情境二門(mén)店開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)投資可行性分析

情境二門(mén)店投資可行性分析第1頁(yè)主要內(nèi)容投資可行性環(huán)境分析2投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)4投資可行性研究31投資組成份析33第2頁(yè)學(xué)習(xí)目標(biāo)對(duì)門(mén)店投資開(kāi)發(fā)可行性有全方面認(rèn)識(shí)1能清楚描述投資開(kāi)發(fā)可行性主要研究?jī)?nèi)容2能夠完成可行性分析匯報(bào)3能夠進(jìn)行門(mén)店開(kāi)發(fā)不確定性分析4第3頁(yè)技能關(guān)鍵點(diǎn)投資開(kāi)發(fā)可行性研究技術(shù)設(shè)計(jì)可行性環(huán)境分析主要框架連鎖門(mén)店開(kāi)發(fā)投資組成投資可行性經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第4頁(yè)引導(dǎo)案例

開(kāi)店生財(cái)：市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)先行第5頁(yè)認(rèn)真閱讀;仔細(xì)思索;結(jié)合學(xué)習(xí)過(guò)程。要求第6頁(yè)門(mén)店開(kāi)發(fā)投資可行性研究第一節(jié)第7頁(yè)一、概念和作用所謂門(mén)店投資項(xiàng)目標(biāo)可行性研究就是指投資者擬投資開(kāi)設(shè)一家門(mén)店，為使這一門(mén)店能夠在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得以生存和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在投資前必須進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查、研究與擬建項(xiàng)目相關(guān)自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)資料；對(duì)諸如門(mén)店開(kāi)設(shè)所需資金、商業(yè)業(yè)態(tài)選擇、建設(shè)規(guī)模、店址確實(shí)定等可能投資方案進(jìn)行全方面分析論證；預(yù)測(cè)、評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成后經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目投資建設(shè)必要性、財(cái)務(wù)上盈利性和經(jīng)濟(jì)上合理性，從而為投資決議提供科學(xué)依據(jù)工作。(P36)第8頁(yè)作用(P37)作為投資項(xiàng)目投資決議依據(jù)。作為向銀行等金融機(jī)構(gòu)或金融組織申請(qǐng)貸款、籌集資金依據(jù)。作為編制設(shè)計(jì)和進(jìn)行建設(shè)工作依據(jù)。作為簽署相關(guān)協(xié)議、協(xié)議依據(jù)。作為項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)依據(jù)。作為項(xiàng)目組織管理、機(jī)構(gòu)設(shè)置、勞動(dòng)定員依據(jù)。作為環(huán)境保護(hù)部門(mén)審查項(xiàng)目環(huán)境影響依據(jù)，也作為向項(xiàng)目所在地政府和規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照依據(jù)。第9頁(yè)二、可行性研究基本內(nèi)容(P39)1．總論2．宏觀投資環(huán)境分析3．地域行業(yè)概況分析4．地域市場(chǎng)需求情況調(diào)查和預(yù)測(cè)5．地域主要門(mén)店競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查分析6．門(mén)店業(yè)態(tài)選擇和經(jīng)營(yíng)規(guī)模分析7．門(mén)店選址分析第10頁(yè)8．門(mén)店賣(mài)場(chǎng)布局策劃方案分析9．門(mén)店經(jīng)營(yíng)策略分析10．投資估算和籌資方案分析11．經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)12.門(mén)店開(kāi)發(fā)可行性結(jié)論第11頁(yè)三、門(mén)店開(kāi)發(fā)可行性結(jié)論架構(gòu)架構(gòu)必要性物質(zhì)條件技術(shù)條件設(shè)備條件效益預(yù)測(cè)備選方案提出提議第12頁(yè)范例：某項(xiàng)目市場(chǎng)可行性分析匯報(bào)第13頁(yè)門(mén)店開(kāi)發(fā)投資可行性環(huán)境分析第二節(jié)第14頁(yè)一、門(mén)店開(kāi)發(fā)投資環(huán)境概念門(mén)店投資環(huán)境就是指對(duì)在某一區(qū)域內(nèi)開(kāi)設(shè)門(mén)店投資這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所提供一系列要素和生產(chǎn)條件及相互作用統(tǒng)一體，包含硬環(huán)境和軟環(huán)境兩個(gè)方面，并含有整體性、開(kāi)放性、動(dòng)態(tài)性、區(qū)域性和層次性等特點(diǎn)。(P41)第15頁(yè)二、門(mén)店開(kāi)發(fā)投資環(huán)境類(lèi)型(P43)三種劃分標(biāo)準(zhǔn),分出不一樣類(lèi)型1．按投資環(huán)境存在物質(zhì)形態(tài)進(jìn)行劃分2．按投資環(huán)境存在范圍不一樣進(jìn)行劃分3．按投資環(huán)境存在內(nèi)容不一樣進(jìn)行劃分第16頁(yè)第17頁(yè)三、門(mén)店開(kāi)發(fā)投資環(huán)境分析內(nèi)容（P44）第18頁(yè)四、門(mén)店開(kāi)發(fā)投資環(huán)境分析方法“冷熱”原因分析法等級(jí)尺度法多原因評(píng)定法“四三三”評(píng)定法系統(tǒng)功效評(píng)定法道氏評(píng)定法第19頁(yè)第三節(jié)

