(客)第一科(基本制度與政策)

-------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有---------------------------各類(lèi)專(zhuān)業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊(cè)，應(yīng)有盡有--------------第一科目：《基本制度與政策》第一章物業(yè)管理概述★★掌握：《條例》對(duì)物業(yè)管理的定位《條例》的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系1、物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。這就是《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理的定位。2、《條例》的指導(dǎo)思想《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念。指導(dǎo)思想主要表現(xiàn)在三方面：一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系：二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系；三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)、和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。3、《條例》確立的基本法律關(guān)系一、業(yè)主相互之間的關(guān)系二、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系雙方通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。三、開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有銷(xiāo)售完商品房之前，稱(chēng)之為大業(yè)主。商品房銷(xiāo)售階段的物業(yè)管理服務(wù)，即前期物業(yè)服務(wù)，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施?！稐l例》要求，購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂購(gòu)房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購(gòu)房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，是建立在兩個(gè)合同上：一是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，二是建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷(xiāo)售合同。四、供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電等單位與業(yè)主之間是合同關(guān)系，他們與物業(yè)管理企業(yè)之間并沒(méi)有合同關(guān)系。如果物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。五、社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系社區(qū)居委會(huì)是居民自我管、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，他不是自治組織。居委會(huì)是和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織，業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。因此，居委會(huì)和業(yè)主大會(huì)并不一一對(duì)應(yīng)，不存在隸屬及上下級(jí)關(guān)系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。六、物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系?！锸煜ぃ何飿I(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)中的地位和作用，《條例》確立的基本制度及涉及的主要問(wèn)題。1、物業(yè)管理的基本特征：社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化（一）物業(yè)管理的社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。（二）物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。（三）市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)條件下，物業(yè)管理的屬性石經(jīng)營(yíng)，所提供的商品時(shí)勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，業(yè)主通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)具體實(shí)施。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。2、物業(yè)管理企業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用（一）實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)，可歸納為四類(lèi)基本消費(fèi)支出：一是購(gòu)房消費(fèi)支出；二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；三是使用過(guò)程中的水、電、氣暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出；四是房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。（二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量（三）------------------增加就業(yè)（四）------------------維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定（五）------------------推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。3、《條例》確立的基本制度《條例》就業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、職責(zé)和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等。創(chuàng)設(shè)了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度：=1\*GB3①業(yè)主大會(huì)、=2\*GB3②業(yè)主公約、=3\*GB3③前期物業(yè)管理招投標(biāo)、=4\*GB3④物業(yè)承接查驗(yàn)、=5\*GB3⑤物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、=6\*GB3⑥物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、=7\*GB3⑦住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。把握《條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：（一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；（二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制（三）《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)（四）妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系4、《條例》涉及的主要問(wèn)題《條例》共有七章，主要內(nèi)容如下總則；第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)；第三章前期物業(yè)管理；第四章物業(yè)管理服務(wù)；第五章物業(yè)的使用與維護(hù)；第六章法律責(zé)任；第七章附則。★了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革1、產(chǎn)生1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司---深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。1992年，深圳蓮花二村被評(píng)為“國(guó)家示范文明住宅小區(qū)”。由此，我國(guó)城鎮(zhèn)房屋管理開(kāi)始逐步走上專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理道路。2、發(fā)展我國(guó)第一家專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國(guó)在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒布了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)----《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。1994年，建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件。它確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國(guó)房屋管理體制改革的前進(jìn)方向。2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。3、我國(guó)物業(yè)管理體制的歷史沿革《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)，這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：a借鑒性、b過(guò)渡性、c針對(duì)性。2003年6月8日，國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：a配套性、b經(jīng)驗(yàn)性、c操作性。第二章物業(yè)管理服務(wù)★★★掌握：物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)、內(nèi)容；物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成；包干制和薪酬制收費(fèi)形式；（前期）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容；物業(yè)使用和維護(hù)的主要規(guī)定。1、物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)（一）物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性（二）------------受益主體的廣泛性和差異性（三）------------的即時(shí)性和無(wú)形性（四）------------持續(xù)性和長(zhǎng)期性2、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)，是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。包括以下兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。