天勤漢正一街商鋪營銷推廣執(zhí)行報(bào)告

天勤商鋪營銷推廣執(zhí)行報(bào)告百皕廣告工程組

2021年10月28日營銷推廣背景基于近階段中百倉儲(chǔ)的正式開業(yè)及天勤商鋪的銷售現(xiàn)狀，我們對(duì)工程當(dāng)前面臨的問題和機(jī)遇進(jìn)行解析，對(duì)工程的推廣及營銷策略作了全新的思考，希望盡快地配合工程現(xiàn)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商鋪銷售。PART.1重新理解工程&我們的客戶PART.2工程營銷及推廣策略PART.3工程包裝及廣告設(shè)計(jì)表現(xiàn)本工程位于硚口長豐大道與漢正一街交匯處，緊靠漢正街都市工業(yè)園，直通解放大道，遠(yuǎn)接王家墩CBD，系我市重點(diǎn)規(guī)劃開展、正在崛起的古田居住區(qū)的中心商業(yè)街。工程總建筑面積20000平方米，其中6000平方米商業(yè)已經(jīng)引進(jìn)中百倉儲(chǔ)作為商業(yè)配套，其余14000平方米用于對(duì)外銷售和招商。目前，中百倉儲(chǔ)已正式進(jìn)駐開業(yè)……一、工程概況二、市場(chǎng)背景

古田商圈工程所在古田片區(qū)是市政規(guī)劃的“市商業(yè)副中心〞，緊臨漢正街都市工業(yè)園、王家墩CBD，片區(qū)商業(yè)熱度高，極具升值潛力。片區(qū)內(nèi)常住人口量大，但沒有成規(guī)模上檔次的集中商業(yè)區(qū)，以零散社區(qū)商業(yè)配套為主。工程周邊的城市道路包括長豐大道、漢正一街、古田一路、古田二路等，輕軌通達(dá),交興旺，具備極大的可達(dá)性，特別是長豐大道作為連接解放大道和CBD的主要通道。周邊506、541、548、736等多路城市公交從此地段經(jīng)過，可以比較方便地往來于購物、辦公與居住之間。王家墩CBD3分鐘一塊福地，一個(gè)有高價(jià)值回饋的項(xiàng)目。三、工程SWOT分析S—優(yōu)勢(shì)：本工程地處長豐大道繁華地段，近CBD，臨漢正都市工業(yè)園，人流、車流量大，具有較高商業(yè)價(jià)值。交通主干道、公交網(wǎng)絡(luò)成熟，滿足工程商業(yè)的可達(dá)性要求。6000平方米中百倉儲(chǔ)生活賣場(chǎng)的率先進(jìn)駐，滿足區(qū)域商業(yè)的配套，并為工程商業(yè)帶來更多的人氣。W—劣勢(shì)：工程周邊商業(yè)形象差，地塊四周商業(yè)經(jīng)營檔次低，經(jīng)營品種缺乏統(tǒng)一性與互補(bǔ)性，周邊商業(yè)建筑形象較差，嚴(yán)重影響本工程商業(yè)品質(zhì)、價(jià)格的發(fā)揮。工程結(jié)構(gòu)不完善，由于工程為住宅底商，內(nèi)部結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)多，影響商業(yè)的使用，同時(shí)對(duì)經(jīng)營形態(tài)有較多的限定。臨長豐大道商業(yè)為連廊的形式，在昭示性上會(huì)有一定影響。O—時(shí)機(jī)：經(jīng)濟(jì)前景提供動(dòng)力源泉，武漢市經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，特別是區(qū)域新興小區(qū)的逐漸變多，工程商業(yè)具備極大的前景。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的空白，隨著近兩年漢正街服裝加工企業(yè)的大量搬遷，伴著區(qū)域工業(yè)和加工業(yè)的快速開展，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套和效勞功能明顯缺乏，近30多萬就業(yè)人口的生活效勞問題，市場(chǎng)存在極大的空白。T—威脅：區(qū)域配套尚不成熟將影響投資客戶的信心。工程周邊散鋪的出租、出售，以及工程自身形象的缺乏都將影響到商鋪的銷售。同時(shí)，對(duì)購置商鋪?zhàn)约航?jīng)營的業(yè)主而言，需要等待商業(yè)時(shí)機(jī)的成熟。四、商業(yè)核心價(jià)值挖掘核心價(jià)值價(jià)值一：人流的吸納性，臨緊長豐大道，臨街型商業(yè)，有較強(qiáng)的人流吸納性；價(jià)值二：業(yè)態(tài)的靈活性，在用途上兼具社區(qū)型配套與商業(yè)街的雙重性，經(jīng)營業(yè)態(tài)靈活，經(jīng)營空間較大；價(jià)值三：品牌的追隨性，鑒于中百倉儲(chǔ)已進(jìn)駐,正式開業(yè)。對(duì)本項(xiàng)目商鋪的良好口啤與經(jīng)營氛圍有很大的提升，滿足投資、經(jīng)營者的的品牌商家追隨性；價(jià)值四：未來的增值性，由于本項(xiàng)目屬市政規(guī)劃的“武漢商業(yè)副中心”，且與王家墩CBD為鄰，將使本商業(yè)面臨極大的未來增值預(yù)期；不足目前的商業(yè)氛圍不足，需要一定的市場(chǎng)培育期，此期間需要在宣傳、推廣及招商等方面加以投入；同時(shí)鑒于目前人氣的不足，需在價(jià)格上加以引導(dǎo)；商業(yè)街形象有待提升，制造商業(yè)氛圍。五、商業(yè)功能定位

