物業(yè)管理實(shí)施方案模板

物業(yè)管理實(shí)施方案一、物業(yè)概況:

1、大廈一座,位于市中心,總建筑面積16471平方米,共有樓層16層,大廈內(nèi)設(shè)消監(jiān)控設(shè)施,配有3臺(tái)電梯。物業(yè)類型:商業(yè)、辦公綜合物業(yè)。周圍交通便利,地理?xiàng)l件優(yōu)越。

2、代管一家加工廠物業(yè),距離大廈2公里,占地面積0平方米,總建筑面積5000平方米,物業(yè)類型:工廠。

二、管理目標(biāo)

物管企業(yè)本著”科學(xué)規(guī)范、竭誠(chéng)高效、安全文明、連續(xù)發(fā)展”質(zhì)量方針,堅(jiān)持”以人為本”服務(wù)管理念,對(duì)不一樣業(yè)態(tài)物業(yè)實(shí)施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源基礎(chǔ)上,不停調(diào)整更新,導(dǎo)入先進(jìn)管理理念,創(chuàng)建出一套與客戶及使用人層次及辦公需求相符管理模式,使廣大客戶及使用人能真切地感受高端物業(yè)和高品質(zhì)管理所帶來(lái)超值享受。

大廈管理工作將參考地方和全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)異示范大廈評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),確?？?/p>

戶及使用人綜合滿意率達(dá)成93%—95%以上。

三、管理標(biāo)準(zhǔn)

為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo),追求最好環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,在物業(yè)

管理過(guò)程中將一直把握以下標(biāo)準(zhǔn):

(一)服務(wù)第一、管理從嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn):

”服務(wù)第一”是物業(yè)管理宗旨,所以管理中要繼續(xù)秉承”以人為本”管

理理念,從客戶及使用人需求出發(fā),強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能,豐富服務(wù)內(nèi)涵,提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)服務(wù)?！惫芾韽膰?yán)”是服務(wù)保障和基礎(chǔ),包含對(duì)物業(yè)維護(hù)管理、員工管理以及對(duì)客戶及使用人不適當(dāng)行為管理和勸阻,建立嚴(yán)格、周全管理制度,實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有成效。

(二)專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合標(biāo)準(zhǔn):

在日常管理中,要充分發(fā)揮兩個(gè)主動(dòng)性,即物業(yè)管理企業(yè)主動(dòng)性和客戶使

用人主動(dòng)性。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該尊重并按照廣大客戶及使用人要求,經(jīng)過(guò)管理處對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化管理,同時(shí)努力爭(zhēng)取客戶及使用人支持配合,使其能正確使用和維護(hù)物業(yè),并自覺(jué)恪守業(yè)主條約,共同創(chuàng)建文明辦公環(huán)境。

(三)物管為主、多個(gè)經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn):

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)同時(shí),從物業(yè)實(shí)際出發(fā),開(kāi)展一系列服務(wù)性多個(gè)經(jīng)營(yíng),既滿足廣大客戶及使用人不一樣需求,又增強(qiáng)物管企業(yè)造血功效,增加經(jīng)濟(jì)積累,以利于愈加好地為客戶及使用人服務(wù)。

四、管理方法

(一)實(shí)施全程物業(yè)管理,從開(kāi)發(fā)商、客戶及專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)角度對(duì)物業(yè)提出合理化提議,構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)異物業(yè)管理硬件環(huán)境。

(二)成立(大廈)管理處,配置專業(yè)管理人員,實(shí)施專業(yè)化管理。

(三)在企業(yè)現(xiàn)有管理資源基礎(chǔ)上,充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),主動(dòng)培養(yǎng)高素質(zhì)管理人才,組建一支高素質(zhì)物業(yè)管理隊(duì)伍。

(四)逐步導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理理念,緊密結(jié)合物業(yè)詳細(xì)實(shí)際,制訂一套切合實(shí)際規(guī)章制度,確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理行為規(guī)范,以制度促管理,寓管理于服務(wù)。

