商業(yè)地產(chǎn)商管中心運(yùn)營(yíng)方案

香港麥田商業(yè)管理有限公司李勁松商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理1幾個(gè)基本的概念：商業(yè)地產(chǎn)類別、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作；成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中心（公司）的意義；經(jīng)營(yíng)定位定位說(shuō)明經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略主要職能組織架構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式目錄香港麥田商業(yè)管理有限公司2所謂商業(yè)地產(chǎn)，就是為商業(yè)流通領(lǐng)域搭建一個(gè)實(shí)體平臺(tái)！商業(yè)地產(chǎn)：顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的形式主要包括：購(gòu)物中心、超級(jí)購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓的統(tǒng)稱。酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)香港麥田商業(yè)管理有限公司3商業(yè)地產(chǎn)類別第一類我們把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)所謂大腕“萬(wàn)達(dá)”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購(gòu)物打造的，體制上也采取一個(gè)強(qiáng)制控制，并且有計(jì)劃的在郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬(wàn)科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個(gè)模式，這是第一類。第二類我們叫做百貨公司模式，談到百貨公司模式，目前在國(guó)內(nèi)有代表性的就是華潤(rùn)置地，即在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個(gè)百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商業(yè)、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤子里都體現(xiàn)出來(lái)，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過(guò)去有一個(gè)城建系統(tǒng)，每個(gè)城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。第三類是我們叫做精品店的模式。這類模式像萬(wàn)通一直在拼命的推行這個(gè)“美國(guó)模式”，它這種模式主要干什么呢？主要在少數(shù)高端的市場(chǎng)進(jìn)行精品店的經(jīng)營(yíng)，就像賣勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是總營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)是最高的，所以是走高端路線。香港麥田商業(yè)管理有限公司4商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作招商先行或租售并舉，這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會(huì)升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值，招商難度加大，開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，業(yè)主和入住商家無(wú)法得到期望的投資回報(bào)。所以將商業(yè)地產(chǎn)的操作模式分為二派：一派是殺雞取蛋型，另外一派是養(yǎng)雞生蛋型。不管是哪種形式，都應(yīng)該以“招商”作為商業(yè)地產(chǎn)的核心。“只要商鋪能出租，在運(yùn)營(yíng)，它就具備升值的可能，從而做到“進(jìn)可攻，退可守”的理想境地?！斑M(jìn)”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有,后尋機(jī)再售，或?qū)で笊鲜小EITS、或信托?！边@是我個(gè)人對(duì)招商的理解。香港麥田商業(yè)管理有限公司5成立的意義提升合作公司商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)和管理促進(jìn)和保障公司商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)步開發(fā)香港麥田商業(yè)管理有限公司6經(jīng)營(yíng)定位提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，輔以商業(yè)咨詢和適度的商業(yè)管理。香港麥田商業(yè)管理有限公司7定位說(shuō)明而對(duì)于我們現(xiàn)狀而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出售，并會(huì)分散在很多經(jīng)營(yíng)者和投資者手里，后期隨著項(xiàng)目的開業(yè)也只能做到通過(guò)委托的形式，短期收回部分經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，麥田商業(yè)管理公司的核心定位只能是：商業(yè)服務(wù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司通常是將經(jīng)營(yíng)行為作為主要管理內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運(yùn)營(yíng)管理。例如：傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，核心定位是業(yè)態(tài)的布局、控制、銷售環(huán)節(jié)掌控等重要內(nèi)容，輔以商業(yè)服務(wù)。大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營(yíng)管理公司能夠最大限度做到對(duì)經(jīng)營(yíng)者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。究其根本原因是：產(chǎn)權(quán)+經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一或經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度集中香港麥田商業(yè)管理有限公司8經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略長(zhǎng)期戰(zhàn)略通過(guò)積累管理經(jīng)驗(yàn)，完善管理模式，不斷提升管理水平，為集團(tuán)公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供支持和服務(wù)。并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功的，可復(fù)制的模式。短期目標(biāo)圍繞前期策劃公司開展主力店招商工作，積極配合和支持項(xiàng)目一期的銷售工作。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一期成功銷售。香港麥田商業(yè)管理有限公司9經(jīng)營(yíng)范圍

