深圳市房地產(chǎn)條例

深圳市房地產(chǎn)條例（草案初稿）第一章總則第二章房地產(chǎn)行業(yè)管理第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀第四節(jié)房地產(chǎn)估價第五節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)組織第三章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)商品房預售第四章房地產(chǎn)抵押第五章房地產(chǎn)登記第一節(jié)一般規(guī)定第二節(jié)初始登記第三節(jié)轉(zhuǎn)移登記第四節(jié)變更登記第五節(jié)抵押登記第六節(jié)預售房地產(chǎn)預告登記第七節(jié)限制房地產(chǎn)權利登記第八節(jié)其他登記第九節(jié)注銷登記及撤銷核準登記第六章附則深圳市房地產(chǎn)條例第一章總則(立法宗旨和立法依據(jù))為了加強房地產(chǎn)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權利，根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合深圳市（以下簡稱本市）實際情況，制定本條例。(本條例適用范圍)在本市實施房地產(chǎn)管理，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易、登記及其它相關活動，適用本條例。本條例所稱房地產(chǎn)，是指土地及依附于土地的建筑物、附著物。本條例房地產(chǎn)權利，是指土地所有權、使用權以及依附于土地的建筑物、附著物所有權及由上述權利產(chǎn)生的他項權利。本條例所稱房地產(chǎn)權利人，是指依法享有房地產(chǎn)權利的自然人、法人和其他組織。（房地產(chǎn)行為原則）從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易、登記及其它相關活動，應當遵循合法、公平、公正、公開、誠實信用的原則。(房地產(chǎn)登記)房地產(chǎn)實行依法登記制度，經(jīng)登記的房地產(chǎn)權利受法律保護。房地產(chǎn)權利的設立、變更、轉(zhuǎn)移與終止，應當按照本條例的規(guī)定進行登記。房地產(chǎn)權利證書是房地產(chǎn)權利的憑證。(房地合一)建筑物、附著物的所有權主體應當和該建筑物、附著物占用范圍內(nèi)的土地使用權權利主體一致。（房地產(chǎn)管理的體制）市人民政府房地產(chǎn)行政管理部門是房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門，依照相關法律法規(guī)和本條例對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易、登記及其他相關活動進行指導、檢查、監(jiān)督和管理。主管部門可以設立派出機構。派出機構依照主管部門授權履行職責。（行業(yè)誠信）主管部門應當建立完善房地產(chǎn)行業(yè)誠信檔案和誠信公示制度。（房地產(chǎn)信息系統(tǒng)）主管部門應當建立完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，公示相關市場信息，加強行業(yè)管理。第二章房地產(chǎn)行業(yè)管理第一節(jié)一般規(guī)定（權益保障）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀、估價機構及其從業(yè)人員的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得非法干預其業(yè)務活動和結果。（年度評價）主管部門應當每年度對在本市開展業(yè)務的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)（土地）估價師的經(jīng)營業(yè)績、信用狀況等進行綜合評價。綜合評價的結果應當向社會公布。（市場檢查）主管部門在履行檢查和監(jiān)管職責時，有權采取下列措施：（一）進入被檢查企業(yè)，查閱或復制業(yè)務相關材料；（二）要求被檢查企業(yè)或人員提供資質(zhì)證書、資格證書、項目手冊、業(yè)務相關資料及有關質(zhì)量管理、檔案管理、財務管理的文件和資料；（三）糾正企業(yè)或人員的違法違規(guī)行為。（誠信檔案）主管部門應當將在日常檢查和監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀、估價機構及其從業(yè)人員的違法違規(guī)行為、不良訴訟及經(jīng)查證屬實的被投訴舉報記錄、行政處罰及刑事處罰等情況，作為不良信用記錄記入其誠信檔案。誠信檔案應當公示，任何單位和個人有權查閱。（誠信計分）房地產(chǎn)行業(yè)誠信管理實行誠信計分制度。主管部門應當建立完善房地產(chǎn)行業(yè)誠信評價指標體系，制定誠信計分標準和規(guī)則，并視誠信狀況分層次實施管理。對于誠信計分結果達到或超過失信警示線的企業(yè)和個人，主管部門應當將其列為重點監(jiān)督和檢查對象，加強日常監(jiān)管，對其相關業(yè)務活動及有關行政許可、備案等事項的辦理進行嚴格管理和審查，并可視情況予以警告、通報批評、媒體曝光、限制從事部分業(yè)務、責令停業(yè)整改等處理。對于失信情節(jié)嚴重的企業(yè)和個人，主管部門應當將其納入嚴重失信名單并向社會公布，同時應當在組織地塊出讓、資質(zhì)或資格年檢、備案、年度評價時，對其重點監(jiān)督并加大審查力度，直至取消其土地受讓資格、限制商品房開發(fā)項目預售或禁止從事有關業(yè)務。市政府可以根據(jù)本條例制定房地產(chǎn)行業(yè)誠信公示的具體辦法。（責任承擔）因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀、估價機構從業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中的故意或過失，給相關當事人造成損失的，由其所在的企業(yè)或機構承擔賠償責任。該企業(yè)或機構履行賠償責任后，可以依法向有關人員追償。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)（開發(fā)企業(yè)備案義務）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應當持下列證明材料向主管部門備案：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）資質(zhì)證書；（三）企業(yè)法定代表人的身份證明；（四）主要管理、技術人員的職稱證書和聘用合同。（備案登記和數(shù)字認證）主管部門應當在收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案申請后二十日內(nèi)，為其辦理備案登記手續(xù)和房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)字認證手續(xù)。（開發(fā)企業(yè)備案變更）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、地址、法定代表人、注冊資本等主要登記事項發(fā)生變更的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后十五日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。（項目手冊的內(nèi)容）房地產(chǎn)開發(fā)建設實行項目手冊制度。項目手冊主要記載下列事項：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況。包括企業(yè)名稱、地址、法定代表人姓名、企業(yè)資質(zhì)證書編號等內(nèi)容；（二）開發(fā)項目的基本情況。包括開發(fā)項目的項目負責人姓名、項目規(guī)劃、建設用地的取得、拆遷情況、設計審批等內(nèi)容；(三)開發(fā)項目的施工建設情況。包括項目建設進度計劃、實際建設投資完成情況、開工情況、委托監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、參與施工的各個單位情況及工程款支付情況等內(nèi)容；(四)開發(fā)項目的竣工情況。包括竣工驗收、拆遷情況、交付使用情況、商品房質(zhì)量保證書和住宅使用說明書發(fā)放情況及委托物業(yè)管理等內(nèi)容；(五)開發(fā)項目的經(jīng)營情況。包括項目的轉(zhuǎn)讓情況、項目聯(lián)建情況、商品房預售、商品房實際銷售、商品房出租、房屋抵押及貸款情況、商品房空置、委托銷售代理等內(nèi)容；(六)開發(fā)項目的審批情況。對項目開發(fā)經(jīng)營過程中管理部門的審批文件進行登記；(七)其它情況。包括初始登記情況、公建配套、基礎設施的建設情況、開發(fā)過程各種投訴及重大問題的處理情況、接受行政處罰的情況及其它需要記載的內(nèi)容。（項目手冊的建立）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在簽訂土地使用權出讓合同或取得劃撥土地使用權批準文件后二十日內(nèi)，通過主管部門房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建立項目手冊，并隨著項目開發(fā)、銷售的進度及時更新相關信息和數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反前款規(guī)定，不建立項目手冊，或者不如實填寫項目手冊的，由主管部門責令改正，并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款。（項目手冊的核驗和公示）主管部門依據(jù)項目手冊對房地產(chǎn)開發(fā)項目實行監(jiān)督管理，并定期對項目手冊進行核驗。項目手冊內(nèi)容應當通過房地產(chǎn)信息系統(tǒng)公示。（開發(fā)建設）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照法律以及土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工期限和建設條件等進行開發(fā)建設。