門(mén)店開(kāi)發(fā)投資組成份析第20頁(yè)一、門(mén)店開(kāi)發(fā)投資組成固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅投資項(xiàng)目總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動(dòng)資金固定資產(chǎn)投資無(wú)形資產(chǎn)投資第21頁(yè)二、門(mén)店所需各類(lèi)資產(chǎn)及其投資組成固定資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)第22頁(yè)第23頁(yè)第四節(jié)門(mén)店開(kāi)發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第24頁(yè)一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)含義(P57)投資項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是采取一定方法和經(jīng)濟(jì)參數(shù)，對(duì)項(xiàng)目投資產(chǎn)出各種原因進(jìn)行研究、分析計(jì)算和對(duì)比論證工作。第25頁(yè)準(zhǔn)備工作不確定性分析不確定性分析確定最正確方案國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案比較方案比較經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)內(nèi)容結(jié)構(gòu)示意第26頁(yè)二、門(mén)店開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第27頁(yè)（一）概念(P58)門(mén)店開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要組成部分，它是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系條件下，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目標(biāo)盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)情況，以考查項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行性。第28頁(yè)（二）門(mén)店開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)程序分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)編制財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算財(cái)務(wù)效益指標(biāo)進(jìn)行不確定性分析第29頁(yè)（三）門(mén)店開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)盈利能力分析投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率投資收益率投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率第30頁(yè)1、投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率＝（年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資）×100%年利潤(rùn)總額＝年產(chǎn)品銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入－年產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加－年總成本費(fèi)用項(xiàng)目總投資＝固定資產(chǎn)投資＋投資方向調(diào)整稅＋建設(shè)期利息＋流動(dòng)資金第31頁(yè)2、投資利稅率投資利稅率＝（年利稅總額或年平均利稅總額/項(xiàng)目總投資）×100%年利稅總額＝年銷(xiāo)售收入－年總成本費(fèi)用年利稅總額＝年利潤(rùn)總額＋年銷(xiāo)售稅金及附加第32頁(yè)3、資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率＝（年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金）×100%第33頁(yè)4、銷(xiāo)售利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝（年平均利潤(rùn)總額/年平均銷(xiāo)售收入）×100%第34頁(yè)5、投資收益率投資收益率＝年凈收益/投資總額年凈收益＝年利潤(rùn)額＋年折舊額第35頁(yè)6、投資回收期投資回收期是指一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從開(kāi)始投入生產(chǎn)年算起，到用每年凈收益將初始投資全部回收時(shí)止所需要時(shí)間，其單位通慣用“年”表示。當(dāng)T＜T0時(shí)，項(xiàng)目可行；反之，不可行。第36頁(yè)（四）門(mén)店財(cái)務(wù)清償能力分析固定資產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率第37頁(yè)1、固定資產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)借款償還期固定資產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)借款償還期是指在國(guó)家財(cái)政要求及門(mén)店項(xiàng)目詳細(xì)條件下，以項(xiàng)目投產(chǎn)后可用于還款資金償還固定資產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)借款本金和建設(shè)期利息（不包含已用自有資金支付建設(shè)期利息）所需要時(shí)間。借款償還期＝借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余年份數(shù)－開(kāi)始借款年份＋（當(dāng)年償還借款額/當(dāng)年可用于還款資金額）第38頁(yè)2、資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率＝（負(fù)債累計(jì)/資產(chǎn)累計(jì)）×100%普通來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)負(fù)債率＞100%時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目資不抵債，視為已到達(dá)破產(chǎn)臨界值。第39頁(yè)3、流動(dòng)比率流動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額）×100%對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)，比率越高，債權(quán)人越有保障；對(duì)于項(xiàng)目而言，比率過(guò)高不一定是好事。第40頁(yè)4、速動(dòng)比率速動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)總額－負(fù)債/流動(dòng)負(fù)債總額）×100%速動(dòng)比率是流動(dòng)比率補(bǔ)充，表明項(xiàng)目每百元流動(dòng)負(fù)債有多少速動(dòng)資產(chǎn)作為支付保障。第41頁(yè)三、門(mén)店開(kāi)發(fā)不確定性分析盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析第42頁(yè)敏感性分析程序1、選擇敏感性分析指標(biāo)機(jī)會(huì)研究階段多選用投資收益率和投資回收期指標(biāo)；可行性研究階段多選用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)。2、計(jì)算項(xiàng)目目標(biāo)值3、選取不確定性因素,設(shè)定變化范圍第43頁(yè)4、計(jì)算敏感性強(qiáng)弱程度，找出敏感性原因敏感性分析表第44頁(yè)5、計(jì)算敏感性指標(biāo)1）敏感度系數(shù)