主營(yíng)：商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)、商業(yè)顧問(wèn)咨詢、商業(yè)項(xiàng)目策劃、商業(yè)企業(yè)開店指導(dǎo)、商業(yè)推廣活動(dòng)、營(yíng)銷策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布等。兼營(yíng)：糖、煙、酒、鐘表、珠寶、金銀飾品、工藝品、化妝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋帽、皮具、箱包、飾品、玩具、床上用品、運(yùn)動(dòng)器材、文化用品、辦公用品、電子產(chǎn)品、百貨等香港麥田商業(yè)管理有限公司10主要職能

四大職能市場(chǎng)招商銷售管理香港麥田商業(yè)管理有限公司11市場(chǎng)職能1、項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)情況審核；2、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析；3、商業(yè)應(yīng)對(duì)策略的制訂；4、項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行；香港麥田商業(yè)管理有限公司12招商職能1、項(xiàng)目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)租等；2、項(xiàng)目開業(yè)后的補(bǔ)位招商；3、商家的儲(chǔ)備工作；4、對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)估工作；香港麥田商業(yè)管理有限公司13銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場(chǎng)占有率；2、提供專業(yè)培訓(xùn)和知識(shí)講座，提高商家的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定提升；3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和策略；4、通過(guò)加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等多種形式，為具備實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；香港麥田商業(yè)管理有限公司14管理職能兩大方面：物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)管理

1、經(jīng)營(yíng)行為管理2、消費(fèi)行為管理香港麥田商業(yè)管理有限公司15物業(yè)管理是購(gòu)物中心能否保值升值的關(guān)鍵。購(gòu)物中心的物業(yè)管理不同于住宅的物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理很重要一點(diǎn)內(nèi)容，就是需要補(bǔ)充招商。任何一個(gè)店的招商工作結(jié)束后，并不意味著招商就結(jié)束了。所有的商店在開業(yè)一年內(nèi)，租戶置換率達(dá)到20%-40%，只有等到開業(yè)三年穩(wěn)定后，租戶置換率才可能降至2%-3%。香港麥田商業(yè)管理有限公司物業(yè)管理161、經(jīng)營(yíng)行為管理主要內(nèi)容：①商戶檔案管理；②建立評(píng)估體系，對(duì)商戶進(jìn)行等級(jí)評(píng)定；③建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)規(guī)章制度；④建立和完善商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種流程；⑤代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦理；⑥特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；⑦租金等費(fèi)用收繳；香港麥田商業(yè)管理有限公司172、消費(fèi)行為管理主要內(nèi)容：①宣傳促銷管理；②建立和完善項(xiàng)目VI系統(tǒng)；③經(jīng)營(yíng)秩序和公共安全管理；④退換貨、投訴等售后服務(wù)管理；⑤助學(xué)、文化等公關(guān)公益活動(dòng)；⑥“某某會(huì)”會(huì)員的管理和維護(hù)；⑦項(xiàng)目電子商務(wù)平臺(tái)的管理和維護(hù)；香港麥田商業(yè)管理有限公司18組織架構(gòu)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明：商管公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊：物業(yè)服務(wù)部分（物業(yè)公司另案說(shuō)明）、商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷和商戶管理）、行政財(cái)務(wù)等公司運(yùn)營(yíng)部分。其中由策劃部和運(yùn)營(yíng)部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個(gè)管理公司的核心運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場(chǎng)的快速反應(yīng)和相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。香港麥田商業(yè)管理有限公司19組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理策劃組策劃部運(yùn)營(yíng)部總辦財(cái)務(wù)部平面組會(huì)計(jì)組出納組招商組客服組香港麥田商業(yè)管理有限公司行政辦勞資辦商品中心20人員配置和崗位描述