具體而言，物業(yè)管理服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；--------設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；--------------的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（7）物業(yè)檔案資料的管理；專(zhuān)項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。3、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；-------------綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；-------------秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。4、包干制收費(fèi)形式《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)專(zhuān)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。5、酬金制收費(fèi)形式《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括：物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。6、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容1、合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況2、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容5、物業(yè)的承接查驗(yàn)可包含以下幾方面：a說(shuō)明查驗(yàn)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容；b雙方確認(rèn)共用部位功用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題；c建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和解決辦法；d建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料；e建設(shè)單位的保修責(zé)任等。6、物業(yè)的使用與維護(hù)7、專(zhuān)項(xiàng)維修資金8、違約責(zé)任9、其他事項(xiàng)7、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容1物業(yè)管理事項(xiàng)；2物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；3物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；4雙方的權(quán)利義務(wù)；5專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用；6物業(yè)管理用房；7合同期限；8違約責(zé)任8、物業(yè)使用和維護(hù)的有關(guān)規(guī)定一、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途不得擅自改變物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)頭討論決定同意后，由業(yè)主委員會(huì)依法辦理有關(guān)行政審批手續(xù)。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘三、共用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定《條例》關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，三方面的規(guī)定：a原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的辦理程序b明確相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的事前否決權(quán)，c確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的使用方向。關(guān)于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得經(jīng)營(yíng)收益的使用問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。因?yàn)椋阂皇鞘找鎭?lái)源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得，應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù)；二是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，有全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納，一旦急需所需數(shù)量較大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金有利于即使籌備所需資金。同時(shí)規(guī)定，“業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用”?！锸煜ぃ浩胀ㄗ≌^(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)和時(shí)效，物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)。1、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》從a物業(yè)管理服務(wù)的基本要求、b房屋管理、c共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、d協(xié)助維護(hù)公共秩序、e保潔服務(wù)、f綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，制定三個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2、前期物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)和時(shí)效特征：a前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。b---------------由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。c---------------是要式合同。時(shí)效：《條例》第26條“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！笨梢詮膬煞矫娼忉?zhuān)阂环矫妫捌谖飿I(yè)服務(wù)合同可以約定期限。另一方面，前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。3、物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)首先，物業(yè)管理企業(yè)在安全防范工作中，是協(xié)助相關(guān)主管部門(mén)做好安全防范工作，而不是對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作全面負(fù)責(zé)。其次，在發(fā)生安全事故時(shí)，要求物業(yè)管理企業(yè)履行三項(xiàng)義務(wù)：a發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失。b及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告事故。c協(xié)助做好救助工作。★了解：物業(yè)管理企業(yè)的安全防范協(xié)助義務(wù)、（參看上面）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理的基本制度★★掌握：業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，業(yè)主（臨時(shí)）公約的內(nèi)容和法律效力，前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義，各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件，物業(yè)管理師考試注冊(cè)規(guī)定，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存與使用。1、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金適用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；指定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則：（1）業(yè)主大會(huì)作出的一半決定，實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。（2）業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用于續(xù)籌方案的決定，實(shí)行特別多是表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)不符上述兩項(xiàng)規(guī)則的表決事項(xiàng)，均屬無(wú)效。2、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)職責(zé)：(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。3、業(yè)主臨時(shí)公約的主要內(nèi)容2004年9月建設(shè)部發(fā)布了《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》，明確了業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容：物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況；業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)；（5）違約責(zé)任。4、業(yè)主公約的主要內(nèi)容：（1）有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；（2）業(yè)主的共同利益；（3）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；（4）違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。業(yè)主公約的法律效力：業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。同時(shí)還要注意兩點(diǎn)：a業(yè)主公約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。b業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的繼受人（即業(yè)主）自動(dòng)產(chǎn)生效力。5、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定（1）《條例》要求，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；（2）對(duì)于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，投標(biāo)人少于3個(gè)的，可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行；（3）不管是采用 招投標(biāo)方式還是采用協(xié)議方式，都應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。