固定收益專題：地產(chǎn)形勢(shì)探析且行且觀

證券分析師固定收益專題徐亮資格編號(hào)：S0120521060004證券分析師固定收益專題徐亮資格編號(hào)：S0120521060004地產(chǎn)形勢(shì)探析：且行且地產(chǎn)形勢(shì)探析：且行且觀mcn資格編號(hào)：S0120523060001聯(lián)系人聯(lián)系人相關(guān)研相關(guān)研究基金配置系列研究：《公募基金的信用債投資思路變遷》《債基在利率上行中的信用債投資思路》信用利差系列研究：《當(dāng)前信用利差分析，兼論信用利差什么情況下會(huì)收窄》《信用利差什么情況下會(huì)走闊，信用債該如何配置》信用債投資策略研究：《浙江省湖州市城投平臺(tái)投資策略》《鄂湘贛區(qū)域有哪些城投平臺(tái)資質(zhì)在改善》《江浙皖區(qū)域有哪些城投平臺(tái)資質(zhì)在改善》《城投債的性價(jià)比分析》《地產(chǎn)擇券：“小而美”房企》《當(dāng)前信用債投資應(yīng)當(dāng)具有防守性思維》供需關(guān)系發(fā)生重大變化：地產(chǎn)基本面數(shù)據(jù)整體走向統(tǒng)計(jì)意義的底部，核心區(qū)域地塊和商品房仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此一二線城市存在政策預(yù)期。8月25日“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策被納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有多個(gè)城市跟進(jìn)，有助于精準(zhǔn)挖掘部分群體購(gòu)房需求，但政策工具效果有待觀察；截至23年8月31日，廣州、深圳、廈門、武漢均宣布實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，江蘇省全省實(shí)施個(gè)人首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”。降貸款首付比。統(tǒng)一全國(guó)個(gè)人住房貸款首付比下限，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”降貸款利率。首套房貸利率下限仍然不低于市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基兩種途徑降低存量房貸利率：第一，銀行重新發(fā)放貸款置換存量首套房貸；第二，協(xié)商變更合同約定的利率水平。調(diào)整后的存量房貸利率不得低于原貸利率表，將中、長(zhǎng)期中，工商銀行1年期定期存款掛牌利政策端工具箱種類豐富，展望后市，以下方面可能會(huì)有一定優(yōu)化空間：契稅、中介費(fèi)率優(yōu)化；部分城市推出購(gòu)房補(bǔ)貼；適當(dāng)允許開發(fā)商降價(jià)促銷等。預(yù)計(jì)隨著一系列供需兩端的政策逐步優(yōu)化，需求端信心或有一定提振，購(gòu)房也會(huì)有一定釋放。長(zhǎng)遠(yuǎn)角度，包括居民就業(yè)、自然災(zāi)害、外需等內(nèi)外多種復(fù)雜因素是需求端不振的核心因素，在上述因素不構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾的前提下，疊加政策此外，根據(jù)我們對(duì)城中村改造的測(cè)算：測(cè)算結(jié)果顯示超大特大城市城中村規(guī)短期對(duì)地產(chǎn)上下游鏈影響有限，長(zhǎng)期意義重大。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨政策不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、基本面下行風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延。的信息披露和法律聲明固定收益專題1/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 固定收益專題2/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明 十大城市商品房可售面積-萬(wàn)平 5 圖8:二手房房?jī)r(jià)(續(xù)) 8 圖13:全國(guó)超大特大城市城中村規(guī)劃建面分布圖 14格目錄表1：7月房?jī)r(jià)漲跌榜(列舉) 7表2：城中村改造和棚戶區(qū)改造的差異 10 表4：全國(guó)超大特大城市城中村規(guī)劃布局情況 11 表6：全國(guó)超大特大城市城中村規(guī)劃建筑面積測(cè)算 13 固定收益專題3/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定實(shí)施一攬子化債方案。要加強(qiáng)金上海、深圳、廣州、成都、西安、廈門、長(zhǎng)沙、合肥、武漢、青島、福州、寧波、重慶、石家莊、珠海等十余個(gè)核心城市。“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策有助于改善外地有據(jù)新華社消息，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有多個(gè)城市跟進(jìn)。貸”政策，江蘇省全省實(shí)施個(gè)人首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策。2023年1月，央行提出建立首套住房貸款行再次明確強(qiáng)調(diào)實(shí)施差別化住房信貸政策，首套商貸利率下限和未來(lái)二套房商貸限均存在下調(diào)預(yù)期。貸利率等多重因素導(dǎo)致居民在今年出現(xiàn)大規(guī)模提前還貸現(xiàn)象。居民提前還貸給銀行帶來(lái)一定壓力，企業(yè)貸款意愿降低也進(jìn)一步影響了資金流通。針對(duì)存量房貸利聞發(fā)布會(huì)上，央行就提到“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。1/c/8Ro4PvBgEuR固定收益專題4/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明8月31日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。降貸款利率。