全國四大城市別墅市場簡析

全國四大城市別墅市場簡析(**)90年代初，上海外銷花園別墅的建設(shè)帶動了中國別墅市場的發(fā)展，揭開了別墅市場發(fā)展的序幕。1991年至1993年各地別墅普遍熱銷。由于受到1993年國務(wù)院下發(fā)了限制高檔住宅建設(shè)用地審批規(guī)定的制約以及宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的影響，別墅市場發(fā)展從1993年底至1997年陷入了低谷。1998年下半年始，隨著各大城市經(jīng)濟普遍回暖，在交通便捷的地區(qū)興建了以排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟型別墅為主的內(nèi)銷別墅，新一輪中國別墅市場的發(fā)展又啟動了。2001年以來以上海、北京為首的全國各大城市別墅市場均呈現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。2001年至2002年兩年的時間，全國別墅市場快速發(fā)展，全國各大主要城市紛紛出現(xiàn)別墅熱的現(xiàn)象，別墅的容積率越來越低，在上海竟然出現(xiàn)了一幢別墅占地8畝，售價達1.2億元/套的上海紫園。別墅市場愈演愈烈，較多的旅游城市紛紛以經(jīng)濟效益為先導，在國家禁止開發(fā)的旅游區(qū)紛紛圈出地塊進行別墅開發(fā)。2003年2月國土資源部門下達明文規(guī)定，停止別墅市場的土地供應，2003年中國的別墅市場將走向何方？一、別墅類型別墅市場自發(fā)展以來，類型不一，分類方法繁多，以下主要從別墅戶型結(jié)構(gòu)、別墅訴求點、別墅品質(zhì)等方面進行分類。表1－別墅分類順按飾照簡別混墅鎮(zhèn)戶目型裹建事造麻情嚇況為分冶類睬別滾墅紛類永型逆簡瑞單燈定沖義礙主廣力捆面亮積

狂（剪平晃方縱米筍）塔總叫價

錘（友萬約）鞋基遺本健配姨套打獨聚立沾別盲墅拾獨斯立自的挪別捷墅筆居李屋桂四團面歌有文窗炕3榮0薯0擠左潑右乎1撲5典0臘以威上掉獨估立費花稱園拾車惠位芹，石且冷將屠向礦雙澤車獨位搞發(fā)恨展蹤聯(lián)間體基別頓墅誠雙茂拼月兩撿戶鋼連夜在合一桂起拐，陷三型面告有片窗腥2創(chuàng)0高0予～貿(mào)2薄2隔0辮6熄0憑～券8藍0鋒獨插立銀花意園喊車露位恨多援聯(lián)天四旋至右六蚊戶促連能在盜一鬧起絹1出8負0越5廟0撫左著右倦有漁車耽位型聯(lián)徹排頭別幣墅膜（冬已飾淘跡汰鎮(zhèn)）社多尼戶兼連貝在籠一哥起廢兩雹面承有跳窗快1教7碌0織～絕1柿8門0啊5董0陽以救下巨

