商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究匯報(bào)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第1頁(yè)目錄

商業(yè)房地產(chǎn)概述

商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

商業(yè)房地產(chǎn)模式分析

商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第2頁(yè)商業(yè)房地產(chǎn)概述

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第3頁(yè)商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途房地產(chǎn)形式。按照功效劃分，中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)主要有以下11種形式商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第4頁(yè)其中購(gòu)物中心是當(dāng)前我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)投資方式，特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包含百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)超級(jí)商業(yè)中心。按照規(guī)模劃分主要有以下五類(lèi)近鄰型（小型）小區(qū)型（中型）城市型（大型）超區(qū)域型（超大型）超級(jí)型7000M210-20家20-100家100家以上150-200家250-700家5-10萬(wàn)20萬(wàn)以上50萬(wàn)以上商圈輻射幾百萬(wàn)至幾千萬(wàn)人口10分鐘車(chē)程以?xún)?nèi)30分鐘車(chē)程以?xún)?nèi)1.3萬(wàn)M21.5-7萬(wàn)M27萬(wàn)M2以上主營(yíng)日用具、食品大型超市或批發(fā)商店主力店為大型百貨企業(yè)或批發(fā)店100輛500輛1000-5000輛5000輛以上10000l輛10-20萬(wàn)主力店3-5家10萬(wàn)M2以上主力店3-6家，業(yè)態(tài)組合愈加豐富類(lèi)型出租面積入駐商戶(hù)商圈內(nèi)人口商圈半徑主力店情況停車(chē)位數(shù)量商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第5頁(yè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況

宏觀市場(chǎng)情況

市場(chǎng)參加者情況分析

價(jià)值鏈分析

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第6頁(yè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)總體向好。零售業(yè)市場(chǎng)放開(kāi)，政策促進(jìn)以及城市化水平提升是宏觀環(huán)境大趨勢(shì)商機(jī)一：WTO承諾保護(hù)期結(jié)束，年后，中國(guó)零售市場(chǎng)全方面開(kāi)放，將由一線、二線城市擴(kuò)大到三線、四線城市商機(jī)二：依據(jù)商務(wù)部、建設(shè)部《關(guān)于做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作通知》要求，各地要在底前，完成城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，以城市經(jīng)營(yíng)為重點(diǎn)商業(yè)形態(tài)建設(shè)，將成為城市未來(lái)建設(shè)重點(diǎn)商機(jī)三：城市化步伐加緊。我國(guó)當(dāng)前城市化水平只有34%，低于世界平均水平15個(gè)百分點(diǎn)，伴隨我國(guó)城市化水平提升和城市規(guī)模擴(kuò)大，新興城市，尤其是科技園區(qū)、工業(yè)園和衛(wèi)星城出現(xiàn)，作為城市形象商業(yè)形態(tài)規(guī)劃和建設(shè)，將成為城市建設(shè)重點(diǎn)人均商業(yè)面積比較城市化程度比較商鋪銷(xiāo)售面積占房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積比較資料起源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第7頁(yè)其次，政策推進(jìn)。當(dāng)前正在進(jìn)行各地級(jí)市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局總體規(guī)劃，將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大、潛在市場(chǎng)機(jī)遇購(gòu)物中心投資熱點(diǎn)將從各直轄市、省會(huì)城市轉(zhuǎn)移至地級(jí)市3國(guó)內(nèi)各大城市小商品市場(chǎng)將面臨全方面升級(jí)、改建1商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃將不得不與所在城市商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合4大型購(gòu)物中心數(shù)量增加速度將得到控制2商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第8頁(yè)由購(gòu)物中心全國(guó)市場(chǎng)五力競(jìng)爭(zhēng)分析可知：購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)較為激烈潛在競(jìng)爭(zhēng)者較多：現(xiàn)有住宅開(kāi)發(fā)商、國(guó)際房地產(chǎn)巨頭、非房地產(chǎn)大型企業(yè)；大多實(shí)力雄厚國(guó)家土地供給日趨緊縮融資渠道單一，銀行貸款條件嚴(yán)格競(jìng)爭(zhēng)者：跨區(qū)域開(kāi)發(fā)商數(shù)量較少，但大多實(shí)力雄厚各大型零售商和品牌店對(duì)開(kāi)發(fā)商要求嚴(yán)格，存在共同發(fā)展需求，侃價(jià)實(shí)力強(qiáng)大品牌專(zhuān)賣(mài)店、超市、便利店數(shù)量眾多替換品供給方客戶(hù)潛在競(jìng)爭(zhēng)者商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第9頁(yè)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈和關(guān)鍵成功原因分析立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程管理招商管理商業(yè)管理開(kāi)發(fā)資金融資流動(dòng)資金融資商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈業(yè)態(tài)組合商業(yè)房地產(chǎn)關(guān)鍵成功原因商業(yè)管理能力所在商圈吸引力自有資金實(shí)力/融資能力規(guī)模主力店/品牌店效應(yīng)招商能力土地獲取能力商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第10頁(yè)商業(yè)房地產(chǎn)模式分析

