房地產開發(fā)企業(yè)會計講義講稿86

房地產會計全講房地產開發(fā)企業(yè)會計是在城市建設綜合發(fā)展、土地有償使用和住房商品化的經濟條件下，適應房地產企業(yè)經營管理的需要而發(fā)展起來的專業(yè)會計。

本講座根據我國2006年頒布的《企業(yè)會計準則》及其《企業(yè)會計準則應用指南》，結合房地產企業(yè)生產、經營的實際過程，針對房地產開發(fā)企業(yè)會計的特點，全面介紹房地產開發(fā)企業(yè)會計實務處理過程，

重點介紹房地產企業(yè)貨幣資金、存貨、投資性房地產、開發(fā)成本和開發(fā)收入和有關稅金的核算等。

本講座主要面向在房地產開發(fā)企業(yè)從事會計工作的朋友們。

限于時間與篇幅，本講座主要介紹房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的日常業(yè)務。而對企業(yè)不經常發(fā)生的業(yè)務，諸如對外投資、發(fā)行債券、外匯業(yè)務的核算等，本講座將不予以介紹。實務中如遇到這些業(yè)務，可按一般企業(yè)的會計實務進行處理。

本講座的主要內容如下：

第一章房地產企業(yè)會計核算對象及賬戶、賬簿設置

第二章房地產企業(yè)貨幣資金的核算

第三章房地產開發(fā)應收及預付款的核算

第四章房地產開發(fā)企業(yè)存貨的核算

第五章房地產開發(fā)企業(yè)固定資產與無形資產的核算

第六章房地產開發(fā)企業(yè)投資性房地產的核算

第七章房地產開發(fā)企業(yè)負債的核算

第八章房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本與期間費用的核算

第九章房地產開發(fā)企業(yè)收入的核算

第十章利潤及其分配的核算

第十一章所有者權益的核算

第十二章會計報表

但愿本次講座能對房地產業(yè)的廣大會計實務工作者給予幫助。并誠懇希望大家提出寶貴意房地產企業(yè)會計核算對象及賬戶、賬簿設置一、房地產開發(fā)企業(yè)的經營范圍

房地產開發(fā)企業(yè)是隨著我國城鄉(xiāng)建設的發(fā)展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐漸形成的一個新興行業(yè)。近些年來，我國的房地產業(yè)進入了一個前所未有的發(fā)展高潮，房地產業(yè)已經成為我國國民經濟發(fā)展的一個重要的支柱產業(yè)。

本講座所指的房地產開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產開發(fā)、經營、管理的具有法人資格，實行獨立核算、自負盈虧的企業(yè)。

房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經營對象是房地產。房地產是房產和地產及其權屬的統稱。其中：房產是指各種房屋財產，包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、體育、辦公用房等；地產是指土地財產，在我國，土地歸國家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權，所以企業(yè)的地產指的是對土地的使用權以及地下各種基礎設施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等。

房地產開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務范圍包括：

1.土地開發(fā)和建設

土地是房地產開發(fā)的前提條件。土地開發(fā)和建設是指對征用或受讓的土地進行平整、建筑物的拆除、地下管線的鋪設和道路、基礎設施的建設等。

2.房屋、建筑物的開發(fā)建設和經營

房屋建筑物的開發(fā)建設是指在已開發(fā)完工的土地上進行的房屋和建筑物的建設。其工作內容主要包括：可行性研究、規(guī)劃設計、工程施工、竣工驗收、交付使用等。

房地產開發(fā)企業(yè)對已開發(fā)完成的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房和代建房等。

房地產的經營從狹義上講是指對已建成的房地產進行出售、租賃和抵押。目前，我國房地產經營主要是指房地產的出售和房地產的租賃業(yè)務。

3.配套設施開發(fā)和建設

配套設施的開發(fā)和建設是指根據城市建設總體規(guī)劃開發(fā)建設的大配套設施項目，包括：開發(fā)小區(qū)內公共配套設施，如商店、銀行、郵局以及幼兒園、中小學、醫(yī)院等。

4.代建工程開發(fā)和建設

代建工程是指房地產開發(fā)企業(yè)接受當地政府和其他單位的委托，代為開發(fā)的各種工程項目，包括土地開發(fā)工程、房屋建設工程、道路鋪設工程，供熱、供氣、供水管道及其他公用的設施等。

5.物業(yè)管理和服務

有些房地產企業(yè)還從事物業(yè)經營。房地產物業(yè)的經營管理是指對出售或租賃后的房地產所進行的管理和各種服務，包括房屋和基礎設施的維修與保養(yǎng)、房屋的裝飾與裝潢，住宅小區(qū)的清潔與綠化及治安和通訊等。

二、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算對象

房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的對象是房地產業(yè)從事房地產開發(fā)建設、出售等經營過程中的資金運動。這些資金運動具體表現為六大會計要素：即資產、負債、所有者權益、收入、費用和利潤。房地產業(yè)的會計核算，就是對上述六大會計要素的增減變動進行監(jiān)督、核算和反映。

三、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的會計科目和賬簿設置

（一）房地產開發(fā)企業(yè)會計科目的設置

為了對房地產企業(yè)的經營活動進行會計核算，必須要設置相應的會計科目。并且要根據設置的會計科目在賬簿中開設賬戶。

會計科目是對各大會計要素所做的進一步分類。為了會計核算的需要，將每一會計要素又劃分為若干具體項目，每一個項目就是一個會計科目。

房地產開發(fā)企業(yè)根據《企業(yè)會計準則應用指南》的統一規(guī)定，并根據房地產企業(yè)會計核算的特點，應設置如下會計科目。見講義表1-1。

表1-1房地產開發(fā)企業(yè)會計科目表順序號編號科目名稱一、資產類11001庫存現金21002銀行存款31012其他貨幣資金41101交易性金融資產51121應收票據61122應收賬款71123預付賬款81131應收股利91132應收利息101221其他應收款111231壞賬準備121401材料采購131402在途物資141403原材料151404材料成本差異161405開發(fā)產品171406發(fā)出商品181408委托加工物資191411周轉材料20周轉房211461融資租入資產221471存貨跌價準備231501持有至到期投資241502持有至到期投資減值準備251503可供出售金融資產261511長期股權投資271512長期股權投資減值準備281521投資性房地產29投資性房地產累計折舊（累計攤銷）301531長期應收款311601固定資產321602累計折舊331603固定資產減值準備341604在建工程351605工程物資361606固定資產清理371701無形資產381702累計攤銷391703無形資產減值準備401711商譽411801長期待攤費用421811遞延所得稅資產431901待處理財產損溢二負債類442001短期借款452101交易性金融負債462201應付票據472202應付賬款482203預收賬款492211應付職工薪酬502221應交稅費512231應付利息522232應付股利532251其他應付款542401遞延收益552501長期借款562502應付債券572701長期應付款582801預計負債592901遞延所得稅負債三所有者權益類604001實收資本614002資本公積624101盈余公積634103本年利潤644104利潤分配四成本類655001開發(fā)成本665101開發(fā)間接費用675301研發(fā)支出五損益類686001主營業(yè)務收入696051其他業(yè)務收入706101公允價值變動損益716111投資收益726301營業(yè)外收入736401主營業(yè)務成本746402其他業(yè)務成本756403營業(yè)稅金及附加766601銷售費用776602管理費用786603財務費用796701資產減值損失806711營業(yè)外支出816801所得稅費用826901以前年度損益調整上表列示的82個會計科目就是房地產開發(fā)企業(yè)所使用的會計科目。其中絕大部分都是各類企業(yè)通用的會計科目，只有個別科目屬于房地產業(yè)專用的會計科目。表中所列示的會計科目中，有些會計科目一般企業(yè)可能不需要，如“應付債券”科目，只有發(fā)行債券的企業(yè)才使用，還如“持有至到期投資”科目，只有購買了長期債券，才能使用本科目。企業(yè)如果沒有相關的業(yè)務，就不必要設置相關的科目。

