傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理與現(xiàn)代物業(yè)管理之間的區(qū)別

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理與現(xiàn)代物業(yè)管理之間的區(qū)別傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)從某種程度上的自我管理模式，基本上管理不規(guī)范，不合理等等....而物業(yè)管理企業(yè)是專門從事相關(guān)管理工作的企業(yè)，具有專業(yè)化、合理化、經(jīng)濟化以及社會效益化的特征，物業(yè)管理的定義就是業(yè)主或業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域及其配套的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境、衛(wèi)生和秩序的活動?？梢?，是集專業(yè)性和作為企業(yè)的盈利性相結(jié)合的新型行業(yè)！并非傳統(tǒng)上的房屋集中管理！柄物嘩業(yè)層管代理怎是臘城綢市均現(xiàn)外代猛化密的金重袖要糕手蝕段澇，以是臥調(diào)鋸整栗管越理拌體覺制框的島重惹要軋變招革榴，點是稈2厚1逆世倉紀否發(fā)坑展丘潛阻力舟最轟大我，仆影鴿響兼力煩最第廣斗泛貞的鄰幾扇大西產(chǎn)妻業(yè)欣之叢一焦。夢物堂業(yè)服管享理悟與創(chuàng)傳飛統(tǒng)伯房禽地欣產(chǎn)炒管外理停相老比椅，抹有許著據(jù)本伶質(zhì)堆的桃區(qū)王別縣。燕凈寫正（趙一畝）巧管譜理惜體容制邀的慕區(qū)素別揭天棚湯傳羞統(tǒng)靜房縮地占產(chǎn)腦管鍬理尊是突計釀劃遮體忍制框下段的裁產(chǎn)庫物蜓，遙行蜻政競化翠、氣福屢利肌型奧，促分初散翼式阿、樸多遮頭兵管缸理需是蒼其娃主手要逃特下征扎，器主搭要客表妥現(xiàn)營在肝“閉兩龍多沈兩舍少林”敗：箏一狠是懸管寶理防部播門草多甲，浪政濾出柴多嘆門湯，拿一恐個替物趕業(yè)勸多寬家夸管我理望，舌中煩間胡環(huán)爪節(jié)絲多肚，蓮誰橡都腹負滔責抄，吉誰愁都正不掏負跌責筆，副難站協(xié)體調(diào)綿，過矛怪盾魔多驢；稅二覺是騎約五束次機辛制屋多罰，盛管恥理狐單址位篩的羞意斥見喪帶話有匹行夕政叼性俗指持令母，迷一致時盯管察理掏單粘位封說麻了長算調(diào)，鵲住綠戶幟處酸于委被弊動截和尿被俯管勢理并的壞位享置塘，疲約坡束蠢住戲戶槐的胡多被，創(chuàng)監(jiān)換督譽管描理底機主制訪少編；討兩云不維是恩：鉛服剝務(wù)判少該，述經(jīng)倍費解渠殘道寇少懇。尸這開樣形一翻來雨，匠造染成疏政厘府段負部擔畝越煉來倉越椒重兵，鞭房篩管征單勾位宏的述包馳袱誕越股背防越揉重楚，強管讀理固機犯構(gòu)慧不襲健徒全據(jù)，滴管服理慕經(jīng)捏費濱沒廢，羅管遵理無服躁務(wù)雹跟巴不忘上關(guān)，汪住別戶耕要桶求委難疾滿累足團這命樣每一啄種毒被呆動饞局砍面襪。島慢帽凝而敢物軌業(yè)丙管源理坦是蝕市川場城經(jīng)壘濟套的朽產(chǎn)驅(qū)物輝，置具棗有乳法卵人回資這格脊的恩物呆業(yè)慮企嘴業(yè)仆與厭物蔥業(yè)患所廟有板者遼或高使柳用匠人冒簽耍訂誦契度約聚合拌同封，尸用妙經(jīng)怠濟民手浮段竟進鏟行扇社海會護化作管換理低與邊專桿業(yè)啊化候服誠務(wù)杏，寒是按有藥償樓行歲業(yè)殲，僵其炸本原質(zhì)山區(qū)牛別便：沸前搞者漠是敏計昨劃戲經(jīng)轎濟柳體販制倡下乓的魂行好政低行歇為錄，朗是正無哄償校的義；垃后閉者構(gòu)是湊市辜場婚經(jīng)懸濟召體立制范下禽的須企居業(yè)施行巷為推，葡是診有業(yè)償巡的組。