析按享照餓別鍋墅改的吊景釘觀登設(shè)嗎施遵分規(guī)類禁類衰型陳特監(jiān)征浪人滲文爭景專觀代別甜墅絕人肯工面建單造缸的子娛喂樂登設(shè)鑰施沒、合別催墅射區(qū)合內(nèi)草人瞧造兩的止的側(cè)水搖系恩、負山鉗系挽等所，肚比起如管上鞏海倘的容湯阿臣態(tài)高傻爾威夫率別員墅滾、必云強潤濕綠鐘大障地奮、疼深憐圳養(yǎng)的叫觀劑瀾華豪館園閑等氣自奴然俯景虜觀單別沃墅玉周戲邊商的怪山扁、脾海僻、謊湖晝等討形鼓成乖了海別燃墅撞的圾景怖觀開，蕩如現(xiàn)深乘圳禿的遼半膨山葵海姨景場別迎墅協(xié)、偵御匠海柏灣近山窮莊溝、住上扇海平的削佘衡山稠銀麻湖旋別書墅止-釘?shù)埏灊[灣蔬按憶照哄別稻墅奔的琴品澡質(zhì)噸及抓價縮格開分岔類革豪美宅撈型托別嘩墅師設(shè)舟計黑、胞施啟工刺、諷環(huán)璃境旱、釣管個理張等縱品貨質(zhì)臘較尤高喚，煎比疼如妨上武海室莊宴園遺經(jīng)糧濟菠型座別并墅聚價才格暮適淋中謊、愚功賠能于實撒用諒，協(xié)適刻合重一瓶般已工卵薪朝階沈?qū)邮蚕Y費寫水槽平幣的蕩，圓屆比興如事上地海臟康屠橋鼠半導島宿、甩番即禺夜錦留繡甘香喬江嶄排春屋無式父別積墅匹低嫂層漢聯(lián)世排摸住也宅提，秋或午低升層恒聯(lián)楚排誰城青市渾公掃寓授（生T敢o晶w體n薦h閑o考u攝s落e圣）藏，雁如獸上轎海貓加洋州淋錦笑秋會花企園二、別墅市場的區(qū)域分布全國的別墅市場的發(fā)展主要集中在上海、北京、廣州、深圳幾個大城市。各大城市別墅市場的空間分布特征有一定的相似性，主要聚集在交通比較便利、私家車出入較方便的區(qū)位，而且周邊景觀優(yōu)雅，依山伴水，空氣清新，環(huán)境輕松的地區(qū)，真正實現(xiàn)悠閑的別墅生活環(huán)境。別墅的發(fā)展主要受到景觀資源、交通便捷度、周邊人文環(huán)境及商業(yè)氛圍的約束，以下主要將以這三方面指標來討論及評價別墅分布的區(qū)域特征。

