ppt-三亞紅塘灣旅游商務(wù)酒店項(xiàng)目前期-房地產(chǎn)策劃2010市場(chǎng)及產(chǎn)品定位-40PPT-2008年

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王莫迪市場(chǎng)負(fù)責(zé)趙磊主案分析石峰市場(chǎng)分析余劍虹市場(chǎng)分析盧喜濤市場(chǎng)分析劉軍項(xiàng)目組人員名單第三階段項(xiàng)目整體規(guī)劃前期成果提交項(xiàng)目工作階段劃分第一階段市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析第二階段市場(chǎng)定位成果初步溝通2008/5/272008/6/52008/6/152008/6/20本階段主要工作：明確企業(yè)目標(biāo)解析項(xiàng)目地塊區(qū)域分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)研究市場(chǎng)需求分析對(duì)項(xiàng)目本身合理估值項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品價(jià)格提升策略項(xiàng)目整體規(guī)劃建議項(xiàng)目分期及運(yùn)營(yíng)建議項(xiàng)目初步投資經(jīng)濟(jì)分析本次報(bào)告論證的五大問(wèn)題項(xiàng)目如何定位具體開(kāi)發(fā)何種產(chǎn)品產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力如何提高產(chǎn)品合理估值與溢價(jià)空間如何客源細(xì)分及導(dǎo)入通路建設(shè)報(bào)告提綱項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)屬性分析企業(yè)目標(biāo)及核心問(wèn)題區(qū)域背景及市場(chǎng)研究整體定位及客戶來(lái)源產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議12345區(qū)位交通（包括區(qū)域的認(rèn)知：紅塘灣的認(rèn)知）地塊四至（地塊四至的情況，東南西北）地塊現(xiàn)狀及指標(biāo)(占地用地性質(zhì)土質(zhì)容積率控高政策要求)

周邊環(huán)境及配套（周邊的配套，列出重要設(shè)施）周邊未來(lái)規(guī)劃分析（未來(lái)天涯鎮(zhèn)規(guī)劃紅塘灣規(guī)劃）地塊SWOT分析屬性界定（對(duì)上面的總結(jié)區(qū)位及優(yōu)劣勢(shì)不可能做的產(chǎn)品總結(jié)）企業(yè)預(yù)期目標(biāo)（戰(zhàn)略目標(biāo)：立足海南項(xiàng)目目標(biāo)：快速回籠）企業(yè)核心問(wèn)題（開(kāi)發(fā)何種產(chǎn)品產(chǎn)品如何操作如何獲得高收益）項(xiàng)目核心問(wèn)題（區(qū)域開(kāi)拓性項(xiàng)目如何取得高收益）核心問(wèn)題解析（從正確定位、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、配套服務(wù)方面細(xì)分考慮）區(qū)域背景研究（海南三亞旅游產(chǎn)業(yè)等）市場(chǎng)背景研究（宏觀土地市場(chǎng)宏觀房地產(chǎn)板塊價(jià)格產(chǎn)品客源等）直接競(jìng)案市場(chǎng)分析（一線海景公寓產(chǎn)權(quán)酒店研究分析分布產(chǎn)品等）其他物業(yè)市場(chǎng)分析（二線海景及無(wú)海景公寓直營(yíng)酒店分布產(chǎn)品等）項(xiàng)目適合發(fā)展物業(yè)分析（酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店普通公寓產(chǎn)品）可能性方案比選（三種產(chǎn)品的具體比較在本項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)的可能性）差異化市場(chǎng)分析（實(shí)現(xiàn)和同類產(chǎn)品的差異化市場(chǎng)領(lǐng)軍填補(bǔ)空白）項(xiàng)目定位分析（通過(guò)上面的分析確定本項(xiàng)目的定位）客戶定位分析（項(xiàng)目產(chǎn)品適合何種客戶及其導(dǎo)入通路）產(chǎn)品基本估值（無(wú)任何附加值的產(chǎn)品估值）產(chǎn)品溢價(jià)空間（通過(guò)市場(chǎng)結(jié)論及背景分析，如何提高溢價(jià)空間）項(xiàng)目產(chǎn)品建議（建筑規(guī)劃上注意的高附加值細(xì)節(jié)外立面園林等）開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)模式建議（開(kāi)發(fā)序列運(yùn)營(yíng)模式）物業(yè)管理模式建議（物管方式創(chuàng)新之處等）報(bào)告提綱項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)屬性分析企業(yè)目標(biāo)及核心問(wèn)題區(qū)域背景及市場(chǎng)研究整體定位及客戶來(lái)源產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議12345區(qū)位交通地塊四至地塊現(xiàn)狀及指標(biāo)周邊環(huán)境及配套周邊未來(lái)規(guī)劃分析地塊SWOT分析屬性界定報(bào)告提綱項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)屬性分析企業(yè)目標(biāo)及核心問(wèn)題區(qū)域背景及市場(chǎng)研究整體定位及客戶來(lái)源產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議12345區(qū)位交通地塊位于天涯鎮(zhèn)紅塘灣，處于天涯海角和南山風(fēng)景區(qū)中間，交通可達(dá)性好，但區(qū)域配套不成熟項(xiàng)目地處三亞近郊的天涯鎮(zhèn)，處于紅塘灣及天涯海角景區(qū)之間，距離天涯海角1.5公里，離市中心5公里。西線高速公路和環(huán)島鐵路，項(xiàng)目緊鄰225國(guó)道，交通可達(dá)性好；距離機(jī)場(chǎng)、旅游景區(qū)很近；紅塘灣是未來(lái)三亞大力開(kāi)發(fā)的度假區(qū)，但目前尚未開(kāi)發(fā)，周邊配套較差。本案市中心鹿回頭天涯海角南山鳳凰機(jī)場(chǎng)地塊四至地塊周邊只有北面道路可達(dá)，周圍環(huán)境雜亂，多為本地農(nóng)民自建房，居住環(huán)境較為糟糕N項(xiàng)目地塊

