餐飲街項(xiàng)目定位分析篇課件

餐飲街項(xiàng)目定位·產(chǎn)品·營銷方案1餐飲街項(xiàng)目1第一部分定位篇第二部分產(chǎn)品篇第三部分營銷篇2第一部分定位篇2定位緣起——每座城市都應(yīng)有一條美食街！3定位緣起——每座城市都應(yīng)有一條美食街！3第一部分定位篇4第一部分定位篇4昌樂缺乏一條引導(dǎo)消費(fèi)的美食街——

1、餐飲市場現(xiàn)狀——中高檔餐飲較少，規(guī)模不足昌樂縣中高檔餐廳分布較少，主要集中在縣城的星級酒店中，約4-5家，其余還有2-3家特色餐廳位于縣城中心區(qū)域，加上其他規(guī)模以上餐館，目前餐館面積約為10000平米。2、餐飲項(xiàng)目供應(yīng)——配套餐飲項(xiàng)目為主，缺少特色在建中的超英娛樂文化廣場、藍(lán)寶石商業(yè)廣場的餐廳設(shè)施投入使用后，2008年中高檔餐廳營業(yè)面積應(yīng)有11500平米左右，規(guī)劃中的壽陽山娛樂區(qū)域也將有餐廳供應(yīng)。3、餐飲街市場——中高檔餐飲市場空白昌樂缺少一條餐飲集中、規(guī)模在5000平方米以上的餐飲街或美食廣場，更不用說特色餐飲街。專業(yè)餐飲街是昌樂商業(yè)地產(chǎn)的空白。4、餐飲業(yè)需求——集中幾大團(tuán)體需求昌樂擁有大量中高檔餐飲需求的消費(fèi)者，比如：新興中高檔小區(qū)業(yè)主、政府單位、企事業(yè)單位、個(gè)體業(yè)主等。他們將成為中高檔次餐飲消費(fèi)的主力軍。一、市場機(jī)遇分析5昌樂缺乏一條引導(dǎo)消費(fèi)的美食街——1、餐飲市場現(xiàn)狀——中高檔66我們看準(zhǔn)市場良機(jī)，專門為餐飲行業(yè)量身定做業(yè)態(tài)集中的的餐飲美食娛樂街，將會受到經(jīng)營者的喜愛，物業(yè)價(jià)格和租金也將上升。分析結(jié)論：昌樂需要一條美食街！7我們看準(zhǔn)市場良機(jī)，分析結(jié)論：昌樂需要一條美食街！7二、地塊機(jī)遇分析小西湖水岸，風(fēng)情美景——

項(xiàng)目基本情況——項(xiàng)目地塊南北狹長展開，南北316米，東西進(jìn)深21米。東向靠高檔住宅小區(qū)，西望小西湖美景，南臨昌盛街、高檔小區(qū)濠景海岸，北臨恒安街、昌樂實(shí)驗(yàn)中學(xué)；8二、地塊機(jī)遇分析小西湖水岸，風(fēng)情美景——項(xiàng)目基本情況——8風(fēng)情水景，打造餐飲街更吸引人現(xiàn)代都市人吃飯更講究回歸自然。項(xiàng)目西望小西湖，微風(fēng)撫柳，風(fēng)情無限，對如此美景飽餐美食，對消費(fèi)者充滿誘惑力。中高檔住宅小區(qū)眾多，提供大量穩(wěn)定的消費(fèi)客群項(xiàng)目周邊電業(yè)公寓、濠景海岸、西湖麗景（在開發(fā)）等高檔物業(yè)眾多，集中了大量具有高端消費(fèi)能力的業(yè)主，本項(xiàng)目成為日常宴客的好去處。地處（壽陽山+小西湖）一條線，旅游休閑帶動餐飲娛樂項(xiàng)目地處壽陽山旅游度假區(qū)和小西湖風(fēng)景區(qū)的連接線上，從壽陽山沿昌盛街一路直達(dá)本美食街，把城市美食街地產(chǎn)開發(fā)與旅游休閑結(jié)合，促進(jìn)餐飲娛樂消費(fèi)。交通四通八達(dá)，輻射更大區(qū)域消費(fèi)者寶昌路、交通便利，吸引很多駕車前來吃飯的消費(fèi)者，優(yōu)越的先天及配套條件將支撐本項(xiàng)目打造中高檔次餐飲。優(yōu)勢條件梳理：9風(fēng)情水景，打造餐飲街更吸引人優(yōu)勢條件梳理：9當(dāng)我們看到蜿蜒的小丹河，看到充滿水鄉(xiāng)風(fēng)情的小西湖，結(jié)合小西湖柳岸美景，融合歐美建筑風(fēng)情，打造昌樂獨(dú)一無二的——分析結(jié)論：美食娛樂一條街！