6、物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義（1）、物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目對(duì)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。（2）實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。（3）實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)管理企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)公用部位公用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。7、各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分三級(jí)，具體要求如下：一級(jí)資質(zhì)1、注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；2、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人；3、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得資格證書(shū)；4、管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%（1）多層住宅200萬(wàn)㎡；（2）高層住宅100萬(wàn)㎡（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)㎡；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)㎡。5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)性用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。（二）二級(jí)資質(zhì)1、注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；2、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人；3、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；4、管理兩種類(lèi)型以上的物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%（1）多層住宅100萬(wàn)㎡：（2）高層住宅50萬(wàn)㎡；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)㎡；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)㎡；5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。（三）三級(jí)資質(zhì)1、注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；2、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人；3、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；4、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。8、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存（一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的定義1、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，是指專(zhuān)項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。2、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備主要包括：（1）住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備；（2）單幢住宅內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備；（3）單幢住宅及與之相連的非住宅的全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備。確定住戶(hù)共用部位設(shè)施設(shè)備具體范圍的主要依據(jù)，是相關(guān)法律行政法規(guī)和住房買(mǎi)賣(mài)合同。商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存方式商品住房的專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主交存，屬于業(yè)主所有。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住房權(quán)屬登記手續(xù)前，將首次住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金交至代收代管單位。商品住房在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房款的2%至3%的比例向售房單位繳交維修基金。具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)制定。業(yè)戶(hù)首次交存的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由直轄市、是、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者其委托的單位代收代管。成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主大會(huì)可以依法變更業(yè)主交存住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的代收代管單位。業(yè)主交存的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)存儲(chǔ)于當(dāng)?shù)氐囊患疑虡I(yè)銀行，按小區(qū)設(shè)總賬，按幢設(shè)明細(xì)賬，核算到戶(hù)。業(yè)主分戶(hù)賬面住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額額不足首次交存額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶(hù)賬中結(jié)余的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。9、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)傋》抗灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用。代收代管單位在保證住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定，將住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債。住戶(hù)專(zhuān)項(xiàng)維修資金儲(chǔ)蓄的利息收入，利用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的增值收益，利用住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的純收益，以及住房共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用。10、物業(yè)管理師考試注冊(cè)規(guī)定（看新規(guī)定）★熟悉：業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)具備的主要條款，前期物業(yè)招投標(biāo)的意義和原則，應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍，物業(yè)保修的法律規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性，物業(yè)管理師應(yīng)具備的職業(yè)能力，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管單位的義務(wù)，挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任。1、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)（一）業(yè)主的權(quán)利《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。在現(xiàn)實(shí)中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書(shū)持有人；二是房屋共有權(quán)證書(shū)持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書(shū)和房屋共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人。業(yè)主的權(quán)利包括：（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接收物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（5）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（6）對(duì)物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（7）監(jiān)督物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；（8）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）業(yè)主的義務(wù)業(yè)主的義務(wù)主要包括：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公用部位和公用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。2、業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)具備的主要條款（一）物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況；（二）業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；（三）維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則；（四）涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)；（五）違約責(zé)任。3、前期物業(yè)招投標(biāo)的意義采用招投標(biāo)方式進(jìn)行交易活動(dòng)，最顯著的特征就是就是將有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入交易過(guò)程，與“一對(duì)一”的協(xié)議選聘相比，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)越性表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）建設(shè)單位可以對(duì)各物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合蹩腳，從中選擇報(bào)價(jià)低、技術(shù)力量強(qiáng)、管理行為規(guī)范、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)管理企業(yè)中標(biāo)。