房產(chǎn)面積測算

房產(chǎn)面積測算作者：哈麗婭.托合塔爾指導老師：潘海燕引言

房屋是人民生產(chǎn)和生活的場所，房屋和房屋用地是人民生產(chǎn)生活的基本物質要素，這一要素信息的采集和表達，必須經(jīng)過房產(chǎn)測量，所以房產(chǎn)測量是房地產(chǎn)管理工作的重要基礎。準確而完整的房產(chǎn)測繪成果是審查確認房屋的產(chǎn)權、產(chǎn)籍，保障產(chǎn)權人合法權益的重要依據(jù)，也是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，進行城市建設和管理的必不可少的基礎資料。第一章緒論

房產(chǎn)面積測算是以測繪知識作為開展房產(chǎn)面積測算工作的指導思想，其目的是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房地產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)和資料。同時房產(chǎn)面積測算是一項技術性強、精確度要求高的工作，關系到國家、開發(fā)商、消費者和權利人的切身利益，是整個房地產(chǎn)測繪中非常重要的組成部分。因此，我們要有一系列正確的、合法的、科學的房產(chǎn)面積測算的方法、測算的精度以及測算的規(guī)定和規(guī)則。第二章房產(chǎn)面積測算的內容

房產(chǎn)面積測算均指水平面積的測算，分房屋面積測算和房屋用地面積測算兩大部分。房屋面積測算包括房屋建筑面積測算，使用面積測算，產(chǎn)權面積測算，共有面積的測算與分攤，房屋用地面積測算包括房屋占地面積的測算與用地面積的測算。2．1房產(chǎn)測量的基準測量基準是測繪過程及測繪成果所有基準的總稱，國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)定》中所講的測量基準只包括房地產(chǎn)測量過程中及其成果有直接使用的基準，主要是坐標系統(tǒng)和高程基準。2．1．1房產(chǎn)測量的坐標系統(tǒng)

房產(chǎn)測量應采用1980年西安坐標系或地方坐標系。采用地方坐標系時，應和國家坐標系聯(lián)測。房產(chǎn)測量的坐標系統(tǒng)是房產(chǎn)測量的測算基準和起算基準，它由參考橢球、定位和定向以及大地點的大地數(shù)據(jù)組成。2．1．2高程測量基準

房產(chǎn)測量一般不測高程，需要進行高程測量時，由設計書另行規(guī)定，高程測量采用1985年國家高程基準。2．2房產(chǎn)測量的一般規(guī)定2．2．1房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

2．2．2房屋使用面積房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。2．2．3房屋產(chǎn)權面積房屋的產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。2．2．4房屋共有建筑面積房屋共有建設面積系指各產(chǎn)權共同占有或共同使用的建筑面積。

2．2．5房屋占地面積房屋占地面積是指房屋底層外墻（包括柱、廊、門、陽臺）外圍水平面積。2．3房產(chǎn)面積測算的方法與精度2．3．1坐標解析法坐標解析法是根據(jù)房屋用地界址點或邊界點的坐標計算房屋用地或丘的面積，也包括利用房角點的坐標計算房屋面積的方法。2．3．2實地量距法實地量距是目前房地產(chǎn)測量中最普遍的面積量算方法，在量算房屋面積時，現(xiàn)在都是采用實地量距法；在量算房屋用地時，也可以使用實地量距法。對于規(guī)則圖形，例如矩形、方形的房屋或房間，我們都是用卷尺或測距儀直接量取邊長，很簡單地算出其面積。對于不規(guī)則圖形的面積量算時，我們可以將其分解成幾個簡單的幾何圖形，然后分別計算出這些圖形的面積，用簡單的加減法算出其面積。2．3．3圖解法圖上量算面積的方法很多，最簡單的方法是求積儀法，但求積儀法精度太低；還有常用的幾何圖形法，即在圖上量取有關圖形的長度計算出圖形的面積，也可量取圖形的坐標計算圖形的面積。但這些方法都因精度太低，房產(chǎn)測量幾乎都不采用。2．3．4房產(chǎn)面積測算的精度根據(jù)《房產(chǎn)測量的規(guī)范》中對精度的要求，考慮到現(xiàn)在的量邊器具和技術條件以及目前的需求，還有今后發(fā)展的要求，我們把固定誤差的精度等級系數(shù)定為2，把比例誤差的比例系數(shù)的精度等級系數(shù)定為3，然后加以處理和湊整。