10當(dāng)我們看到蜿蜒的小丹河，看到充滿水鄉(xiāng)風(fēng)情的小西湖，分析結(jié)論三、項(xiàng)目定位吸引連鎖品牌商家————————形成市場品牌效應(yīng)聚集當(dāng)?shù)亓闵⒔?jīng)營商家——————形成市場規(guī)模效應(yīng)融合豐富的娛樂元素———————跳出昌樂現(xiàn)有商業(yè)格局文化、情調(diào)、特色的消費(fèi)環(huán)境———集合目標(biāo)消費(fèi)群體項(xiàng)目定位原則：以差異化、特色化定位策略有效規(guī)避競爭風(fēng)險(xiǎn)11三、項(xiàng)目定位吸引連鎖品牌商家————————形成市場品牌效應(yīng)投資者高收益的投資回報(bào)經(jīng)營者最佳的營商環(huán)境消費(fèi)者中高端消費(fèi)的全新體驗(yàn)我們將提供——12投資者高收益的投資回報(bào)我們將提供——12各具特色的店鋪風(fēng)格，獨(dú)具特色的時(shí)尚休閑酒吧，獨(dú)具魅力的露天茶座布置，體驗(yàn)小西湖風(fēng)情美景，吸引整個(gè)城市乃至外地人踴躍而至，構(gòu)建一個(gè)集餐飲、娛樂、休閑于一體的24小時(shí)不夜城?。ㄒ唬╉?xiàng)目定位集中西餐飲、休閑娛樂為一體的美食娛樂街13各具特色的店鋪風(fēng)格，（一）項(xiàng)目定位集中西餐飲、休閑娛樂為一體將美食街塑造成餐飲娛樂的一個(gè)名盤，構(gòu)建昌樂餐飲娛樂商業(yè)街的一個(gè)新的旗艦，同時(shí)將成為展示昌樂的又一標(biāo)志性窗口?。ǘ┦袌龆ㄎ怀鞘屑壝朗硦蕵芬粭l街昌樂第一人氣商業(yè)街一舉奠定項(xiàng)目在昌樂的首選投資霸主地位打造——14將美食街塑造成餐飲娛樂的一個(gè)名盤，（二）市場定位城市級美食中高端餐飲，中高檔次定位（三）檔次定位定位于中高檔餐飲水平，追求品質(zhì)與享受，充分滿足了現(xiàn)代都市人們的消費(fèi)理念，展現(xiàn)美食街的獨(dú)特風(fēng)采。美食街正是迎合城市中高檔消費(fèi)需求應(yīng)運(yùn)而生，它的誕生或?qū)⒋碇龢凡惋嫎I(yè)進(jìn)入了一個(gè)全新的發(fā)展階段。15中高端餐飲，中高檔次定位（三）檔次定位定位于中高檔餐飲水平，政府單位、企事業(yè)單位、個(gè)體業(yè)主、新興中高檔小區(qū)業(yè)主等團(tuán)體及中高收入者是中高檔餐飲消費(fèi)主力軍（四）消費(fèi)者定位用20%的消費(fèi)者解決80%的消費(fèi)力中高端核心消費(fèi)人群——16政府單位、（四）消費(fèi)者定位用20%的消費(fèi)者解決80%的消費(fèi)力1、經(jīng)營者——本地原做特色餐飲的店主；看好本美食街發(fā)展前景的外地（濰坊）經(jīng)營者；各地特色餐飲和娛樂休閑加盟者或連鎖店；被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來的轉(zhuǎn)行商戶。2、投資者——各市政單位人員（有灰色收入者）；個(gè)體老板（自己經(jīng)營）各類企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)或高級職員；看好本美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者。*在經(jīng)過市場調(diào)研后具體對各類客群進(jìn)行特征分析。