序號(hào)部門職務(wù)人數(shù)崗位職責(zé)1運(yùn)營(yíng)部招商主管2名負(fù)責(zé)商家進(jìn)場(chǎng)管理及招商租務(wù)工作，商鋪轉(zhuǎn)讓工作、補(bǔ)位招商，具體實(shí)施商業(yè)物業(yè)管理方案客服主管2名負(fù)責(zé)商家的內(nèi)部管理，受理商家的咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約服務(wù)，辦理各類證卡，商家檔案的收集整理、區(qū)域市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的執(zhí)行等;負(fù)責(zé)項(xiàng)目電子商務(wù)工作的開展，網(wǎng)站的建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)；2策劃部市場(chǎng)策劃2名負(fù)責(zé)年度營(yíng)銷目標(biāo)的制定、實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)培訓(xùn)、及時(shí)更新商業(yè)調(diào)整策略、確定項(xiàng)目廣告策略、創(chuàng)新策略及抗風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)政策并且在市場(chǎng)初期協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶；確定項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)以及潛力；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析和研究;項(xiàng)目促銷工作的外聯(lián)，商家和業(yè)主活動(dòng)的組織實(shí)施，客戶服務(wù)中心的管理、會(huì)員維護(hù)、項(xiàng)目廣告位管理等等;平面設(shè)計(jì)2名其中平面1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目促銷廣告的設(shè)計(jì)、VI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)之行和維護(hù)，項(xiàng)目商業(yè)形象設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)紙、傳單、報(bào)媒的設(shè)計(jì)制作等等；賣場(chǎng)美工1名，負(fù)責(zé)POP書寫，賣場(chǎng)包裝陳列、美化等；3辦公室后勤支持3名辦公物品、促銷活動(dòng)物料準(zhǔn)備、安全維護(hù)、政府關(guān)系等；人事管理3名人員培訓(xùn)、人員任免、薪資福利等；各類商戶檔案、合同、管理文本制作管理；4財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)2名經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中費(fèi)用開支的控制；整體費(fèi)用的控制；整體運(yùn)營(yíng)成本的控制；出納1名各項(xiàng)費(fèi)用的收取；報(bào)銷、差旅等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的審核；商品中心3名負(fù)責(zé)各類商品的統(tǒng)計(jì)及進(jìn)、銷、存、損的登記、核對(duì)；香港麥田商業(yè)管理有限公司21經(jīng)營(yíng)模式盈利模式管理模式風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施香港麥田商業(yè)管理有限公司22盈利模式闡述主要盈利渠道分析：

1、管理費(fèi)

2、廣告位發(fā)布費(fèi)

（外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位）

3、場(chǎng)地使用費(fèi)（商業(yè)街內(nèi)外公共場(chǎng)地部分）

4、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費(fèi)

）

5、活動(dòng)贊助費(fèi)用香港麥田商業(yè)管理有限公司23盈利模式闡述

6、刊物宣傳收費(fèi)(DM、內(nèi)刊和會(huì)員刊物等)7、培訓(xùn)講座收費(fèi)（舉行消防、工商、投資等講座）

8、自營(yíng)項(xiàng)目收入（自營(yíng)商鋪的收入）

9、代理廠商公關(guān)活動(dòng)策劃執(zhí)行收費(fèi)

（例如：新品推介會(huì)/酬賓會(huì)等）10、代理設(shè)計(jì)制作廠商刊物及DM刊設(shè)計(jì)收費(fèi)

（商戶自行制作的宣傳物品等）香港麥田商業(yè)管理有限公司24管理模式闡述開發(fā)公司業(yè)主商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司租賃經(jīng)營(yíng)者委托合同銷售合同租賃合同委托合同返租合同香港麥田商業(yè)管理有限公司25管理模式的五個(gè)統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營(yíng)造舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營(yíng)銷策劃活動(dòng)，營(yíng)造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動(dòng)，使商場(chǎng)成為傳播文化資訊的平臺(tái)即前期通過(guò)銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過(guò)政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺(tái)，提供客戶服務(wù)提升項(xiàng)目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營(yíng)秩序，并以此提升項(xiàng)目認(rèn)知度。即統(tǒng)一項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。香港麥田商業(yè)管理有限公司26重點(diǎn)工作流程商鋪交驗(yàn)流程（交房驗(yàn)收）商戶進(jìn)場(chǎng)裝修流程（裝修審圖、保證金入場(chǎng)證辦理）商戶開業(yè)申報(bào)管理流程（開業(yè)時(shí)間、地點(diǎn)、活動(dòng)規(guī)模和形式等）商戶促銷活動(dòng)申請(qǐng)流程（商家促銷活動(dòng)審核、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防）商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評(píng)估等）公關(guān)活動(dòng)流程（公關(guān)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費(fèi)者投訴問(wèn)題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）香港麥田商業(yè)管理有限公司27重要管理制度《業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件《商戶服務(wù)手冊(cè)》