房屋面積中誤差的系數(shù)房屋面積精度等級邊長誤差中的固定中誤差mo(m)精度等級系數(shù)邊長誤差中比例中誤差系數(shù)

md/D精度等級系數(shù)一級0.0121/30003二級0.0221/10003三級0.0421/3003表1

房屋面積測算的中誤差與限差房屋面積的精度等級房屋面積中誤差房屋面積誤差的限差一級±（0.01+0.0003S）±（0.02+0.0006S）二級±（0.02+0.001S）±（0.04+0.002S）三級±（0.04+0.003S）±（0.08+0.006S）表2

各級房屋面積的限差比較房屋面積一級精度二級精度三級精度限差相對誤差限差相對誤差限差相對誤差600.191/3160.431/1400.981/611000.261/3850.601/1671.401/711200.291/4140.681/1761.601/751500.331/4550.791/1901.881/802000.401/5000.971/2062.331/865000.751/6671.891/2654.791/10410001.231/8133.261/3078.521/117表3對應于房屋面積誤差的邊長測量誤差限差房屋面積的精度等級邊長測量的中誤差邊長測量誤差的限差限差計算舉例D=10．00D=22．36D=31．623D=50．00一級±（0.007+0.0002D）±（0.014+0.0004D）0．020．020．030．03二級±（0.014+0.0007D）±（0.028+0.0014D）0．040．060．070．10三級±（0.028+0.002D）±（0.056+0.004D）0．100．150．180．26表42．尾4房揚屋建府筑面燃積測尋算的之有關卻規(guī)定2．暢4．舅1計格算建洲筑面靠積的糧房屋荷原則降上應拔具備進的條竊件根據(jù)斯計算妄建筑令面積片的有用關規(guī)鐵定和蝦規(guī)則徹，能些夠計旬算建運筑面夾積的悟房屋辜原則躍上應首具備劈燕以下罵普遍誦性的鈴條件片：應薦具有耽上蓋憂；應切有維者護物孩；結旺構牢責固，黎屬永孝久性禽的建震筑物京；層塔高在昨2.脹20我m疤或2荷.2怎0探m以每上；和可作測為人興民生縫產(chǎn)或財生活畏的場寺所。2．隸4．夸2計飼算全氏部建血筑面幟積的屠范圍計算晴全部鈴面積愉的包塔括：書層高準在2搶.2深0米學以上授的房耕屋內如的夾忍層、咽插層活、技史術層貧、結堪構轉寺?lián)Q層澡及樓哄梯間量、電洗梯間無；通露往回請廊（罪或夾詢層、散躍層晚）的站室內矮樓梯鏈；房鍋屋天緊面上撓，屬拉永久頓性建梅筑，犧層高恢在2料.2馳0米膊以上詳?shù)臉峭谔蓍g含、水罩箱間不、電昏梯機羨房、繡設備皺用房餓等，搏以及魔斜面北結構牌屋頂越高度盲在2禍.2景0米慰以上晚的部斤位；繼挑樓飼、全侮封閉錫的陽用臺、隨屬永硬久性丙結構勉有上挑蓋的猾室外破樓梯恩、與哨房屋姥相連底的有露柱走飼廊（脅有兩跨根以僵上柱崗），各兩房震屋間眠有上購蓋和盆柱的蠻走廊靈、房塌屋間著永久能性的保封閉舅的架粗空通斗廊；堤作為蠢房屋裹外墻腦的玻幣璃幕鉆墻、揚金屬講幕墻尤等。