對房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識

對房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)總量巨大，今年全國銷售規(guī)模達(dá)到一萬億，而IT行業(yè)才剛達(dá)到一千億的規(guī)模。房地產(chǎn)行業(yè)每年以30%的速度快速增長，同時行業(yè)競爭度較低。再加上中國土地市場的公開化和透明化，這是一定可以做出千億級大企業(yè)的行業(yè)。地域性很強的行業(yè)，區(qū)域發(fā)展存在著不平衡。根據(jù)目前中國各省市發(fā)展?fàn)顩r不同，地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展存在不平衡，同時地域性要求也不同。這就需要在管理不同區(qū)域公司的同時，了解不同區(qū)域情況，因地制宜。房地產(chǎn)企業(yè)是一個資源整合商，在任何時候都是甲方，有絕對的權(quán)利。企業(yè)大量的決策都是在分散很遠(yuǎn)的各個不同執(zhí)行區(qū)域或執(zhí)行部門做出來的，每一個決策正確與否，領(lǐng)導(dǎo)不可能都很清楚。這也是順馳目前遇到的很大難題。如何管理這樣龐大的資源整合商呢,這樣的公司通過任何管理手段都管不了，必須要通過價值觀驅(qū)動。核心價值觀驅(qū)動的管理體系就是我們企業(yè)所要培養(yǎng)的。對房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識從事房地產(chǎn)行業(yè)以來，以營銷企劃為主，雜七雜八的做了很多事，也喜歡胡思亂想，對房地產(chǎn)行業(yè)有了一些的認(rèn)識。房地產(chǎn)行業(yè)是以向市場提供商品房為盈利手段的商業(yè)模式。簡言之，房地產(chǎn)行業(yè)向市場提供的產(chǎn)品是商品房，造出房子，賣出房子，賺取利潤。因為商品房是以土地為基礎(chǔ)進(jìn)行開發(fā)的，所以房地產(chǎn)開發(fā)又可稱為土地運營。房地產(chǎn)行業(yè)是以開發(fā)商為主體的一個大規(guī)模資源整合平臺。開發(fā)商處于產(chǎn)業(yè)鏈的最上端，有很多下游服務(wù)商，開發(fā)商作為資源整合者，主導(dǎo)從資源到產(chǎn)品到銷售的全過程。根據(jù)行業(yè)專業(yè)化分工的發(fā)展趨勢，開發(fā)商自己親力親為的工作模塊會逐漸縮減集中，對利潤影響大的關(guān)鍵優(yōu)勢模塊可能會繼續(xù)把握在開發(fā)商手中，而其非專業(yè)強項、對利潤影響力小的模塊會逐漸采取市場外包的形式，開發(fā)商主要擔(dān)任篩選與統(tǒng)籌管理工作。房地產(chǎn)行業(yè)這個資源整合平臺，從大的分類上可以拆解為“財務(wù)、發(fā)展、產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)品營銷、售后維護(hù)、行政管理等”大類財務(wù)運作:為項目運作籌措資金，制定資金發(fā)展戰(zhàn)略，保證資金鏈，控制成本房地產(chǎn)行業(yè)是大規(guī)模的資本運作平臺，開發(fā)商整合的首要資源是資本，所以財務(wù)運作與統(tǒng)籌管理，應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)行業(yè)運營的第一要務(wù)。財務(wù)要解決的問題是能給項目的運作籌措到有效的資金，同時制定好財務(wù)策略，控制成本，在項目運作周期中保證項目能正常健康的運作下去。有多少初始資金，在項目運作周期的各個時段資金的進(jìn)出情況，如何保證資金鏈的健康穩(wěn)定，如何降低財務(wù)運作成本等。既要弄來錢，又要有效的調(diào)配好錢，盡量保證資金鏈的穩(wěn)健，也要避免不必要的損耗。產(chǎn)品生產(chǎn):制造可供銷售的房產(chǎn)品，包括土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品施工生產(chǎn)等發(fā)展（拿地）主要工作，發(fā)現(xiàn)可供開發(fā)的土地資源。