新版項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

年4月19日新版項(xiàng)目可行性研究報(bào)告文檔僅供參考江西鳳凰山莊 （生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑養(yǎng)生旅游度假山莊） 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1、項(xiàng)目名稱 江西鳳凰山莊 二、項(xiàng)目地址 江西**縣向塘鎮(zhèn)梁家渡行政村梁西自然村域內(nèi)。項(xiàng)目地內(nèi)有山地一處，古稱鳳凰山。 三、項(xiàng)目?jī)?nèi)容 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)自然地形地貌、資源的分布狀況，結(jié)合旅游市場(chǎng)需求實(shí)際，本著因地制宜、文化為魂、錯(cuò)位發(fā)展的原則，將本項(xiàng)目建設(shè)成為以農(nóng)耕文化體驗(yàn)為主要內(nèi)容，集田園旅游觀光、農(nóng)耕體驗(yàn)、農(nóng)家餐飲、鄉(xiāng)野休閑、郊野養(yǎng)生于一體的多功能復(fù)合型生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑養(yǎng)生旅游度假山莊，使園區(qū)成為**市民乃至域外游客投身自然懷抱、體驗(yàn)農(nóng)耕文化、找回童年記憶、獲得身心健康的全國(guó)知名休閑農(nóng)業(yè)旅游景區(qū)，成為**市和江西省的悠游經(jīng)典景區(qū)。 從功能上，一是打造成本地及周邊城鎮(zhèn)居民的第三生活空間，成為人們觀光旅游、感受農(nóng)耕文化、豐富農(nóng)業(yè)知識(shí)、體驗(yàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)與農(nóng)民生活、享用農(nóng)業(yè)成果、利用田園休閑度假的場(chǎng)所和農(nóng)業(yè)深層次開(kāi)發(fā)的樣板。二是充分利用鳳凰溝風(fēng)景區(qū)的社會(huì)認(rèn)知，發(fā)揮其邊際效應(yīng)，與鳳凰溝風(fēng)景區(qū)形成明顯反差、集聚成片的景群，更好地滿足游客的需要。從文化上，打造成傳播寶玉石文化、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的體驗(yàn)中心，弘揚(yáng)中國(guó)農(nóng)業(yè)文明。從品牌上，經(jīng)過(guò)循序開(kāi)發(fā)，日臻完善，打造成**鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)旅游新名片；江西省著名、全國(guó)知名的休閑農(nóng)業(yè)旅游目的地；江西省AAAA級(jí)鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)；國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)。 四、項(xiàng)目背景 近年來(lái)，隨著人們生活水平的不斷提高和城市生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望在原始古樸的鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境中放松自己，越來(lái)越多的人有著強(qiáng)烈的回歸大自然的愿望。另外中國(guó)城市居民與農(nóng)村的千絲萬(wàn)縷的血緣聯(lián)系，加之過(guò)去上山下鄉(xiāng)的歷史經(jīng)歷，尋根的潛意識(shí)驅(qū)使她們尋找一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)與方式重新體驗(yàn)過(guò)去生活，休閑農(nóng)業(yè)旅游恰恰以其返璞歸真的體驗(yàn)吸引了大量的消費(fèi)群體，成為一種新的休閑旅游度假時(shí)尚，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，并受到政府和社會(huì)各個(gè)部門(mén)的鼎力支持。 本項(xiàng)目正是在此背景下提出的，區(qū)內(nèi)地形平坦開(kāi)闊，有山有水，交通便利，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資源豐富。優(yōu)越的基礎(chǔ)條件和市場(chǎng)需求、休閑農(nóng)業(yè)的蓬勃發(fā)展之勢(shì)為本項(xiàng)目的建設(shè)帶來(lái)無(wú)際的發(fā)展機(jī)遇和廣闊的發(fā)展空間。 五、項(xiàng)目環(huán)境情況 項(xiàng)目位于江西省**縣向塘鎮(zhèn)梁家渡行政村梁西自然村域內(nèi)。東鄰撫河，北部緊靠316、320國(guó)道和浙**鐵路，距向塘火車站6公里，距**火車站28公里。離**市游客集散中心不到20公里，交通極為便利；南部與江西省蠶桑茶葉研究所（江西省鳳凰溝風(fēng)景區(qū)）接壤，周邊旅游資源豐富；西部與G60滬昆高速相望，有黃馬高速公路出口，從園區(qū)上高速公路只有3公里。項(xiàng)目處在**縣重點(diǎn)打造的兩江生態(tài)農(nóng)業(yè)走廊上，電力及公路通訊等基礎(chǔ)設(shè)施均已具備，可和**市及省內(nèi)的旅游資源形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同發(fā)展的格局。 向塘鎮(zhèn)是江西省最大的建制鎮(zhèn)，擁有優(yōu)越的地理?xiàng)l件，被譽(yù)為**市的南大門(mén)，既能夠直接承接區(qū)域中心城市和縣城的輻射帶動(dòng)，又有利于快速全面融入**昌城市發(fā)展體系。向塘素以中國(guó)**最大的交通樞紐重鎮(zhèn)而聞名全國(guó)，316、320、105國(guó)道和G60滬昆高速公路穿境而過(guò)，滬昆鐵路、在建的杭南長(zhǎng)高鐵溝通東西，京九鐵路飛架南北，在建的向莆鐵路連接**經(jīng)濟(jì)區(qū)。它地扼浙、**、粵交通要沖，從向塘到長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、**地區(qū)只要6-8小時(shí)，江南最大的貨運(yùn)編組站向西貨運(yùn)編組站也坐落在境內(nèi)，獨(dú)特的區(qū)位，強(qiáng)勢(shì)的交通，使向塘成為全國(guó)承東啟西、南北貫通戰(zhàn)略要地和連通港、澳的重要節(jié)點(diǎn)。 六、項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積約3260畝。由316國(guó)道通往G60滬昆高速的連接公路（藍(lán)園公路）橫穿東西，使項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)分為南北片區(qū)，其中南部片區(qū)約3000畝，北部片區(qū)約260畝。項(xiàng)目區(qū)水庫(kù)、山地較多，水庫(kù)900余畝，山地1450余畝，低洼田750余畝，耕地140余畝，水塘20余畝，土地大多屬荒地或未利用地，用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的潛力較大。項(xiàng)目區(qū)南高北低，南部片區(qū)以山地、水庫(kù)、低洼田為主，北部片區(qū)以耕地、水塘為主，區(qū)內(nèi)土地肥沃，水質(zhì)優(yōu)良，草茂林豐，自然景觀較好，是人們放松心情、陶冶性情、愉悅身心的好地方。 七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 本項(xiàng)目由江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司投資建設(shè)。 開(kāi)發(fā)原則： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)按整體規(guī)劃、分期建設(shè)；總體包裝、專業(yè)運(yùn)營(yíng)的原則進(jìn)行。開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃上，主要分為生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、休閑養(yǎng)生區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)。 旅游風(fēng)景區(qū)設(shè)在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的唯一山地上：鳳凰山。風(fēng)景區(qū)內(nèi)主要有鳳凰山、藏寶洞、日月潭、紅谷灣、寶石灘等主要景點(diǎn)。山莊的主要設(shè)施賓館安排在進(jìn)場(chǎng)的顯著位置，其它休閑、娛樂(lè)設(shè)施圍繞賓館建設(shè)，農(nóng)業(yè)種植業(yè)項(xiàng)目安排在現(xiàn)有耕地上，養(yǎng)殖業(yè)項(xiàng)目安排在項(xiàng)目區(qū)邊緣處，林地深處，與旅游區(qū)遠(yuǎn)離，以避免相互影響。各區(qū)域相對(duì)獨(dú)立或天然隔離，水、電、路按旅游和生產(chǎn)需要進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)置。加強(qiáng)休閑度假區(qū)消防及救生等設(shè)施建設(shè)。 八、項(xiàng)目策劃 體驗(yàn)生活與勞動(dòng)已成為旅游的熱點(diǎn)和時(shí)尚，許多游客到旅游地不但是為了欣賞獨(dú)特的景觀，而且還希望自己能夠親自參加勞動(dòng)，體驗(yàn)生活的樂(lè)趣。策劃中將強(qiáng)調(diào)旅游體驗(yàn)性、參與性、娛樂(lè)性和知識(shí)性的緊密結(jié)合，項(xiàng)目設(shè)計(jì)盡可能地把休閑、旅游及生產(chǎn)過(guò)程變成可參與性的操作，給游客提供盡量多的直接體驗(yàn)的活動(dòng)和機(jī)會(huì)，比如參加探寶、耕作、播種、采收、加工、烹調(diào)等，讓游客在深度參與體驗(yàn)享受農(nóng)村生活的樂(lè)趣，留下美好的記憶。 