2．羽4．部3計望算一捎半建拒筑面輛積的扎范圍計算受一半芽的包攀括：沙未封壓閉的肆陽臺趣、挑睡廊；聾屬永奧久性艱結構矮、無佳頂蓋蒜的室見外樓寶梯；諸有頂?shù)咨w不汽封閉喂的永輛久性而的架內空通過廊等友；2．鵲4．愚4不塔計算勸建筑滔面積茂的范運圍不計錄算建栽筑面捉積的僚包括賤：層能高小塘于2必.2偉0米虜?shù)膴A任層、岡插層售、技竄術層冷、結斧構轉癥換層吉、地仔下室菠、半蛇地下古室及公底層衡雜物辦間、從車庫眾等；理騎樓育、過掃街樓撲的底全層及慘各種讓道、頃路、種街、若巷或卷停車盤場所雜、綠秩化帶店等兩濟側底屬層走仗廊作覽為公懂共開虜放或央公眾覽通行線的部描分；干房屋怪的天隊面、賢挑臺施、公較共曬零臺、政露臺胞，天齊面上躍的花瓦園、沃泳池警、水間池；筆類似便“平惠改坡六”屋勵面等底為建釀筑造申型而表建造活，無戲實用像功能辱的裝卡飾性傅建筑桌部位膜；房營屋之膚間無舟上蓋枕的架月空通攀道，劈燕或無痕上蓋澆的陽判臺、案挑廊玻（若培架空待通道繞、消樂防通忙道、昆陽臺攜、挑詞廊與衫其上尋蓋相汪距三叮個層枝高以添上，焦均視頂為無懸上蓋序）與制室內黃不相晉通的葛類似枕陽臺滔、挑蠻廊、熊檐廊匪的建鬼筑。2．悟5房絨屋共執(zhí)有建加筑面殖積2．鹽5．受1共鵲有建妖筑面客積的蝴內容共有嚇建筑蝴面積問的內蹤蝶容包怎括：乳電梯僻井、藝管道煎井、志樓梯腳間、罵垃圾卡道、雀變電肯室、跌設備亂間、恥公共舌門廳宣、過家道、允地下汪室、砍值班旬警衛(wèi)乘室等婦，以如及為洽本幢著服務惡的公桐共用太房、昌管理姐用房承的建桑筑面頃積，為以水挽平投汽影面街積計廳算。津共有鈔建筑喊面積炊還包墳括套儀與公健共建民筑之刺間的聰分隔梁墻，例以及叫外墻陷（包袋括山棕墻）蜂水平米投影替面積看一半違的建資筑面嚇積。獨立位使用椒的地茫下室證、車釋庫、均車棚嗎、為盾多幢字服務槐的警窯衛(wèi)室宅、管倆理用曾房，兆作為趣人防凡工程螺的地槍下室塌都不耍計入湯共有隱建筑專面積焰。2．梁5．奶2替共有固共用元面積先按比夏例分精攤的親計算橋公式δ己S各i=物K·鼓S決i罷K渣=2．死5．華3可浪以分匹攤的鋤共有足建筑輩面積2．圈5．辭4不四應分駝攤的煙建筑咬面積2．錦5．若5銷共有繼面積議的處皆理原啟則2．地5．劉6共對有面袍積的藥所有洪權與互使用參權2．織5．妖7共的有建架筑面萌積的齒分類柔與確洽認通過肺對某道些房尊產(chǎn)測夾繪單斧位的須調查摧發(fā)現(xiàn)螞，為生工作專便利花，測流繪工睡作者春通常侵會先愁將共識有建勸筑面斃積根釘據(jù)其屋在使攻用功君能上陵的不較同，朗分成北三類網(wǎng)：全天幢共輕有共窗用的獻建筑擔面積暴；功努能區(qū)瘡共有彩共用廢的建邊筑面次積；配層共餅有建甜筑面箏積。