北臨農(nóng)居與國(guó)道，地塊入口在農(nóng)居之后，國(guó)道為雙向單行道，道路狀況良好

南朝大海，占據(jù)稀缺一線海景資源。海水能見(jiàn)度高，視野開(kāi)闊

東靠農(nóng)居

西面為棄置空地。地塊現(xiàn)狀及指標(biāo)項(xiàng)目占地30畝，地塊基本方正，容積率R≤0.8；

1993年即獲取土地，土地性質(zhì)為旅游綜合用地地處天涯鎮(zhèn)，不受紅塘灣規(guī)劃建筑限高的影響；場(chǎng)地平整，地表為沙石所覆蓋，越靠南部大海的方向越厚；地塊南部、西部各規(guī)劃一條14米寬的綠化帶道路。地塊規(guī)模小，低容積率政策限制了產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的選擇空間。地表大多為沙石覆蓋，增加了建設(shè)難度。區(qū)位交通地塊四至地塊現(xiàn)狀及指標(biāo)周邊環(huán)境及配套周邊未來(lái)規(guī)劃分析地塊SWOT分析屬性界定報(bào)告提綱企業(yè)目標(biāo)及核心問(wèn)題區(qū)域背景及市場(chǎng)研究整體定位及客戶來(lái)源產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議12345項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)屬性分析宏觀背景分析

海南省位于中國(guó)最南端，是我國(guó)僅次于臺(tái)灣島的第2大島，是中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，三亞是海南第二大城市。改革開(kāi)放20年，海南的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)文化得到較快的發(fā)展。美麗的自然山水，豐富獨(dú)特的民族風(fēng)情文化，迤邐的濱海風(fēng)光造就了海南獨(dú)特的旅游資源。旅游產(chǎn)業(yè)以觀光為主，度假、會(huì)議為輔的海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局已初具規(guī)模。海南屬熱帶季風(fēng)海洋性氣候，在建房過(guò)程中要注意防腐蝕，防高溫，防臺(tái)風(fēng)?！逗Ｄ鲜÷糜伟l(fā)展總體規(guī)劃》為把海南建成世界著名、亞洲一流的度假休閑旅游勝地作出了明確的規(guī)劃，為海南旅游的發(fā)展指明了方向。海南GDP增長(zhǎng)較快，但由于海南獨(dú)特的地理、民族及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的省情，GDP總量排名靠后，制約了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，在一定程度上影響了海南旅游及旅游房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。海南GDP2003年2004年2005年2006年2007年GDP698.9790.12億元903.61052.43億元1229.6億元GDP排名2828313028人均GDP排名1416201919海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。但GDP總量較小，制約了海南旅游房產(chǎn)業(yè)發(fā)展。海南旅游收入20年來(lái)翻了近60倍知名度越來(lái)越高.發(fā)展現(xiàn)狀——2007年，海南旅游收入占全省GDP的比重達(dá)14%。海南省接待入境游客和外國(guó)游客的增幅在全國(guó)各省市區(qū)中列居首位。海南旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)步子加快，強(qiáng)化了旅游促銷和服務(wù)。旅游客源結(jié)構(gòu)——發(fā)生新的變化，高端游客和海外游客增速明顯快于國(guó)內(nèi)游客。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)——海南最可寶貴的資源是得天獨(dú)厚的環(huán)境，最具特色、最具潛力和競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)就是旅游業(yè)。政府支持——以建設(shè)旅游強(qiáng)省、打造國(guó)際休閑度假旅游目的地為目標(biāo)，著力推進(jìn)旅游業(yè)由以觀光游為主向以休閑度假游為主轉(zhuǎn)變。

海南旅游發(fā)展較快，國(guó)際知名度高，前景廣闊。三亞是中國(guó)最南端的城市，是海南島第二大城市，具有豐富風(fēng)景資源和的歷史文化資源,是中國(guó)唯一的熱帶濱海旅游城市。三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，2000年GDP僅為36億元，2007年達(dá)到122億，年平均靜態(tài)增長(zhǎng)達(dá)到50%。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，旅游業(yè)是三亞最重要的支柱產(chǎn)業(yè)。2007年旅游總收入80.11億元，相當(dāng)于全市GDP的61.5%。三亞是中國(guó)唯一的熱帶濱海旅游城市，旅游業(yè)是三亞最重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。三亞城市發(fā)展三亞旅游客流量和旅游收入增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁三亞旅游游客量增幅達(dá)到15%，2007達(dá)到538.43萬(wàn)人次。2001年開(kāi)始，三亞旅游收入以近23%的年平均增幅快速遞增，2007年達(dá)到80.11億元.年度總收入〈億元〉增長(zhǎng)量〈億元〉增長(zhǎng)率%200124.524.723.75%200228.393.8715.80%200329.260.873.10%200439.149.8833.80%200551.2912.6532.30%200665.413.6127.50%200780.11億14.7122.50%年均增長(zhǎng)率//22.61%三亞酒店業(yè)發(fā)展迅速三亞酒店數(shù)量平均每年增加19.5間,增長(zhǎng)率為28.8%,客房數(shù)量平均增加2060間,增長(zhǎng)率為18.67%.預(yù)計(jì)未來(lái)幾