怠父喝波（允二靠）達管秩理罷內(nèi)遮容瞎的兵區(qū)簽別吸討夜季物廣業(yè)貞管邊理嘴主森要餅包維括郊兩座個游內(nèi)之容裁：患一某是暑對附物釀業(yè)慰的蠻管齊理封；籌二立是烘對伐人消的吐服園務(wù)問。油對演物暫業(yè)匪的槐管禍理糕就旁是湖對習房辜產(chǎn)剝及秋其啞配研套認設(shè)正施景，助居絹住捷環(huán)來境顫進煎行躺綜李合超管老理蛋（鋤對喘人社的駐服腹務(wù)民，君就可是愉向勝產(chǎn)萄權(quán)是人瞧和伍使艘用斜人尖提弱供浩多聲方泄位熟的南服撓務(wù)繡，布這瘡種勵服禁務(wù)沾不佳僅挖是茫物臟質(zhì)臂的繳，律還筑包行括亞精控神厘方切面帳的授。味比謎如隆簽村訂隆文季明峰公抄約逝，肥樹喊立棕良蜓好噸的尺情否操鞠和活風鑒范緒。依物就業(yè)清公榜司陽既咱管怨“畝物碌”蛙又暑管綠“堅人盯”鍬，協(xié)通隨過殼對廟“床物厭”臘的這管例理嫁和充對瞧“幸人拴”爆提骨供每良晶好種的穩(wěn)服冷務(wù)舅，將寓標管舌理煩于商服氣務(wù)搖之續(xù)中眼，顏實廈行捉全皇面李管嘗理悲。課兩釘者忌最訓大脂的織差消別座是價“尸服嫌務(wù)潤”怒，戰(zhàn)前形者友只順注逢意鞭“夢物忙”趣，腫后耳者肥是工“畫物溫”徒，鋼“柱人粱”師都筑管近，輔更暴重葛要瘡的膽是歲對雨人較的圾服血務(wù)里。綢霉牲憶（栗三鳴）沿產(chǎn)障權(quán)吐結(jié)外構(gòu)織的儉區(qū)曾別訂饒坊憐物盟業(yè)將管腥理洲的粘實烘質(zhì)叨是狐所孩有掛權(quán)棕、診經(jīng)石營治權(quán)擋、遺管危理遍權(quán)差分夸離眉。店物臺業(yè)致管軌理育公率司狂所構(gòu)管垃的件房談屋胸有驚公協(xié)產(chǎn)時、楊私眠產(chǎn)撥、絞單國位蘋產(chǎn)軋權(quán)館等當多快種錘產(chǎn)潑權(quán)們形不式箱。兔傳并統(tǒng)瑞的向房與地蛋產(chǎn)地管奪理去一壇般趙是銜誰愛建爺房膀誰哥管瞎，腔產(chǎn)測權(quán)饞歸而單杏位躍，霞個第人育是歇使偏用迎者背而蔬不犁是允產(chǎn)飄權(quán)苦人曉。折由晚于暴使欺用以者痕不給是腸產(chǎn)雨權(quán)倉人昨，賊連感租珠金叔管巖理鋪費生也蔽很停難椒收去齊睡，稻更洗不州要輸說胳收咱取棉維插修半基欺金量等年必妨須污費述用摔。氏氣墳落（堵四透）說管則理咱機陵制傍的基區(qū)脊別蘇辜備如物娃業(yè)什管攪理疫委餡托召人蘋和味受果托壯人壤都鉛是腐只況有脖法榜律繼下喂等恨關(guān)肯系心的桑機稿構(gòu)距，香雙凈方者自慘由忙選奇擇矛，飲簽藝訂溪合嬸同釣，守不代受吧外翅界揀干艇預燈，影各坑自搜承益擔棄合盯同最項過下殊的戶權(quán)誠利饑和奉義沾務(wù)僵。特產(chǎn)懶權(quán)常人燭和冰使恨用壓人折可徑以獲參結(jié)與潮管崇理銳，店有致一提定乓主臂動物權(quán)剝，半并金可扎以鄭監(jiān)敗督愁物串業(yè)香管淺理嘩公押司杯的溪管滿理料活污動嘆。磨傳色統(tǒng)抱房腿地盟產(chǎn)歷管妨理競的延管之理裕者退與釋使真用留人獸不概能胞很脂好微協(xié)章調(diào)喬，籠使枯用記人釘不缺能礙選乘擇睛管禽理勵者蟲，夏在著管徒理司中染也敵沒久有聚參死與姿的晃權(quán)眼力哨，害雙們方州很趟難裁溝假通稠，英容繡易悠形蛙成經(jīng)矛妹盾賤。療1定0毅、嘩物疲業(yè)猶管波理薦與欠傳毅統(tǒng)斑房膽地顫產(chǎn)饒管況理串有稻什看么錢區(qū)棚別胃？

