2023年長(zhǎng)租公寓行業(yè)研究報(bào)告

2023年長(zhǎng)租公寓行業(yè)研究報(bào)告第一章行業(yè)概況長(zhǎng)租公寓就是一種新型的住房形式，它為租客提供更多更多長(zhǎng)期的住宿挑選出，通常就是一年以上的租期。長(zhǎng)租公寓通常就是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或?qū)I(yè)的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理，為租客提供更多更多完善的服務(wù)設(shè)施設(shè)施和服務(wù)，如24小時(shí)安保、家具家電、潔凈服務(wù)等。長(zhǎng)租公寓通常座落在城市中心或者興盛商圈附近，便捷居住者生活和工作。租金通常比傳統(tǒng)的長(zhǎng)租房源高一些，但較之酒店等短租房源，長(zhǎng)租公寓的價(jià)格則更為親民。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓也提供更多更多了更為均衡和可靠的住房挑選出，適合那些仍須長(zhǎng)期移居的人士，比如外來(lái)務(wù)工人員、留學(xué)生、職業(yè)人士等。因此，長(zhǎng)租公寓為租客提供更多更多了一種便捷、寬大、安全的住宿挑選出，就是一種新興的住房形式。圖我國(guó)長(zhǎng)租公寓參與主體資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的商品房可以說(shuō)就是住房租賃行業(yè)的“原材料”。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，2020年我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積少于17.60億平方米，銷(xiāo)售額少于17.36萬(wàn)億元。房地產(chǎn)行業(yè)給長(zhǎng)租公寓行業(yè)提供更多更多了有力的提振。圖中國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)Choice圖商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)Choice第二章商業(yè)模式和技術(shù)發(fā)展2.1產(chǎn)業(yè)鏈中國(guó)的長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為以以獲取房源——設(shè)計(jì)翻修——營(yíng)銷(xiāo)簽約——日常運(yùn)營(yíng)管理——后期項(xiàng)目選擇選擇退出。獲得房源：中國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)主要面向20-35歲左右單身青年，以滿足用戶他們成家前的住房市場(chǎng)需求，因此在挑選出房源方面企業(yè)可以根據(jù)受眾市場(chǎng)需求挑選出交通方便快捷、即將來(lái)臨CBD區(qū)域的樓房。房源非常大程度上同意了后期的市場(chǎng)需求以及玉肌臵率為為、租金水平、以及如果就是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的話資產(chǎn)的升值空間。設(shè)計(jì)翻修：通常集中式公寓的設(shè)計(jì)和翻修風(fēng)格統(tǒng)一，不易通過(guò)集采方式增加翻修成本。設(shè)計(jì)和翻修恰當(dāng)?shù)墓⒏嫖Γ黾幼赓U市場(chǎng)需求減少空置率，并給企業(yè)平添一定的租金溢價(jià)空間。額外服務(wù)：長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商可以在租戶移居期間充份挖掘其各項(xiàng)市場(chǎng)需求，引入合作伙伴或者自行提供更多更多家具有租賃、遷走等額外服務(wù)，交納一定的收益。網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)：全系列鏈條網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以大量節(jié)省運(yùn)營(yíng)過(guò)程中各類(lèi)人工成本，涵蓋但不局限于管理人員成本、財(cái)務(wù)人員成本、營(yíng)銷(xiāo)成本等。租約證券化：租約證券化就是在長(zhǎng)租公寓收租的基礎(chǔ)上派遣吐出的金融產(chǎn)品，比如說(shuō)用租金收益作為底層資產(chǎn)發(fā)售公募或公募基金ABS為企業(yè)融資。圖長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)iFinD在整個(gè)產(chǎn)業(yè)流程中，除了通過(guò)全面全面收購(gòu)資產(chǎn)和租賃獲得資產(chǎn)價(jià)值和租金收益以外，產(chǎn)業(yè)鏈上其他可以產(chǎn)生的業(yè)務(wù)主要涵蓋1）獲得房源后翻修設(shè)計(jì)；2）運(yùn)營(yíng)過(guò)程中小數(shù)據(jù)系統(tǒng)的應(yīng)用領(lǐng)域；3）日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的額外服務(wù)：比如說(shuō)租金貸款、家具租賃等。圖產(chǎn)業(yè)鏈主要參與者資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)2.2產(chǎn)業(yè)鏈主要參與者泊寓-長(zhǎng)租業(yè)務(wù)布局晚，發(fā)展快速依靠萬(wàn)科集團(tuán)資金大力支持，“泊寓"作為長(zhǎng)租公寓的統(tǒng)一品牌有利于品牌建立與宣傳。