總起來說，房地產開發(fā)企業(yè)會計科目分為五大類：

第一類是資產類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的資產增減變化情況，其中包括了流動資產和各項長期資產。在資產類科目中，“開發(fā)產品”、“周轉房”、這兩個科目是房地產開發(fā)企業(yè)特設置的科目。其他科目是屬于各類企業(yè)通用的科目。

第二類科目是負債類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的負債增減變化情況，其中包括了各項流動負債和各項長期負債。負債類科目都是各類企業(yè)通用的會計科目。

第三類是所有者權益類科目，是用來核算各項所有者權益增減變化的科目。這些科目也是各類企業(yè)通用的科目。

第四類是成本類科目，這類科目有三個，即：“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”和“研發(fā)支出”。其中前兩個科目是房地產開發(fā)企業(yè)特有的科目，是用于進行房地產企業(yè)成本核算的科目。如果房地產企業(yè)本身也有施工隊伍，有施工業(yè)務，那么還需要在成本類科目中增設“工程施工”和“施工間接費用”、“工程結算”、“機械作業(yè)”等科目。

第五類科目是損益類科目。損益類科目是用于計算企業(yè)損益的科目。損益類科目在會計期末都要轉入本年利潤賬戶，不留余額。這些科目也是各類企業(yè)通用的會計科目。

在使用會計科目時需要注意：必須要按統一規(guī)定的會計科目編號，不要隨意打亂和重編。以便于查閱賬目和實行會計電算化。上述會計科目表在許多科目之間都留有空號，這是供增設會計科目使用的。比如表中第20行次資產類科目中的“周轉房”科目，國家統一科目表中沒有設置此科目，是房地產開發(fā)企業(yè)增設的會計科目，可按順序，在所留的空號中將本科目編號為“1412”號。

還需要說明，許多會計科目需要設置明細科目，以便設置明細賬，更明細地反映有關會計信息。如房地產開發(fā)企業(yè)在“原材料”總賬科目下可設置“設備”、“鋼材”、“水泥”等二級科目，以對庫存的各種不同的建筑材料和設備分別進行核算和反映。在二級科目下，還可以按鋼材的品種，設備的種類設置三級科目核算，如在“原材料—設備”二級科目下還應設置“照明設備”、“安全監(jiān)控設備”等三級科目，以更詳細反映各種不同設備和各種不同鋼材的情況。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)的賬簿設置

為了全面系統地進行會計核算，房地產開發(fā)企業(yè)必須設置以下三類賬簿。

1.總分類賬（也稱總賬）。

總分類賬是按總賬科目（一級科目）開設賬戶，以提供企業(yè)總括的會計信息。根據需要，總分類賬通常要開設30—50個賬戶，分類反映會計信息。

總分類賬必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式為三欄式，即金額的部分分為“借方”、“貸方”和“余額”三個欄目。

具體賬頁格式見表1-2。

表1-2總分類賬

賬戶名稱：××××年憑證

摘要

借方

貸方借

或

貸余額月日字號初央漫2讓.執(zhí)日化記廣賬娛。

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徹賭端吼第串一械節(jié)坐救庫售存辨現非金棍的逗核妥算一、庫存現金的管理

庫存現金是指存放在企業(yè)的庫存現金。包括庫存的人民幣和外幣。

庫存現金的管理主要包括現金的使用范圍，現金的庫存限額和現金的內部控制制度等。

現金主要是用于企業(yè)日常的零星開支，使用范圍主要是對職工的工資、獎金支付，差旅費的支付，以及企業(yè)的零星采購等，其他大額款項的收支都應該通過銀行轉賬進行。這樣既簡化核算業(yè)務，也比較安全。

為安全起見，企業(yè)的庫存現金不能過多，一般夠3-5天的零星開支即可。企業(yè)如果收到大額的現金，應該及時送存銀行。

為加強企業(yè)對庫存現金的管理，企業(yè)應該制定庫存現金的內部控制制度，庫存現金要由出納人員進行保管，現金保管人員不得兼記總賬，要做到賬錢分管；企業(yè)出納人員保管的庫存現金必須做到日清月結，并要定期與企業(yè)總賬的“庫存現金”賬戶進行核對。發(fā)現庫存現金的溢缺必須及時查明原因，并按規(guī)定進行處理。

二、庫存現金的總分類核算

庫存現金的總分類核算是指庫存現金在總賬中的核算。庫存現金的總分類核算是通過編制記賬憑證進行的。

（一）庫存現金的支出

庫存現金的支出要根據原始憑證（如原始發(fā)票、借款單、工資結算單等）編制記賬憑證，根據記賬憑證登記總賬。

例2-1：3月1日李明因出差到財務部門借款1000元。

會計人員要根據經批準的借款單，編制以下記賬憑證：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811020101&jyid=main0201"[答疑編號811020101：針對該題提問]

借：其他應收款——李明1000

貸：庫存現金1000

然后根據上述記賬憑證登記總賬。

例2-2、企業(yè)將庫存現金5000元存入銀行。

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811020102&jyid=main0201"[答疑編號811020102：針對該題提問]

對此項業(yè)務，應根據企業(yè)編制的并經銀行蓋章的“送款單”回單聯，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款5000

貸：庫存現金5000

然后根據記賬憑證登記現金和銀行存款總賬。

（二）現金的收入

例2-3：企業(yè)為了零星開支，開出現金支票，從銀行提取現金5000元。

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811020103&jyid=main0201"[答疑編號811020103：針對該題提問]

對此項業(yè)務應根據企業(yè)開出的現金支票存根這一原始憑證，編制記賬憑證如下：

借：庫存現金5000

貸：銀行存款5000

然后根據上述記賬憑證登記現金和銀行存款總賬。

例2-4：企業(yè)銷售零星材料取得現金1000元。

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811020104&jyid=main0201"[答疑編號811020104：針對該題提問]