本工程作為2萬方的綜合性社區(qū)商業(yè)，除0.6萬方為中百倉儲(chǔ)外，其余1.4萬方應(yīng)滿足社區(qū)居民日常生活的其它各種需要，因此本工程商業(yè)功能包括：美食、文化、休閑、娛樂、健身、交流、公共效勞、購物等多種功能。如右圖所示：項(xiàng)目整體商業(yè)功能休閑功能文化功能娛樂功能保健功能餐飲功能社區(qū)公共服務(wù)功能購物功能沿街商鋪共約6500平方：功能：比例面積對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)種類建議購物30%約2000平服裝、鞋業(yè)、珠寶、鐘表、禮品品牌折扣店20%約1000平各地品牌折扣店等專賣店20%約1000平音像、數(shù)碼、工藝、玉器、畫廊等效勞業(yè)30%約2000平銀行、品牌美容美發(fā)、干洗店、電器維修六、業(yè)態(tài)分布及組合建議一：沿街商鋪內(nèi)街商鋪共約7500平方：

功能：比例面積對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)種類建議特色娛樂、休閑30%約2250平酒吧、KTV、休閑會(huì)所等品牌餐飲40%約3000平特色餐館、燒烤店、電玩等其它特色30%約2250平陶吧、咖啡館、西餐廳、中餐廳六、業(yè)態(tài)分布及組合建議二：內(nèi)街商鋪七、客戶定位〔1〕：核心目標(biāo)客戶群：自主經(jīng)營人士、餐飲經(jīng)營商。一般目標(biāo)客戶群：天勤花園業(yè)主，武漢外鄉(xiāng)投資客。泛目標(biāo)客戶群：外地商人、商會(huì)等投資人士。1、投資客定位：泛客群一般客群核心客群七、客戶定位〔2〕：主力商家：中百倉儲(chǔ)以及其他品牌商家；散鋪商戶:品牌專賣店、專業(yè)店、便利店；休閑酒吧、咖啡廳、連鎖餐飲店等；獨(dú)立個(gè)體經(jīng)營者，具有一定實(shí)力和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的個(gè)體經(jīng)營戶。2、經(jīng)營者定位：散鋪商戶散鋪商戶散鋪商戶主力商家七、客戶定位〔3〕：主力消費(fèi)群：天勤花園業(yè)主為其主要消費(fèi)群體之一，同時(shí)周邊都市工業(yè)園的工人也是工程的主要消費(fèi)人群，表現(xiàn)為經(jīng)常性消費(fèi)為主。次消費(fèi)群：居住在商圈之外的次輻射地帶，消費(fèi)能力中等以上普通家庭為主，外來流動(dòng)人群，間斷性消費(fèi)。