（1）交通便捷度：周邊有便捷的公路交通、瀕臨軌道交通——★★★

周邊有便捷的公路交通或瀕臨軌道交通——★★

周邊交通路線較多、距離便捷的公路交通或軌道交通較遠——★

（2）人文環(huán)境：周邊已形成較成熟的居住小區(qū)——★★★

周邊居住區(qū)規(guī)模不是很大、但將形成一定規(guī)?！铩?/p>

（3）商業(yè)氛圍：周邊商業(yè)環(huán)境較濃，有良好的酒店業(yè)——★★★

周邊有一定的商業(yè)環(huán)境即將招攬商業(yè)——★★

周邊商業(yè)環(huán)境目前沒有較好的發(fā)展——★

表2－上海、北京、廣州、深圳別墅市場的區(qū)域分布簡析槐區(qū)驚域員平具均砌銷

偷售賞價腥格

器（隨元傍/壞平

紅方平米閘）介區(qū)不域斬特返征陷主軋要尾類臟型補典眼型嬌別農(nóng)墅衛(wèi)交椅通管便外捷赤度膏人盆文該環(huán)經(jīng)境境商咽業(yè)亡氛昆圍幣上律海惕市瘡別劃墅捆主押要漸分薪布菠的勇區(qū)袋域能虹猜橋扮地辦區(qū)榴1促4瘡5形0宅0公★害★蚊★燦★散★禮★規(guī)★隔★斤★添外誓銷厭獨神立枝別撇墅炮虹日橋遵中樓華瓶園煤、臺富壤宏澡花科園因、淋虹曾橋蘿高赤爾踩夫粒別隸墅轟、救喬奧壓玎豆宮按廷雀別命墅妖滬僚青便平眾高寒速觀公究路頸7鈔0證0霞0制★閑★塞★緒★般★紡★虜外扔銷奧別制墅瞇西嘉郊友別園墅帳、食太復陽槐島蚊別媽墅螞、愧國章際屬花噴城奪、耗威竄尼維斯捆花己園更閔筆行壇莘股莊禿地濃區(qū)貸5鄉(xiāng)1格0擾0熟★吸★胸★言★莊★擇★舊★煩內(nèi)怠銷此聯(lián)勉體輩別豪墅伸當桐代溪藝增墅胳、憑君規(guī)臨虹天兼下乒花雄園托、使櫻鏈園泡、慈現(xiàn)斑代電緣這墅事松笛江更九蘋亭駕4感6樣0承0鍬★勵★驢★統(tǒng)★券★緣聯(lián)機體讓、鉗獨辨立鞋新勁上窩海鑼里穩(wěn)弄腰人避家戚、堂半驢島踐花炮園智、昂九僑州烤大落堂帽花槍園或新疏橋縱★貨★竊★揮★保獨只立謎、孩聯(lián)毯體卻云腳頂院別確墅韻、孤明融月熟-去清螞泉辜別統(tǒng)墅外、信墅坐博唱匯頃佘抬山捷—昨—層★夾★忘★休★獅★班獨如立炕、但聯(lián)廳體嚇佘坡山籌銀階湖貫別哭墅尿-墊帝火濤鎖灣贊浦刺東擱新券區(qū)燥8施2指0詳0抖★燭★應★級★品★瀉★呼★卷★親聯(lián)洲體哥、搶獨永立慢湯斤臣攪高暈爾叼夫邀別謀墅鄰、律、打四獻季充雅蝴苑購、這愛苦建鄉(xiāng)三拴陵犬府宏邸蔬、鑰海甚濱供高行爾閘夫雷別卡墅氏北鵝京賽市謹別攔墅徐市雅場詞區(qū)凝域拉分設(shè)布日市爆區(qū)米1水6那6昂0仁0蹲★考★蕉★昌★魄★草★吼★互★帝★監(jiān)獨泰立青、腥聯(lián)者體古怡筐龍侍別女墅咸、題東野湖蘆別曲墅倉、熟御屠京誦別法墅期北躬京底經(jīng)獸濟撕技顆術(shù)腔開房發(fā)月區(qū)椅（廟亦嚴莊覽）門6下6使5隆0園★般★翅★草★狗★間★賤★舟獨縣立暴、腰聯(lián)曲體因大返雄禮城穩(wěn)市天花駱園荒、冠長盈新駝別洗墅捕大尸興恩、咳豐摟臺槽1莖0省0季0孟0挖★狗★詠★共★脊獨下立撒、戴聯(lián)螞體璃北炭京疫國售際禽花含園鍵、討天繡成匆花忠園殿、帥天到尊孫苑抵別歸墅寒、純帝波京禍花獲園歪別伍墅必遠豎郊顆－占密挨云顛、闖懷線柔仇、嘆延貢慶許3夠3農(nóng)0培0野★妻★猜★乏★切獨室立睬、繳聯(lián)卵體角龍倒山肯新糧新注家返園垃、恰博剝士邀莊疾園榴、決陽桑光市假侄日堆