年三亞酒店數(shù)量平均增長(zhǎng)30%左右,客房數(shù)量平均增長(zhǎng)20%左右.年度酒店數(shù)量酒

店增長(zhǎng)量增長(zhǎng)率客房數(shù)量客

房增長(zhǎng)量增長(zhǎng)率200163611%97548169%2002751219%11189143515%2003992229.3020%20041383939.40%19485446529.70%2005149118%22000251512.50%20061762718.12%24559255911.63年均/19.528.80%/260218.67%增長(zhǎng)初步形成配套、功能比較齊全的旅游產(chǎn)業(yè)體系，滿足了市場(chǎng)多樣化、個(gè)性化的消費(fèi)需求。

三亞根據(jù)自身的資源優(yōu)勢(shì)，以及市場(chǎng)的需求，開(kāi)發(fā)出濱海度假休閑游、特色高爾夫游、理療康體休閑游、豪華郵輪度假游等一系列深受游客歡迎的旅游產(chǎn)品?？驮词袌?chǎng)的培育拓展也遵循先國(guó)內(nèi)后境外的發(fā)展規(guī)律。國(guó)際游客2004年之后數(shù)量直線上升，三亞逐步成為一個(gè)國(guó)際性旅游度假城市。三亞旅游產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，四大特點(diǎn)日漸凸顯：1.旅游產(chǎn)品深度開(kāi)發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善；2.客源市場(chǎng)快速擴(kuò)張，客源結(jié)構(gòu)多元化高端化；3.全方位旅游促銷，全力打造三亞度假品牌；4.高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位國(guó)際化。

目標(biāo)：將三亞建成國(guó)際一流的熱帶濱海度假旅游目的地

《三亞市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》旅游空間布局：

一頭、二翼、一脊、一體根據(jù)規(guī)劃，大三亞旅游空間布局為：“一頭、二翼、一脊、一體”。“一頭”為三亞市旅游綜合服務(wù)中心，范圍是三亞城市旅游區(qū)?！岸怼睘闊釒I海黃金旅游帶，東翼為“亞龍灣—陵水—萬(wàn)寧”，西翼為“天涯海角—樂(lè)東”?！耙患埂睘闊釒е袊?guó)生態(tài)文化景觀軸，范圍為三亞—五指山。“一體”為三大度假組團(tuán)，包括山林度假組團(tuán)、溫泉康體度假組團(tuán)和黎苗風(fēng)情體驗(yàn)度假組團(tuán)。

海南與三亞經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了三亞旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，并得到政府政策支持。這對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好。五大因素支撐三亞旅游地產(chǎn)人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈異地置業(yè)潮涌現(xiàn)氣候優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)三亞經(jīng)濟(jì)與旅游業(yè)的發(fā)展和利好政策三亞核心濱水區(qū)，構(gòu)建“濱海富人區(qū)”。宏觀背景總結(jié)：分析必要性說(shuō)明：鑒于對(duì)三亞市調(diào)的科學(xué)分析和本項(xiàng)目的初步定位，本項(xiàng)目有必要對(duì)三亞酒店的綠化設(shè)計(jì)和服務(wù)配套作必要的有益借鑒。酒店物業(yè)與酒店式服務(wù)公寓在物業(yè)性質(zhì)上不同，但在三亞是一個(gè)國(guó)際化旅游城市的大背景下，二者會(huì)形成一定程度上的客源競(jìng)爭(zhēng)。（三亞酒店業(yè)發(fā)展詳見(jiàn)宏觀背景分析部分）濱海酒店簡(jiǎn)析：三亞沿海岸線形成四個(gè)特色鮮明的酒店片區(qū)：亞龍灣、大東海、三亞灣和市區(qū)。

中國(guó)第一家五星級(jí)度假酒店——三亞凱萊度假酒店1996年入駐亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)，1996年至2007年的短短十一年間，三亞度假酒店業(yè)異軍突起。出現(xiàn)了商務(wù)酒店、度假酒店、會(huì)議酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店及低端的家庭旅館等主要業(yè)態(tài)，現(xiàn)有20多家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店。

亞龍灣——距機(jī)場(chǎng)50余公里的亞龍灣已成為中國(guó)最具知名度的度假區(qū)之一

擁有喜來(lái)登、假日、紅樹(shù)林、天域、希爾頓、凱萊、萬(wàn)豪等十余家頂級(jí)酒店，酒店功能齊全，所有客房、陽(yáng)臺(tái)都極力追求海灘視野，主要消費(fèi)在酒店內(nèi)都可以得到滿足。純粹的高消費(fèi)區(qū)域，主要面向高端的旅游度假消費(fèi)者和會(huì)議團(tuán)體。大東?！髺|海旅游度假區(qū)，依山傍海。

