對(duì)我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼制度的分析

對(duì)我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼制度的分析

摘要：經(jīng)濟(jì)適用房政策是我國(guó)當(dāng)前解決中低收入階層住房問題的主要方式，通過微觀經(jīng)濟(jì)模型對(duì)“貨幣補(bǔ)貼”和“實(shí)物補(bǔ)貼”進(jìn)行了分析，從而得出當(dāng)前我國(guó)實(shí)行的“實(shí)物補(bǔ)貼”不如“貨幣補(bǔ)貼”，并建議政策繼續(xù)向“貨幣補(bǔ)貼”方向前進(jìn)。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；住房補(bǔ)貼

1我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼方式的現(xiàn)狀

經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼方式主要有“實(shí)物補(bǔ)貼”和“貨幣補(bǔ)貼”。“實(shí)物補(bǔ)貼”，即通過優(yōu)惠政策降低經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格來提高購(gòu)買者的支付能力，其補(bǔ)貼需要房屋的成功銷售才能最終得到落實(shí)。“貨幣補(bǔ)貼”主要通過政府對(duì)中低收入階層直接給予經(jīng)濟(jì)支持來達(dá)到政策目標(biāo)。目前在我國(guó)實(shí)行的是“實(shí)物補(bǔ)貼”的方式，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)主要享受以下優(yōu)惠政策：一是建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免除了土地出讓金；二是建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中的行政事業(yè)性收費(fèi)減半征收；三是小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用完全由政府負(fù)擔(dān)。我國(guó)通過這些政策來減少經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)成本，進(jìn)而降低其市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)具備購(gòu)買資格的中低收入者進(jìn)行間接的經(jīng)濟(jì)支持。

2現(xiàn)行補(bǔ)貼方式存在的問題

1缺乏有效監(jiān)管，容易產(chǎn)生尋租現(xiàn)象

現(xiàn)行的“實(shí)物補(bǔ)貼”是一種間接的補(bǔ)貼方式，為了使政策優(yōu)惠能夠切實(shí)落實(shí)到中低收入階層身上，避免在過程中間被非法占用，需要對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)、建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)進(jìn)行大量的監(jiān)督、管理和審查，主要包括：對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)業(yè)績(jī)和社會(huì)信譽(yù)進(jìn)行審查；對(duì)房屋建筑面積、施工質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)管；制定并公示經(jīng)濟(jì)適用房的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度；審核居民經(jīng)濟(jì)狀況以確定具備購(gòu)買資格的家庭；監(jiān)督經(jīng)濟(jì)適用房的銷售和市場(chǎng)流通，防止開發(fā)商違規(guī)銷售和弄虛作假等行為。這些工作增加了政府監(jiān)管的成本，使監(jiān)管難以有效進(jìn)行和一定程度上監(jiān)管的缺位，并且在這一系列的過程當(dāng)中因?yàn)楸O(jiān)管的缺位會(huì)產(chǎn)生開發(fā)商和個(gè)人的尋租現(xiàn)象。2住房市場(chǎng)的發(fā)展受阻損害了市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)

在目前的補(bǔ)貼方式下，一方面，政府為了財(cái)政補(bǔ)貼的最終落實(shí)，對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行了較多的直接干預(yù)；另一方面，現(xiàn)行的補(bǔ)貼方式只針對(duì)新開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房，而對(duì)購(gòu)買低檔二手房則沒有規(guī)定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，這使經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住房存在了較大的價(jià)差，為了防止出現(xiàn)個(gè)人或機(jī)構(gòu)違規(guī)投資炒房等不合理現(xiàn)象的出現(xiàn)，切實(shí)保障中低收入群體實(shí)現(xiàn)居住需求，相關(guān)法律規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房在購(gòu)買滿一定年限后才能按市場(chǎng)價(jià)出售，這就限制了中低收入家庭進(jìn)入二手房市場(chǎng)，不利于住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展和市場(chǎng)體系的完善。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商和商品房開發(fā)商相比擁有政策優(yōu)惠，具有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。但由于政府相關(guān)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的選擇不夠透明公開。另外還由于經(jīng)濟(jì)適用房變異為商品房的可能性，以及開發(fā)商不高于3%利潤(rùn)的不可控性，使經(jīng)濟(jì)適用房在購(gòu)買對(duì)象、用地位置、戶型、質(zhì)量等方面與周邊商品房相差無幾，引起不少開發(fā)商的強(qiáng)烈不滿，他們認(rèn)為具有壟斷利潤(rùn)性質(zhì)的高于3%利潤(rùn)是有損公平競(jìng)爭(zhēng)的非競(jìng)爭(zhēng)因素，經(jīng)濟(jì)適用房制度導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不公平競(jìng)爭(zhēng)行為。3補(bǔ)貼效益流失嚴(yán)重并且補(bǔ)貼分配靈活性差