商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位

中國(guó)熱點(diǎn)商業(yè)模式研究

國(guó)際購(gòu)物中心模式介紹商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第11頁(yè)商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中定位圖地域細(xì)分低端高端郊區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中定位圖價(jià)格細(xì)分中端商業(yè)房地產(chǎn)相對(duì)處于一個(gè)高價(jià)及位于商業(yè)中心區(qū)位置，并有向郊區(qū)擴(kuò)張趨勢(shì)圖例：商業(yè)房地產(chǎn)寫(xiě)字樓住宅寫(xiě)字樓所主要處于商業(yè)中心，屬于高端價(jià)位。并有部分寫(xiě)字樓處于郊區(qū)住宅處于中低價(jià)位，而且主要在居住區(qū)和郊區(qū)之間別墅群體：高價(jià)位，郊區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第12頁(yè)各類(lèi)型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)定位圖地域細(xì)分低端高端郊區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心區(qū)各類(lèi)型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)定位圖價(jià)格細(xì)分中端備注：項(xiàng)目大型購(gòu)物中心基本處于郊區(qū)，并成為未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)百貨商場(chǎng)商業(yè)街超市小商品城城市型購(gòu)物中心處于商業(yè)中心區(qū)，高端價(jià)位商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第13頁(yè)中國(guó)熱點(diǎn)商業(yè)模式研究大型購(gòu)物中心（ShoppingMall）模式研究產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究訂單地產(chǎn)模式研究商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第14頁(yè)大型購(gòu)物中心（ShoppingMall）模式研究商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第15頁(yè)上海新天地—一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)奇跡上海新天地別具特色建筑格調(diào)取得廣泛贊賞，并榮獲“年中國(guó)年代新銳榜建筑”獎(jiǎng)、美國(guó)建筑師學(xué)會(huì)頒發(fā)“文化遺產(chǎn)建筑”獎(jiǎng)和《東方周末》舉行第一屆“HIGH在上?！保白顣r(shí)尚場(chǎng)所”獎(jiǎng)上海新天地是由以中西合璧、新舊結(jié)合海派文化為基調(diào)，將上海特有傳統(tǒng)石庫(kù)門(mén)里弄于充滿(mǎn)當(dāng)代感新建筑群融為一體，成為集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功效于一身國(guó)際化休閑、文化、娛樂(lè)中心。北里由多棟石庫(kù)門(mén)老房子組成，經(jīng)過(guò)外表整舊如舊，內(nèi)部翻新創(chuàng)新，在保持歷史風(fēng)貌基礎(chǔ)上，并結(jié)合了西方當(dāng)代化建筑、裝修和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳。充分展現(xiàn)了新天地國(guó)際元素。新天地北里新天地南里建成了一座總樓面面積達(dá)兩萬(wàn)五千平方米購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心于中正式開(kāi)幕，除了來(lái)自世界各地餐飲場(chǎng)所外，更進(jìn)駐了年輕人最喜愛(ài)時(shí)裝專(zhuān)門(mén)店、時(shí)尚飾品點(diǎn)、美食廣場(chǎng)、電影院及大規(guī)模一站式健身中心新天地南里建有酒店式公寓和一個(gè)含有二百二十個(gè)車(chē)位地下停車(chē)場(chǎng)新天地南里在南里和北里分水嶺（興業(yè)路）是中共“一大”會(huì)址所在地，沿街石庫(kù)門(mén)建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與當(dāng)代藝術(shù)城市風(fēng)景線商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第16頁(yè)新天地一派繁榮，但當(dāng)前這個(gè)項(xiàng)目對(duì)投資商來(lái)說(shuō)卻是虧損，總體14億投資大約要以后才可收回高成本新天地項(xiàng)目收回14億投資最少要在10多年以后了。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，瑞安董事長(zhǎng)羅康瑞在接手個(gè)項(xiàng)目標(biāo)時(shí)候被業(yè)界譏為“瘋子”。1、高地價(jià)新天地位于淮海中路南側(cè)，延安路高架和南北高架交匯點(diǎn)，屬于上海黃金地段2、高費(fèi)用為保持石庫(kù)門(mén)建筑原貌，瑞安集團(tuán)請(qǐng)來(lái)了含有東西方背景兩家國(guó)際企業(yè)以及同濟(jì)大學(xué)教授共同制訂處理方案，并進(jìn)口昂貴防潮藥水以整舊如舊動(dòng)遷安置費(fèi)用達(dá)6.7億，地下管道費(fèi)用高達(dá)3億3、低密度新天地建筑最高不超出四層，新天地每平方米建造成本高達(dá)2萬(wàn)元人民幣，項(xiàng)目總投資14億元4、低容積率新天地項(xiàng)目標(biāo)容積率只有1.8，這么項(xiàng)目在上海市中心必定賠本5、低收入當(dāng)前新天地內(nèi)共有租戶(hù)92家，瑞安集團(tuán)年收入只有七、八千萬(wàn)人民幣商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第17頁(yè)瑞安集團(tuán)賠本建設(shè)新天地，玄機(jī)就在于在太平橋整體改建計(jì)劃中，新天地角色就是以新天地人文環(huán)境和人工湖生態(tài)環(huán)境，撬動(dòng)太平橋整體地價(jià)A太平橋人工湖綠地：人工湖綠地占地4.4萬(wàn)平方米，水面面積為1.2萬(wàn)平方米，綠地下面地下停車(chē)場(chǎng)可提供200多個(gè)車(chē)位。整個(gè)項(xiàng)目耗資近1億元。B上海新天地上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌城市旅游區(qū)，占地3萬(wàn)平方米。集餐飲、商業(yè)、文化和娛樂(lè)功效為一體。D企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū)企業(yè)天地坐落太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2公里湖邊建筑。建筑面積逾50萬(wàn)平方米，將興建多棟甲級(jí)辦公樓、酒店、商場(chǎng)及其它配套設(shè)施。企業(yè)天地目標(biāo)是營(yíng)造一流商圈，發(fā)展成為跨國(guó)企業(yè)總部所在地。C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)翠湖天地位于人工湖南側(cè)，是整體規(guī)劃中占地面積最大項(xiàng)目，總建筑面積68萬(wàn)平方米。

翠湖天地一期五棟住宅樓在三周內(nèi)已全部售完，二期正在開(kāi)發(fā)中。太平橋整體改造項(xiàng)目目標(biāo)及理念

先改進(jìn)環(huán)境來(lái)提升該地域品質(zhì)和價(jià)值，帶動(dòng)整個(gè)地域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。首先開(kāi)發(fā)新天地，為該地域營(yíng)造一個(gè)高端人文環(huán)境；然后開(kāi)發(fā)人工湖綠地，為該地域創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美生態(tài)環(huán)境，提升了52公頃土地品質(zhì)，再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏。E瑞安集團(tuán)總部大樓東區(qū)將興建一棟白玉蘭花苞形狀超高層建筑，作為瑞安集團(tuán)未來(lái)總部。白玉蘭是上海市花，這個(gè)建筑將成為太平橋項(xiàng)目標(biāo)象征。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第18頁(yè)上海新天地成了中國(guó)舊區(qū)改造樣板。羅康瑞也經(jīng)過(guò)新天地成功取得了杭州西湖和重慶化龍橋改造項(xiàng)目。瑞安集團(tuán)正逐步躋身亞太重量級(jí)房產(chǎn)集團(tuán)行列化龍橋片區(qū)重建項(xiàng)目位于重慶主城區(qū)中心地段，占地面積130萬(wàn)平方米。建成后化龍橋片區(qū)，將配合重慶市國(guó)際化發(fā)展，延伸和補(bǔ)充解放碑中央商務(wù)區(qū)功效。

化龍橋片區(qū)改造項(xiàng)目定位：重慶制造業(yè)服務(wù)中心。瑞安集團(tuán)將在設(shè)計(jì)上強(qiáng)化該區(qū)與山水親和性。

作為重慶制造業(yè)服務(wù)中心，未來(lái)化龍橋片區(qū)將提供各種配套服務(wù)設(shè)施：包含會(huì)展、貿(mào)易和批發(fā)中心、高檔星級(jí)酒店、智能寫(xiě)字樓、高檔住宅下去以及餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑等相關(guān)小區(qū)配套設(shè)施，成為國(guó)內(nèi)外駐渝人士、商賈以及企管、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)退管、貿(mào)易等各界人士匯聚點(diǎn)。杭州西湖天地重慶化龍橋片區(qū)重建項(xiàng)目商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第19頁(yè)金源時(shí)代購(gòu)物中心，不論是龐大規(guī)模還是齊備功效都當(dāng)之無(wú)愧當(dāng)代中國(guó)商業(yè)航母大建筑面積大：作為北京市60項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，金源Shopping