物業(yè)管理作為城市管理體制的重大改革，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理相比，從觀念上、管理模式上以及在管理的內(nèi)容、廣度和深度上都有著本質(zhì)的區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下4個方面。

（1）管理體制不同

截傳盤統(tǒng)賠的憑房寫地淡產(chǎn)昂管濤理拘是滅在脂計現(xiàn)劃記經(jīng)拾濟日體申制哲下搞由陳政晃府鋸或鑰各艷部館門側(cè)、夫企徹事扛業(yè)適單臥位孕采憂用天行純政渾手明段步直葬接盤進盤行寄福趕利戰(zhàn)型民的度封灣閉寨式叉管喜理陷，嘴管吊理碗單幣位井是甚終甲身爪制網(wǎng)。普物覽業(yè)民管抗理紫則汗是吊專剛業(yè)欠化砌的黑企謊業(yè)退通寸過朵市部場塞由熔產(chǎn)瓶權(quán)欺人迷選肆擇庸，桿并銀且有通局過玻合各同典的干方份式瓣實招行腳在韻規(guī)廟定映期泄限敢內(nèi)良的巖聘紫用謊制干，脹用禮經(jīng)挪濟附手攻段彼進薦行時社升會思化賀管販理食有梅有階償譜服城務(wù)急。遍即搶傳鋪統(tǒng)貞的浸房繭地趴產(chǎn)幕管判理朋是催計筋劃小體沿制饑下族的沿政茂府助行遣政據(jù)行她為拋，毅是達福壁利劉型侍的利、隱無賞償畜的議；物物她業(yè)攜管率理噴是掛市菌場問經(jīng)譽濟荷體諒制運下壯的磚企庸業(yè)竟行維為胡，鞭是核經(jīng)退營錘型仍的布、冠有熔償用的劣。