(五)嚴(yán)格恪守關(guān)于物業(yè)管理法規(guī),制訂切實(shí)可行管理方案;與業(yè)主訂立各項(xiàng)協(xié)議,依法約束雙方行為。

(六)依照市場(chǎng)化、企業(yè)化運(yùn)作方式,提供全方位服務(wù),開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。

五、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目

(一)公共服務(wù)項(xiàng)目(全體業(yè)主能夠享受服務(wù),費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)):

1、幫助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)公共秩序,實(shí)施二十四小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理;

2、公共場(chǎng)所保潔,辦公垃圾搜集和清運(yùn);

3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng);

4、公共綠地園藝培植和保養(yǎng);

5、室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù);

6、對(duì)大廈各類資料進(jìn)行管理;

7、未裝修房屋通風(fēng)、清掃等服務(wù);

8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告;

9、雨傘、雨衣暫時(shí)借用;

10、節(jié)日環(huán)境布置;

11、主要時(shí)刻提醒服務(wù);

12、代訂報(bào)刊、信件收發(fā);

13、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi);

14、代叫出租車;

15、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。

(二)有償專題服務(wù)項(xiàng)目(能夠提供、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到服務(wù),詳細(xì)價(jià)格在業(yè)主委員會(huì)成立前,由物管企業(yè)核定,報(bào)物價(jià)部門立案):

1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn);

2、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù);

3、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù);

4、辦公區(qū)域綠化供給及代為養(yǎng)護(hù);

5、辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù);

6、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等;

7、代訂車、船、機(jī)票;

8、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù);

9.代訂代送飲用水。

(三)客戶及使用人入住管理

在辦理客戶及使用人入住手續(xù)時(shí),提供方便、快捷、及時(shí)、周到服務(wù),對(duì)于塑造管理處形象,給業(yè)主留下良好第一印象,具備主要作用,所以必須重視客戶及使用人管理工作。

(1)

管理內(nèi)容:

1、準(zhǔn)備客戶及使用人領(lǐng)房所需資料;

2、實(shí)施領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù);

3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù):

1)客戶及使用人所持入住通知單和各類必備證實(shí),發(fā)放交房資料;

2)陪同客戶及使用人驗(yàn)房,辦理領(lǐng)房手續(xù);

3)收回客戶及使用人按要求填寫各類表格,收取應(yīng)繳納費(fèi)用;

4)對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)覺(jué)房屋質(zhì)量問(wèn)題,經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后,填寫《業(yè)主驗(yàn)收交

接表》,并與業(yè)主約定時(shí)間,及時(shí)處理。

(2)管理方法:

1、制訂《領(lǐng)房程序》,準(zhǔn)備各關(guān)于所需資料;

2、按照領(lǐng)房程序,安排工作流程;

3、策劃客戶及使用人入住現(xiàn)場(chǎng)布置方案;

4、熱情接待,百問(wèn)不厭,虛心聽(tīng)取客戶及使用人意見(jiàn);

5、按要求辦理客戶及使用人入住手續(xù)。

(四)、治安管理

在大廈物業(yè)管理中,適當(dāng)利用現(xiàn)有科學(xué)技術(shù)伎倆與管理伎倆,依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人主觀能動(dòng)性,維護(hù)物業(yè)和客戶及使用人安全,這是一項(xiàng)很主要工最為廣大客戶及使用人所關(guān)注,特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合二十四小時(shí)全天候管理方案。

(1)管理內(nèi)容:

1、常規(guī)防范:采取站崗執(zhí)勤與巡查執(zhí)勤相結(jié)合方式,幫助公安機(jī)關(guān)維護(hù)

大廈公共秩序,預(yù)防和阻止任何危及或影響物業(yè)、客戶及使用人安全行為。

A、門崗任務(wù):

禮儀服務(wù);

維護(hù)出入口交通秩序,車輛按關(guān)于要求停車制度執(zhí)行,加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)

車管理,做到停放有序。

對(duì)外來(lái)車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證;

阻止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈;

