TLPM-QP710-01物業(yè)項(xiàng)目前期介入程序

文件名稱：物業(yè)項(xiàng)目前期介入版次：D文件編號：TLPM-QP710-01修改狀態(tài)：0編制楊朋輝審核曾優(yōu)良批準(zhǔn)黃秀華1.0目的明確前期介入的范圍，確保前期介入工作的規(guī)范性、全面性。2.0適用范圍適用于天利物業(yè)公司項(xiàng)目前期介入的管理。3.0職責(zé)部門/崗位工作內(nèi)容總經(jīng)理確定物業(yè)項(xiàng)目前期介入負(fù)責(zé)人。行政人事部負(fù)責(zé)前期介入工作小組人員的配置。品質(zhì)管理部成立前期介入工作小組，負(fù)責(zé)前期介入工作小組的日常工作。4.0方法和過程控制4.1前期介入準(zhǔn)備4.1.1行政人事部提名前期介入負(fù)責(zé)人，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。4.1.2由品質(zhì)管理部牽頭與前期介入負(fù)責(zé)人一起組織成立前期介入小組，由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)前期介入小組的日常工作。前期介入負(fù)責(zé)人擬定《項(xiàng)目前期介入分工表》交品質(zhì)管理部審核后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。4.1.3前期介入小組依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合項(xiàng)目情況及委托方要求，對物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中的配套設(shè)施、水電供應(yīng)容量、安防系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料、室內(nèi)管線與設(shè)施布局、位置、高度等項(xiàng)目進(jìn)行考察。前期介入小組依據(jù)實(shí)際考察結(jié)果，每周填寫《前期介入情況周記表》，提交前期介入小組負(fù)責(zé)人審核，公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，由品質(zhì)管理部存檔一份。4.1.4前期介入小組各專業(yè)人員依據(jù)國家現(xiàn)行施工標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參與施工監(jiān)理，對施工過程中存在的質(zhì)量問題提出意見，以《前期介入建議函》形式提交前期介入小組負(fù)責(zé)人審核，公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，遞交開發(fā)單位，建議其要求承建單位予以糾正。4.1.5前期介入工作結(jié)束時，前期介入小組負(fù)責(zé)人組織各專業(yè)人員對前期介入工作進(jìn)行總結(jié)，形成《前期介入綜合報告》，提交品質(zhì)管理部審核，公司領(lǐng)導(dǎo)審批，為承接查驗(yàn)提供客觀依據(jù)。4.1.6視前期介入的實(shí)際情況及甲方要求，提供特約服務(wù)。4.1.7在前期介入中所形成的各項(xiàng)記錄交品質(zhì)管理部存檔。4.1.8對于已投入使用的物業(yè)項(xiàng)目，可按照開發(fā)單位或業(yè)主委員會要求的前期介入?yún)f(xié)議進(jìn)行，包括以下項(xiàng)目：①審核竣工圖紙及技術(shù)資料；②通過審查技術(shù)資料和現(xiàn)場考察，判斷物業(yè)項(xiàng)目施工質(zhì)量；③形成《前期介入建議函》，明確物業(yè)項(xiàng)目存在的問題。4.2前期介入按照項(xiàng)目開發(fā)周期分為介入的早期、中期、后期三個階段。4.2.1早期階段：從開發(fā)商進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場到主體動工之間的介入活動，品質(zhì)管理部負(fù)責(zé):A.根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，向開發(fā)商設(shè)計(jì)部門提供建設(shè)性意見。B.與開發(fā)商設(shè)計(jì)部門、營銷部門確定該項(xiàng)目的管理運(yùn)作模式、車輛管理方式，主要涉及小區(qū)出入口的數(shù)量和位置、出入口崗位設(shè)置及人員配置，車輛流向、道閘設(shè)置的位置和數(shù)量。C.根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，與開發(fā)商設(shè)計(jì)部門、工程部討論決定該項(xiàng)目的安防設(shè)計(jì)要求，主要涉及住戶對講的配置、門禁的設(shè)置、監(jiān)控鏡頭的設(shè)置、周界紅外的設(shè)置、車場道閘的設(shè)置要求。D.