這對(duì)于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭(zhēng)議，都有重大作用。（2）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，要求依照法定程序進(jìn)行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。（3）期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿(mǎn)足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場(chǎng)原則。4、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須遵守“公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用”的原則。《招標(biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容和程序規(guī)定，都是為了保證這一原則的實(shí)現(xiàn)。5、應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列物業(yè)資料：1、竣工驗(yàn)收資料。包括竣工平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。2、技術(shù)資料。包括設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。3、物業(yè)質(zhì)量保修問(wèn)價(jià)和物業(yè)使用說(shuō)明文件。4、物業(yè)管理所必須的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料；有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料；工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明等、6、物業(yè)保修的法律規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。7、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性1、這對(duì)當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)；2、針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要在對(duì)物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度；3、針對(duì)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)特性。需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。8、物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力9、住宅公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍10、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管單位的義務(wù)1、代收代管單位在房屋滅失后，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定返還住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金：（1）該房屋分戶(hù)賬中結(jié)余的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；（2）公有住房售房單位交存的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)，由同級(jí)政府統(tǒng)籌管理。（3）住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金代收代管單位應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督。11、挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任1、代收代管單位挪用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)追回挪用的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接責(zé)任的主管人員和其他責(zé)任人員的行事責(zé)任；2、物業(yè)管理企業(yè)挪用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；3、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)挪用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由上級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)追回挪用的住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究行事責(zé)任。★了解:籌備成立業(yè)主大會(huì)的工作內(nèi)容和程序，業(yè)主委員會(huì)的資格條件，物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容，物業(yè)管理招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)規(guī)則，物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)的申報(bào)程序，物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德。1、籌備成立業(yè)主大會(huì)的工作內(nèi)容和程序（一）成立業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（三）業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容（1）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（2）參照政府主管部門(mén)制定的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；（3）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（4）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（5）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。2、業(yè)主委員的資格條件（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；（五）具有一定組織能力；（六）具備必要的工作時(shí)間。3、物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容（一）投標(biāo)函；（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)；（三）物業(yè)管理方案；（四）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。4、物業(yè)管理招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)規(guī)則評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書(shū)面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說(shuō)明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式進(jìn)行澄清或者說(shuō)明，其澄清或者說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。5、物業(yè)管理招投標(biāo)的中標(biāo)和備案（一）招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。（二）招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書(shū)。（三）招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。（四）招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。6、物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料的移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分：物業(yè)管理資料移交在前期物業(yè)管理階段一般由建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)資料；業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)以后，若業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)資料移交給新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收包括物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收和物業(yè)管理區(qū)環(huán)境驗(yàn)收兩個(gè)方面。1、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收主要涉及以下內(nèi)容：(1)對(duì)給水和暖氣管線(xiàn)做打壓試驗(yàn)，檢查各類(lèi)閥閘是否靈活，各類(lèi)配件、支架是否齊全完好，檢查排水系統(tǒng)是否通暢；（2）檢查相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設(shè)備設(shè)施是否符合國(guó)家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)；（3）消防、采暖、電梯等須有政府認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收合格證書(shū)；（4）空調(diào)、發(fā)電機(jī)、電梯機(jī)房、高壓泵等高噪音設(shè)備設(shè)施是否有環(huán)保驗(yàn)收合格證；（5）檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求。2、物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收（1）檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與市政主干道正確接通；（2）臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房是否拆除清理干凈，場(chǎng)地是否平整；（3）物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站；（4）停車(chē)場(chǎng)是否符合交通管理部門(mén)要求，有否交通標(biāo)志和減速設(shè)施；（5）綠化是否符合設(shè)計(jì)要求，草坪、花卉、喬灌木長(zhǎng)勢(shì)是否良好，有否病蟲(chóng)害。