陸家嘴盈利能力和營運(yùn)能力分析

上海陸家嘴金融貿(mào)易開發(fā)股份有限公司（600663）營運(yùn)能力和盈利能力分析

主講：梁潔

目錄一、公司發(fā)展概況

二、營運(yùn)能力分析

三、盈利能力分析

四、總結(jié)分析

公司概況法定名稱：上海陸家嘴金融貿(mào)易開發(fā)股份有限公司成立日期：1992年8月30日所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)發(fā)行數(shù)量：4500萬股實(shí)際控制人：上海市浦東新區(qū)國有資產(chǎn)管理辦公室、上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督委員會公司類別：國有獨(dú)資公司經(jīng)營環(huán)境

06年上海市確定的“十一五規(guī)劃”中，提出“一個聚焦”，即聚焦“陸家嘴金融中心的建設(shè)”，為公司的主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和未來的發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部條件。公司的主要職能是陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的開發(fā)，堅持以土地開發(fā)為主要經(jīng)營方向，積極投資建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施及動遷用房，改善經(jīng)營環(huán)境。因此政策環(huán)境和投資環(huán)境優(yōu)良。與上海建設(shè)步伐“共舞”。陸家嘴努力建成環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、功能完善的國際一流現(xiàn)代化金融貿(mào)易區(qū)，將繼續(xù)成為跨國機(jī)構(gòu)設(shè)立總部的首選區(qū)域。因此該區(qū)物業(yè)房產(chǎn)出租市場將持續(xù)火爆，公司也將持續(xù)受益。

業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型作為國內(nèi)為數(shù)不多的投資性地產(chǎn)公司之一，公司正在謀求從土地一級開發(fā)商向商用物業(yè)經(jīng)營商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2007年，公司的租賃物業(yè)存量及建設(shè)規(guī)模將達(dá)到百萬平方米以上，成為A股市場擁有投資物業(yè)數(shù)量最多的地產(chǎn)公司，其轉(zhuǎn)型進(jìn)展非常迅速。投資型地產(chǎn)與開發(fā)型地產(chǎn)在盈利模式等方面具有完全不同的特點(diǎn)。因此對于陸家嘴應(yīng)改變以土地價值估值轉(zhuǎn)為以物業(yè)價值進(jìn)行估值。因此公司的商業(yè)地產(chǎn)價值顯著。投資亮點(diǎn)位居黃金地帶，陸家嘴將成為跨國機(jī)構(gòu)設(shè)立總部的首選區(qū)域，具有國際金融中心題材，土地升值潛力大。浦東特別是陸家嘴區(qū)域的日租金水平相比香港等地有較大的上漲空間。公司與控股股東各持股50％的合營子公司擬收購新上海國際博覽中心有限公司50％的股權(quán)。通過收購可逐步提升公司未來的整體經(jīng)營效益，分享2010世博會的舉辦所帶來上海會展產(chǎn)業(yè)的高速增長。

風(fēng)險提示公司的項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)全面展開，項(xiàng)目本身具有建設(shè)期，以及竣工后招商及市場培育情況具有不確定性。近年公司主營業(yè)務(wù)收入中來自土地批租收入預(yù)計會下降。目前，公司努力提高房產(chǎn)經(jīng)營的收入，提高公司房產(chǎn)產(chǎn)品的盈利能力，防范風(fēng)險。國家連續(xù)出臺的對房地產(chǎn)調(diào)控的措施也會對公司的股價造成一定的負(fù)面影響。營運(yùn)能力分析存貨周轉(zhuǎn)比率20160.720150.2320140.1220130.120120.09存貨周轉(zhuǎn)率越高越好，說明企業(yè)存貨變現(xiàn)速度快，銷售能力強(qiáng)。從上表的五年數(shù)據(jù)可以看出，該企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率逐年升高，說明企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力逐漸增強(qiáng)，短期償債能力逐步得到保障，2016年的存貨周轉(zhuǎn)率升高的幅度比較大，說明企業(yè)在該年度的存貨變現(xiàn)能力得到顯著提高，企業(yè)銷售能力增強(qiáng)。存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率通過同行業(yè)的比較可以看出，陸家嘴的存貨周轉(zhuǎn)率高于行業(yè)平均水平，說明企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)，短期償債能力有一定的保障。存貨周轉(zhuǎn)率行業(yè)平均陸家嘴0.7保利0.37萬科0.41中房0.16

0.31總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)越高，說明企業(yè)全部資產(chǎn)的使用率越高。企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)越快，流動性越高，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，資產(chǎn)獲取利潤的速度就越快。2016年該指標(biāo)較其他年份有所提升，說明該年度企業(yè)銷售能力增強(qiáng)，利潤增加。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)比率20160.1920150.1120140.1220130.1320120.12總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同行業(yè)分析通過同行業(yè)的比較，陸家嘴的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率略高于行業(yè)平均水平，說明企業(yè)全部資產(chǎn)的使用率相對較高，企業(yè)銷售能力強(qiáng)。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)比率行業(yè)平均陸家嘴0.190.15保利