文化是旅游的靈魂，本項(xiàng)目堅(jiān)決杜絕粗制濫造，而要充分挖掘農(nóng)耕文化的內(nèi)涵，經(jīng)過(guò)文化景觀的設(shè)計(jì)、文化設(shè)施的配置、文化活動(dòng)的表演等方面加以演繹，展現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)耕文化的魅力，滿足游客獵奇心理，使其從中獲得知識(shí)和美的享受，提升景區(qū)的文化品位，以實(shí)現(xiàn)景觀資源的高水**用。 特色是旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競(jìng)爭(zhēng)力就愈大。吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、干農(nóng)家活的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村旅游模式消費(fèi)者已經(jīng)司空見(jiàn)慣，因而本項(xiàng)目要力求做到區(qū)域不同構(gòu)、產(chǎn)品不同質(zhì)，突出濃厚的農(nóng)耕文化特色，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 適度、合理、科學(xué)地開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)觀光資源，合理地劃分功能區(qū)和強(qiáng)調(diào)景觀元素、色彩、材質(zhì)與建筑主休協(xié)調(diào)，有序地確定景觀空間及游覽線路，科學(xué)的劃定旅游容量，兼顧當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，協(xié)調(diào)人與自然多方面的關(guān)系，保護(hù)區(qū)域的生命力和多樣性，走可持續(xù)發(fā)展之路。 根據(jù)規(guī)劃區(qū)資源賦存情況，依托地形對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行依山就勢(shì)建設(shè)，維持鄉(xiāng)野特色。動(dòng)靜區(qū)隔：主要經(jīng)過(guò)植物對(duì)大眾風(fēng)光娛樂(lè)區(qū)與休閑度假區(qū)時(shí)行分隔與過(guò)渡，實(shí)現(xiàn)旅游品質(zhì)的保證。滾動(dòng)發(fā)展:根據(jù)市場(chǎng)需求，給予分區(qū)塊開(kāi)始和配套安排，一期著重打造精品，樹(shù)立品牌，為后期開(kāi)發(fā)建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。布局結(jié)構(gòu):根據(jù)項(xiàng)目地形地貌條件，結(jié)合項(xiàng)目地發(fā)展思路，在充分考慮項(xiàng)目特色、可操作性、開(kāi)民建設(shè)的合理性以及延續(xù)性的基礎(chǔ)上，把整個(gè)項(xiàng)目的功能劃分為一心三塊八區(qū)。 一心游客服務(wù)中心；三塊農(nóng)耕文化體驗(yàn)板塊、田園風(fēng)光旅游板塊、休閑養(yǎng)生度假板塊；八區(qū)傳統(tǒng)農(nóng)耕文化展示區(qū)、農(nóng)耕記憶體驗(yàn)區(qū)、漁夫魚(yú)樂(lè)區(qū)、畜禽歡樂(lè)區(qū)、蔬果觀賞采摘區(qū)、山頂休閑娛樂(lè)區(qū)、濱水農(nóng)家別墅度假區(qū)、寶石灘風(fēng)景區(qū)。 ①一心游客服務(wù)中心:位置位于北部260畝區(qū)域內(nèi)。功能：展示形象、服務(wù)游客。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)： 景觀大門(mén):入口大門(mén)的設(shè)計(jì)起著形象展示和宣傳推介的作用，本項(xiàng)目景觀大門(mén)要營(yíng)造田園生活氣息，讓游人回歸自然的期盼情感得以釋放，能夠依據(jù)耕讀傳家或者漁樵耕讀創(chuàng)意主題來(lái)設(shè)計(jì)景觀大門(mén)。 節(jié)氣廣場(chǎng):節(jié)氣廣場(chǎng)由二十四節(jié)氣等分而成的交叉形鋪地和十二生肖小雕塑圍合而成，既暗喻一年十二月份、二十四節(jié)氣風(fēng)調(diào)雨順，農(nóng)業(yè)豐收，又突出休閑園樸實(shí)的特色。 生態(tài)停車場(chǎng):在景區(qū)大門(mén)入口區(qū)建生態(tài)停車場(chǎng)，面積3000平方米；種植喬木遮擋陽(yáng)光，鋪嵌入草磚，體現(xiàn)生態(tài)性。另在農(nóng)家別院、生態(tài)餐廳旁建小型停車場(chǎng)，面積1000平方米。 繞區(qū)小溪：沿著北部260畝區(qū)域地塊的界限，修建成環(huán)繞的小水渠（小溪），渠水接現(xiàn)有的**撫總干渠的分支水，并與區(qū)內(nèi)的3個(gè)水塘（依大小分別命名為湖、塘、池）連通，形成互通循環(huán)，構(gòu)成水繞通暢之格局。 旅游輔助設(shè)施：主要包括售票處、旅客集散中心、導(dǎo)覽圖趣味指示牌等為游客提供基本便利服務(wù)。 ②三塊之一（農(nóng)耕文化體驗(yàn)板塊）：位置位于北部260畝區(qū)域內(nèi)。功能：體驗(yàn)農(nóng)事活動(dòng)，感悟農(nóng)耕文化。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)： 傳統(tǒng)農(nóng)耕文化展示區(qū)：以展覽的方式展示傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村勞作方式、農(nóng)耕文化等，融知識(shí)性、科學(xué)性、休閑性于一體，游客可進(jìn)入農(nóng)耕文化記憶館，尋找日漸談出記憶的蓑衣、打谷機(jī)等等，經(jīng)過(guò)眼看、耳聽(tīng)，從中了解農(nóng)耕變革的發(fā)展歷程，無(wú)論是忘掉了過(guò)去的父母，還是不知道過(guò)去的青少年，都能在品味農(nóng)耕文化中增長(zhǎng)知識(shí)，修養(yǎng)身心。生產(chǎn)用具廳：展示耕作工具、澆灌工具、收割脫粒工具、晾曬工具、運(yùn)輸工具、儲(chǔ)存工具、編織工具、量器工具、捕撈工具等。生活用具廳：展示飲食用具、臥室用具、納涼、取暖用具等。作坊廳：展示傳統(tǒng)鄉(xiāng)村的豆腐作坊、榨油作坊、鐵匠作坊、木匠作坊、篾匠作坊、棉匠作坊面貌。農(nóng)舍廳：有代表性的全面展示一戶農(nóng)家生活起居的全貌。 農(nóng)耕記憶體驗(yàn)區(qū)：充分利用規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有的良好的農(nóng)耕地，挖掘鄉(xiāng)村農(nóng)耕文化，成為自然、生態(tài)和傳統(tǒng)文化的體驗(yàn)中心，為游客提供采摘、種植、手工藝學(xué)習(xí)與制作、釣魚(yú)等農(nóng)事體驗(yàn)活動(dòng)，使得游客融入大自然，體驗(yàn)農(nóng)事活動(dòng)的無(wú)窮樂(lè)趣。格子菜地你的地盤(pán)你做主：采取會(huì)員制，會(huì)員繳納一定的會(huì)費(fèi)，租種給會(huì)員，每個(gè)格子菜地樹(shù)立標(biāo)注會(huì)員信息的牌子，租下的土地一定時(shí)間就是會(huì)員的，格子菜地用來(lái)做什么，怎么玩能夠全憑會(huì)員自己的創(chuàng)意，能夠圈養(yǎng)土雞，種菜或者其它都能夠，格子菜地的日常管理能夠委托園區(qū)專業(yè)工作人員負(fù)責(zé)。自耕田：準(zhǔn)備一些農(nóng)具、農(nóng)事服飾、種子、種苗等，讓游客參與趕牛犁地、播種栽苗、澆、施肥、松土除草等農(nóng)事作業(yè)、體驗(yàn)農(nóng)耕生活的辛酸勞累，感悟手把青秧插滿田，低頭便是水中天;身心清靜方為道，退步原來(lái)是向前。編藝館：用于草編、竹編、藤編等手工藝的學(xué)習(xí)、制作場(chǎng)所，游客能夠DIY，將自制作品帶走，同時(shí)展示和銷售工匠編制好的竹編、藤編、草編亦等手工藝成品。農(nóng)工坊：區(qū)內(nèi)水碓、磨坊、油坊、豆腐坊、牛車和木制茶機(jī)、織布機(jī)，游客能夠參觀舂米，制茶等農(nóng)耕過(guò)程，也可親自參與車水、舂米、磨面、榨油、制茶、打豆腐等農(nóng)活，感受其中的無(wú)限樂(lè)趣。菜棚餐廳：打破了傳統(tǒng)的就餐方式，顧客能夠自己動(dòng)手，想吃什么菜就隨時(shí)去摘，農(nóng)家灶房讓游客盡展高超廚藝。農(nóng)家別院和生態(tài)餐廳：將區(qū)內(nèi)的大水塘挖深建成小湖，挖出的泥土在湖的北面堆成小山丘?？可矫婧ㄔO(shè)獨(dú)立2棟中高檔休閑山莊農(nóng)家別院，建筑面積10000平方米。獨(dú)擁采菊東籬下，悠然見(jiàn)**的田園美景，供都市居民享受卸甲歸田的休閑生活。另外配備會(huì)議娛樂(lè)設(shè)施、休憩標(biāo)間設(shè)施（床位100張），利用休閑山莊距離省會(huì)**市比較近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建成集會(huì)議、娛樂(lè)為一體的會(huì)議娛樂(lè)中心，承接80100人左右的中小型會(huì)議，可滿足周邊中小型會(huì)議的需要。在農(nóng)家別院旁建設(shè)生態(tài)餐廳，建筑面積400平方米。生態(tài)餐廳營(yíng)造輕松民間的用餐環(huán)境，提供可供選擇的多種餐飲品種，四季時(shí)令蔬菜，農(nóng)家特色菜肴。農(nóng)家美食物PK賽：由各個(gè)村推薦農(nóng)民參賽者現(xiàn)場(chǎng)制作，邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾組成評(píng)審團(tuán)，現(xiàn)場(chǎng)評(píng)審，投票選出農(nóng)家巧廚娘和十佳農(nóng)家菜等。農(nóng)活PK賽：組織游客進(jìn)行挑水、插秧、擔(dān)米等農(nóng)活競(jìng)賽。 漁夫魚(yú)樂(lè)區(qū)：垂釣池塘：置多個(gè)垂釣池塘，開(kāi)挖多個(gè)養(yǎng)魚(yú)池，養(yǎng)殖多品種的淡水魚(yú)，主要分為鯽魚(yú)池、鯉魚(yú)池、草魚(yú)池、青魚(yú)池等大小不一的池塘，供垂釣和銷售，并搭建各式垂釣臺(tái)，方便游客釣魚(yú)休閑。