“限購令”對房地市場影響分析

“限購令”對房地市場影響分析摘要：通過對比2011年1月至2012年6月徐州市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，分析限購令的實施對徐州房地市場的影響情況。分析表明：在住房市場上，受限購政策影響，住房成交量明顯下降，但近期交易量開始大漲；房價得到控制，開始平穩(wěn)小幅上漲；購房消費者觀望市場預期增強。在土地市場上，受限購政策影響，土地市場整體平淡，土地平均成交量穩(wěn)中下降，土地平均供用量穩(wěn)中上漲，但月實際成交量波動明顯，尤其是非工業(yè)用地類大幅波動，限購后，政府加大了此類用地的供用。

關(guān)鍵詞：徐州市；“限購令”；房地產(chǎn)市場

為遏制房價過高，上漲過快現(xiàn)象，保障人民居住條件，促使房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)增長，政府通過調(diào)高房貸首付比例、提高利率及法定準備金等緊縮信貸措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，但在短期內(nèi)并未取得預期效果[1]。為此，2010年4月17日國務院出臺了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”），“限購”首次被提出，一線城市陸續(xù)出臺“限購令”，在這種大環(huán)境下，2010年徐州房價仍上漲32.87%[2]。2011年1月26日，“國八條”出臺，提出的限購令措施覆蓋全國，多個城市相繼出臺樓市限購令細則，為有效控制住房價格過快上漲，2011年5月1日，徐州正式發(fā)布商品住房限購政策。經(jīng)歷一年多的從嚴從緊的樓市調(diào)控，徐州房價是否已經(jīng)達到徐州購房者的心理價位？限購政策的實施對徐州住房市場和土地市場產(chǎn)生何影響？在初步研究、分析限購令出臺前后房地產(chǎn)市場走勢的基礎(chǔ)上，結(jié)合調(diào)研問卷的方式，分析“限購令”對徐州房地市場的影響[3～5]。

一、徐州“限購令”

1.限購范圍。自2011年5月1日起，在徐州市主城區(qū)（鼓樓、云龍、泉山區(qū)）及新城區(qū)范圍內(nèi)（不含徐州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、銅山區(qū)、賈汪區(qū)）購買普通商品住房（不含國有、集體土地征收安置房），適用限定居民家庭購房政策，執(zhí)行期限暫定為一年。普通商品住房為建筑面積144m2以下（含144m2）的商品住房。

2.限購內(nèi)容。本市戶籍居民家庭，對已擁有一套住房的，在主城區(qū)限購一套普通商品住房；對已擁有兩套及以上住房的，暫停在主城區(qū)向其銷售普通商品住房。本市戶籍居民家庭在新城區(qū)限購一套普通商品住房。非本市戶籍居民家庭，能提供一年以上（含一年）本市納稅證明或社會保險繳納證明的，在本市限購范圍內(nèi)限購一套普通商品住房；已擁有一套及以上住房或者無法提供一年以上（含一年）本市納稅證明或社會保險繳納證明的，暫停在本市限購范圍內(nèi)向其銷售普通商品住房[6]。

全國各地的限購令和徐州市的大同小異，均是對購房作出限制要求，只是限制的條件有所不同而已。時至今日，限購令在徐州實施已一年有余，但仍沒有退出跡象。

二、限購令對住房市場的影響

1.對住房市場成交量的影響。選取2011年1月至2012年6月的住房成交套數(shù)和面積數(shù)據(jù)[7]，進行變化趨勢分析（如下頁圖1所示），2011年1月至2012年6月徐州市住房成交量中的套數(shù)和面積指標的變化趨勢比較一致。因調(diào)控基調(diào)未變，伴隨著新政預期的強烈，2011年年初樓市出現(xiàn)了提前繁榮，4月份保障性住房集中簽約和對“限購令”預期的恐慌，使得該月商品房成交量達到峰值，伴隨5月份限購令的出臺，商品房成交量驟減，10月份保障性住房的走量托起第二次高峰，之后一路下跌至低谷，就2011年全年成交表現(xiàn)而言，刨去保障性住房，限購令實施后，住宅成交量一路下行。在2012年1月成交量降到谷底后開始上漲，到5、6月份成交量已接近限購前的成交水平。