3、消費(fèi)者定位：次消費(fèi)群主力消費(fèi)群八、工程整合推廣建議〔1〕：天勤·漢正一街案名：1、工程緊鄰漢正一街，而且商業(yè)的主入口在漢正一街上，用工程所在的地理位置作為工程的名稱能讓工程更能讓人熟記。2、漢正街作為武漢商業(yè)的金字招牌和一面旗幟，在市場(chǎng)上有廣泛的號(hào)召力，能讓人與漢正街產(chǎn)生緊密的聯(lián)想，可擴(kuò)大工程的知名度。1、案名：八、工程整合推廣建議〔2〕：主推：CBD金邊區(qū)，雙主街商鋪群備選：古田核心，商業(yè)地標(biāo)，臨街金鋪定位釋義：1、工程緊臨王家墩CBD,用“CBD金邊區(qū)〞定位，表達(dá)出工程受CBD強(qiáng)大商機(jī)輻射，具未來不可限量的開展前景。“雙主街〞那么表達(dá)了工程商鋪臨街的一大特點(diǎn)，滿足多數(shù)經(jīng)營者首選臨街門面的心理需求。2、工程屬性定位：八、工程整合推廣建議〔3〕：3、主推廣語：主推：生活街區(qū)，財(cái)富大道備選：生活的街，生財(cái)?shù)慕轴屃x：“生活街區(qū),財(cái)富大道〞，分別從社區(qū)配套以及投資價(jià)值上對(duì)工程進(jìn)行了很好的概括，而且也很口語化，朗朗上口，便于傳播。九、工程當(dāng)前存在的關(guān)鍵問題〔1〕：問題一：工程整體導(dǎo)視系統(tǒng)缺乏百皕建議：A：外部——在長豐大道、解放大道設(shè)置醒目的導(dǎo)視標(biāo)牌、道旗。B：內(nèi)部——1〕設(shè)計(jì)并制作用于導(dǎo)視的營銷中心導(dǎo)視牌。2〕外街及內(nèi)街的商鋪提示性標(biāo)牌。問題二：工程現(xiàn)場(chǎng)形象欠佳，細(xì)節(jié)方面缺乏百皕建議：A：道路——道路上常有堆砌物，工程車輛，搬運(yùn)車輛。建議商鋪前道路嚴(yán)禁堆積物品，商鋪前裝修材料可以放室內(nèi)或及時(shí)運(yùn)走，不至破壞外部整體形象。另外，建議商鋪內(nèi)居住的施工人員盡快搬出，提升工程的商業(yè)形象。B：營銷中心——營銷中心建議全新包裝，門頭設(shè)計(jì)制作，展板、銷控表、單張等銷售所需要道具的完善。C：其它——商業(yè)街裸露，黃泥土裸露可見，給人一種荒涼，不注重細(xì)節(jié)的感覺。建議做些包裝，提高工程的品牌形象。PART.1

商鋪本位簡析PART.2商鋪營銷及推廣策略PART.3商鋪包裝及廣告設(shè)計(jì)表現(xiàn)一、整體推廣策略1、整體推廣思路(1)：區(qū)域價(jià)值主導(dǎo)，逐步集中推廣，炒熱片區(qū)市場(chǎng)

