寫字樓的投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)

寫字樓的投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)1253012 李文秀寫字樓寫字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物，其使用者包括營(yíng)利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營(yíng)利性的管理機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。上海著名寫字樓金茂大廈上海環(huán)球金融中心竣工于1999年，曾經(jīng)是中國(guó)大陸最高的大樓上海著名寫字樓恒隆廣場(chǎng)上海中心大廈建成于2001年，建成時(shí)是中國(guó)上海浦西地區(qū)的第一高樓中國(guó)第一高樓及世界第三高樓在經(jīng)歷了2013年第四季度活躍的市場(chǎng)表現(xiàn)過后，上海寫字樓投資市場(chǎng)在一季度表現(xiàn)較為平靜，僅實(shí)現(xiàn)四棟重要整棟交易，總成交金額約為78億元人民幣。國(guó)內(nèi)買家依然是推動(dòng)寫字樓投資市場(chǎng)需求的主要?jiǎng)恿?，而?guó)際投資者卻因?yàn)樨泿棚L(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)率和疲軟的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而保持謹(jǐn)慎。一部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)和物流園區(qū)以期獲得更高回報(bào)和增值空間。由于租金和回報(bào)率（毛收益率略微高于5%）基本持平，資本價(jià)值保持穩(wěn)定。上海寫字樓的投資市場(chǎng)市場(chǎng)前景&投資機(jī)會(huì)2014年余下時(shí)間核心區(qū)域?qū)?huì)有6個(gè)新項(xiàng)目入市，共計(jì)新供應(yīng)478,000平方米。在6個(gè)新項(xiàng)目中，4個(gè)將于二季度入市，這將有可能在短期內(nèi)推高全市平均空置率。值得注意的是，陸家嘴世紀(jì)金融廣場(chǎng)二期（220,000平方米）將于今年完工。該項(xiàng)目的規(guī)模、區(qū)位、規(guī)格以及開發(fā)商背景都意味著該項(xiàng)目會(huì)被市場(chǎng)很好地接納，并且能有效釋放一些被抑制的需求。除了核心區(qū)域，大量的非核心區(qū)域供給也預(yù)期于今年進(jìn)入市場(chǎng)。這將給業(yè)主們帶來競(jìng)爭(zhēng)壓力，尤其是擁有大量供給的浦西地區(qū)。虹橋交通樞紐將在今年迎來其第一個(gè)新項(xiàng)目——由瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的虹橋天地。另外，虹橋協(xié)信中心和虹橋綠谷項(xiàng)目也將于今年入市。在12個(gè)預(yù)計(jì)今年入市的非核心項(xiàng)目中，只有一個(gè)項(xiàng)目位于浦東，占總建筑面積的9%。盡管經(jīng)濟(jì)增速正在放緩，改革和相關(guān)激勵(lì)政策仍有可能帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的需求。隨著私有銀行的出現(xiàn)以及民營(yíng)企業(yè)融資渠道的過大，國(guó)有企業(yè)有可能會(huì)流失一部分市場(chǎng)份額。與此同時(shí)，一些產(chǎn)業(yè)在自貿(mào)區(qū)對(duì)外資的開放，例如電信產(chǎn)業(yè)，將會(huì)提升本土公司的競(jìng)爭(zhēng)力并刺激其在經(jīng)營(yíng)模式和發(fā)展戰(zhàn)略上的創(chuàng)新。在投資市場(chǎng)方面，由于投資者受到高融資成本和緩慢的