大東海酒店片區(qū)有銀泰、山海天（右圖）、陽(yáng)光公寓、麗景、珠江、明珠、南中國(guó)、金陵等星級(jí)酒店。大東海的酒店具備國(guó)內(nèi)一流標(biāo)準(zhǔn)，公共配套齊備，是較成熟的度假區(qū)，屬于中檔消費(fèi)區(qū)域，深受中高檔消費(fèi)者的追捧。元旦前后，這里幾乎成為俄羅斯游客的專用酒店.三亞灣——“椰夢(mèng)長(zhǎng)廊”上的酒店凱賓斯基、萬(wàn)嘉戴斯、金銀島、亞太、天福源等度假酒店是這一區(qū)域五星級(jí)酒店的代表。三亞灣一帶主要是會(huì)議酒店和產(chǎn)權(quán)式度假酒店。三亞灣上檔次的酒店和高檔度假公寓，成為三亞房地產(chǎn)的金字招牌。三亞大部分景點(diǎn)景區(qū)，散布在三亞灣周圍，形成三亞灣旅游度假酒店的特色。這里的酒店屬中高檔消費(fèi)。項(xiàng)目地位于紅塘灣天涯鎮(zhèn)，在三亞灣的西面，可以通過(guò)定位的差異化來(lái)有效吸引三亞灣的客戶，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

三亞市區(qū)——商務(wù)型酒店聚集區(qū)

商務(wù)型酒店多集中在市區(qū),市區(qū)旅游接待設(shè)施的另一支主力軍是家庭旅館。滿足了消費(fèi)能力不強(qiáng)的游客及體驗(yàn)一族的需求。市區(qū)商務(wù)型酒店以果喜大酒店、麒麟大酒店、東方海景酒店等較具有代表性。家庭旅館低成本經(jīng)營(yíng)、低房?jī)r(jià)接團(tuán)，從實(shí)惠的角度看，家庭旅館收費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于星級(jí)酒店。2006年三亞與國(guó)內(nèi)其它城市高星級(jí)酒店的相比具有一定的比較優(yōu)勢(shì)

三亞與其它城市在淡旺季房?jī)r(jià)、平時(shí)房?jī)r(jià)上有一個(gè)共性，淡季與平時(shí)房?jī)r(jià)通常在門市價(jià)的基礎(chǔ)上打四折或五折。三亞高星級(jí)酒店數(shù)量位居五市第一位。酒店數(shù)量平均每年遞增9.89%。三亞高星級(jí)酒店客房數(shù)量平均每年遞增12.8%,床位數(shù)量平均每年遞增12.1%.三亞高星級(jí)酒店門市平均房?jī)r(jià)居于五市第二位，每年房?jī)r(jià)均有不同程度上漲，其基本漲幅為10%。年平均入住率為83%左右，每年遞增7.5%酒店名稱酒店數(shù)量（家）客房數(shù)量（間）床位數(shù)量（張）酒店房?jī)r(jià)（元）年平均入住率（%）（標(biāo)準(zhǔn)間門市價(jià)）三亞33（高星級(jí)酒店）945416309150083%左右麗江9家（四/五星級(jí)酒店）38457000張左右115675%（高星級(jí)酒店）（高星級(jí)酒店）廈門7家22124000張左右1321.6662%左右威海9家（高星級(jí)）12252000張左右84177%共68家酒店桂林8家32606000張左右95370%三亞酒店與國(guó)際旅游地相比，具有比較優(yōu)勢(shì)，潛在價(jià)值很大。

從酒店數(shù)量比較中可以看到,三亞的上升空間巨大。三亞的房?jī)r(jià)幅動(dòng)空間具有其特殊性，隨著市場(chǎng)規(guī)律的變化而變化，經(jīng)常出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象，酒店市場(chǎng)供不應(yīng)求?？驮吹胤矫?三亞境外客人主要以俄羅斯、日本、韓國(guó)游客為主；國(guó)內(nèi)主要以北方游客為主，其它旅游勝地的客人主要是韓國(guó)、臺(tái)灣、歐美等國(guó)的客人。在旅游目的上有一個(gè)共性，均以度假為主。住宿時(shí)間均為半個(gè)月左右；在客流量方面，三亞的客流量在六地當(dāng)中居于第一，06年全年客流量455萬(wàn)人次，三亞具有極大的人氣優(yōu)勢(shì)。三亞與世界頂級(jí)旅游勝地之比0200040006000800010000三亞夏威夷芭提雅普吉島馬爾代夫巴厘島三亞332200286645583夏威夷321092232530080芭提雅25700264510081普吉島151110218740080馬爾代夫131400345534078巴厘島241600204745075酒店數(shù)量(家)酒店平均房?jī)r(jià)(元/晚)酒店平均客房量(間)旅游旺季時(shí)長(zhǎng)(月)年接待游客量(萬(wàn)人次)入住率(%)總體來(lái)看，三亞因其旅游業(yè)發(fā)展的時(shí)間較短，在旅游資源的利用上存在很大的空間，東南亞以及夏威夷、馬爾代夫等地旅游業(yè)已有幾十年的發(fā)展史，旅游市場(chǎng)相對(duì)成熟，在旅游資源的利用空間上已不如三亞。從這一方面來(lái)看，三亞可挖掘的潛在價(jià)值很大。（酒店數(shù)量一欄中，均為四、五星級(jí)酒店的數(shù)量）資料來(lái)源：當(dāng)?shù)芈糜尉中羌?jí)酒店