釣魚(yú)比賽：組織釣魚(yú)比賽，釣友在一起切磋釣魚(yú)技術(shù)。渾水摸魚(yú)：將魚(yú)、黃鱔等放入水田中，游客可下田摸魚(yú)，展現(xiàn)游客的摸魚(yú)技巧，定于挑戰(zhàn)性和趣味性。網(wǎng)魚(yú)、罩魚(yú)：將魚(yú)蝦放養(yǎng)于現(xiàn)有改造后的水渠中（**撫總干渠的支流），提供網(wǎng)魚(yú)、罩魚(yú)的工具，體驗(yàn)別樣捕魚(yú)的樂(lè)趣。養(yǎng)釣美國(guó)牛蛙：選擇5畝田地為飼養(yǎng)田，人工放養(yǎng)美國(guó)牛蛙，既可供游客觀賞、釣購(gòu)，又可作為休閑山莊的一道美味佳肴清蒸（紅燒）美國(guó)牛蛙。 畜禽歡樂(lè)區(qū)：家禽散養(yǎng)：劃出專門(mén)區(qū)域放養(yǎng)雞、鴨、鵝等畜禽，喂食谷糠等家產(chǎn)品原料，保證原汁原味和營(yíng)養(yǎng)價(jià)值，供游客觀賞和購(gòu)買。寵物飼養(yǎng)：給消費(fèi)者提供小雞、小鴨、小鵝飼養(yǎng)，帶回也能夠，或者由專門(mén)工作人員幫助飼養(yǎng)。趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)：組織游客進(jìn)行趕豬入圈、趕鴨回巢、隨時(shí)抓雞等農(nóng)味十足的比賽，增添趣味性，聚集人氣。 ③三塊之二(田園風(fēng)光旅游板塊):位于北部260畝區(qū)域內(nèi)。功能：打造生態(tài)化、景觀化、藝術(shù)化的觀光旅游。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)： 創(chuàng)意田園區(qū)：特色水稻：種植熒光稻、彩色稻、香稻、糯米稻等罕見(jiàn)的特色水稻。旱稻：種一小塊旱稻，這對(duì)于見(jiàn)慣了水稻的南方人也是很新奇的。八卦農(nóng)田：圍攏一塊正八邊形的農(nóng)田，八卦田整整齊齊八只角，把田分成八丘，八卦田的中間堆砌猶如太極圖形的土丘，八丘田上分別種不同的莊稼，一年四季，八種莊稼呈現(xiàn)不同的顏色。稻草人：鼓勵(lì)游客自己用廢棄的稻草動(dòng)手制作稻草人，在稻田邊安放造型各異的稻草人，恫嚇飛鳥(niǎo)啄食稻麥，還可點(diǎn)綴景觀，增加田園情趣。稻草垛：用各類農(nóng)產(chǎn)品配合稻草垛堆成五谷豐登的現(xiàn)象。稻文化：設(shè)置一些與水稻有關(guān)的文化標(biāo)牌，如鋤禾日當(dāng)午，汗滴禾下土、稻花香里說(shuō)豐年，聽(tīng)取蛙聲一片等。奇異瓜果園：測(cè)定當(dāng)?shù)貧夂?、土壤條件，種植在體量、造型、色彩等方面奇特的瓜果，比如特長(zhǎng)絲瓜、超**瓜、迷你冬瓜、黑苦瓜等，集觀賞性、食用性、科普性于一體，開(kāi)闊游客眼界，營(yíng)造觀賞興奮點(diǎn)。四季花果園：建設(shè)花果園和葡萄等藤本果樹(shù)長(zhǎng)廊，使其連續(xù)延伸，形成春品櫻桃、夏嘗枇杷、李、梨、葡萄、柑橘，形成四季花果常鮮的四季花果園，推出有關(guān)花果旅游活動(dòng)，舉辦水果自摘活動(dòng)。編藝材料植物園：用于種植各類竹、草、藤等編藝材料植物。**月色：利用現(xiàn)有**，設(shè)置水上廊亭和相關(guān)休憩設(shè)施，修葺駁岸，方便游客觀荷、賞荷、攝影、繪畫(huà)。 ④三塊之三(休閑養(yǎng)生度假探險(xiǎn)尋寶板塊):位于南部3000畝的區(qū)域內(nèi)，是（遠(yuǎn)期）二期開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。功能：休閑娛樂(lè)，養(yǎng)生度假。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)： 探險(xiǎn)尋寶區(qū)：將成為人們觀光旅游、感受寶石文化、豐富寶石文化知識(shí)、體驗(yàn)探寶、尋寶、藏寶的樂(lè)趣，享用由此帶來(lái)無(wú)價(jià)的快樂(lè)成果。 沙山休閑娛樂(lè)區(qū)：主要包括滑沙、歡快草坪、野外燒烤等參與、體驗(yàn)、刺激性項(xiàng)目?；常豪蒙襟w現(xiàn)有的細(xì)膩沙質(zhì)土壤，設(shè)置10條滑道，游客從沙山頂飛馳而下，有驚無(wú)險(xiǎn)，感受速度刺激，運(yùn)動(dòng)的同時(shí)領(lǐng)略美麗的田園風(fēng)光。歡樂(lè)草坪：大地構(gòu)景，讓當(dāng)?shù)氐囊盎ㄒ安萆L(zhǎng)起來(lái)，形成景觀獨(dú)特的土生原生態(tài)草坪，在這樣的原生態(tài)草地中的草類植物種類是多樣的，能為當(dāng)?shù)氐睦ハx(chóng)、鳥(niǎo)類等生物提供良好的生存條件，具有很好的保護(hù)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)的功能。野外燒烤：選擇開(kāi)闊無(wú)草木安全區(qū)域，提供燒烤工具和原材料，供游客進(jìn)行燒烤、野餐活動(dòng)。 濱水休閑度假區(qū)：片區(qū)內(nèi)依山傍水（水庫(kù)）的良好的生態(tài)小環(huán)境自成一體形成了養(yǎng)生度假的有利條件，因而要突破傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村休閑項(xiàng)目，跳出農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)樘飯@生活方式，將其建設(shè)成為環(huán)境幽雅、水清氣新的休閑旅游佳境，最大程度地滿足度假需求。農(nóng)家小院田園牧歌鄉(xiāng)野宜居群：根據(jù)地形變化臨水建筑鄉(xiāng)野宜居群，接待來(lái)園區(qū)休閑度假的游客，為其提供各種服務(wù)設(shè)施和良好環(huán)境條件。鄉(xiāng)野宜居屋建設(shè)成為獨(dú)棟或聯(lián)排式建筑，以**派建筑風(fēng)格為主。建設(shè)500棟風(fēng)格各異的，各具特色的農(nóng)家小院，每棟300平方米左右。配備廚房設(shè)施，提供以家庭、小群體游客來(lái)分時(shí)度假、休閑養(yǎng)生、異地養(yǎng)老。依據(jù)環(huán)境優(yōu)美，配套服務(wù)設(shè)施齊全，安保措施健全，保證游客住得舒心、放心。休閑會(huì)所：建設(shè)12棟生態(tài)古樸的休閑會(huì)所，配備齊全的養(yǎng)生、健身設(shè)施設(shè)備，滿足接待中小型會(huì)議、企業(yè)培訓(xùn)、團(tuán)體游客休閑娛樂(lè)需要。觀景木屋：在區(qū)內(nèi)錯(cuò)落建設(shè)少量觀景木屋，供游客觀景、休憩所需，增添度假區(qū)別致、自然的恬靜氛圍。水上娛樂(lè)：依托項(xiàng)目區(qū)水庫(kù)，建設(shè)一個(gè)小碼頭，購(gòu)置游艇、木船、碰碰船、水球等水上運(yùn)動(dòng)設(shè)備，建設(shè)一個(gè)水上運(yùn)動(dòng)休閑中心。 九、項(xiàng)目定位 主題形象定位：經(jīng)過(guò)對(duì)自身資源、發(fā)展目標(biāo)以及與周邊旅游點(diǎn)的對(duì)比分析，山園的發(fā)展主題為感受農(nóng)耕文化，找回失去記憶，旅游形象定位為：農(nóng)耕天下，快樂(lè)老家。悠然山莊，慢活天地。尋寶探險(xiǎn)、刺激過(guò)癮。形象宣傳口號(hào)：感受農(nóng)耕文化、找回失去記憶！悠游鳳凰山莊，稻香農(nóng)耕情！ 戰(zhàn)略定位：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，突出體現(xiàn)感覺(jué)農(nóng)耕文化，找回失去記憶特色主題，展示鄉(xiāng)村休閑魅力，經(jīng)過(guò)科學(xué)規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計(jì)，有序開(kāi)發(fā)，借力文化的提升、休閑的帶動(dòng)和度假的升級(jí)，打造成市民參與體驗(yàn)家事活動(dòng)的農(nóng)耕休閑山莊和都市農(nóng)夫、悠游族的農(nóng)業(yè)休閑基地，樹(shù)立**城郊休閑農(nóng)業(yè)旅游的新典范。 理念定位：項(xiàng)目將演繹有關(guān)自然農(nóng)法、悠然生活、第三空間等提升居民幸福指數(shù)的美麗創(chuàng)想和理念。（1）自然農(nóng)法；中國(guó)古代農(nóng)業(yè)就體現(xiàn)了自然農(nóng)法的思想，《老子》第二十五章寫(xiě)道：人法地，地法天，天法道，道法自然。即自然界中人、地、天的關(guān)系。這三個(gè)因素中是缺一不可的，因此農(nóng)業(yè)必須遵循自然規(guī)律，也就是自然農(nóng)法。1931年日本岡田茂吉先生發(fā)表了詩(shī)歌從一片朽葉領(lǐng)略自然輪回的法則，歌頌了大自然的意志。土地是物質(zhì)，物質(zhì)由土地產(chǎn)生又回歸土地，這種閃爍著環(huán)境科學(xué)特別是生態(tài)學(xué)中以生命為中心的物質(zhì)循環(huán)法則的光輝思想就是自然農(nóng)法的基本點(diǎn)。自然農(nóng)法對(duì)我們發(fā)展休閑旅游農(nóng)業(yè)很有啟示，一方面，我們能夠按照自然農(nóng)法生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)天然農(nóng)產(chǎn)品，另一方面我們能夠?qū)ψ匀晦r(nóng)法進(jìn)行外延拓展，增加一些特色體驗(yàn)項(xiàng)目；自然動(dòng)力：比如水車、風(fēng)車、地?zé)?、馬幫、人工發(fā)電、太陽(yáng)能等。自然林法：比如植物的原地嫁接與盆景造型，飛機(jī)播種以及一些吸引鳥(niǎo)類棲居的措施。自然綠化：比如在小徑路邊和濕地邊緣撒播混合好的鮮花種子，形成自然綠化景觀。自然放養(yǎng)：比如在林地自然放養(yǎng)兔子、山雞、松鼠，在水田中自然放養(yǎng)黃鱔、泥鰍，在小溪中自然放養(yǎng)觀賞魚(yú)苗等。自然美容：比如推出天體日光浴，種植皂角樹(shù)提取洗發(fā)液原料，用糙米的淘米水沐浴，火山土泥浴等。自然加工：比如用傳統(tǒng)方法去除谷殼，用碾槽粉碎食材佐料，手工制作布鞋及鞋墊，傳統(tǒng)方法釀酒及窖藏等。（2）悠然生活；悠然生活即樂(lè)活生活、慢生活。樂(lè)活是一個(gè)西方傳來(lái)的新興生活型態(tài)族群，由音譯LOHAS而來(lái)，意為以健康及自給自足的形態(tài)過(guò)生活。