全策地產(chǎn)湖南潤景國際商業(yè)項目規(guī)劃建議報告課件

謹(jǐn)呈：常德經(jīng)投集團深圳全策地產(chǎn)顧問有限公司

2011年12月世界湖區(qū)浪漫街區(qū)

——潤景·國際項目商業(yè)規(guī)劃建議報告謹(jǐn)呈：常德經(jīng)投集團深圳全策地產(chǎn)顧問有限公司

2011年12月21、關(guān)于項目規(guī)劃；住宅及綠化部分已確定按照設(shè)計院的規(guī)劃方案來做；按目前住宅團購3300元/㎡的售價，已經(jīng)很難實現(xiàn)住宅部分的溢價，所以必須重視商業(yè)的打造，在商業(yè)上出彩，提升項目形象，實現(xiàn)項目價值；指標(biāo)限定了前期商業(yè)設(shè)計的基本形態(tài)；未來商業(yè)為集團持有，因此要重點考慮未來的經(jīng)營與長期收益。

基于前期所形成的共識和其他限制：21、關(guān)于項目規(guī)劃；基于前期所形成的共識和其他限制：23參考商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的原則與依據(jù)：完善項目區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機，同時與區(qū)域環(huán)境相協(xié)調(diào)；以滿足整體定位主題為前提，采用業(yè)態(tài)錯位分布的原則，達到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一（Trade-Mix、Tenant-mix、Product-mix、Price-mix)；穩(wěn)定消費群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展；考慮各種業(yè)態(tài)的營業(yè)時間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進，營造良好的商業(yè)氛圍；對項目住宅銷售起到良好的促進作用；保障投資回報，同時維護區(qū)域中高檔商業(yè)的形象之需要。3參考商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的原則與依據(jù)：完善項目區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占34