夜間對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行問(wèn)詢和登記;

禁止攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈;

碰到外來(lái)人員將大件物品帶出大廈,即與物主核實(shí),并作登記;

為業(yè)主提供便利性服務(wù)。

B、巡查崗任務(wù):

按要求路線巡視檢驗(yàn),不留死角;

巡查車輛停放情況,維護(hù)道路通暢、車輛安全,做好安全防范工作;

對(duì)大廈內(nèi)嫌疑人員進(jìn)行檢驗(yàn)防范;

對(duì)大廈及樓宇安全、防火檢驗(yàn);

裝修戶安全檢驗(yàn);

防范和幫助公安部門處理各類治安案件;

防范和阻止各類違反大廈管理制度行為。

2、技術(shù)防范:

應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng),對(duì)大廈內(nèi)治安情況實(shí)施二十四小時(shí)

監(jiān)控,以確保安全。

1)、對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象方法,并及時(shí)通知值班保

安,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。

2)、值班保安接到治安報(bào)警,應(yīng)快速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理,并把情況反饋到監(jiān)

控中心,監(jiān)控員對(duì)報(bào)警處理情況作詳細(xì)統(tǒng)計(jì),留檔備查。

(2)、管理方法:

1、實(shí)施半軍事化管理,制訂保安管理和獎(jiǎng)懲制度,嚴(yán)格付諸實(shí)施,以增強(qiáng)

保安人員工作責(zé)任心;

2、強(qiáng)化保安人員內(nèi)務(wù)管理,開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn),提升保安人員

思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能;制訂《緊急事故處理方法》,定時(shí)組織演練;

3、加強(qiáng)保安人員行為規(guī)范教育,服裝統(tǒng)一,佩證上崗,語(yǔ)言文明,舉止

得當(dāng);

4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度,確保巡查質(zhì)量;

5、監(jiān)控中心定時(shí)檢修、保養(yǎng),確保監(jiān)控設(shè)備完好;

6、確保監(jiān)控、值勤統(tǒng)計(jì)詳細(xì)完備,建立安全管理檔案。

(五)、消防管理

消防管理是物業(yè)安全管理重點(diǎn),所以要依照消防法規(guī)要求,結(jié)合實(shí)際,切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作,確保業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。

(1)管理內(nèi)容:

1、做好消防監(jiān)控中心管理;

2、做好消防設(shè)施、器材管理;

3、保持消防通道通暢;

4、加強(qiáng)裝修期間消防安全管理;

5、禁止違章燃放煙花爆竹;

6、禁止攜帶、儲(chǔ)備易燃易爆物品;

7、預(yù)防電器短路等引發(fā)怒災(zāi)原因。

(2)管理方法:

1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制,做到責(zé)任落實(shí),器材落實(shí),檢驗(yàn)落實(shí);

2、制訂消防事故處理預(yù)案,防患于未然;

3、建立義務(wù)消防隊(duì),每個(gè)月組織一次消防安全學(xué)習(xí),每季組織一次消防演練;

4、定時(shí)進(jìn)行消防檢驗(yàn),預(yù)防為主,防消結(jié)合,發(fā)覺(jué)隱患,及時(shí)消除;

5、做好消防器材、設(shè)備檢驗(yàn)保養(yǎng),使之一直處于完好狀態(tài);

6、阻止任何違反消防安全行為;

7、主動(dòng)開(kāi)展防火安全宣傳教育,定時(shí)向業(yè)主傳授消防知識(shí);

8、發(fā)生火災(zāi),及時(shí)組織補(bǔ)救并快速向關(guān)于部門報(bào)警。

(六)綠化保潔管理:

綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境,也是測(cè)定環(huán)境質(zhì)量一個(gè)主要指標(biāo)。

(1)管理內(nèi)容:

1、綠化養(yǎng)護(hù):綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。

1)依照氣候,給花木適量澆水;

2)依照花木長(zhǎng)勢(shì),給花木適量施肥,適當(dāng)松土;