健康、快樂(lè)、環(huán)保、可持續(xù)是樂(lè)活的核心理念。慢生活家卡爾·霍諾指出，慢生活不是磨蹭，也不是懶惰，而是讓速度的指標(biāo)撤退，讓生活變得細(xì)致。這是相對(duì)于當(dāng)前社會(huì)匆匆忙忙的快節(jié)奏生活而言的另一種生活方式，這里的慢是一種意境，一種回歸自然、輕松和諧的意境。慢生活與個(gè)人資產(chǎn)的多少并沒(méi)有太大關(guān)系，也不用擔(dān)心會(huì)助長(zhǎng)你的懶惰，影響你的事業(yè)，因?yàn)槁且环N健康的心態(tài)，是一種積極的奮斗，是對(duì)人生的高度自信，是一種高智、隨性、細(xì)致、從容的應(yīng)對(duì)世界的方式。它只會(huì)讓你更高效，更優(yōu)雅，更接近幸福。如何讓生活慢下來(lái)呢？能夠慢運(yùn)動(dòng)（SLOWMotion，如慢跑、太極、瑜珈、跳舞、高爾夫、釣魚(yú)）、慢設(shè)計(jì)（SLOWDesign）、慢食（SLOWFood）、慢寫(xiě)（SLOWUp）、慢愛(ài)（SLOWLove）、慢游（SLOWTourism）&&而將身心融入大自然，回歸田野，是實(shí)現(xiàn)慢生活的一個(gè)途徑。（3）第三空間；第三空間是一個(gè)舶來(lái)詞，也稱第三生活空間，其含義是，人們除家庭和辦公之外的第三個(gè)經(jīng)常光顧的地方，多為酒吧、咖啡館、私人俱樂(lè)部、度假地等。它像家和辦公室一樣重要而不可或缺，人們?cè)谶@里進(jìn)行社交活動(dòng)、敘舊、放松或消遣。山園將成為**市及周邊城鎮(zhèn)居民的第三空間的重要選擇。 市場(chǎng)定位：休閑農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目在起步階段，一般以近郊旅游為主，客源為附近城市居民，客源區(qū)域相對(duì)較狹小，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不斷跟進(jìn)和完善以及持續(xù)的宣傳促銷和項(xiàng)目品牌的逐步建立，中遠(yuǎn)程的游客也會(huì)漸漸被吸引，本項(xiàng)目位于**市近郊區(qū)，基于此，其客源市場(chǎng)定位是：依托**市，吸納湘****，輻射長(zhǎng)三角和珠三角，影響全中國(guó)，與**市周邊其它景區(qū)形成有機(jī)整體，互為補(bǔ)充，走錯(cuò)位發(fā)展之路。 根據(jù)園區(qū)的特點(diǎn)、定位、發(fā)展目標(biāo)以及旅游市場(chǎng)需求動(dòng)向，按旅游目睥劃分，可將其專項(xiàng)客源市場(chǎng)細(xì)分為以下幾類：（1）白領(lǐng)還鄉(xiāng)體驗(yàn)市場(chǎng)；由有休閑需求的商務(wù)人員、公司職員、政府工作人員組成的中青年群體，經(jīng)過(guò)親歷春耕秋收的農(nóng)事活動(dòng)，加深對(duì)農(nóng)耕文明認(rèn)識(shí)，找回失去的鄉(xiāng)村記憶。（2）銀發(fā)歸鄉(xiāng)養(yǎng)生市場(chǎng)；由有保健、養(yǎng)老需求的老年人組成的群體。田園原始自然的生態(tài)環(huán)境、清新的空氣、未受污染的綠色食品，為久居喧囂都市的老年人提供了一個(gè)放慢腳步，休閑養(yǎng)生的好去處。（3）知青下鄉(xiāng)求知市場(chǎng)；由城市中對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)存在好奇和強(qiáng)烈求知欲的青少年組成的群體，經(jīng)過(guò)到休閑山莊游玩，見(jiàn)識(shí)很多城市中不曾見(jiàn)過(guò)的東西，滿足了好奇心和求知欲，體驗(yàn)躬耕之樂(lè)、農(nóng)耕之苦，鍛煉體質(zhì)，磨礪意志。 品牌定位：（1）江西最大的農(nóng)家樂(lè)；（2）江西首個(gè)全天候體驗(yàn)式度假區(qū)；（3）江西創(chuàng)新型綠色生活度假村；（4）江西首個(gè)有機(jī)品質(zhì)生活倡導(dǎo)者。經(jīng)過(guò)系列形象包裝及系統(tǒng)推廣，最終定向形成項(xiàng)目品牌的價(jià)值為：江西最大的、首席的、品質(zhì)保障的、有機(jī)品質(zhì)生活倡導(dǎo)者，是休閑、體驗(yàn)農(nóng)家樂(lè)的代名詞。 十、項(xiàng)目主要功能區(qū)的建設(shè)規(guī)模 根據(jù)項(xiàng)目定位和策劃，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要側(cè)重以下功能區(qū)的建設(shè)： （1）餐飲住宿區(qū)規(guī)模：預(yù)計(jì)占地100畝，新建一座建筑面積5000平米。功能及風(fēng)格：集住宿、餐飲、娛樂(lè)等功能為一體的賓館；賓館設(shè)計(jì)風(fēng)格各異的包廂，聘請(qǐng)?zhí)厣珡N師掌勺，游客能夠按自己的口味選擇農(nóng)村土味、山林野味等特色菜。 （2）休閑廣場(chǎng)、生態(tài)停車場(chǎng)規(guī)模：廣場(chǎng)預(yù)計(jì)占地48畝，建設(shè)主客共享式休閑廣場(chǎng)；生態(tài)停車場(chǎng)預(yù)計(jì)占地50畝，先規(guī)劃建設(shè)面積10000平方米，按照生態(tài)停車場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，分設(shè)出入口、大小車停車分區(qū)，有專人值管。 （3）農(nóng)家小院度假區(qū)規(guī)模：預(yù)計(jì)占地600畝；功能及風(fēng)格：利用項(xiàng)目區(qū)環(huán)境優(yōu)美，景觀豐富的有利條件，建500幢風(fēng)格各異，各具特色的農(nóng)家小院，每棟300平方米，打造一個(gè)高端休閑度假區(qū)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，功能齊全，一年四季鮮花不斷，瓜果飄香。 （4）垂釣休閑區(qū)規(guī)模：預(yù)計(jì)占地200畝，功能及風(fēng)格：利用項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)有水面，建設(shè)一個(gè)面積為200畝垂釣區(qū)，放養(yǎng)鯉魚(yú)、鯽魚(yú)、草魚(yú)、青魚(yú)、甲魚(yú)、小龍蝦等各種魚(yú)類，可同時(shí)容納數(shù)百名游客垂釣娛樂(lè)。 （5）蔬果采摘區(qū)規(guī)模：預(yù)計(jì)占地100畝。功能及風(fēng)格：區(qū)內(nèi)栽種桃樹(shù)、**、柑橘樹(shù)、柚子樹(shù)、板栗樹(shù)等果樹(shù)，并新建0平面溫室大棚，按照特色農(nóng)業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)栽種各類瓜果蔬菜，保證游客一年四季都可采摘到新鮮瓜果蔬菜。 （6）養(yǎng)殖區(qū)規(guī)模：預(yù)計(jì)占地200畝。功能及風(fēng)格：區(qū)內(nèi)山地、水塘較多，能夠獨(dú)辟一塊為特種水產(chǎn)、農(nóng)家雞、鴨、鵝、孔雀、野雞等特種畜禽的養(yǎng)殖觀賞區(qū)。養(yǎng)殖同采摘區(qū)結(jié)合，采取立體可循環(huán)方式產(chǎn)品，產(chǎn)品既可向游客出售，又可為餐飲提供食材。 （7）水上娛樂(lè)區(qū)規(guī)模：預(yù)計(jì)占地600畝。功能及風(fēng)格：依托項(xiàng)目區(qū)水庫(kù)，建設(shè)一個(gè)小碼頭，購(gòu)買游艇、木船、碰碰船、水球等水上運(yùn)動(dòng)器材，建設(shè)一個(gè)水上運(yùn)動(dòng)休閑中心。 （8）戶外休閑觀賞區(qū)規(guī)模：預(yù)計(jì)占地200畝。功能及風(fēng)格：依托項(xiàng)目區(qū)內(nèi)小山，修建涼亭、步道、座椅，栽種桃花、櫻花、海棠花、梅花、杜鵑、桂花等各類觀賞花木，使游客在不同季節(jié)都可欣賞時(shí)令花卉，令游客身心愉悅，流連忘返。 （9）農(nóng)耕農(nóng)藝實(shí)踐區(qū)規(guī)模：預(yù)計(jì)占地150畝。功能及風(fēng)格：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)辟出一片菜地和一片水田，并配套好相關(guān)設(shè)施、器材，作為游客農(nóng)藝實(shí)踐基地。 （10）戶外運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)區(qū)規(guī)模：預(yù)計(jì)占地380畝。功能及風(fēng)格：項(xiàng)目區(qū)根據(jù)游客不同年齡、性別、性格等特點(diǎn)。引進(jìn)設(shè)置一批野戰(zhàn)、探險(xiǎn)、蹦極、騎馬、射擊等戶外運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，吸引游客前來(lái)體驗(yàn)。 （11）探險(xiǎn)尋寶旅游風(fēng)景區(qū)規(guī)模：預(yù)計(jì)占地100畝。功能及風(fēng)格：項(xiàng)目區(qū)普及和傳播寶玉石文化知識(shí)、尋找寶玉石、集寶玉石加工、鑒賞、收藏于一體的多功能復(fù)合型原生態(tài)大自然探險(xiǎn)尋寶旅游。使風(fēng)景區(qū)成為**市和江西省內(nèi)外的悠游經(jīng)典景區(qū)。 （12）沙山休閑娛樂(lè)區(qū)規(guī)模：預(yù)計(jì)占地100畝。主要建設(shè)滑沙等刺激性項(xiàng)目。 （13）綜合區(qū)：包含區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要有2公里進(jìn)村路面硬化，村內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)、供電設(shè)施配套建設(shè)，通信設(shè)施建設(shè)、停車場(chǎng)及員工宿舍1000平方米。 十一、項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)分兩期進(jìn)行，第一期建設(shè)周期為2年，第二期建設(shè)周期2年。 