喜來(lái)登度假酒店希爾頓酒店皇冠假日酒店環(huán)球城大酒店萬(wàn)嘉戴斯度假酒店凱賓斯基度假酒店三亞銀泰度假酒店酒店片區(qū)亞龍灣亞龍灣亞龍灣亞龍灣三亞灣三亞灣大東海星級(jí)五星級(jí)五星級(jí)五星級(jí)五星級(jí)五星級(jí)五星級(jí)五星級(jí)地理位置亞龍灣國(guó)家旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)亞龍灣國(guó)家旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)亞龍灣中心廣場(chǎng)亞龍灣地區(qū)三亞市三亞灣路212號(hào)三亞市濱海路大東海經(jīng)營(yíng)套數(shù)511501466257208409間416間建筑風(fēng)格樸素自然休閑熱帶特色現(xiàn)代南亞熱帶風(fēng)格中國(guó)古代宮廷建筑風(fēng)格非洲風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格自然優(yōu)雅現(xiàn)代風(fēng)格時(shí)尚現(xiàn)代客房配套空調(diào)、電子保險(xiǎn)箱、國(guó)際國(guó)內(nèi)直拔電話、迷你吧、衛(wèi)星電視液晶彩電、DVD播放機(jī)、寬帶、茶和咖啡器具電視頻道、空調(diào)、傳真、私人電腦接口、寬帶上網(wǎng)、語(yǔ)音信箱、茶和咖啡器具、電子保險(xiǎn)箱、電吹風(fēng)中央空調(diào)、獨(dú)立溫控、中外衛(wèi)星電視、直撥電話、微型保險(xiǎn)箱、互聯(lián)網(wǎng)寬帶接口衛(wèi)星電視、寬帶網(wǎng)接口、保險(xiǎn)箱、消防面罩、茶和咖啡器具空調(diào)﹑液晶電視﹑冰箱﹑保險(xiǎn)箱﹑熱水設(shè)施﹑電話、語(yǔ)音信箱系統(tǒng)﹑吹風(fēng)機(jī)﹑寬帶接口﹑辦公便簽熱帶沙灘浴巾、枕頭﹑拖鞋、電視、免費(fèi)寬帶、中央空調(diào)、吹風(fēng)機(jī)、保險(xiǎn)箱、茶器、酒吧冰箱、電話、體重計(jì)配套設(shè)施餐廳、酒吧、宴會(huì)廳、會(huì)議室、康樂(lè)中心、SPA、夜總會(huì)餐廳、咖啡廳、La-LaBar、亞龍灣娛樂(lè)探險(xiǎn)俱樂(lè)部、會(huì)議與宴會(huì)設(shè)施餐廳、休閑咖啡廳、雅趣酒吧、水療室、按摩池、泳池、健身房、兒童俱樂(lè)部、商務(wù)中心餐廳、香草蘭SPA、大劇院、健身房、慢搖吧、射箭場(chǎng)、會(huì)議和宴會(huì)設(shè)施餐廳、會(huì)議設(shè)施、音樂(lè)吧、室外泳池、溫泉水療健康中心、沙灘吧、棋牌室、兒童游樂(lè)園餐廳、悅椿水療中心、健身房、室外泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、桌球和麻將室、兒童樂(lè)園、啤酒坊泳池、景觀湖、情人亭榭、中西餐廳、壁球室、健身房、桑拿中心、嘉年華俱樂(lè)部平時(shí)入住率85%80%55%50%50%75%80%三亞濱海酒店一覽表：重點(diǎn)個(gè)案分析：1.喜來(lái)登度假酒店酒店概況：酒店沿海濱興建，正對(duì)亞龍灣高爾夫球會(huì)。酒店距離三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)約50分鐘車程。以度假休閑為主，兼具承接大型會(huì)議功能的五星級(jí)酒店酒店。2006年1月開(kāi)業(yè)。酒店共有511間客房，其中49間為套房，在房間里可觀賞到南中國(guó)海景、花木蔥蘢的熱帶花園、環(huán)礁湖泳池和18洞的亞龍灣高爾夫俱樂(lè)部。酒店餐飲服務(wù)設(shè)施融合了亞歐菜肴特色；酒店擁有亞龍灣面積最大的宴會(huì)廳，可容納1400人。與宴會(huì)廳搭配的還有10個(gè)會(huì)議廳?？禈?lè)中心提供一系列的娛樂(lè)活動(dòng)，曼達(dá)夢(mèng)（MANDARA）SPA提供各種舒緩壓力、安心靜性的療養(yǎng)服務(wù)。圖片（順序排列）：建筑外形，酒店綠化，大堂，客房。