違反前款規(guī)定的，由主管部門按照國家法律規(guī)定及土地使用權出讓合同約定處理。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀（術語釋義）本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等活動中，提供房地產(chǎn)居間、代理等服務的活動。房地產(chǎn)居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人接受委托，向委托人報告訂立交易合同的機會或者提供訂立交易合同的媒介服務并獲取服務報酬。房地產(chǎn)代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人在委托人授予的代理權限內(nèi)，以委托人的名義從事房地產(chǎn)交易相關活動，行為后果直接由委托人承擔。本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀人，是指按照國家規(guī)定考取房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效的人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員是指在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀人及其他輔助人員。本條例所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，是指依法設立、以收取傭金為目的從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的經(jīng)濟組織。（經(jīng)紀機構備案義務）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構在本市開展業(yè)務的，應當持下列證明材料向主管部門備案。（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）企業(yè)法定代表人的身份證明；（三）主要管理、技術人員的職稱證書和聘用合同。（經(jīng)紀人備案義務）房地產(chǎn)經(jīng)紀人在本市執(zhí)業(yè)的，應當持下列證明材料向主管部門備案：（一）執(zhí)業(yè)資格證書、注冊證書；（二）身份證明；（三）與所在企業(yè)簽訂的勞動合同。（備案登記和數(shù)字認證）主管部門應當在收到房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房地產(chǎn)經(jīng)紀人的備案申請后二十日內(nèi)，為其辦理備案登記手續(xù)和房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)字認證手續(xù)。（備案變更）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或分支機構名稱、地址、法定代表人、注冊資本等主要登記事項發(fā)生變更的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后十日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人變更任職企業(yè)的，應當在與新企業(yè)簽訂勞動合同之日起十日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。（業(yè)務承攬）房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要執(zhí)業(yè)的，應當加入房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，并以所在機構的名義接受委托，開展經(jīng)紀活動，收取服務報酬。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的分支機構應當以設立它的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名義接受委托，開展經(jīng)紀活動，收取服務報酬。（房地產(chǎn)經(jīng)紀合同）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受委托開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，應當根據(jù)業(yè)務性質(zhì)與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀合同一般包括下列內(nèi)容：（一）委托人姓名、職業(yè)、住址或者名稱、住所、法定代表人姓名；(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構名稱、住所、法定代表人姓名和執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀人姓名；（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務項目的名稱、內(nèi)容、要求和標的物的具體情況；（四）雙方當事人的權利和義務；（五）經(jīng)紀服務的收費標準和支付時間、支付方式；（六）合同的履行期限和履行方式；（七）違約責任和糾紛解決方式；（八）雙方當事人約定的其他事項。（提醒和說明義務）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其從業(yè)人員在從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務時，應當向服務對象說明以下事項：（一）本機構和本人的備案情況、資格證書及其年度審核情況和信用檔案情況；（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務所涉及的房地產(chǎn)的權屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況；（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀活動可能引發(fā)的風險和后果。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當在經(jīng)營場所的醒目位置提醒當事人有權要求告知前款規(guī)定的事項。（明碼標價）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當在經(jīng)營場所或交繳費用地點的醒目位置公布其收費項目、服務內(nèi)容、計費方法、收費標準等事項。（服務告知）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其從業(yè)人員在經(jīng)紀活動中，應當及時告知委托人服務進度情況，提供真實的訂約信息和與交易有關的資料，不得隱瞞與交易有關的重要事項。（業(yè)務相關信息的取得和保密）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在業(yè)務活動中，有權要求委托人提供開展業(yè)務所必需的資料并對資料加以合理利用，委托人應當對所提供資料的完整性和真實性負責。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其從業(yè)人員應當妥善保管委托人的資料，保守委托人的商業(yè)秘密。非經(jīng)委托人同意，不得利用其所提供的商業(yè)信息從事該委托人所委托的業(yè)務以外的任何經(jīng)營活動。（代理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受委托代理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應當對轉(zhuǎn)讓當事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權的真實性和合法性進行查驗。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或其從業(yè)人員違反前款規(guī)定，未進行查驗或者因查驗過程中故意或重大過失未能查明真實情況，或者明知轉(zhuǎn)讓當事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權的真實性和合法性存在瑕疵而未告知受讓人，使受讓人受到損失的，應與轉(zhuǎn)讓人承擔連帶賠償責任。（業(yè)務禁限）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其從業(yè)人員不得從事行紀服務，不得因同一宗經(jīng)紀業(yè)務所涉及的房地產(chǎn)與交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、交換、租賃關系。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違反前款規(guī)定的，由主管部門沒收違法所得，并處以十萬元以上三十萬元以下的罰款；房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員違反前款規(guī)定的，由主管部門沒收違法所得，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款。給他人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。（代收交易款項禁止）除當事人支付的不超過交易標的總額百分之五的定金外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得代收或監(jiān)管交易當事人支付的其他任何交易款項。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違反前款規(guī)定，擅自代收或監(jiān)管交易款項，或者代收的定金數(shù)額超過規(guī)定的，由主管部門責令退還代收款項，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款，并對直接責任人員處以三萬元以上五萬元以下的罰款。