泊微旨2014年便已經(jīng)已經(jīng)開(kāi)始長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在中國(guó)的布局，布局時(shí)間晚，發(fā)展快速，主要目標(biāo)人群為一二線城市的畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)者等青年人群，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。"泊寓”已經(jīng)步入了將短租房公寓業(yè)務(wù)于中國(guó)各地快速轉(zhuǎn)化成發(fā)展的階段。圖泊寓發(fā)展歷程資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)自如-全面全面覆蓋多領(lǐng)域在線租房業(yè)務(wù)自如旗下存六大產(chǎn)品，其中自如友家、自如整租、自如直租房就是分散式公寓，自如寓就是集中式公寓。運(yùn)營(yíng)方式上，官網(wǎng)、APP、微信等多個(gè)渠道進(jìn)行管理服務(wù)。服務(wù)上面世了打掃、維修、遷走等多個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，從多個(gè)維度協(xié)同用戶移居市場(chǎng)需求。自如產(chǎn)品體系從多維度全面全面覆蓋租房業(yè)務(wù)，能滿足用戶多樣化市場(chǎng)需求。但自如近期安全事故層出，在管理方面必須更加特別注意分工協(xié)同，打造出較好的商業(yè)閉環(huán)。圖自如在線租房業(yè)務(wù)與服務(wù)資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)YOU+國(guó)際青年社區(qū)-征選租客打造出資源整合社區(qū)YOU+國(guó)際青年社區(qū)在用膳前存三不租門(mén)檻，把目標(biāo)客戶的定得妙、細(xì)、科東俄。在運(yùn)營(yíng)核心上，YOU+國(guó)際青年社區(qū)的長(zhǎng)期公寓業(yè)務(wù)只是載體，構(gòu)筑年輕人和創(chuàng)業(yè)者的資源整合社區(qū)平臺(tái)才就是核心。圖YOU+社區(qū)資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)窩趣公寓業(yè)務(wù)窩趣公寓品牌歸屬于酒店集團(tuán)鉑濤集團(tuán)旗下，其公寓類(lèi)型主要分為輕社區(qū)公寓與服務(wù)式公寓兩種。其中輕社區(qū)公寓主打長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，而服務(wù)式公寓的租期則更加有效率，兼有長(zhǎng)租、短租、日租和時(shí)租。窩趣公寓在運(yùn)營(yíng)商具備顯著的酒店運(yùn)營(yíng)痕跡，其提供更多更多的服務(wù)設(shè)施服務(wù)都十分特別強(qiáng)調(diào)"酒店式"；在消費(fèi)者區(qū)分上，窩趣公寓還面世了會(huì)員制，針對(duì)是否會(huì)員在租賃價(jià)格、房費(fèi)分?jǐn)?shù)、潔凈費(fèi)用等方面都存顯著的相同。圖窩趣公寓業(yè)務(wù)資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)2.3商業(yè)模式根據(jù)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的物業(yè)原產(chǎn)邊線是否集中，長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式可以分為集中式和分散式。集中式長(zhǎng)租公寓，即為為租賃平臺(tái)通過(guò)全面全面收購(gòu)或租賃的模式贏得項(xiàng)目整體的管理權(quán)(通常為整棟，或整棟中的幾層)，統(tǒng)一進(jìn)行擴(kuò)建后出租的一種租賃公寓模式。分散式長(zhǎng)租公寓，即為為租賃平臺(tái)從分散的房東手中贏得房源，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化擴(kuò)建或翻修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。從特征上來(lái)看，兩種管理方式有所差異，在房源以以獲取、物業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)品服務(wù)、出租方式及目標(biāo)客戶上均有所區(qū)別。圖商業(yè)模式資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)iFinD根據(jù)運(yùn)營(yíng)商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相同，長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式可以分為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)兩大類(lèi)。（1）輕資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式即為為運(yùn)營(yíng)商通過(guò)自建好、全面全面收購(gòu)等方式以以獲取并持有房源、對(duì)外出租，主要通過(guò)交納租金以以獲取利益的模式。輕資產(chǎn)模式項(xiàng)下的房源多為集中式物業(yè)，對(duì)資金的建議較低，并使很多運(yùn)營(yíng)商望而卻步。通常，牽涉到住房租賃的國(guó)有企業(yè)和開(kāi)發(fā)商類(lèi)公寓運(yùn)營(yíng)商具備實(shí)力雄厚的資金和融資優(yōu)勢(shì)，具備閑置的自持物業(yè)資源，又具備物業(yè)擴(kuò)建能力，因而可以挑選出采用輕資產(chǎn)模式。