—涵蓋從商戶進(jìn)場(chǎng)裝修到開門營(yíng)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)《會(huì)員手冊(cè)》—會(huì)員服務(wù)、聯(lián)盟商家手冊(cè)《委托租賃合同》—為業(yè)主或轉(zhuǎn)租商戶提供代租服務(wù)《經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》—對(duì)商戶日常經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范化管理《商戶經(jīng)營(yíng)承諾書》

—要求商戶針對(duì)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定和業(yè)主公約進(jìn)行承諾確認(rèn)《消費(fèi)者投訴管理制度》—結(jié)合相關(guān)工商規(guī)定執(zhí)行《消防安全管理制度》—結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)行香港麥田商業(yè)管理有限公司28風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施散戶退場(chǎng)商鋪大面積閑置管理費(fèi)收繳墊付裝修費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用主力店流失增加營(yíng)銷活動(dòng)力度，增加商戶儲(chǔ)備，調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營(yíng)權(quán)收回的法律責(zé)任，增加控制手段，強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣；提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問(wèn)題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營(yíng)，完善服務(wù)，資源整合；充分估計(jì)代收代繳費(fèi)用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強(qiáng)主力店客戶評(píng)估，專人對(duì)接服務(wù)；應(yīng)對(duì)措施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)香港麥田商業(yè)管理有限公司29經(jīng)營(yíng)計(jì)劃說(shuō)明從兩個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)：

1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

2、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)香港麥田商業(yè)管理有限公司30經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)表年份指標(biāo)年年年年年備注日常費(fèi)用人員工資和辦公費(fèi)用營(yíng)銷活動(dòng)費(fèi)推廣和宣傳（開業(yè)費(fèi)用）公關(guān)費(fèi)用政府關(guān)系維護(hù)固定收入廣告、場(chǎng)地、管理費(fèi)預(yù)計(jì)虧損香港麥田商業(yè)管理有限公司31經(jīng)營(yíng)指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)表年份指標(biāo)年年年年年商戶入駐率70%1期85%2期70%2期85%3期85%商鋪開業(yè)率60%1期70%2期60%2期70%3期75%招商達(dá)成率65%75%85%90%95%服務(wù)滿意度75%80%85%95%98%費(fèi)用收取率70%80%80%85%90%會(huì)員數(shù)量40005000100001000010000香港麥田商業(yè)管理有限公司32工作內(nèi)容圖示說(shuō)明