商業(yè)體現(xiàn)的是人文的精神，即以消費者為中心，提供步行、休息、社交、聚會的場所，增進人際交流和地域認(rèn)同感。購物者會非常關(guān)注商業(yè)街道建筑立面、櫥窗、廣告店招等；休閑娛樂者主要關(guān)注的是游樂設(shè)施、休閑場所；旅游者可能更關(guān)注標(biāo)志性景觀、街道小品及特殊的藝術(shù)表演等。街景設(shè)置文化主題豐富動線經(jīng)營模式主題特色商業(yè)業(yè)態(tài)思考我們項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的突破點：4商業(yè)體現(xiàn)的是人文的精神，即以消費者為中心，45556667778889案例示意——中國首個情景式購物中心——實景圖片19案例示意——中國首個情景式購物中心——實景圖片1910101011111112121213131314141415151516161617171718181819案例示意——澳洲最佳風(fēng)情購物中心購物中心室內(nèi)街景化、風(fēng)情化119案例示意——澳洲最佳風(fēng)情購物中心11920202021212122222223232324242425252526262627272728282829項目地塊及商業(yè)脈絡(luò)關(guān)系：地塊商業(yè)價值：以西北角為高點向東南角聚集遞減，人流目前基本集中在項目北、西面部分，未來會有南向小區(qū)人流。規(guī)劃中如何增大地塊東南半部及3、4層的商業(yè)人流及商業(yè)價值成為項目商業(yè)體量成功的關(guān)鍵。同時要充分考慮商業(yè)與住宅的關(guān)系。項目與整體城市景觀的銜接問題。項目分析——地塊四至229項目地塊及商業(yè)脈絡(luò)關(guān)系：項目分析——地塊四至22930教堂商業(yè)入口商業(yè)次入口社區(qū)入口柳葉大道太陽大道商業(yè)二層次入口1、商業(yè)的動線設(shè)計，尤其是垂直交通。2、商業(yè)二層的首層化設(shè)計，讓商業(yè)二層與住宅連通，提升二層商業(yè)價值與人流。3、商業(yè)氛圍及商業(yè)文化的細節(jié)營造。4、未來作為持有商業(yè)及集中式商業(yè)的建筑要求。商業(yè)永遠要解決的是人們體驗感與愉悅度的問題。解決的核心問題：項目分析——核心問題230教堂商業(yè)入口商業(yè)次入口社區(qū)入口柳葉大道太陽大道商業(yè)二層次3031①②③①④④⑤⑦⑥一層總平示意圖⑤主入口⑥樓梯⑦電梯⑧旋轉(zhuǎn)樓梯①風(fēng)情商業(yè)區(qū)②休閑商業(yè)區(qū)③中央廣場④通道商業(yè)區(qū)面積：①：2150㎡②：1950㎡8項目規(guī)劃——整體布局3A、源于“城市里的購物公園”的設(shè)計概念：由街區(qū)與廣場、花園組成的一個集合體，有著傳統(tǒng)市中心聚地的精神，與城市環(huán)境與商業(yè)脈絡(luò)有機融合，增加城市活力。通過集中商業(yè)，尤其是大型超市在項目東南角設(shè)置，實現(xiàn)項目東半部分商業(yè)價值提升；通過內(nèi)部公園式廣場，實現(xiàn)情景化、風(fēng)情化，同時保證集中商業(yè)的良好尺度；通過環(huán)形商業(yè)動線實現(xiàn)360度街景化，讓人們愛上逛街。31①②③①④④⑤⑦⑥一層總平示意圖⑤主入口①風(fēng)情商業(yè)區(qū)商業(yè)3132①①②③④④④⑦⑤⑥二層總平示意圖⑤主入口⑥樓梯⑦電梯⑧旋轉(zhuǎn)樓梯①風(fēng)情商業(yè)區(qū)②休閑商業(yè)區(qū)③中央廣場④二樓露臺商業(yè)區(qū)面積：①：1990㎡②：1910㎡8項目規(guī)劃——整體布局3B、垂直立體交通系統(tǒng)：主廣場通過向上樓梯實現(xiàn)豐富的垂直動線；二層全面通過景觀連廊互通，同時扶梯、旋轉(zhuǎn)樓梯以及與住宅花園對接實現(xiàn)項目雙首層化，并使二層形成風(fēng)情街區(qū)；同時豐富人們逛街的動線，增加逛街的樂趣。32①①②③④④④⑦⑤⑥二層總平示意圖⑤主入口①風(fēng)情商業(yè)區(qū)商3233項目規(guī)劃——整體布局3C、住宅與商業(yè)相互促進：通過二層與住宅花園連通，各層的退后花園處理以及四層局部的屋頂花園實現(xiàn)商業(yè)風(fēng)情化、綠色化；同時通過商業(yè)的綠色及人氣的帶動提高住宅的居住價值；住宅與商業(yè)通過設(shè)置不同入口實現(xiàn)相互不干擾，同時通過連廊連通，相互提升的效果。