了解該項(xiàng)目的營銷概念，為以后物業(yè)服務(wù)模式策劃提供依據(jù)。E.根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，對開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)如供電、供水、污染處理、通訊網(wǎng)絡(luò)、管線走向、配套設(shè)施等提出建設(shè)性意見，填寫《前期介入建議函》并跟進(jìn)落實(shí)結(jié)果，保存相關(guān)記錄。4.2.2中期階段：主體動工到房屋交付前六個月之間的介入活動，品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)：A.隨時跟進(jìn)項(xiàng)目在技防方面的施工情況，發(fā)現(xiàn)問題及時與開發(fā)商相關(guān)部門對接，確保問題及時解決。B.專業(yè)技術(shù)人員參與了解項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程，站在物業(yè)服務(wù)角度提出建設(shè)性意見。C.從顧客使用功能角度,向開發(fā)商建議完善相關(guān)配套設(shè)施、修正缺陷，如道路交通規(guī)劃、出入口設(shè)置、圍墻設(shè)置、垃圾中轉(zhuǎn)、配套生活設(shè)施的分布、安裝等是否合理。D.根據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，從物業(yè)服務(wù)功能出發(fā)，對未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備房、配套設(shè)施、管理用水電預(yù)留接口等需要完善的問題，及時向開發(fā)商建議完善、修正。E.在前期介入中發(fā)現(xiàn)的問題，填寫《前期介入建議函》經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核后發(fā)開發(fā)商相關(guān)人員。F.項(xiàng)目預(yù)售前一個月擬定《管理方案》、《臨時管理規(guī)約》，并確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，辦理有關(guān)備案手續(xù)。項(xiàng)目開盤前三個月擬定《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《裝修管理規(guī)定》，按規(guī)定提交公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)會簽，再提交開發(fā)商，組織簽訂前期物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同，印刷《臨時管理規(guī)約》，在開盤前10天交開發(fā)商相關(guān)部門。4.2.3后期階段：房屋交付前三個月到物業(yè)管理處成立之前的介入活動：A.業(yè)務(wù)管理協(xié)調(diào)工程分包單位職責(zé)：（1）跟進(jìn)供配電、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設(shè)施、背景音樂、泛光照明等設(shè)施的完善工作。（2）分批分期收集工程、配套設(shè)施設(shè)備資料，設(shè)備使用說明書、保修卡及設(shè)備原理圖等。（3）專業(yè)技術(shù)人員將工作情況記錄在《前期介入情況周記錄表》報部門負(fù)責(zé)人審核，作為重要資料保存，并掛在本部門的網(wǎng)頁，前期介入人員應(yīng)保持一定的穩(wěn)定性。B.管理處職責(zé)：一般在房屋交付前兩個月成立物業(yè)管理處，按照品質(zhì)管理部的要求協(xié)調(diào)前期介入工作，并負(fù)責(zé)：（1）充分了解掌握房屋及配套設(shè)施狀況，做好物業(yè)承接查驗(yàn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。（2）了解開發(fā)商銷售承諾，如水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施及附屬服務(wù)設(shè)施的情況。（3）跟進(jìn)業(yè)主康體休閑、會所等配套用房及設(shè)施的完善。（4）確定管理處的管理用房選址及布局,并組織裝修，確定其他管理用房，并按照實(shí)際要求進(jìn)行裝修。4.3前期介入的內(nèi)容（包括：建筑、電氣、給排水、消防、電梯、中央空調(diào)、煤氣、智能化、監(jiān)控、供熱、供熱水、外部公共關(guān)系、入伙準(zhǔn)備、垃圾中轉(zhuǎn)、節(jié)能等物業(yè)管理內(nèi)容）（根據(jù)實(shí)際情況可進(jìn)行增減）4.3.1建筑（不限于以下內(nèi)容）A．項(xiàng)目的視覺識別及導(dǎo)示系統(tǒng)：各種標(biāo)識、指示、警示等。B．垃圾處理：垃圾分類收集裝置、垃圾中轉(zhuǎn)裝置、樓內(nèi)垃圾異味處理等。