根據銷貨發(fā)票的記賬聯，編制記賬憑證如下：

借：庫存現金1000

貸：其他業(yè)務收入——銷售材料收入1000

然后根據記賬憑證登記現金總賬。

需要說明，房地產開發(fā)企業(yè)由于行業(yè)的特殊性，在預售商品房或大面積拆遷安置時，會發(fā)生筆數既多、數額又大的現金收付業(yè)務，在這種情況下，為了保證現金安全和提高工作效率，建議請開戶銀行到現場辦公，由開戶銀行直接辦理款項收付。這樣，企業(yè)可不通過庫存現金科目，而直接通過銀行存款科目核算。

三、庫存現金的序時核算

庫存現金的序時核算，就是在現金日記賬中的核算。也就是由出納人員登記現金日記賬。

在記賬憑證核算形式下，現金日記賬的登記與總賬的登記是根據相同的記賬憑證同時進行的。

現金日記賬是由出納人員根據記賬憑證，收一筆記一筆，支一筆記一筆，每天結出余額，每日終了，要將現金日記賬的余額與庫存現金數進行核對。

四、庫存現金的清查

庫存現金的清查是指對庫存現金進行實地盤點，并將實存的庫存現金數與現金日記賬的余額數相核對，并對盤虧盤盈及時進行處理的一種方法。

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鏟酸聯第二節(jié)銀行存款的核算一、銀行存款的管理

銀行存款是企業(yè)存放在銀行的貨幣資金。凡獨立核算的企業(yè)都必須在當地銀行開設賬戶，企業(yè)除留存少量的現金以備零星支出外，其余貨幣資金都應存入銀行。企業(yè)發(fā)生的各種大額的結算款項，都需要通過銀行轉賬辦理。

銀行存款的管理主要包括企業(yè)不能出租、出借銀行賬戶；企業(yè)不得簽發(fā)空頭票據和遠期支票；企業(yè)要定期、不定期將銀行存款日記賬的余額與銀行進行核對等。

二、銀行存款的總分類核算

銀行存款的總分類核算，就是銀行存款在總賬賬戶中的核算。銀行存款的總分類核算是根據原始憑證，通過編制記賬憑證進行的。

（一）銀行存款收入的核算

房地產開發(fā)企業(yè)銀行存款的收入主要是來自收取房地產的銷售款、租金以及企業(yè)將庫存多余的現金送存銀行等。

例2-7、2007年3月1日某房地產企業(yè)將庫存多余現金送存銀行10000元。

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811020107&jyid=main0201"[答疑編號811020107：針對該題提問]

根據企業(yè)編制的經銀行蓋章的送款單回單聯，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款10000

貸：庫存現金10000

例2-8、2007年3月1日企業(yè)收到銀行收款通知，收到某客戶購房款80000元。

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811020108&jyid=main0201"[答疑編號811020108：針對該題提問]

根據銀行收款通知，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款80000

貸：主營業(yè)務收入——房屋銷售收入80000

（二）銀行存款支出的核算

銀行存款支出，包括的項目很多，如企業(yè)從銀行提取現金，購入材料及設備，購建固定資產，開發(fā)土地支出，支付工程款、支付各項稅金、支付水電費等。銀行存款支出是通過編制記賬憑證進行。

例2-9、2007年3月2日企業(yè)管理部門報銷差旅費、辦公用品費8000元。通過開具現金支票支付。

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811020109&jyid=main0201"[答疑編號811020109：針對該題提問]

根據原始發(fā)票和企業(yè)開出的現金支票存根，編制記賬憑證如下：

借：管理費用8000

貸：銀行存款8000

（注：有關房地產開發(fā)費用的支付，將在房地產開發(fā)成本一章進行介紹。）

例2-10、2007年3月2日企業(yè)從銀行提取現金60000元，備發(fā)職工工資。

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811020110&jyid=main0201"[答疑編號811020110：針對該題提問]

根據企業(yè)現金支票存根，編制記賬憑證如下：

借：庫存現金60000

貸：銀行存款60000

三、銀行存款的序時核算

銀行存款的序時核算就是通過設置和登記“銀行存款日記賬”進行的核算。銀行存款日記賬由出納人員根據記賬憑按業(yè)務發(fā)生的先后順序，逐日逐筆進行登記的賬簿。

銀行存款日記賬要每天結出余額，以隨時反映銀行存款的收支動態(tài)和結存的金額。

在記賬憑證記賬程序下，銀行存款日記賬是與總分類賬根據相同的記賬憑證，同時進行登記的。

根據上述例2-7到2-10的銀行存款收付業(yè)務，銀行存款日記賬的登記情況如下：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811020111&jyid=main0201"[答疑編號811020111：針對該題提問]

銀行存款日記賬2007年憑證銀行結算憑證摘要收入支出結存月日號數種類號數31月初結存350001現金送存100001銀票315收售房款800001本日合計9000012500032現支913支付管理費80002現支914提取現金600002本日合計6800057000四、銀行存款的清查

銀行存款的清查就是要查明企業(yè)在銀行存款的實存數，查清企業(yè)銀行存款日記賬的記錄是否正確。

銀行存款的清查是通過將企業(yè)銀行存款日記賬的記錄與銀行對賬單相核對進行的。銀行定期要為企業(yè)的銀行存款編制“銀行對賬單”。企業(yè)收到“銀行對賬單”后，要將企業(yè)的銀行存款日記賬與“銀行對賬單”逐筆進行核對。

在會計實務中，企業(yè)的“銀行存款日記賬”余額，與“銀行對賬單”的余額經常出現不一致的情況。這種情況的發(fā)生，除了記賬可能有錯誤以外，更主要的是由未達賬項所造成。所謂未達賬項，就是因為憑證傳遞的時間先后而造成的銀行和企業(yè)之間一方已收到憑證登記入賬，而另一方尚未接到憑證而沒有入賬的情況。

企業(yè)對銀行存款的清查，首先要查明未達賬項。

未達賬項的存在通常有四種情況：

1.企業(yè)送存銀行的各種款項，企業(yè)已經入賬，但銀行由于未辦完有關的手續(xù)而尚未入賬。

2.企業(yè)已開出支票等付款憑據，并已付款入賬，而銀行尚未收到憑證或未辦完有關手續(xù)而尚未入賬。

3.企業(yè)委托銀行代收的款項，銀行已收到并已入賬，但企業(yè)尚未收到銀行的收款通知而尚未入賬。

4.銀行為企業(yè)代付的款項，銀行已付款入賬，但企業(yè)尚未收到銀行的付款通知而尚未入賬。

由于上述未達賬項的存在，就會造成企業(yè)的銀行存款日記賬與銀行對賬單的余額不一致。所以企業(yè)必須將未達賬項進行調節(jié)，將調節(jié)后的銀行存款日記賬的余額與調節(jié)后的銀行對賬單的余額進行核對。如果雙方記賬無誤，調節(jié)后的余額是應該相符的。

