鼎輝時代城市場調(diào)研報告-Microsoft-Word-文檔范文

、鼎暉時代城項目鼎輝時代城位于銀川市金鳳區(qū)新火車北側(cè)，東鄰上海路和通達北街、南鄰北京路、西鄰新火車站商圈與交通樞紐地帶、北靠賀蘭路。鼎輝時代城是集購物、消遣、餐飲、休閑、居住、辦公于一體的“城市綜合體”，包括大型商業(yè)、室內(nèi)外步行街、SOHO公寓、精裝住宅等多種物業(yè)類型。詳細建設(shè)內(nèi)容如下表所示：序號項目名稱建筑面積（萬淀）1總用地面積1171442總建筑面積530691.863地上總建筑面積455487.934地下總建筑面積75203.935住宅建筑面積284517.416公寓建筑面積460387商業(yè)建筑面積63242.48辦公式公寓建筑面積32982.489酒店式公寓建筑面積25871.64建成后的鼎輝時代城不僅可以最大限度地滿意市民一站式消費和多元化服務(wù)的需求，而且能大幅度地促進金鳳區(qū)居住條件與商圈的升級換代，成為銀川西部的新商圈核心并與毗鄰的鼎輝財寶廣場聯(lián)動形成區(qū)域核心動力，成為銀川新的居住與商業(yè)中心。鼎輝財寶廣場聯(lián)動形成區(qū)域核心動力，成為銀川新的居住與商業(yè)中心。此外，由于開發(fā)商集約用地，因此必定會極大地提升該地區(qū)的土地價值。本項目建設(shè)規(guī)模和投資巨大，采納前衛(wèi)的建筑設(shè)計理念和先進的信息、環(huán)保節(jié)能等技術(shù)，有益于進一步提高銀川市宜居的城市形象，并同時為銀川市今后城市建設(shè)、規(guī)劃供應(yīng)良好的示范帶動效應(yīng)。西夏區(qū)為老工業(yè)區(qū)，自然環(huán)境較其他兩區(qū)略差，配套設(shè)施并不完善。西夏區(qū)的產(chǎn)品戶型相對較小，總價偏低，片區(qū)環(huán)境較差，高端客戶對片區(qū)的認(rèn)可度不高。目前為“自給自足”狀態(tài)，金鳳、興慶客戶較少置業(yè)于該區(qū)，高端客戶對其認(rèn)可度較低。將來有肯定的發(fā)展空間，但受金鳳區(qū)的熱度打壓，發(fā)展速度相對緩慢。市場現(xiàn)狀據(jù)寧夏銀川市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前5個月，銀川市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長、新開工面積小幅下降、商品房銷售面積小幅增長、待售總量明顯增加的運行態(tài)勢。1月-5月，銀川市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資64.79億元，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的69%,同比增長55.9%,增速比全區(qū)平均水平高16.3個百分點，比上年同期高37.6個百分點。其中，住宅完成投資40.61億元，同比增長40.4%；住宅完成投資占銀川市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資總量的62.7%01月-5月，銀川市房屋施工面積2248.53萬平方米，同比增長38.1%,增速比上年同期回落17.9個百分點。其中，住宅施工面積1576.46萬平方米，同比增長33.1%,占銀川市房屋施工總面積的70.l%o本年新開工面積352.93萬平方米，同比下降8.3沆1月-5月，銀川市商品房銷售面積126.92萬平方米，同比增長3.9%,實現(xiàn)銷售額56.26億元，同比下降3.7%o其中，住宅銷售103.76萬平方米，同比增長9.1%,占銀川市商品房銷售總量的81.8%.