⑦⑤⑥①④②②②③三、四層總平示意圖⑤主入口⑥樓梯⑦電梯⑧旋轉(zhuǎn)樓梯①風(fēng)情商業(yè)區(qū)②休閑商業(yè)區(qū)③中央廣場④三樓露臺商業(yè)區(qū)面積：②：3450㎡833項目規(guī)劃——整體布局3C、住宅與商業(yè)相互促進：⑦⑤⑥①④3334D、豐富的人流動線：商業(yè)在入口廣場旁、二層園林、內(nèi)部廣場設(shè)置三大入口引導(dǎo)人流，同時通過環(huán)形道路組織人流。街寬從3-4.5米不等，滿足人流要求；整個項目圍繞中間廣場形成多層次的立體交通組織，實現(xiàn)豐富的逛街體驗。項目規(guī)劃——出入口設(shè)置3①①②③④④④⑦⑤⑥8二層入口主入口二層入口34D、豐富的人流動線：項目規(guī)劃——出入口設(shè)置3①①②③④④3435項目規(guī)劃——街景系統(tǒng)3E、主題文化街景設(shè)置根據(jù)項目案名及項目定位提供的背景，很容易設(shè)計出項目特色的街景。通過道路及廣場的命名系統(tǒng)及街景的元素實現(xiàn)項目的潤景·國際及浪漫的定位。同時將項目與時尚的、國際的、浪漫的生活實現(xiàn)嫁接。羅曼蒂克大街羅馬長廊維也納廣場香榭麗舍大街威尼斯人廣場35項目規(guī)劃——街景系統(tǒng)3E、主題文化街景設(shè)置羅曼蒂克大街羅3536未來商業(yè)場景示意商業(yè)入口及廣場36未來商業(yè)場景示意3637未來商業(yè)場景示意入口廣場地面鋪裝37未來商業(yè)場景示意3738未來商業(yè)場景示意商業(yè)內(nèi)部廣場38未來商業(yè)場景示意3839未來商業(yè)場景示意二層內(nèi)部天橋連廊39未來商業(yè)場景示意3940未來商業(yè)場景示意一層商業(yè)內(nèi)街街景40未來商業(yè)場景示意4041未來商業(yè)場景示意二層商業(yè)南向廣場41未來商業(yè)場景示意4142到底是櫥窗裝點了人們的人們的生活，還是人群裝點了街區(qū)，這是一個問題……未來商業(yè)場景示意商業(yè)內(nèi)街42到底是櫥窗裝點了人們的人們的生活，還是人群裝點了街區(qū)，這4243商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)街區(qū)園林綠化43商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)4344商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)特色的文化元素44商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)4445商業(yè)總面積1.2萬平方米主力超市賣場：0.4平家居服飾：0.1萬平餐飲：0.2萬平休閑娛樂：0.2萬平便利服務(wù)：0.1萬平購物：0.6萬平餐飲、休閑娛樂：0.4萬平婚慶旅游：0.2萬平業(yè)態(tài)配比——商業(yè)面積1.2萬平，其中綜超及服飾家居類0.6萬平，婚慶旅游類主題2千平米，餐飲、休閑娛樂類4千平米。1-2F2F1-2F2-3F3-4F2-3F45商業(yè)總面積1.2萬平方米主力超市賣場：0.4平家居服飾：4546精品步行街品牌專賣精品街中型超市數(shù)碼店鋪業(yè)態(tài)示意休閑館46精品步行街品牌專賣精品街中型超市數(shù)碼店鋪業(yè)態(tài)示意休閑館4647中式正餐休閑餐飲咖啡廳西式快餐休閑餐飲中西餐飲韓式餐飲日本料理韓國料理風(fēng)味餐館業(yè)態(tài)示意47中式正餐休閑餐飲咖啡廳西式快餐休閑餐飲中西餐飲韓式餐飲日4748打造常德人全新的“浪漫”生活方式！在生活中找到一些樂趣的地方…在生活中找到一些想法的地方…在生活中找到一個離都會更近的地方…在生活中找到一個可以停留的地方…在生活中能夠重新體會生活的地方…這，就是我們的項目它將成為市民……48打造在生活中找到一些樂趣的地方…在生活中找到一些想法的地4849為標(biāo)注常德而來！潤景·國際49為標(biāo)注常德而來！潤景·國際4950一次商業(yè)的商務(wù)考察體驗；針對二期戶型進行細節(jié)建議；商業(yè)布局圖出來后進行細節(jié)建議及業(yè)態(tài)細化建議.后續(xù)工作：50針對二期戶型進行細節(jié)建議；商業(yè)布局圖出來后進行細節(jié)建議及5051附件1：婚慶廣場方案51附件1：婚慶廣場方案5152項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)布局原則3會所教堂主題廣場