7、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)程序（一）新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請(qǐng)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照；企業(yè)章程；驗(yàn)資證明；企業(yè)法定代表人的身份證明；物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同；新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的核定申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)提交下列材料：企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；營(yíng)業(yè)執(zhí)照企業(yè)資質(zhì)證書(shū)正、副本；（4）物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同，工程，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同；（5）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；（6）物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)合法資質(zhì)證書(shū)；一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)審查，審查期限為20個(gè)工作日。8、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德職業(yè)道德是長(zhǎng)期從事職業(yè)勞動(dòng)過(guò)程中形成的群體職業(yè)觀念和職業(yè)要求，指導(dǎo)并約束全行業(yè)人員的職業(yè)行為。從規(guī)范要求角度，物業(yè)管理職業(yè)道德主要有以下幾方面的內(nèi)容：守法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)；盡職盡責(zé)勝任本職工作；努力學(xué)習(xí)、掌握專(zhuān)業(yè)技能；團(tuán)結(jié)互助、公平競(jìng)爭(zhēng)。第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策★★★掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法體系，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房銷(xiāo)售合同的主要內(nèi)容，房屋租賃合同的主要條款，房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程序，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類(lèi)。1、房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法體系房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理制度大體可劃分為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理三個(gè)方面，其法規(guī)體系主要有：1、直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》，《土地管理法》和《城市規(guī)劃法》；2、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的行政法規(guī)有：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》、《住房公積金管理?xiàng)l例》等；3、國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和國(guó)務(wù)院相關(guān)部門(mén)關(guān)于房地產(chǎn)頒布的部門(mén)規(guī)章主要有：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓官里規(guī)定》等2、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的要求和主要內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶(hù)交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)。應(yīng)在住宅交付用戶(hù)的同時(shí)提供給用戶(hù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、工程治理監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容也保修期：（1）屋面防水3年；（2）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；（3）墻面、頂棚抹灰層脫落1年；（4）地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；（5）門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；（6）管道堵塞2個(gè)月；（7）供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；（8）衛(wèi)生潔具1年；（9）燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；（10）其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。4、用戶(hù)保修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶(hù)使用之日起計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)上述規(guī)定的保修期，但不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限。3、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的要求和主要內(nèi)容《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標(biāo)注等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)當(dāng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類(lèi)型；3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);6、門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)；7、配電負(fù)荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；9、其他需說(shuō)明的問(wèn)題。4、商品房預(yù)售的條件《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了以下幾項(xiàng)條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；開(kāi)發(fā)企業(yè)想城市、縣人民政府管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》5、商品房現(xiàn)售的條件《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案?！蓖瑫r(shí)要求商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；2、取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收；5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)；6、商品房銷(xiāo)售合同的主要內(nèi)容商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：1、當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；2、商品房基本狀況；3、商品房的銷(xiāo)售方式；4、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5、交付使用條件及日期；6、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；7、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；8、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9、面積差異的處理方式；10、辦理產(chǎn)權(quán)證等級(jí)有關(guān)事宜；11、解決爭(zhēng)議的方法；12、違約責(zé)任；13、雙方約定的其他事項(xiàng)。7、房屋租賃合同的主要條款房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)及住所；房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；租賃用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋修繕責(zé)任；轉(zhuǎn)租的約定；變更和解除合同的條件；違約責(zé)任；當(dāng)事人約定的其他條款。8、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的內(nèi)容房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)、住所；中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱(chēng)、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；合同履行期限；收費(fèi)金額和支付方式、時(shí)間；違約責(zé)任和糾紛解決方式；當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。9、房地產(chǎn)抵押的程序房地產(chǎn)抵押分兩種情況：一是在建工程抵押；二是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押。在建工程抵押所稱(chēng)在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給抵押給貸款銀行作為償還履行擔(dān)保的行為。（二）所稱(chēng)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所夠商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。由于抵押房產(chǎn)尚未形成，貸款銀行進(jìn)行按揭貸款存在著較大風(fēng)險(xiǎn)，因此，貸款銀行在實(shí)施按揭貸款中均采取著規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。一是貸款銀行要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)購(gòu)房人貸款承擔(dān)階段性的連帶保證責(zé)任，即只要購(gòu)房人停止還貸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保證代為履行購(gòu)房人的一切還貸義務(wù)，直至商品房交付并取得權(quán)屬證件后，貸款銀行與購(gòu)房人正式辦妥房地產(chǎn)抵押登記；二是貸款銀行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目，必須有貸款銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)，以便對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金進(jìn)行監(jiān)控；三是有的貸款銀行還要求按揭貸款購(gòu)房人辦理貸款保險(xiǎn)和進(jìn)行公正。10、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類(lèi)房屋權(quán)屬登記分為以下幾種：總登記總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。