對未達賬項的調節(jié)是通過編制銀行存款余額調節(jié)表進行的。在銀行存款余額調節(jié)表中，要把雙方的未達賬項補充登記齊全，然后計算出調節(jié)后的余額，再進行核對。

例2-11：某房地產開發(fā)企業(yè)2007年12月31日銀行存款日記賬的賬面余額為59900元，銀行對賬單上的企業(yè)銀行存款的余額是66400元。經逐筆核對后發(fā)現有以下幾筆未達賬賬項。

1）企業(yè)于月末將從其它企業(yè)收到的轉賬支票5000元已送交銀行，企業(yè)已入賬，銀行尚未入賬。

2）企業(yè)于月末開出轉賬支票6000元，企業(yè)已付款入賬，但持票人尚未到銀行辦理轉賬，銀行尚未入賬。

3）企業(yè)委托銀行代收出租房租金8000元，銀行已經收款入賬，但企業(yè)尚未收到銀行收款通知，尚未入賬。

4）銀行為企業(yè)代付水電費2500元，企業(yè)尚未收到銀行付款通知，尚未入賬。

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811020112&jyid=main0201"[答疑編號811020112：針對該題提問]

根據查明的上述未達賬項，企業(yè)編制銀行存款余額調節(jié)表如下：

銀行存款余額調節(jié)表

2007年12月31日項目金額項目金額企業(yè)銀行日記賬余額59900銀行對賬單余額66400加：銀行已收，企業(yè)未收

減：銀行已付，企業(yè)未付8000

2500加：企業(yè)已收，銀行未收

減：企業(yè)已付，銀行未付5000

6000調節(jié)后的余額65400調節(jié)后的余額65400經過對上述未達賬項的調節(jié)，調節(jié)后的銀行日記賬的余額與銀行對賬單的余額相等。如果調節(jié)后的余額相符，一般表明雙方記賬沒有差錯。如果調節(jié)后的余額仍不相等，就表明記賬有差錯，要進一步查明原因，進行更正。

需要說明，銀行存款余額調節(jié)表，只是為了查清未達賬項，從而查明銀行存款的實際余額。它不是原始憑證，也不是記賬憑證。不能根據它調整賬面記錄。對企業(yè)尚未記錄的那些未達賬項，只有等到有關銀行結算憑證到達企業(yè)，才能據以進行賬務處理。

最后需要指出：在貨幣資金核算中還包括其他貨幣資金的核算。其他貨幣資金包括“外埠存款”、“銀行匯票存款”、“銀行本票存款”、“存出投資款”等。

其他貨幣資金通過“其他貨幣資金”賬戶進行核算。為核算不同種類的其他貨幣資金，企業(yè)應按“外埠存款”、“銀行匯票存款”、“銀行本票存款”等明細賬戶設置其他貨幣資金明細賬。如：

其他貨幣資金——外埠存款

——銀行匯票存款

——銀行本票存款等。房地產開發(fā)應收及預付款的核算應收及預付款是指房地產開發(fā)企業(yè)應向其他單位或個人收取的款項以及向其他單位和個人預付的款項。它是企業(yè)的短期債權，屬于企業(yè)的流動資產。主要包括應收賬款、應收票據、預付賬款和其他應收款。

第一節(jié)應收賬款的核算一、應收賬款的核算范圍和計價

（一）應收賬款的范圍

應收賬款是指企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產品，提供出租房屋和勞務等業(yè)務，應向購買、接受或租用的單位和個人收取而尚未收取的款項。它是企業(yè)的一項短期債權，正常情況下，應該在一年內，或超過一年的一個營業(yè)周期內收回。

注意：與企業(yè)經營業(yè)務無關的應收款項不包括在應收賬款的范圍之內，而應在“其他應收款”賬戶核算。

（二）應收賬款的計價

在一般情況下，應收賬款的入賬金額，是買賣雙方在成交時的實際發(fā)生額。但在含有折扣條件的銷售方式時，應收賬款的計價還要考慮折扣因素。

銷售的折扣有兩種類型，即商業(yè)折扣和現金折扣。

1.商業(yè)折扣。商業(yè)折扣是指企業(yè)出售開發(fā)產品時，對特定的客戶，在銷售價格上給予的一定的優(yōu)惠。如對大批量購買的客戶，按規(guī)定的銷售價格給予5%的商業(yè)折扣等。由于商業(yè)折扣是從銷售商品的價格中直接扣除的，所以，銷售企業(yè)要按實際折扣以后的金額作為應收賬款的入賬價值。商業(yè)折扣在購銷雙方的賬面上均不作任何反映。

2.現金折扣?，F金折扣是企業(yè)為了鼓勵客戶在一定期限內早日償還銷售款而給予的一種折扣優(yōu)惠。現金折扣通常用下述形式來表示：2/10、1/20、n/30。表示的意思是信用期為30天，如果在10天之內付款可給予2%的現金折扣，20天內付款可給予1%的現金折扣。

我國現行會計核算中，在存在現金折扣的情況下是按總價法確定應收賬款的入賬價值。也就是要按現金折扣前的總價格來確定應收賬款的入賬金額?，F金折扣發(fā)生時，將折扣的部分計入財務費用。

二、應收賬款核算的賬戶設置及會計處理

（一）應收賬款核算應設置的賬戶

為了核算各項應收賬款，企業(yè)要設置“應收賬款”總賬科目，該科目屬于資產類科目，借方登記企業(yè)發(fā)生的各項應收賬款，貸方登記收回的應收賬款，余額一般在借方，表示的是尚未收回的應收賬款。該賬戶有時也會出現貸方余額，貸方余額表示的是預收的款項。在不設“預收賬款”總賬賬戶的情況下，企業(yè)預收到的賬款，登記在該賬戶的貸方，表示負債。

為了分別反映對不同單位和個人的應收賬款，除在總賬中設置應收賬款科目外，還應設置“應收賬款明細賬”，應收賬款明細賬應按對方單位和個人設置二級科目或明細科目，如：

“應收賬款——××單位”、

“應收賬款——××人”等。

（二）應收賬款的會計處理

企業(yè)在銷售開發(fā)產品時，如果當時不能收回款項，應在發(fā)出產品或向對方開出提貨單和銷售發(fā)票時，確認銷售收入，同時確認應收賬款。

【例3-1】某企業(yè)于3月5日向甲公司銷售商品樓一幢，售價600萬元，貨款尚未收到，當辦完銷售手續(xù)后，作如下會計分錄：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030101&jyid=main0301"[答疑編號811030101：針對該題提問]

借：應收賬款——甲公司6000000

貸：主營業(yè)務收入——銷售商品樓收入6000000

【例3-2】企業(yè)于3月8日向乙公司出售多余的材料一批價款共計10萬元，貨款尚未收到。當企業(yè)發(fā)貨并辦完銷售手續(xù)時作如下會計分錄：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030102&jyid=main0301"[答疑編號811030102：針對該題提問]，