從現(xiàn)房銷售狀況看，銀川市現(xiàn)房銷售面積50.07萬平方米，實現(xiàn)銷售額23.06億元，分別增長29%和29.3%o從期房銷售狀況看，銀川市期房銷售面積76.85萬平方米，實現(xiàn)銷售額33.2億元，分別下降7.8%和18.2%。截至5月底，銀川市商品房待售總面積為314.35萬平方米，同比增長62.6%o三、項目SWTO分析優(yōu)勢分析開發(fā)商寧夏鼎輝置業(yè)有限公司是建設(shè)部審定的國家一級開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)已在北京、重慶、?？凇⒑戏?、寧夏等全國多個城市擁有房地產(chǎn)項目，開發(fā)面積達200萬平米以上，有豐富的開發(fā)建筑閱歷。鼎輝置業(yè)有限公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營多年，積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)經(jīng)營管理的閱歷，地產(chǎn)衍生和配套業(yè)務(wù)并已步入專業(yè)化。鼎輝時代城作為大規(guī)模綜合體項目，涵蓋大型購物中心、商業(yè)步行街、酒店式公寓、寫字樓、SOHO辦公室等多種物業(yè)形態(tài)，集購物、休閑、商務(wù)、消遣等多種功能于一體，形成大型商圈，可以實現(xiàn)業(yè)態(tài)互動，填補了區(qū)域同類型項目的市場空白，有利于搶占市場先機，獲得利潤最大化。銀川金鳳區(qū)鼎輝財寶廣場項目的勝利開發(fā)，奠定了鼎輝品牌傳播優(yōu)勢，積累了忠實客戶，為本項目快速銷售打下了堅實基礎(chǔ)。劣勢分析本項目地塊位于金鳳區(qū)與西夏區(qū)交界處，片區(qū)商品房開發(fā)項目零散分布，尚未形成板塊特色和規(guī)模，將來接著發(fā)展的潛力大，但目前的市場受眾人群較小，銀川市區(qū)居民普遍對火車站周邊存在地域偏僻、配套與檔次較低的相識偏見。機會分析本項目符合城市發(fā)展規(guī)化，且本項目在片區(qū)處于較好的區(qū)位。將來在片區(qū)競爭中將占據(jù)市政配套和區(qū)位的優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)部具備較強的競爭力。威逼分析銀川房地產(chǎn)投資、開發(fā)熱忱照舊高漲，但市場觀望心情深厚。自銀川版國八條、限購、利率調(diào)整等調(diào)控政策實施以來，使得商品房成交量下降。同時，銀川商品房庫存量增加，且隨著2012年新增供應(yīng)量的推出，市場消化壓力較大。四、改善金鳳區(qū)商業(yè)投資環(huán)境銀川鼎輝時代城不僅帶來了最高端的住宅建筑產(chǎn)品，更打造了國際商圈。不僅為工作、居住于此的業(yè)主供應(yīng)盡在咫尺的消費服務(wù)，更為銀川全城市民打造了365天無論春夏秋冬的全天候購物、休閑生活。建成后的銀川鼎輝時代城不僅可以最大限度地滿意市民一站式消費和多元化服務(wù)的需求，而且能大幅度地促進金鳳區(qū)住宅條件與商圈的升級換代，填補金鳳區(qū)無大型商業(yè)中心的空白，成為銀川市另一個新的商業(yè)中心。同時還將肯定程度上提升了整座城市的價值，供應(yīng)了更好的投資環(huán)境。本項目俯視圖項目周邊社區(qū)本項目周邊配套完善，比較成熟的社區(qū)有：頤和城府、森林半島、星河雅居、金波小區(qū)、紫馨苑、金冠華庭、錦瑞苑、花半里、陶然水岸、鐵路職工居住區(qū)、賀蘭山北路經(jīng)濟適用房等二十余個住宅區(qū)。項目輻射寧夏高校城，寧夏高校、寧夏財經(jīng)學(xué)院、北方民族高校、寧夏警官學(xué)院，寧夏建筑學(xué)院、寧夏旅游學(xué)院、寧夏藝術(shù)學(xué)院等高等學(xué)府林立周邊。