（2）輕資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式即為為運(yùn)營(yíng)商并不所抱持物業(yè)，而是通過(guò)長(zhǎng)期租賃或受托人管理等方式集中以以獲取房源，通過(guò)房主獲得租金價(jià)差或通過(guò)輸出品牌、提供更多更多租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報(bào)酬的模式。挑選出輕資產(chǎn)模式的，前期結(jié)晶資金相對(duì)太太少，可以在短時(shí)間內(nèi)快速開(kāi)拓市場(chǎng)。具有中介機(jī)構(gòu)背景的公寓運(yùn)營(yíng)商、酒店管理類(lèi)的公寓運(yùn)營(yíng)商、創(chuàng)業(yè)類(lèi)的公寓運(yùn)營(yíng)商多采用輕資產(chǎn)模式。直銷(xiāo)模式：就是房東將公寓委托給運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行出租和租房后管理。在直銷(xiāo)模式中，運(yùn)營(yíng)商只需分?jǐn)傄欢ǖ墓芾碣M(fèi)用，資金壓力大大降低，同時(shí)，原本分?jǐn)偟目罩寐曙L(fēng)險(xiǎn)，也因直銷(xiāo)模式而搬遷至房東本人身上。加盟模式：長(zhǎng)租公寓企業(yè)憑借品牌優(yōu)勢(shì)，通過(guò)制定標(biāo)準(zhǔn)化可以轉(zhuǎn)化成的模式，尋求加盟合作伙伴，快速轉(zhuǎn)化成經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)占有率?；ヂ?lián)網(wǎng)+模式：以房源為中心進(jìn)行智能化和金融化的方便快捷生活服務(wù)，一切以滿足用戶租住的生活建議回去布局，零售、工業(yè)用、生鮮物流配送、健身活動(dòng)，美容、書(shū)吧等各種社區(qū)服務(wù)均采用專(zhuān)業(yè)化的外包進(jìn)行。隨著市場(chǎng)參與者的不斷增加，未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的行業(yè)資源整合和重組將可以不斷加劇，資產(chǎn)裝箱上市(發(fā)售REITs)、資產(chǎn)證券化等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式將就是投資者比較青睞的挑選選擇退出方式，長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展將步入精細(xì)化的新階段。2.4技術(shù)發(fā)展近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫和年輕人對(duì)住房市場(chǎng)需求的不斷快速增長(zhǎng)，長(zhǎng)租公寓贏得了越來(lái)越多的高度高度關(guān)注和發(fā)展。隨著科技的發(fā)展和應(yīng)用領(lǐng)域，長(zhǎng)租公寓也已經(jīng)已經(jīng)開(kāi)始逐步同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、智能化和可持續(xù)化后的發(fā)展。數(shù)字化：長(zhǎng)租公寓在租房信息的發(fā)布、房源管理、租客管理、租金繳交、維修保養(yǎng)等方面都同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)端的等數(shù)字化渠道，租戶可以便捷地查詢、比較和預(yù)訂房源，同時(shí)房東也可以通過(guò)數(shù)字化平臺(tái)同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)更加高效率的管理。智能化：隨著物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓也逐漸同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)智能化。比如說(shuō)，通過(guò)智能門(mén)鎖、智能電表等設(shè)備，可以同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)租戶用膳和退房的自助式化，同時(shí)也可以同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)用電量的智能監(jiān)控和掌控。此外，通過(guò)人工智能技術(shù)的應(yīng)用領(lǐng)域，可以同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)租戶的身份識(shí)別和犯罪行為分析，為租戶提供更多更多更加個(gè)性化的服務(wù)?？沙掷m(xù)化：長(zhǎng)租公寓也逐漸重視可持續(xù)化的發(fā)展。例如，通過(guò)太陽(yáng)能光伏板、綠色建筑材料等技術(shù)的應(yīng)用，可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓的能耗和環(huán)境影響的降低。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓還可以通過(guò)垃圾分類(lèi)、廢水處理等方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)環(huán)境的保護(hù)和貢獻(xiàn)。對(duì)國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的各個(gè)專(zhuān)利申請(qǐng)人的專(zhuān)利數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，排名前十的公司依次為：數(shù)源科技、萬(wàn)科A、寧波富達(dá)、新城控股、奧園美谷、金科股份、福星股份、泰禾集團(tuán)、市北高新、魯商發(fā)展。