3)制訂預(yù)防方法,防治病蟲(chóng)害;

4)及時(shí)去除雜草、枯枝,春秋兩季定時(shí)修剪花木,對(duì)遭受損壞花木及時(shí)

扶正,整修或補(bǔ)種適宜苗木、花草;

5)對(duì)大廈內(nèi)部公共場(chǎng)所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù);

6)定時(shí)對(duì)建筑小品進(jìn)行修飾;

7)做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。

2、清潔衛(wèi)生:經(jīng)過(guò)日常保潔工作,使大廈公共環(huán)境和公共部位整齊,公共

設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。

1)依照材質(zhì)選擇最好保養(yǎng)方法,定時(shí)上光打蠟,保持材質(zhì)表面光亮整齊;

2)公共衛(wèi)生間設(shè)專員巡回清潔,保持整齊無(wú)異味;

3)樓層公共煙缸天天擦試兩次,巡回清理,無(wú)煙蒂堆積;

4)大堂設(shè)專員巡回保潔,玻璃門窗保持光亮,無(wú)顯著印漬;

5)大廈各公共區(qū)域保持清潔,無(wú)隨意堆放雜物和占用公共場(chǎng)所現(xiàn)象,隨時(shí)去除各類污漬、積水;

6)天天定時(shí)(正常上班時(shí)間前)搜集垃圾一次,確保垃圾袋裝化,并扎緊

袋口,以免滲漏,每七天對(duì)垃圾桶清潔、消毒,清潔垃圾房?jī)?nèi)外墻壁及地面,每個(gè)月對(duì)垃圾房消毒二次;

7)定時(shí)進(jìn)行外墻清洗;

8)各類公共照明、消防等設(shè)施,每個(gè)月保潔一次;

9)定時(shí)對(duì)下水道等排污管道清理一次;

10)通告牌、指示牌等天天保潔一次;

11)電梯轎廂天天保潔二次,每個(gè)月對(duì)電梯門槽進(jìn)行一次清潔;

12)春夏秋季每七天在害蟲(chóng)滋生地用藥滅蟲(chóng)一次(冬季每個(gè)月一次);

13)對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理要求行為進(jìn)行阻止。

(2)管理方法:

1)建立綠化保潔制度,按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,按操作規(guī)程規(guī)范操作;

2)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),增強(qiáng)專業(yè)技能,聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù);

3)落實(shí)”三查”(綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查),加強(qiáng)日常監(jiān)督檢驗(yàn),按月考評(píng),確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%;

4)、強(qiáng)化行為規(guī)范管理,服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明。

(七)房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理:

房屋管理,尤其是共用設(shè)施設(shè)備管理,直接影響到大廈形象、物業(yè)使

用年限及使用安全,直接關(guān)系到業(yè)主及使用人安全,是大廈管理重中之重。

(1)管理內(nèi)容:

1)房屋公共部位管理:依照現(xiàn)實(shí)狀況,大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公

共用房。

A、客戶及使用人已領(lǐng)房:

房屋交付時(shí),及時(shí)與業(yè)主訂立業(yè)主條約,書面通知房屋裝修管理要求,并

建立業(yè)主檔案;

加強(qiáng)裝修管理,對(duì)違章裝修行為及時(shí)給予阻止,情節(jié)嚴(yán)重者,提請(qǐng)關(guān)于行

政管理部門依法處理;

裝修期間,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位保護(hù),確保房屋安全、美觀。

B、空關(guān)房(含業(yè)主托管房):

管理處應(yīng)每個(gè)月通風(fēng)清掃一次;

對(duì)房屋和設(shè)施定時(shí)檢驗(yàn)(包含墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),

發(fā)覺(jué)問(wèn)題或盡快處理,或及時(shí)通知業(yè)主。

C、公共用房

做好公共用房(公共設(shè)施用房等)維護(hù)、保養(yǎng),發(fā)覺(jué)破損,及時(shí)維修,

確保房屋安全、美觀。

2)、設(shè)備設(shè)施維護(hù):