項目周邊配套設(shè)計內(nèi)容包括站前廣場與地下人防設(shè)施、城市公園、郵件處理中心、城市綜合交通換乘樞紐，以與站前廣場應(yīng)當(dāng)配套的商務(wù)寫字樓群、賓館、與與已經(jīng)在興建中的50萬平米的小高層住宅形成巨大的商業(yè)價值聯(lián)動。二、項目市場分析2.1銀川市商圈現(xiàn)狀布局狀況近年來，隨著銀川市的快速發(fā)展，商圈這個反映城市發(fā)展速度和經(jīng)濟提升的名詞，在百姓生活中已不生疏，尤其是近5年來，市民在逛街、購物、消遣等方面，選擇的余地大大增加。目前，銀川北有金鳳萬達廣場、南有新華商業(yè)街、西有拉普斯水上購物廣場和浙江商城、東有中國穆斯林國際商品交易中心，由曾經(jīng)獨擁新華商圈變?yōu)楝F(xiàn)在被五大商圈包圍，各商圈的爭奇斗艷讓銀川市變得更加喧鬧、繁華。歷史悠久的新華商圈，作為五大商圈中的“老大哥”，主動應(yīng)對其他商圈帶來的威逼。通過獨一無二的地理位置，新華商圈吸引國芳百盛、蘇寧電器進駐，并且強力推出東方紅商場，不但吸引了大量新顧客，還挽留了不少老顧客。這是新華商圈的一次華麗轉(zhuǎn)身。伴隨城市不斷發(fā)展，政府機關(guān)、事業(yè)單位以與各大企業(yè)紛紛遷往金鳳區(qū)。緊隨其后，正源北街上的金鳳萬達廣場和北京西路的拉普斯水上購物廣場前后落腳，填補了銀川市高端購物中心的空白。這兩大商圈除了高檔的商業(yè)樓盤和傳統(tǒng)的餐飲消遣場所外，還增加了3D影院、水上消遣、高檔商品等，給市民一種別出心裁的購物快感，大大提升了人們對生活品質(zhì)的追求。曾經(jīng)商貿(mào)不發(fā)達的金鳳區(qū)，在大銀川建設(shè)的步伐中也不遺余力。隨著新百連超、雙寶超市等接連入駐以與浙江商城的落成，鼎輝時代城依托鼎輝財寶廣場與地標(biāo)性建筑銀川新火車站，打造銀川商業(yè)大型綜合體項目，形成金鳳區(qū)的核心商圈，提升金鳳區(qū)市民的購物生活環(huán)境。圖3-1銀川市商業(yè)中心分布圖業(yè)態(tài)狀況2009年以前，銀川市先后有龍盤家私城、副食品批發(fā)市場、新華商城、銀川商城等一批專業(yè)市場和綜合購物商城出現(xiàn)，再加上很多商住樓下的街邊營業(yè)房，供大于求且業(yè)態(tài)較為單一。銀川的商業(yè)地產(chǎn)集中區(qū)域主要以新華街商業(yè)圈為主要中心，形成了銀川市最為成熟的商業(yè)區(qū)域中心。優(yōu)質(zhì)商圈僅新華商圈一個，銀川市整體中高檔商業(yè)形態(tài)較為潰乏。2009年以后，隨著政府把銀川建設(shè)成為西部區(qū)域中心城市戰(zhàn)略的不斷實施，促進發(fā)展工作的不斷推動，銀川商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗了從低谷徘徊到高位運行的歷程，業(yè)態(tài)也起先走向多元化。銀川市住宅居住區(qū)的不斷分散與擴容，漸漸形成了較為明顯的多個板塊居住區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)也起先圍繞這幾個板塊進行分散開發(fā)，不再集中于某一個區(qū)域，規(guī)模體量也不斷增大，管理也趨向于專業(yè)化。銀川市區(qū)各商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)基本狀況如下：隨著銀川近幾年經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民消費勁有所提高，而消費環(huán)境的改善也吸引周邊城市居民到此消費，大部分商圈經(jīng)營狀況良好。