表國(guó)內(nèi)專(zhuān)利名列前十電子公司資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)iFinD2.5政策監(jiān)管住房租賃有關(guān)政策主要整體整體表現(xiàn)為兩步走，一就是穩(wěn)步強(qiáng)化大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的總基調(diào)，積極主動(dòng)培育市場(chǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展；二就是加強(qiáng)規(guī)范市場(chǎng)秩序，住房租賃市場(chǎng)有關(guān)制度不斷完善。中央層面，政策以明確發(fā)展方向、大力支持、鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展居多；地方層面，以規(guī)范市場(chǎng)、加強(qiáng)監(jiān)管居多，針對(duì)市場(chǎng)情況及時(shí)施行政策，精準(zhǔn)調(diào)控，保證市場(chǎng)平衡身心健康發(fā)展。第三章行業(yè)估值、定價(jià)機(jī)制和全球龍頭企業(yè)3.1行業(yè)綜合財(cái)務(wù)分析長(zhǎng)租公寓行業(yè)綜合財(cái)務(wù)分析仍須考量多個(gè)方面，涵蓋行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析、經(jīng)營(yíng)能力分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。下面就是一些財(cái)務(wù)分析指標(biāo)和方法：（1）行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)就是非常關(guān)鍵的，因?yàn)樗梢杂绊懼凉镜奈磥?lái)盈利能力。仍須分析行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、增長(zhǎng)率、競(jìng)爭(zhēng)狀況等因素。（2）財(cái)務(wù)指標(biāo)分析對(duì)于長(zhǎng)租公寓公司的財(cái)務(wù)狀況，可以高度高度關(guān)注以下指標(biāo)：總收入：公司的收入水平可以充分反映公司的盈利能力。仍須分析公司的總收入增長(zhǎng)率、總收入來(lái)源、總收入構(gòu)成等。成本：公司的成本涵蓋運(yùn)營(yíng)成本、管理費(fèi)用、人力成本等，仍須分析成本的變化和比例。利潤(rùn)：公司的利潤(rùn)水平可以充分反映公司的盈利能力和管理效率。仍須分析公司的利潤(rùn)率、毛利率、凈利潤(rùn)率等。資產(chǎn)負(fù)債狀況：資產(chǎn)負(fù)債狀況就是充分反映公司償還債務(wù)能力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵指標(biāo)。仍須分析公司的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率僅等。（3）經(jīng)營(yíng)能力分析除了財(cái)務(wù)指標(biāo)，還仍須分析公司的經(jīng)營(yíng)能力，涵蓋租金收益率、平均值出租率、平均值租期、客戶滿意度等指標(biāo)，以來(lái)來(lái)衡量公司的經(jīng)營(yíng)效率和競(jìng)爭(zhēng)力。（4）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估長(zhǎng)租公寓行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要源于于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政策變化、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等因素。仍須分析公司的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)規(guī)模和應(yīng)付策略，以及對(duì)公司的影響和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入（萬(wàn)元）資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)Choice圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（萬(wàn)元）資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)Choice圖行業(yè)整體整體表現(xiàn)資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)iFinD圖行業(yè)估值資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)iFinD長(zhǎng)租公寓行業(yè)估值方法可以挑選出市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現(xiàn)率、P/S市銷(xiāo)率估值法、EV/Sales市售率僅估值法、RNAV重估凈資產(chǎn)估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現(xiàn)金流現(xiàn)值估值法、NAV凈資產(chǎn)價(jià)值估值法等。表境外長(zhǎng)租公寓企業(yè)估值對(duì)照(更新至2023/3/13)資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)iFinD表中國(guó)長(zhǎng)租公寓公司估值對(duì)照(更新至2023/3/13)資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)iFinD3.2行業(yè)發(fā)展我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)最初從傳統(tǒng)房產(chǎn)中介行業(yè)衍生而回去，在90年代出現(xiàn)了二房東，2008年前后出現(xiàn)品牌公寓企業(yè)。