借：應收賬款——乙公司100000

貸：其他業(yè)務收入——材料銷售收入100000

當企業(yè)收回應收賬款時，要借記“銀行存款”科目，貸記“應收賬款”科目。

【例3-3】企業(yè)3月20日接到甲公司轉賬支票一張，償還企業(yè)售樓款500萬元。企業(yè)到銀行辦完轉賬手續(xù)后作如下分錄：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030103&jyid=main0301"[答疑編號811030103：針對該題提問]

借：銀行存款5000000

貸：應收賬款——甲公司5000000

這樣應收甲公司的賬款600萬已收回500萬，還有100萬沒有收回，仍反映在“應收賬款——甲公司”的明細賬的借方。

第二節(jié)應收票據的核算

房地產企業(yè)的應收票據是指企業(yè)銷售開發(fā)產品所收到的商業(yè)匯票。

銷售或出租開發(fā)商品收到經對方承兌的商業(yè)匯票后，按票面金額作如下分錄：

借：應收票據——某單位

貸：主營業(yè)務收入

商業(yè)匯票到期，持票到開戶銀行收取款項后，作如下會計分錄：

借：銀行存款

貸：應收票據——某單位

由于商業(yè)匯票在我國一般企業(yè)目前還較少運用，所以，本講座不再進行詳細介紹。

第三節(jié)預付賬款和其他應收款的核算一、預付賬款的核算

預付賬款是指房地產開發(fā)企業(yè)按照工程合同預付給工程承包單位的款項，包括預付工程款和預付備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預付給供貨單位的購貨款。預付賬款屬于企業(yè)的一項債權資產。

為了核算預付賬款，房地產開發(fā)企業(yè)可以設置“預付賬款”賬戶進行核算，也可以不設預付賬款賬戶，將預付賬款直接在“應付賬款”賬戶進行核算。

企業(yè)可以根據具體情況加以選擇。

（一）設置預付賬款賬戶的會計處理

如果企業(yè)單獨設置“預付賬款”賬戶，發(fā)生的預付賬款登記在該賬戶的借方，與對方結算款項時將預付賬款轉入到應付賬款的借方。預付賬款賬戶的期末借方余額反映的是已經預付尚未進行結算的款項。該賬戶應按預付賬款的對方單位設置明細賬進行明細核算。如：

預付賬款——某單位

其會計處理舉例如下：

【例3-4】某房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生下述業(yè)務：

①某房地地產開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一項準備出售的房屋建筑工程，按合同規(guī)定，預付給A承包施工企業(yè)房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。分錄如下：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030104&jyid=main0301"[答疑編號811030104：針對該題提問]

借：預付賬款——A施工企業(yè)600000

貸：銀行存款600000

②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價8萬元。

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030105&jyid=main0301"[答疑編號811030105：針對該題提問]

借：預付賬款——A施工企業(yè)80000

貸：原材料80000

③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)單位轉來“工程價款結算賬單”，應結算工程款一共96萬元，做如下分錄：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030106&jyid=main0301"[答疑編號811030106：針對該題提問]

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本960000

貸：應付賬款——A施工企業(yè)960000

同時將原來預付的賬款轉入應付賬款，以沖減應付的工程賬款：

借：應付賬款——A施工企業(yè)680000

貸：預付賬款——A施工企業(yè)680000

經過上述賬務處理，“預付賬款——A施工企業(yè)”明細賬戶已被沖平?！皯顿~款——A施工企業(yè)”明細賬戶的貸方有96萬元，而借方從預付賬款賬戶轉來68萬元，結果貸方的余額為28萬元。這是該房地產開發(fā)企業(yè)應對A施工單位補付的承包工程款。

待支付該項工承包程款時作如下分錄：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030107&jyid=main0301"[答疑編號811030107：針對該題提問]

借：應付賬款——A施工單位280000

貸：銀行存款280000

該房地產企業(yè)為該項房屋工程前后一共支付了銀行存款88萬元，撥付了材料8萬元，最后都計入到房屋開發(fā)成本，一共96萬元。

（二）不設“預付賬款”賬戶的會計處理

如果不設“預付賬款”賬戶，企業(yè)的預付賬款可直接在“應付賬款”賬戶進行核算，“應付賬款”賬戶如果出現了借方余額，就是預付賬款，應作為一項債權資產在資產負債表中列示。

【承例3-4】①某房地地產開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定，預付給A承包施工企業(yè)房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。根據企業(yè)開出的轉賬支票存根，編制記賬憑證如下：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030108&jyid=main0301"[答疑編號811030108：針對該題提問]

借：應付賬款——A施工企業(yè)600000

貸：銀行存款600000

②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價8萬元，根據材料出庫單等原始憑證，編制記賬憑證如下：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030109&jyid=main0301"[答疑編號811030109：針對該題提問]

借：應付賬款——A施工企業(yè)80000

貸：原材料80000

（注意：上述應付賬款賬戶借方一共登記了68萬元，應作為債權資產來看待。）

③該項房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)單位轉來“工程價款結算賬單”，應結算工程款一共96萬元，編制如下記賬憑證：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030110&jyid=main0301"[答疑編號811030110：針對該題提問]

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本960000

貸：應付賬款——A施工企業(yè)960000

經過上述賬務處理，“應付賬款——A施工企業(yè)”明細賬戶的貸方登記了96萬元，而借方登記了68萬元，結果貸方的余額為28萬元。這是該房地產開發(fā)企業(yè)應對A施工單位補付的承包工程款。

與上述第一種方法核算的結果是一樣的。

因為核算結果一樣，所以建議企業(yè)一般不要設預付賬款只能過戶，發(fā)生的預付賬款直接在應付賬款賬戶進行核算。以避免在預付賬款與應付賬款之間互相轉賬。

還需要說明：如果發(fā)包工程工期較長，而且事先沒有預付款項，發(fā)包單位按合理估計的發(fā)包工程進度分期向承包單位結算工程進度款時，不需通過預付賬款和應付賬款賬戶核算，而將分工期結算的工程進度款直接計入“開發(fā)成本”或“在建工程”賬戶即可。

支付工程進度款時：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

（或：在建工程——某工程）

貸：銀行存款

二、其他應收款的核算

（一）其他應收款核算的內容

其他應收款是指企業(yè)對其他單位和個人的除了應收票據、應收賬款和預付賬款以外的其他各種應收、暫付的款項。包括應收的各種賠款、罰款，應向職工收取的各種墊付的款項、應收出租包裝物的租金，租入包裝物支付的押金，以及企業(yè)撥付給內部有關部門周轉使用的備用金等。