A公共水電設(shè)施設(shè)備定時(shí)巡查,發(fā)覺(jué)損壞,及時(shí)維修;

B公共衛(wèi)生設(shè)施每七天檢驗(yàn)一次;

C水泵、純凈水、風(fēng)機(jī)房等設(shè)備天天巡查兩次;

D電梯機(jī)房,每七天保養(yǎng)一次(六個(gè)月保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按要求進(jìn)行);

E溫感、煙感、噴淋等定時(shí)抽查,確保正常有效;

F智能化系統(tǒng)采取日常巡視與定時(shí)保養(yǎng)相結(jié)合,制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案;

G對(duì)客戶及使用人自用水電設(shè)施報(bào)修,應(yīng)按要求填寫《有償服務(wù)聯(lián)絡(luò)單》,

確保維修及時(shí)率與合格率。

(2)管理方法:

1)加強(qiáng)裝修戶管理,督促客戶及使用人做好裝修前期申報(bào)工作,并經(jīng)常進(jìn)

行現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn),發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)阻止;

2)對(duì)全部管理人員進(jìn)行全方面培訓(xùn),清楚各隱蔽線路詳細(xì)位置,并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)操作及維護(hù);

3)對(duì)系統(tǒng)中全部器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,方便最快速度查得設(shè)

備各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)最好運(yùn)行狀態(tài);

4)對(duì)全部設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,確保最快速度取得所需配件,并能

跟蹤產(chǎn)品更新?lián)Q代;

5)建立維修人員值班制度,確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上,且有回

訪制度和統(tǒng)計(jì);

6)采取日常巡視及定時(shí)保養(yǎng)相結(jié)合方法,確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)

98%以上。

(八)、水系使用管理(此項(xiàng)內(nèi)容視詳細(xì)配套情況增減)

經(jīng)過(guò)有序管理,確保大廈水系運(yùn)行正常,有效節(jié)約管理成本。

(1)管理內(nèi)容

1)定時(shí)巡查泵房設(shè)施,確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常;

2)定時(shí)清潔蓄水池,保持水質(zhì)潔凈;

3)專員管理蓄水池,定時(shí)開(kāi)放。

(2)管理方法

1)測(cè)算水系運(yùn)行成本,結(jié)合實(shí)際,制訂使用要求;

2)建立設(shè)施設(shè)備檔案,做好巡檢統(tǒng)計(jì);

3)按要求操作,發(fā)覺(jué)異常,及時(shí)報(bào)修。(九)、財(cái)務(wù)管理:

經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)管理,在改進(jìn)財(cái)務(wù)情況條件下,不停擴(kuò)大財(cái)務(wù)結(jié)果,提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

(1)管理內(nèi)容:1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理;2、搞好財(cái)務(wù)核實(shí);3、及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況;4、做好年度預(yù)算和決算工作;5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù),嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷;6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支情況,做好財(cái)務(wù)分析,為領(lǐng)導(dǎo)決議提供依據(jù)。

(2)管理方法:1、依照財(cái)務(wù)法規(guī)政策,制訂財(cái)務(wù)管理制度;2、財(cái)務(wù)人員持證上崗,規(guī)范操作;3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),不停提升業(yè)務(wù)素質(zhì);4、加強(qiáng)成本控制;5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢驗(yàn)。

(十)、質(zhì)量管理:

逐步導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),實(shí)施全方面質(zhì)量管理,有利于實(shí)現(xiàn)”以人為本”管理理念,有利于實(shí)現(xiàn)決議、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)結(jié)合,實(shí)現(xiàn)既定質(zhì)量目標(biāo)。

(1)管理內(nèi)容:1、參考ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求,制訂大廈質(zhì)量工作計(jì)劃;2、實(shí)施所制訂工作計(jì)劃和方法;3、對(duì)照計(jì)劃,檢驗(yàn)執(zhí)行情況和效果,及時(shí)發(fā)覺(jué)和總結(jié)存在問(wèn)題;4、依照檢驗(yàn)結(jié)果,采取對(duì)應(yīng)方法,鞏固成績(jī)、吸收教訓(xùn)。