第一期工程： 1、第四季度為項(xiàng)目建設(shè)前期工作準(zhǔn)備階段，主要完成項(xiàng)目建設(shè)地的征用、租用手續(xù)及項(xiàng)目建設(shè)地的勘測(cè)、總體規(guī)劃、委托相應(yīng)有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。 2、第1季度項(xiàng)目正式實(shí)施，首期工程為園林土地平整及苗木栽種、溫室大棚、旅游設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，即：賓館（含餐飲）、停車場(chǎng)、大門(mén)、廣場(chǎng)，工期約8個(gè)月。 3、水上樂(lè)園、垂釣區(qū)建設(shè)于9月份動(dòng)工建設(shè),其它游樂(lè)設(shè)施同期建設(shè)。 4、主要建設(shè)農(nóng)家小院及其它掃尾零星工程，12月全部工程竣工驗(yàn)收，并交付使用。 第二期工程： 主要建設(shè)沙山休閑娛樂(lè)項(xiàng)目（含滑沙、歡樂(lè)草坪等），濱水休閑度假項(xiàng)目（含休閑會(huì)所、觀景木屋、水上娛樂(lè)設(shè)施、拓展運(yùn)動(dòng)設(shè)施等），鳳凰山風(fēng)景區(qū)（含探險(xiǎn)尋寶沙灘、尋寶洞等），計(jì)劃2年完成建設(shè)。 十二、項(xiàng)目的社會(huì)效益 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，將產(chǎn)生以下社會(huì)效益： （1）壯大旅游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 **縣作為江西的首府首縣，全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快車道，但旅游業(yè)發(fā)展較慢，旅游景點(diǎn)分散、規(guī)模小、游客少、效益低，年旅游綜合收入占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重低，這些都與**縣的地位不相符。項(xiàng)目建成后能夠重新整合**縣旅游資源，做大、做強(qiáng)**縣旅游品牌，提高旅游產(chǎn)業(yè)所占比重，豐富人們的文化娛樂(lè)生活方式。項(xiàng)目稅收大部分為營(yíng)業(yè)稅和所得稅，屬于地方稅收，能夠擴(kuò)大地方收入規(guī)模，增加地方財(cái)政收入，促進(jìn)地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 （2）促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升產(chǎn)業(yè)化水平分析 項(xiàng)目的生態(tài)農(nóng)業(yè)這一部分，將按產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)作，品種上以名、優(yōu)、新、特為主，起輻射示范作用，引領(lǐng)周邊群眾自發(fā)調(diào)整種、養(yǎng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和品種結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)化效益凸現(xiàn)后，可引導(dǎo)群眾進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，組建各種類型農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社，改變過(guò)去農(nóng)民單兵作戰(zhàn)的方式，抱團(tuán)闖市場(chǎng)，提高抗擊市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力，提升當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。 （3）帶動(dòng)農(nóng)戶及農(nóng)民增收效果分析 項(xiàng)目建成后，因游客的增多，人氣的提升，可帶動(dòng)周邊農(nóng)戶發(fā)展小型農(nóng)家樂(lè)，向游客出售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品即增加農(nóng)民收入，又可對(duì)項(xiàng)目實(shí)行有效補(bǔ)充。項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民即可去項(xiàng)目單位務(wù)工增收，也可借機(jī)自主創(chuàng)業(yè)。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民人均純收入可增加1200元以上。 （4）帶動(dòng)就業(yè)分析 項(xiàng)目可直接安排就業(yè)員工800余人，年人均勞務(wù)增收2.2萬(wàn)元，間接帶動(dòng)農(nóng)戶500戶（約人）從業(yè)。隨著項(xiàng)目的發(fā)展，游客的增多，還可帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、交通運(yùn)輸、飲食服務(wù)等行業(yè)發(fā)展，為社會(huì)創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和增收途徑。 十三、SWOT分析（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅分析） 優(yōu)勢(shì)分析（1）政策優(yōu)勢(shì)：國(guó)家為支持旅游業(yè)發(fā)展、調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)及增加農(nóng)民收入出臺(tái)了一系列文件；有關(guān)部門(mén)制訂了旅游業(yè)及生態(tài)環(huán)境農(nóng)業(yè)發(fā)展中短期規(guī)劃等，從政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向上，為項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)施提供了政策層面的保障。 早在3月國(guó)家旅游局與農(nóng)業(yè)部簽署了《關(guān)于促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)與鄉(xiāng)村旅游發(fā)展》的合作協(xié)議，決定共同推進(jìn)鄉(xiāng)村旅游工作。十一五期間，在全國(guó)范圍內(nèi)共同組織實(shí)施了鄉(xiāng)村旅游百千萬(wàn)工程，建成具有鄉(xiāng)村旅游示范意義的100個(gè)縣，1000個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和10000個(gè)村，使鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目得到了明顯提升和完善，基本形成了種類豐富、檔次適中的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品體系，以及特色突出、發(fā)展規(guī)范的鄉(xiāng)村旅游格局，滿足了人們生活水平提高后對(duì)旅游消費(fèi)的新需求。8月23日農(nóng)業(yè)部頒布了《全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)十二五規(guī)劃》，為休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的政策保障和財(cái)政傾斜，農(nóng)業(yè)部和國(guó)家旅游局將持續(xù)開(kāi)展全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣、示范創(chuàng)立活動(dòng)，在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建和諧社會(huì)的大背景下，迎來(lái)了休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的又一高潮。 在國(guó)家政策大力扶助發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)下，江西省先后提出了建設(shè)三個(gè)基地一個(gè)后花園的戰(zhàn)略決策，著力打造紅色搖籃，綠色家園，觀光休閑度假旅游勝地的旅游目的地。**市修編了《**市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，并將**縣的旅游定位于農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光及度假休閑為主的發(fā)展模式。**市下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、森林旅游的意見(jiàn)》，提出經(jīng)過(guò)一年時(shí)間，完善休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、森林旅游基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施，建設(shè)一批示范景區(qū)，培育一批精品目的地，打造一批精品線路，培養(yǎng)一批高素養(yǎng)從業(yè)人員，開(kāi)發(fā)一批有地方特色的綠色旅游商品，全面提升**市休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游、森林旅游發(fā)展水平。**縣委、縣政府根據(jù)全縣的實(shí)際情況，編制了《**縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃（-2020年）》，規(guī)劃充分發(fā)揮了**縣獨(dú)特的自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)和豐富的旅游資源優(yōu)勢(shì)，將南部規(guī)劃為重點(diǎn)發(fā)展鄉(xiāng)村文化、生態(tài)休閑度假游區(qū)域。 （2）市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：隨著城市化進(jìn)程的加快，注重健康、注重生活品質(zhì)的生活方式，將越來(lái)越受到人們的歡迎，渴望回歸自然，親近自然，而又不遠(yuǎn)離城市將是未來(lái)城市人群一種常態(tài)休閑生活方式；從這角度來(lái)看，項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展前景符合未來(lái)趨勢(shì)，前景看好。 （3）交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目建設(shè)地緊鄰撫河和316國(guó)道，上G60滬昆高速僅3公里，距省城**火車站28公里，交通便捷，出行方便，有較大的交通優(yōu)勢(shì)。 （4）資源優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于**縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，無(wú)工業(yè)三廢污染，并具有土地資源、勞動(dòng)力資源、水資源等優(yōu)勢(shì)，氣候條件好，人文景觀豐富，交通方便，運(yùn)輸成本低，農(nóng)村勞力充分。種、養(yǎng)業(yè)互補(bǔ)發(fā)展，種植業(yè)為養(yǎng)殖業(yè)提供部分飼料，養(yǎng)殖業(yè)為種植業(yè)提供有機(jī)肥料，有效解決種、養(yǎng)業(yè)的需求矛盾，畜沼果農(nóng)業(yè)生態(tài)模式能有效促進(jìn)投入物多層次利用和生態(tài)平衡，有利節(jié)能減排。 項(xiàng)目地表水和地下水資源豐富，項(xiàng)目地既有山地、林地又有水塘、水庫(kù)；既有耕地，又有低洼田；地形起伏，土地肥沃，水源充分，既有利于建設(shè)旅游休閑設(shè)施，又有利于有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)；使項(xiàng)目具備天然地資源優(yōu)勢(shì)。 （5）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：中國(guó)當(dāng)前處在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)期，產(chǎn)業(yè)遞度轉(zhuǎn)移進(jìn)一步加快，沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)更多考慮的是土地利用價(jià)值，環(huán)境衛(wèi)生和產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)指數(shù)，投資方面向高新產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，種養(yǎng)業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰，天然資源也呈下降趨勢(shì)，休閑度假也選擇更遠(yuǎn)的自然環(huán)境優(yōu)美的中部地區(qū)。江西定位于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)人們休閑旅游的后花園，旅游產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)所占比重越來(lái)越大。**縣作為江西的首府首縣其區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)日漸凸現(xiàn)，開(kāi)發(fā)潛力巨大。項(xiàng)目建設(shè)地優(yōu)勢(shì)明顯，其生態(tài)種養(yǎng)業(yè)即是高效農(nóng)業(yè)，更是一種可貴的旅游資源，隨著生活水平的提高，其發(fā)展前景極為可觀。 劣勢(shì)分析（1）零知名度：項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要重頭開(kāi)始，對(duì)后續(xù)的市場(chǎng)營(yíng)銷和形象推廣，會(huì)是一個(gè)明顯的劣勢(shì)；（2）投入較大：項(xiàng)目所處環(huán)境，其對(duì)外吸引能力基本為零，基本是在一張白紙上描繪誘人前景，所需預(yù)熱時(shí)間和投入成本較大，也是一個(gè)較大的運(yùn)作與運(yùn)營(yíng)劣勢(shì)。 機(jī)遇分析（1）、項(xiàng)目周邊已有的旅游資源，逐步被**市民認(rèn)知，比如黃馬鄉(xiāng)的櫻花節(jié)和江西省鳳凰溝景區(qū)的休閑產(chǎn)品已越來(lái)越被關(guān)注，游客人次俱增，這是項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)中可利用的較好機(jī)會(huì)；（2）、隨著汽車保有量的增加，郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)家樂(lè)度假休閑，將會(huì)成為一種普遍性的家庭生活方式，這意味著項(xiàng)目的建成，將能面對(duì)較為龐大的消費(fèi)人群，對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)**景是一個(gè)利好；（3）、由于江西定位為沿海發(fā)達(dá)城市的后花園，農(nóng)家樂(lè)休閑度假作為城際旅游的一種重要組成部分，也會(huì)與江西其它名勝古跡游一樣，逐步受到歡迎，這對(duì)項(xiàng)目打造特色主題的農(nóng)家樂(lè)度假，也是一個(gè)宏觀上的機(jī)會(huì)；（4）、當(dāng)前農(nóng)家樂(lè)形式的度假項(xiàng)目，雖然方興未艾，但在規(guī)模、特色、主題等方面，基本處在一種低層次的發(fā)展?fàn)顟B(tài)下，還缺乏規(guī)模大、主題鮮明、健康理念突出、形象好、品質(zhì)高的同類項(xiàng)目，在競(jìng)爭(zhēng)上還有較大的市場(chǎng)空間。 風(fēng)險(xiǎn)分析（1）投入大，回收周期存在較長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)；（2）知名度低，對(duì)建成營(yíng)運(yùn)后的受眾吸引，將會(huì)是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程，無(wú)形中加大投資盈利的風(fēng)險(xiǎn)；（3）管理運(yùn)營(yíng)要求高，對(duì)客戶需求的把握反應(yīng)要求高，如在這方面無(wú)法建立起精干、專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展會(huì)是一個(gè)很大風(fēng)險(xiǎn)；（4）健康的信念導(dǎo)入，無(wú)論在論證還是現(xiàn)實(shí)中管理，要獲得消費(fèi)者的長(zhǎng)期信賴，所需時(shí)間和科技投入都是巨大而長(zhǎng)期性的，能否堅(jiān)持并一如既往提升，將是對(duì)項(xiàng)目繁榮或衰敗的關(guān)鍵考驗(yàn)。 結(jié)論：綜合上述SWOT分析，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展前景結(jié)論如下： （1）項(xiàng)目屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)； （2）項(xiàng)目獲得政策支持，后續(xù)發(fā)展動(dòng)能足； （3）項(xiàng)目符合未來(lái)城市健康休閑生活需求，有及時(shí)性和長(zhǎng)期性的需求支持，發(fā)展空間大； （4）項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)空擋，有利于項(xiàng)目脫穎而出； （5）項(xiàng)目交通、地段、資源、環(huán)境等因素，都有利于項(xiàng)目的定位成功，并進(jìn)而影響項(xiàng)目建設(shè)營(yíng)運(yùn)成功； （6）項(xiàng)目投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)、管理要求高。 綜合衡量，項(xiàng)目屬于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但需建立在資金實(shí)力雄厚、管理專業(yè)、運(yùn)營(yíng)富有前瞻性、對(duì)市場(chǎng)與客戶需求反應(yīng)靈敏的基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行，其獲利能力與獲利前景巨大。 十四、項(xiàng)目資金計(jì)劃及財(cái)務(wù)分析 1、項(xiàng)目資金計(jì)劃 （1）土建工程共計(jì)投資35，800萬(wàn)元，主要工程如下： 土地征用、租用計(jì)1900萬(wàn)元 住宿接待設(shè)施（含濱水休閑度假村、農(nóng)家四合院、農(nóng)家別院等）：40000平方米計(jì)11，000萬(wàn)元 農(nóng)家小院500幢計(jì)21,500萬(wàn)元 休閑亭閣、休閑廣場(chǎng)400平方米計(jì)80萬(wàn)元 停車場(chǎng)10000平方米計(jì)50萬(wàn)元 景區(qū)大門(mén)50萬(wàn)元 假山2座計(jì)30萬(wàn)元 垂釣池改造（護(hù)坡及配套）計(jì)200萬(wàn)元 員工宿舍1000平方米計(jì)120萬(wàn)元 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)路網(wǎng)計(jì)150萬(wàn)元 水上樂(lè)園碼頭、堤壩等計(jì)200萬(wàn)元 演藝廣場(chǎng)平方米計(jì)80萬(wàn)元 旅游附屬建筑240平方米計(jì)36萬(wàn)元 水井、水塔及輸水計(jì)50萬(wàn)元 水車一部計(jì)5萬(wàn)元 高低壓輸變電計(jì)30萬(wàn)元 消防設(shè)施計(jì)20萬(wàn)元 通訊及其它設(shè)施計(jì)20萬(wàn)元 排水計(jì)污水處理計(jì)150萬(wàn)元 路燈計(jì)50萬(wàn)元 畜、禽棚舍計(jì)29萬(wàn)元 景區(qū)旅游輔助設(shè)施計(jì)50萬(wàn)元 （2）設(shè)備購(gòu)置、安裝投資，計(jì)1600萬(wàn)元 賓館家俱、電器、潔具計(jì)800萬(wàn)元 炊具及凈化設(shè)備計(jì)50萬(wàn)元 