a、區(qū)域價(jià)值主導(dǎo):在商業(yè)街開始銷售之前，以新聞性軟史啟動(dòng)市場(chǎng)，從片區(qū)開展?jié)摿蜕虡I(yè)前景著手，引發(fā)片區(qū)關(guān)注。09年武漢樓市市場(chǎng)逐漸好轉(zhuǎn)，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，人們對(duì)商鋪投資依然保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。因此天勤漢正一街應(yīng)提前宣傳，營造工程形象，提前引起潛在客戶關(guān)注，圈住目標(biāo)客流。b、逐步集中推廣:天勤漢正一街商業(yè)可分三個(gè)局部：臨主干道長豐大道商鋪、臨漢正一街商業(yè)步行街、以及規(guī)劃中的天勤小路商鋪。就目前片區(qū)商業(yè)配套尚不完善的情況來說，長豐大道的商鋪地段優(yōu)勢(shì)更為突出，根據(jù)“低開高走〞原那么，我們將人氣最旺的長豐大道商鋪開始逐步集中推廣，然后是漢正一街商業(yè)步行街，最后是天勤小路商鋪。1、整體推廣思路(2)：c、炒熱片區(qū)市場(chǎng):天勤·漢正一街在一年多的銷售過程中，在本片區(qū)商業(yè)潛力待開掘的前提下，將通過階段性的推廣和銷售策略，帶熱片區(qū)市場(chǎng)。形象先行，造市先造勢(shì)。作為古田首條特色商業(yè)街承載商圈升級(jí)換代的典范，必須先塑造本工程高端的市場(chǎng)形象，以引起市場(chǎng)關(guān)注，樹立市場(chǎng)形象標(biāo)桿，降低銷售及招商難度的目的；通過勢(shì)的建立，建立工程在古田新的商圈地位與氣勢(shì)，塑造差異化的市場(chǎng)形象，充分減滅商戶討價(jià)還價(jià)的底力?！皳屖楔暠貙⒁越档烷T檻、犧牲收益為代價(jià)，只有通過“勢(shì)〞的建立，才能到達(dá)“建市〞的目的，以躲避與現(xiàn)有市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭和低租金價(jià)格的競(jìng)爭。形象先行造勢(shì)優(yōu)先2、整體推廣策略：3、整體媒介策略(1)：集中硬廣、深度新聞、SP活動(dòng)、大DM單sp活動(dòng)貫穿全年，旨在增加工程現(xiàn)場(chǎng)的體驗(yàn)感，直接促進(jìn)工程的銷售。群眾媒體樹工程形象，小眾媒體精確制導(dǎo)促進(jìn)銷售，以配合活動(dòng)進(jìn)行宣傳。群眾媒體：集中報(bào)紙硬廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、車身廣告等群眾媒體的投入，迅速樹立工程品牌形象。小眾媒體：充分運(yùn)用短信群發(fā)、夾報(bào)、DM、公交顯示屏、電臺(tái)等費(fèi)用低、針對(duì)性更強(qiáng)的渠道，對(duì)目標(biāo)客戶形成精確制導(dǎo)的宣傳。根據(jù)天勤漢正一街特性，其目標(biāo)消費(fèi)群包含自用客戶和投資客戶，以中青年人為主。如僅通過一種媒體的傳播，無法到達(dá)立體的宣傳效果。因此，對(duì)本案的媒介選擇及推廣建議采取整體傳播策略。3、整體媒介策略(2)：二、整體營銷策略：

1、操作順序：招商先行，銷售跟進(jìn)；2、工程整體：銷售為主，招商為輔；3、銷售方式：直接銷售為主，返租銷售為輔。原那么：招商帶動(dòng)銷售，經(jīng)營決定價(jià)值！招商先行，是以知名品牌商家的入駐，表達(dá)區(qū)域和工程的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)主力商家入駐更容易營造商業(yè)氣氛，繼而拉升商業(yè)價(jià)值、增強(qiáng)投資者信心，為銷售創(chuàng)造條件。在成功招商主力店后應(yīng)積極做好借勢(shì)銷售，為后期開盤做好充分的準(zhǔn)備。1、招商先行，銷售跟進(jìn)

商鋪銷售的市場(chǎng)信心來自于商戶的品牌，因此，對(duì)于本工程這樣一個(gè)目前商業(yè)氣氛比較淡的工程來說，引進(jìn)什么樣的商家，將直接決定市場(chǎng)購置商鋪的信心指數(shù)，而起到“頭羊效應(yīng)〞的主力商戶尤為重要。在銷售開始之前確定主力商戶，是本工程商鋪產(chǎn)權(quán)銷售的重要策略和根本前提。而中百倉儲(chǔ)的進(jìn)駐正好建立了這一優(yōu)勢(shì)，因此應(yīng)做好借勢(shì)銷售。二、整體營銷策略〔1〕：從商業(yè)產(chǎn)品的整體定位和工程建筑特點(diǎn)及產(chǎn)品劃分現(xiàn)狀，可以確定工程是以銷售商鋪?zhàn)鳛閷?shí)現(xiàn)工程利潤的主要途徑，招商工作只是為了更好的實(shí)現(xiàn)工程的銷售，實(shí)現(xiàn)更高的利潤價(jià)值。目前，工程知名度和來訪量都不高，而以銷售為主的商業(yè)租售方式和無后期運(yùn)營管理的操作模式下，對(duì)真正商業(yè)投資者的購置信心不能起到正向的促進(jìn)，同時(shí)也不利于提升客戶群體對(duì)工程的預(yù)期銷售價(jià)格。2、銷售為主，招商為輔

