利用公式法簡便計算房地產(chǎn)業(yè)應納城鎮(zhèn)土地使用稅-高頓財務培訓

城鎮(zhèn)土地使用稅是對土地使用權的單位和個人，以其實際占用的土地單位面積為計稅依據(jù)而征收的一種稅。現(xiàn)行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》是國務院于1988年9月27日發(fā)布，并于當年11月1日起施行的。2006年12月31日國務院發(fā)布了《關于修改(中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例)的決定》，對1988年制定的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的部分內(nèi)容作了修改，并重新公布。對于一般企業(yè)應納城鎮(zhèn)土地使用稅的計算方法較為簡單：應納稅額=計稅土地面積(平方米)×適用稅率。但房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)相比，在計算應納土地使用稅時，具有其復雜的特殊性。目前，房地產(chǎn)業(yè)在計算應納稅額時，首先需先算出已開發(fā)土地與待開發(fā)土地面積比值，再乘以總占地面積扣除已開發(fā)占地，然后再按照稅率才能準確地計算出當期(季)應繳納多少土地使用稅，計算步驟十分繁瑣。筆者根據(jù)近幾年的實際操作經(jīng)驗認為，若利用公式法計算，比較簡便易行。下面分步加以說明：一、公式的推導為計算推導方便，我們設：M代表宗地面積;N代表累計已出售房屋面積;G代表樓盤規(guī)劃總面積;S1代表征收率;(目前縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)規(guī)定稅率縣區(qū)為每平方年6.00元，則季1.5元/平方米，月0.50元/平方米)S代表當期(季)應納土地使用稅款。根據(jù)計算應納土地使用稅的幾個步驟可綜合列出下式：1.原式(1)為：S(元)=(M-M×N/G)×S1解析原式(1)，原式(1)表明：N/G是已開發(fā)出售房屋面積與總規(guī)劃房屋面積的比值。M×N/G是應扣除已開發(fā)房屋分攤的占用土地面積。M—M×N/G是總占地面積減去已出售房屋分攤的占地面積后的應稅土地面積。然后再×S1(稅率)即為當期(季)應納土地使用稅額。2.化簡式(2)為：S(元)=M(1-N/G)S1解析式(2)，化簡式(2)表明是對原式(1)提取公因式M的化簡式。二、公式的引用例：開封H置業(yè)有限公司某商住小區(qū)占地86700㎡，該樓盤總規(guī)劃建筑面積120000㎡，一期開發(fā)房屋130套，面積15400㎡，樓盤于2012年11月開盤出售，并在同年12月份開具正式稅票售出，利用簡化式(2)計算該公司2013年第一季度應納多少土地使用稅(為計算方便N/G比值取4位小數(shù))1.計算根據(jù)例題給出條件已知：M=86700㎡;N=15400㎡，G=120000㎡，S1=1.5元(6元/4個季度)。解：將上述已知因數(shù)直接代入簡化式(2)S(元)=86700×(1-15400/120000)×1.5=113364.59(元)二期開盤后計算也很簡單，只要注意將N加計上一期的15400㎡面積即可，不論開發(fā)幾期，N均為累計面積。2.驗算(按常規(guī)方法)解：A：先求出比值0.1283(15400/120000);B：再求出售出房屋分攤占地11123.61㎡(86700×0.1283)C：再把已分攤占地從總面積中扣除，算出應稅面積75576.39㎡(86700—11123.61)D：再乘以稅率等于113364.59元(75576.39×1.5)。通過以上驗算，利用簡便式計算的結果與常規(guī)方法結果完全相同。3.公式的速算若簡化式(2)在計算時計算器每步不清零連算，方法更為簡便。具體操作為：15400/120000=0.128333……(利用計算器退位鍵退至)0.1283—1×86700=—75576.39×6/4(月除以12)=—113364.59(元)為什么計算器不清零連算得出的結果為負數(shù)，這是因為本來應為1—0.1283，在計算時是倒減，結果肯定為負數(shù)，只要把負值當正值讀，其結果無誤，很顯然連算的計算效率大大提高。切記：第一次出現(xiàn)的負數(shù)(75576.39)是應稅土地面積。第二次出現(xiàn)的負數(shù)(113364.59)是應納稅額。并且此結果可直接填列到納