C．停車場管理系統(tǒng)：各類停車場設(shè)施符合交通管理部門要求，配置減速帶、路面導(dǎo)向線、車位線、警示牌、擋車器、限速標(biāo)志、車位號、車牌號、反光板、反光鏡等。D．樓內(nèi)信報箱：設(shè)置統(tǒng)一的信報箱，信報箱應(yīng)符合郵政部門的通郵要求。E．管理用房要求：包括業(yè)主委員會行政人事部、會議室、物業(yè)服務(wù)商業(yè)用房、管理處行政人事部、事務(wù)中心，技工操作間、工程部、倉庫、住宿、食堂等。F．設(shè)備房要求：包括配電房、發(fā)電機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房、熱水機(jī)組、電梯機(jī)房、中控室等，主要內(nèi)容為：地面應(yīng)鋪設(shè)防滑地磚及絕緣墊，墻面瓷片貼至1.5M高，增設(shè)防鼠設(shè)施，以符合優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)的要求。G．消防控制室、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、智能化監(jiān)控室布點(diǎn)是否合理，是否存在監(jiān)控盲區(qū)及符合安全防范整體要求等。H．公共設(shè)施要求：天面避雷系統(tǒng)、天面水箱、電梯廳門口地面、公共洗手間、樓梯踏步扶手、小區(qū)路面各種井溝、兒童游樂設(shè)施和健康運(yùn)動場所、客戶換季晾曬棉被設(shè)施。I．室內(nèi)設(shè)施要求：衛(wèi)生間、廚房、門窗、供配電、電話、寬帶等線路、空調(diào)孔、空調(diào)架、煤氣管線、給排水管線、供熱管線設(shè)施等。4.3.2電氣（不限于以下內(nèi)容）A．照明系統(tǒng)線路控制、公共用電測量裝置要求、照明燈具功率的選用、節(jié)能方式等要求。B．強(qiáng)弱電井、電纜線進(jìn)出口要求、設(shè)備設(shè)施接地電阻測試點(diǎn)。C．柴油發(fā)電機(jī)、供配電柜系統(tǒng)專業(yè)操作安全防護(hù)要求、供配電系統(tǒng)圖。D．水泵減震減噪要求。4.3.3給排水（不限于以下內(nèi)容）A．室內(nèi)給排水要求包括：進(jìn)出水位置、管線位置、地面排污位置等。B．公共位置要求：雨水管、水泵房、管道井內(nèi)生活管、消防管、噴淋管、熱水管及空調(diào)冷水、循環(huán)水、冷凝水等規(guī)范管理、節(jié)約能源方式的要求、樓層清潔供排水設(shè)置、外給水井、雨水井、污水井及油管排氣閥等井蓋管理要求、清潔綠化用水裝置、二次供水系統(tǒng)及水箱管理要求。C．給排水管材使用要求。D．公共用水測量裝置（如綠化、清潔水源等）。E．衛(wèi)生間地漏防臭裝置要求。4.3.4電梯（不限于以下內(nèi)容）A．電梯轎廂內(nèi)監(jiān)控、電梯轎廂裝飾要求。B．電梯電源切換要求、電梯機(jī)房管理、配置要求。C．控制中心應(yīng)兼具電梯監(jiān)控功能要求，多臺電梯聯(lián)機(jī)運(yùn)行。D．電梯安全運(yùn)行控制要求。4.3.5中央空調(diào)系統(tǒng)（不限于以下內(nèi)容）A．中央空調(diào)系統(tǒng)機(jī)組運(yùn)行噪音控制要求、機(jī)組運(yùn)行節(jié)電節(jié)水要求、保溫要求、水質(zhì)處理要求、空調(diào)冷媒環(huán)保要求。B．中央空調(diào)主機(jī)機(jī)房及分層設(shè)置的空調(diào)冷風(fēng)機(jī)房隔聲減振措施要求。4.3.64.3.7智能化（不限于以下內(nèi)容）A．安防系統(tǒng)：門禁系統(tǒng)安裝位置、性能、選型等的建議；電子巡更系統(tǒng)性能、合理的巡更路線、位置的建議，監(jiān)控系統(tǒng)性能、布點(diǎn)、數(shù)量、安裝位置等。B．停車場管理系統(tǒng)：智能化車輛管理系統(tǒng)性能、選型、安裝位置等。C．綜合布線的設(shè)計(jì)（包括信息點(diǎn)、電話、有線電視、對講系統(tǒng)、寬帶等）施工等。D．小區(qū)內(nèi)信息化管理。4.3.8消防管理（不限于以下內(nèi)容）A．消防設(shè)施配置位置、數(shù)量、消防通道的設(shè)置等。B.特殊場所消防管理要求（如商業(yè)、娛樂場所等）4.3.9供熱系統(tǒng)（不限于以下內(nèi)容）A．根據(jù)小區(qū)的具體情況，對供熱系統(tǒng)的供熱能力、管線布置、管線安裝、水電氣消耗情況等。4.3.10物業(yè)管理、小區(qū)設(shè)備設(shè)施竣工資料、產(chǎn)權(quán)資料、客戶資料等。4.3.11其它（如與外部的公共關(guān)系、入伙準(zhǔn)備等）。