其他應收款雖然一般數額較小，但項目卻較多，是企業(yè)會計核算經常遇到的業(yè)務。所以其他應收款的核算，是企業(yè)會計核算的一項重要的內容。

（二）其他應收款核算的賬戶設置

為了核算各項其他應收款，企業(yè)需要設置“其他應收款”總賬賬戶，該賬戶屬于資產類賬戶，借方登記企業(yè)發(fā)生的各項暫付和應收的款項，貸方登記收回和轉銷的其他應收款。

“其他應收款”賬戶應按欠款的單位和個人設置明細賬戶，進行明細核算。

如：其他應收款——××單位

——××人

（三）其他應收款會計處理舉例

1.企業(yè)管理部門職工王毅因出差預借差旅費1500元，根據經有關人員批準的“借款單”編制記賬憑證如下：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030111&jyid=main0301"[答疑編號811030111：針對該題提問]

借：其他應收款——王毅1500

貸：庫存現金1500

2.王毅出差回來報銷差旅費，實際支出1380元，多余的款項退回，根據實際支出的原始憑證和借款憑據編制記賬憑證如下：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030112&jyid=main0301"[答疑編號811030112：針對該題提問]

借：管理費用1380

庫存現金120

貸：其他應收款——王毅1500

3.企業(yè)從A公司購貨時用現金支付包裝物押金2000元。根據A公司開具的收款收據編制記賬憑證如下：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030113&jyid=main0301"[答疑編號811030113：針對該題提問]

借：其他應收款——A公司2000

貸：庫存現金2000

包裝物用完歸還A公司，退回現金2000元，根據A公司的付款憑據，編制記賬憑證如下：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811030114&jyid=main0301"[答疑編號811030114：針對該題提問]

借：庫存現金2000

貸：其他應收款——A公司2000

第四章房地產開發(fā)企業(yè)存貨的核算第一節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)存貨概述一、房地產開發(fā)企業(yè)存貨的內容

房地產開發(fā)企業(yè)的存貨是指企業(yè)在日?；顒又谐钟幸詡涑鍪鄣拈_發(fā)產品、處在開發(fā)過程中的在建開發(fā)產品、在開發(fā)過程或提供勞務過程中耗用的材料、物資、設備等。

房地產開發(fā)企業(yè)的存貨主要包括各類材料、庫存設備、低值易耗品、委托加工物資、在建開發(fā)產品、已完工待售的開發(fā)產品、周轉房等。存貨屬于企業(yè)的流動資產。

二、存貨的計價

（一）存貨取得的計價

存貨取得的計價，也叫存貨的初始計量，指的是存貨取得時的入賬金額。

我國會計準則規(guī)定：存貨應當按照實際成本進行初始計量，存貨的實際成本包括采購成本、加工成本和其他成本。

房地產開發(fā)企業(yè)取得存貨有多種方式，存貨的取得方式不同，其成本的確定方法也有所不同。

1.外購的存貨的實際成本為采購成本。采購成本包括買價（包含增值稅）、運雜費、保險費等。

2.自制存貨的實際成本是由采購成本、加工成本和其他成本構成。房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的存貨成本還包括為產品開發(fā)而發(fā)生的借款利息中應予資本化的部分。（詳見“房地產開發(fā)成本的核算”）

3.委托加工存貨的實際成本是由采購成本、加工成本和相關稅費所構成。

4.投資者投入存貨的實際成本，按照投資各方確認的價值計價。

此外企業(yè)以非貨幣性交易換入的存貨，按非貨幣性交易的有關規(guī)定確定存貨的實際成本。

（二）存貨發(fā)出的計價

由于存貨是分次購入或經分批開發(fā)、分批生產形成的，同一種存貨由于形成的時間不同，其成本也存在著差異，所以，就產生了發(fā)出存貨的計價方法問題。

發(fā)出存貨的計價方法有兩種，一種是按實際成本計價，另一種是按計劃成本計價。

1.按實際成本計價

發(fā)出存貨按實際成本計價，又分為“先進先出法”、“加權平均法”、“個別計價法”等不同的方法。

1）先進先出法

所謂“先進先出法”是假定先收到的存貨先發(fā)出，并根據這一假定的成本流轉順序對發(fā)出存貨進行計價的方法。采用這種方法，收入存貨時要在存貨明細賬中逐筆登記存貨的數量、單價和金額；發(fā)出存貨時按順序將先入庫的存貨成本先轉出，并逐筆登記存貨發(fā)出和結存金額。見表4-1

表4-1A材料明細賬

（先進先出法）07年摘要收入發(fā)出結存月日數量

（公斤）單價金額數量

（公斤）單價金額數量

（公斤）單價金額61期初結存20002.0040007購入50002.2011000

20002.001500050002.2012發(fā)出20002.00840030002.20660020002.2015購入30002.40720030002.201380030002.4028發(fā)出

30002.20660030002.40720030本月合計8000

182007000

1500030002.4072002）加權平均法

所謂加權平均法（也稱全月一次加權平均法）是指以本月全部進貨成本加月初結存存貨成本，除以本月全部進貨數量加上月初存貨數量，計算出存貨的加權平均單位成本，并按加權平均單位成本確定發(fā)出存貨的成本及期末庫存成本的方法。

采用加權平均法確定發(fā)出存貨的成本，平時對入庫存貨要逐筆登記數量、單價和金額，而對平時發(fā)出材料只登記數量，而不登記單價和金額。到月末計算出加權平均單位成本，再計算發(fā)出存貨和結存存貨的成本。所以平時工作量較小。

相關計算公式如下：

存貨單位成本＝（月初存貨結存金額＋本月入庫存貨成本合計）/（月初存貨結存數量＋本月各批進貨數量之和）

本月發(fā)出存貨的成本＝本月發(fā)出存貨的數量×存貨平均單位成本月末庫存存貨成本＝月末庫存存貨數量×存貨平均單位成本

見表4-2

表4-2A材料明細賬

（加權平均法）07年

摘要收入發(fā)出結存月日數量

（公斤）單價金額數量

（公斤）單價金額數量

（公斤）單價金額61月初結存20002.0040007購入50002.2011000700012發(fā)出4000300015

購入

3000

2.40

72006000

28發(fā)出30003000本月合計80001820070002.221554030002.226660全月一次加權平均單位成本＝（4000＋18200）/（2000＋8000）＝2.22

當月發(fā)出存貨成本＝7000×2.22＝15540

月末結存存貨成本＝3000×2.22＝6660

3）個別計價法

個別計價法是將每批入庫的存貨，單獨存放，單獨貼標簽，單獨標明數量、單價和金額。發(fā)出存貨屬于哪一批的，就按該批存貨入庫時的實際成本計價。

房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品一般適用于個別計價法來結轉成本。即將每一個工程項目單獨計算和結轉成本，不存在先進先出、后進先出和加權平均的問題。