首套房貸利率下限仍然不低于市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)放掛牌利率下8家民營(yíng)企業(yè)和部金融機(jī)構(gòu)、銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)主要負(fù)責(zé)人參加座談會(huì)。地產(chǎn)基本面數(shù)據(jù)整體走向統(tǒng)計(jì)意義的底部，一二線城市存在政策預(yù)期，核心區(qū)域地塊和商品房仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，預(yù)計(jì)隨著一系列供需兩端的政策逐步優(yōu)化，需、雜因素是需求端不振的核心因素，在上述因素不構(gòu)成房地蘇的可見性會(huì)增強(qiáng)。有一些城市受到市場(chǎng)青睞，土拍行情較好，地方綜合財(cái)力也就有所保障。地產(chǎn)債固定收益專題5/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明.房地產(chǎn)基本面份，土地4市場(chǎng)方面，2023年1月至7月10日，鄂爾多斯市土地成交面積達(dá)。/s?id=1771450684711285395&wfr=spider&for=pc4/s/EqNgzNrK3C3SeMrdmwfuLw固定收益專題6/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益專題7/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明7月70城房?jī)r(jià)漲跌榜(環(huán)比)城市新房環(huán)比(%)城市二手房環(huán)比(%)宜昌市-1廣州市-1金華市-0.9鄭州市-1大連市-0.7吉林市-1鄭州市-0.7徐州市-0.9南寧市-0.7南京市-0.9惠州市-0.7青島市-0.9長(zhǎng)春市-0.7深圳市-0.9瀘州市-0.6襄陽(yáng)市-0.9無(wú)錫市-0.6無(wú)錫市-0.8包頭市-0.6重慶市-0.8秦皇市-0.6大連市-0.8桂林市-0.6溫州市-0.8沈陽(yáng)市-0.6煙臺(tái)市-0.8固定收益專題8/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明圖8:二手房房?jī)r(jià)(續(xù))掛牌量情況-分能級(jí)固定收益專題9/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明固定收益專題10/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明中村空間測(cè)算況中村改造的指導(dǎo)意見》，推動(dòng)超大特大城市對(duì)工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程中形成的配套亂差、房屋安全系數(shù)低的城中村實(shí)施改造。盡管城中村改造同棚戶區(qū)改造在實(shí)踐中存在一定的模糊邊界，但本輪城中村改造并不等同于“新一輪棚改”。范圍上，棚改范圍為全國(guó)，包含三四線城市，城中村為集體土地。改造區(qū)域上，棚戶區(qū)多在城市邊緣區(qū)域，而城中村多位于城與村民、社會(huì)力量改造資金共擔(dān)機(jī)制。安置方式5上，目前部分區(qū)域采用貨幣化村改造范圍大特大城市城市規(guī)劃布局有7個(gè)超大城市：上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津；14個(gè)特大城市：武漢、東莞、西安、杭州、合肥、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱、5https://www.163.com/dy/article/ICJJBG8Q0530X1OV.html#固定收益專題11/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明規(guī)模市城區(qū)人口(萬(wàn)人)區(qū)人口(萬(wàn)人)超大城市杭州市市目前一線城市的計(jì)劃改造規(guī)模較大，超大特大城市多為三年期規(guī)劃(2023-整前超大城市中僅北京和重慶沒有明確的城中村未來(lái)改造規(guī)劃。多數(shù)特大城市城中陸續(xù)啟動(dòng)城中村相關(guān)調(diào)研、會(huì)議、意見征求等工作。規(guī)模市超大城市中心城區(qū)周邊“城中村”項(xiàng)目全面啟動(dòng)；到2027年底，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項(xiàng)目全面完成，五個(gè)新化品質(zhì)化改造提升，籌集保障性住房5.2萬(wàn)套(間)。2023—2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬(wàn)套(間)、建筑《成都市城市更新建設(shè)規(guī)劃(2022-2025)》：將成片推進(jìn)城市更新，按照“少拆多改，注重傳承”的原固定收益專題12/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明《天津市城市更新行動(dòng)計(jì)劃(2022-2025年)》：分區(qū)推進(jìn)城區(qū)城中村改造更新。古城片區(qū)以保護(hù)優(yōu)先；設(shè)施，優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施配套。1處基礎(chǔ)設(shè)施落后、城市治理重點(diǎn)點(diǎn)杭州市深化城中村改造工作；2023-2025年，杭州將推進(jìn)新一輪城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃，將對(duì)全市尚未破，同步鋪開4個(gè)街《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》：穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造和城市更新，落實(shí)土地《城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》：濟(jì)南以多種更新方式推動(dòng)城中村改造。二環(huán)以內(nèi)、城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)和城市重大設(shè)施建設(shè)涉及的城中村，采取拆除重建方式。