旅游車及工具車計(jì)130萬(wàn)元 游艇、快艇、救生艇40艘計(jì)80萬(wàn)元 水上其它娛樂(lè)設(shè)施計(jì)50萬(wàn)元 兒童游樂(lè)設(shè)施計(jì)170萬(wàn)元 割草機(jī)計(jì)0.5萬(wàn)元 手扶拖拉機(jī)2臺(tái)計(jì)2萬(wàn)元 農(nóng)耕設(shè)備計(jì)6萬(wàn)元 大棚0平方米計(jì)100萬(wàn)元 灌溉設(shè)備計(jì)10萬(wàn)元 辦公用具及家俱計(jì)70萬(wàn)元 電動(dòng)水泵2臺(tái)計(jì)0.6萬(wàn)元 有線電視設(shè)備計(jì)10萬(wàn)元 貨運(yùn)車、工作車5臺(tái)計(jì)60萬(wàn)元 計(jì)算機(jī)計(jì)配套30臺(tái)計(jì)15萬(wàn)元 化驗(yàn)室檢測(cè)儀器、試劑等計(jì)20萬(wàn)元 演藝用燈光、音響等計(jì)25.9萬(wàn)元 （3）苗木、種禽、種畜等投資，計(jì)900萬(wàn)元 果園200畝栽種勞務(wù)、種苗計(jì)100萬(wàn)元 大棚土地整理、種子計(jì)10萬(wàn)元 垂釣區(qū)水產(chǎn)品計(jì)50萬(wàn)元 養(yǎng)殖區(qū)種禽、種蓄等計(jì)50萬(wàn)元 園林、蔬菜栽種基肥計(jì)30萬(wàn)元 苗圃、花卉基地等計(jì)200萬(wàn)元 各類觀賞植物計(jì)250萬(wàn)元 景區(qū)綠化樹(shù)、草皮計(jì)200萬(wàn)元 科技示范及推廣計(jì)10萬(wàn)元 （4）其它投入700萬(wàn)元 主要用于勘測(cè)設(shè)計(jì)、廣告宣傳，開(kāi)業(yè)慶典、員工上崗培訓(xùn)等。 （5）預(yù)備流動(dòng)資金800萬(wàn)元 2、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析目的是探明項(xiàng)目的各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)，從而測(cè)評(píng)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)性及可行性，為項(xiàng)目的決策提供數(shù)量化指標(biāo)參考。 （1）財(cái)務(wù)分析依據(jù) ①《江西省建設(shè)裝飾工程預(yù)算定額》； ②《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額》； ③《全國(guó)統(tǒng)一建設(shè)工程基礎(chǔ)定額江西省單位估價(jià)表》； ④有關(guān)稅費(fèi)政策規(guī)定； ⑤設(shè)備及其它物資供應(yīng)商提供的數(shù)據(jù)； ⑥其它相關(guān)定額及價(jià)格依據(jù)； 項(xiàng)目投資估算根據(jù)以上政策及文件精神，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施地實(shí)際情況估算。 （2）投資概算 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資39，800萬(wàn)元 其中：①固定資產(chǎn)投資 項(xiàng)目固定資產(chǎn)建設(shè)預(yù)計(jì)總投資39,000元。其中土建工程35，800萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝計(jì)1600萬(wàn)元，苗木種禽等投資,900萬(wàn)元，廣告設(shè)計(jì)等700萬(wàn)元。 ②流動(dòng)資產(chǎn) 因旅游運(yùn)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)較快，預(yù)計(jì)投產(chǎn)需流動(dòng)資金800萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期可能需少量流動(dòng)資金，但項(xiàng)目計(jì)算以第二年一次投入流動(dòng)資金800萬(wàn)元。 ③資金來(lái)源 ◆項(xiàng)目建設(shè)單位自籌資金5000萬(wàn)元，主要用于征地、固定資產(chǎn)建設(shè)投資。 ◆項(xiàng)目擬以投資入股、獨(dú)立開(kāi)發(fā)子項(xiàng)目等形式引進(jìn)外地資金 33，800萬(wàn)元，主要用于固定資產(chǎn)投資建設(shè)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 ◆政府扶助和銀行融資 項(xiàng)目擬爭(zhēng)取政府扶助和銀行融資1000萬(wàn)元，其中200萬(wàn)元用于項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)，800萬(wàn)元用于投產(chǎn)的流動(dòng)資金，該項(xiàng)目農(nóng)業(yè)技術(shù)含量較高，旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益好，公司信用度高，且有資產(chǎn)抵押，融資可隨時(shí)到位。 ④資金管理和使用 項(xiàng)目資金設(shè)立專項(xiàng)資金戶頭管理，已籌集部分先行到位入帳，項(xiàng)目資金堅(jiān)持專款專用，任何情況不得挪作她用。使用上根據(jù)工程進(jìn)度情況分期分批投入，銀行融資在統(tǒng)一與對(duì)方辦妥手續(xù)后，按建設(shè)情況分次分批借入，納入專項(xiàng)資金管理。 （3）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ①財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算分別按照企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度和國(guó)家稅務(wù)有關(guān)政策規(guī)定等。 ②銀行貸款年利率5.6%、貼現(xiàn)率為10%、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析計(jì)算期(含建設(shè)期) ③銷售收入、稅金估算 第二年項(xiàng)目預(yù)計(jì)接待旅游人次9萬(wàn)，每人次旅游平均消費(fèi)為300元，農(nóng)產(chǎn)品銷售收入為900萬(wàn)元，當(dāng)年服務(wù)及產(chǎn)品銷售收入為3600萬(wàn)元。 項(xiàng)目第三年旅游服務(wù)收入預(yù)計(jì)增加900萬(wàn)元，農(nóng)副產(chǎn)品銷售收入增加300萬(wàn)元，當(dāng)年服務(wù)及產(chǎn)品銷售收為4800萬(wàn)元。 項(xiàng)目第四年及以后達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，年接待旅游人次超15萬(wàn)，每人次旅游平均消費(fèi)為400元，農(nóng)副產(chǎn)品銷售收入增加800萬(wàn)元為萬(wàn)元，當(dāng)年服務(wù)及產(chǎn)品銷售收入基本穩(wěn)定在5000萬(wàn)元以上。 項(xiàng)目的養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)等為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，按現(xiàn)行政策免征稅收；旅游服務(wù)營(yíng)業(yè)稅及附加從第二年的300萬(wàn)上升到第四年的500萬(wàn)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算分析期內(nèi)營(yíng)業(yè)稅及附加稅共計(jì)4700萬(wàn)元。 ④總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算 項(xiàng)目的種植業(yè)初期沒(méi)有產(chǎn)出，但投入還應(yīng)維持，旅游成本計(jì)算較為復(fù)雜，成本費(fèi)用主要有旅游休閑易耗品、水電費(fèi)、燃料費(fèi)、維修費(fèi)、員工工資福利、設(shè)備添置費(fèi)、材料費(fèi)、折舊、辦公費(fèi)等，項(xiàng)目服務(wù)及生產(chǎn)總成本費(fèi)用每年穩(wěn)定在3000萬(wàn)元。 項(xiàng)目生產(chǎn)由于期初，總成本減去折舊及財(cái)務(wù)等費(fèi)用后，年經(jīng)營(yíng)成本穩(wěn)定在萬(wàn)元。 ⑤財(cái)務(wù)效益分析 項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)后年綜合收入5000萬(wàn)元，上繳各項(xiàng)稅費(fèi)800萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅250萬(wàn)元、城建稅50萬(wàn)元、所得稅500萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)1500萬(wàn)元，項(xiàng)目投資利稅率37.7%，利潤(rùn)率33.3%。 （4）財(cái)務(wù)分析結(jié)論 項(xiàng)目籌資計(jì)劃主要是企業(yè)自籌，少部分財(cái)政補(bǔ)貼和銀行貸款，負(fù)債清償能力強(qiáng)。 經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)效益分析表明，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，項(xiàng)目從財(cái)務(wù)角度看可行的。 