（服務報酬的收?。┓康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構開展業(yè)務，有權按照約定向委托人收取報酬。主管部門可以會同物價部門制定房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的收費標準。（服務報酬的收?。┓舷铝星樾沃坏?，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以要求委托人支付約定的服務報酬：（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構已經(jīng)促成交易合同有效成立，并且經(jīng)紀合同未約定以交易合同實際履行為支付報酬條件的；（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構已經(jīng)促成交易合同有效成立，但因可歸責于委托人的原因而被解除的；（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀合同約定的委托期間屆滿后兩個月內(nèi)，委托人逕與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供的資料內(nèi)的客戶成交的，但通過其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構居間或代理而成交的除外。（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀合同約定為獨家居間或代理，但在委托期間，委托人擅自另行委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的。除前款規(guī)定的情形外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未能促成交易合同成立的，不得收取服務報酬，但可以要求委托人補償其為開展業(yè)務所支出的必要費用。（禁止賺取差價）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其從業(yè)人員不得賺取交易差價。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其從業(yè)人員違反前款規(guī)定，賺取差價的，由主管部門沒收違法所得，并處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，給當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。（經(jīng)紀人簽字）房地產(chǎn)買賣、交換、租賃或代理銷售等通過經(jīng)紀行為達成交易的，下列文件必須由執(zhí)行該業(yè)務的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人簽字，并加蓋其所在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構公章：（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀合同；（二）定金收據(jù)；（三）交易合同。（機構行為禁止）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得有下列行為：（一）以其他企業(yè)名義開展業(yè)務，或者允許其他企業(yè)以本企業(yè)的名義開展業(yè)務；（二）聘用或指派未取得相應資格的人員以房地產(chǎn)經(jīng)紀人名義或其他變相方式從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務；（三）扣押房地產(chǎn)經(jīng)紀人的資格證、注冊證、備案憑證及其他身份證明；（四）進行雙方代理；（五）就法律、法規(guī)、規(guī)章禁止交易的房地產(chǎn)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀；（六）虛構事實或隱瞞真相，對委托人或其他相關當事人進行誤導和欺詐；（七）以不正當手段損害其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或者經(jīng)紀從業(yè)人員的信譽和權益；（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違反前款（一）、（四）、（六）、（七）項的，由主管部門處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違反第一款（二）、（三）項的，由主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構違反第一款（五）項的，由主管部門沒收違法所得，并處以十萬元以上五十萬元以下的罰款，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。（人員行為禁止）房地產(chǎn)經(jīng)紀人不得有下列行為：（一）同時在兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構中執(zhí)業(yè)；（二）以個人名義承攬房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務；（三）以他人名義或允許他人以自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務；（四）不通過所在機構收取服務報酬；（五）索取、收受委托合同以外的報酬或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當利益；（六）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀人違反前款（一）項的，由主管部門對其和其所在的機構分別處以五萬元以上十萬元以下的罰款。房地產(chǎn)經(jīng)紀人違反第一款（二）、（三）、（四）項的，由主管部門處以三萬元以上五萬元以下的罰款。房地產(chǎn)經(jīng)紀人違反第一款（五）項的，由主管部門責令退還不當?shù)美驔]收違法所得，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款。第三節(jié)房地產(chǎn)估價（術語釋義）本條例所稱房地產(chǎn)估價，是指房地產(chǎn)估價機構接受當事人委托，對土地及土地上的建筑物、附著物等各類不動產(chǎn)進行測算，測定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。本條例所稱房地產(chǎn)（土地）估價師，是指按照國家規(guī)定考取房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書或土地估價師資格證書并經(jīng)注冊生效的人員。房地產(chǎn)估價從業(yè)人員是指在房地產(chǎn)估價機構中從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的房地產(chǎn)（土地）估價師及其他輔助人員。本條例所稱房地產(chǎn)估價機構，指依法設立并取得房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)、從事房地產(chǎn)估價服務的經(jīng)濟組織。（估價機構備案義務）房地產(chǎn)估價機構及其分支機構在本市開展業(yè)務的，應當持下列證明材料向主管部門備案。（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）資質(zhì)證書；（二）企業(yè)法定代表人或執(zhí)行合伙人的身份證明；（三）主要管理、技術人員的職稱證書和聘用合同。（估價師備案義務）房地產(chǎn)（土地）估價師在本市執(zhí)業(yè)的，應當持下列證明材料向主管部門備案：（一）執(zhí)業(yè)資格證書、注冊證書；（二）身份證明；（三）與所在企業(yè)簽訂的勞動合同。（備案登記和數(shù)字認證）主管部門應當在收到房地產(chǎn)估價機構或房地產(chǎn)（土地）估價師的備案申請后二十日內(nèi)，為其辦理備案登記手續(xù)和房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)字認證手續(xù)。（備案變更）房地產(chǎn)估價機構或分支機構名稱、地址、法定代表人或執(zhí)行合伙人、注冊資本或出資額等主要登記事項發(fā)生變更的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后十日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。房地產(chǎn)（土地）估價師變更任職企業(yè)的，應當在與新企業(yè)簽訂勞動合同之日起十日內(nèi)，向主管部門辦理備案變更手續(xù)。（業(yè)務承攬）房地產(chǎn)（土地）估價師需要執(zhí)業(yè)的，應當加入房地產(chǎn)估價機構，并以所在機構的名義接受委托，開展估價活動，收取服務報酬。房地產(chǎn)估價機構的分支機構應當以設立它的房地產(chǎn)估價機構的名義接受委托，開展經(jīng)紀活動，收取服務報酬。（明碼標價）房地產(chǎn)估價機構應當在經(jīng)營場所或交繳費用地點的醒目位置公布其收費項目、服務內(nèi)容、計費方法、收費標準等事項。（委托合同）房地產(chǎn)估價機構接受委托開展房地產(chǎn)估價業(yè)務，應當與委托人簽訂書面委托合同。房地產(chǎn)估價委托合同一般包括下列內(nèi)容：（一）委托人姓名、職業(yè)、住址或者名稱、住所、法定代表人姓名；（二）房地產(chǎn)估價機構名稱、住所、法定代表人姓名和執(zhí)行房地產(chǎn)（土地）估價師姓名；（三）房地產(chǎn)估價服務項目的對象、目的、要求、時間和估價對象的名稱、地點、面積、坐落、建筑結構、用途、使用情況等；（四）房地產(chǎn)估價報告的交付時間和方式；（五）估價服務的收費標準和支付時間、支付方式；（六）委托人的協(xié)助義務；（七）信息風險和雙方責任；（八）違約責任和糾紛解決方式；（九）雙方當事人約定的其他事項。