4.4《前期介入建議函》的編制要求如下：4.4.1必須尊重原有設(shè)計(jì)，充分利用現(xiàn)有資源，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)及存在的問題提出改進(jìn)方案，使其建設(shè)更合理、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)，完善使用功能，降低管理成本，提升物業(yè)價值。4.4.2從房屋質(zhì)量、業(yè)主使用、安全防范、節(jié)能降耗及物業(yè)管理的角度向委托方提出建議整改的內(nèi)容。4.4.3應(yīng)當(dāng)為日后創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）提供硬件保障。4.5特約服務(wù)內(nèi)容4.5.1安全管理A．工作要求（可根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整）：①小區(qū)/大廈出入口門崗實(shí)行24小時值班。②安管員必須以站姿在出入門崗處當(dāng)值，也可以在崗位職責(zé)范圍內(nèi)以走姿當(dāng)值。③對進(jìn)出人員應(yīng)識別屬施工單位人員或來訪參觀者，且須對所有人員進(jìn)入登記，填寫《來訪登記表》。④對搬出小區(qū)/大廈物品或物資須由現(xiàn)場監(jiān)理或施工單位出具放行條方予以放行。⑤對外來車輛進(jìn)行指揮，使其停放有序。⑥在項(xiàng)目售樓處、樣板房設(shè)崗，職責(zé)有：——在開放時間內(nèi)安全員須以站姿在大堂門外側(cè)當(dāng)值，禮貌迎接客戶的來臨，主動為來訪人員開門，控制無關(guān)人員進(jìn)入?！舷掳鄷r必須清點(diǎn)房內(nèi)物品，嚴(yán)格執(zhí)行交接班管理，將當(dāng)班情況記入《值（交接）班記錄表》?！蛻魠⒂^樣板房時，應(yīng)當(dāng)提醒客戶穿上鞋套或換上拖鞋，禮貌勸阻客戶在室內(nèi)吸煙、擅自碰觸物品等行為?！归g值班必須要查看門窗是否關(guān)閉、水電是否安全，防止物品丟失及客戶資料泄露。——熟悉物業(yè)項(xiàng)目基本情況，了解一般售樓知識以回答客戶咨詢。對不了解的事項(xiàng)應(yīng)找售樓人員給予答復(fù)或請客戶到售樓處咨詢?！瓿墒蹣翘幗淮钠渌R時性工作。⑦當(dāng)委托方舉辦大型促銷活動（如開盤儀式）時，視情況需要臨時增派安全員，并承擔(dān)相應(yīng)的工作任務(wù)（如停車場車輛指揮、外圍巡邏、維持會場秩序等工作）。B．根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施情況，由前期介入負(fù)責(zé)人或授權(quán)人編制崗位值班安排表對項(xiàng)目的護(hù)衛(wèi)人員進(jìn)行分工與安排。4.5.2售樓處、樣板房的保潔服務(wù)：A．在售樓處、樣板房開放前須完成清潔和整理，開放時間派專人隨時保潔，人數(shù)可根據(jù)實(shí)際情況確定。B．對玻璃門、窗、幕墻進(jìn)行保養(yǎng)作業(yè)。C．對地面、墻面及花崗石等裝飾面進(jìn)行保潔和保養(yǎng)。D．對售樓處洗手間應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)，至少每半小時巡掃一次，并保持衛(wèi)生紙、洗手液等物品齊備。4.5.3售樓處、樣板房的鑰匙管理A．鑰匙必須由專人分類管理，并在鑰匙上標(biāo)明各對應(yīng)的房號。B．售樓處在上班時間必須由夜間值班安全員準(zhǔn)時開啟，下班時由值班安全員清理售樓處現(xiàn)場后反鎖。C．樣板房鑰匙必須由售樓人員登記借出，歸還時注明。5.0質(zhì)量記錄5.1TLPM-QP710-01-01《項(xiàng)目前期介入分工表》5.2TLPM-QP710-01-02《前期介入情況周記表》5.3TLPM-QP710-01-03《前期介入建議函》5.4TLPM-QP710-01-04《前期介入綜合報告》（無固定格式）表格編號:TLPM-QR710-01-01版次/修改狀態(tài)：D/0記錄編號：項(xiàng)目前期介入分工表項(xiàng)目名稱前期介入小組負(fù)責(zé)人前期介入小組成員序號前期介入項(xiàng)目階段、內(nèi)容責(zé)任人計(jì)劃完成日期備注審批：擬制：歸檔：日期：日期：日期：PAGE表格編號:TLPM-QR710-01-02版次/修改狀態(tài)：D/0記錄編號：PAGE1前期介入情況周報表項(xiàng)目工程進(jìn)展情況給排水消防系統(tǒng)電梯空調(diào)系統(tǒng)電訊系統(tǒng)公用設(shè)施房屋本體供配電人員招聘培訓(xùn)辦公用房生活用房其他項(xiàng)目存在問題/物業(yè)建議開發(fā)商意見完成日期其他說明：記錄人：年月日監(jiān)督人：年月日說明：在“工程進(jìn)展情況”欄填寫項(xiàng)目的主要進(jìn)展，已完成的請?zhí)顚憽巴瓿伞?。表格編?TLPM-QR710-01-03版次/修改狀態(tài)：D/0前期介入建議函項(xiàng)目名稱編號擬稿部門日期建議內(nèi)容致：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：