Mall占地18.2公頃，規(guī)劃建筑面積為68萬(wàn)平方米；單體面積大：一期總建筑面積為55萬(wàn)平方米單體建筑，是世界最大商業(yè)單體建筑。東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層；停車(chē)面積大：有大型室內(nèi)停車(chē)樓，車(chē)位達(dá)6800余個(gè)，開(kāi)車(chē)可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層，堪稱(chēng)當(dāng)前世界上超大Shopping

Mall之一。業(yè)態(tài)種類(lèi)多：一站式購(gòu)物理念，集百貨，超市，建材家居，汽車(chē)展銷(xiāo)，專(zhuān)賣(mài)店，餐飲，溜冰場(chǎng)，電影院，酒吧，咖啡廳，書(shū)店等休閑娛樂(lè)項(xiàng)目于一體；店鋪多：規(guī)劃有5至6家主力店，還有20余家半主力店，600余家專(zhuān)賣(mài)店，100余家主題餐廳，10余家?jiàn)蕵?lè)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；客流量多：據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，金源Shopping

Mall客流量天天將到達(dá)10萬(wàn)人次，年銷(xiāo)售額將超出50億元人民幣。購(gòu)物環(huán)境好：統(tǒng)一管理，以含有時(shí)尚休閑格調(diào)連接各個(gè)業(yè)態(tài)商家步行街，含有環(huán)境與人文意識(shí)多個(gè)中庭布置，以及大型觀光屋頂花園；品牌著名度高：已簽約燕莎、正大集團(tuán)易初蓮花、竟然之家、北京亞運(yùn)村汽車(chē)交易市場(chǎng)、紅人俱樂(lè)部、紙老虎等眾多著名國(guó)際國(guó)內(nèi)主力店；消費(fèi)勁高：擁有附近世紀(jì)城、魯藝上河園、萬(wàn)泉新新家園、錦繡大地等高檔小區(qū)客流優(yōu)勢(shì)。123多高商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第20頁(yè)無(wú)獨(dú)有偶，金源集團(tuán)采取低廉租金作ShoppingMall，也是看重ShoppingMall附近世紀(jì)城開(kāi)發(fā)，只不過(guò)這一次是先造城再造Mall金源Mall金源集團(tuán)首先建造120萬(wàn)M2世紀(jì)城一、二期。經(jīng)過(guò)準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售、5000元每平方米低價(jià)、大規(guī)模成熟小區(qū)等賣(mài)點(diǎn)，以36．63億元銷(xiāo)售額高居北京十大熱銷(xiāo)樓盤(pán)榜首1繼成功投資開(kāi)發(fā)京西最大商品房項(xiàng)目“世紀(jì)城”后，再次重拳出擊，投資38億，打造世界最大商業(yè)單體：68萬(wàn)M2金源時(shí)代購(gòu)物中心2與此同時(shí)，金源集團(tuán)開(kāi)展了183萬(wàn)M2世紀(jì)城三期建設(shè)，三期開(kāi)盤(pán)就已經(jīng)到達(dá)均價(jià)6300元3金源模式總結(jié)－首先建造中等次大型住宅區(qū)，采取低價(jià)銷(xiāo)售，快速回籠資金－然后再建設(shè)高檔次ShoppingMall，提升該地段人氣及商業(yè)氣氛－同時(shí)推出大型綜合住宅區(qū)，再一次實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金快速回籠－利用回籠現(xiàn)金以及造成影響，快速在全國(guó)其它地方復(fù)制該模式，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)快速擴(kuò)張。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第21頁(yè)綜觀金源模式，其最大特點(diǎn)在于“做快大盤(pán)”----快速銷(xiāo)售、快速回籠資金、快速在全國(guó)擴(kuò)展復(fù)制低價(jià)快速銷(xiāo)售120萬(wàn)M2世紀(jì)城住宅區(qū)，在短期內(nèi)快速回籠資金達(dá)80億借勢(shì)快速推出68M2MALL和183萬(wàn)M2住宅區(qū)。低價(jià)快速引進(jìn)商家，提升地段整體價(jià)值。123未來(lái)發(fā)展（04-08）1、金源集團(tuán)將在全國(guó)將設(shè)4家左右ShoppingMall2、在全國(guó)將建設(shè)6至8家左右五星級(jí)酒店經(jīng)過(guò)快速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)由住宅房地產(chǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)和酒店業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第22頁(yè)一體化開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)成為ShoppingMall主要開(kāi)發(fā)模式，并有著巨大商業(yè)利潤(rùn)，我們總結(jié)，該模式有以下特點(diǎn)253以小帶大，實(shí)現(xiàn)一體化整體區(qū)域升值部分微利或虧損，整體盈利只租不售經(jīng)營(yíng)手法與政府親密配合，取得整體開(kāi)發(fā)權(quán)新天地首先改進(jìn)環(huán)境、營(yíng)造商業(yè)文化和歷史文化來(lái)提升太平橋整體地段品質(zhì)和價(jià)值，從而帶動(dòng)整個(gè)地域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。金源mall建設(shè)也是為整體303萬(wàn)M2世紀(jì)城大盤(pán)營(yíng)造良好商業(yè)氣氛。新天地地域當(dāng)前是虧損很大，不過(guò)經(jīng)過(guò)新天地效應(yīng)所帶來(lái)地價(jià)升值卻是非常大。太平橋地段以前均價(jià)是8000元，不過(guò)翠湖小區(qū)售價(jià)到達(dá)了0元左右。金源mall當(dāng)前投資要以上才能收回投資，不過(guò)其住宅房地產(chǎn)確有大量現(xiàn)金回籠新天地和金源并沒(méi)有采取流行分割商鋪，快速取得現(xiàn)金方法，而是采取只租不售經(jīng)營(yíng)手法，有利于企業(yè)長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立企業(yè)整體形象而實(shí)現(xiàn)良好整體管理和整體營(yíng)銷(xiāo)。瑞安集團(tuán)親密配合盧灣區(qū)政府，最終取得了整體52公頃開(kāi)發(fā)權(quán)。瑞安集團(tuán)才敢拿出一小塊地做新天地。金源集團(tuán)也是拿到了3000畝地。假如工程切分成幾塊，交給不一樣房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商去做，將會(huì)使各開(kāi)發(fā)商單兵作戰(zhàn)，缺乏整體協(xié)調(diào)，難形成綜合效應(yīng)，也不可能有今天新天地和金源14以市場(chǎng)為導(dǎo)向周密項(xiàng)目規(guī)劃與完善企業(yè)管理上海新天地規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)都是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，有著周密安排。新天地所作環(huán)環(huán)相扣每一步，都是有完善管理支持。金源集團(tuán)也是如此。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第23頁(yè)一體化開(kāi)發(fā)模式以其巨額利潤(rùn)引來(lái)無(wú)數(shù)英雄競(jìng)折腰，然而機(jī)會(huì)只垂青那些已經(jīng)準(zhǔn)備好人適合用于自有資金比較雄厚房地產(chǎn)企業(yè)；能夠取得大塊土地開(kāi)發(fā)權(quán)，能夠從后續(xù)開(kāi)發(fā)中取得收益；擁有完善管理體系和統(tǒng)一細(xì)致規(guī)劃；不適合用于自有資金不雄厚企業(yè)，希望經(jīng)過(guò)項(xiàng)目短期內(nèi)取得資金回報(bào)；僅取得小塊土地開(kāi)發(fā)權(quán)，不能從周?chē)囟紊等〉檬找嫣钛a(bǔ)前期損失；沒(méi)有統(tǒng)一細(xì)致規(guī)劃和完善管理體系。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第24頁(yè)產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第25頁(yè)案例1：柳林大廈——在繁榮上?；春Ｂ?，岳祥投資推出分割出售并返租柳林大廈商鋪舉措，引來(lái)眾多投資者爭(zhēng)相購(gòu)置，即將為投資商帶來(lái)了5.5億元現(xiàn)金流入柳林大廈位于上海最高檔商業(yè)區(qū)淮海中路商業(yè)街南首。是一棟綜合大廈，大廈樓高131.9米，地下二層，地上33層?？偨ㄖ娣e4萬(wàn)平方米，1—6層為大型商場(chǎng)，總建筑面積1.38萬(wàn)平方米。1分割出售＋返租：分割出售產(chǎn)權(quán)，投資人將商鋪交由HK100統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，在前五年享受5％固定年度回報(bào)率