（年齡、職業(yè)、收入、學(xué)歷、消費(fèi)偏好等）（五）目標(biāo)客群定位171、經(jīng)營者——（五）目標(biāo)客群定位17玩在小西湖吃在美食街我們的打造目標(biāo)——18玩在小西湖我們的打造目標(biāo)——18第二部分產(chǎn)品篇19第二部分產(chǎn)品篇19【關(guān)鍵詞】異域風(fēng)情，異國情調(diào)文化造街，休閑氛圍尺度適宜，服務(wù)餐飲組團(tuán)布局，全新體驗(yàn)昌樂最具體驗(yàn)特色的餐飲娛樂街產(chǎn)品主題定位20【關(guān)鍵詞】昌樂最具體驗(yàn)特色的餐飲娛樂街產(chǎn)品主題定位20一、建筑風(fēng)格移植歐美風(fēng)情建筑，形成異國情調(diào)

歐美風(fēng)情建筑是一種泛稱，其中歐美建筑涵蓋了諸如英式建筑、德式建筑、西班牙建筑、法式建筑以及地中海建筑等風(fēng)情各異的建筑類型。但統(tǒng)稱的歐美建筑代表了一種西式元素、意趣、風(fēng)情，是一種與傳統(tǒng)中式建筑截然不同的建筑，身處其中你能體會到法式浪漫、地中海的熱情、英式的高貴……風(fēng)格建議一：歐美風(fēng)格21一、建筑風(fēng)格移植歐美風(fēng)情建筑，形成異國情調(diào)歐美風(fēng)情建筑是一將歐美風(fēng)情建筑，融于小西湖美景，制造一種浪漫、閑適的休閑氛圍22將歐美風(fēng)情建筑，融于小西湖美景，制造一種浪漫、閑適的休閑氛圍不是采取純正的歐美建筑風(fēng)格，純正歐美建筑風(fēng)格立面元素復(fù)雜、造價(jià)較高，而我們采用簡化的歐美風(fēng)格，或者說現(xiàn)代歐式風(fēng)格。只是選取幾個(gè)比較有代表性的元素，做立面處理，在外觀上選幾個(gè)起裝飾作用的構(gòu)件，建筑成本每平方米增加約30~50元/平方米。另外，符合政府要求。簡化歐美風(fēng)格——現(xiàn)代歐式23不是采取純正的歐美建筑風(fēng)格，純正歐美建筑風(fēng)格立面元素復(fù)雜、造風(fēng)格建議二：西班牙風(fēng)情建筑，地中海水岸情調(diào)

地中海經(jīng)典建筑符號——西班牙建筑在地中海建筑系列中，最經(jīng)典的便是西班牙建筑，突出特點(diǎn)為醇厚粗樸的建筑風(fēng)格和它所代表的輕松閑適的生活方式。西班牙建筑講究形式的美感與空間的流暢，主色調(diào)紅色與白色，屋頂多為紅色筒瓦，墻體厚重，多為白色、米色，異型墻面。加上現(xiàn)代生活所崇尚的自然質(zhì)樸，就使得西班牙風(fēng)格的建筑散發(fā)出地中海生活的浪漫與自然情調(diào)，并且從骨子里透出貴族的高傲。24風(fēng)格建議二：西班牙風(fēng)情建筑，地中海水岸情調(diào)地中海經(jīng)典建筑符色彩運(yùn)用：白/米黃色與紅色，白/米色墻面、紅色屋頂外墻材料：立面簡潔，白/米色涂膠、面磚；紅色磚瓦25色彩運(yùn)用：白/米黃色與紅色，白/米色墻面、紅色屋頂25風(fēng)格以色彩為代表，最多再選取幾項(xiàng)裝飾構(gòu)件，立面簡潔，無特殊造價(jià)，成本低。色彩典雅，充滿浪漫、休閑的生活情調(diào)，吻合本項(xiàng)目小西湖自然美景。西班牙風(fēng)格建筑優(yōu)點(diǎn)：26風(fēng)格以色彩為代表，最多再選取幾項(xiàng)裝飾構(gòu)件，西班牙風(fēng)格建筑優(yōu)點(diǎn)風(fēng)情【標(biāo)志性轉(zhuǎn)角樓】與【圓形建筑】。二、地標(biāo)性建筑建議27風(fēng)情【標(biāo)志性轉(zhuǎn)角樓】與【圓形建筑】。