E=△A/△FE－－評(píng)價(jià)指標(biāo)A對(duì)于對(duì)于不確定原因F敏感度系數(shù)

△F－－不確定原因F改變率（%）△A－－當(dāng)發(fā)生△F改變時(shí)，A對(duì)應(yīng)改變率

E＞0，表示A與F同方向改變

E＜0，表示A與F反方向改變數(shù)值越大，敏感率系數(shù)越高2）繪制敏感性分析圖，找出臨界點(diǎn)即不確定原因改變使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚信R界數(shù)值。是不確定原因極限改變，其高低與設(shè)定基準(zhǔn)收益率相關(guān)。第45頁(yè)6、綜合評(píng)價(jià)，選擇可行方案依據(jù)敏感度系數(shù)及臨界點(diǎn)數(shù)據(jù)，按不確定原因敏感程度進(jìn)行排序；依據(jù)臨界點(diǎn)分析不確定原因改變發(fā)生可能性；經(jīng)過(guò)分析結(jié)論，找出最敏感一個(gè)或幾個(gè)關(guān)鍵原因，粗略預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能風(fēng)險(xiǎn)。第46頁(yè)案例假設(shè)某企業(yè)正在進(jìn)行項(xiàng)目可靠性研究，該項(xiàng)目期初投資210萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目服務(wù)期為6年，采取直線折舊，每年收入與成本均衡，企業(yè)所得稅稅率為30%，資金成本率為10%，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)見(jiàn)下表。第47頁(yè)現(xiàn)金流量計(jì)算表第48頁(yè)凈現(xiàn)值NPV＝79.62萬(wàn)元、內(nèi)部收益率IRR＝22.12%單原因分析：1、每年?duì)I業(yè)收入下降10%：NPV＝33.89萬(wàn)元內(nèi)部收益率IRR＝15.3%2、每年?duì)I業(yè)成本上升10%：NPV＝58.25萬(wàn)元內(nèi)部收益率IRR＝19.01%3、每年資金成本率上升11%：NPV＝71.33萬(wàn)元內(nèi)部收益率IRR＝22.12%4、項(xiàng)目服務(wù)周期下降1年：NPV＝50.05萬(wàn)元內(nèi)部收益率IRR＝18.95%第49頁(yè)本章小節(jié)可行性研究是任何投資所必需一項(xiàng)內(nèi)容,作為連鎖門(mén)店開(kāi)發(fā),即使有標(biāo)準(zhǔn)店鋪能夠借鑒,但鑒于各地不一樣影響原因,這項(xiàng)