2引進(jìn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)：由香港“HK100”負(fù)責(zé)商場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理3引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：由“第一一百第一太平”作為物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)4引進(jìn)專(zhuān)業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：由第一百貨組織實(shí)施商業(yè)策劃5引進(jìn)畢馬威華振：負(fù)責(zé)對(duì)招商收入進(jìn)行審計(jì)，確保招商收入真實(shí)性6引進(jìn)聯(lián)合律師事務(wù)所：對(duì)招商活動(dòng)真實(shí)性和租金收入分配進(jìn)行監(jiān)督岳祥投資詳細(xì)辦法商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第26頁(yè)“柳林模式”模式是經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)權(quán)、全部權(quán)和管理權(quán)“三權(quán)分離”營(yíng)運(yùn)模式，到達(dá)交易三方三贏局面擁有管理權(quán)經(jīng)過(guò)分割銷(xiāo)售在短期內(nèi)取得大量現(xiàn)金回報(bào)分散風(fēng)險(xiǎn)....1經(jīng)過(guò)三權(quán)分離實(shí)現(xiàn)三贏局面開(kāi)發(fā)商2業(yè)主方3經(jīng)營(yíng)方擁有全部權(quán)能夠經(jīng)過(guò)固定租金回報(bào)取得投資收益，擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)通常是由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以確保物業(yè)增值模式特點(diǎn)：

發(fā)展商作為物業(yè)開(kāi)發(fā)單位，經(jīng)過(guò)將商場(chǎng)分割成不一樣面積單位進(jìn)行出售來(lái)快速獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。同時(shí)在確保業(yè)主每年一定收益率前提下，要求業(yè)主與發(fā)展商簽署與大型商家租期一致承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議，從而為發(fā)展商與大型商家簽署租賃協(xié)議奠定基礎(chǔ)。

對(duì)于業(yè)主來(lái)講，這是一個(gè)低投入，低風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)穩(wěn)定投資方式。

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第27頁(yè)案例2：常興時(shí)代廣場(chǎng)——年8月，深圳常興時(shí)代商城推出全國(guó)首創(chuàng)商鋪銀行投資模式，在地產(chǎn)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)引發(fā)強(qiáng)烈轟動(dòng)。短短幾個(gè)月時(shí)間，商鋪銀行已成為了深圳城中最熱門(mén)話(huà)題項(xiàng)目情況：常興時(shí)代廣場(chǎng)位于南山常興北路與桃源路交匯處，由深圳新常興城實(shí)業(yè)發(fā)展有限企業(yè)開(kāi)發(fā)而成，本項(xiàng)目由五層群樓商場(chǎng)及兩棟二十五層住宅塔樓共同組成，總建筑面積為84875.49平方米，一至五層商業(yè)面積為37019平方米。開(kāi)發(fā)商做法：1、客戶(hù)購(gòu)鋪后，開(kāi)發(fā)商將一次性返還34％，年租金回報(bào)率到達(dá)約4.5％，客戶(hù)能夠立刻收租；2、投資者每年可獲10％固定返租額，同時(shí)擁有鋪位產(chǎn)權(quán)3、天虹商場(chǎng)承租常興時(shí)代廣場(chǎng)2~4樓，整體為月租金46元/平方米，該租金在2年內(nèi)不變，而在后面3~內(nèi)每年最少遞增2%~10%4、依據(jù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況，當(dāng)一方提出年租金遞增百分比超出2%時(shí)，須由甲乙雙方協(xié)商決定，若雙方協(xié)商不成，則仍按2%遞增百分比執(zhí)行5、提出商鋪銀行概念商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第28頁(yè)常興時(shí)代廣場(chǎng)借助商鋪銀行概念，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即銷(xiāo)出130套商鋪，當(dāng)月銷(xiāo)售超出2000套，并居年深圳市商鋪銷(xiāo)售榜首，其詳細(xì)情況以下經(jīng)營(yíng)則交給專(zhuān)業(yè)大型商家天虹商場(chǎng)統(tǒng)一運(yùn)作，經(jīng)過(guò)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理獲取高額穩(wěn)定收益商鋪銀行投資者由合作銀行統(tǒng)一辦理商鋪投資一本通。商鋪按揭貸款、投資額、收益額均經(jīng)過(guò)銀行在一本存折上處理和表達(dá)。在滿(mǎn)足要求情況下還可憑一本通向銀行進(jìn)行鋪位抵押，從而使資金周轉(zhuǎn)更自由。

商城鋪位產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)完全分離，業(yè)主和投資者投入資金取得產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)商鋪銀行“商鋪銀行”特點(diǎn)：以產(chǎn)權(quán)式商城為載體，以當(dāng)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)為盈利方向，以金融機(jī)構(gòu)提供服務(wù)和保障機(jī)制，從而使得地產(chǎn)、商業(yè)、金融這幾大黃金行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源全方面匯聚，為廣大中小投資者創(chuàng)造了一個(gè)全新理財(cái)平臺(tái)和投資渠道地產(chǎn)＋商業(yè)＋金融

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第29頁(yè)案例3：涌金廣場(chǎng)——一樣米養(yǎng)百樣人，地處浙江吳山商圈涌金廣場(chǎng)也曾借商鋪投資熱潮東風(fēng)，采取產(chǎn)權(quán)出售方式并創(chuàng)下銷(xiāo)售奇跡，被稱(chēng)為延安路南部商圈重新崛起領(lǐng)頭羊，不過(guò)開(kāi)業(yè)僅20天，就出現(xiàn)商家大忌：“關(guān)店門(mén)”現(xiàn)象1、位置涌金廣場(chǎng)位于杭州延安南路與西湖大道十字路口，緊臨延安路與解放路傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，南近吳山廣場(chǎng)，東臨杭州火車(chē)站，西靠西子湖2、結(jié)構(gòu)涌金廣場(chǎng)是主體高五層特大型商業(yè)中心，總建筑面積達(dá)10.2萬(wàn)平方米，商場(chǎng)面積6.6萬(wàn)平方米，公寓、寫(xiě)字樓面積1.3萬(wàn)平方米。涌金廣場(chǎng)是杭州當(dāng)前面積最大集商場(chǎng)、超市、餐飲、娛樂(lè)于一體單體建筑