二、地標(biāo)性建筑建議27三、產(chǎn)品規(guī)劃盡可能的增加可售面積，減少不必要的浪費(fèi)，一方面可以增加整體項(xiàng)目的利潤，另一方面可以降低平均單位面積的售價(jià)；1、建筑規(guī)劃基本原則28三、產(chǎn)品規(guī)劃盡可能的增加可售面積，減少不必要的浪費(fèi)，1、建筑2、結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)建筑成本每平方米增加約400元/平方米，但餐飲商家對于面積需求大小不一，大的每家在上千平方米，所以為方便商家自由打通組合，很多商家選址的建筑要求明文規(guī)定是框架結(jié)構(gòu)。所以建議采用框架結(jié)構(gòu)，提高商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)銷售。3、柱距7.2m。4、樓層：三~四層錯(cuò)落布局建筑以三~四層為主，錯(cuò)落布局，形成變化豐富的空間結(jié)構(gòu)，極具韻律感。5、基本建筑要求：商鋪配套滿足餐飲業(yè)基本建筑要求上下水、排污、排煙、風(fēng)道、隔油池、層高、消防……292、結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)296、開間進(jìn)深：開間3.6米（7.2/2），進(jìn)深14.4米（7.2*2）符合一般性餐飲客戶的開間需求，對于大的商家可以自由打通，兩套并一套。7、層高：一層4.5米，其余3.2米根據(jù)餐飲業(yè)大多數(shù)商家的基本層高要求為4.5米。另外，根據(jù)實(shí)地調(diào)研，包括濰坊的濰縣美食一條街、盛世豪庭美食街，以及廣州酒吧一條街，層高都控制在4.5米。樓上層高為控制成本3.2米左右即可。8、單套面積：控制在150~200㎡/套。根據(jù)【總價(jià)控制原則】，單位銷售面積控制在150~200㎡（3~4F），以目標(biāo)價(jià)格3000元/平方米計(jì)算，每單位商鋪的投資成本控制在50萬左右，首付在25萬左右，降低投資門檻，促進(jìn)銷售。9、面積區(qū)分建議在南北兩端、廣場周圍、社區(qū)入口兩側(cè)的商鋪面積做大，進(jìn)深、開間可增加，做四層；其余部分的面積做小，左三層。306、開間進(jìn)深：開間3.6米（7.2/2），進(jìn)深14.4米（710、充足的停車設(shè)施對一個(gè)定位中高端的餐飲娛樂街，目標(biāo)消費(fèi)者都具有一定收入水平，汽車將成為這部分人最主要的出行方式，因此為本項(xiàng)目尋找足夠的停車設(shè)施，為消費(fèi)者提供停車之便，將是餐飲街能否吸引消費(fèi)者、并成功留住消費(fèi)者的關(guān)鍵。本餐飲街停車主要依靠兩種方式，一種是在車道上規(guī)劃足夠的停車位，而是借助公路。11、組團(tuán)式布局以廣場或小品為節(jié)點(diǎn)，形成組團(tuán)式商業(yè)布局，這樣即保證了商業(yè)街的活動空間和商業(yè)街開放式的氛圍，又在商業(yè)街中形成方位導(dǎo)視作用，防止消費(fèi)者面對三百米長的商業(yè)街和幾十家店鋪產(chǎn)生心理膩煩感。12、商業(yè)街中段設(shè)置小區(qū)出入口以社區(qū)居民帶動人氣，帶動人流、車流，形成商業(yè)繁華的景象。同時(shí)為餐飲街提供穩(wěn)定的前在消費(fèi)群體。3110、充足的停車設(shè)施31附：各類餐飲店建筑要求一、咖啡店選址要求：建筑要求：層高4米以上配套要求：排污、排煙管道、充足的停車位（10個(gè)以上）面積要求：帶餐飲的在300——500平米間，不帶餐飲的面積可控制在100-200平米租期要求：租房年限5年以上，一般至少7到9年二、火鍋店選址要求：建筑要求：框架式面積要求：150~500平方米租期要求：至少2年32附：各類餐飲店建筑要求一、咖啡店選址要求：32三、普通餐廳、快餐連鎖：建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：上下水，油煙氣排放通道，污水排放面積要求：快餐店200~500平方米；大眾餐廳80~200平方米。