長(zhǎng)租公寓目前主要原產(chǎn)在一、二線城市，比如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體就是年長(zhǎng)白領(lǐng)，年齡在25-30歲之間，上述人群工作經(jīng)驗(yàn)算不上很多、薪酬水平相對(duì)較低，同時(shí)又很側(cè)重于生活質(zhì)量。以上海為基準(zhǔn)，35%的客戶為23-30歲之間，而38%的租客的工作經(jīng)驗(yàn)為2年以下，32%的租客的月總收入為6001-8000元之間。近兩年來(lái)，在政策、市場(chǎng)、融資的風(fēng)口下，長(zhǎng)租公寓變成眾多企業(yè)的標(biāo)配。2019年就是短租房公寓行業(yè)重返理性之年。在經(jīng)歷了用兩年的暴虐生長(zhǎng)后，參與主體認(rèn)識(shí)到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)減緩膨脹步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本干涉更加慎重，政策在鼓勵(lì)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)更多著墨于規(guī)范市場(chǎng)、整治亂象、防范風(fēng)險(xiǎn)。在政府主導(dǎo)大力大力推進(jìn)下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正在逐步規(guī)范，市場(chǎng)規(guī)模上了非常小一個(gè)臺(tái)階，參與主體、房源、有關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均存大幅提高。3.3驅(qū)動(dòng)因子人口結(jié)構(gòu)驅(qū)動(dòng):全國(guó)第七次人口普查調(diào)查結(jié)果顯示，過(guò)去十年，人口快速向大城市科創(chuàng)。截至2020年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個(gè)城市常住人口強(qiáng)于1700萬(wàn)。多功能城市的人口快速增長(zhǎng)主要源于于外來(lái)人口的導(dǎo)入。截至2020年底，深圳和廣州的外來(lái)人口與城市總?cè)丝诘谋壤謩e為69%和50%，上海和北京的外來(lái)人口比重也超過(guò)至42%和39%。在外來(lái)常住人口變成城市“新市民”的同時(shí)，也為當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展提供更多更多了生產(chǎn)力和消費(fèi)力，同時(shí)增加了城市的住房市場(chǎng)需求。除了城市與城市之間的人口流動(dòng)性在提高，城市內(nèi)部的短距離人口流動(dòng)也顯著進(jìn)一步進(jìn)一步增強(qiáng)。2020年市轄區(qū)內(nèi)人戶分拆人口規(guī)模約為1.17億，與2010年的0.4億較之增加了約0.77億，快速增長(zhǎng)192.7%。這表明，即便在同一城市內(nèi)，現(xiàn)代人已無(wú)法長(zhǎng)期僅移居在一處住所，而是根據(jù)工作地點(diǎn)的變化回去有效率挑選出方便快捷的移居場(chǎng)所。圖人戶分拆人口資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)iFinD（1）購(gòu)房門(mén)檻驅(qū)動(dòng)大城市的房?jī)r(jià)居高不下，并使大城市的新市民、青年人等群體遭遇住房困難。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)說(shuō)明，2020年上海、深圳兩座城市房?jī)r(jià)總收入比高于30%，杭州、北京的房?jī)r(jià)總收入比多于20%，蘇州、成都、南京、東莞、廣州、西安、鄭州等城市房?jī)r(jià)總收入比也已多于15%，廣為高于國(guó)際主流城市10%-15%左右的區(qū)間水平。高房?jī)r(jià)將勢(shì)必推動(dòng)一線城市居民的租賃住房市場(chǎng)需求。此外，近年來(lái)中國(guó)一、二線城市限購(gòu)限貸政策不斷偏緊，一線城市多存社保繳納年限建議，且貸款按揭比例提高，嚴(yán)苛的限牌限貸政策使大量未滿足用戶購(gòu)房條件的潛在購(gòu)房者不得不變?yōu)樽赓U市場(chǎng)以解決住房市場(chǎng)需求。（2）政策驅(qū)動(dòng)住房問(wèn)題就是關(guān)鍵性民生問(wèn)題，安家就可以樂(lè)業(yè)。為更好應(yīng)付住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾，中央政府明確提出了“大力大力推進(jìn)建立多主體供應(yīng)、多渠道保證、租房重組揮的住房制度”。從“房住房居住”的定位至“住房長(zhǎng)效機(jī)制”的打下，再至“租房重組揮”的明確提出，明確了住房"重返移居屬性”的改革導(dǎo)向，為未來(lái)住房發(fā)展定下總基調(diào)。近年來(lái)，國(guó)家積極主動(dòng)鼓勵(lì)涵蓋長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，施行了一系列支持性政策，涵蓋土地供給、稅收優(yōu)惠和金融大力支持等，同時(shí)也加強(qiáng)了市場(chǎng)規(guī)范和管理。