2.存貨按計劃成本計價

存貨按計劃成本計價是指企業(yè)在日常核算中，對存貨的收入、發(fā)出和結存均按預先制定的計劃成本計價。而將實際成本脫離計劃成本的差異，通過“存貨成本差異”賬戶單獨核算。采用這種方法，月末在按計劃成本結轉發(fā)出存貨的成本后，還要按照存貨的成本差異率計算和結轉發(fā)出存貨應承擔的成本差異，從而將發(fā)出存貨的計劃成本調整為實際成本。

存貨按計劃成本核算，如果計劃成本制定的合理，可以起到對發(fā)生的成本進行控制的作用，也便于事后對成本進行考核。但如果計劃成本制定得不科學、不合理，便失去按計劃成本核算的意義。在物價不斷變動的情況下，按計劃成本核算比較困難。

（三）存貨的期末計價

到會計期末（年末），企業(yè)對庫存的存貨，應按照實際成本與可變現凈值孰低的原則進行計價。如果可變現凈值低于賬面存貨的實際成本，其差額部分要計提存貨跌價準備。

1.可變現凈值的確定方法

房地產開發(fā)企業(yè)因為各種存貨的性質不同，所以不同存貨可變現凈值的確定方法也不完全相同。

1）開發(fā)產品的可變現凈值

開發(fā)產品的可變現凈值＝該開發(fā)產品的估計售價-估計的銷售費用和相關稅金

2）用于產品開發(fā)的各種材料設備的可變現凈值

房地產開發(fā)企業(yè)各種建筑材料和庫存設備的可變現凈值，難以按一般加工企業(yè)材料的可變現凈值的計算方法計算。所以房地產開發(fā)企業(yè)可直接按照各種建筑材料和設備的現行市場價格作為可變現凈值。

2.存貨跌價準備的核算1）存貨跌價準備的計提

當有跡象表明存貨發(fā)生減值時，企業(yè)應于期末計算存貨的可變現凈值，如果可變現凈值低于存貨的賬面價值（賬面余額-已提的跌價準備），就要計提存貨跌價準備。

存貨跌價準備應該按照單個存貨項目計提。在存貨品種較多的情況下，為了簡化核算，也可以按存貨的類別計提壞賬準備。即將同一類型或同一用途的不同存貨合并在一起計提存貨跌價準備。

企業(yè)應在每一會計期末，計算出存貨的可變現凈值以后，再與存貨的賬面價值進行比較，如果可變現凈值低于賬面價值，其差額就是應提的存貨跌價準備。如果存貨的可變現凈值高于賬面價值，應按其差額數沖回原來已提的存貨跌價準備，以沖平為限。

提取存貨跌價準備作如下分錄：

借：資產減值損失—計提的存貨減值準備貸：存貨跌價準備

沖回已提的存貨跌價準備做如下分錄：

借：存貨跌價準備貸：資產減值損失—計提的存貨減值準備2）存貨跌價準備沖回和轉銷

對過去因為跌價已經提取了跌價準備的存貨，當發(fā)生跌價的因素已經消失，即存貨的價值已經恢復，那么，應將以前為此已提取的存貨跌價準備沖回。在以前已提跌價準備的范圍內做如下會計分錄。

借：存貨跌價準備貸：資產減值損失—計提的存貨減值準備

如果已提跌價準備的存貨已經銷售，那么為該批存貨計提的跌價準備也應同時轉銷。并用以沖減主營業(yè)務成本。分錄如下：

借：存貨跌價準備貸：主營業(yè)務成本三、存貨的盤存

存貨的盤存是確定存貨實際數量的方法。存貨的盤存方法有兩種：即永續(xù)盤存法和實地盤存法。

（一）存貨的永續(xù)盤存法

永續(xù)盤存法，是指在存貨明細賬中對存貨的收入、發(fā)出逐筆進行記錄，并可以從賬簿中隨時結出庫存存貨數量的方法。永續(xù)盤存法，有利于加強對存貨的管理，但核算的工作量大。

（二）存貨的實地盤存法

實地盤存法是指企業(yè)在期末通過實地盤存實物，來確定存貨的結存數量，并用倒擠的方法來確定當期存貨發(fā)出數量和成本的一種方法。

采用實地盤存法，當期存貨發(fā)出的數量和成本用下述公式計算。

當期存貨發(fā)出數量＝期初存貨數量＋本期收入存貨數量－期末結存存貨數量當期發(fā)出存貨的成本＝當期發(fā)出存貨的數量×該存貨平均單位成本

存貨的實地盤存法平時只需要登記存貨收入的數量和金額，而不需要登記存貨發(fā)出的數量和金額，所以簡化了存貨的核算工作。但不利于對存貨的管理。所以一般只是對一些價值低、數量大、消耗頻繁的存貨才采用實地盤存法。諸如對建筑用的砂石料、作為燃料用的煤等存貨只能采用實地盤存法來確定存貨的結存數量。

第二節(jié)原材料及周轉材料的核算

房地產開發(fā)企業(yè)的原材料主要包括用于房地產開發(fā)的庫存鋼材、木材、水泥等建筑材料和庫存設備。庫存設備指將直接用于產品開發(fā)，并構成開發(fā)產品實體一部分的設備。如空調設備、監(jiān)控設備、供暖設備、電照設備等。

一、原材料的核算（按實際成本核算）

（一）原材料核算的賬戶設置

為了核算庫存材料的實際成本，企業(yè)應設置以下兩個賬戶：

1.“在途物資”賬戶

“在途物資”賬戶核算企業(yè)從外部購入但尚未到達或尚未驗收入庫的各種存貨（包括材料、設備、低值易耗品等）的實際成本。該賬戶借方登記外購的尚未入庫材料的實際采購成本（包括買價和運雜費等），貸方登記已驗收入庫材料的實際成本。如有余額在借方，表示的是在途物資的實際成本。

該賬戶應按購入物資的品種或類別設置明細賬，進行明細核算。

如：“在途物資——A材料”

“在途物資——B設備”等

2.“原材料”賬戶

該賬戶核算企業(yè)各種庫存材料的實際成本，借方登記已驗收入庫材料的實際成本，貸方登記企業(yè)已領用發(fā)出材料的實際成本。余額在借方，表示的是庫存材料的實際成本。

該賬戶應按庫存材料的類別或品種設置明細賬，進行明細核算。

如：“原材料——A材料”

“原材料——B材料”

“原材料——設備”等

（二）一般建筑材料核算的會計處理

1.購入材料的賬務處理

這里所謂的一般建筑材料主要包括建筑用的鋼材、水泥、木材等建筑原材料。企業(yè)購入材料的過程中，大致可能發(fā)生以下四種情況，企業(yè)應根據不同情況進行賬務處理。

1）材料已驗收入庫，發(fā)票賬單已到，貨款已付。

在這種情況下，也可以不通過“在途物資”賬戶，而直接記入“原材料”賬戶。

【例4-1】3月2日，企業(yè)從乙公司購入A材料一批，發(fā)票賬單已到，增值稅專用發(fā)票上注明的價款50000元，增值稅8500元，另由售貨方墊付運雜費2000元，款項已用銀行存款支付，材料已驗收入庫。應作如下會計分錄：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811040201&jyid=main0401"[答疑編號811040201：針對該題提問]借：原材料——A材料60500貸：銀行存款60500