酒店特色評(píng)價(jià)：客房大堂——客房?jī)?nèi)色調(diào)明亮，以淺黃色為主。感覺(jué)清新雅致和時(shí)尚。喜來(lái)登最大的亮點(diǎn)在于海景房，泡在客房浴缸享受SPA，音樂(lè)，或享受海景；環(huán)礁泳池房是酒店非常有特色的客房；喜來(lái)登有一種大使套房，陽(yáng)臺(tái)帶有泡池。大堂開(kāi)放式時(shí)尚設(shè)計(jì)，豪華大氣。建筑設(shè)計(jì)——采用小體量的分散式布局;建筑在東西方向由兩翼向中間逐級(jí)退臺(tái)，這一處理創(chuàng)造了大量的露天平臺(tái)；整個(gè)建筑采用U形對(duì)稱平面，U形的布局使酒店的海景客房達(dá)到了75%；極具特色的序列空間：落水臺(tái)階將大堂酒巴的空間與主空間分隔，透過(guò)大堂酒巴和天光水池，一直將游客的視線引入大海。整個(gè)酒店的建筑風(fēng)格帶有濃厚的地方和民族特色，坡屋頂被大量運(yùn)用，外墻裝飾材料采用大粒噴涂，效果樸實(shí)具有休閑韻味。園林設(shè)計(jì)——池塘與落水景觀：南側(cè)的公共建筑與淺水池塘直接相連，形成了若干露天宴會(huì)、表演、休息的空間；各泳池按功能分區(qū)布置，形態(tài)自由舒展；豐富的植被和地形。不足：室外活動(dòng)區(qū)互動(dòng)性差，缺少大的公共活動(dòng)區(qū)域；配套商場(chǎng)產(chǎn)品種類單一；服務(wù)質(zhì)量有待提高。重點(diǎn)個(gè)案分析：2.希爾頓酒店酒店概況：金茂三亞希爾頓酒店是中國(guó)最高的大廈-金茂大廈及在業(yè)內(nèi)享有盛譽(yù)的上海金茂君悅大酒店的業(yè)主-中國(guó)金茂（集團(tuán)）股份有限公司在三亞亞龍灣的又一投資巨作。金茂聘請(qǐng)國(guó)際著名的豪華酒店品牌-希爾頓國(guó)際酒店管理公司來(lái)管理酒店，這是希爾頓國(guó)際在中國(guó)的第一家全球度假村。三亞希爾頓大酒店酒店2006年1月開(kāi)業(yè)，樓高7層，共有客房總數(shù)501間（套），標(biāo)間面積48.5平米。圖片（順序排列）：建筑外形，酒店綠化，大堂，客房。大堂客房——酒店室外泳池直接與客房相連，中國(guó)最大的度假酒店帶人造沙灘的室外游泳池；大堂現(xiàn)代時(shí)尚。建筑設(shè)計(jì)——酒店采用現(xiàn)代東南亞熱帶風(fēng)格；以石為基，大膽、簡(jiǎn)潔的建筑線條舒緩且輕松，彰顯出建筑材料的優(yōu)雅和美麗，擁有奢華優(yōu)雅的現(xiàn)代建筑；客房、套房種類齊全，處處滲透著濃郁的中國(guó)南方特色；餐廳在風(fēng)格、裝潢及氣氛方面采用了金、木、水、火、土五種元素的概念主題。園林設(shè)計(jì)——熱帶島嶼的園林設(shè)計(jì)；酒店園林水漫瀑布走道；水下酒吧獨(dú)具特色，是亞龍灣酒店之中少有的設(shè)施之一；與眾不同之處：泳池內(nèi)水上漂浮充氣椅及別具一格的啦啦吧漂浮菜單。交通——人車分流，采用人車兩條道路設(shè)計(jì)。不足：階梯狀道路不適合老年人行走；功能導(dǎo)向標(biāo)識(shí)不清晰；沙灘區(qū)配套不足（現(xiàn)正進(jìn)行建造）；管理不嚴(yán)，外來(lái)人員可自由出入，甚至在室外海灘洗浴。重點(diǎn)個(gè)案分析：3.凱賓斯基度假酒店酒店概況：三亞凱賓斯基度假酒店坐落在三亞灣西海岸，是三亞唯一擁有獨(dú)立封閉沙灘的五星級(jí)度假酒店，距離三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)約15分鐘的車程，20分鐘到達(dá)三亞市區(qū)商業(yè)中心。三亞凱賓斯基度假酒店獲2007年度“極品薈萃”最佳酒店獎(jiǎng)。三亞凱賓斯基度假酒店擁有現(xiàn)代亞洲設(shè)計(jì)風(fēng)格的408間客房，從55平方米的豪華客房到118平方米的套房或2400平方米的總統(tǒng)別墅，均配有液晶電視，寬帶上網(wǎng)功能，私人陽(yáng)臺(tái)上均有觀景浴缸。圖片（順序排列）：建筑外形，酒店綠化，大堂，客房。酒店特色評(píng)價(jià)：三大品牌——?jiǎng)P賓斯基酒店品牌；普拉那啤酒屋；泰國(guó)水療。客房大堂：大堂中間露天，將園林引入大堂；客房豪華奢侈，充滿現(xiàn)代感。建筑設(shè)計(jì)——亞洲現(xiàn)代的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格?？头吭O(shè)計(jì)豪華大氣。每個(gè)陽(yáng)臺(tái)都有泡池，創(chuàng)造一種輕松的度假氛圍。