十五、項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析 （1）品牌策略 經(jīng)過(guò)立體化、多層次、系統(tǒng)性的形象及品質(zhì)展示、推介，最終要建立起項(xiàng)目在農(nóng)家樂(lè)旅游度假這一領(lǐng)域的品牌價(jià)值：即項(xiàng)目于消費(fèi)者心中是江西最大的；是首席的；是品質(zhì)保障的；是有機(jī)品質(zhì)生活倡導(dǎo)者；是休閑、體驗(yàn)農(nóng)家樂(lè)的代名詞；為此，需要建立的通路主要集中在以下幾個(gè)部分：利用平面媒體，編輯旅游手冊(cè)，發(fā)布平面媒體廣告；利用電子媒體制造音像宣傳品及電視、廣播廣告；制作立體媒體，例大型廣告牌、霓虹燈等；定期召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，組織記者采風(fēng)，征集廣告語(yǔ)，主題曲等 （2）推介策略 組建一支精干的旅游推銷隊(duì)伍，建立營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)，推介旅游項(xiàng)目，采取打折、特價(jià)包、贈(zèng)送土特產(chǎn)等，全力打造生態(tài)旅游品牌。新辟旅游客運(yùn)專用線路：即：項(xiàng)目地→劍霞→向塘→荊山→銀山角→蓮西→昌南客運(yùn)站（市游客集散中心）→市區(qū)老**。從早上5：30開(kāi)始至晚上22：00循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)，即方便旅游、垂釣、休閑、娛樂(lè)的游客，又有利項(xiàng)目區(qū)沿線群眾的出行。 （3）產(chǎn)品直銷策略 項(xiàng)目種養(yǎng)產(chǎn)品主要用于項(xiàng)目餐飲食材和游客采摘、購(gòu)買，同時(shí)建立直銷點(diǎn)，創(chuàng)立自己的品牌。產(chǎn)品策略定位于優(yōu)質(zhì)有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品及售后信息反饋制度。隨著人們生活水平提高，保健意識(shí)增強(qiáng)，整個(gè)社會(huì)開(kāi)始從數(shù)量型轉(zhuǎn)到質(zhì)量安全型。項(xiàng)目產(chǎn)品符合人們對(duì)無(wú)公害食品的需求，要加強(qiáng)售后服務(wù)和信息反饋制度建設(shè)，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，不斷改進(jìn)服務(wù)方法。 （4）旅游業(yè)組合策略 充分發(fā)揮周邊的歷史文化遺留、人文景觀、自然風(fēng)光優(yōu)勢(shì)，開(kāi)辟親水、休閑、度假、旅游線路，統(tǒng)一定位，整體營(yíng)銷，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)市場(chǎng)吸引力。 （5）差異化競(jìng)爭(zhēng)策略 在項(xiàng)目建設(shè)上做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我特。極力提高服務(wù)質(zhì)量。在宣傳促銷時(shí)，要在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，恬當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)。利用適當(dāng)?shù)姆绞酵怀鲑u點(diǎn)。 （6）靈活定價(jià)策略 要充分利用資源豐富和成本較低的優(yōu)勢(shì)，采取靈活定價(jià)措施，爭(zhēng)取客源。例一票游、一票食宿、定期游及淡季降價(jià)、集體低價(jià)、特**免門(mén)票等措施，充分發(fā)揮價(jià)格杠桿作用，提高服務(wù)水平，爭(zhēng)取更多客源。 十六、項(xiàng)目組織管理 （1）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 本項(xiàng)目由江西鳳凰山莊生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司申請(qǐng)立項(xiàng)并組織實(shí)施。項(xiàng)目建設(shè)期，將成立項(xiàng)目決策機(jī)構(gòu)、指揮機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)，以確保項(xiàng)目順利實(shí)施。決策機(jī)構(gòu)：項(xiàng)目單位和其它有關(guān)部門(mén)主管領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員組成。主要職責(zé)是從項(xiàng)目設(shè)置、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)走向、種養(yǎng)技術(shù)、投資額、農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)供銷等各方面對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)行過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)測(cè)和論證，提出應(yīng)采取的措施，制訂詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃。指揮機(jī)構(gòu)：由項(xiàng)目單位主要領(lǐng)導(dǎo)和技術(shù)人員組成。主要職責(zé)是按照項(xiàng)目決策目標(biāo)和確定的方針計(jì)劃，有效地組織人力、物力、財(cái)力等，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)和與外部關(guān)系及時(shí)進(jìn)行調(diào)度控制，協(xié)調(diào)管理，確保項(xiàng)目如期建成，按期經(jīng)營(yíng)，高效運(yùn)營(yíng)。監(jiān)督機(jī)構(gòu)：由旅游局、農(nóng)工部、財(cái)政局、審計(jì)局、農(nóng)業(yè)局、土地局等相關(guān)業(yè)務(wù)人員組成。對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程監(jiān)督，對(duì)不符合有關(guān)政策和不利于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，及時(shí)提出建議，采取相應(yīng)措施，予以妥善解決，確保項(xiàng)目按規(guī)定建設(shè)，資金安全，管理規(guī)范，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目單位將建立相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)，保證項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（附項(xiàng)目?jī)?nèi)部組織機(jī)構(gòu)圖） 總經(jīng)理 旅游副經(jīng)理 種養(yǎng)副經(jīng)理 財(cái)務(wù)副經(jīng)理 綜合副經(jīng)理 餐飲部 住宿部 游樂(lè)部 供銷部 生產(chǎn)部 技術(shù)部 財(cái)務(wù)部 辦公室 維護(hù)部 環(huán)衛(wèi)部 人力資源部 項(xiàng)目?jī)?nèi)部組織機(jī)構(gòu)圖 ◆辦公室：綜合性日常事務(wù)的管理，協(xié)調(diào)各方關(guān)系； ◆餐飲部：負(fù)責(zé)對(duì)餐飲方面的管理； ◆住宿部：負(fù)責(zé)對(duì)游客住宿方面的管理； ◆游樂(lè)部：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目區(qū)各類旅游、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等方面的管理； ◆供銷部：負(fù)責(zé)種植、養(yǎng)殖業(yè)種苗各類原材料的采購(gòu)及產(chǎn)品的銷售； ◆生產(chǎn)部：負(fù)責(zé)種植、養(yǎng)殖方面日常生產(chǎn)管理； ◆技術(shù)部：負(fù)責(zé)技術(shù)培訓(xùn)、新品種引進(jìn)示范、病蟲(chóng)害防治技術(shù)指導(dǎo)，及時(shí)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行檢測(cè)，確保符合產(chǎn)品規(guī)定的要求； ◆維護(hù)部：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目區(qū)各類設(shè)施的維修，保養(yǎng)； ◆環(huán)衛(wèi)部：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目區(qū)整體的清潔衛(wèi)生和綠化，樹(shù)木的維護(hù)； ◆人力資源部：負(fù)責(zé)員工的招聘、培訓(xùn)考核等方面工作； ◆財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)結(jié)算和管理日常財(cái)務(wù)工作。 （3）運(yùn)行模式 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)采取統(tǒng)一管理，各部門(mén)獨(dú)立核算的方式，同時(shí)實(shí)施效益掛鉤制度，調(diào)動(dòng)企業(yè)各部門(mén)及每個(gè)員工的積極性，形成服務(wù)良好、生產(chǎn)科學(xué)、管理嚴(yán)格，注重品牌的現(xiàn)代化企業(yè)管理模式。 （4）崗位及定員 本項(xiàng)目依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模、設(shè)備和崗位等因素，確定滿負(fù)荷后工作人員800人，其中管理人員131人，占定員的16.4%。技術(shù)人員74人，占定員9.2%，一線人員595人占定員的74.4%詳見(jiàn)人員構(gòu)成表。 項(xiàng)目勞動(dòng)定員及構(gòu)成表 序 號(hào) 單位名稱 一線人員 技術(shù)人員 管理人員 合計(jì) 1 總經(jīng)理 10 10 2 副經(jīng)理 40 40 3 辦公室 30 30 4 餐飲部 125 20 20 155 5 住宿部 76 7 10 93 6 游樂(lè)部 121 20 10 151 7 供銷部 62 2 2 66 8 生產(chǎn)部 95 5 100 9 技術(shù)部 20 5 25 10 維護(hù)部 50 1 51 11 環(huán)衛(wèi)部 66 5 71 12 人力資源部 2 2