共有甩建筑座面積個分攤徐認定霸表幢號殼丘號后房顛產(chǎn)分賴區(qū)號到房猴產(chǎn)區(qū)廣號座落房屋類別房屋產(chǎn)別房屋結構層數(shù)建成年代總建筑面積總分攤面積總分攤系數(shù)序號層號共有建筑面積名稱共有面積分攤辦法備注表5A{{BG1G2G3G4G5///////////////////////////綜合插樓立寬面圖圖扶12．擴6套迷面積節(jié)計算錯與共鳥有建場筑面采積的蘇分攤商品父房按形“套鋒”出診售，繭其銷跨售面離積為數(shù)購房雨者所榆購買歪的套驕內建犯筑面葬積（塞以下舍簡稱舊套內蔬建筑鏡面積列）與腐應分勒攤的樹共有蟻建筑友面積檢之和京。2．撞6．殊1整貞幢房址屋建鳴筑面斜積整幢法房屋季建筑他面積績系指前房屋爽外墻朵（柱助）勒扇腳以罩上各鍛層的墳外圍葬水平弊投影附面積盲之和勉，包快括陽叔臺、筐挑廊席、地謝下室根、室容外樓鍵梯等及，且濟具備江有上飾蓋，稿結構距牢固偽，層逗高樹2.客20卻米風以上茫（含港2五.2傲0班米）蟻的永奏久性資建筑峽。2．汁6．疫2套交內建設筑面蓋積套內埋建筑攜面積停系指府套內病使用象面積咳、套畢內墻耍體面似積及暢套內烈陽臺腰建筑嚇面積祝之和鋼。2．伙6．羊3套涉內使春用面晌積套內獎使用肥面積滲系指厭房屋周戶內資全部呼可供摸使用憤的空退間面讓積，顫按房撫屋的導內墻合線水鋼平投幟影計勁算。2．憐6．處4套嗎內墻撤體面失積2．挪6．疼5陽蝦臺建貸筑面男積2．征6．秘6套狡內陽鍛臺建包筑面踏積2．之6．具7共說有建箱筑面盼積2．概6．浙8共柱有建牽筑面爽積分為攤系趣數(shù)整幢紹建筑先物的晴共有炭建筑籮面積鐘與整需幢建霸筑物激的各怠套套刊內建午筑面虧積之賀和的傻比值隙，即縫為共姜有建錫筑面脹積分眠攤系你數(shù)。2．橡6．啊9應旬分攤貝的共子有建搭筑面版積應分勢攤的包共有厲建筑參面積升為套惰內建紐奉筑面鵲積與夢共有兼建筑瓶面積都分攤謝系數(shù)攝之積庫。第三虧章賺房產(chǎn)殺面積恢測算延的軟余件（端廣州距開思驗《S即CS計H濃20攤02押房產(chǎn)朱測繪辣與管值理系簡統(tǒng)》飯）3．胞1房剛產(chǎn)三境友系杏統(tǒng)簡勿介SC石S扁H2踢00蓮2悶(簡帶稱“焰房產(chǎn)獸三友鏈”)傅是僵廣州馬開思捆測繪喝軟件紗有限驢公司執(zhí)在已史有產(chǎn)搜品《補房產(chǎn)飯面積期分攤火（M顆JF向T）爭》缺的基翠礎上嘆，根次據(jù)《扁房產(chǎn)蠅測量突規(guī)范上（G禮B/陽T陡17鹽98膠6.棒1-赤20管00鑼和G拾B/畏T狐17福98敢6.喝2-夸20穿00臟）》滾重宵新開渡發(fā)的訴產(chǎn)品適。該產(chǎn)稠品由油三個呀子系底組成膜：房勿產(chǎn)數(shù)慣字化占測繪疲子系挎統(tǒng)；么房屋蓄勘丈魄與面暫積分蕩攤子恥系統(tǒng)閱；房鹿產(chǎn)信永息管尿理子繼系統(tǒng)注。3．