拍賣、協(xié)議、合作、收購等方式多樣，但以給公司拿到物美價廉的土地為目標(biāo)。土地是房地產(chǎn)項目運作的前提，也會對項目的未來發(fā)展空間產(chǎn)生重大影響。土地是商品房生產(chǎn)的前提，是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地構(gòu)成了當(dāng)前商品房成本體系中的關(guān)鍵部分。另一方面地段是商品房價值體系中的關(guān)鍵一環(huán)，直接影響商品房未來的市場定位空間。因此土地的獲取方式對房地產(chǎn)項目的盈利產(chǎn)生重大影響。以當(dāng)前主要的土地獲取途徑為例，發(fā)展部要做的工作，就是了解哪些城市的哪些地塊會進(jìn)入流通市場，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展趨勢，提前對該地塊的發(fā)展?jié)摿M(jìn)行研判，做什么樣的產(chǎn)品在未來能實現(xiàn)產(chǎn)值最大化，最大化的產(chǎn)值空間有多少。需要運作多少年，需要投入多少成本，除土地成本外大約需要投入多少成本。包含土地成本的利潤空間有多少，然后依據(jù)這個利潤空間，依據(jù)企業(yè)經(jīng)營的投資回報率底線，估算競標(biāo)的底線。依據(jù)參加競標(biāo)的企業(yè)情況及土地流通市場的行情，判斷競標(biāo)的出價策略，或通過有效的公關(guān)，盡量在底線范圍內(nèi)，以相對低的價格拿下土地。拿地環(huán)節(jié)要求看的準(zhǔn)，土地的未來價值;算的準(zhǔn)，投入與可控的產(chǎn)出之間的盈利空間;策略得當(dāng)，盡量以低的價格拿下土地，不花冤枉錢，增加運營成本。當(dāng)然這個階段的估計和推算相對都是粗略，更多的時候是一種職業(yè)直覺，能判斷出區(qū)域市場的未來成長潛力。其次，發(fā)展部門應(yīng)獨立出單獨的團(tuán)隊，專門負(fù)責(zé)項目所有所需批文的辦理，可以充分利用已有的公共關(guān)系。（在很多公司被稱為前期部門）產(chǎn)品設(shè)計在公司可控的范圍內(nèi)，設(shè)計出能被市場接受，最符合地塊價值，最終能有助于實現(xiàn)項目利潤最大化的產(chǎn)品。（什么樣的物業(yè)類型搭配、什么樣的產(chǎn)品檔次、風(fēng)格，建筑、戶型、園林、裝修等等）這個過程需要做前期的市場研判。土地的價值特點是什么，適合建設(shè)什么樣的物業(yè)類型，未來市場需要什么樣的物業(yè)類型，什么樣的物業(yè)類型是公司有優(yōu)勢的，不同的物業(yè)類型投資風(fēng)險如何，投資回報如何，產(chǎn)品周期如何,市場空間如何，最終在各個項目之間尋求最佳平衡，在風(fēng)險可控，充分發(fā)揮公司優(yōu)勢的前提下，選擇在產(chǎn)品周期內(nèi)能被市場接受且適銷對路的、有較大盈利空間的產(chǎn)品。產(chǎn)品生產(chǎn)把設(shè)計好的產(chǎn)品在最短的周期內(nèi)變現(xiàn)成現(xiàn)實的產(chǎn)品，盡量縮短產(chǎn)品周期，提高投資回報率。一方面是為產(chǎn)品銷售贏得時間，一方面為產(chǎn)品交房贏得時間。前者影響資金回籠，后者影響項目運作周期。尋找合適的施工單位，在保證施工質(zhì)量的前提下，以最優(yōu)惠的價格實現(xiàn)已設(shè)計好的產(chǎn)品。地塊的基礎(chǔ)施工，七通一平，地下室，建筑主體施工、弱電施工、管道布線、外立面、裝修、園林等。在保證質(zhì)量與進(jìn)度的前提下，降低單位面積的成本，控制整個項目的成本。主要從兩方面對項目的運作產(chǎn)生影響:施工成本（建筑與裝修成本是商品房成本的重要組成部分）與施工周期（直接影響項目的運作周期，進(jìn)而影響到項目的投資回報率）產(chǎn)品營銷:找到客戶，把商品房銷售出去，回籠資金。是房地產(chǎn)項目運作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在既定的產(chǎn)品周期內(nèi)，以不同的價格策略，以銷售產(chǎn)值最大化為前提，完成產(chǎn)品銷售。