如果上述業(yè)務，貨款尚未支付，分錄如下：

借：原材料——A材料60500貸：應付賬款——乙公司60500

2）發(fā)票賬單已到，貨款已付，但材料尚未到達貨尚驗收入庫。

按上例，如果貨款已付，材料尚未到達，應作如下分錄：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811040202&jyid=main0401"[答疑編號811040202：針對該題提問]借：在途物資——A材料60500貸：銀行存款60500

待材料到達并驗收入庫后再作如下分錄：

借：原材料——A材料60500貸：在途物資——A材料60500

3）材料已到達并已驗收入庫，但發(fā)票賬單尚未到達，可暫時不做賬務處理，待發(fā)票賬單到達后，再進行會計處理。但到月末發(fā)票賬單仍然未到，則應按暫估料款入賬，借記“原材料”，貸記“應付賬款——暫估應付款”賬戶，下月初再做相反的分錄沖回，待發(fā)票賬單到達后，再按實際采購成本進行賬務處理。

4）如果所購材料在驗收時發(fā)生短缺，則區(qū)分以下情況進行處理。如屬于運輸部門的責任，則要求運輸部門賠償，如屬于合理損耗，則應計入材料的采購成本。

【例4-2】企業(yè)購入A材料1000公斤，單價5元，支付增值稅850元，貨款已付，入庫時發(fā)現短缺50公斤，屬于運輸部門的責任。

企業(yè)應作如下分錄：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811040203&jyid=main0401"[答疑編號811040203：針對該題提問]借：原材料5557.5其他應收款——×運輸單位292.5貸：銀行存款5850

2.發(fā)出材料的賬務處理

企業(yè)發(fā)出材料，要根據不同部門領用材料的不同用途，進行賬務處理。

其中直接用于開發(fā)產品的材料，記入“開發(fā)成本”賬戶；

屬于土地和房屋開發(fā)現場管理機構領用的，計入“開發(fā)間接費用”賬戶；

屬于企業(yè)管理部門領用的，記入“管理費用”賬戶

這些內容將在“房地產企業(yè)開發(fā)產品成本”一章中進行介紹。

（三）庫存設備的核算

1.房地產開發(fā)企業(yè)庫存設備的內容

房地產開發(fā)企業(yè)的“庫存設備”，指的是將直接用于產品開發(fā)，并構成開發(fā)產品實體一部分的設備。如空調設備、監(jiān)控設備、供暖設備、電照設備等。這些設備，在房地產開發(fā)企業(yè)是作為存貨來核算的。

2.庫存設備核算的賬戶設置

為了核算企業(yè)直接用于開發(fā)產品的庫存設備的實際成本，房地產開發(fā)企業(yè)應設置“原材料——設備”二級賬戶，并按設備的種類設置三級賬戶。該賬戶借方登記購入并已驗收入庫設備的實際成本；貸方登記領用、安裝設備的實際成本。期末借方余額反映的是庫存設備的實際成本。

該賬戶應該按設備的類別、名稱設置明細賬戶，進行明細核算。如：

“原材料——設備——安全監(jiān)控設備”

“原材料——設備——電照設備”等

3.庫存設備核算的會計處理

房地產開發(fā)企業(yè)的庫存設備的核算采用實際成本計價。

現舉例說明庫存設備核算的會計處理：

【例4-3】某房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生以下業(yè)務：

1.采購安全監(jiān)控設備一套，采購成本為105000元，貨款已付，設備尚未到達。應作如下分錄；

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811040204&jyid=main0401"[答疑編號811040204：針對該題提問]借：在途物資——安全監(jiān)控設備105000貸：銀行存款105000

2.上項安全監(jiān)控設備已到達并辦完驗收入庫手續(xù)。作如下會計分錄：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811040205&jyid=main0401"[答疑編號811040205：針對該題提問]借：原材料——設備——安全監(jiān)控設備105000貸：在途物資——安全監(jiān)控設備1050003.企業(yè)購入電照設備一臺，采購成本30000元，貨款已付，設備已驗收入庫。做如下會計分錄：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811040206&jyid=main0401"[答疑編號811040206：針對該題提問]借：原材料——設備——電照設備30000貸：銀行存款30000

4.企業(yè)領用電照設備進行安裝，直接用于房屋開發(fā)項目，設備實際成本30000元。作如下會計分錄：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811040207&jyid=main0401"[答疑編號811040207：針對該題提問]借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本30000貸：原材料——設備——電照設備30000二、周轉材料的核算

房地產開發(fā)企業(yè)的周轉材料主要指企業(yè)周轉使用的低值易耗品。低值易耗品是指達不到固定資產標準，不能作為固定資產核算得各種用具物品，如工具、管理用具、勞保用品等。

低值易耗品的采購、入庫、保管、領發(fā)與原材料、庫存設備的會計處理基本相同。但因為低值易耗品可以在一定期間內多次周轉使用，所以低值易耗品在領用后，其成本結轉方法與原材料有所不同。低值易耗品領用后，他的成本是通過價值攤銷的方式計入有關成本費用的。低值易耗品的價值攤銷存在著不同的方法。

（一）低值易耗品的攤銷方法

按最新會計準則，低值易耗品的攤銷有兩種方法。

1.一次攤銷法

低值易耗品一次攤銷法是指在領用低值易耗品時，將其全部價值一次轉入有關成本費用。在低值易耗品報廢時，收回殘料的價值，沖減有關成本費用。一次攤銷法適用于經常領用價值較小且容易損壞的低值易耗品。

2.五五攤銷法

低值易耗品的五五攤銷法是指在領用低值易耗品時，將其價值的50%攤入有關成本費用，在其報廢時，將余下的50%部分扣除收回殘料的價值后攤入有關成本費用的一種方法。

（二）低值易耗品攤銷的會計處理（按實際成本核算）

為了核算低值易耗品成本和攤銷情況，企業(yè)要設置“周轉材料——低值易耗品”賬戶，該賬戶借方登記入庫低值易耗品的實際成本，其貸方登記發(fā)出或攤銷的低值易耗品的成本。其借方余額表示在庫和在用的低值易耗品的實際成本。

1.一次攤銷法

低值易耗品的一次攤銷法，在領用時，要直接借記有關成本費用賬戶，貸記“周轉材料——低值易耗品”賬戶。

【例4-4】某房地產企業(yè)發(fā)生下列業(yè)務：

①開發(fā)現場管理機構領用低值易耗品一批，成本3200元，企業(yè)管理部門領用低值易耗品一批，成本1300元，采用一次攤銷法進行攤銷。做如下會計分錄：

HYPERLINK"/wangxiao/swcz/fdcy/dayi.asp?QNo=811040208&jyid=main0401"[答疑