悅

綠

賴

認

冊翼（戰(zhàn)2光）憤管俘理槐內(nèi)擁容善不妹同

振

縣

災

狡

龍

帥

者巨傳叉統(tǒng)徒的編房剪地包產(chǎn)憤管奔理菊多來年悔來緒一姿直氧以顯單腔一箭的停收吹租覺養(yǎng)心房趨為棒主帥要窩內(nèi)披容燭，償管脹理搭內(nèi)椒容致單搖一請。含實醫(yī)際基上叉由傍于呈是億福好型罷的冶低蜜租偽金乒，北收沈民膠租隊也補養(yǎng)剝不瘦了藏房層，秀需紐要霧政繞府雨的粥大語量診財音政晃補鍛貼絹，接蓋繩的藥房夫越子多裳，冒包幣袱扒就手越忽重崖，傻形鞭成珠了敲惡刊性妙循陣環(huán)葵。刺物瞎業(yè)霸管早理仆則滑是伙對咳房助屋屑設(shè)拐備直設(shè)歇施介等扔實塌行絞多執(zhí)功鴨能碗、移全坡方亂位利、相綜墻合店性敘經(jīng)苦營硬管額理遍與腐服蛙務(wù)銜，謀既筍管飛物吐業(yè)債以雁服宅務(wù)和于拆人證，登以倍對閑物貸業(yè)意有偷形瓦的吊“再物獲質(zhì)末”唱（笑房華屋污主繭體醋、陵設(shè)秧備顫設(shè)稱施妄等段）撥的珠管慚理閑為偉基梁礎(chǔ)魔，社以狗該艘物睛業(yè)倡的句產(chǎn)疏權(quán)柏人才和鄭房德屋柄使孕用社人丹為押核圖心局展遲開凱與廈此罰相騎關(guān)泛聯(lián)似的背各做項過服暴務(wù)滿與扣管嚷理喚工呀作路，發(fā)以友人燃為厚核鈔心傲提粘供伏精憑神忘和落物煙質(zhì)扯兩查方姿面烤的炎服先務(wù)齒。呆物旬業(yè)逃管蹲理搏企史業(yè)桐通容過階自價身欺的足經(jīng)兩營款渠勉道胞，寒形義成眼正胡?；\的比造悄血妥功冶能習，眉以改業(yè)輝養(yǎng)朱業(yè)辦，塑政呆府割不夕難腫補躬貼雹，爆實兆現(xiàn)蜜資灑金煮的牌良旁性艷循跑環(huán)戲。

彎

吩

陷

躍

局

凈軍（禿3結(jié)）過秘樓管緞房別屋叛那產(chǎn)慰權(quán)雕結(jié)誕構(gòu)稀不岡同

毅

藝

隆

蝕

得

小

填障傳溝統(tǒng)搶的凈房團地碌產(chǎn)賠管蠻理瞧，鞏不氣論規(guī)是戶政暗府磨還潑是命單乳位做管多理暑的封房辦屋貝絕化大崖多被數(shù)上是雨國醫(yī)家喊或深單倚位胡所正有更，薪是獄公困產(chǎn)蠶，妹其拐產(chǎn)留權(quán)車關(guān)之系咸單聞一虛，醒房垂屋爆使紙用點人徐僅勁是融承閥租安都璃而京不經(jīng)是桿產(chǎn)吊權(quán)倡人先。六隨葛著耽住恐房飄制蔥度迫改梅革江的遺深閃入潑和檔房卻屋橡商穴品立化麗的拜進塘程槽，蛙產(chǎn)夜權(quán)瓦結(jié)旁構(gòu)湯發(fā)慘生微了凳根窯本芽變隸化反，秧國步家怖或頌單賭位運所攤占攝的住比鄰重馬越臥來債越唯少蜜，遺已杰形興成相國載家諸、越單災位講、弄個舍人華，座包勞括蝴港標、儲澳擋、歷臺證及會外驚國括人憂擁械有隊產(chǎn)親權(quán)袋的瓜多樣元步化扎格到局肥。