（估價師簽名和回避）房地產(chǎn)估價機構與委托人簽訂委托合同，應當附有執(zhí)行該項估價業(yè)務的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價師的簽名。執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價師與估價業(yè)務的委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。（估價業(yè)務的執(zhí)行）房地產(chǎn)估價機構接受委托開展房地產(chǎn)估價業(yè)務的，同一宗房地產(chǎn)估價業(yè)務應當委派兩名以上執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價師負責。受委派的估價人員應當對估價對象房地產(chǎn)進行實地查勘，做好實地查勘記錄，委托人應當協(xié)助。（估價原則和方法）房地產(chǎn)估價機構應當根據(jù)估價目的，遵循估價技術標準和規(guī)則，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)價格或者價值進行估算和判定。（估價報告的形式和內(nèi)容）房地產(chǎn)估價機構完成估價業(yè)務后，應當向委托人出具書面估價報告。估價報告應當載明下列內(nèi)容：（一）評估標的物名稱、地點、面積、坐落、建筑結構、用途、裝修、環(huán)境、質(zhì)量、使用等情況；（二）估價依據(jù)和方法；（三）估價日期和估價基準日；（四）估價因素分析和估價勘測數(shù)據(jù)；（五）估價結果；（六）必要的附件，包括估價過程中作為估價依據(jù)的有關圖紙照片、背景材料、原始數(shù)據(jù)及市場資料等；（七）估價業(yè)務執(zhí)行人對估價報告真實性、客觀性及其他相關事項的聲明；（八）其他需要說明的問題。（估價報告簽字）房地產(chǎn)估價報告應當由負責該項估價業(yè)務的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價師簽字，并加蓋其所在房地產(chǎn)估價機構公章。在估價報告上簽字的房地產(chǎn)（土地）估價師應當對估價報告的真實性和合法性負責。（服務報酬的收?。┓康禺a(chǎn)估價機構開展業(yè)務，有權按照約定向委托人收取報酬。主管部門可以會同物價部門制定房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的收費標準。（估價報告?zhèn)浒福┓康禺a(chǎn)估價機構應當在出具的估價報告簽字蓋章后二十日內(nèi)，填寫估價報告摘要，報主管部門備案。房地產(chǎn)估價機構違反前款規(guī)定，無故不按時報請備案的，由主管部門責令改正；拒不改正的，處以五千元以下的罰款。（估價報告復核）房地產(chǎn)估價機構應當建立估價報告內(nèi)部審核、復核制度。委托人及其他利害關系人對估價報告有異議的，可在收到估價報告后十五日內(nèi)，向出具估價報告的估價機構要求復核，估價機構應當在收到復核要求后五日內(nèi)作出答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，應當作出書面通知并說明原因。委托人及其他利害關系人對復核結果仍有異議的，可向房地產(chǎn)（土地）估價行業(yè)組織申請組織專家技術鑒定。行業(yè)組織應當組織專家進行鑒定，鑒定結論認為估價報告不符合估價規(guī)范的，應當提出意見，并書面通知原估價機構另行組織人員進行估價。委托人也可以另行委托估價機構進行估價。（機構行為禁止）房地產(chǎn)估價機構不得有下列行為：（一）以其他企業(yè)名義開展業(yè)務，或者允許其他企業(yè)以本企業(yè)的名義開展業(yè)務；（二）聘用或指派未取得相應資格的人員以房地產(chǎn)（土地）估價師名義或其他變相方式從事房地產(chǎn)估價業(yè)務；（三）扣押房地產(chǎn)估價師的資格證、注冊證、備案憑證及其他身份證明；（四）與一方當事人串通，損害他人的合法權益；（五）虛構事實或隱瞞真相，對委托人或其他相關當事人進行誤導和欺詐；（六）以不正當手段損害其他房地產(chǎn)估價機構或者估價從業(yè)人員的信譽和權益；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。房地產(chǎn)估價機構違反前款（一）、（四）、（五）、（六）項的，由主管部門處以十萬元以上三十萬元以下的罰款，給當事人造成損失的，由房地產(chǎn)估價機構依法承擔賠償責任。房地產(chǎn)估價機構違反第一款（二）、（三）項的，由主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。（人員行為禁止）房地產(chǎn)估價人員不得有下列行為：（一）同時在兩個或兩個以上房地產(chǎn)估價機構中執(zhí)業(yè)；（二）以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務；（三）以他人名義或允許他人以自己名義從事房地產(chǎn)估價服務；（四）不通過所在機構收取服務報酬；（五）故意出具虛假或不實的估價報告；（六）與一方當事人串通，損害他人的合法權益；（七）索取、收受委托合同以外的報酬或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當利益；（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。房地產(chǎn)估價人員違反前款（一）項的，由主管部門對其和其所在的機構分別處以五萬元以上十萬元以下的罰款。房地產(chǎn)估價人員違反第一款（二）、（三）、（四）項的，由主管部門處以三萬元以上五萬元以下的罰款。房地產(chǎn)估價人員違反第一款（五）、（六）、（七）項的，由主管部門責令退還不當?shù)美驔]收違法所得，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款，給當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。第五節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)組織（行業(yè)組織的性質(zhì)）房地產(chǎn)行業(yè)組織是依法登記成立的房地產(chǎn)行業(yè)的自律性社團法人，其組織形式及會員的權利義務由章程規(guī)定。主管部門依法對房地產(chǎn)行業(yè)組織進行指導和監(jiān)督。（行業(yè)組織的加入）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀、估價機構應當加入相應的房地產(chǎn)行業(yè)組織，成為團體會員。執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人、執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)（土地）估價師應當加入相應的房地產(chǎn)行業(yè)組織，成為個人會員。（行業(yè)組織的職能）房地產(chǎn)行業(yè)組織可以行使下列職能：（一）制定并組織實施本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機制和會員信用記錄；（二）對違反行業(yè)協(xié)會章程或者行規(guī)行約、行業(yè)整體利益的會員，采取相應的行業(yè)自律措施；（三）拓展市場，發(fā)布市場信息，推薦行業(yè)產(chǎn)品或者服務，開展行業(yè)培訓，提供咨詢服務；（四）宣傳房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章及相關政策；（五）向政府有關部門反映涉及行業(yè)利益的事項，提出經(jīng)濟政策和立法等方面的意見和建議，維護本行業(yè)的利益及會員的合法權益；（六）協(xié)調(diào)會員與政府之間、會員之間、會員與非會員之間、會員與消費者之間涉及經(jīng)營活動的爭議，以及本行業(yè)協(xié)會與其他行業(yè)協(xié)會或者經(jīng)濟組織的相關事宜；（七）組織本行業(yè)的業(yè)務交流；（八）配合主管部門的行業(yè)管理工作，定期對行業(yè)行為進行評價并公布；（九）法律、法規(guī)授權或者政府部門委托以及章程規(guī)定的其他職能。（行業(yè)組織的行為禁止）房地產(chǎn)行業(yè)組織不得有下列行為：（一）通過制定行業(yè)規(guī)則或者其他方式壟斷市場，妨礙公平競爭，損害消費者、非會員單位的合法權益或者社會公共利益；（二）限制會員開展正當?shù)慕?jīng)營活動或者參與其他社會活動；（三）在會員之間實施歧視性待遇，或限制其他會員在行業(yè)組織中發(fā)揮作用；（四）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。第三章房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓第一節(jié)一般規(guī)定(房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權利人通過合法方式將房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移給他人的行為。（轉(zhuǎn)讓形式）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括下列方式：（一）買賣；（二）贈與；（三）繼承；（四）交換；（五）以房地產(chǎn)作價出資入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）因法人或者其他組織合并、分立，使房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（七）以房地產(chǎn)清償債務的；（八）其他轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權屬的方式。(不屬于轉(zhuǎn)讓的形式)下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：（一）共同共有轉(zhuǎn)為按份共有的；（二）可分割的房屋，按份共有人之間按份額進行的實物分割；（三）對國家機關、由財政全額撥款的事業(yè)單位及其下屬機構之間的房地產(chǎn)進行的行政調(diào)撥；（四）其他不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權屬的方式。