通過與教堂互動，形成主題婚慶廣場，聚攏人氣，并與會所結(jié)合，建立婚慶儀式動線；沿太陽大道形成風(fēng)情商業(yè)街，并與一起商業(yè)形成連接，增加一期商業(yè)價值；通過內(nèi)街的設(shè)置，形成住宅底商購物廣場，豐富逛街趣味性，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。項目一層平面設(shè)計圖街區(qū)商業(yè)底商商業(yè)52項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)布局原則3會所教堂主題廣場52533項目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置教堂商業(yè)次入口商業(yè)主入口內(nèi)街商業(yè)入口西向社區(qū)入口東向社區(qū)入口柳葉大道太陽大道533項目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置教堂商業(yè)次入口商業(yè)5354商業(yè)主入口：開放式入口，實現(xiàn)住區(qū)與城市/街道的融合。3項目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置>>>示意教堂商業(yè)次入口商業(yè)主入口內(nèi)街商業(yè)入口內(nèi)街商業(yè)入口商業(yè)次入口54商業(yè)主入口：3項目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置>>>54553項目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置>>>示意內(nèi)街入口廣場內(nèi)街購物廣場內(nèi)街入口廣場553項目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置>>>示意內(nèi)街入口5556西向社區(qū)入口東向社區(qū)入口3項目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置>>>示意西向社區(qū)入口東向社區(qū)入口56西向社區(qū)入口東向社區(qū)入口3項目規(guī)劃——整體布局>>>出入5657項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造3教堂羅曼蒂克大街西西里草坪玫瑰花海桃花島羅馬長廊丘比特廣場愛丁堡凱瑟琳廣場維也納走廊香榭麗舍大街第五大道威尼斯人廣場