初始登記初始登記即指對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的原始登記。一般有三種情況：一是新建房屋進(jìn)行的初始登記；二是集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，地上房屋納入城市房屋管理范圍所進(jìn)行的初始登記；三是城市國(guó)有土地上少量從未辦理過(guò)登記的房屋，所進(jìn)行的初始登記。轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進(jìn)行的登記。變更登記變更登記是針對(duì)房屋權(quán)利人改換姓名、名稱(chēng)，或房屋狀況發(fā)生變化所進(jìn)行的登記。他項(xiàng)權(quán)利登記他項(xiàng)權(quán)利是指當(dāng)事人針對(duì)房屋所設(shè)定的，除房屋所有權(quán)以外的其他權(quán)利。注銷(xiāo)登記注銷(xiāo)登記即是指房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止、土地使用年限屆滿(mǎn)等情況，對(duì)房屋檔案記載的房屋權(quán)屬情況所辦理的注銷(xiāo)手續(xù)?！铩锸煜ぃ悍康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，工程竣工驗(yàn)收備案制度，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件和程序，房屋租賃登記，房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般可以劃分為四個(gè)階段：1、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段；2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段；3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段；4、房地產(chǎn)租售經(jīng)營(yíng)階段。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作階段的內(nèi)容，包括取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)、完成房屋拆遷、審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面的工作。城市規(guī)劃部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，包括審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施監(jiān)督檢查兩個(gè)方面。2、工程竣工驗(yàn)收備案制度為了加強(qiáng)房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量的管理，根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，建設(shè)部要求縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)，對(duì)各類(lèi)房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程實(shí)行竣工驗(yàn)收備案制度。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定那個(gè)，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)備案。辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：1、工程竣工驗(yàn)收備案表；2、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；3、法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用的文件；4、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；5、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。3、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。2、以劃撥取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)取得人民政府的批準(zhǔn)，或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策。3、屬于下列情形之一的，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家。土地收益的繳納和處理的辦法按照國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理：（1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項(xiàng)目；（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；（3）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；（6）根據(jù)城市土地使用權(quán)不宜出讓的；（7）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。按照以上規(guī)定那個(gè)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，如果再轉(zhuǎn)讓并需辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。4、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)具有價(jià)值高、使用周期長(zhǎng)、管理制度嚴(yán)格等特點(diǎn)，為保障國(guó)家和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)秩序，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?guī)定了以下程序：1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；3、房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提出的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；4、房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；6、房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。5、房屋租賃登記備案我國(guó)對(duì)房屋租賃實(shí)行兩項(xiàng)登記備案制度：房屋行政主管部門(mén)登記備案為維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)秩序，保證國(guó)家關(guān)于房屋租賃的市場(chǎng)稅收，當(dāng)事人簽訂、變更、終止租賃合同，均應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。公安部門(mén)登記備案房屋租賃市場(chǎng)廣泛開(kāi)展以來(lái)，利用承租房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)的情況大量發(fā)生，以至成為違法犯罪場(chǎng)所的一個(gè)特點(diǎn)。為維護(hù)社會(huì)治安，加強(qiáng)對(duì)違法犯罪多發(fā)場(chǎng)所重點(diǎn)查防，公安部制定并頒布了《租賃房屋治安管理規(guī)定》。要求私有房屋出租人須持房屋所有權(quán)證或者其他合法證明、居民身份證、戶(hù)口簿，向房屋所在地派出所申請(qǐng)登記；單位房屋出租人須持房屋所有權(quán)證、單位介紹信，到房屋所在地派出所申請(qǐng)登記。經(jīng)審查對(duì)符合房屋出租條件的，由出租人向公安派出所簽訂治安責(zé)任保證書(shū)。6、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專(zhuān)業(yè)職業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)，為當(dāng)事人提供居家服務(wù)的活動(dòng)。其中主要包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)咨詢(xún)是指為進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。7、房地產(chǎn)抵押登記抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)不予登記的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知申請(qǐng)人。房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序1、房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門(mén)牌號(hào)、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界線(xiàn)的部分為基本單元進(jìn)行登記。2、登記機(jī)關(guān)自受理申請(qǐng)之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，書(shū)面通知申請(qǐng)人。3、經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查登記申請(qǐng)，在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)，注銷(xiāo)登記在受理登記后的15內(nèi)核準(zhǔn)注銷(xiāo)，并注銷(xiāo)房屋權(quán)屬證書(shū)。9、城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定（一）異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則異產(chǎn)毗連房屋,是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。其日常使用應(yīng)遵循以下規(guī)則：1、異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。2、異產(chǎn)毗連房屋的所有人和使用人，使用和修繕?lè)课荼仨毞铣鞘幸?guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護(hù)等部門(mén)的要求，并應(yīng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關(guān)系。3、所有人和使用人對(duì)共有設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地等，應(yīng)當(dāng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。除異產(chǎn)毗連房屋所有人及使用人約定的情況外，任何一方不得損害其他所有人和使用人的利益。4、異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得各自所有人一致同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。★了解：施工許可制度，禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售正義的解決規(guī)則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、抵押房地產(chǎn)的處分原則，共用住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的規(guī)定。