(不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn))有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（一）未依法取得房地產(chǎn)權證書的；（二）共同共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（三）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（四）依法做出收回、沒收、征收土地使用權決定的；（五）寺廟、道觀、教堂等歸宗教團體所有的用于宗教目的的房地產(chǎn)；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（附條件轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)）下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當經(jīng)主管部門批準：（一）以行政劃撥方式取得國有土地使用權的；（二）取得土地使用權時減免地價的；（三）土地使用權出讓合同約定為自用性質(zhì)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。前款房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓按規(guī)定需補交地價的，應當補交。違反本條前兩款規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓行為無效，由主管部門對轉(zhuǎn)讓人處以房地參轉(zhuǎn)讓價款百分之十的罰款。（土地出讓合同權利義務轉(zhuǎn)移）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同規(guī)定的權利和義務同時轉(zhuǎn)移；轉(zhuǎn)讓人應當將土地使用權出讓合同書或者其復印件提供給受讓人。（轉(zhuǎn)讓專有權不得與共有權相分離）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)權利人對建筑物共有部分的共有和共同管理的權利視為一并轉(zhuǎn)讓。按照建筑設計在結構和功能上為獨立成套的房地產(chǎn)，不得分割轉(zhuǎn)讓。（優(yōu)先權）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，在同等情況下，下列當事人依照先后順序行使優(yōu)先購買權：（一）房地產(chǎn)共有人；（二）房地產(chǎn)承租人。轉(zhuǎn)讓人應當將轉(zhuǎn)讓的條件書面通知上列優(yōu)先權人。優(yōu)先購買權人在轉(zhuǎn)讓人書面通知送達后十日內(nèi)不主張權利的，視為放棄優(yōu)先權。（房地產(chǎn)廣告）房地產(chǎn)廣告應當真實、合法、準確。房地產(chǎn)的銷售廣告和宣傳資料中，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目所作的說明和允諾內(nèi)容具體確定，并對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的訂立以及價格的確定有重大影響的，應視為雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中的組成部分。(告知義務)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當及時、如實向受讓人告知涉及該房地產(chǎn)的抵押、租賃關系以及其他的可能影響受讓人權益的相關情況。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定的告知義務而造成受讓人損失的，依法承擔相應的民事法律責任。(合同形式)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應當采用書面形式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由主管部門制定，當事人應當參照示范文本訂立合同。(合同內(nèi)容)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的一般內(nèi)容：（一）當事人的姓名或者名稱、住所；（二）房地產(chǎn)權利證書編號；（三）房地產(chǎn)宗地編號、位置、面積、界點坐標；（四）土地所有權性質(zhì)、土地使用權取得方式和使用期限；（五）房地產(chǎn)的規(guī)劃用途；（六）房地產(chǎn)的平面布局、結構、建筑質(zhì)量、裝修、設備等房屋基本狀況；（七）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、付款方式和付款期限；（八）房地產(chǎn)交付條件及時間；（九）房地產(chǎn)共有（用）設施、共有（用）部位的權益分享；（十）共有人的權利義務；（十一）違約責任；（十二）爭議的解決方式；（十三）合同生效的條件或時間；（十四）當事人約定的其他事項。房地產(chǎn)的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備房地產(chǎn)買賣合同的主要內(nèi)容的，應視為房地產(chǎn)買賣合同。(合同的生效)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自簽訂之日起成立并生效，但下列情況除外：（一）轉(zhuǎn)讓合同附生效條件的，自條件成就時生效；（二）轉(zhuǎn)讓合同附生效期限的，自期限屆至時生效；（公證）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)公證的，公證機構應對行為的合法性、真實性承擔法律責任。(所有權轉(zhuǎn)移)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人應當按照本條例第七章的規(guī)定申請辦理房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移登記。房地產(chǎn)登記機關核準轉(zhuǎn)移登記的日期，為房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移的日期。(風險責任)房地產(chǎn)毀損、滅失的風險，在房地產(chǎn)交付前由轉(zhuǎn)讓人承擔，在房地產(chǎn)交付后由受讓人承擔；法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。（租賃合同的繼續(xù)履行）已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，租賃合同應當繼續(xù)履行，當事人另有約定的除外。（交付時間）對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移占有，視為房地產(chǎn)的交付，但當事人另有約定的除外。預售房地產(chǎn)的，在房地產(chǎn)竣工驗收合格之后方可交付。在房地產(chǎn)竣工驗收合格之前交付的，受讓人有權拒絕接受交付?，F(xiàn)售房地產(chǎn)的，交付時間由當事人約定。（交付責任）轉(zhuǎn)讓人應當按合同約定交付房地產(chǎn)。因轉(zhuǎn)讓人的事由，不能按約定的時間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應當承擔違約責任。（接收責任）受讓人應當按合同約定接收房地產(chǎn)。受讓人無正當理由，不按約定的時間接收房地產(chǎn)的，視為交付，由此造成的損失，由受讓人承擔。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因延期接收的，受讓人應當及時以書面形式通知轉(zhuǎn)讓人。(質(zhì)量保修責任)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在房地產(chǎn)交付使用時，向受讓人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書。保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因維修致使房地產(chǎn)的使用受到影響，造成受讓人損失的，應當承擔賠償責任。在保修期內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當繼續(xù)承擔保修責任。（房地產(chǎn)質(zhì)量瑕疵的救濟）在保修期內(nèi)，房屋主體結構質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常使用，買受人可以解除合同；房地產(chǎn)所有權已發(fā)生轉(zhuǎn)移的，受讓人有權要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回購，給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔相應的責任；當事人另有約定的從其約定。（逾期給付責任）因受讓人事由不按約定期限給付價款的，受讓人應當按照合同約定承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因延期給付價款的，受讓人應當及時以書面形式通知轉(zhuǎn)讓人。（交付責任）因轉(zhuǎn)讓人的過錯，不能按約定的時間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應當支付違約金。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中對違約金數(shù)額有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導租金．造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外，還應當負賠償責任。轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權解除合同，但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外。