注重生態(tài)保護(hù)和文化傳承，整合土地資源，保障產(chǎn)業(yè)用地供給及重要設(shè)施建設(shè)。其他一般地區(qū)的城中村，通過(guò)綜合整治方式改善基礎(chǔ)設(shè)施，消除安全隱患，增市：新啟動(dòng)項(xiàng)目19個(gè)，計(jì)劃年度完23年重點(diǎn)部署工作，啟動(dòng)44個(gè)城中村改造。8月13日，《沈陽(yáng)市恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的政策措施(征求意見稿)》：出臺(tái)城中村改造實(shí)施方案，積極爭(zhēng)召開城中村改造專題會(huì)議，傳達(dá)相關(guān)會(huì)議精規(guī)模測(cè)算其他租賃住房、購(gòu)買新建商品房、購(gòu)買二手房、購(gòu)買原公有住房、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房/兩限房、自建住房、繼承或贈(zèng)與、其他?？紤]到城中村多為自建住房，將自因地市數(shù)據(jù)部分缺失，且年鑒僅提供了戶數(shù)數(shù)據(jù)，將省級(jí)城區(qū)內(nèi)自建房戶數(shù)占比用于后續(xù)測(cè)算?？紤]到城區(qū)內(nèi)自建房戶數(shù)占比僅涉及城區(qū)人口，用城區(qū)內(nèi)自建房戶數(shù)占比*城區(qū)人口占比代表全市總戶數(shù)中城區(qū)自建房戶數(shù)占比，則城中村固定收益專題13/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明進(jìn)一步考慮到城中村的住房性質(zhì)介于“城”和“村”之間，用“鎮(zhèn)”層面每特大城市城中村規(guī)劃建筑面積共計(jì)7.2億平方米。根據(jù)部期00億元左右的投資額，占22年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額超大特大城市城中村改造對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需的效益有限，當(dāng)前更多地是作為改善衡難度金融機(jī)線城市對(duì)三四線城市帶動(dòng)作用的強(qiáng)弱；是否有相關(guān)追加政策持續(xù)發(fā)力。建房戶數(shù)占比年人口統(tǒng)計(jì)年鑒(省份數(shù)據(jù))占比口/市區(qū)人口第七次人口普查分縣數(shù)據(jù)(地市數(shù)據(jù))第七次人口普查分縣數(shù)據(jù)(地市數(shù)據(jù))戶數(shù)建房戶數(shù)占比*城區(qū)人口占比*總戶數(shù)房總面積/總戶數(shù)(鎮(zhèn))年人口統(tǒng)計(jì)年鑒(省份數(shù)據(jù))劃建筑面積數(shù)*每戶面積公式規(guī)模市城區(qū)內(nèi)自建房戶數(shù)城區(qū)人口占比村戶數(shù)每戶住房面積(鎮(zhèn))米/人)城中村規(guī)劃建筑超大城市9州市4市3固定收益專題14/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明.54.49村項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)平方米)每平米投資(元/平方米)回遷安置房項(xiàng)目里仁洞村更新改造實(shí)施方案舊改拆遷方案0西湖區(qū)保亭城中村改造項(xiàng)目村改造項(xiàng)目項(xiàng)目鎮(zhèn)金勝村塔匯“城中村”改造項(xiàng)目固定收益專題15/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明亮點(diǎn)及關(guān)注點(diǎn)此次政策發(fā)力依然符合“穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)”的政策基調(diào)，在為地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)新的空間的同時(shí)，明確避免新增地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)本輪超大特大城市城中土地整理等地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將直接提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度，改善部分房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。此外，城中村改造對(duì)上游建筑、建材行業(yè)，下游家具、家電行業(yè)具有催化作用。改造需勘察、設(shè)計(jì)、施工、裝修、物業(yè)管理等一系列工作，將釋放一定生村改供土給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性，將住房供給與人口流動(dòng)方向相匹配。超大特大城市刺激。REITs發(fā)行上市的政策背景下，城中村改造完工項(xiàng)目或?qū)⑴c到資產(chǎn)證券化的市ITs改造項(xiàng)目?jī)?nèi)土地可實(shí)施綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓?？紤]到城中村改造的資面。一，本輪改造僅針對(duì)超大特大城市，范圍有限，政策發(fā)力點(diǎn)依然落腳于一二市場(chǎng)的分化。二，城中村改造防止大拆大建，盡量利用原有配套設(shè)施，房地產(chǎn)開結(jié)構(gòu)和功能的重新布局，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較嚴(yán)，前期方案需多次、多方協(xié)調(diào)，耗時(shí)較長(zhǎng)。固定收益專題16/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明問(wèn)題，影響改造的推進(jìn)效率。金需求量較大，項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，且融資支持尚不明確。預(yù)計(jì)央國(guó)企仍為本輪改造示。固定收益專題17/17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明與研究助理簡(jiǎn)介與實(shí)務(wù)》一書。研究風(fēng)格偏投資實(shí)務(wù)和債券策略