園林綠化——熱帶海島式綠化，錯(cuò)落有秩；兩大水系（環(huán)狀泳池，酒店水景），以及人造瀑布，自然靈動(dòng)；小草屋原始別致，獨(dú)具風(fēng)格；兒童戶外泳池活動(dòng)區(qū)由浮橋相連，獨(dú)立于其他區(qū)域之外。擁有三亞灣獨(dú)立的、與酒店相連的封閉式私家沙灘，便于酒店游客的管理。不足：地段較偏，周邊娛樂(lè)生活設(shè)施稀少；交通不便；偏重歐洲市場(chǎng)，在中國(guó)知名度不高，宣傳力度有待加強(qiáng)；中餐價(jià)格較高，客人認(rèn)為味道一般;與亞龍灣濱海酒店相比,亞龍灣濱海酒店比凱賓斯基海水更藍(lán),沙子更細(xì)。重點(diǎn)個(gè)案分析：4.

三亞銀泰度假酒店酒店概況：三亞銀泰度假酒店以7公里海岸線的海景座落在海南島南端著名的大東海海濱度假區(qū)的中心位置，酒店距機(jī)場(chǎng)20-25公里，距離三亞市中心10分鐘車程，距離世界小姐決賽會(huì)場(chǎng)美麗之冠僅3分鐘車程。周邊交通便利，景色、硬件都是排在大東海酒店前列的。2003年1月7日正式開(kāi)張營(yíng)業(yè)。酒店集令人陶醉的海景，獨(dú)特的沙灘，清新時(shí)尚的客房，聲譽(yù)卓著的特色晚宴，動(dòng)感十足的沙灘運(yùn)動(dòng)來(lái)滿足游客的每一個(gè)細(xì)微要求。酒店擁有2萬(wàn)平方米的熱帶園林和3個(gè)各具風(fēng)格的室外游泳池。酒店共計(jì)擁有420間熱帶時(shí)尚風(fēng)情的客房和套房。酒店特色評(píng)價(jià)：銀泰度假酒店也以新穎的造型、獨(dú)特的裝飾、藝人和模特頻繁出入而贏得了中國(guó)第一家海濱時(shí)尚度假酒店的稱號(hào)。客房大堂：大堂與客房現(xiàn)代時(shí)尚動(dòng)感.建筑設(shè)計(jì)——風(fēng)格獨(dú)特，時(shí)尚前衛(wèi)。獨(dú)巨匠心的建筑風(fēng)格，3棟建筑像即將揚(yáng)帆出海的豪華郵輪；作為度假酒店，整體感覺(jué)比較輕松時(shí)尚，不是很保守，豪華的風(fēng)格；