1、施工許可制度建設(shè)工程施工是一項(xiàng)復(fù)雜的生產(chǎn)活動(dòng)，為保證建設(shè)工程質(zhì)量和安全施工，建設(shè)部根據(jù)《建筑法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提出工程報(bào)建與施工許可證制度。要求從事各類(lèi)房屋建筑及附屬設(shè)施建造、裝修裝飾和與其配套的線(xiàn)路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)向工程所在地的建設(shè)行政主管部門(mén)提請(qǐng)報(bào)建并申領(lǐng)施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開(kāi)工。2、禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定為維護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)秩序，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況：1、達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)利受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)：3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。3、商品房銷(xiāo)售爭(zhēng)議的解決規(guī)則（一）商品房銷(xiāo)售面積爭(zhēng)議按套或單元計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)縣售房屋實(shí)地勘查后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套或單元計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。（二）商品房銷(xiāo)售中的設(shè)計(jì)變更爭(zhēng)議《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)再通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成差異和房?jī)r(jià)款的變更，當(dāng)事人不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房銷(xiāo)售中的房屋交付時(shí)間與質(zhì)量爭(zhēng)議1、房屋交付時(shí)間房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人。2、房屋交付質(zhì)量與保修責(zé)任銷(xiāo)售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。用戶(hù)驗(yàn)收后自行添置、改動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備，由用戶(hù)自行承擔(dān)維修責(zé)任。3、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》與《住宅使用說(shuō)明書(shū)》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶(hù)交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)，印在住宅交付用戶(hù)的同時(shí)提交給用戶(hù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)的套（幢）住宅均應(yīng)附有各自的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中明示所委托的單位。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期A房屋防水3年；B墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；C墻面、頂棚抹灰層脫落1年；D地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；E門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；F管道堵塞2個(gè)月；G供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；H衛(wèi)生潔具1年；I燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；J其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。用戶(hù)報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶(hù)使用之日起計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)上述規(guī)定的保修期，但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限?！蹲≌褂谜f(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：（1）開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；（2）結(jié)構(gòu)類(lèi)型；（3）裝修、裝飾注意事項(xiàng)；（4）上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；（5）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；（6）門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)；（7）配電負(fù)荷；（8）承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；（9）其他需說(shuō)明的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中對(duì)住戶(hù)合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶(hù)使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任；因住戶(hù)使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損失或其他用戶(hù)損失，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。4、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理1、從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。2、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；（3）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；（4）從事房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上；從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。3、房地產(chǎn)管理部門(mén)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。4、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：（1）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策；（2）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；（3）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（4）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；（5）依法交納稅費(fèi)；（6）接收行業(yè)主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。5、抵押房地產(chǎn)的處分原則（一）抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況（1）債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人和合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。同時(shí)，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)與抵押人協(xié)商處分抵押的房地產(chǎn)，可以拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)并優(yōu)先受償，也可以通過(guò)其他合法方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)。抵押雙方當(dāng)事人協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。《擔(dān)保法》規(guī)定處分抵押物受償順序是，“抵押物已登記的先于未登記的受償；抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償?！币虼送环康禺a(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償?！鄙鲜鲆?guī)定既適用于房地產(chǎn)抵押，也適用于在建工程抵押。（二）處分抵押房地產(chǎn)的中止情況（1）抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的；（2）抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（3）發(fā)現(xiàn)被拍賣(mài)抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的；（4）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；（5）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。（三）處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序（1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；（2）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；（4）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的傷害；（5）剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。6、共有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的規(guī)定（一）住宅所有人的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由住宅所有人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。住宅所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)，也可以委托他人維修養(yǎng)護(hù)。售房單位的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任公有住宅出售后，住宅共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由售房單位承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。