診2房偶屋勘界丈與株面積規(guī)分攤錫子系吩統(tǒng)本系拳統(tǒng)面命向房具屋勘癢丈圖提形進禍行套汪內面封積和蔑公攤許面積脈標識天和分抖攤導聾引；聾包括筐本層甜局攤露、標堤層全漲攤、灘跨層股分攤答、歸激類分否攤以裳及多檔級分亞攤和驗團結靈戶分灰攤，扇復式饞樓、標單產(chǎn)普權人紅多套箱房的嗎分攤咽，靈臥活通鼠用。龍在這樹個過毒程中叨的面施積計超算、聚面積豎系數(shù)席和分柜攤系鑰數(shù)的昨確定稀，以岸及分作攤計班算和使面積順匯總強列表各均能延自動隱完成倘；能夠授方便體處理導復雜堵情況吃，如薪：偏艷軸墻呈、加茫厚墻幼；能零夠自滴動處賓理復芳雜圖柴形的汗面積醒量算配和分嶼攤，范如：滲井、皮島、姜曲線攝等類電型的落面積大區(qū)域亡；對曠外墻忙面積集提取京，不竊受墻錦體種牌類、要形狀研限制腳，任食意形違狀的議墻面尺積計沿算準吐確快分捷。非常趕方便晝問題釋的查炎找和椅錯誤次的修葡改，避并不遲影響斃過程閉繪圖礙合計賢算；染樓鴉層管興理方散便直威接直流觀；房屋桃勘丈家完成醋后，砌即能句自動法生成什房屋層立體吵透視照圖，憶又可步從不偵同的都角度寬觀察仇，檢眠視是籮否有退漏畫妖。分攤腳過程亂模擬媽人面序向對東象，壘只要溝指出散誰（老某公冒攤）察給誰截（某坦套內姿）分葬即可苗，后邊續(xù)出標圖和槍報表姨過程觀均自文動完羅成。昌一幅頂圖形棒文件恭，包純含了沖所有澆的圖赴形信投息和濱分攤露信息勾，是貢操作壟、管宵理（患包括螞修改毫變更掩）極碗為簡綠單明胳了。第四群章努有簡關房聽屋面煩積測備算的廊實例4．憤1房乎產(chǎn)面時積測賤算工懼作的撥方法忠和作去業(yè)流政程以下兇是我幅對某似地區(qū)勿五層乓住宅泊樓房殿產(chǎn)面繳積測專算的采實例因進行繪的簡根單分參析。局首先釘是有木一定須測量掛資質劑的單準位按職照一扭定的鐘技術呼指標違例如抄：G穴B/才T1徐79贊86階.1向－2睛00街0《子房產(chǎn)洲測量剖規(guī)范查第1什單元皇：房般產(chǎn)測器量規(guī)儉范》勝，G遭B/君T1曬79叮86倆.2驗－2跪00紹0《置房產(chǎn)劑測量昂規(guī)范晉第2絹單元著：房播產(chǎn)圖迅圖式喂》。澡根據(jù)放委托泄方提鞋供的劑建筑梨設計鐵施工汪圖、符委托受協(xié)議月書，凈和測韻量單丸位的銀測量船人員磨實地政考察碧，勘筆測的藝材料食及采撕集的包數(shù)據(jù)綠。來燦進行貴房產(chǎn)面面積春測算蒜工作飄。1）雕根據(jù)呀房屋急設計軋平面青圖，些結合鑼實地版采集緒的數(shù)環(huán)據(jù)，侍應用詳廣州頂開思悼《S摔CS監(jiān)H奸20閥02弱房產(chǎn)抖測繪師與管報理系婦統(tǒng)》狹中的傅“房秋屋勘貧丈與芳面積臘分攤脫子系慶統(tǒng)”希繪制慢房屋井勘丈孔圖，扯標識遲房間龍?zhí)柡图肮珨偵衙娣e傅區(qū)，果由軟努件自薪動計殿算面蔥積。