銀泰酒店用的材料和空間感時(shí)尚前衛(wèi)：玻璃馬賽克，反射光比較強(qiáng)，從不同的角度看過(guò)去，輔助以燈光配合，好像陽(yáng)光打到海水里再反射出來(lái)的感覺(jué)。這種年輕、時(shí)尚的感覺(jué)在酒店里隨處可見(jiàn)。園林綠化：營(yíng)造一種安寧幽靜、休閑時(shí)尚的熱帶濱海氛圍。三亞市的旅游度假建筑主要是沿海的濱海酒店。在酒店設(shè)計(jì)中，客房朝向盡可能多地朝向海景，并使用大的觀景露臺(tái)和低窗臺(tái)的處理，最大限度滿足觀景需要。酒店的主要公共活動(dòng)空間布置在臨海一側(cè)?？臻g形式多采取露天式或敞開(kāi)式，不僅使室內(nèi)外空間相互融合，同時(shí)通過(guò)自然采光和通風(fēng)節(jié)約了能源。近年來(lái)，三亞的濱海酒店開(kāi)始由集中式布局轉(zhuǎn)向分散式布局，將大體量的建筑進(jìn)行分解，通過(guò)分解劃分多個(gè)不同的室外空間，使室外空間更加豐富多彩。就酒店的功能定位分類而言，三亞濱海五星級(jí)酒店主要分為三種類型：休閑度假型酒店、商務(wù)會(huì)議型酒店、綜合型酒店。三亞配套與服務(wù)最好的酒店分布在亞龍灣，突出的代表性酒店有希爾頓酒店和喜來(lái)登度假酒店，酒店的建筑設(shè)計(jì)較多現(xiàn)代休閑風(fēng)格，熱帶濱海綠化。但華宇皇冠建筑采用了古典宮廷風(fēng)格，商務(wù)酒店定位明顯，內(nèi)部采取蘇州園林風(fēng)格綠化，商務(wù)休閑的特色濃郁。大東海區(qū)域的酒店發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，屬于中檔消費(fèi)；三亞灣的酒店發(fā)展較快，屬中高消費(fèi)區(qū)域。2007年開(kāi)業(yè)的凱賓斯基和萬(wàn)嘉戴斯酒店提升了該區(qū)域酒店的檔次，在酒店建筑和客房設(shè)計(jì)方面更加現(xiàn)代化。酒店業(yè)總結(jié)：三亞酒店的園林綠化具有明顯的熱帶濱海風(fēng)格。風(fēng)格突出、與眾不同者如紅樹(shù)林酒店和喜來(lái)登酒店，給游客留下深刻的印象，可以無(wú)形中提高酒店品牌的口碑宣傳，提高酒店的品牌知名度。三亞五星級(jí)酒店的大堂一般設(shè)在二樓或一樓挑高，四面寬敞通透，節(jié)能舒適。反面的例子是環(huán)球城大酒店，大堂低矮壓抑。三亞早期開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的酒店在設(shè)計(jì)風(fēng)格、客房裝潢、園林綠化方面有同質(zhì)化的傾向，且大部分酒店的定位比較模糊。差異化競(jìng)爭(zhēng)——?jiǎng)P賓斯基度假酒店（2006年1月開(kāi)業(yè)）、萬(wàn)嘉戴斯度假酒店（2007年12月開(kāi)業(yè)）分別在園林綠化和客房配置方面具有自己突出的特色，凱賓斯基突出了國(guó)際化服務(wù)的特點(diǎn)，而萬(wàn)嘉戴斯酒店更加強(qiáng)調(diào)個(gè)性化時(shí)尚的客房配套服務(wù)，體現(xiàn)了差異化競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展趨勢(shì)。兩酒店由于開(kāi)業(yè)時(shí)間短，知名度低，管理服務(wù)有待提高，位置比亞龍灣稍差等因素，入住率與喜來(lái)登、希爾頓酒店比較不是很高。提高酒店的服務(wù)質(zhì)量，增加酒店的服務(wù)項(xiàng)目，實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)有利于三亞酒店業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，同時(shí)可以提高酒店的競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是在旅游淡季這對(duì)于提高酒店的入住率是很重要的。休閑、度假型酒店是目前三亞最為流行的酒店種類，隨著老齡化社會(huì)到來(lái)，健康養(yǎng)生型酒店是將受到市場(chǎng)歡迎。三亞因其獨(dú)特的地理區(qū)位、自然風(fēng)情、熱帶氣候、民族風(fēng)情、歷史文化，吸引了國(guó)內(nèi)外游客的眼光，帶來(lái)了旅游業(yè)和三亞經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；同時(shí)旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了三亞酒店業(yè)的快速發(fā)展，也促進(jìn)了三亞酒店物業(yè)的建設(shè)發(fā)展；為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供機(jī)遇的同時(shí)，也帶來(lái)了挑戰(zhàn)。第三階段項(xiàng)目整體規(guī)劃前期成果提交項(xiàng)目下一階段工作安排第一階段市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析第二階段市場(chǎng)定位成果初步溝通2008/5/272008/6/52008/6/152008/6/20下一階段主要工作：項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析廣告與房地產(chǎn)策劃專題全部資料精心整改廣告與房地產(chǎn)策劃按類型整合更加完善的策劃方案與營(yíng)銷案例價(jià)值3800元一套價(jià)值500元一套房地產(chǎn)專題WWW.DOCIN.COM/CHENGUIMAO房地產(chǎn)策劃大全/chenguimaoN寫(xiě)好策略簡(jiǎn)報(bào)黑弧廣告2003/07/27它真是個(gè)好東西讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；有把握做出有創(chuàng)意的廣告；知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；先澄清幾個(gè)概念營(yíng)銷策劃：產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷整合。廣告策劃：圍圍繞營(yíng)銷任務(wù)的傳播整合。廣告創(chuàng)作：一個(gè)具體的廣告創(chuàng)作。本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引策劃。策略單的覆蓋面所有廣告涉及的內(nèi)容1.企業(yè)品牌核心2.項(xiàng)目品牌核心4.一次活動(dòng)、一則促銷廣告3.階段性廣告運(yùn)作5.幾乎所有的廣告內(nèi)容撰寫(xiě)三忌1.

含糊其辭2.

泛泛而談3.

不著邊際1、品牌廣告背后的人是誰(shuí)，它所散發(fā)出來(lái)的風(fēng)格。目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來(lái)風(fēng)。創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。既要符合又要超越。它的過(guò)去留下了什么。企業(yè)/項(xiàng)目品牌印跡是什么；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；對(duì)這次作業(yè)有什么影響（正面的/負(fù)面的、繼承的/忽略的、主要的/次要的）；內(nèi)容解釋：關(guān)鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風(fēng)格，（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；舉例說(shuō)明：國(guó)際公館：一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國(guó)際人文視野和底蘊(yùn)的企業(yè)。浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。蔚藍(lán)三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)懷、親切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。2、廣告任務(wù)這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性目的：這旨策略的原點(diǎn)與初衷；也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。

三思而后行，一著不慎，全盤則毀。我們的廣告是要解決什么問(wèn)題，也就是溝通的任務(wù)。引起消費(fèi)者在購(gòu)買決策時(shí)在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語(yǔ)，那是廣告策劃的任務(wù)。內(nèi)容解釋：考慮它的階段性、媒體特征。舉例說(shuō)明：國(guó)際公館：讓市場(chǎng)看到，國(guó)際公館不是一個(gè)豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。浙江東海：讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。蔚藍(lán)三期（留?。阂l(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。公館前期：讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比擬。普瑞酒店：讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念3、目標(biāo)受眾群包括生理和心理狀況目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)