（土地收益的先行扣繳）企業(yè)破產(chǎn)、清算過程中需處分房地產(chǎn)的，應先行扣繳欠繳和應繳的地價款、土地使用費等土地收益。（已銷售房地產(chǎn)的限制）房地產(chǎn)共有部分需要變更設計的，應當經(jīng)建筑面積占建筑總面積五分之四以上的業(yè)主且占總人數(shù)五分之四以上的業(yè)主書面同意，并應征得受變更設計直接影響的相關權利人的書面同意。變更設計不得改變區(qū)分所有建筑物共有部分的權屬，但經(jīng)全體建筑物區(qū)分所有權人書面同意改變權屬的除外。前款書面同意應當公證，公證文書應在變更設計申請之日前六個月內(nèi)作出。(價格申報制度)房地產(chǎn)買賣實行成交價格申報。房地產(chǎn)權利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向主管部門如實申報成交價，買賣合同價格視為雙方申報價格，不得瞞報或者作不實的申報。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格由雙方當事人協(xié)商議定，但政策性住房的價格應當由主管部門核定。(交易信息披露制度)主管部門應當會同有關部門定期公布本市房地產(chǎn)交易指導信息。第二節(jié)商品房預售（房地產(chǎn)預售）商品房預售應當取得商品房預售許可證，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證進行認購、認籌等銷售行為。預售許可證載明的日期為準予預售的起始日期。違反本條第一款規(guī)定預售商品房的，主管部門應責令停止預售行為，對轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價款總額百分之十的罰款。（房地產(chǎn)預售的條件）房地產(chǎn)預售，應向主管部門提出申請，并具備下列條件：（一）預售人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書（二）取得房地產(chǎn)權證書；（三）取得建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；（四）宗地內(nèi)七層以下（含七層）的建筑物，主體工程全部封頂；七層以上的建筑物，主體工程須完成三分之二以上的層數(shù)。市政府另有規(guī)定或土地使用權出讓合同另有約定的除外；（五）預售人已與金融機構簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議。主管部門應自受理預售申請之日起二十個工作日內(nèi)予以審核，重大復雜的經(jīng)主管部門負責人批準可延長十個工作日。符合本條第一款條件的，核發(fā)商品房預售許可證；不符合前款條件的，予以書面駁回。（公開展示文件）預售商品房的，商品房預售人應當在銷售現(xiàn)場公開展示下列文件，并對其真實性負責：（一）土地使用權出讓合同及全部補充協(xié)議；（二）建設工程規(guī)劃許可證及建設工程施工許可證；（三）商品房預售許可證；（四）商品房預售合同及補充協(xié)議樣本；（五）房地產(chǎn)建筑面積測繪報告（預售）；（六）經(jīng)批準的建筑設計圖紙。（預售款的監(jiān)管）預購人交付的定金、保證金、預售款等各種款項均應當由房地產(chǎn)預售人委托一家金融機構收取，預售人不得自行收取。代收預售款的金融機構應當為預售款的監(jiān)管機構。預售款（含預售商品房按揭貸款）只能用于本項目預售房地產(chǎn)的開發(fā)建設，不得挪作他用，由工程監(jiān)理機構根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進度計劃和工程實際進度，書面通知預售款監(jiān)管機構向預售人劃款。非經(jīng)工程監(jiān)理機構書面通知，預售款監(jiān)管機構不得直接向預售人劃款。建設工程監(jiān)理機構和預售款監(jiān)管機構監(jiān)管不當，造成受讓人損失的，應當與預售人承擔連帶賠償責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反前款規(guī)定直接收取預售款項的，由主管部門處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。（預售人不得抵押已預售的房地產(chǎn)）預售人不得抵押已預售的商品房。已抵押的商品房，未經(jīng)解除抵押關系不得預售。(商品房計價方式)商品房預售應按套內(nèi)建筑面積計價或按套(單元)計價。(預售合同的預告登記)商品房預售雙方當事人應當在預售合同簽訂后十五日內(nèi)向登記機構申請預告登記。雙方當事人經(jīng)法定程序變更或解除了已預告登記的商品房預售合同，雙方當事人應當向登記機構申請變更或注銷預告登記。商品房預售人未按上述規(guī)定將商品房預售合同報登記機構預告登記的，登記機構可對預售人處以轉(zhuǎn)讓價款百分之一的罰款。（樣品房與交付房一致原則）商品房銷售人在銷售商品房時設置樣品房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣品房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應與樣品房一致。（交付通知義務）商品房預售人在取得竣工驗收證明后，應當按照商品房預售合同約定的方式通知買受人辦理房地產(chǎn)交付手續(xù)。（在建工程轉(zhuǎn)讓條件）房地產(chǎn)開發(fā)建設工程在竣工驗收之前轉(zhuǎn)讓給受讓人繼續(xù)開發(fā)的，應當具備以下條件：（一）土地使用權依本條例規(guī)定申領了房地產(chǎn)權利證書；（二）取得建設用地規(guī)劃許可證；（三）取得建設工程規(guī)劃許可證；（四）取得建設工程施工許可證；（五）該在建工程必須整體轉(zhuǎn)讓；（六）宗地內(nèi)的建設工程資金投資總額達到工程建設總投資的25％以上（地價款除外）；（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。符合前款規(guī)定條件的，經(jīng)主管部門核準后方可轉(zhuǎn)讓；需補交地價的，應按有關規(guī)定補交地價。經(jīng)核準轉(zhuǎn)讓的，預售人應與預購人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，并依據(jù)本條例規(guī)定申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。（轉(zhuǎn)讓已預售的在建工程）轉(zhuǎn)讓已批準預售的在建工程，除應具備本條例第九十二條的條件外，還應當征得預購人的三分之二以上的書面同意，并經(jīng)房地產(chǎn)所在地公證機構公證；預購人不同意轉(zhuǎn)讓的，有權要求解除房地產(chǎn)預售合同。已經(jīng)設定抵押的，應經(jīng)抵押權人書面同意。在建工程轉(zhuǎn)讓后，該在建工程的受讓人應當繼續(xù)履行土地使用權出讓合同和房地產(chǎn)預售合同。第四章房地產(chǎn)抵押（抵押擔保的范圍）抵押所擔保的范圍為主債權、利息、損害賠償金、違約金及實現(xiàn)抵押權的費用，合同另有約定的，從其約定。抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權消滅。抵押權不得與債權分離而單獨轉(zhuǎn)移或者作為其他債權的擔保。（抵押權的效力范圍）抵押權的效力及于抵押房地產(chǎn)的從物與從權利。前款所稱從物，是指對主物具有經(jīng)常輔助效用的、與主物同屬于一人所有的物。從權利，是指由主權利延伸的、與主權利同屬一人的權利。第三人于抵押權設定前就從物取得的權利，不受第一款規(guī)定的限制。(抵押權的實現(xiàn))設定抵押權時，抵押房地產(chǎn)的價值由抵押人和抵押權人協(xié)商議定。抵押人和抵押權人協(xié)商議定不成的，可以經(jīng)雙方當事人協(xié)商共同委托房地產(chǎn)估價機構估價確定，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。(抵押物的再抵押)設定抵押權后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，但再次抵押所擔保的債權數(shù)額不得超出其余額部分。（共有房地產(chǎn)抵押）以按份共有的房地產(chǎn)設定抵押權的，抵押物以抵押人享有的份額為限。以共同共有的房地產(chǎn)設定抵押權的，必須經(jīng)全體共有人同意，抵押人為全體共有人。(以處分權、收益權受限制的房地產(chǎn)設定抵押權)以權利受限制的房地產(chǎn)設定抵押權的，應當符合法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定。(以預購商品房期權設定抵押權)房地產(chǎn)預購人可以將預購的房地產(chǎn)設定抵押。（在建工程抵押權）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，可以將在建工程設定抵押。(土地使用權抵押)土地使用權抵押的，地上建筑物、附著物一同抵押；地上建筑物、附著物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權一同抵押。（新增建筑物及其抵押權的設定）房地產(chǎn)抵押后，新建、擴建的建筑物、附著物不屬于原抵押的范圍。處分抵押房地產(chǎn)時，可以將新增的建筑物、附著物與抵押的房地產(chǎn)一同處分，但對處分新增部分所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。（抵押合同的形式、成立與生效）房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。（抵押合同與主合同的關系）抵押合同是主合同的從合同。主合同無效的抵押合同無效，抵押合同另有約定的，從其約定。主合同變更或解除的，抵押合同應同時變更或解除。抵押合同被確認無效后，抵押當事人根據(jù)其過錯各自承擔相應的民事責任。抵押人為第三人，主合同變更或解除的，債務人應于主合同變更或解除即日將變更或解除情形書面告知抵押人。(抵押合同可約定的事項)訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿而抵押權人未受清償時抵押房地產(chǎn)所有權歸抵押權人所有。