售房單位可以自行維修養(yǎng)護(hù)，也可以委托其他房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理單位即物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。其他責(zé)任包括道路、上下水管道、化糞池、室外泵房、綠化等，住宅建筑以外的市政公用設(shè)施，按照政府規(guī)定的職責(zé)分工負(fù)責(zé)維修和管理。淺埋暗挖隧道工藝標(biāo)準(zhǔn)1.豎井1.1適用范圍：本章適用于淺埋暗挖隧道開(kāi)挖的豎井由格柵鋼架、鋼筋網(wǎng)片、噴射混凝土聯(lián)合組成初期支護(hù)的施工及驗(yàn)收。1.2編制參考標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范《地下鐵道工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》GB50299-1999《鐵路隧道施工規(guī)范》TB10204-2002J163-20021.3術(shù)語(yǔ)（1）圈梁：豎井棚架支護(hù)底座的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。（2）豎井棚架：采用工字鋼等型鋼焊接成型的吊裝骨架，用于提升、倒運(yùn)豎井及隧道內(nèi)垃圾和各種材料的吊運(yùn)裝置。（3）格柵鋼架：用鋼筋或型鋼焊接加工而形成的架式支架。（4）噴射混凝土：利用壓縮空氣或其它動(dòng)力，將按一定配比拌制的混凝土混合物沿管路輸送至噴頭處，以較高速度垂直射于受?chē)娒妫蕾?lài)噴射過(guò)程中水泥與骨料的連續(xù)撞擊，壓密而形成的一種混凝土。（5）干噴：將水泥和骨料干拌后送到噴嘴，在噴嘴的前端讓其與水合流的一種混凝土的施工方法。（6）濕噴：將水泥和骨料加水?dāng)嚢杈鶆蚝笾苯訃娚涞绞車(chē)娒嫔系囊环N混凝土施工方法。（7）初期支護(hù)：當(dāng)設(shè)計(jì)要求隧洞的永久支護(hù)分期完成時(shí)，隧洞開(kāi)挖后及時(shí)施工的支護(hù)。（8）鋼支撐：采用工字鋼等型鋼焊接成型的支護(hù)鋼架，用于支撐初襯結(jié)構(gòu)的一種支護(hù)方式。1.4一般規(guī)定1.4.1豎井的斷面形式可采用矩形或圓形，當(dāng)?shù)刭|(zhì)情況較差時(shí)宜采用圓形。1.4.2豎井井口應(yīng)做鎖口圈梁，鎖口圈梁應(yīng)在井身掘進(jìn)前完成。1.4.3豎井應(yīng)設(shè)防雨棚，井口周?chē)鷳?yīng)設(shè)防汛墻和欄桿。1.4.4豎井應(yīng)安裝上下爬梯，爬梯應(yīng)牢固可靠，利于行走，不影響豎井施工和運(yùn)輸。1.4.5施工中豎井口、井底、絞車(chē)房和工作吊盤(pán)間均應(yīng)有聯(lián)系信號(hào)，必要時(shí)可設(shè)直通電話(huà)。1.5工藝流程（I）鎖口圈梁1.5.1圈梁施工前應(yīng)進(jìn)行復(fù)核量測(cè)，確定豎井準(zhǔn)確位置。1.5.2開(kāi)挖圈梁時(shí)嚴(yán)禁擾動(dòng)圈梁底部土方，清出圈梁底后可直接澆注墊層混凝土.1.5.3墊層混凝土應(yīng)沿線(xiàn)路方向灌注，布灰應(yīng)均勻，其允許偏差為：＋5高程mm，表面平整度3mm。－101.5.4擋水墻高度應(yīng)高于現(xiàn)況地面該地區(qū)最高降水量。1.5.5圈梁鋼筋施工應(yīng)符合下列規(guī)定：1鋼筋進(jìn)場(chǎng)后檢查出廠材質(zhì)證明，并按規(guī)格、使用部位編號(hào)分別加墊木堆放。苫蓋，防止雨淋生銹。2鋼筋綁扎前檢查鋼筋是否銹蝕，除銹后方可綁扎。3施工墊層澆注完畢并上強(qiáng)度后方可進(jìn)行圈梁鋼筋施工。4鋼筋綁扎應(yīng)用同標(biāo)號(hào)砂漿墊塊或塑料卡支墊，支墊間距為1m左右，并按行列式或交錯(cuò)式擺放，墊塊或塑料卡與鋼筋應(yīng)固定牢固。5鋼筋綁扎搭接35d，鋼筋搭接時(shí)，中間和兩端共綁扎3處，并必須單獨(dú)綁扎后，再和交叉鋼筋綁扎，鋼筋綁扎搭接接頭必須錯(cuò)開(kāi)。6單支箍筋和雙支箍筋拐角處與主筋交叉點(diǎn)全部綁扎，雙支箍筋平直部分與主筋交叉點(diǎn)可交叉綁扎。7箍筋位置保證正確并垂直主筋，雙支箍筋彎鉤疊合處，沿受力方向錯(cuò)開(kāi)設(shè)置，單支箍筋可按交錯(cuò)式排列。8鋼筋綁扎牢固穩(wěn)定，不得變形松脫和開(kāi)焊。9圈梁埋件必須固定，保證牢固、位置正確，埋鐵位置根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況設(shè)置。10驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：鋼筋:主筋分布間距：±10雙層筋間距：±10保護(hù)層厚度：±5雙支箍筋單面滿(mǎn)焊10d1.5.6圈梁模板施工應(yīng)符合下列規(guī)定：1鋼筋綁扎完畢驗(yàn)收后方可支搭模板。2模板進(jìn)場(chǎng)后立即對(duì)模板除銹，并碼放好，做好苫蓋，模板使用前再對(duì)模板刷隔離劑。3模板鋪設(shè)應(yīng)牢固、平整、接縫嚴(yán)密不漏漿，相鄰兩塊模板接縫平齊，高低差不大于2mm。支架系統(tǒng)連接應(yīng)牢固穩(wěn)定。4混凝土強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度50%方可拆除模板，拆除的模板及時(shí)清除灰渣及時(shí)維修，妥善保管。5驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)模板：表面平整度：3模內(nèi)尺寸：+3軸線(xiàn)位移：51.5.7圈梁混凝土施工應(yīng)符合下列規(guī)定：1模板驗(yàn)收完畢后方可澆注混凝土。2混凝土澆注一般采用灰溜子澆注，配合人工手推車(chē)澆注。3混凝土振搗采用插入式梅花形振搗，振搗間距不大于50cm，振搗棒插入混凝土內(nèi)每次不短于3分鐘，直至混凝土表面不起泡為準(zhǔn)，保證混凝土的振搗密實(shí)。4混凝土塌落度14～16cm。5混凝土澆注時(shí)嚴(yán)禁向混凝土中加水。6混凝土終凝后采用澆水養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)時(shí)間不少于14天。7混凝土抗壓和抗?jié)B試件應(yīng)在灌注地點(diǎn)制作。7.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（mm）軸線(xiàn)位移20高程+20垂直度15厚度%%p101.5.8圈梁鋼筋、模板、混凝土施工還應(yīng)符合7.1、7.2、7.3有關(guān)規(guī)定。（II）豎井棚架1.6.1豎井一般采用龍門(mén)架和電葫蘆做為運(yùn)輸系統(tǒng)，并設(shè)防雨棚。1.6.2施工中所采用的龍門(mén)架和電葫蘆必須經(jīng)過(guò)計(jì)算，是否能夠達(dá)到豎井提升要求。1.6.3龍門(mén)架各立柱應(yīng)設(shè)鋼筋混凝土獨(dú)立墩，并準(zhǔn)確定位豎井圈梁上柱腳預(yù)埋鐵位置1.6.4安裝龍門(mén)架應(yīng)首先立托梁，然后架設(shè)行梁，再立龍門(mén)架的吊梁，最后架設(shè)橫撐和斜撐。1.6.5龍門(mén)架立柱與預(yù)埋鐵之間應(yīng)加設(shè)焊接三角鋼板，焊縫長(zhǎng)度不低于2cm。1.6.6電葫蘆安裝前，應(yīng)仔細(xì)檢查有無(wú)損壞或丟失的零部件，并給起升和運(yùn)行減速器加油，將加油孔密封，嚴(yán)防滲漏。1.6.7根據(jù)導(dǎo)軌情況，用調(diào)整墊圈調(diào)整電葫蘆軌道，保證輪緣與軌道翼緣間有4mm間隙。1.6.8在軌道兩端設(shè)置彈性緩沖器，以保證電葫蘆行至兩端不脫軌或防止破壞機(jī)體。1.6.9在軌道或其連接的構(gòu)架上設(shè)置地線(xiàn)，接地線(xiàn)為截面不小于25mm的金屬導(dǎo)線(xiàn)。1.6.10龍門(mén)架和電葫蘆使用中應(yīng)經(jīng)常檢查、維修和保養(yǎng)。1.6.11提升設(shè)備不得超負(fù)荷作業(yè)，運(yùn)輸速度應(yīng)符合設(shè)備技術(shù)要求；1.6.12提升設(shè)備應(yīng)有深度指示器和防過(guò)卷、過(guò)速等保護(hù)裝置以及限速器和松繩信號(hào)等。1.6.13提升用的鋼絲繩和各種懸掛用的連接裝置，應(yīng)具有規(guī)定的安全系數(shù)，使用前應(yīng)進(jìn)行拉力試驗(yàn)，合格后方可安裝。（III）豎井開(kāi)挖1.7.1豎井開(kāi)挖采用逐榀開(kāi)挖,每榀對(duì)角開(kāi)挖,開(kāi)挖順序?yàn)棰?-③--②--④，嚴(yán)禁全斷面開(kāi)挖。1.7.2豎井格柵榀距嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求進(jìn)行，絕不允許超挖。1.7.3豎井土方開(kāi)挖嚴(yán)禁向下和向外超挖，盡可能避免對(duì)豎井側(cè)壁土質(zhì)的擾動(dòng)。（IV）格柵安裝1.8.1格柵宜選用鋼筋、型鋼、鋼軌等制成。格柵鋼筋的主筋直徑不宜小于18mm。1.8.2格柵應(yīng)在開(kāi)挖掛網(wǎng)或噴混凝土后及時(shí)架設(shè)。1.8.3安裝前應(yīng)清除底腳下的廢渣及雜物。格柵安裝允許偏差：橫向和高程為±5cm,垂直度為±2°。1.8.4格柵安裝可在開(kāi)挖面以人工進(jìn)行，各節(jié)鋼架間宜以連接板、螺栓和加強(qiáng)筋連接。1.8.5各格柵間宜采用豎向連接筋連接，豎井四角必須各設(shè)連接筋1根。1.8.6鋼筋網(wǎng)片鋪設(shè)應(yīng)平整，并與格柵連接牢固，鋼筋網(wǎng)片搭接長(zhǎng)度不小于一個(gè)網(wǎng)孔。1.8.7鋼筋格柵采用雙層鋼筋網(wǎng)時(shí)，應(yīng)在格柵里外側(cè)各鋪設(shè)一層，并連接牢固。1.8.8鋼筋焊接10d，單面滿(mǎn)焊，格柵連接板處設(shè)置4根加強(qiáng)筋。1.8.9鋼筋焊接時(shí)，引弧在形成焊縫部位進(jìn)行，不得燒傷主筋。1.8.10鋼筋焊接過(guò)程中及時(shí)清渣，焊縫表面光滑，焊縫余高平緩過(guò)渡，弧坑必須填滿(mǎn)。1.8.11鋼筋焊接的焊縫厚度不小于主筋直徑的0.3倍，焊縫寬度不小于主筋直徑的0.7倍。1.8.12格柵應(yīng)與所噴混凝土形成一體，保護(hù)層厚度不得小于40mm。格柵與圍巖間的間隙必須用噴混凝土天實(shí)。（V）鋼支撐1.9.1豎井支護(hù)一般采用盤(pán)撐和對(duì)撐等鋼支撐支護(hù)方式。1.9.2豎井鋼支撐應(yīng)在豎井挖至一定深度時(shí)，按照設(shè)計(jì)要求及時(shí)安裝，一般自地面6米以上，不大于3米設(shè)一道，6米以下不大于2米設(shè)一道；最下一道鋼支撐做至豎井底板上30cm。鋼支撐應(yīng)牢固可靠，對(duì)豎井壁能夠施加預(yù)應(yīng)力，起到支護(hù)作用。1.9.3豎井鋼支撐一般采用不低于30＃工字鋼；八字支撐采用不低于25#工字鋼。1.9.4鋼支撐需要設(shè)置支架時(shí)，其支架一般采用Φ48鋼管，每?jī)筛鶠橐唤M，間距不大于3米，結(jié)構(gòu)外露稍大于所采用的工字鋼寬度，入土不小于1.0米，結(jié)構(gòu)內(nèi)與鋼格柵焊接牢固,鋼支撐和支架應(yīng)在同一平面內(nèi)。1.9.5工字鋼切割面無(wú)裂紋、夾渣、分層和大于1mm的缺棱。1.9.6焊縫表面不得有裂紋、焊瘤、燒穿、弧坑等缺陷。焊逢外形均勻，焊道與焊道之間過(guò)渡平滑、焊渣與飛濺物清除干凈。1.9.7豎井結(jié)構(gòu)施工時(shí)，鋼支撐上不得堆放材料或其它重物。發(fā)現(xiàn)變形、楔子松動(dòng)或支撐系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，必須及時(shí)處理。1.9.8鋼支撐應(yīng)隨豎井回填自下而上逐層拆除，邊拆邊回填，必要時(shí)應(yīng)采取加固措施。1.9.9驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)鋼支撐安裝位置允許偏差：高程±50mm水平間距±100mm（VI）噴射混凝土1.10.1噴射混凝土應(yīng)在格柵安裝后及時(shí)進(jìn)行，亦采用濕噴工藝。1.10.2噴射混凝土前應(yīng)清理場(chǎng)地，清掃受?chē)娒妫粚?duì)機(jī)具設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)。就緒后方可進(jìn)行混凝土噴射作業(yè)。1