式

滾

遠

從

酬

石嫌（油4自）丙管乎理塞機榜制侄不糕同

巖

賄

獲

涼

以

苦

遭連傳郊統(tǒng)俊的貫房族地陪產(chǎn)輔管味理床是冒管正理娃者恩按演自焦身孤的專意談志旺去順管諒理推用探戶陽，重與何用備戶暑是蜜管庭理侮與宗被譜管得理竄的太關(guān)削系微。添用伶戶群無濕法謎選辜擇市管波理逢者版，傳很誦少務(wù)有畢監(jiān)趴督狂權(quán)離，申而承談嘴不勢上品決旗策錢權(quán)守，少處亂于殺被膝動豆地驢位器。餐物鞏業(yè)鵝管糞理揭則綱是替產(chǎn)遼權(quán)朵人儲和著房撥屋鄭使再用險人謀有株權(quán)嫁通蝶過朱市工場指選廣聘險物白業(yè)通管光理疤企解業(yè)刪，克物供業(yè)輔管柔理球企涉業(yè)新也以有次權(quán)緊接求受妹或誕不板接止受不選冶聘范，姨雙因方撓在導完鉆全門平洞等浩的欺原瞇則腰下鞋，疊通霸過恰市夏場喬競裁爭果雙推向厚選讓擇濱。木簽半訂珠物全業(yè)染管外理確委每托澡合艙同烏，瘋明駛確樓各肺自早的戶權(quán)盯利塵、嬸義遇務(wù)叫，忘產(chǎn)偽權(quán)卷人箭和亮房揚屋完使億用嫌人貪參布與莫重妙大惡事寇項節(jié)的揉決量策濟。泉物鏡業(yè)材管左理鄭企泉業(yè)議懷辛產(chǎn)刊權(quán)嶺人夏和隙房決屋響使若用教人拔是醫(yī)委綱托痰與抱被隱委蝴托攤、圾服弊務(wù)腐與融被被服進務(wù)詢的港關(guān)糟系賽。傳統(tǒng)房產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟管理模式下的行政型福利性的管理。實施管理的實體是政府的一個職能部門，即房管部門。由于房屋是國家財產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)單一化），房管部門代表國家行使行政手段管理房產(chǎn)，房管部門處于一種主導地位，住戶則處于被管理的地位，房管部門與住戶之間是管理與被管理的關(guān)系。在管理內(nèi)容上，房管部門主要是對房屋及設(shè)備進行維修和養(yǎng)護，管理內(nèi)容單一。房管部門提供的勞務(wù)是無償?shù)?，?zhí)行的是“以租養(yǎng)房”的方針。由于實行的是低租金制度，因此只能靠大量的財政補貼來填補管理經(jīng)費的短缺。結(jié)果，政府建設(shè)的房屋越多，國家財政負擔越重。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟管理模式下的經(jīng)營型服務(wù)性的管理。實施管理的實體是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)。由于房屋產(chǎn)權(quán)屬個人所有（產(chǎn)權(quán)多元化），物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約，接受業(yè)主委托（雇用），代表業(yè)主并運用經(jīng)濟手段經(jīng)營管理物業(yè)。業(yè)主處于主導地位，而物業(yè)管理企業(yè)則扮演了“大管家”的角色，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，其管理行為屬企業(yè)行為。在管理內(nèi)容上，物業(yè)管理企業(yè)除對物業(yè)進行維修養(yǎng)戶外，還提供專項服務(wù)和特約服務(wù)，即多功能全方位統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)是有償?shù)?，?zhí)行的是“以業(yè)養(yǎng)房”的方針，其管理經(jīng)費來自于從業(yè)主收取的管理費、服務(wù)費。所以，物業(yè)管理能在市場經(jīng)濟條件下生

存與發(fā)展。

綜上所述，物業(yè)管理和傳統(tǒng)房產(chǎn)管理雖然都是對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)實施管理，但它們之間無論是在管理模式、管理手段、管理觀念和管理關(guān)系，還是在管理的深度和廣度上均有著很大的區(qū)別。HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"物業(yè)管理與我國傳統(tǒng)的房屋管理相比較，主要有5點區(qū)別：

一是政府所起的作用：在傳統(tǒng)的房屋HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%AE%A1%E7%90%86%E4%BD%93%E5%88%B6&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"管理體制下，政府(包括街道、房管所、機關(guān)和企事業(yè)單位)都是直接參與房屋管理；物業(yè)管理則是實行企業(yè)化的管理，政府各個部門不直接參與物業(yè)

的具體經(jīng)營和管理，而是通過制定HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E8%A1%8C%E6%94%BF%E7%AE%A1%E7%90%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"行政管理法規(guī)、規(guī)章來規(guī)范物業(yè)管理活動并指導、監(jiān)督物業(yè)管理的運作。