0.16萬科

0.13中房

0.17應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明該企業(yè)應(yīng)收賬款回收快，流動性強(qiáng)。該企業(yè)五年來應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率逐年升高，說明企業(yè)的平均收賬期在逐漸縮短，應(yīng)收賬款收回加快，企業(yè)滯留在應(yīng)收帳款上的數(shù)量在逐年遞減，企業(yè)的資金使用效率有所提升。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)比率年份應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)比率2016182.562015158.792014145.43201380.39201265.95應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)比率同行業(yè)比較從該指標(biāo)的同行業(yè)比較可以看出，企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率低于行業(yè)平均，但是，因?yàn)橛袀€別企業(yè)的本年度該指標(biāo)突增的緣故，從整體來看，企業(yè)的該指標(biāo)還是在比較高的水平，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明該企業(yè)應(yīng)收賬款回收快，流動性強(qiáng)。企業(yè)的平均收賬期在逐漸縮短，應(yīng)收賬款收回加快企業(yè)的資金使用效率有所提升。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)比率行業(yè)平均陸家嘴182.56429.57保利65.11萬科104.88中房1118.72盈利能力分析盈利能力分析重要公式指標(biāo)公式備注銷售凈利率銷售凈利率=(凈利潤/銷售收入)×100%該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來的凈利潤的多少，表示銷售收入的收益水平。ROA(資產(chǎn)收益率)資產(chǎn)收益率=（利潤總額+利息收入）/總資產(chǎn)總額用來衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈利潤的指標(biāo)ROE(凈資產(chǎn)收益率)凈資產(chǎn)收益率=稅后利潤/所有者權(quán)益該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自用資本的效率。銷售凈利率分析年份

銷售凈利率201625.53%201537.68%201434.15%201334.68%201231.67%上表可以看出該企業(yè)2012-2015年銷售凈利率逐年小幅遞增，總體獲利良好。從銷售凈利率的指標(biāo)關(guān)系看，凈利額與銷售凈利率成正比關(guān)系，而銷售收入額與銷售凈利率成反比關(guān)系。公司在增加銷售收入額的同時，必須相應(yīng)獲得更多的凈利潤，才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。而2016年的指標(biāo)下降幅度較大，通過分析得知主要原因是因?yàn)殇N售費(fèi)用增高，融資成本激增等因素進(jìn)一步侵蝕了企業(yè)的利潤空間，業(yè)績增速放緩。銷售凈利率同行業(yè)對比分析銷售凈利率行業(yè)平均陸家嘴25.53%26.24%保利29.12%萬科30.24%中房19.35%通過同行業(yè)的比較可以看出，該企業(yè)的銷售利潤率水平略低于行業(yè)平均水平，說明企業(yè)在該年度的整體銷售凈利率的水平在行業(yè)內(nèi)處于中等水平。企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意在提高銷售收入的同時，適當(dāng)?shù)目刂破滟M(fèi)用。ROA(資產(chǎn)收益率)分析

年份ROA20164.94%20154.33%20144.15%20134.51%20123.78%從上表可以看出，該企業(yè)近三年資產(chǎn)收益率呈逐年平穩(wěn)緩慢上升的趨勢。資本收益率越高，說明企業(yè)自有投資的經(jīng)濟(jì)效益越好，投資者的風(fēng)險越少，值得投資和繼續(xù)投資。對企業(yè)經(jīng)營者來說，如果資本收益率高于債務(wù)資金成本率，則適度負(fù)債經(jīng)營對投資者來說是有利的；反之，如果資本收益率低于債務(wù)資金成本率，則過高的負(fù)債經(jīng)營就將損害投資者的利益。ROA同行業(yè)對比分析銷售凈利率行業(yè)平均陸家嘴4.94%1.95%保利2.85%萬科2.92%中房0.09%通過同行業(yè)比較可以看出，陸家嘴的資產(chǎn)收益率高于行業(yè)平均水平，說明企業(yè)自有投資的經(jīng)濟(jì)效益相對較好，投資者的風(fēng)險也相對較少，值得投資和繼續(xù)投資。ROE（凈資產(chǎn)收益率）分析ROE201612.13%201515.66%201414.68%201311.69%20129.01%企業(yè)設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)值：0.08。凈資產(chǎn)收益率反映公司所有者權(quán)益的投資報酬率，由上表可知，2012-2013年企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率穩(wěn)步上升，受益于盈利規(guī)模的擴(kuò)大，投資者投入的資本獲取凈收益的能力在提升，企業(yè)的資本經(jīng)營效率在逐步提高。收到多輪調(diào)控措施的影響，2016年的凈資產(chǎn)收益率有所下降。ROE同行業(yè)對比分析ROE行業(yè)平均陸家嘴12.13%11.98%保利15.53%萬科19.69%中房0.72%通過同行業(yè)的比較可以看出，企業(yè)凈資產(chǎn)收益率水平略高于行業(yè)平均水平，說明該企業(yè)凈資產(chǎn)盈利能力相對較高，投資者投入資本獲取凈收益的能力也相對較高。綜上所述，在現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善下，能否對企業(yè)營運(yùn)和盈利能力體系進(jìn)行正確的分析，已成為一個企業(yè)在競爭中能否取得優(yōu)勢的重要因素，通過對陸家嘴近五年的營運(yùn)和盈利能力分析以及對于各指標(biāo)的同行業(yè)比較，可以得知，陸家嘴公司