(2)管理方法:1、抓好管理人員質(zhì)量學(xué)習(xí),開(kāi)展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作,不停提升質(zhì)量意識(shí);2、制訂質(zhì)量責(zé)任制,確保質(zhì)量管理工作落到實(shí)處;3、接收企業(yè)對(duì)大廈管理工作現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo);4、配合企業(yè)開(kāi)展質(zhì)量體系審核,發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)糾正,對(duì)系統(tǒng)性問(wèn)題制訂整改方案。

(十一)、檔案資料管理:

加強(qiáng)檔案資料管理,有利于保留物業(yè)歷史資料,維護(hù)管理連續(xù)性和規(guī)范化,便于房屋及設(shè)施設(shè)備檢驗(yàn)、維護(hù)、更新和與業(yè)主溝通、聯(lián)絡(luò)。

(1)管理內(nèi)容:1、工程檔案:從接管開(kāi)始全部工程技術(shù)、維修、改造資料、各種完工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等;2、客戶檔案:全部客戶及使用人租房協(xié)議(復(fù)印件),客戶及使用人基本情況記錄表、裝修申請(qǐng)表等關(guān)于記錄表等;3、財(cái)務(wù)檔案:逐年形成財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等;4、文件檔案:關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)政策、企業(yè)文件等;5、管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)統(tǒng)計(jì)、值班統(tǒng)計(jì),車輛管理統(tǒng)計(jì)、監(jiān)控統(tǒng)計(jì)、榮譽(yù)資料等。

(2)管理方法:1、制訂檔案制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;2、專員管理(由負(fù)責(zé)內(nèi)勤管理員擔(dān)任),專室專柜,編目造冊(cè),存放有序而且尊重客戶及使用人隱私,保守秘密;3、科學(xué)管理,確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達(dá)100%;4、建立各類資料電腦管理,計(jì)時(shí)可靠掌握相關(guān)信息,提升管理水平。

(十二)、人力資源管理方案

一流物業(yè)需要一流管理,一流管理需要一大批高素質(zhì)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才,而人才管理與培訓(xùn),對(duì)于保持員工高質(zhì)量,提升物業(yè)管理水平,具備十分主要意義。

(1)管理內(nèi)容:1、按照合理人才結(jié)構(gòu),配置各類人才;2、任人唯賢,量材錄用;3、開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn),全方面提升業(yè)務(wù)素質(zhì);4、進(jìn)行業(yè)績(jī)考評(píng),優(yōu)勝劣汰。

(2)管理方法:1、制訂崗位責(zé)任制,做到責(zé)、權(quán)、利分明;2、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合運(yùn)行機(jī)制,充分調(diào)開(kāi)工作主動(dòng)性;3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè),樹(shù)立全心全意為業(yè)主服務(wù)觀念和企業(yè)品牌意識(shí);4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合,走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培訓(xùn)相結(jié)合;5、全方面考評(píng),做到公開(kāi)、公平、公正。6、建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍,將組建一支精干設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍,熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,并邀請(qǐng)相關(guān)單位(如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位)對(duì)全部技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)操作及維護(hù)。7、管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)對(duì)全部管理人員進(jìn)行全方面培訓(xùn),讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路詳細(xì)位置,確保隱蔽工程中線路不受損。8、建立設(shè)備技術(shù)檔案對(duì)系統(tǒng)中全部器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案,包含型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等,方便以最快速度查得設(shè)備各項(xiàng)參數(shù),確保系統(tǒng)最好運(yùn)行狀態(tài)。9、建立設(shè)備運(yùn)行檔案建立對(duì)消防監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案,使操作人員對(duì)系統(tǒng)正常運(yùn)行了如指掌,并對(duì)系統(tǒng)報(bào)警信息作正確分析及存盤。10、建立供貨商檔案對(duì)全部設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案,包含型號(hào)、產(chǎn)地、制造單位、供給單位等等,并與供貨商、制造商保持聯(lián)絡(luò),確保以最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品更新?lián)Q代。11、日常巡視與定時(shí)保養(yǎng)日常巡視檢驗(yàn)是及時(shí)發(fā)覺(jué)問(wèn)題最好路徑,而定時(shí)維護(hù)是發(fā)覺(jué)、處理軟性隱患最好方法。對(duì)此將采取日常巡視及定時(shí)保養(yǎng)相結(jié)合方法以確保設(shè)備安全運(yùn)行。