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第30頁(yè)經(jīng)過(guò)總結(jié)，我們得出：涌金項(xiàng)目失敗主要有四大失誤根本原因：開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中，未能充分考慮商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)，以致造成脫節(jié)失誤之一：選址錯(cuò)誤涌金廣場(chǎng)處于西湖大道。西湖大道一頭連結(jié)著火車(chē)站，一頭連著西湖，而且筆直寬敞，所以對(duì)乘火車(chē)旅客來(lái)說(shuō)，疏散功效極好，而商業(yè)氣氛極差失誤之二：缺乏規(guī)劃涌金廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商是從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入商業(yè)，在建造之前未作商業(yè)規(guī)劃。而且不知道為何要造這么大樓。涌金廣場(chǎng)總建筑面積達(dá)10.2萬(wàn)平方米，其中商場(chǎng)面積就達(dá)6.6萬(wàn)平方米失誤之三：采取分割銷(xiāo)售，完全失去了控制權(quán)涌金廣場(chǎng)直至建成后才發(fā)覺(jué)，大面積帶來(lái)了售樓上難題，不得已之下，涌金廣場(chǎng)作了分格式出售，分格式出售帶來(lái)了業(yè)主產(chǎn)權(quán)多元化，產(chǎn)權(quán)多元化決定了只好采取“店中店”模式失誤之四：分散經(jīng)營(yíng)，缺乏統(tǒng)一管理涌金廣場(chǎng)全部采取房產(chǎn)商出售、業(yè)主經(jīng)營(yíng)方式，缺乏整體管理和可信度。銷(xiāo)售后各店鋪各自為政，無(wú)法做到分散店鋪與統(tǒng)一管理完美結(jié)合，使涌金廣場(chǎng)無(wú)法形成協(xié)力與品牌。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第31頁(yè)案例4：中國(guó)小商品城——專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一朵奇葩。中國(guó)小商品城經(jīng)過(guò)幾十年發(fā)展，不但在1993年成為上市企業(yè)，當(dāng)前更發(fā)展成為國(guó)際性先進(jìn)全亞洲最大小商品集散中心中國(guó)小商品城由中國(guó)義烏國(guó)際商貿(mào)城、篁園市場(chǎng)、賓王市場(chǎng)三個(gè)市場(chǎng)簇群組成,市場(chǎng)擁有34個(gè)行業(yè)、1502個(gè)大類(lèi)、32萬(wàn)種商品，幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化裝品、文體、襪業(yè)、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領(lǐng)帶、服裝等全部日用工業(yè)品。其中，飾品、襪子、玩具產(chǎn)銷(xiāo)量占全國(guó)市場(chǎng)1/3強(qiáng)。物美價(jià)廉，應(yīng)有盡有特色鮮明，在國(guó)際上含有極強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

中國(guó)小商品城坐落于浙江中部義烏市，創(chuàng)建于1982年，是我國(guó)最早創(chuàng)辦專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一。20多年來(lái)，經(jīng)歷四次搬遷八次擴(kuò)建，現(xiàn)擁有營(yíng)業(yè)面積80多萬(wàn)平方米，商位34000余個(gè)，從業(yè)人員8萬(wàn)多，日客流量20多萬(wàn)人次,年市場(chǎng)總成交額達(dá)248.27億元，其中外貿(mào)出口占50%強(qiáng)，連續(xù)位居全國(guó)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)榜首，被國(guó)家質(zhì)檢總局授予“重質(zhì)量、守信譽(yù)”市場(chǎng)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，是國(guó)際小商品流通、研發(fā)、展示中心，我國(guó)最大小商品出口基地商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第32頁(yè)中國(guó)小商品城經(jīng)過(guò)幾十年發(fā)展形成了以下特點(diǎn)連鎖化擴(kuò)張伴隨中國(guó)小商品城市場(chǎng)外向度不停提升，建立了以義烏為中心在金、臺(tái)、溫、麗等地域形成國(guó)際性小商品產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)了市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)簇群式發(fā)展，深入鞏固和擴(kuò)大市場(chǎng)在國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工中地位國(guó)際化戰(zhàn)略定位建立了“打造全球最大超市、建設(shè)國(guó)際購(gòu)物天堂”戰(zhàn)略目標(biāo)，主動(dòng)實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略，大力發(fā)展購(gòu)物旅游業(yè)，加速市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)范而當(dāng)代化管理中國(guó)小商品城是我國(guó)首個(gè)建立ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系，首家采取專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)電子信息化管理系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、商位租賃、經(jīng)營(yíng)戶(hù)行為規(guī)范、商務(wù)信息等服務(wù)全電腦管理中國(guó)小商品城特點(diǎn)發(fā)達(dá)而完善物流體系中國(guó)小商品城是浙江省三大物流中心之一。形成了公路、鐵路、航空立體化交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，日貨物吞吐量達(dá)5000余噸。同時(shí)，創(chuàng)辦海關(guān)辦事處，開(kāi)通“一關(guān)三檢”，配套建設(shè)了國(guó)際物流中心、商城物流中心兩個(gè)當(dāng)代物流基地，當(dāng)代物流基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn)，功效完善、高效

使用電子商務(wù)中國(guó)小商品城市場(chǎng)信息傳輸渠道寬暢，擁有各種專(zhuān)業(yè)報(bào)刊。并建立了中國(guó)小商品數(shù)字城。形成了中國(guó)小商品城網(wǎng)上市場(chǎng)，促進(jìn)了電子商務(wù)發(fā)展