在“實(shí)物補(bǔ)貼”這種間接補(bǔ)貼方式下，政府首先通過一系列中間環(huán)節(jié)將財(cái)政補(bǔ)貼發(fā)放給開發(fā)商，再過渡到具備購(gòu)買資格的消費(fèi)者手中，而補(bǔ)貼效益在這些環(huán)節(jié)中會(huì)產(chǎn)生不可避免的磨損，并可能因一些違法現(xiàn)象的出現(xiàn)造成嚴(yán)重的流失。在工程建設(shè)中，部分開發(fā)商因利益的驅(qū)動(dòng)會(huì)想方設(shè)法抬高名義成本，從而在受限制的利潤(rùn)率下提高實(shí)際利潤(rùn)額；(2)在銷售時(shí)，開發(fā)商利用自己相對(duì)于政府和低收入者的信息優(yōu)勢(shì)，設(shè)法提高實(shí)際銷售價(jià)格；(3)在政府對(duì)居民實(shí)際收入審查不嚴(yán)的情況下，一些高收入群體利用自身的經(jīng)濟(jì)、政治等方面優(yōu)勢(shì)更容易地購(gòu)買到了經(jīng)濟(jì)適用房，這就使財(cái)政補(bǔ)貼的流向出現(xiàn)了偏差，沒有真正達(dá)到政策目標(biāo)。同時(shí)“實(shí)物補(bǔ)貼”的是通過限定經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格來將補(bǔ)貼一次性發(fā)放給購(gòu)房者，使得補(bǔ)貼的分配不夠靈活。一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房的居民在未來幾年內(nèi)可能會(huì)有較大的收入增長(zhǎng)，不再滿足補(bǔ)貼要求，但目前這種靜態(tài)的、一次性的補(bǔ)貼方式不能對(duì)其進(jìn)行及時(shí)有效的調(diào)整。另一方面，在中低收入群體中，不同家庭的經(jīng)濟(jì)狀況仍然存在差異，但在現(xiàn)行的補(bǔ)貼方式下，只有購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房的家庭才能得到實(shí)際的補(bǔ)貼，得到補(bǔ)貼的多少也因所購(gòu)房屋的價(jià)格、面積的不同而異，這就不能根據(jù)具體家庭的經(jīng)濟(jì)狀況來給予不同水平的補(bǔ)貼。

3經(jīng)濟(jì)適用房制度的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析

1補(bǔ)貼微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)模型的建立

我國(guó)目前的住房補(bǔ)貼主要分為實(shí)物補(bǔ)貼和現(xiàn)金補(bǔ)貼兩種。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于目標(biāo)購(gòu)買群體來說，也是一種實(shí)物補(bǔ)貼的形式。因此，可以用微觀經(jīng)濟(jì)模型對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房政策進(jìn)行分析。如圖3-1設(shè)橫軸X為消費(fèi)住房的數(shù)量，縱軸Y為消費(fèi)住房以外其它商品的數(shù)量U1、U2分別表示無差異曲線，它表示消費(fèi)者對(duì)不同商品組合的滿足程度，AB、A‘B‘、AB″即表示家庭預(yù)算線。AB線與較低效用的無差異曲線U1相切于E點(diǎn)，該點(diǎn)表示在既定的收入水平和均衡價(jià)格條件下，購(gòu)買OX1的住房和OY1量的其它商品，消費(fèi)者能獲得最大的滿足。AB″與U2相切于G點(diǎn)，A‘B′與U2相切于H點(diǎn)，其含義與E點(diǎn)相同，并且U2的效用大于U1的效用。