通過景觀設(shè)置營造婚慶的浪漫場景，和歡樂的逛街氛圍；通過街道和廣場的命名、以及景觀打造來體現(xiàn)婚慶文化主題；設(shè)置特色婚慶儀式路線強化主題，并借此聚集人氣，帶動商業(yè)運營?；屎蟠蟮?7項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造3教堂羅5758項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造>>>示意3香榭麗舍大街凱瑟琳廣場羅曼蒂克大街羅曼蒂克大街凱瑟琳廣場香榭麗舍大街58項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造>>>示5859項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造>>>示意3丘比特廣場59項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造>>>示5960項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造>>>示意3桃花島桃花島愛丁堡愛丁堡60項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造>>>示6061項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造>>>示意3教堂西西里草坪玫瑰花海羅馬長廊玫瑰花海羅馬長廊西西里草坪西西里草坪景觀——許愿亭61項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造>>>示6162項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造3婚慶路線一：教堂婚禮教堂羅曼蒂克大街西西里草坪玫瑰花海桃花島羅馬長廊丘比特廣場愛丁堡凱瑟琳廣場教堂婚禮教堂留影玫瑰花海留影丘比特廣場留影走過羅曼蒂克大街經(jīng)過羅馬長廊抵達桃花島進入愛丁堡留影、酒席、洞房新人在教堂舉行婚禮后，經(jīng)過本項目打造的一系列婚慶文化場景，并留影，最終抵達會所宴席和洞房，完成婚禮儀式。62項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造3婚慶路6263項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造3婚慶路線二：草坪婚禮教堂西西里草坪玫瑰花海桃花島羅馬長廊丘比特廣場愛丁堡天氣晴好時，新人可選擇在本項目打造的西西里草坪舉行室外婚禮，經(jīng)過的一系列婚慶文化場景、留影之后，抵達會所宴席和洞房，完成婚禮儀式。草坪婚禮丘比特廣場留影經(jīng)過羅馬長廊抵達桃花島進入愛丁堡留影、酒席、洞房下車后，在教堂留影63項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營造3婚慶路6364項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>內(nèi)部交通體系3

通過一條主逛街動線的設(shè)置，可一次性逛完項目主要商業(yè)形態(tài)；通過中心廣場聚攏人氣，并通過參與性景觀的設(shè)置，增加逛街的情趣；通過曲線、折線的處理，呈現(xiàn)多變的風(fēng)格和情趣，豐富人們游走的趣味性；項目一層平面設(shè)計圖64項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>內(nèi)部交通體系3通過6465項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>內(nèi)部交通體系3

二層通過最大限度的空中連廊互通，并設(shè)置走廊，實現(xiàn)商業(yè)雙首層化；一二層通過商鋪內(nèi)部步行梯、外部交通連通，實現(xiàn)二層交通的便利性；二層退臺設(shè)計，并設(shè)置走廊，形成疊式景觀的體驗式商業(yè)街，豐富景觀外立面，同時，豐富逛街動線，增加逛街的樂趣。退臺設(shè)計空中連廊項目二層平面設(shè)計圖65項目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>內(nèi)部交通體系3二6566項目規(guī)劃——整體布局>>>住宅與商業(yè)的融合3底商二層平臺綠化，成為住宅的景觀商業(yè)與住宅出入口的融合商鋪成就住宅的臺地化景觀項目二層平面設(shè)計圖66項目規(guī)劃——整體布局>>>住宅與商業(yè)的融合3底商二層平臺6667業(yè)態(tài)：結(jié)合常德婚慶、旅游市場規(guī)模以及周邊社區(qū)消費需求，按照地塊各區(qū)域功能劃分，建議：各業(yè)態(tài)商戶數(shù)量配比：婚慶商業(yè)：旅游商業(yè)：社區(qū)商業(yè)=8：1：2各業(yè)態(tài)面積配比：婚慶商業(yè)：旅游商業(yè)：社區(qū)商業(yè)=12：2：3打造一站式婚慶產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心；彌補柳葉湖度假區(qū)旅游市場空白；滿足周邊社區(qū)生活消費需求。匯聚婚慶全產(chǎn)業(yè)鏈；融合旅游紀(jì)念品消費、社區(qū)生活消費。項目規(guī)劃——商業(yè)規(guī)劃>>>業(yè)態(tài)配比367業(yè)態(tài)：結(jié)合常德婚慶、旅游市場規(guī)模以及周邊社區(qū)消費需求，按6768建議選擇2家婚紗影樓為品牌形象店，以此聚合其他婚慶服務(wù)、旅游購物業(yè)態(tài)，形成功能齊全、全產(chǎn)業(yè)鏈的一條龍發(fā)展模式。項目規(guī)劃——商業(yè)規(guī)劃>>>業(yè)態(tài)配比368建議選擇2家婚紗影樓為品牌形象店，以此聚合其他婚慶服務(wù)、6869

羅曼蒂克大街：餐飲休閑街；

凱瑟琳廣場：影樓/婚姻登記處；

香榭麗舍大街：婚紗街；

第五大道：社區(qū)超市/社區(qū)商業(yè)；

皇后大道：鮮花街；

維也納走廊：化妝品/珠寶首飾；項目規(guī)劃——商業(yè)規(guī)劃>>>業(yè)態(tài)排布3羅曼蒂克大街愛丁堡凱瑟琳廣場維也納走廊香榭麗舍大街第五大道威尼斯人廣場皇后大道