選用住房成交套數(shù)標準差和月平均交易套數(shù)為指標，對比分析各區(qū)限購令實施前后變化情況（如表1所示）。從大的方面看，限購區(qū)的標準差為1016，遠大于非限購市區(qū)的552和非限購縣城的573，說明限購政策的實施對住房成交套數(shù)有顯著的影響，主要表現(xiàn)在限購區(qū)內(nèi)，對非限購地區(qū)而言，市區(qū)和縣城影響作用相近，其受影響要遠小于限購區(qū)。在限購區(qū)中，成交套數(shù)波動最大的是云龍區(qū)，最小的是鼓樓區(qū)，但各區(qū)差異性不大；在非限購市區(qū)，成交套數(shù)波動最大的是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，達到465，接近云龍區(qū)的470，波動最小的是賈汪區(qū)，只有74，說明在非限購市區(qū)中受限購政策影響最大的是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，影響最小的是賈汪區(qū)。從限購前后住房月成交量的變化可以看出，市區(qū)月成交量減少959套，其中限購區(qū)月成交量減少945套，非限購區(qū)僅減少15套，從數(shù)量上印證了限購政策對限購區(qū)的影響；在各區(qū)的月成交量變化中，除經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和銅山區(qū)為正值外，其他區(qū)均為負值，說明限購政策對限購區(qū)的影響是正的，即抑制了住房成交量，對非限購市區(qū)的影響存在正反兩個方面，九里和賈汪區(qū)的成交量得到抑制，而經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和銅山區(qū)的成交量得到放大，即限購政策的實施促進了經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和銅山區(qū)的成交量，尤其是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成交量大增。

2.對住房價格的影響。通過分析2011年1月至2012年6月徐州市住房價格變化柱狀圖可以看出，住房價格的變化趨勢模型擬合度最高的是六次函數(shù)，模型如圖2所示，其r2=0.9759。從變化率可以看出，在限購令實施前，住宅價格增速較快，月平均增長率為3.5%，限購令實施后，住宅價格增幅明顯降低，月平均增長率只有0.24%，降低了93%，在8月份住宅價格增長首次出現(xiàn)負值，根據(jù)趨勢模型，住宅價格最高值出現(xiàn)在2012年1月份，之后價格開始回跌，但6月份的跌幅收窄，出現(xiàn)上漲空間，這與近期的一系列回暖政策有關(guān)。

3.對購房者心態(tài)的影響。通過發(fā)放調(diào)查問卷，調(diào)研購房消費者受限購令的影響。本次共發(fā)放問卷360份，回收有效問卷312份，調(diào)查分析結(jié)果（如下頁表2所示），71.1%的居民支持限購政策；對限購執(zhí)行效果滿意度僅為21.91%；短期內(nèi)放棄和觀望的占到76.73%；對于房價未來的走勢有近一半認為平穩(wěn)上升，對限購令所起作用<40%的認可占到86.62%。說明絕大多數(shù)居民對限購持支持態(tài)度，但對其執(zhí)行效果認可度不高，主要源于房價沒有實質(zhì)下降，當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是包括金融、稅收、土地、限購等多種調(diào)控手段的結(jié)果，對限購在其中所起作用有限，使得短期內(nèi)放棄和觀望購房者主要是受多種調(diào)控政策影響的結(jié)果。

三、限購令對土地市場的影響

圖3徐州市各月土地成交量圖

1.對土地成交量的影響。從圖3可以看出，2011年1月至2012年6月徐州市各月土地成交量變化情況。自2011年1月份以來，徐州土地市場經(jīng)歷了多次大起大落，成交量起伏不定。2011年年初成交宗地數(shù)高開低走，受限購政策影響，5月份零成交，經(jīng)過6月份的緩沖，7月份成交量大漲，之后波動上升，年末成交量大幅上升，達到最高；2012年伊始，土地成交量大幅下降，之后窄幅波動上升，此段時間，土地的成交量主要集中在2011年的下半年。就成交量而言，在限購之前，月平均土地成交數(shù)7.5宗，成交面積為42.51萬m2；限購之后，月平均土地供用數(shù)7.1宗，面積為49.85萬m2。可以看出，受限購政策影響，月平均土地成交數(shù)減少，但成交面積有所增多。在土地市場的表現(xiàn)是在限購政策出臺后，土地出讓延期、流拍現(xiàn)象明顯，土地出讓規(guī)模下降。此外，地塊出讓競價現(xiàn)象鮮有發(fā)生，多以底價成交，企業(yè)拿地相對理性。