假定政府沒有實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房政策，在現(xiàn)有收入水平下，家庭預(yù)算線為AB，中低收入家庭購(gòu)買住房的數(shù)量OX1。當(dāng)政府對(duì)中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房后，相當(dāng)于降低了住房的價(jià)格，家庭預(yù)算線變?yōu)锳B“；在住房以外的其他商品價(jià)格不變的條件下，中低收入家庭購(gòu)買其他商品的數(shù)量沒有變化，而購(gòu)買住房的數(shù)量從OX1增加到OX3。這種變化主要是由于住房的價(jià)格效應(yīng)引起預(yù)算線繞A點(diǎn)向外旋轉(zhuǎn)，是替代效應(yīng)和收入效應(yīng)共同作用的結(jié)果。分析替代效應(yīng)，可假設(shè)住房?jī)r(jià)格下降后，將中低收入家庭的貨幣收入減少到一定金額，使其在該收入條件下仍能維持原來的效用水平會(huì)有的購(gòu)買情況，則AB”將平移到LN與較低的效用曲線U1相切于點(diǎn)F；這時(shí)，因無差異曲線U1上各點(diǎn)的效用均相同，住房消費(fèi)由OX1增加到OX2，所以由于住房?jī)r(jià)格的下降而引起的對(duì)住房消費(fèi)的增加即替代效應(yīng)可表示為X1X2。由于G點(diǎn)表示住房?jī)r(jià)格下降后，貨幣收入和支出不變時(shí)中低收入家庭實(shí)際的購(gòu)房量，所以從F到-G點(diǎn)可以設(shè)想為將中低收入家庭減少的收入退還，并且其消費(fèi)偏好不變，則其住房購(gòu)買量將從OX2增加到OX3，即向中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房所引起的收入效應(yīng)是X2X3。從圖中可以推導(dǎo)出政府對(duì)中低收入家庭的補(bǔ)貼額。假定住房以外的其他商品的價(jià)格不變，在家庭預(yù)算線為AB時(shí)，購(gòu)房量為AY3；當(dāng)政府為中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房后，購(gòu)買OX3住房量用其他商品表示為AY2，所以，中低收入家庭從政府得到的補(bǔ)貼用其他商品表示為AY3-AY2=Y3Y2。若政府實(shí)行“明補(bǔ)”，即直接向中低收入家庭提供現(xiàn)金補(bǔ)貼而不再提供實(shí)物補(bǔ)貼，在中低收入家庭的偏好及商品和住房?jī)r(jià)格不變的條件下，家庭預(yù)算線AB將向上平移，達(dá)到的效用只需與效用曲線U2相切，切點(diǎn)為H。此時(shí)政府對(duì)中低收入家庭的補(bǔ)貼用非住房商品表示為AA‘，因AB與A‘B‘平行，所以AA‘=CD，而Y3Y2=GD，顯然，GD＞CD，即要達(dá)到相同的效用U2，實(shí)物補(bǔ)貼額超過現(xiàn)金補(bǔ)貼額。所以在中低收入家庭的需求函數(shù)既定的情況下，達(dá)到相同的滿足程度，實(shí)物補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼相比效率較低。

4完善經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼方式的對(duì)策

1發(fā)揮非政府組織的外部監(jiān)督作用

正是由于對(duì)政府在一定程度上的的監(jiān)管缺位，使得尋租行為得以廣泛存在。因此，有必要在加強(qiáng)政府監(jiān)督的同時(shí)發(fā)揮非政府組織的社會(huì)監(jiān)督作用來規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)?！胺钦M織”是不以利潤(rùn)追求為目的的組織，他們可以作為社會(huì)低收入群體的代表與政府與地產(chǎn)開發(fā)商之間進(jìn)行平等的溝通。非政府組織利用其經(jīng)驗(yàn)來影響政府住房政策，對(duì)決策者施加壓力，并代表城市低收入者的權(quán)益發(fā)言，同時(shí)監(jiān)督機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格審查經(jīng)濟(jì)適用房的銷售，堅(jiān)決制止部分高收入階層違法投資、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的行為。2短期內(nèi)大力完善“實(shí)物補(bǔ)貼”方式

配套制度的不健全使我國(guó)不可能馬上實(shí)行“貨幣補(bǔ)貼”，目前“實(shí)物補(bǔ)貼”的方式仍有存在的必要性和合理性，因此在短期內(nèi)，我國(guó)仍需要盡可能的健全和完善現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼方式，發(fā)揮其應(yīng)有的功效。一是要清除經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)中的不合理收費(fèi)，使其價(jià)格構(gòu)成更為清晰合理；二是要設(shè)定合理的經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制,使的經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)流動(dòng)起來；三是政府的各項(xiàng)制度一定要透明、公開，以維持市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。四是要明確界定中低收入階層，適當(dāng)縮小供應(yīng)對(duì)象的范圍，集中力量先解決收入水平更低、住房條件更差的家庭的居住問題，緩解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房尖銳的供需矛盾。3逐步加強(qiáng)“貨幣補(bǔ)貼”的配套制度建設(shè)

從中長(zhǎng)期來看，實(shí)行“貨幣補(bǔ)貼”方式是我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房改革的基本趨勢(shì)，建立相關(guān)配套制度不僅是健全經(jīng)濟(jì)適用房制度的需要，同時(shí)也是發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)、完善政府職能的重要任務(wù)。居民財(cái)產(chǎn)收入審核機(jī)制是重要的配套制度之一，目前我國(guó)還沒有一個(gè)權(quán)威的部門或?qū)ｉT的制度來判定家庭的財(cái)產(chǎn)狀況和收入水平，因此需要加快這一機(jī)制的建立。同時(shí)也需要加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)工作，取得真實(shí)的住房?jī)r(jià)格、建筑面積、市場(chǎng)租金等初步資料，并統(tǒng)計(jì)出切實(shí)有效的房地產(chǎn)指數(shù)、空置率等指標(biāo)，從而指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼工作。此外，稅收制度、產(chǎn)權(quán)制度、住房二級(jí)市場(chǎng)的狀況也直接或間接的影響到住房補(bǔ)