租期要求：一般不少于三年四、茶坊、酒吧建筑要求：層高不低于2.8米，上下水等面積要求：50~400平方米租期要求：2年以上。五、大型娛樂場所（如歌廳、洗浴等）：建筑要求：框架結(jié)構(gòu)面積要求：一般在5000-1500033三、普通餐廳、快餐連鎖：33做餐飲的鋪位空間利用率較高；餐飲商鋪建筑配套要求高，適用業(yè)態(tài)范圍廣，因此投資客戶比較喜歡，銷售價(jià)格也高于不能做餐飲的商鋪。餐飲業(yè)態(tài)招租難度小、承租面積大、生存能力強(qiáng)、租金偏高。餐飲街產(chǎn)品優(yōu)勢——34做餐飲的鋪位空間利用率較高；餐飲街產(chǎn)品優(yōu)勢——34四、景觀設(shè)計(jì)本項(xiàng)目選址小西湖邊高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，定位中高端餐飲，消費(fèi)對象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)。為了吸引這部分消費(fèi)者，我們要賦予美食街以全新體驗(yàn)，在環(huán)境設(shè)計(jì)上以小品點(diǎn)綴為主，強(qiáng)調(diào)景觀的休閑型及參與性，以文化、情調(diào)、特色、韻味，以及舒適和愉悅來吸引消費(fèi)者的，達(dá)到餐飲環(huán)境的全新境界。情景式、融入式餐飲街——文化、景觀造街35四、景觀設(shè)計(jì)本項(xiàng)目選址小西湖邊高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境1、建筑錯(cuò)落有致：空間變化豐富，形成一條風(fēng)景線，沿街商鋪和廣場形成景觀的呼應(yīng)。2、文化造街：可以石碑、地磚的方式雕刻圖文，賦予餐飲街一種文化，進(jìn)而文化賦予商業(yè)街持久的生命力。文化內(nèi)容如：美食文化，各地名菜魯菜、川菜、粵菜、東北菜以及當(dāng)?shù)孛朗吵戾伒鹊膩須v、特點(diǎn)介紹。361、建筑錯(cuò)落有致：2、文化造街：363、商業(yè)街整體標(biāo)志性LOGO的位置，入口處設(shè)計(jì)標(biāo)志性霓虹燈等。4、在入街處樹立標(biāo)示/精神堡壘和商家指示牌。373、商業(yè)街整體標(biāo)志性LOGO的位置，入口處設(shè)計(jì)標(biāo)志性霓虹燈等5、整體夜間照明效果配合霓虹燈、招牌燈箱、路燈構(gòu)建項(xiàng)目的照明系統(tǒng)，成為昌樂最繁華的24小時(shí)不夜街.385、整體夜間照明效果386、花園型情景商業(yè)街——注重花壇、噴泉設(shè)計(jì)*考慮成本，噴泉可去掉396、花園型情景商業(yè)街——注重花壇、噴泉設(shè)計(jì)*考慮成本，噴泉可異域風(fēng)情招牌7、風(fēng)情招牌形象統(tǒng)一的有異域風(fēng)情的招牌，使整條街充滿魅力，提升商業(yè)價(jià)值。8、主題雕塑小品雕塑風(fēng)格與建筑風(fēng)格相符。各種雕塑小品點(diǎn)綴街道上，形成豐富而又立體的景觀環(huán)境，并且充分考慮互動性，人們能夠參與其中-觀賞風(fēng)景的同時(shí)，也成為風(fēng)景的一部分。*考慮成本，可不做。40異域風(fēng)情招牌7、風(fēng)情招牌8、主題雕塑小品409、統(tǒng)一的廣告位位置、尺寸大小形象統(tǒng)一廣告位設(shè)計(jì)，使整條街商家宣傳井然有序，提升商業(yè)價(jià)值。419、統(tǒng)一的廣告位4110、休閑桌椅置于建筑窗前的遮陽傘下的休閑桌椅不僅延續(xù)了休閑心態(tài)，更升華了這種休閑心態(tài)，使休閑成為一種趣味。