(十三)、機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

(1)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置依照物業(yè)管理需要,現(xiàn)對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配置作以下安排:1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置:管理處、工程部、保安部、保潔部2、人員配置:主任1名、主管1名;保安隊(duì)長(zhǎng)1名、保安員7名;工程部經(jīng)理1名高配/維修工1名;保潔員4名。共計(jì)共16人(考慮道具廠需配置保安和保潔)

(十四)、物業(yè)管理成本預(yù)算(略)

(十五)、物業(yè)管理成本精益控制理念

依照國(guó)家《物業(yè)管理收費(fèi)要求》,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出組成通常包含以下內(nèi)容:人員工資福利費(fèi);公共部位、公用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行和維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi);綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);清潔衛(wèi)生費(fèi);公共秩序維護(hù)費(fèi);辦公費(fèi);固定資產(chǎn)折舊費(fèi);共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi);經(jīng)業(yè)主同意其它費(fèi)用。

在上述要求框架下,寫字樓成本大致可劃分為四大部分:人力成本,占總成本30-40%公共能源,占總成本20-30%;營(yíng)運(yùn)成本,占總成本20%左右;管理費(fèi)用,占總成本10%左右。

其中,人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本50-70%左右,成為寫字樓物管企業(yè)成本控制重點(diǎn)。

二、大廈成本精益控制方法

成本精益控制,是指借鑒工業(yè)企業(yè)精益生產(chǎn)成本控制思想和方式,在寫字樓經(jīng)營(yíng)管理中,實(shí)施成本精益控制,提升企業(yè)運(yùn)作效率,爭(zhēng)取更多贏利。

精益生產(chǎn)是當(dāng)前工業(yè)界公認(rèn)最好一個(gè)生產(chǎn)組織體系和方式。其特點(diǎn)是消除一切浪費(fèi)、追求精益求精和不停改進(jìn),意在以最優(yōu)品質(zhì)、最低成本和最高效率對(duì)市場(chǎng)需求做出最快速響應(yīng)。

寫字樓物管企業(yè),應(yīng)在消除一切浪費(fèi)、不停改進(jìn)、及時(shí)調(diào)整精益思想指導(dǎo)下,對(duì)寫字樓經(jīng)營(yíng)管理成本進(jìn)行精益控制。

1．成本臨界點(diǎn)控制

臨界點(diǎn)控制,是一個(gè)動(dòng)態(tài)控制方式,企業(yè)既要滿足寫字樓服務(wù)需求高峰期用戶對(duì)較高服務(wù)能力需要,又要確保在低谷期不閑置服務(wù)能力。同時(shí),對(duì)內(nèi)部各部門進(jìn)行成本預(yù)算和定額控制。臨界點(diǎn)控制使企業(yè)服務(wù)供給和用戶需求在剛好匹配臨界點(diǎn)上運(yùn)作,實(shí)現(xiàn)高用戶滿意度下有效成本控制管理。

首先,建立成本預(yù)算和定額控制體系。企業(yè)各部門作為獨(dú)立成本控制中心,企業(yè)核準(zhǔn)各部門預(yù)算,同意一定成本額度,并對(duì)其實(shí)施成本定額控制和考評(píng)。