銀川市商業(yè)中心分布狀況統(tǒng)計表見下表3-1o表3-1商業(yè)中心分布狀況統(tǒng)計表表3-2商業(yè)中心分類狀況租金狀況據(jù)專業(yè)調(diào)研公司統(tǒng)計，銀川市區(qū)各商圈租金價格普遍在每月55-80元/m2,其中新華一鼓樓商業(yè)中心人流較旺地帶的商業(yè)首層達到每月450元/m2o本項目所在區(qū)域內(nèi)街鋪價格跨度較大，在人流較旺地帶其租金超過每月100元/rtf,商業(yè)氛圍較差地段其租金低于每月50元/肝。項目周邊商鋪租金調(diào)查分布圖見下圖。圖3-2金鳳區(qū)主要商鋪租金分布圖3-3金鳳區(qū)主要商鋪租金分布2.2銀川寫字樓市場市場概況銀川市寫字樓市場嚴(yán)格意義上來說是從2007年起步的，當(dāng)時存在一種“商住倒掛”的現(xiàn)象，即寫字樓價格經(jīng)常低于高端住宅樓。目前來看，銀川寫字樓市場火爆，以位于興慶區(qū)的國貿(mào)中心為例，2011年推向市場的時候，銷售均價達萬元以上，而同地段高端住宅樓盤的觀湖壹號售價已達到每平方米7600元。2009年起先，隨著大量企業(yè)起先注意形象和發(fā)展須要,市場需求逐步增大，寫字樓也集中放量上市，價格更是水漲船高，很多成長型企業(yè)、能源貿(mào)易公司、詢問策劃公司紛紛入駐高檔寫字樓，由承租為主轉(zhuǎn)向購買，甚至是整層購買。同時寫字樓市場呈現(xiàn)出這樣一個特點：寫字樓在期房階段購買群體六成以上為投資，而在準(zhǔn)現(xiàn)房階段，客戶則多是自用辦公。現(xiàn)階段，隨著銀川經(jīng)濟的快速發(fā)展和外來實力企業(yè)的不斷涌入,寫字樓價格已經(jīng)與高檔住宅的價格相當(dāng)甚至遠高于住宅價格。據(jù)了解，目前銀川市寫字樓的租金價格不菲。銀川市一些規(guī)模在20人以下，尚未形成雄厚經(jīng)濟實力的中小型企業(yè)、外來辦事機構(gòu)，對寫字樓的需求總量還是相當(dāng)大的。越來越多的人注意企業(yè)整體形象，即使公司較小，也情愿選擇租賃高檔寫字樓辦公。因此很多地理位置優(yōu)越的寫字樓雖然價格昂揚，但是空置率卻很低。銀川寫字樓市場在2010年至2015年是一個很好的發(fā)展期，寫字樓瞄準(zhǔn)的是商務(wù)區(qū)，伴隨著新區(qū)建設(shè)，寫字樓市場將來的發(fā)展照舊很大。寫字樓講究商務(wù)氣氛，一般是集中于商務(wù)區(qū)，金鳳區(qū)是銀川寫字樓最為集中的地方。銀川政府規(guī)劃在銀川金鳳區(qū)建立閱海灣中心商務(wù)區(qū)，建筑面積達550萬平方米，是目前西北體量最大的CBD。大批項目的入駐，勢必令辦公寫字樓的開發(fā)更加活躍，其產(chǎn)品品質(zhì)也會得到進一步提升。寫字樓市場在將來3-5年內(nèi)還將有大的增長。就目前駕馭的數(shù)據(jù)來看，銀川市寫字樓的租金基本上保持著每年至少5%左右的漲幅。布局狀況銀川市寫字樓市場接密度來劃分主要分為三個板塊:1、開發(fā)區(qū)板塊:2、北京東路板塊:3、新華街板塊與軟件開發(fā)、醫(yī)藥衛(wèi)生等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。私營企業(yè)從業(yè)人員50萬以上人。2011年各類新登市場主體4.9萬戶。寧夏目前有工業(yè)中小企業(yè)近5000個，其中規(guī)模以上工業(yè)中小企業(yè)980個，占全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的98.3猊實現(xiàn)增加值占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的61%；支配就業(yè)16萬人，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的62%；實現(xiàn)利稅占全部工業(yè)實現(xiàn)利稅的40%以上，已形成了羊絨加工、生物發(fā)酵、乳制品、枸杞深加工、馬鈴薯、清真肉制品等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。