在這種操作現(xiàn)狀下，更多的只能加強(qiáng)全面、有效的宣傳推廣，以增強(qiáng)客戶群體對(duì)工程的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)對(duì)商業(yè)價(jià)值的認(rèn)可，以促進(jìn)最終銷售完成。二、整體營銷策略〔2〕：3、直接銷售為主，返租銷售為輔本工程大多數(shù)商鋪可采用有針對(duì)性優(yōu)惠促銷的方式進(jìn)行直接銷售，但局部面積較大、總價(jià)較高的鋪位，那么需要需要更有針對(duì)性的銷售方式以吸引客戶，返租銷售是目前市場(chǎng)經(jīng)常采用且較為有效的促銷方式，本工程中特定的少量單位，可采用返租銷售的形式對(duì)局部特定產(chǎn)品〔內(nèi)街、進(jìn)深較大商鋪〕進(jìn)行銷售。在工程確定的招商銷售策略下，依然以對(duì)客戶的直接銷售為主，間接銷售為輔。二、整體營銷策略〔3〕：3-1、三年返租與五年返租的綜合比較：三年返租優(yōu)勢(shì)：前期由開展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；保證住宅開發(fā)期內(nèi)商業(yè)形象的統(tǒng)一；幫業(yè)主監(jiān)守三年守業(yè)期，既能堅(jiān)決投資者信心，又能在三年后卸下返租包袱；價(jià)格適中，能為投資者所接受。劣勢(shì)：前期投入招商費(fèi)用較大；承擔(dān)前三年的返租補(bǔ)貼；五年返租優(yōu)勢(shì)：前期由開展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；保證住宅開發(fā)期內(nèi)商業(yè)形象的統(tǒng)一；給投資者堅(jiān)決信心。劣勢(shì)：前期投入招商費(fèi)用較大；為確保開展商保底收益，價(jià)格被迫拉高，銷售難度大；承受返租年限長，壓力大。為了保證商鋪后期的持續(xù)熱銷，社區(qū)商業(yè)需要保存高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)商戶來確保工程的形象，所以社區(qū)內(nèi)商業(yè)在前期必須統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營，即銷售時(shí)需要采取返租銷售。權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與收益利弊，建議銷售策略采用三年返租銷售，三年時(shí)間既能滿足開發(fā)期需要，又能有效躲避三年后的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。在上述各類銷售策略形成收益的測(cè)算中發(fā)現(xiàn)，在目前市場(chǎng)狀況下，返租年限越長，其所承擔(dān)的返租壓力越大，而且產(chǎn)生的最終實(shí)際銷售收益越低。3-1、三年返租與五年返租的綜合比較：3-2、一次性返租和每年返租的比較：三年返租銷售的方式可采取一次性返租三年和每年返租，從長期來看，兩者的收益、風(fēng)險(xiǎn)是一致的，但銷售時(shí)嚴(yán)重影響其所產(chǎn)生的現(xiàn)金流情況、銷售速度及銷售客戶層面?，F(xiàn)金流影響情況如下：

