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第二章房地產(chǎn)市場——房地產(chǎn)泡沫與過熱2023/9/2一、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)房地產(chǎn)市場周期循環(huán)——指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。繁榮衰退蕭條復(fù)蘇供給停止或很低,需求有增長趨勢,租金增長率仍下滑,空置率有所下降供給增長率=需求增長率需求增長加快,空置率下降,租金增長率穩(wěn)定或小小步上升需求上升,開始新的建設(shè),但需求增長比供給增長快,空置率仍下降,租金增長率上升供給增長率超過需求,空置率上升,租金增長率仍緩慢上升需求停止增長或以很低的速度增長,開工減少,但竣工量使空置率繼續(xù)上升,租金增長率開始下滑2023/9/2供需因素(金融因素最為關(guān)鍵)市場信息不充分(導(dǎo)致供需不平衡)心理因素(追漲不追跌)政策因素(容積率控制)制度因素(預(yù)售制度、中介服務(wù))生產(chǎn)時間落差影響(季節(jié)性調(diào)整)原因2023/9/2房地產(chǎn)市場泡沫——由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴(yán)重背離,脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)泡沫2023/9/2價格上漲投機(jī)價格暴跌金融危機(jī)土地稀缺性——基礎(chǔ)投機(jī)需求膨脹——直接誘因金融機(jī)構(gòu)過度放貸——直接助燃劑原因最根本的條件——

市場上有沒有大量的資金存在房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)2023/9/2危害國民經(jīng)濟(jì)地方財政金融危機(jī)政治社會危機(jī)2023/9/2房奴蟻族蝸居危害2023/9/2房地產(chǎn)市場過熱——市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時,所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。三、房地產(chǎn)市場過熱2023/9/2開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差開發(fā)資金的易得性開發(fā)商之間的博弈和非理性行為原因房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過熱的區(qū)別與聯(lián)系兩者反映不同層次的市場指標(biāo)房地產(chǎn)過熱反映供求關(guān)系房地產(chǎn)泡沫反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系嚴(yán)重程度和危害性不同房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生,要通過外力干預(yù)房地產(chǎn)過熱可以通過自我調(diào)整回復(fù)到平衡狀態(tài)2023/9/2房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過熱的區(qū)別與聯(lián)系在周期循環(huán)中所處的階段不同房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時,市場處在上升階段;房地產(chǎn)過熱產(chǎn)生時,市場已經(jīng)開始下滑了。聯(lián)系:房地產(chǎn)泡沫一定引起房地產(chǎn)過熱,但過熱不一定由泡沫引發(fā)2023/9/2思

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