2011年1月至2012年6月徐州市各月非工業(yè)用地成交量變化情況（如圖4所示）。相對于總土地成交量，非工業(yè)用地成交量變化趨勢與之相同，但在限購政策實施后成交量波動幅度明顯增大。就成交量而言，在限購之前，非工業(yè)用地月平均土地成交數(shù)6宗，月成交面積33.47萬m2，成交數(shù)占總土地成交數(shù)的80%，成交面積占78.75%；限購之后，非工業(yè)用地月平均土地成交數(shù)5宗，成交面積為28.92萬m2，成交數(shù)占總土地成交數(shù)的70%，面積占58.01%?？梢钥闯?，受限購政策影響，非工業(yè)用地月平均土地成交數(shù)、面積和所占總量的百分比均有所減少。在土地市場上表現(xiàn)為，樓市受限購令影響低調(diào)發(fā)展，開發(fā)商也謹慎拿地，使得居住類用地再不是絕對的主導地位，商業(yè)類土地出讓、開發(fā)正逐漸成為新的熱點，但增長有限。

圖4徐州市各月非工業(yè)用地成交量圖

圖5徐州市各月土地供應量圖

2.對土地供用量的影響。由圖5可以看出，2011年1月至2012年6月徐州市各月土地供用量變化情況。在2011年，土地市場一共出現(xiàn)了三次出讓高峰，分別在3月、9月、11月，其中9月份供用量最大，共計18宗土地，138.49萬m2，但也出現(xiàn)三次低谷，分別在4月、7月、10月，其中7月份最低，僅為7.01萬m2。2012年上半年土地市場明顯比2011年下半年土地市場供用量減少，前四個月土地供用量明顯下降，5月份土地供用量大幅上升，首次出現(xiàn)供用高峰，而6月份出現(xiàn)土地零供應。就土地供用量而言，在限購之前，月平均土地供用數(shù)7.5宗，面積為61.82萬m2，限購之后，月平均土地供用數(shù)8.7宗，面積為58.78萬m2。可以看出，限購后，月平均土地供用數(shù)增多但面積有所降低，整體市場穩(wěn)定。

2011年1月至2012年6月徐州市各月非工業(yè)用地供用量變化情況（如圖6所示），相對于土地總供用量情況，非工業(yè)

圖6徐州市各月非工業(yè)用地供用量圖

用地供用量變化波動幅度明顯，在2011年出現(xiàn)五次高峰，五次低谷，2012年供用量波動幅度收窄。就供用量而言，在限購之前，非工業(yè)用地月平均土地供用數(shù)3.8宗，供用面積為22.85萬m2，供用數(shù)占總供用數(shù)的50%，面積占36.96%，限購之后，非工業(yè)用地月平均土地供用數(shù)5.7宗，面積為32.48萬m2，供用數(shù)占總供用數(shù)的65.57%，面積占55.26%。限購后，非工業(yè)用地月平均土地供用數(shù)、面積和所占總供用量的百分比均增多。

四、結(jié)論

為遏制投資與投機性購房需求而實施的限購令在徐州房地市場產(chǎn)生明顯影響。

在住房市場上，受限購政策影響，成交量一路下跌，在2012年1月跌至谷底后開始上漲，6月份的成交量已接近限購前同期水平，就區(qū)域而言，限購令對限購區(qū)的影響遠大于非限購區(qū)，但是在限購區(qū)壓縮的住房需求在非限購區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和銅山區(qū)得到釋放，尤其是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成交量大漲；限購對住房價格的影響主要表現(xiàn)在價格增長幅度縮小，價格并沒有實質(zhì)下降；對于購房者的心態(tài)影響表現(xiàn)在絕大多數(shù)消費者支持限購，但對限購的效果認可度不高，受多種調(diào)控政策影響，多數(shù)人對購房持觀望態(tài)度。

土地市場整體平淡。受限購政策影響，土地的月平均成交量有小幅的回落，但實際成交量多次大起大落，起伏不定，市場反應明顯，另外限購后，土地出讓延期、流拍現(xiàn)象明顯，且地塊多以底價成交；土地供用量整體平穩(wěn)，月平均供用量有所增加，在類型上，政府增大了非工業(yè)用地的供用量。雖然近期樓市成交量上漲，但并沒有帶來土地市場的回暖，在政策調(diào)控和開發(fā)商自身壓力下，企業(yè)拿地相對更理性。

參考文獻：

[1]李霞，時本強.廣州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與“限購令”[j].經(jīng)濟研究，2011，（5）：39—40.

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[3]孫瑩，羅新波，焦愛英.“限購令”對房地產(chǎn)市場和住房消費行為的影響——以天津市為例[j].中國市場，2011，（48）：6—8.

[4]李曉寧，魯豪