11、硬石板路地面不要用水泥硬化路，用更適宜步行的石磚鋪路，更具休閑氛圍。12、廣場：在餐飲街中間地段形成一個(gè)廣場，可以用廣場形成節(jié)點(diǎn)，不至于消費(fèi)者在其中沒有方位感，還可以利用廣場舉辦活動等。4210、休閑桌椅11、硬石板路12、廣場：42第三部分營銷篇43第三部分營銷篇43平衡風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會，在保證商業(yè)街成功經(jīng)營、開發(fā)利潤最大化的前提下：一、整體開發(fā)模式建議：（1）招商先行，銷售為主模式。確保資金迅速回籠，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤，減少財(cái)務(wù)、市場、商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。（2）持有高價(jià)值、核心部分商業(yè)，并招商促銷售。第一階段引進(jìn)品牌主力店用于聚集商氣、人氣，提升整體物業(yè)形象、商業(yè)價(jià)值、知名度，以使銷售部分商鋪的高價(jià)格出售。（3）餐飲定向開發(fā)為基礎(chǔ)兼招商導(dǎo)向型開發(fā)。提升物業(yè)投資價(jià)值，提高商鋪銷售單價(jià)，使項(xiàng)目利潤最大化。44平衡風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會，在保證商業(yè)街成功經(jīng)營、開發(fā)利潤最大化的前提下二、銷售方案使項(xiàng)目樹立昌樂第一餐飲商業(yè)街的市場形象，一舉奠定項(xiàng)目在昌樂的首選投資霸主地位。（一）推盤前提：餐飲品牌店完成二~三家意向招商。45二、銷售方案使項(xiàng)目樹立昌樂第一餐飲商業(yè)街的市場形象，（一）推招商提升，高開高走（二）價(jià)格策略——餐飲商鋪建筑配套要求高，適用業(yè)態(tài)范圍廣，投資客戶較喜歡，銷售價(jià)格高于不能做餐飲的商鋪。餐飲業(yè)態(tài)招租難度小、承租面積大、生存能力強(qiáng)、租金偏高。46招商提升，高開高走（二）價(jià)格策略——餐飲商鋪建筑配套要求高（三）銷售促進(jìn)1、以租促售：開發(fā)商先期招租，在招商成功后再將物業(yè)分割給出售給投資業(yè)主。（1）招商成功提升了物業(yè)銷售價(jià)值、開發(fā)商獲得最大的利潤；（2）招商成功可坐享其成促進(jìn)了物業(yè)銷售，已租賃的商鋪由于能為購買者帶來伸手可及的利潤，滿足了以投資獲取回報(bào)為目的的目標(biāo)客戶的需求，更容易銷售。（3）由開發(fā)商定向招商保證了餐飲街業(yè)態(tài)的統(tǒng)一、保證餐飲街在后期成功運(yùn)營。理由：（1）考慮到項(xiàng)目的增值空間大，暫時(shí)緩和等待最佳銷售時(shí)機(jī)；（2）現(xiàn)在昌樂商業(yè)項(xiàng)目眾多，競爭激烈，為了引進(jìn)大量的人氣，以出租的方式巧妙的做活市場，到時(shí)機(jī)成熟再進(jìn)行銷售；（3）發(fā)展商如果持有部分物業(yè)，可穩(wěn)獲租金收益，還可以用物業(yè)進(jìn)行投資貸款等用途。47（三）銷售促進(jìn)1、以租促售：理由：472、第三方包租由開發(fā)商成立第三方運(yùn)營公司，對所銷商鋪進(jìn)行包租承諾。即在銷售簽訂物業(yè)銷售合同的同時(shí)，與第三方運(yùn)營公司簽訂包租委托經(jīng)營協(xié)議，承諾三年內(nèi)的年回報(bào)率。通過這種銷售方式，可打消投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)顧慮，促進(jìn)商鋪銷售。