單位：元/㎡

銷售策略三年返租一次性返三年每年返租銷售收益返租支出實(shí)際銷售收益銷售收益返租支出實(shí)際銷售收益銷售單價(jià)12000————12000————即時(shí)銷售款9840————12000————第一年——09840——72011280第二年——09840——72010560第三年——09840——7209840合計(jì)/累計(jì)9840216098401600021609840備注：以上計(jì)算未考慮招商租金收益、開展商所支出的各項(xiàng)營銷費(fèi)用及各種租賃稅費(fèi)。一次性返租三年，可減少首期款，降低投資門檻，擴(kuò)大客戶層面，提高銷售速度。而每年返租那么大大增加了首期款，提高了投資門檻，縮減客戶層面，不利于加快銷售速度。以一個(gè)面積200平米商鋪為例，按12000元/平米的估價(jià)來算，總價(jià)約240萬元，銀行按揭貸款六成，按照8%的回報(bào)率返租。如采用每年返租，首期交付四成即投資者需要自行交付96萬元，才能夠得此鋪位；如采取一次性返租三年，那么投資者只需交付72.96萬元的首期款即可，能夠承受此范圍首付款的客戶范圍明顯加大。3-3、一次性返租和每年返租的比較結(jié)論：從本工程產(chǎn)品分割來看，臨長豐大道雙層鋪位面積相對(duì)較大，對(duì)應(yīng)總價(jià)也比較高，與案例總價(jià)相差不大。這也就意味著本工程的目標(biāo)購置客戶群中存在案例中所描述的擴(kuò)大客戶群體范圍的現(xiàn)象。

綜合以上分析，在最終實(shí)際收益不變的情況下建議采取三年返租銷售，一次性返租三年的回報(bào)。三、整體價(jià)格策略：目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供給量小，市場(chǎng)存在一定需求空間；市場(chǎng)對(duì)本工程的開發(fā)商認(rèn)知和認(rèn)可程度較高；區(qū)域商業(yè)的開展正在進(jìn)入成熟階段；價(jià)位即能到達(dá)開發(fā)商預(yù)期，又能被客戶接受；與競(jìng)爭者保持檔次與消費(fèi)品位上的區(qū)隔。1、定價(jià)前提：2、整體價(jià)格策略：低開高走、小幅快調(diào)、合理銷控、有效引導(dǎo)“平價(jià)入市、小幅快調(diào)〞有利于形成熱銷氣氛，營造出客戶對(duì)工程的追捧，形成良好的口碑；而且“小幅快調(diào)〞可引導(dǎo)價(jià)格回歸正常的利潤通道，逐步表達(dá)出工程所蘊(yùn)含的價(jià)值；同時(shí)上行的價(jià)格體系也會(huì)有利于擠壓客戶，粉碎客戶猶豫心理，形成銷售主動(dòng)。利用品質(zhì)差、價(jià)格差的有機(jī)結(jié)合，配合銷控手段，合理有效的引導(dǎo)市場(chǎng)，調(diào)節(jié)客戶的購置意愿，最大化的提高客戶成交率，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。3、厘定價(jià)格的相關(guān)因素：

整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場(chǎng)的供求狀況物業(yè)自身客觀條件：地理位置、規(guī)模、產(chǎn)品物業(yè)自身主觀條件：定位、主題、規(guī)劃目標(biāo)客戶的價(jià)格接受程度和價(jià)值取向開展商實(shí)力宣傳推廣是否理想經(jīng)營管理是否專業(yè)價(jià)格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場(chǎng)狀況等方面有著密切關(guān)系，本工程厘定價(jià)格時(shí)首要考慮的因素主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：市場(chǎng)導(dǎo)向原那么采用競(jìng)爭導(dǎo)向和可比樓盤加權(quán)來預(yù)測(cè)工程第一期首層商鋪銷售的均價(jià)。首層定價(jià)選取參照的工程為：天澤·一方街，首層臨街鋪1.9—2.2萬/平米。動(dòng)態(tài)變化原那么價(jià)格制定并非一成不變，而是根據(jù)銷售業(yè)績和銷售進(jìn)度的需要不斷調(diào)整的過程，特別是開盤時(shí)的價(jià)格制定，要根據(jù)市場(chǎng)的接受程度、工程的炒作效果和吸籌的具體情況而定。4、定價(jià)指導(dǎo)原那么：目前，區(qū)域商業(yè)首層租金一般在40-80元/平方米·月之間。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)新的大型商業(yè)中心的建成和投入使用，將會(huì)極大地帶動(dòng)區(qū)域周邊商業(yè)物業(yè)及其自身的升值。一般情況下，市場(chǎng)開業(yè)并良好運(yùn)營3—5年后，商鋪?zhàn)饨鹉馨?%-10%的速度增長。鑒于本工程良好的未來預(yù)期，并且為了便于向投資者計(jì)算投資收益，現(xiàn)在我們擬最保守地把工程首層商鋪?zhàn)饨鸢?0元/平方米·月計(jì)算:開盤時(shí)租金為40元/m2