菊2）叢戶套列內建纏筑面椅積：禿戶與造相鄰根戶分剖隔墻謀中線分與戶下與公兵攤區(qū)懲分隔熟墻中浮線所誦形成日的閉死合圖穴塊的螞面積局再加菜上陽虛臺面靈積（芒陽臺怨面積懼按外炎墻線惑測算榨）。嚴3）恩戶建手筑面遺積：究戶套斥內建摔筑面熊積+需戶分潤攤的味共有往建筑阻面積會。4詞）根筋據(jù)各安房間暴與公伙攤區(qū)鋪的面條積標渴識，喂通過忌分攤飽方法券的操經(jīng)作，秤直接悄進行清面積墓分攤米計算鼓，軟渡件自堡動依鄭據(jù)分抗攤方開法計娘算出耕各房餓間的代建筑攻面積薦。5耳）根顆據(jù)房脅產(chǎn)測洋量中工的分駁攤原勢則進暑行共時有面燃積分拳攤。4．尚2實處例的料分析住宅栽樓一錘層和遵地下溉室平誦面圖圖榮2某地蔬五層包住宅醉樓地枝下室目共有真建筑封面積驚分攤伸表戶型號套內建筑面積分攤系數(shù)公攤面積總建筑面積143.520.1211355.2748.79242.940.1211355.2048.14342.940.1211355.2048.14443.060.1211355.2248.28合計172.4620.89193.35表6某地局五層強住宅箏樓一接至五踩層共紫有建畜筑面繪積分撕攤表戶型號套內建筑面積分攤系數(shù)公攤面積總建筑面積194.290.12113511.42105.71293.240.12113511.29104.53393.240.12113511.29104.53493.240.12113511.29104.53合計374.0145.29419.30表7住宅贊樓五喝層和霜閣樓悔平面榜圖圖秤3某地峽五層搞住宅叉樓閣它樓共響有建話筑面姿積分暴攤表戶型號套內建筑面積分攤系數(shù)公攤面積總建筑面積138.400.1211354.6543.05237.820.1211354.5842.40337.820.1211354.5842.40437.820.1211354.5842.40合計151.8618.39170.25表8第五鍵章核結論5．裁1房構產(chǎn)面閱積測司算中造存在胃的問剖題房屋芽面積攪如何蒜計算僑，一詞直困像擾著崇購房悶者。吧房屋麗面積睬測算削體系叼的不醋規(guī)范祝，面閘積標便準的柜不統(tǒng)蘭一，藝更使乏得群床眾為毀房屋判面積蝕的問偶題皺皇眉。泛目前燒，商稻品房禾面積濤測算斷的現(xiàn)氣狀是衫，購泄房者航只能籠看到旅最終汽的面岔積數(shù)透字，徒無法歷了解壁其具額體的雖測算持過程弦、測鴿算依置據(jù)，塊測算易工作謠缺少備透明播性和毀公開撿性，蓄難以恐保障昏消費限者的餓知情快權，帆在一塊定程脫度上分降低洲了消師費者擱購房敬的信蘿心。筋眾多禍消費終者不?？赡芩{系統(tǒng)遲了解客房屋盯面積刊測繪楚的相蠟關知電識，樓又難評以得糧到所粉購房豎產(chǎn)的庭測繪烏資料鼓，處扔于信糧息完遍全不糕對稱柜的弱蜂勢地頸位，吳更多紹的消溪費者悶根本橫不知立道自澆己的室合法們權益鎮(zhèn)受損補。測尤繪本系身的坦專業(yè)槍性，撥加之絞不公累開和扶不透灶明，