愛丁堡：會所（宴席及酒店住宿功能）。

威尼斯人廣場：旅游紀(jì)念品購物廣場；69羅曼蒂克大街：餐飲休閑街；凱瑟琳廣場：影樓/婚姻登記6970項目規(guī)劃——物業(yè)配比3面積2159.24面積1159.94面積2625.93面積1049.7面積1352.99面積1175.94面積1197.36面積1662商業(yè)總建面2萬方。

婚慶廣場：12000㎡

（凈占地6313.18㎡）；社區(qū)商業(yè)：3000㎡

（凈占地2402.69㎡）；紀(jì)念品購物廣場：2000㎡

（凈占地2373.30㎡）；會所:3000㎡(凈占地1662㎡）項目總建面95214.74平米=商業(yè)2萬平米+住宅75214.74平米70項目規(guī)劃——物業(yè)配比3面積2159.24面積1159.97071

這里將是常德的國際生活方式中心、全新的婚慶外景拍攝基地和旅游紀(jì)念品消費場所。每一個良辰吉日，年輕的戀人在天主教堂、西西里草坪完成一生最美麗的演出，在玫瑰花海、丘比特廣場、桃花島定格最美麗的瞬間；每一天，常德的成就者們會到散發(fā)著浪漫氣息的羅曼蒂克大街，享受溫馨的下午茶，美媛佳麗會來香榭麗舍大街感受領(lǐng)先世界的時尚潮流；每個周末，全家人可以在這里歡聚度假，彌漫著法蘭西文化氣息的愛丁堡、皇后大道，溫馨的花海草坪……都是時尚浪漫的休憩之地，過后還可以在威尼斯人廣場帶走這個城市的記憶。潤景園國際生活方式中心為常德帶來的不僅僅是一個全新的婚慶產(chǎn)業(yè)廣場、旅游消費中心，更是一種時尚浪漫的生活方式，一種為忙碌過后的都市高端人群提供的、繽紛多姿的消費體驗。未來商業(yè)場景71這里將是常德的國際生活方式中心、全新的婚慶外景拍7172附件2：常德集中商業(yè)市場調(diào)查72附件2：常德集中商業(yè)市場調(diào)查72731、商圈分析常德市商業(yè)業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式，相對湖南省地級市而言表現(xiàn)得非常豐富。從專賣店到專業(yè)市場，從批發(fā)市場到大超市、大量販，自由業(yè)態(tài)和統(tǒng)一經(jīng)營管理業(yè)態(tài)比比皆是。從全局來看，常德市各種商業(yè)業(yè)態(tài)的形成和自然組合，形成了南北專業(yè)市場、中間商業(yè)街形態(tài)的三個商圈。三大商圈分別是：以步行街為龍頭的人民路商圈、以專業(yè)批發(fā)市場為主體的火車站大市場商圈、以批發(fā)市場為主體的橋南市場商圈?；疖囌敬笫袌錾倘θ嗣衤飞倘蚰鲜袌錾倘?31、商圈分析常德市商業(yè)業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式，相對湖南省地級市而737474麥當(dāng)勞肯德基常德步行街高山街（酒吧小吃一條街）漂亮女人街步步高百貨麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞家潤多沃爾瑪通訊一條街肯德基金鉆天升商業(yè)街金鉆廣場及步行街新一佳超市人民路商圈以人民路為主，整個商圈的范圍東到朗州路、西至武陵大道、北至四眼井路、南至人民路（包括人民路東延部分，水星樓、沃爾瑪、家潤多等集中商業(yè)區(qū)域）。是常德市商業(yè)的核心區(qū)域。國美蘇寧人民路商圈7474麥當(dāng)勞肯德基常德步行街高山街（酒吧小吃一條街）漂亮女7475人民路商圈特征分析業(yè)態(tài)業(yè)種：以服裝為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，其他包括了餐飲、珠寶、飾品、酒店賓館、溜冰城等。服裝品牌以國內(nèi)一二線服裝品牌和部分國際服裝品牌為主。目標(biāo)客戶：作為常德最成熟的商圈之一，人民路商圈吸引了絕大部分的常德市區(qū)消費者，是區(qū)域中高端人群購物的主要區(qū)域。集中商業(yè)：德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾瑪和家潤多、步步高、大潤發(fā)等，從整體而言，常德市大型百貨、超市在零售市場并不具備絕對競爭力，與國際、國內(nèi)一線品牌仍有一定的差距。7575人民路商圈特征分析業(yè)態(tài)業(yè)種：以服裝為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，其他包757676大市場位于常德火車站斜對面、207國道旁，屬武陵區(qū)城西街道辦事處鴻升居委會轄區(qū)。目前擁有糖食副食城、水果大市場、電器五金城、百貨服裝城、摩托車電動車大市場、電器日化城、火車站農(nóng)貿(mào)市場、家飾建材城、家具批發(fā)城等諸多專業(yè)市場。電器日化城糖酒副食城火車站農(nóng)貿(mào)市場水果大市場百貨服裝市場摩托車電動車大市場家飾建材城家具批發(fā)城火車站大市場商圈7676大市場位于常德火車站斜對面、207國道旁，屬武陵區(qū)城7677業(yè)態(tài)業(yè)種：五金、副食、服裝、農(nóng)貿(mào)、家具、汽車、陶瓷等。目標(biāo)客戶：以城市中、低收入階層及農(nóng)村為重點服務(wù)對象，形成湘西北的商品交易中心。現(xiàn)狀：火車站大市場中的百貨服裝市場、電器五金城、電器日化城正在沒落，不少商戶已漸退出?；疖囌敬笫袌錾倘μ卣鞣治?777業(yè)態(tài)業(yè)種：五金、副食、服裝、農(nóng)貿(mào)、家具、汽車、陶瓷等?；?77878橋南市場橋南建材批發(fā)市場德客隆新世紀(jì)家電市場久光國際商廈物流市場常南汽車總站財富廣場陶瓷建材市場橋南市場地處武陵鎮(zhèn)常德沅水大橋南端３１９和２０７國道的交匯處，該市場由１９８５年的南站輪渡河坡地攤市場發(fā)展而來。逐漸形成以橋南工貿(mào)市場為主體，以橋南副食城、橋南商貿(mào)城、橋南家電城等專業(yè)市場為骨干，以周圍２０家中小型市場為整體的市場群。