同時(shí)又不違反政府政策。482、第三方包租483、“超低首付”計(jì)劃“超低首付”，首付20%買商鋪，具體操作為商鋪首付50%的基礎(chǔ)上，款采取“交二緩三”的首付分期，首付只需要20%。4、“返租回報(bào)”一次性預(yù)付立返兩年的租金（5%年投資回報(bào)），相當(dāng)于總款的10%的優(yōu)惠。493、“超低首付”計(jì)劃49三、招商方案“先”品牌商家引進(jìn)——形成蓄水養(yǎng)魚：關(guān)鍵位置引進(jìn)一、二家品牌/連鎖餐飲商家或當(dāng)?shù)刈钣衅放朴绊懥?、?guī)模較大、菜品服務(wù)最好餐飲?？梢栽谡猩逃?jì)劃時(shí)犧牲部分租金，并通過一些有力的招商策略，吸引這一“最好”的餐飲主力店，它的品牌知名度以及聚客力對項(xiàng)目穩(wěn)定長久的支持，推進(jìn)招商工作順利開展?！昂蟆币话闵虘粢M(jìn)——利用羊頭效應(yīng)：利用引進(jìn)的品牌商家在業(yè)界的影響力，擴(kuò)大宣傳，大幅度提高租金及出租條件，向當(dāng)?shù)夭惋嬌碳艺猩?。（一）招商策略：主次分明，把握?jié)奏50三、招商方案“先”品牌商家引進(jìn)——形成蓄水養(yǎng)魚：（一）招商策品牌低租，一般高租一鋪一租，具體制定（二）租金策略及制定1、租金策略：51品牌低租，一般高租（二）租金策略及制定1、租金策略：512、租金制定：當(dāng)?shù)夭惋嬓袠I(yè)的營業(yè)額餐飲行業(yè)租金與營業(yè)額具有一個(gè)相對合理穩(wěn)定的比例，一般租金成本占餐飲商家年?duì)I業(yè)額的25%左右（22%~27%）。如：一天有1.5萬元左右的銷售流水，那么一年120萬元至150萬元的租金是可以盈虧平衡的。參考當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場和餐飲行業(yè)的具體租金水平。餐飲街影響力和品牌商家的帶動力提升租金水平。（1）租金水平制定的原則（2）具體租金水平在經(jīng)過市場租金調(diào)研后具體制定。522、租金制定：當(dāng)?shù)夭惋嬓袠I(yè)的營業(yè)額（1）租金水平制定的原則（3、簽約年限大中型餐飲商家與商業(yè)項(xiàng)目簽訂的租約一般在5年以上，如果租期在5年以下，餐飲商家一般收不回成本。4、租金優(yōu)惠根據(jù)裝修期和養(yǎng)店期，免租三~六個(gè)月。一般餐飲業(yè)正常的生命周期是：裝修期三個(gè)月，養(yǎng)店期三個(gè)月到半年，此后才能進(jìn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn)。533、簽約年限531、定向招商：對目標(biāo)品牌商家實(shí)行定向招商，并安排具體人員重點(diǎn)落實(shí)主要大客戶。2、以商引商：利用品牌在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，充分實(shí)施“頭羊效應(yīng)”，以吸引更多餐飲商家。3、廣告招商：通過各種媒體宣傳和推廣活動，制造題材，擴(kuò)大項(xiàng)目在本地乃至濰坊市場的影響，吸引商家的注意力，促進(jìn)招商。（三）招商渠道541、定向招商：（三）招商渠道54（四）招商具體方案招商初級階段招商火熱階段招商工作尾期開街前期55（四）招商具體方案招商初級階段招商火熱階段招商工作尾期開街前時(shí)間安排：2008.7~2008.10工作重點(diǎn)：廣泛途徑積累客戶，品牌商家意向招商，招商資料的建檔建制。具體實(shí)施方案：1、通過口碑宣傳初步積累客戶資源（1）進(jìn)行周邊城市、城區(qū)的市場調(diào)研積累更多商戶資源。