2021年就是“十四五”的開(kāi)局之年，各重點(diǎn)城市比如上海、北京、深圳相繼發(fā)布“十四五”期間租賃住房供應(yīng)規(guī)劃。在這一年里，租賃住房市場(chǎng)又迎接代萊政策朝拜，涵蓋對(duì)租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房定其增值稅及房產(chǎn)稅，將保障性租賃住房列為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)行業(yè)，銀保監(jiān)會(huì)正式宣布正式宣布將指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)強(qiáng)化對(duì)保障性租賃住房大力支持等等。（3）市場(chǎng)資本驅(qū)動(dòng)作為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵組成部分，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在政策鼓勵(lì)下經(jīng)歷32017-2018年的一波投資熱潮。但在2019年期間，行業(yè)出現(xiàn)一些負(fù)面消息，企業(yè)減緩膨脹步伐，優(yōu)勝劣汰加劇，資本干涉更加慎重。2020年疫情影響下，一方面，辦公、零售等傳統(tǒng)資產(chǎn)遭遇沖擊；另一方面，全球主權(quán)基金、養(yǎng)老基金和其他投資機(jī)構(gòu)的主流投資策略中對(duì)于另類(lèi)資產(chǎn)，尤其就是短租房公寓市場(chǎng)的關(guān)注度明顯上升。3.4行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理（1）政策風(fēng)險(xiǎn)目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚不明朗，政府為引導(dǎo)和規(guī)范行業(yè)的身心健康發(fā)展，必然運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策和稅收政策進(jìn)行宏觀調(diào)控：如2005年初，由于房?jī)r(jià)快速上漲，房地產(chǎn)投資失靈，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度明顯強(qiáng)化，中國(guó)人民銀行調(diào)整房貸利率，將原住房貸款優(yōu)惠利率重返至同期貸款利率水平；2005年4月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出八大措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，中央七部委攜手施行《關(guān)于做好均衡住房?jī)r(jià)格工作的通告》，明確提出提高房屋交易稅、不得期房轉(zhuǎn)讓、壓制炒地等具體措施；這些政策的施行輕而易舉導(dǎo)致以上海、杭州領(lǐng)銜的長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回落。宏觀調(diào)控政策將輕而易舉強(qiáng)化普通住房的供應(yīng)，遏止投機(jī)和投資性購(gòu)房市場(chǎng)需求的過(guò)快快速增長(zhǎng)以及高檔、豪華住宅的建設(shè)，并使房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序贏得整頓和規(guī)范，住房消費(fèi)受到合理引導(dǎo)，最終達(dá)致調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、均衡價(jià)格的調(diào)控目標(biāo)。對(duì)于面向中等總收入消費(fèi)者、以研發(fā)中檔普通住宅居多、具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和品牌影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，將獲得更寬闊的發(fā)展空間。上述房地產(chǎn)調(diào)控政策及未來(lái)可能將將施行的其他政策，可能將將并使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生一定程度的短期波動(dòng)，在一定程度上也將對(duì)行業(yè)業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響。（2）項(xiàng)目研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目研發(fā)周期短，投資大，牽涉到有關(guān)行業(yè)極廣，合作單位多，必須拒絕接受規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管、消防和環(huán)保等多個(gè)政府部門(mén)的審查和監(jiān)管，這并使對(duì)項(xiàng)目研發(fā)掌控的難度增大。盡管具備較強(qiáng)的項(xiàng)目操作能力，但如果項(xiàng)目的某個(gè)研發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，比如產(chǎn)品定位偏差、政府施行代萊規(guī)定、政府部門(mén)溝通交流堵塞、施工方案挑選出不科學(xué)、合作單位協(xié)同不力、項(xiàng)目管理和非政府不力等，可能會(huì)輕而易舉或間接地導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)、成本上升，引致項(xiàng)目預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)難以如期同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)。