面向世界，服務(wù)全國(guó)、輻射深遠(yuǎn)中國(guó)小商品城商品輻射180多個(gè)國(guó)家和地域，行銷(xiāo)東南亞、中東、歐美等地，年出口量已達(dá)總成交額50%強(qiáng)。先進(jìn)市場(chǎng)設(shè)施中國(guó)小商品城擁有先進(jìn)而發(fā)達(dá)市場(chǎng)體系，會(huì)展業(yè)發(fā)起早、影響力大。市場(chǎng)配套建有居國(guó)際先進(jìn)水平大型展館——每年承接不一樣規(guī)模國(guó)際國(guó)內(nèi)展會(huì)20余個(gè)。采取上市融資伎倆3月，小商品城以16.62元/股高價(jià)增發(fā)2094萬(wàn)股A股，并獲49倍超額認(rèn)購(gòu)。小商品城從此敲開(kāi)了資本市場(chǎng)融資大門(mén)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第33頁(yè)中國(guó)小商品城從最早簡(jiǎn)陋交易場(chǎng)所發(fā)展到現(xiàn)在全亞洲最大商品集散地，其秘訣在于小商品城一套完善發(fā)展戰(zhàn)略1繁榮市場(chǎng)、提升素質(zhì)由重視“量”擴(kuò)展到重視“質(zhì)”提升主體發(fā)展戰(zhàn)略2連鎖經(jīng)營(yíng)、對(duì)外拓展以連鎖經(jīng)營(yíng)為依靠，加強(qiáng)與全國(guó)大中市場(chǎng)聯(lián)絡(luò)合作，提升市場(chǎng)鋪蓋面對(duì)外拓展戰(zhàn)略3扶強(qiáng)倡聯(lián)、創(chuàng)建品牌創(chuàng)建市場(chǎng)品牌：加強(qiáng)市場(chǎng)管理、加大打假力度，強(qiáng)化服務(wù)功效，重視市場(chǎng)當(dāng)代化建設(shè)強(qiáng)調(diào)商品品牌：重視引進(jìn)名牌商品、拓展精品經(jīng)營(yíng)品牌戰(zhàn)略4依靠國(guó)內(nèi)、走向世界以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為依靠，將未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)定位于發(fā)展中國(guó)家跨國(guó)戰(zhàn)略5股票上市、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合一方面加大股市操作力度，其次主動(dòng)推進(jìn)資產(chǎn)重組，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略6科學(xué)經(jīng)商、以人為本以“科學(xué)興商”為標(biāo)準(zhǔn)，造就當(dāng)代經(jīng)商者；以人為本，重視人才人才戰(zhàn)略7強(qiáng)化主業(yè)、多元發(fā)展以強(qiáng)化市場(chǎng)功效為目標(biāo)，圍繞市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行商業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)、交通、信息、旅游、廣告等行業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略資本運(yùn)行戰(zhàn)略小商品城發(fā)展戰(zhàn)略商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第34頁(yè)產(chǎn)權(quán)式商鋪模式有著良好發(fā)展前景，我們總結(jié)，該模式有以下特點(diǎn)23收益高、現(xiàn)金回收期短、短期資金風(fēng)險(xiǎn)低租售相結(jié)合經(jīng)營(yíng)手法，不利于長(zhǎng)久發(fā)展，長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)品在不停更新?lián)Q代產(chǎn)權(quán)式商鋪模式除了含有商業(yè)房地產(chǎn)高利潤(rùn)特點(diǎn)之外，開(kāi)發(fā)商還能夠經(jīng)過(guò)售賣(mài)產(chǎn)權(quán)式商鋪在短期內(nèi)快速回籠資金，收回投資，含有風(fēng)險(xiǎn)低特點(diǎn)。租售結(jié)合，快速回籠資金，能夠處理開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不足問(wèn)題。不過(guò)對(duì)物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)造成了極大障礙，從長(zhǎng)久來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)較大。最初產(chǎn)權(quán)式商鋪只是分割出售，第二代產(chǎn)權(quán)式商鋪推出當(dāng)前較為流行出售＋返租方式，第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪是深圳常興時(shí)代廣場(chǎng)又推出了商鋪銀行概念。1商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第35頁(yè)經(jīng)過(guò)對(duì)以上案例分析，我們初步得到以下結(jié)論優(yōu)點(diǎn)當(dāng)前發(fā)展前景良好；投資回報(bào)率高對(duì)自有資金要求較低；對(duì)地段要求相對(duì)較低；資金回籠快速，現(xiàn)金流順暢缺點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高；業(yè)主越來(lái)越理性，存在招商風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)怎樣處理好開(kāi)放商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)商關(guān)系要求很高；對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理要求非常高。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，產(chǎn)區(qū)式商鋪模式含有以下優(yōu)缺點(diǎn)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第36頁(yè)訂單地產(chǎn)模式研究商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第37頁(yè)“訂單地產(chǎn)”模式主要內(nèi)容是聯(lián)合協(xié)議、共同參加、平均租金、先租后建四個(gè)方面綜合訂單地產(chǎn)1234聯(lián)合協(xié)議1、含有強(qiáng)大吸引力和凝聚力世界５００強(qiáng)企業(yè)；2、社會(huì)著名度高，親和力強(qiáng)亞洲超一流企業(yè)；3、國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)前三名與全球各大跨國(guó)企業(yè)簽署了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。共同參加城市選擇地塊選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)方面對(duì)接在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前就取得合作搭檔認(rèn)可平均租金與合作搭檔達(dá)成協(xié)議，按照城市將租金劃分等級(jí)，并事先要求好租金數(shù)目。將協(xié)議洽談時(shí)間大大降低。先租后建在確定面積、城市、租金后在開(kāi)工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第38頁(yè)要運(yùn)作好“訂單地產(chǎn)”，必須關(guān)注六大要素：結(jié)合實(shí)際、準(zhǔn)確選址、規(guī)劃為本、主力店入駐、以租為主、經(jīng)營(yíng)管理結(jié)合實(shí)際在選址等方面不可照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，必須必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)確選址地段是商業(yè)經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵成功原因，選擇地段需結(jié)合客戶(hù)需求、商業(yè)氣氛、租金要求、交通情況、周?chē)丝?、城市?guī)劃等各個(gè)方面來(lái)綜合考慮12規(guī)劃為本有了好地段還必須進(jìn)行好規(guī)劃才能做好一個(gè)項(xiàng)目。在做規(guī)劃之前要注意以下標(biāo)準(zhǔn)：客戶(hù)需求、交通優(yōu)先、路路相通、提升任期、小店優(yōu)先3主力店入住購(gòu)物中心成功關(guān)鍵是能否找到有號(hào)召力品牌主力店：1、人氣確保2、永續(xù)經(jīng)營(yíng)確保4以租為主以租為主，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)方式能夠確保良好整體形象與經(jīng)營(yíng)格調(diào)。有利于物業(yè)長(zhǎng)久升值。5經(jīng)營(yíng)管理良好經(jīng)營(yíng)管理是維護(hù)地段升值保障原因。良好經(jīng)營(yíng)管理不但能夠在短期內(nèi)提升租金，更可在長(zhǎng)久內(nèi)保障企業(yè)規(guī)劃順利執(zhí)行6訂單地產(chǎn)模式六大運(yùn)作要素商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第39頁(yè)采取訂單地產(chǎn)項(xiàng)目，其融資結(jié)構(gòu)增加了主力店投資，大大降低了項(xiàng)目標(biāo)資金風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)所需資金，約20％將由開(kāi)發(fā)商直接投資20％左右由主力店企業(yè)自己投資約60％投資將向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款。首先努力爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣С?，其次以主力店入駐為賣(mài)點(diǎn)取得銀行支持。爭(zhēng)取與銀行達(dá)成銀企合作協(xié)議訂單地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第40頁(yè)我們總結(jié)，訂單地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式特點(diǎn)以下23采取訂單捆綁方式，降低風(fēng)險(xiǎn)選擇合作搭檔采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)中納強(qiáng)充分考慮合作搭檔需求、在各個(gè)步驟與合作搭檔親密配合萬(wàn)達(dá)有15個(gè)頂級(jí)商業(yè)企業(yè)合作搭檔，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)在建設(shè)之前已經(jīng)有了租戶(hù)訂單，降低了建成之后承租風(fēng)險(xiǎn)。而且，萬(wàn)達(dá)與租戶(hù)“固定租金＋年度升值”出租模式，不但確保了長(zhǎng)久穩(wěn)定投資回報(bào)，而且在開(kāi)工之前就大致算出了長(zhǎng)久投資收益率選擇含有強(qiáng)大吸引力和凝聚力世界５００強(qiáng)企業(yè)；社會(huì)著名度高，親和力強(qiáng)亞洲超一流企業(yè)；國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)前三名合作搭檔。而且經(jīng)過(guò)合作搭檔選擇實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)業(yè)態(tài)資源整合，各種業(yè)態(tài)交相輝映，相得益彰，并釋放出整體輻射力