，3年后的租金價(jià)格為

50*1.1*1.2*1.3=70元/m2

把年收益率設(shè)定為8%

商鋪的投資回收年限為12.5年(不考慮稅收和租金遞增的因素)本工程首層商鋪開盤均價(jià)為:70X12X12.5=10500元/m25、定價(jià)方法：收益復(fù)原法為了保證整個(gè)營銷過程中有足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，保證整過程的營銷氣氛，這就要求工程在銷售過程中有適當(dāng)?shù)匿N控策略，針對(duì)本工程制定了三大銷控原那么：四、整體銷控策略：原那么三：保存足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，分批推出。在公開出售前預(yù)留充分的優(yōu)質(zhì)鋪位，公開出售后分批推出，確保每次活動(dòng)均有優(yōu)質(zhì)鋪位放出時(shí)分批放出，每次放號(hào)均會(huì)制造一輪搶鋪高潮。原那么二：開展商以大戶名義按區(qū)購置，制造熱銷氣氛。在營銷過程中，鼓勵(lì)大戶購置，拒絕散戶、小戶將是工程營銷的一個(gè)重要手段，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候釋放大戶購置意向，配合開展商大面積預(yù)留，制造大戶搶鋪的熱銷氣氛。原那么一：按“金角銀邊〞原那么，預(yù)留幾套鋪王，采用特殊的銷售方式銷售，如拍賣。其中預(yù)留鋪位要保證二套或四套相連，以便“多鋪一店〞的鋪位給一個(gè)投資客購置。四、分階段營銷推廣執(zhí)行10月11月12月（一）客戶滲透階段（二）客戶轉(zhuǎn)換階段（三）活動(dòng)消化客戶階段1月2月客戶深度拓展活動(dòng)春節(jié)前小型活動(dòng)正式開盤營銷中心及現(xiàn)場(chǎng)包裝備注：春節(jié)前，專門針對(duì)誠意客戶舉行小范圍的活動(dòng)，以特殊優(yōu)惠為主，滿足客戶的價(jià)格期望，從而促成一批還在觀望的客戶。之后，通過一些大型活動(dòng)對(duì)高端客戶進(jìn)行深度挖掘，儲(chǔ)藏新客源。一、階段營銷推廣目標(biāo)：