主要在銷售周期與銷售價格之間做好平衡，在資金回籠速度與回籠產(chǎn)值之間平衡。配合公司策略，在一定的期限內(nèi)，實現(xiàn)銷售產(chǎn)值最大化。產(chǎn)品營銷從拿地后就應(yīng)當(dāng)開始介入，參與單品設(shè)計環(huán)節(jié)，了解區(qū)域市場（避免重復(fù)工作，避免市場信息的不準(zhǔn)確），了解產(chǎn)品的特點，提前鎖定目標(biāo)消費人群，完成前期營銷籌備工作，確立營銷策略，組建培訓(xùn)團(tuán)隊，完成各項物料，進(jìn)行前期的品牌形象推廣與銷售信息傳達(dá)，積累客戶。開盤后，能根據(jù)公司需求，迅速實現(xiàn)資金回籠。同時能根據(jù)市場的變化趨勢，制定出有效的價格發(fā)展策略與銷控策略，保證銷售產(chǎn)值在項目周期中的最大化。積極的市場運作，為項目以及開發(fā)商贏得良好的品牌口碑，進(jìn)步一提升項目價值，為價格策略提供依據(jù)，也為開發(fā)商贏得無形資產(chǎn)。售后維護(hù):產(chǎn)品交付后，兌現(xiàn)銷售階段承諾的各項長期服務(wù)。這是一個品牌維護(hù)與加強的過程，一方面，誠信經(jīng)營是長遠(yuǎn)發(fā)展之道;另一方面，前期建立的品牌形象進(jìn)一步維護(hù)和加強，為后續(xù)項目增值。對房地產(chǎn)項目而言，物業(yè)服務(wù)也是產(chǎn)品內(nèi)容的一部分，而且對很多客戶的消費心理產(chǎn)生重要的影響，成為很多人購房要考慮的關(guān)鍵要素。好的物業(yè)服務(wù)公司往往能給產(chǎn)品增值不少，入萬科的物業(yè)服務(wù)。行政管理:為各個運作單元提供后勤支持，保證各個運作單元有效協(xié)作，高效運作。房地產(chǎn)行業(yè)是作為一個大的資源整合平臺，涉及到各個不同的運作單元，各個運作單元之間的業(yè)務(wù)又有交叉影響，互為前提。同時各個運作單元均需要后期支持體系，如何保證各個運作單元能協(xié)調(diào)一致，高效運作，且都能獲得專業(yè)的后勤支持服務(wù)，就是整個行政管理體系要解決的問題。好的行政管理機構(gòu)，保證項目公司對企業(yè)的向心力，保證企業(yè)文化的建立與加強，降低運營成本，節(jié)省運營開支。房地產(chǎn)行業(yè)的運作特點就是資源的整合，所謂資源整合，即清楚整個工作體系要做的各塊內(nèi)容，為每個工作內(nèi)容都找到最合適的執(zhí)行團(tuán)隊，提出要求，監(jiān)督驗收執(zhí)行團(tuán)隊的工作。開發(fā)商作為一個大的整合主體，整合了旗下各個工作單元，負(fù)責(zé)從拿地、到產(chǎn)品設(shè)計制造銷售后期服務(wù)的整個環(huán)節(jié)。然后各個環(huán)節(jié)又在自己的專業(yè)領(lǐng)域里繼續(xù)整合外部的資源完成各自的工作內(nèi)容。施工可以外包、建筑設(shè)計、戶型設(shè)計、裝修、園林、弱電等均有專門的單位，銷售業(yè)可以外包、甚至萬科提出財務(wù)也要外包。從營銷角度講，有專業(yè)的策略咨詢公司、有專業(yè)的視覺包裝公司及其下游服務(wù)商家、有專業(yè)的媒體公共公司、有專業(yè)的媒介服務(wù)商及咨詢商、有專業(yè)的銷售代理公司等等。任何一個企業(yè)或者個人，不能事事親力親為，人的精力是有限的，每個人只有將精力集中投放才能產(chǎn)生最大價值。社會化專業(yè)分工再不斷向前發(fā)展，走向細(xì)化，每個專業(yè)細(xì)分領(lǐng)域都有人投入精力在做，而且都有很好的基礎(chǔ)，作為上游單位，就要明智的選擇將自己的精力與資源投放在必須要自己解決，而且是會對項目的盈利產(chǎn)生至關(guān)重要影響的工作內(nèi)容，對于細(xì)分領(lǐng)域的內(nèi)容，完全可以采取資源整合的形式。從行業(yè)發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)整合特征會越來越明顯，開發(fā)商會逐漸將各塊投入成本高、利潤率低、專業(yè)優(yōu)勢不足的工作內(nèi)容外包，而把精力集中于自己最有優(yōu)勢，對投資回報最優(yōu)影響的工作內(nèi)容上。做為資源的整合者，關(guān)