橋南市場商圈7878橋南市場橋南建材批發(fā)市場德客隆新世紀(jì)家電市場久光國際7879業(yè)態(tài)業(yè)種：服裝、鞋類、百貨、日化、文體用品、床上用品、小家電、電子通訊系列品牌等。目標(biāo)客戶：中南地區(qū)最大的綜合批發(fā)市場和湘西北地區(qū)最大的品牌商品賣場，商品輻射湘、鄂、川、黔、渝等10多個省市，輻射區(qū)人口約8000萬人，年成交額逾百億元，成為中西部地區(qū)重要的物流、信息流集散中心。市場空白：高端集中商業(yè)、娛樂休閑商業(yè)嚴(yán)重缺乏。橋南市場商圈特征分析7979業(yè)態(tài)業(yè)種：服裝、鞋類、百貨、日化、文體用品、床上用品、小7980商業(yè)市場格局處于單中心階段，只有一個核心商圈，周邊商業(yè)以專業(yè)市場為主常德城區(qū)建成面積28平方公里，但目前只有一個真正意義上的商業(yè)核心。核心商圈：由建設(shè)路、洞庭大道、武陵大道和沅安路四條城市道路交錯形成。經(jīng)營面積約20萬㎡，其內(nèi)百貨商場、超市、專賣店等各種業(yè)態(tài)聚集。專業(yè)市場：專業(yè)市場分布在常德大道和武陵大道北端，經(jīng)營面積近30萬㎡，以家電、建材、汽車等為主，輻射整個向西北。橋南大市場：以小家電、家具、服裝、百貨等日常便民消費，檔次較低，尚未形成區(qū)域商業(yè)中心?；疖囌旧倘Σ叫薪纸疸@廣場商圈橋南大市場商圈2、商業(yè)格局80商業(yè)市場格局處于單中心階段，只有一個核心商圈，周邊商業(yè)以8081核心商圈占地0.51㎞2，在營面積約20萬㎡，具有極強的吸引力和輻射力核心商圈主要由四條城市道路交錯圍合形成：洞庭大道、武陵大道、朗州路、沅安路。核心商圈包括步行街、人民路、高山街、金鉆天升商業(yè)街以及眾多分支街巷。人民路是安陽的商業(yè)重地，且周邊原有市政府等政府機構(gòu)，購買力強，尤其是位于城市主干道的交匯處，交通便利。通過大量訪談我們發(fā)現(xiàn)，核心區(qū)商圈是輻射全市及周邊縣鎮(zhèn)的城市級商業(yè)中心，已經(jīng)成為常德市民購物的第一和唯一選擇，對全市有著極強的吸引力和輻射力。根據(jù)調(diào)查，核心商圈內(nèi)有1000余家商家，總經(jīng)營面積約20萬平米，占城市全部商業(yè)（除去專業(yè)市場）的近60%。12342、商業(yè)格局81核心商圈占地0.51㎞2，在營面積約20萬㎡，具有極強的8182822、商業(yè)格局82822、商業(yè)格局8283832、商業(yè)格局83832、商業(yè)格局838484常德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾瑪和家潤多、步步高等，從整體而言，常德市大型百貨、超市在零售市場并不具備絕對競爭力，與國際、國內(nèi)一線品牌仍有一定的差距。2、商業(yè)格局8484常德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾瑪和家潤8485集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&專業(yè)店倉儲式購物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場$500以下$500~1000$1000~3000$3000~4000$4000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價格品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程隨市場不斷細分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格或服務(wù)的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費者需求而搶占市場份額市場信息和市場機會被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)常德人均GDP3358美元。常德經(jīng)濟發(fā)展迅速，未來商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進入綜超發(fā)展的成熟階段，購物中心面臨升級轉(zhuǎn)型。3、商業(yè)發(fā)展研判85集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&倉儲式購物中心便利店都市MA8586核心商圈商業(yè)開發(fā)極少，尤其是銷售型，導(dǎo)致價格奇高；相對老城后續(xù)改造，本項目具有先發(fā)優(yōu)勢市場主要商業(yè)供應(yīng)項目核心商圈周邊商鋪年推出很少，且鋪位大，總價高，而業(yè)內(nèi)人士反映銷售難度很大，投資者則認(rèn)為小面積、低總價商鋪很少。432112343、商業(yè)發(fā)展研判86核心商圈商業(yè)開發(fā)極少，尤其是銷售型，導(dǎo)致價格奇高；相對老8687核心商圈中街鋪比重超過5成，集中式商業(yè)大力發(fā)展是大勢所趨消費者訪談：“到處是商鋪了，亂亂的?！苯?jīng)營者、投資者：“沒有特色的小商鋪太多了，處處是店?！苯咒伇戎馗邔?dǎo)致“滿眼是鋪”的商業(yè)景象未來常德的集中商業(yè)必將大行其道，這是商業(yè)發(fā)展的必然選擇，常德一樣。常德核心商圈3、商業(yè)發(fā)展研判87核心商圈中街鋪比重超過5成，集中式商業(yè)大力發(fā)展是大勢所趨8788常德目前人均商業(yè)面積為0.55㎡，未來5年內(nèi)將逼近1㎡，發(fā)展空間大，商業(yè)“馬太效應(yīng)”仍將繼續(xù)目前未來5年專業(yè)市場比例高反映出常德的區(qū)域流通中心地位。