其次,對(duì)高達(dá)70%公共能源和人力成本進(jìn)行重點(diǎn)控制。

第一,控制公共能源成本。能源成本控制是一項(xiàng)長(zhǎng)久包括到組織內(nèi)全體員工工作。所以,相對(duì)于人力成本而言,公共能源成本剛性較大。因?yàn)閷懽謽腔菊彰骱驮O(shè)備設(shè)施用電是必不可少,在一定程度上,照明布局和亮度標(biāo)志著寫字樓品牌形象。所以,其控制還應(yīng)該著眼于細(xì)微處,把握從小處見(jiàn)大標(biāo)準(zhǔn)。

第二,控制人力成本。人力成本是寫字樓企業(yè)贏利敏感原因。人力成本過(guò)分控制會(huì)引發(fā)服務(wù)能力不足,影響服務(wù)質(zhì)量。

寫字樓服務(wù)能力不但指員工數(shù)量,也包含員工技能(專業(yè)技能和綜合素質(zhì)),它直接關(guān)系到企業(yè)提供服務(wù)及時(shí)性和服務(wù)質(zhì)量。

2．能源成本精益控制在滿足用戶對(duì)能源需求(照明和設(shè)備設(shè)施需要)同時(shí),控制能源成本。能源成本精益控制詳細(xì)方法有:計(jì)量無(wú)遺漏、管理無(wú)空白點(diǎn)、電價(jià)核實(shí)準(zhǔn)確、臨界點(diǎn)運(yùn)行。

首先,做到計(jì)量無(wú)遺漏。從以下五個(gè)方面進(jìn)行:第一,為用戶安裝電表?？偙砜鄢脩羰褂秒娰M(fèi)即為寫字樓企業(yè)應(yīng)該負(fù)擔(dān)費(fèi)用,包含:公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行電費(fèi)、公共照明電費(fèi)、以及寫字樓企業(yè)自己辦公用電三部分。第二,配合國(guó)家或地域電力優(yōu)惠政策,安裝對(duì)應(yīng)電表可節(jié)約能源費(fèi)。第三,為了分析、控制設(shè)備設(shè)施用電,除了設(shè)備設(shè)施總表外,為大型設(shè)備設(shè)施安裝專題計(jì)量電表。第四,為了分析、控制公共照明用電,以每層樓為單位安裝電表。第五,為物管企業(yè)自用房安裝電表。計(jì)量無(wú)遺漏是能源成本精益控制前提和基礎(chǔ)。

其次,管理無(wú)空白點(diǎn)。做到只要使用能源方,都要能被計(jì)量。有對(duì)應(yīng)能源使用要求,派專員負(fù)責(zé)開(kāi)關(guān)和控制運(yùn)行時(shí)間。杜絕一切可能無(wú)管理現(xiàn)象,如長(zhǎng)明燈、夜班時(shí)間因責(zé)任不明確或安排不妥而無(wú)人關(guān)閉用電系統(tǒng)等。能夠經(jīng)過(guò)定時(shí)對(duì)寫字樓進(jìn)行全方面巡查來(lái)杜絕能源管理空白點(diǎn)。尋找可能空白點(diǎn),制訂管理控制方法改進(jìn),達(dá)成不停修正、完善目標(biāo)。

再次,電價(jià)核實(shí)準(zhǔn)確。因?yàn)殡娏Σ块T依照枯水季節(jié)和豐水季節(jié)分別實(shí)施兩種平均價(jià)格,而且天天按照豐、平、谷三個(gè)用電時(shí)段分三個(gè)不一樣標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量電價(jià),所以實(shí)際電費(fèi)單價(jià)需要從總電費(fèi)和使用小時(shí)兩個(gè)指標(biāo)反算得到。另外,寫字樓框架結(jié)構(gòu)決定了房間可任意割斷,所以,供電部門不可能實(shí)施戶表工程。為了降低物管企業(yè)成本,從總表到每位用戶辦公間線路損耗就只能經(jīng)過(guò)用戶平攤方式填補(bǔ)。所以,向用戶收取電費(fèi)單價(jià)應(yīng)考慮上述兩個(gè)原因,并核實(shí)出一個(gè)相對(duì)固定單價(jià)數(shù)額。物管企業(yè)應(yīng)每個(gè)月制訂能源成本核實(shí)表,