圖3-4銀川市寫字樓需求分布圖依據(jù)寧夏回族自治區(qū)電信公司黃頁內(nèi)集團、工業(yè)、商業(yè)、實業(yè)等企業(yè)類的調(diào)查合計為686家，有50家選擇場所不詳。從以下圖例可以看出,自行建設(shè)辦公場所的只占到了6.27%,都是一些大企業(yè)，資金實力雄厚、部門多，須要的面積大，只要不影響企業(yè)資金鏈的狀況下，自行建設(shè)長期來看是很劃算的。采納臨街營業(yè)靂、社區(qū)、公寓、廠區(qū)、市場內(nèi)辦公的企業(yè)，這些企業(yè)都是對寫字樓的剛性需求群體，都屬于一些中型企業(yè)，對寫字樓的需求面積不是很大，但是現(xiàn)有辦公場所是不能滿意他們企業(yè)發(fā)展須要的，隨著這些中小企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展，必定會擴大辦公面積，以更浩大的團隊，去占據(jù)市場。公司內(nèi)部或市場的擴展無疑須要辦公場所，依據(jù)工商局統(tǒng)計數(shù)字和住靂保障局統(tǒng)計數(shù)字看，假如每個企業(yè)按保守須要50平米的辦公場所，只以30000戶計算，也就須要150萬平米寫字樓，再分解到銀川市注冊企業(yè)按全區(qū)年注冊企業(yè)保守35%計算，銀川市一年對辦公場所面積的需求超過500000平米。2.3銀川市公寓市場市場概況由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，住宅市場面臨政策和市場的多重考驗。相對于此，商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)生水起，呈現(xiàn)出猛進的發(fā)展勢頭，而游走于住宅與商業(yè)地產(chǎn)之間的公寓產(chǎn)品更是成為市場的“寵兒”，出現(xiàn)了開發(fā)放量井噴之勢。目前銀川房地產(chǎn)市場中公寓產(chǎn)品正風(fēng)起云涌，海量上市。除了較早的建發(fā)東方公寓、星光華公寓、紫薇星座公寓、S0H0公寓、高爾夫公寓、紫金花商務(wù)公寓、中房?富力城等公寓外，寶豐?銀座、共享春天、名都國際大廈、金鳳萬達公寓、國貿(mào)新天地、亙元?銀筑、綠地領(lǐng)海、韋司德商務(wù)中心、金鉆名座、上元名筑、塞上凝合力、大世界商務(wù)廣場、悅海新天地、華府?萬和城等諸多項目均有大量公寓產(chǎn)品，而住宅市場中也同樣涌現(xiàn)了大量的公寓產(chǎn)品，幾乎每個大型社區(qū)周邊都有配套的公寓產(chǎn)品推出。銀川目前的公寓產(chǎn)品大多是小戶型SOHO公寓和單身公寓，多與住宅或?qū)懽謽?、商業(yè)共同開發(fā)建設(shè)，少部分酒店式公寓。依據(jù)專業(yè)調(diào)研機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年銀川市區(qū)將有32.64萬世公寓產(chǎn)品的潛在供應(yīng)，其中商務(wù)公寓產(chǎn)品為31.26萬價格方面，西夏區(qū)均價5400元/itf,金鳳區(qū)均價7000元/nf,興慶區(qū)均價8000元/疔。表3-5銀川市公寓價格狀況一覽表競爭分析面對公寓市場激烈的競爭，除了加大媒體宣揚外，開發(fā)商也是各稀奇招進行營銷。如森林半島項目推出“20萬住森林公園，三年內(nèi)假如房價再跌，雙倍補償差價”的銷售策略，近期又推出了“首付2.4萬元起，18個月付清的分期付款模式”的銷售策略；金鉆名座項目在銷售上推出了“理財式購房投資+自用，18%、14.4%的年固定收益，交20萬元每月返息2400元，交30萬元每月返息4500元，直至項目開盤，同時可享受開盤的雙重實惠”銷售手段；寶