在建造購(gòu)物中心之前，充分考慮合作搭檔需求，在城市選擇、地塊選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)要求、經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)步驟與合作搭檔親密配合，確保成功。14以租為主經(jīng)營(yíng)手法以租為主，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)手法，有利于企業(yè)長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立企業(yè)整體形象，實(shí)現(xiàn)良好整體管理和整體營(yíng)銷(xiāo)。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第41頁(yè)訂單地產(chǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)大。使用訂單地產(chǎn)模式必須具備以下特點(diǎn)適合用于整合資源能力很強(qiáng)，能夠取得高素質(zhì)合作搭檔；擁有完善管理體系和統(tǒng)一細(xì)致規(guī)劃；含有一支復(fù)合型商業(yè)房地產(chǎn)管理團(tuán)體；含有跨區(qū)域管理能力。不適合用于整合資源能力不強(qiáng)，不夠取得高素質(zhì)合作搭檔；不含有完善管理體系和統(tǒng)一細(xì)致規(guī)劃；不含有一支復(fù)合型商業(yè)房地產(chǎn)管理團(tuán)體；不含有跨區(qū)域管理能力。注意：主力店撤資等違約行為將會(huì)給訂單地產(chǎn)模式帶來(lái)致命潛在風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第42頁(yè)國(guó)際先進(jìn)地產(chǎn)模式介紹商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第43頁(yè)美國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展歷程大型購(gòu)物中心，起源于歐美，伴伴隨家庭汽車(chē)化和住宅郊區(qū)化而誕生，是當(dāng)代工業(yè)文明和商業(yè)文明產(chǎn)物，屬于一個(gè)新型復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不一樣消費(fèi)群體和男女老幼都會(huì)從中得到選擇和滿(mǎn)足雛型：美國(guó)西爾斯羅巴克企業(yè)在城市邊緣地帶，規(guī)劃建造含有初步整體規(guī)劃許多獨(dú)立商店街，同時(shí)附設(shè)了無(wú)償停車(chē)場(chǎng)鼻祖：CountryClubPlaza：提供住宅區(qū)內(nèi)居民能夠享受消費(fèi)服務(wù)場(chǎng)所特色：含有統(tǒng)一管理商店承租戶(hù)、特定而遠(yuǎn)離道路停車(chē)空間，以及全方面統(tǒng)一管理策略，而這些特色，都成為日后大型購(gòu)物中心所遵照基本規(guī)范郊區(qū)化發(fā)展：因?yàn)榻紖^(qū)城市低土地價(jià)格及新興產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)興起，大規(guī)模摩爾購(gòu)物中心也落戶(hù)于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、因?yàn)榘l(fā)展大型購(gòu)物中心而"繁榮"起來(lái)邊緣城市此階段購(gòu)物中心發(fā)展：含有經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)兩層意義發(fā)展原因1、70年代初能源危機(jī)，石油價(jià)格暴漲，郊區(qū)購(gòu)物費(fèi)用過(guò)高2、處理城市中心空心化要求市區(qū)化發(fā)展期：摩爾購(gòu)物中心又開(kāi)始開(kāi)進(jìn)美國(guó)市中心，且市區(qū)摩爾業(yè)績(jī)也都相當(dāng)不錯(cuò)，市區(qū)內(nèi)摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化難題近鄰型(小型)、小區(qū)型、自然景觀型、城市再開(kāi)發(fā)型、休閑娛樂(lè)型、超地域廣域型巨型摩爾等類(lèi)型共同發(fā)展20世紀(jì)代早期20世紀(jì)代中期萌芽發(fā)展期20世紀(jì)50年代20世紀(jì)70年代郊區(qū)化快速發(fā)展期市區(qū)化回歸發(fā)展期至今多類(lèi)型發(fā)展期年份發(fā)展階段商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第44頁(yè)美國(guó)成功ShoppingMall當(dāng)前含有以下四大特點(diǎn)琳瑯滿(mǎn)目標(biāo)商品和多樣化服務(wù)以人為本舒適購(gòu)物環(huán)境便捷地理位置先進(jìn)管理技術(shù)1234奉行以人為本經(jīng)營(yíng)理念：將消費(fèi)者利益放在首位，最大程度地滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物需求，使消費(fèi)者購(gòu)物成為一個(gè)高興體驗(yàn)。設(shè)有各種休閑、娛樂(lè)設(shè)備：為了表達(dá)以人為本宗旨，ShoppingMall大多設(shè)有較多休閑、娛樂(lè)設(shè)施。歐洲最大Mall－Bluewater為了追求消費(fèi)者最大滿(mǎn)意，用快要15000平方米作為娛樂(lè)休閑場(chǎng)地，并伴有風(fēng)景如畫(huà)7個(gè)湖泊和20公頃園地、花園，并建有自行車(chē)道、劃船和野餐區(qū)，還有一個(gè)1000平方米大型溫室建筑，以熱帶雨林為主題，擁有30米高熱帶樹(shù)木，以及池塘和瀑布。商品組協(xié)力爭(zhēng)多樣化：以最大程度地滿(mǎn)足不一樣層次消費(fèi)者不一樣檔次消費(fèi)需求。引入各種不一樣零售業(yè)態(tài)：國(guó)外Mall大致是以百貨店和超市為關(guān)鍵，輔以眾多專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店和餐飲店及各種其它設(shè)施，并定時(shí)舉行音樂(lè)、戲劇、演出和藝術(shù)展覽等活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者在Mall內(nèi)一次購(gòu)全所需商品目標(biāo)以日本為例：日本福崗運(yùn)河城內(nèi)設(shè)有兩家國(guó)際著名星級(jí)酒店、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲、影視劇場(chǎng)和娛樂(lè)城等。