二是管理形式：過去是多個產(chǎn)權(quán)單位、多個管理部門的分散、多頭管理，小區(qū)居民要和各個部門打交道，包括街道、HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E5%B1%85%E5%A7%94%E4%BC%9A&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"居委會、派出所、環(huán)衛(wèi)、綠化、消防以及水、電、HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%85%A4%E6%B0%94&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"煤氣等眾多部門；物業(yè)管理則是統(tǒng)一的綜合性管理，居民只要面對一家HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E4%BC%81%E4%B8%9A&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"物業(yè)管理企業(yè)即可解決上述生活中的問題，克服了在管理中經(jīng)常出現(xiàn)的各自為政、HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E6%89%AF%E7%9A%AE&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"扯皮HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E6%8E%A8%E8%AF%BF&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"推諉的弊端。

三是管理內(nèi)容：過去的管理內(nèi)容單一，一般只局限于單純的房屋維修，管理效果不好，物業(yè)壽命短，造成社會財富浪費。物業(yè)管理則是對管轄范圍內(nèi)的房屋及HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E9%85%8D%E5%A5%97%E8%AE%BE%E6%96%BD&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"配套設(shè)施的HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E4%B8%93%E4%B8%9A%E5%8C%96%E7%AE%A1%E7%90%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"專業(yè)化管理和養(yǎng)護及對住戶的全方位多層次的服務(wù)，有利于發(fā)揮住宅小區(qū)和各類房屋的整體功能和綜合利益，有利于開展好HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%A4%BE%E5%8C%BA%E6%9C%8D%E5%8A%A1&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"社區(qū)服務(wù)。

四是經(jīng)費來源：過去的管理是以HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E8%A1%8C%E6%94%BF%E6%89%8B%E6%AE%B5&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"行政手段為主，經(jīng)費來源于低租金和國家的財政補貼，管理服務(wù)是無償提供的，是福利型的管理體制：物業(yè)管理則是一種有償服務(wù)，實行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。小區(qū)的管理有了HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E9%80%A0%E8%A1%80%E5%8A%9F%E8%83%BD&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"造血功能，既減輕了政府的壓力和負擔，又使管理經(jīng)費有了穩(wěn)定來源。

五是住戶的作用：過去的管理是由政府的HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E8%81%8C%E8%83%BD%E9%83%A8%E9%97%A8&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"職能部門以行政手段對房屋進行管理，由于是無償管理，住戶只能被動接受，別無選擇；物業(yè)管理則是實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的一種HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%A8%A1%E5%BC%8F&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"管理模式，從管理單位的終身制到業(yè)主自由選擇實行HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E8%81%98%E7%94%A8%E5%88%B6&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"聘用制，擺正了業(yè)主與HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8D%95%E4%BD%8D&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"物業(yè)管理單位的關(guān)系。HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E4%B8%9A%E4%B8%BB%E5%A7%94%E5%91%98%E4%BC%9A&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"業(yè)主委員會代表全體業(yè)主的利益，可以選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，并有權(quán)審議、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E8%AE%A1%E5%88%92&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"年度計劃和HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E8%B4%A2%E5%8A%A1&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"財務(wù)收支情況，能夠真正行使業(yè)主的權(quán)利和作用。

傳統(tǒng)的房屋管理和HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%8E%B0%E4%BB%A3%E7%89%A9%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"現(xiàn)代物業(yè)管理的區(qū)別是HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E8%AE%A1%E5%88%92%E7%BB%8F%E6%B5%8E&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"計劃經(jīng)濟與HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E5%B8%82%E5%9C%BA%E7%BB%8F%E6%B5%8E&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"市場經(jīng)濟兩種體制差別的具體表現(xiàn)。傳統(tǒng)的房屋管理是福利型住房制度的一種自然延伸，是回避房屋的商品特性的產(chǎn)物。而物業(yè)管理是建立在把管理、服務(wù)視為一種可HYPERLINK"/z/Search.e?sp=S%E7%AD%89%E4%BB%B7%E4%BA%A4%E6%8D%A2&ch=w.search.yjjlink&cid=w.search.yjjlink"等價交換的商品，這種商品性、市場性是物業(yè)管理的根本性質(zhì)和最主要特征。第二節(jié)

傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別

為了更好地了解市場化的物業(yè)管理的特點，有必要同過去傳統(tǒng)的房屋行政管理進行對照與比較。

一、傳統(tǒng)的房屋管理

通常是以行政手段管理，其管理單位是政府的一個職能部門，如市、區(qū)房管局和基層單位——房管所。傳統(tǒng)房屋管理單位屬于事業(yè)性質(zhì)。由于房管部門管理的房屋是國有財產(chǎn)(產(chǎn)權(quán)單一)，而房管部門又是政府的一個職能部門，所以產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)是合一的。一般是對房屋及其附屬設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，工作比較單一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一員三工”便可以負責一個片的房屋維修管理?！耙粏T”為房管員，每月定期收房租，如果住戶有問題，只負責傳遞信息，而且只圍繞房屋的維修方面；“三工”即瓦工、木工和壯工，也就是維修的基本隊伍，幾個房管員才配上一個水電工。其維修經(jīng)費來源有兩種：一是收取的低租金(由于國家采取的方針是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠國家財政補貼。所以國家房屋建得越多，包袱背得越重。國家想管好房屋但沒有財力保證。

二、市場化的物業(yè)管理

市場化的物業(yè)管理采取的是以經(jīng)濟手段進行管理，其管理單位——物業(yè)管理公司屬于企業(yè)性質(zhì)。物業(yè)管理公司的基層管理單位是管理處。一般來說，物業(yè)管理公司只有經(jīng)營管理權(quán)而無產(chǎn)權(quán)。物業(yè)管理公司管理的內(nèi)容非常廣泛，通常分為三類：第一類是公共服務(wù)，就是為全體住戶提供經(jīng)常性的有償或無償服務(wù)，例如清掃保潔、治安保衛(wèi)、庭園綠化等；第二類是專項服務(wù)，為小區(qū)內(nèi)的住戶提供專門服務(wù)，如修理與管理各種車輛，為用戶提供室內(nèi)裝修服務(wù)，開辦商店、飯店、美發(fā)店等；第三類是特約服務(wù)，即根據(jù)住戶的特殊需要進行服務(wù)，如代購車船票，為住戶代購糧食、蔬菜，代送兒童上學等。其經(jīng)費來源主要是物業(yè)管理公司自己籌集，通過收繳管理費和多種經(jīng)營來解決，為居民提供有償服務(wù)。

三、兩種管理方式的比較

從傳統(tǒng)的房屋管理方式向社會主義市場經(jīng)濟條件下的市場化物業(yè)管理方式轉(zhuǎn)變，從表面上看，兩者區(qū)別不大，都是對物業(yè)進行管理。然而，如果我們認真地對物業(yè)、物業(yè)管理的概念與傳統(tǒng)的房屋管理相比較，不難發(fā)現(xiàn)，它們之間有諸多原則上的區(qū)別，詳見下表

1.從管理體制上看兩者的差別傳統(tǒng)的房屋管理是計劃經(jīng)濟下政府部門和企事業(yè)單位按產(chǎn)權(quán)、按部門采用行政手段，直接進行行政福利型的封閉式管理。通常是長官意志、行政命令的辦法，是計劃包辦的維修管理辦法。前幾年，全國許多地方實行了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)“兩權(quán)分離”，組建了一批房屋管理公司，在管理體制上做了些變革。但這些單位大都為事業(yè)單位，行政干預、政企不分的色彩較為濃厚。物業(yè)管理公司是專業(yè)化的企業(yè)。它的服務(wù)是通過市場、采用經(jīng)濟手段進行社會化管理的有償服務(wù)，是按“獨立核算、自負盈虧、自我運行、自我完善、自我發(fā)展”的管理體制開展工作的。概括地說，前者是計劃經(jīng)濟下的政府、部門行為，是福利型的；后者是市場經(jīng)濟下的企業(yè)行為，是有償型的。

2.從管理內(nèi)容上看兩者的區(qū)別

傳統(tǒng)的房屋管理多年來一直以單一的“收租養(yǎng)房”為主