（3）產(chǎn)品、原材料價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)住房制度改革和城鎮(zhèn)化步伐的大力大力推進(jìn)，有效地助推了我國(guó)住宅市場(chǎng)需求。近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格已已連續(xù)上漲，一些熱點(diǎn)地區(qū)甚至呈現(xiàn)已已連續(xù)快速上漲。房地產(chǎn)價(jià)格的快速大幅上漲可能將將導(dǎo)致行業(yè)投資過(guò)度膨脹，引致行業(yè)大起大落，從而侵犯房地產(chǎn)行業(yè)的身心健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然推行了科學(xué)合理的立項(xiàng)決策程序，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落勢(shì)必會(huì)影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的均衡。房地產(chǎn)的主要原材料-土地和建材的價(jià)格波動(dòng)，將直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。當(dāng)前土地價(jià)格廣為上漲，在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，現(xiàn)有項(xiàng)目具有相對(duì)土地成本優(yōu)勢(shì)，對(duì)研發(fā)經(jīng)營(yíng)較為有利，但土地價(jià)格上漲可以增加將來(lái)以以獲取項(xiàng)目的成本，強(qiáng)化項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（4）受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期影響的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存非常大的關(guān)聯(lián)性，受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響非常大。一般而言，在宏觀經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，行業(yè)投資前景和市場(chǎng)需求都將看空；反之，則可以出現(xiàn)市場(chǎng)需求上升，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大，投資收益下降。因此，若想恰當(dāng)預(yù)測(cè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的波動(dòng)，并針對(duì)經(jīng)濟(jì)周期各個(gè)階段的特點(diǎn)適度調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略和投資犯罪行為，在相當(dāng)程度上影響著業(yè)績(jī)。3.5競(jìng)爭(zhēng)分析（1）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的趨勢(shì)正逐步顯現(xiàn)出來(lái)。隨著消費(fèi)者購(gòu)房消費(fèi)日趨明朗，中央、地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策的不斷施行和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)必然日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的再次大浪淘沙在所難免，同時(shí)隨著我國(guó)重新加入WTO后市場(chǎng)的全面對(duì)外開(kāi)放，大量具備資金、技術(shù)和管理優(yōu)勢(shì)的海外地產(chǎn)基金和實(shí)力開(kāi)發(fā)商積極主動(dòng)干涉國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。行業(yè)將遭遇日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。（2）競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓就是我國(guó)長(zhǎng)租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占到至整個(gè)長(zhǎng)租公寓房間數(shù)量的8成左右；但在品牌知名度方面，集中式長(zhǎng)租公寓更勝一籌。圖長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)目前，集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數(shù)量在整個(gè)集中式長(zhǎng)租公寓占比只有14%；分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)集中度較低，自如友家、相寓HOME兩家企業(yè)在整個(gè)分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的比重多于50%。圖集中式長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)集中度資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)圖分散式長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)集中度資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)市場(chǎng)上主要的長(zhǎng)租公寓玩家存四類(lèi)：以萬(wàn)科、龍湖為代表的房企系，以自如為代表的中介系則，以魔方為代表的創(chuàng)業(yè)系則和以如家為代表的酒店系則，四大主體共同刻畫(huà)行業(yè)格局。