（抵押預購房地產(chǎn)的限制）抵押預購房地產(chǎn)的，抵押人和抵押權人不得約定在債務履行期屆滿而抵押權人未受清償時，由房地產(chǎn)開發(fā)商回購該房地產(chǎn)。（土地使用權出讓合同內(nèi)容的遵守）抵押當事人在訂立抵押合同時，應遵守土地使用權出讓合同的內(nèi)容，抵押合同的約定與土地使用權出讓合同內(nèi)容抵觸的無效。（抵押合同的變更）有下列情形之一的，抵押合同可以變更：（一）抵押人變更的；（二）抵押權人變更的；（三）抵押房地產(chǎn)增加、減少或變更的；（四）抵押擔保的范圍變更的；（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及當事人約定的其他情形。（抵押合同終止）有下列情形之一的，抵押合同終止：（一）債務履行期限屆滿前，抵押所擔保的債權債務已履行的；（二）抵押所擔保的債權債務關系解除的；（三）當事人協(xié)商解除抵押合同的；（四）人民法院或主管部門依法做出沒收抵押房地產(chǎn)判決、決定已生效的；（五）人民法院做出抵押登記無效的判決已生效的；（六）政府或主管部門依法收回抵押房地產(chǎn)的決定已生效的；（七）土地使用權年期屆滿的；（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定或當事人約定的其他情形。（抵押合同的無效）有下列情形之一的，抵押合同無效：（一）抵押合同違反土地使用權出讓合同約定的；（二）主合同無效或解除的。但抵押合同另有約定的，從其約定；（三）抵押房地產(chǎn)屬于不得設定抵押的范圍；（四）抵押房地產(chǎn)屬于限制設定抵押的范圍未解除限制條件的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（抵押房地產(chǎn)的出租）抵押人可以將抵押房地產(chǎn)出租給他人，但應書面告知抵押權人和承租人。主債務人到期清償債務的，原租賃合同繼續(xù)履行；主債務人到期不能清償債務的，抵押權人處分抵押物不受租賃合同限制。當事人另有約定的除外。已出租的房地產(chǎn)設定抵押的，應當書面告知承租人和抵押權人，原租賃合同不受抵押合同的影響。(抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓)抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的房地產(chǎn)的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)時，抵押人如另行提供擔保的，須經(jīng)抵押權人同意方可轉(zhuǎn)讓。抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權人可以追及抵押物行使抵押權。（抵押房地產(chǎn)、債權、債務分割的處理）抵押房地產(chǎn)的分割或部分轉(zhuǎn)讓，及主債權、主債務的分割或部分轉(zhuǎn)讓，均不得影響抵押權的實現(xiàn)。(債務人的反擔保)第三人作為抵押人為債務人向債權人提供抵押擔保時，可要求債務人提供反擔保。（抵押人的占管責任）抵押人應對其占有的抵押房地產(chǎn)負保管責任，抵押人的行為使抵押房地產(chǎn)的價值減少時，抵押人應承擔相應的責任。抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少、抵押房地產(chǎn)毀損、滅失無過錯的，抵押人應及時將毀損、滅失情況告知抵押權人，并采取措施防止損失擴大，否則應承擔相應的責任。(抵押人死亡或終止時的處理)抵押人死亡或終止的，抵押房地產(chǎn)的合法承繼人或受贈人承擔原抵押人的擔保責任。抵押房地產(chǎn)的合法承繼人或受贈人承繼的抵押擔保責任僅限于實際承繼或受贈的財產(chǎn)。抵押人死亡或終止，又無合法承繼人的，抵押權人可向人民法院請求處分抵押房地產(chǎn)并從處分價金中優(yōu)先受償。抵押權人死亡或終止的，抵押權人的合法承繼人可承繼抵押權，抵押人應繼續(xù)履行抵押合同。抵押權人清算、破產(chǎn)的，由清算組織代行抵押權。(行使抵押權的條件)債務履行期限屆滿時，有下列情形之一的，抵押權人可以行使抵押權，要求處分已設定抵押權的房地產(chǎn)：（一）債務人不履行到期債務，又未能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的；（二）債務人死亡或被依法宣告死亡，無人代為履行到期債務或其合法繼承人、受遺贈人拒不履行到期債務的；（三）債務人、抵押人清算、破產(chǎn)的；（四）抵押人違反本條例的規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定及抵押合同約定的其他可行使抵押權的情況。（抵押房地產(chǎn)處分的中止）有下列情形之一，抵押房地產(chǎn)處分可以中止：（一）抵押權人提出中止的；（二）抵押人請求并經(jīng)抵押權人同意的；（三）抵押房地產(chǎn)有權屬爭議的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（先行償還地價）抵押房地產(chǎn)有下列情形之一，在實現(xiàn)抵押權時，應當在處分所得價款中先行償還地價后，抵押權人方可優(yōu)先受償：（一）用地屬于行政劃撥的；（二）協(xié)議減免地價的；（三）其他應補交地價的。違反本條規(guī)定，登記機構不得辦理登記。(破產(chǎn)后的抵押房地產(chǎn)處分所得的處理)抵押人破產(chǎn)的，破產(chǎn)前己抵押的房地產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)；但處分抵押房地產(chǎn)所得價款按照本條例第一百四十九條規(guī)定扣除應交地價后，超過所擔保債權金額的，超過部分屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。（以數(shù)個房地產(chǎn)設定的抵押權的實現(xiàn)）以數(shù)個房地產(chǎn)為同一債權設定抵押的，抵押權人可就一個或數(shù)個房地產(chǎn)主張抵押權，但當事人對各個房地產(chǎn)擔保份額有約定的，從其約定。（抵押權的實現(xiàn)）債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以依法提起訴訟或申請仲裁。抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。第五章房地產(chǎn)登記一般規(guī)定（房地產(chǎn)登記的概念）房地產(chǎn)登記，是指房地產(chǎn)登記機構依當事人申請或者依職權，對房地產(chǎn)的相關事項進行記載并設定、變更、消滅房地產(chǎn)權利的行為。（登記機構）依法設立的房地產(chǎn)登記機構，負責本市的房地產(chǎn)登記。（權利一體化原則）土地上已有建筑物、附著物的，土地及建筑物、附著物應同時登記。土地使用權未經(jīng)初始登記的，建筑物、附著物所有權或他項權利不予單獨登記。（公示公信原則）在房地產(chǎn)登記冊上記載的房地產(chǎn)權利，推定該權利存在。在房地產(chǎn)登記冊上涂銷的房地產(chǎn)權利，推定該權利消滅?；诜康禺a(chǎn)登記冊的記載而享有的房地產(chǎn)權利受法律保護，但取得人于取得權利時知道或應當知道該權利有瑕疵的除外。（順位原則）在同一房地產(chǎn)上設定兩個以上房地產(chǎn)權利的，各項房地產(chǎn)權利依其納入房地產(chǎn)登記冊的時間先后享有順位。順位依登記日確定。同一房地產(chǎn)上存在著兩個或兩個以上相互沖突的房地產(chǎn)權利時，順位在先的權利優(yōu)先實現(xiàn)。（登記依據(jù)單位）房地產(chǎn)以一宗土地為單位進行登記。宗地內(nèi)的建筑物以建筑單元為單位進行登記。本條例所稱一宗土地是指以權屬界線組成的封閉地塊。本條例所稱建筑單元是依據(jù)土地使用權出讓合同及批準的規(guī)劃設計文件確定的，在利用上和結構上具有獨立性的建筑空間。依法或依土地使用權出讓合同約定不能單獨轉(zhuǎn)讓的建筑物禁止以獨立建筑單元進行登記。（登記事項）房地產(chǎn)登記事項應當包括權利人狀況、房地產(chǎn)狀況、權利狀況等。（申請登記的文件）申請登記的文件應當為原件或者經(jīng)核對原件的復印件，復印件應加蓋核對章。（登記冊）登記機構應當建立房地產(chǎn)登記冊。房地產(chǎn)登記冊可以采用紙質(zhì)形式，也可以采用電子形式。登記冊的格式文本由主管部門制定。登記冊應當對規(guī)定的登記事項進行全面、真實、準確的記載。房地產(chǎn)權利證書記載的登記事項與登記冊不一致的，以登記冊為準；登記冊與原始憑證不一致的，以原始憑證為準。房地產(chǎn)登記冊有涂改的，應當由房地產(chǎn)登記工作人員簽名并加蓋登記機構的核對章。房地產(chǎn)登記冊和申請登記的原始憑證應當永久保存。（房地產(chǎn)證）房地產(chǎn)權利證書是權利人依法占有、使用、收益和處分房地產(chǎn)的憑證。房地產(chǎn)權利證書應當對房地產(chǎn)登記的主要事項進行記載。房地產(chǎn)權利證書不得涂改，涂改的證書無效。房地產(chǎn)權利證書文本由政府統(tǒng)一印制。（登記權利人的名稱）房地產(chǎn)登記的權利人名稱為：（一）自然人姓名；（二）企業(yè)或其他組織的注冊名稱；（三）企業(yè)或其他組織依法進行清算的，為依法成立的清算組織；（四）國家機關、事業(yè)單位的名稱。（登記共同申請與單方申請的情形）房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產(chǎn)登記應由當事人共同申請。下列情形的房地產(chǎn)登記，當事人可以單方申請：（一）土地使用權或建筑物所有權的初始登記；（二）因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；（三）因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定而取得房地產(chǎn)權利的登記；（四）因仲裁機構已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決而取得房地產(chǎn)權利的登記；（五）變更登記；（六）因土地使用年期屆滿或提前收回土地使用權的注銷登記；（七）因房地產(chǎn)權利證書滅失、破損而重新申領、換領房地產(chǎn)權利證書等其他登記。以上情形中，房地產(chǎn)權利為共有的，應當由共有人共同申請房地產(chǎn)登記。