常德市區(qū)商業(yè)在營面積約80萬㎡，其中零售面積約33.2萬㎡。市區(qū)人口60萬，人均零售、餐飲在營面積是0.55㎡，與國內(nèi)外其他城市相比，常德未來的人均商業(yè)面積仍有拓展空間。隨著本項目（10余萬平米）以及其他擬規(guī)劃項目近20萬商業(yè)供應(yīng)，未來5年內(nèi)常德人均商業(yè)會逼近1㎡。常德人均商業(yè)面積與其他城市對比0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8人均商業(yè)面積0.550.800.981.281.501.801.301.601.0常德遵義青島深圳合肥上海香港紐約常德2015年4、商業(yè)空間88常德目前人均商業(yè)面積為0.55㎡，未來5年內(nèi)將逼近1㎡，8889國際商業(yè)發(fā)展模式演變我國商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程常德即將進入商業(yè)發(fā)展模式演變1990年代初1990年代中1990年代后2000年代初百貨商店、批發(fā)市場大型綜合超市、倉儲商場商業(yè)街SHOPPING-MALL100020003000700010000百貨商店大型綜合超市都市MALL倉儲式購物中心郊區(qū)Mall人均GDP商業(yè)業(yè)態(tài)演變時期常德市區(qū)人均GDP3358$從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，常德目前是大型綜超型MALL的大力發(fā)展期，即將進入LIVINGMall發(fā)展綜超+百貨的第一代MALL是目前商業(yè)市場最好的經(jīng)營方式，梅尼廣場是較好代表。5、商業(yè)發(fā)展趨勢89國際商業(yè)發(fā)展模式演變我國商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程常德即將進入商8990常德主城區(qū)社會和經(jīng)濟發(fā)展水平正處在第一代向第二代轉(zhuǎn)變時期，第一代梅尼廣場、步步高比較成功數(shù)據(jù)來源：常德年鑒MALL在國際上的發(fā)展階段及相應(yīng)特點常德相關(guān)指標(biāo)ShoppingMall的發(fā)展劃分為兩個階段。第一代ShoppingMall和第二代LivingMall。購物消費商品經(jīng)濟的載體丹尼斯為代表復(fù)合消費（多功能）體驗經(jīng)濟的載體本項目？5、商業(yè)發(fā)展趨勢90常德主城區(qū)社會和經(jīng)濟發(fā)展水平正處在第一代向第二代轉(zhuǎn)變時期9091步步高開業(yè)5年，引領(lǐng)了常德商業(yè)的階段性升級開業(yè)時間：2006年9月16日規(guī)模：營業(yè)面積3.5萬㎡，經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨+培訓(xùn)機構(gòu)+電玩娛樂+精品超市經(jīng)營檔次：中高品牌經(jīng)營經(jīng)營方式：百貨統(tǒng)一管理，超市自主經(jīng)營裝修設(shè)施：外立面為現(xiàn)代簡約，內(nèi)為現(xiàn)代時尚裝修。有7個出入口，1部自動扶梯，1部垂直電梯、中央空調(diào)。經(jīng)營狀況：常德商業(yè)的代表,目前最為市民推崇的商業(yè)旺地，也是湖南省低級市最大面積賣場，空置率2%。開業(yè)百貨業(yè)品牌進行調(diào)整逐步成為常德最火爆的商場以其品牌號召力逐漸帶旺人民路、步行街一帶的商業(yè)，成為安陽品牌集中地起步期2003年初2003年5月2004年2005年后調(diào)整期成長期成熟期步步高（常德）的發(fā)展歷程現(xiàn)代簡約的外立面時尚現(xiàn)代的內(nèi)部裝修6、典型商業(yè)91步步高開業(yè)5年，引領(lǐng)了常德商業(yè)的階段性升級開業(yè)時間：209192步步高一枝獨秀，占據(jù)了常德商業(yè)的龍頭地位，是常德新式商業(yè)的代表在調(diào)查中，77.6%的消費者最喜歡去步步高購物。足以看出，步步高在常德商業(yè)中的地位。女性比上，各集中商業(yè)女性的比例都超過了50%，各集中商業(yè)都把主客戶群放在女性消費者身上。6、典型商業(yè)92步步高一枝獨秀，占據(jù)了常德商業(yè)的龍頭地位，是常德新式商業(yè)9293步步高以精品超市+親子娛樂+百貨聯(lián)動的業(yè)態(tài)組合模式，中高檔次，但餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)缺乏步步高主要以親子娛樂+百貨聯(lián)動的組合模式，利用超市的人流帶活一樓百貨的經(jīng)營。從業(yè)種看，服裝、鞋類等購物型的業(yè)種是主力、餐飲等體驗型業(yè)種缺乏。從品牌檔次上看，步步高服裝、鞋類、珠寶品牌比較豐富全面，以中檔為主流，輔以少量高檔品牌。6、典型商業(yè)93步步高以精品超市+親子娛樂+百貨聯(lián)動的業(yè)態(tài)組合模式，中高9394步步高以精品超市+親子娛樂+百貨聯(lián)動的業(yè)態(tài)組合模式，中高檔次，但餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)缺乏6、典型商業(yè)94步步高以精品超市+親子娛樂+百貨聯(lián)動的業(yè)態(tài)組合模式，中高9495步步高以精品超市+親子娛樂+百貨聯(lián)動的業(yè)態(tài)組合模式，中高檔次，但餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)缺乏6、典型商業(yè)95步步高以精品超市+親子娛樂+百貨聯(lián)動的業(yè)態(tài)組合模式，中高9596成功要點：優(yōu)越的地理位置、準(zhǔn)確定位、現(xiàn)代商業(yè)素的運用、豐富的商業(yè)運營經(jīng)驗地段優(yōu)越，同時享受政府優(yōu)惠政策核心位置；低成本取地，廣告位設(shè)置、公交站點設(shè)置等方面的優(yōu)惠。定位準(zhǔn)確集中式的商業(yè)形式滿足了常德人對現(xiàn)代商業(yè)形式的渴望，業(yè)種組合、經(jīng)營檔次迎合常德消費需求。現(xiàn)代商業(yè)元素的充分運用多個方向多個寬敞的主入口，開闊、清新、現(xiàn)代的內(nèi)部商業(yè)空間。步步高作為常德商業(yè)旗艦的示范效應(yīng)，業(yè)內(nèi)No.1步步高目前常德商業(yè)領(lǐng)域的旗艦，具有豐富的運營管理經(jīng)驗，以精品超市、娛樂電玩帶活百貨，針對性營銷，商戶調(diào)整等，同時聯(lián)合與各大企業(yè)發(fā)行代金券。6、典型商業(yè)96成功要點：優(yōu)越的地理位置、準(zhǔn)確定位、現(xiàn)代商業(yè)素的運用、豐9697春天百貨以絕佳的地段優(yōu)勢，占據(jù)常德商業(yè)的又一重要位置，但由于收到步