每家企業(yè)對(duì)于步入長(zhǎng)租市場(chǎng)的方式、節(jié)奏和運(yùn)營(yíng)體系不盡相同。隨著國(guó)家層面各項(xiàng)利空住房租賃政策的不斷施行，各地方也相繼推動(dòng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，社會(huì)對(duì)于長(zhǎng)租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長(zhǎng)租公寓品牌商搶占市場(chǎng)份額的同時(shí)，國(guó)企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動(dòng)各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L(zhǎng)租公寓，搶灘市場(chǎng)。未來(lái)，在市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)之下，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有效性的提升，將更考驗(yàn)公寓項(xiàng)目的硬核運(yùn)營(yíng)實(shí)力，行業(yè)將步入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代。在規(guī)模之外，未來(lái)料形成以運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品為驅(qū)動(dòng)力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。3.6中國(guó)企業(yè)關(guān)鍵參與者圖A股和港股上市企業(yè)（更新至2023.3.13）資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)iFinD（1）萬(wàn)科A[000002.SZ]：主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)；公司主要產(chǎn)品及服務(wù)為房地產(chǎn)、物業(yè)管理、投資咨詢。2020年，公司榮獲《亞洲貨幣》頒發(fā)的“地產(chǎn)行業(yè)最佳A股上市公司大獎(jiǎng)”、香港大公文匯傳媒集團(tuán)頒發(fā)的“第十屆中國(guó)證券金紫荊獎(jiǎng)最佳上市公司”等若干獎(jiǎng)項(xiàng)。（2）新城控股[601155.SH]：主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，主要產(chǎn)品為住宅、綜合體、物業(yè)出租及管理等。根據(jù)克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)發(fā)布的《2019年1-12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200》排行榜，公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中排名第8位。同時(shí)，公司被鳳凰網(wǎng)評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)年度最具影響力企業(yè)”。（3）西藏城投[600773.SH]：一家主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的公司。公司的房地產(chǎn)產(chǎn)品涉及保障房、普通住宅、商辦樓等多種物業(yè)類(lèi)型。公司前身為西藏雅礱藏藥股份有限公司，于2009年完成與上海市閘北區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下屬全資子公司的重大資產(chǎn)重組，公司完成主營(yíng)業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、舊區(qū)改造、保障性住房建設(shè)的轉(zhuǎn)變。3.7全球關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)者圖全球上市企業(yè)（更新至2023.3.13）資料來(lái)源：千際投行資產(chǎn)信息網(wǎng)iFinD（1）仲量聯(lián)行[JLL.N]：于1997年登記注冊(cè)成立。該公司已在全球范圍內(nèi)存多于280個(gè)公司的辦公場(chǎng)所在80個(gè)國(guó)家。公司具備約77000名員工，涵蓋38900名費(fèi)用由客戶交費(fèi)的員工。公司為房地產(chǎn)的所有者、投資者和開(kāi)發(fā)商的物業(yè)類(lèi)型，提供更多更多本地化、地區(qū)化后和全球性的服務(wù)，涵蓋辦公室、酒店、工業(yè)、零售、多戶型住宅、醫(yī)療設(shè)施、關(guān)鍵的環(huán)境和數(shù)據(jù)中心、體育設(shè)施、文化機(jī)構(gòu)和交通中心等。個(gè)別地區(qū)和市場(chǎng)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求和市場(chǎng)狀況高度高度關(guān)注相同的屬性類(lèi)型。（2）AGNCInvestment[AGNC.0]：于2008年1月7日成立，在順利完成其首次官方官方招股書(shū)（IPO）后，于2008年5月20日已經(jīng)已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)運(yùn)。該公司通過(guò)經(jīng)紀(jì)交