前期介入階段

正常管理階段跟進(jìn)控制階段

①②③商管工作三個(gè)階段香港麥田商業(yè)管理有限公司33前期介入階段商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理調(diào)查（銷售促進(jìn)和項(xiàng)目提升）商鋪交驗(yàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理定位、商家公約、管理制度經(jīng)營(yíng)管理咨詢和答疑（銷售促進(jìn)）人員組織控制等各項(xiàng)事宜主要工作內(nèi)容香港麥田商業(yè)管理有限公司34正常管理階段項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的升級(jí)管理項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析、評(píng)估項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的商家管理、調(diào)整項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的日常管理主要工作內(nèi)容香港麥田商業(yè)管理有限公司35跟進(jìn)控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控管理品質(zhì)的評(píng)估及創(chuàng)新主要工作內(nèi)容香港麥田商業(yè)管理有限公司36工作范圍的界定1、招商方面：商管公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨(dú)立開展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點(diǎn)參與主力店客戶洽談，參加招商推介會(huì)等；2、銷售方面：以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)參與項(xiàng)目推介會(huì)、某某區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)調(diào)查、商戶座談等；3、前期宣傳推廣工作：以策劃部為主展開工作，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念推廣，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理咨詢等；4、商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面：以商管公司為主導(dǎo)，負(fù)責(zé)某某區(qū)域重點(diǎn)商戶拜訪、現(xiàn)場(chǎng)到訪招商散戶接待登記工作。策劃部配合，前期策劃公司提供指導(dǎo)和支持。香港麥田商業(yè)管理有限公司37現(xiàn)階段具體工作安排配合前期策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會(huì)等；商管公司獨(dú)立開展招商客戶積累工作初步工作計(jì)劃：1、招商政策；（包含政策層面和開發(fā)商層面）2、招商業(yè)態(tài)；（分層規(guī)劃--餐飲、主力品牌店、辦公等）3、招商渠道；（DM投遞、重點(diǎn)商戶走訪、政府商業(yè)資源整合、行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)組織等）4、目標(biāo)任務(wù)：（配合策劃公司力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)主力店招商達(dá)到預(yù)期數(shù)量）香港麥田商業(yè)管理有限公司38主力店招商政策1、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠2、政府返稅政策支持3、政府專項(xiàng)資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新4、開發(fā)商墊付裝修費(fèi)？元/平米（舉例設(shè)想）開發(fā)商提供裝修費(fèi)？元/平米的5年無(wú)息貸款。5、增加商戶裝修期優(yōu)惠針對(duì)主力店商戶，增加2至3個(gè)月的免租期用于裝修。同時(shí)針對(duì)不同業(yè)態(tài)推出額外的3-6個(gè)月的免租期優(yōu)惠，進(jìn)一步降低經(jīng)營(yíng)成本。十大優(yōu)惠措施實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)香港麥田商業(yè)管理有限公司39主力店招商政策6、共享“某某會(huì)”固定客戶資源；商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司打造“某某會(huì)”會(huì)員組織，招募會(huì)員形成固定客戶群體；7、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺(tái)針對(duì)主力店商戶，提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，拓寬營(yíng)銷渠道；8、送外墻外立面廣告位使用權(quán)外立面廣告位置贈(zèng)送給主力店商戶，（超市，百貨，和快餐店）具體贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9、廣告宣傳同步免費(fèi)送在項(xiàng)目開業(yè)時(shí)，對(duì)外的整合媒體計(jì)劃（電視媒體/主流平面媒體報(bào)紙軟硬廣/主流廣播電臺(tái)/DM刊夾寄等），宣傳推廣活動(dòng)中，針對(duì)主力店商家，可以獲得項(xiàng)目同步的免費(fèi)宣傳的優(yōu)惠政策。10、試營(yíng)業(yè)期間減免管理費(fèi)為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營(yíng)業(yè)階段（試營(yíng)業(yè)時(shí)間需根據(jù)具體情況而定，可設(shè)為三個(gè)月或半年）實(shí)施減免物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，進(jìn)一步降低商戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以幫助商戶渡過(guò)開街前期的難關(guān)。十大優(yōu)惠措施實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)香港麥田商業(yè)管理有限公司40招商工作輔助1、商戶座談活動(dòng)走訪某某重點(diǎn)餐飲和娛樂(lè)商戶，主要傳遞2方面的信息內(nèi)容：A、商管公司正在北京和某某市內(nèi)招商，刺激某某區(qū)域商戶心理；B、商管公司后期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體運(yùn)營(yíng)管理，提供服務(wù)；2、商業(yè)調(diào)查活動(dòng)商管公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)商業(yè)調(diào)查問(wèn)卷，了解某某市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目提供的服務(wù)和商品的需求；同時(shí)，針對(duì)性了解商戶對(duì)未來(lái)商業(yè)管理公司有哪些服務(wù)要求和建議。策劃部負(fù)責(zé)印刷問(wèn)卷并制作小禮品，安排銷售人員在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)等目標(biāo)市場(chǎng)開展商業(yè)調(diào)查活動(dòng)。3、會(huì)員招募活動(dòng)商管公司啟動(dòng)會(huì)員組織籌備，將某某市場(chǎng)的主要消費(fèi)者提前聚集，既能促進(jìn)招商，又達(dá)到營(yíng)銷效果，促進(jìn)銷售。并能在未來(lái)經(jīng)營(yíng)中成為重要的資源。4、商務(wù)網(wǎng)站籌建商管公司著手?jǐn)M定項(xiàng)目網(wǎng)站籌建方案，預(yù)備打造項(xiàng)目電子商務(wù)平臺(tái)。拓展公司銷售和招商渠道。香港麥田商業(yè)管理有限公司41招商工作安排某某地區(qū)（某年某月中旬開始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂(lè)和主力品牌