運(yùn)河城對(duì)各個(gè)不一樣目標(biāo)用戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)，據(jù)此分設(shè)不一樣購(gòu)物區(qū)，盡可能滿(mǎn)足消費(fèi)者一站購(gòu)物需要最大程度地增加客流量：Mall經(jīng)常選址在消費(fèi)者相對(duì)輕易抵達(dá)地方。因?yàn)閲?guó)外小汽車(chē)普及，消費(fèi)者購(gòu)物以駕車(chē)為主，所以，為了降低營(yíng)運(yùn)成本、防止城市交通擁擠，國(guó)外大多數(shù)Mall選址在城市郊區(qū)。為此，Mall必須提供便捷交通。Bluewater為了降低公路交通流量，每,-分鐘就有一趟從倫敦和其周?chē)擎?zhèn)到Bluewater定時(shí)火車(chē)服務(wù)，以及由火車(chē)站到購(gòu)物城門(mén)口短距離往返巴士接送。Mall優(yōu)勢(shì)在于整合效應(yīng)：為了最大程度地發(fā)揮這一效應(yīng)，Mall在管理上必須借助于高科技，利用先進(jìn)管理方法來(lái)發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)代Mall設(shè)計(jì)、運(yùn)作和管理打破了傳統(tǒng)零售業(yè)種種不足，已經(jīng)成為了零售業(yè)中最具高科技特征之一經(jīng)營(yíng)方式。將最先進(jìn)管理伎倆利用到Mall中已成為國(guó)外購(gòu)物中心發(fā)展商共識(shí)：英國(guó)許多Mall紛紛自建網(wǎng)絡(luò)，而且將其鏈接到不一樣零售商網(wǎng)站，為購(gòu)物者提供了先在網(wǎng)上瀏覽再到店里選購(gòu)方便。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第45頁(yè)新加坡是東南亞各國(guó)中零售業(yè)發(fā)展較快國(guó)家。零售業(yè)總營(yíng)業(yè)額1993年至1996年每年增加7%，1996年為160億美元。新加坡人口320萬(wàn)人，1998年觀光客人數(shù)達(dá)600萬(wàn)人，其購(gòu)物中心近期有以下特點(diǎn)郊區(qū)與市中心購(gòu)物中心同時(shí)發(fā)展零售業(yè)發(fā)生改變購(gòu)物中心發(fā)生改變新加坡較大型購(gòu)物中心集中在新加坡市中心烏節(jié)（Orchard）地域，是著名“烏節(jié)購(gòu)物環(huán)帶區(qū)”，包含各種形式。建成布爾斯/羅可區(qū)購(gòu)物中心，位于交通樞紐附近，周末假日客流可到達(dá)16萬(wàn)人次；首家郊區(qū)型購(gòu)物中心1994年才在新加坡北部出現(xiàn)，但發(fā)展十分快速，陸續(xù)有15個(gè)這種大型購(gòu)物中心完工。均座落在較大型住宅區(qū)，同時(shí)又位于交通樞紐附近，有百貨企業(yè)、電影城、娛樂(lè)電玩中心、保齡球館、購(gòu)物商店、室外餐廳和咖啡館等各種業(yè)態(tài)形式。城市與郊區(qū)購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成；以生活型態(tài)為導(dǎo)向各種零售業(yè)愈加流行：如教育娛樂(lè)業(yè)書(shū)店興盛、美容美發(fā)等新興行業(yè)增加；.重視年輕消費(fèi)族群，且其將成為主流：新加坡人口中年輕人占37%，亦即有110萬(wàn)24歲以下人。即使其收入不高，不過(guò)其可支配所得卻非常高，所以零售業(yè)者都已注意到這個(gè)族群；國(guó)際網(wǎng)路普及率提升：即使電子購(gòu)物百分比不高，但零售業(yè)者在網(wǎng)上出現(xiàn)，有利于提升著名度。購(gòu)物中心收入由傳統(tǒng)租金收入占多數(shù)轉(zhuǎn)向廣告和停車(chē)收入等：因?yàn)樯虉?chǎng)用戶(hù)流量提升了50%，用作廣告和展示公共空間面積大約增加55%；購(gòu)物中心進(jìn)行重整時(shí)，以邊調(diào)整邊營(yíng)業(yè)方式：能夠繼續(xù)營(yíng)業(yè)有收入，而消費(fèi)者也能夠有休閑逛街地方；購(gòu)物中心改進(jìn)和整修部分主要有：開(kāi)放空間加大、增加采光、裝設(shè)新信號(hào)裝置如方向指示和停車(chē)指示訊號(hào)、引進(jìn)專(zhuān)為餐飲店設(shè)計(jì)空調(diào)、增設(shè)電子計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、保持賣(mài)場(chǎng)動(dòng)線順暢、在門(mén)口裝設(shè)新安全警衛(wèi)系統(tǒng)、提供額外通往停車(chē)場(chǎng)通道等，以方便消費(fèi)。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第46頁(yè)新加坡零售業(yè)中購(gòu)物中心平均店面出租率為90%。烏節(jié)路黃金地段購(gòu)物中心毛利率約在5%~6%之間，而且在不停發(fā)展中形成了完善管理方式有效組織及運(yùn)作系統(tǒng)：購(gòu)物中心管理有明確工作流程，以進(jìn)行催收租金等例行性工作。對(duì)行政作業(yè)也制訂了明確管理規(guī)范，如收取租金標(biāo)準(zhǔn)須一季評(píng)定一次。組織結(jié)構(gòu)：一個(gè)20萬(wàn)平方米購(gòu)物中心，普通有20個(gè)管理人員，包含購(gòu)物中心經(jīng)理、不動(dòng)產(chǎn)管理專(zhuān)員、專(zhuān)員助理、工程師、技術(shù)人員、停車(chē)場(chǎng)管理、商場(chǎng)租賃人員等。不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)等大多外包，可使人員任用較有彈性。.采取各種策略提升出租率以增加收入：提升廣告曝光率，增加著名度；制作介紹手冊(cè)、海報(bào)；發(fā)放、郵寄宣傳品；與承租戶(hù)保持良好關(guān)系，定時(shí)作意見(jiàn)調(diào)查等。招商條件：購(gòu)物中心與承租戶(hù)租約大都以2~3年為主，押金在2~3月租金之間。對(duì)具競(jìng)爭(zhēng)性主力商店，要比其它商店條件低。完善管理方式商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告第47頁(yè)從國(guó)際先進(jìn)購(gòu)物中心發(fā)展，我們看到在中國(guó)發(fā)展ShoppingMall應(yīng)該注意以下四點(diǎn)得到消費(fèi)者認(rèn)同處理好規(guī)模與效益關(guān)系實(shí)現(xiàn)有序競(jìng)爭(zhēng)形成集體競(jìng)爭(zhēng)力使消費(fèi)者形成到Mall購(gòu)物習(xí)慣1234基本特點(diǎn)是規(guī)模大：普通Mall都在10萬(wàn)－20萬(wàn)平方米之間，大可到達(dá).40萬(wàn)－50萬(wàn)平方米。贏利為標(biāo)準(zhǔn)：任何一個(gè)商業(yè)形態(tài)、選擇