（受理登記申請日的確定）登記機構收到申請人的申請登記文件之日，為受理登記申請日。兩個或兩個以上的申請人對同一房地產(chǎn)申請登記的，按受理登記申請的時間順序確定受理登記申請日。（登記日的確定）經(jīng)登記機構核準的房地產(chǎn)權利，其受理登記申請日為登記日。（申請登記的代理與公證）委托他人申請房地產(chǎn)登記的，應當向登記機構提交授權委托書。自然人之間的委托行為應經(jīng)公證。申請人為境外或港澳臺單位或個人的，（委托人或受托人）身份證明和授權委托書應經(jīng)我國駐該國的使(領)館公（認）證，或經(jīng)房地產(chǎn)所在地公證機關公證，并履行必要的外交認證、轉(zhuǎn)遞等手續(xù)。依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或當事人約定，申請文件應當經(jīng)公證機構公證的，申請房地產(chǎn)登記時，申請人應當提供公證文書。（登記辦理時限）登記機構的登記辦理期限為：（一）土地使用權初始登記，自受理登記申請日起三十日；房地產(chǎn)初始登記，自受理登記申請日起六十日；（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、變更登記、抵押登記，自受理登記申請日起三十日；（三）預告登記（除預查封外）、注銷登記、補發(fā)、換發(fā)房地產(chǎn)證及其他登記，自受理登記申請日起十五日。（四）查封、預查封及其它限制房地產(chǎn)權利登記，自受理登記申請日起五日。前款規(guī)定的登記期限均為工作日。（房地產(chǎn)檔案管理）房地產(chǎn)登記冊記載的權利人名稱、房地產(chǎn)狀況和權屬狀況等事項可以公開查詢，但以權利人的姓名或名稱為查詢條件的除外。權利人和利害關系人需要查閱、抄錄和復制房地產(chǎn)權屬原始憑證等檔案材料，應當經(jīng)登記機構同意。涉及國家秘密和其他須保密的房地產(chǎn)檔案，應當按照國家有關安全、保密的規(guī)定予以保管和利用。房地產(chǎn)登記記錄的查詢辦法由主管部門另行制定。（公告期限）房地產(chǎn)初始登記及補發(fā)房地產(chǎn)權利證書的，應當公告，公告期限為三十日。登記機構認為有必要時，可以對其他登記事項進行公告，公告期限為三十日。公告費用由申請人承擔。公告期限為自然日，不計入登記期限。（公告異議）在公告期限內(nèi)，利害關系人提出書面異議的，登記機構應對異議予以審核，異議成立的，書面駁回登記申請。異議不成立的，書面駁回異議。（登記的辦理程序）房地產(chǎn)登記一般程序如下：（一）提出申請；（二）受理申請；（三）審查申請文件；（四）依本條例規(guī)定進行公告；（五）核準申請；（六）將登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊；（七）計收稅費；（八）頒發(fā)房地產(chǎn)權利證書。（登記的申請與受理）申請人申請房地產(chǎn)登記，應當按照本條例規(guī)定提交申請文件，登記機構在受理申請人的申請后，應當編號并出具登記受理憑證。（登記審查）登記機構應當對當事人提交的申請文件是否齊全進行審查，并依據(jù)申請文件對其房地產(chǎn)權屬進行審查。（登記與駁回）申請人的申請登記事項符合本條例規(guī)定的，登記機構應當在本條例規(guī)定的登記期限內(nèi)予以登記。有下列情形之一的，駁回登記申請：（一）申請文件需要修正或補齊而申請人沒有在限期內(nèi)修正或補齊的；（二）當事人隱瞞事實或偽造有關證件、文件的；（三）存在權屬爭議的，尚在訴訟、仲裁過程中或書面異議經(jīng)審定成立的；（四）共同申請登記的，在核準登記之前，一方提出登記異議的；（五）屬于違法用地、違法建筑的；（六）屬于臨時用地、臨時建筑的；（七）人民法院依法作出的已經(jīng)生效的沒收房地產(chǎn)、查封房地產(chǎn)、撤銷核準登記或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的判決、裁定的；（八）公安、檢察機關依法對已立案的案件，根據(jù)案件需要查封房地產(chǎn)或以其他形式限制房地產(chǎn)權利而作出決定的；（九）市政府或市政府房地產(chǎn)主管部門依法作出沒收、收回、征收土地或以其他形式限制房地產(chǎn)權利決定的；（十）法律、法規(guī)規(guī)定應當予以駁回的其他情形。（更正登記請求權）房地產(chǎn)權利人或利害關系人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊的記載有誤時，可以向登記機構申請更正登記。申請更正的事項涉及第三人房地產(chǎn)權利時，有關當事人應當共同申請登記機構發(fā)現(xiàn)登記有明顯錯誤的，應當書面通知有關的房地產(chǎn)權利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正手續(xù)；當事人無正當理由逾期不辦理更正手續(xù)的，房地產(chǎn)登記機構可以依據(jù)申請登記資料或者有效的法律文件對房地產(chǎn)登記冊的記載予以更正，并書面通知當事人或予以公告。（撤回登記申請）申請人可以在房地產(chǎn)登記機構核準登記之前撤回登記申請。申請人共同申請的，應當共同提出撤回登記申請。(逕為登記)登記機構對下列情形逕為登記：（一）依法被人民法院裁定為無主房地產(chǎn)的；（二）有本條例第一百五十五條第二款第（七）、（八）、（九）項規(guī)定情形的；（三）土地使用權使用期限屆滿未批準續(xù)期或者依法終止，房地產(chǎn)權利人未在規(guī)定時間內(nèi)申請注銷登記的，登記機構逕為注銷該土地使用權及依附該土地使用權上的他項權利；（四）按照本條例規(guī)定，登記機構依職權作出撤銷核準登記的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。除以上第二項情形外，登記機構逕為登記完畢，應將登記結果公告。(登記規(guī)費的收取原則)申請房地產(chǎn)登記，權利人應按下列規(guī)定交納登記費：(一)初始登記的，按登記價值的千分之三交納。但登記價值超過五千萬元的，超過部分按萬分之五交納；(二)轉(zhuǎn)移登記的，按登記價值的千分之一交納。但登記價值超過三千萬元的，超過部分按萬分之五交納；(三)抵押登記的，按抵押價值的萬分之五交納。但每項最低不低于二百元；(四)變更及其他登記的，每項交納一百元。前款第(一)、(二)項所稱的登記價值，是指經(jīng)登記機構核準登記的房地產(chǎn)價值。登記費作為登記機構的登記管理及業(yè)務經(jīng)費，不得挪作它用。（領取房地產(chǎn)權利證書）房地產(chǎn)權利人憑身份證明領取房地產(chǎn)權利證書，也可以授權并經(jīng)公證后委托他人領取房地產(chǎn)權利證書。房地產(chǎn)權利人逾期不領取房地產(chǎn)權利證書的，由登記機構代為保管，自逾期之日起登記機構計收保管費，保管費的收費標準由市政府另行規(guī)定。（當事人虛假登記的法律責任）當事人提交錯誤、虛假的登記文件，利用欺騙手段獲得核準登記，或虛報滅失而獲補發(fā)房地產(chǎn)權利證書，進行詐騙或牟取不正當利益的，由登記機構撤銷核準登記，沒收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。情節(jié)嚴重構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。造成他人損失的，應承擔相應的法律責任。（登記機關工作人員的法律責任）登記機構工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，應追究行政責任；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。（登記機構的損害賠償責任）因登記機構及其工作人員的過錯，導致房地產(chǎn)登記錯誤，且因該錯誤登記造成權利人損失的，登記機構應負賠償責任。對登記錯誤有故意或重大過失的登記機構的工作人員，登記機構有權予以追償。（登記機構的免責）因下列情形而導致房地產(chǎn)登記被依法撤銷的，房地產(chǎn)登記機構不承擔賠償責任：（一）因當事人的民事行為被依法認定為無效，而導致房地產(chǎn)登記被依法撤銷的；（二）因登記所依據(jù)的法律文件被依法認定為無效或依法撤銷，而導致房地產(chǎn)登記被依法撤銷的；（三）有本條例第一百六十條規(guī)定情形造成第三人損失的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第二節(jié)初始登記（初始登記）初始登記，是指登記機構對土地使用權或土地使用權及依附于土地的建筑物、附著物的所有權的第一次登記。（初始登記的申請）國有土地使用權受讓人在簽訂國有土地使用權出讓合同并付清地價款后，應當向登記機構申請國有土地使用權初始登記。國有土地使用權未經(jīng)初始登記的，該土地范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)權利不予登記。國有土地使用權人在定著物竣工驗收后，應當向登記機構申請定著物所有權的初始登記。一宗土地存在兩個或兩個以上權利人的，應當共同提出登記申請。（土地初始登記提交文件）申請國有土地使用權初始登記應提交下列文件：（一）申請書；（二）申請人身份證明；（三）國有土地使用權權利來源證明文件。按土地使用權出讓合同約定及其他文件規(guī)定需要繳納地價的，還應提交付清地價款憑證；（四）登記機構認可的有資質(zhì)的測量機構出具的測繪報告。（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要提交的其他文件。（定著物初始登記提交文件）申請定著物初始登記應提交下列文件：（一）申請書；（二）申請人身份證明；（三）國有土地使用權權屬憑證；（四）建設用地規(guī)劃許可證；（五）建設工程規(guī)劃許可證；（六）建設工程施工許可證；（七）建設工程竣工驗收憑證；（八）建設工程規(guī)劃驗收證；（九）登記機構認可的有資質(zhì)的測量機構出具的測繪報告；（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要提交的其他文件。（增加面積的初始登記）已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應當辦理初始登記。第三節(jié)轉(zhuǎn)移登記（轉(zhuǎn)移登記的適用范圍）已登記的房地產(chǎn)有下列情形之一，當事人應當申請轉(zhuǎn)移登記：（