在啟開工程推廣工作情況下，開始積累高意向度客戶群體，完成階段積累客戶。

炒熱古田片區(qū)的商業(yè)價(jià)值，提高人們對(duì)片區(qū)商機(jī)的認(rèn)知，為投資、經(jīng)營客打好心理根底。

二、階段工作重點(diǎn)：

1、營銷中心包裝完成，正式對(duì)外開放。

2、銷售物料、道具及配套完善，銷售人員完成培訓(xùn)。

3、商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行整體氣氛包裝，營造良好商業(yè)氣氛。

4、報(bào)紙、LED等廣告的設(shè)計(jì)和發(fā)布。2021年10月—11月第一階段、積客期發(fā)布時(shí)間媒體形式主題內(nèi)容10月29日周四楚天都市報(bào)半版數(shù)古田金鋪，還看“漢正一街”——硚口黃金地段，50-200平米臨街旺鋪，火爆熱銷中……10月30日周五夾報(bào)(晚報(bào))2萬份CBD金邊區(qū)位，30萬消費(fèi)人潮，臨街旺鋪，一鋪賺翻天！短信5萬條CBD金邊區(qū)位，雙主街商鋪群——天勤·漢正一街，60220平米臨街商鋪火熱銷售中，好禮不斷，“金”喜不斷。財(cái)富熱線:8385688811月1日周日中百LED屏一個(gè)月數(shù)古田金鋪，還看“漢正一街”——100%成熟社區(qū)+100%燙手商機(jī)+100%火爆人氣，萬事俱備，只欠東風(fēng)11月5日周四武漢晚報(bào)半版誰將穿走金靴子？——11月28日，天勤·漢正一街隆重開盤，多重好禮，“金”喜不斷！11月6日周五夾報(bào)(楚天)2萬份有錢，誰來賺？——100%成熟社區(qū)+100%燙手商機(jī)+100%火爆人氣，萬事俱備，只欠東風(fēng)短信5萬條CBD金邊區(qū)位，臨街旺鋪——天勤·漢正一街，11月8日震撼開盤，好禮不斷，“金”喜不斷。財(cái)富熱線:8385688811月12日周四楚天都市報(bào)半版尋鋪千百度，緣來“漢正一街”11月13日周五夾報(bào)(晚報(bào))2萬份臨街·臨人潮·“錢”景輝煌！——100%成熟社區(qū)+100%燙手商機(jī)+100%火爆人氣，萬事俱備，只欠東風(fēng)短信5萬條生活街區(qū)，財(cái)富大道——天勤·漢正一街,臨街旺鋪熱銷全城，臨街臨人潮，當(dāng)然有“金”無險(xiǎn)。搶購熱線：83856888三、階段媒介推廣方案一、階段目標(biāo)：開盤前階段積累一定數(shù)量的客戶；實(shí)現(xiàn)30﹪商業(yè)客戶認(rèn)籌；完成商鋪銷售目標(biāo)。對(duì)商鋪的賣點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)解析，同時(shí)，利用各種優(yōu)惠政策吸引客戶購置。二、階段工作重點(diǎn)：1、商鋪認(rèn)籌，完成價(jià)格方案2、商業(yè)解籌/開盤3、開盤商鋪拍賣會(huì)4、商鋪合同、交房標(biāo)準(zhǔn)、其他法律法規(guī)文件準(zhǔn)備完畢5、活動(dòng)告知短信及相關(guān)物料的設(shè)計(jì)制作2021年11月—12月第二階段認(rèn)籌-開盤期發(fā)布時(shí)間媒體形式主題內(nèi)容11月19日周四武漢晚報(bào)半版存款萬千，不如旺鋪一間11月20日周五夾報(bào)(楚天)2萬份有錢，誰來賺？——100%成熟社區(qū)+100%燙手商機(jī)+100%火爆人氣，萬事俱備，只欠東風(fēng)！短信5萬條有錢，謝來賺?天勤·漢正一街，11月28日盛大開盤，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)現(xiàn)鋪，即買即賺！更多“金”喜，等你來拿。搶購熱線：8385688811月26日周四楚天都市報(bào)半版金鋪、銀鋪、不如臨街商鋪11月27日周五夾報(bào)(晚報(bào))半版有錢，誰來賺？——100%成熟社區(qū)+100%燙手商機(jī)+100%火爆人氣，萬事俱備，只欠東風(fēng)！短信5萬條古田流金地，天勤·漢正一街，11月28日盛大開盤，臨街旺鋪等你來拿。好禮不斷，“金”喜不斷！搶購熱線：8385688812月1日周二中百LED屏一個(gè)月千金易得，旺鋪難求——天勤·漢正一街臨街旺鋪熱銷全城，賣完就絕版！12月3日周四武漢晚報(bào)半版30萬人潮，財(cái)源滾滾來！12月4日周五夾報(bào)(楚天)2萬份千金易得，旺鋪難求——天勤·漢正一街臨街旺鋪熱銷全城，賣完就絕版！短信5萬條生活街區(qū)，財(cái)富大道——天勤·漢正一街臨街旺鋪熱銷全城，CBD金邊區(qū)們，30萬人潮固定消費(fèi)，投資經(jīng)營有“金”無險(xiǎn)。搶購熱線：8385688812月10日周四楚天都市報(bào)半版條條財(cái)路通古田，鋪鋪臨街財(cái)源廣12月11日周五夾報(bào)(晚報(bào))2萬份千金易得，旺鋪難求——天勤·漢正一街臨街