（2）針對大商戶開始進(jìn)行聯(lián)系并初步拜訪，實(shí)時(shí)跟蹤，洽談意向。2、招商資料體制的建檔建制（1）相關(guān)表格、計(jì)劃書、合同文本、協(xié)議書、委托書等資料的準(zhǔn)備（2）建立商戶信息檔案、商戶求租意向一覽表（3）租金體系的制定1、招商初級階段56時(shí)間安排：2008.7~2008.101、招商初級階段56時(shí)間安排：2008.10~2009.1工作重點(diǎn)：品牌商戶的簽約，一般商戶招商火熱展開。具體實(shí)施方案：1、前期意向品牌商家簽約，繳納租金及押金。（1）籌備簽約儀式（2）舉行簽約儀式，進(jìn)行大商戶的簽約活動（推廣促進(jìn)招商銷售）。2、統(tǒng)計(jì)各投資業(yè)主店鋪出租意向，聯(lián)系前期意向一般商戶，并最終具體確定落位。2、招商火熱階段57時(shí)間安排：2008.10~2009.12、招商火熱階段57時(shí)間安排：2009.2~2009.4工作重點(diǎn)：根據(jù)招商情況調(diào)整租金價(jià)格，針對尾鋪進(jìn)行招商。具體實(shí)施方案：1、根據(jù)招商情況調(diào)整租金價(jià)格取消所有的優(yōu)惠價(jià)格，做適當(dāng)?shù)纳险{(diào)。2、針對尾鋪進(jìn)行招商回訪前期未合作的商戶同時(shí)發(fā)掘新的商戶源，進(jìn)行尾鋪炒作，掀起開業(yè)前最后招商高潮。3、招商工作尾期58時(shí)間安排：2009.2~2009.43、招商工作尾期58時(shí)間安排：2009.3~2009.5工作重點(diǎn)：所有開街前期的招商工作已基本完成，招商部與物業(yè)部對接，準(zhǔn)備開業(yè)。4、開街前期備注：以上具體招商時(shí)間安排根據(jù)工程進(jìn)度調(diào)整。59時(shí)間安排：2009.3~2009.54、開街前期備注：以上具餐飲美食：（低檔）川味、東北菜、湘菜，（中檔）魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜，（高檔）海鮮、鮑翅，日韓料理，風(fēng)味美食，特色餐飲……品牌餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、永和豆?jié){休閑餐飲：咖啡店、酒吧、茶室、面包房……休閑娛樂：棋牌室、健身、臺球、美容、足療、桑拿、洗浴、KTV、夜總會……（五）招商目標(biāo)商家60餐飲美食：（五）招商目標(biāo)商家60（附）業(yè)態(tài)引導(dǎo)圖北北段——商務(wù)休閑區(qū)：位置靠近學(xué)校，以高端休閑商務(wù)餐飲及咖啡等業(yè)態(tài)為主，打造項(xiàng)目高端形象。商家：咖啡店、酒吧、茶室、日韓料理、永和豆?jié){等中段——餐飲美食區(qū)：中間位置為餐飲主力街區(qū)，打造人氣街區(qū)，吸引更多人流。商家：八大菜系、海鮮鮑翅、風(fēng)味美食、特色餐飲……南段——娛樂休閑區(qū)：南段以娛樂業(yè)態(tài)為主，打造24小時(shí)不夜城。商家：美容、足療、桑拿、洗浴、KTV、夜總會……業(yè)態(tài)規(guī)劃只做招商引導(dǎo)，不作為商家選址限制，在一定程度上，故意打亂布局、不留規(guī)劃痕跡，更能營造出一種商業(yè)氛圍。61（附）業(yè)態(tài)引導(dǎo)圖北北段——商務(wù)休閑區(qū)：中段——餐飲美食區(qū)：南謝謝觀看！62謝謝觀看！62進(jìn)行返租銷售時(shí)，幾個(gè)不明確的問題：1）租賃合同期限與返租期不同，返租期滿商家要與業(yè)主續(xù)簽合同，而到時(shí)候業(yè)主對商家租金不滿意如何處理？2