別匹墅吧通奏州傳區(qū)蘿3迫5罰0泥0乎★絕★盼★偵★扶★鬧獨個立襖、礦聯(lián)穩(wěn)體生天發(fā)子泳莊壤園階、倘圣葵得它莊笛園嶄、潤松梯菊帶公押寓垮別碎墅字、音天蛇潤臨別姥墅粗、刻東趴旭黨別儉墅導海漸淀越－后上憲地廟4川5私0敬0師★慣★宗★鄙★虛★棒★鑼★握獨執(zhí)立腔、湯聯(lián)躺體失頤攀安惹別蜜墅陸、丸翠浩湖燦花正園哭別改墅棒、蒼頤項陽爹山走水姨居欺別蠟墅饒亞慧北憶－縱昌問平榨1露0聲0尿0惰0短★楊★紐★覆★核★魚★倘★尤獨喪立栽、爛聯(lián)拒體蒼龍抄城招花依園片、道碧碌水厚莊慢園盜、設(shè)玫江瑰頸園虹、雹紫綿玉速山東莊嶼、叢橘花郡或機災場雖路掌－扒順概義孤1足0猜7摘9飾0滲★稿★只★朱★噴★音獨果立濃、吩聯(lián)掛體牙名泰都胃園居、補銀頓湖味別廳墅帖、蜓陽擴光盯花朱園雜別絨墅驚、編麗鳳京編花筆園公別乒墅晚廣蓄州殖市耳別哭墅岡主障要彼分逼布穗的趨區(qū)漏域劉二馬沙啄島瓜1勇5旺0站0看0旱以胳上虜★徒★并★?！锢薄镌＊毧媪⒂柡甓翘e遣墅發(fā)花暴園豎南近湖獻板隙塊茶1太0振0差0謠0身★叢★流★沖獨巾立滑江膏南火世膛家啞番壇禺娛6創(chuàng)0頸0轎0顛～悄1紹5凱0桐0疏0悼★懶★截★晉★鏡★超★茂★巧聯(lián)螺體普、景獨馬立順華身南傭碧涉桂淘園仍、妄祈溜福路新身村僚、巧錦估繡呼香湊江鑒白稅云道山陽9強0甩0布0奔～序1葬5搞0智0膜0摘★舊★午★貼★舍★肆—朝—大白漏云香堡岔豪鋸苑茂、父頤原和色山大莊且深瞞圳違市劉別溪墅算主形要吐分腸布扒的遞區(qū)膜域販羅上湖含銀臘湖理、襯蓮港塘覆片聚區(qū)樣8穩(wěn)0監(jiān)0饞0拋~流1種9潑0咽0后0畫★刺★判★董★挑★吐★眼★膏★籮★雖獨民立股頤隙園損三商期誼、射棕崗櫚際泉務(wù)別穗墅拜和惹國流際眾會綿議疼中腐心塊、掙華紅景境園拒別曉墅傭、鍛仙慈湖起山勁莊腥鹽宿田疲區(qū)璃1鵲7愁0新0統(tǒng)0撈★餃★倡★飼★教★秧★至獨得立撞新憶世冰界及倚敏山挺花嶼園鞏-飯-命翠輔林泊別辦墅條南猾山寇蛇據(jù)口忙片芹區(qū)牧1樂2戒0畢0但0謹~密2氣0宵0嬌0帶0倚★貼★特★咱★剃★牽★鄙★其★獎獨奴立刮半放山校海免景波別確墅碰、野青所青泛山箱莊賭和躍新鋸世強界揮豪喚園軟龍妻崗賽大懶鵬己灣貴區(qū)撐域牽6養(yǎng)5絨0姜0藍★借★汽★答★彈★銅★禮獨隙立容華測僑匆海繁景穩(wěn)山靠莊壇、煎御體海巡灣副別信墅魚和童名填墅診海主景今度遷假答村昂寶倆安主區(qū)誼4便5庫0吸0腥★帝★東★獲★涂★虹獨弦立登觀踏瀾奶豪過園袋、貨龍?zhí)虾街昵f衫注渴：除平健均磁銷侮售努價問格喝根番據(jù)慈對喊大揀量小的米別塊墅笑市譯場躲進滿行泄調(diào)捕研徹得腎出就。三、別墅銷售價格別墅既有滿足一般消費階層且有較高居住要求的經(jīng)濟型別墅，亦有滿足較高收入階層的豪華型別墅。上海市近郊內(nèi)銷別墅平均價格相對來說不是很高，2000年平均售價為3912元/平方米。上海近郊別墅價格大致為：聯(lián)體別墅單價多在３０００－４０００元，面積２００平方米左右，總價６０－８０萬，相當市中心一套中高檔公寓。雙拼別墅4000－5500元／平方米，而獨立式別墅單價多在５０００元以上，面積３００平方米左右，總價１５０萬元以上，低于境外同類物業(yè)５倍以上。因此，聯(lián)體別墅既適合有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的人士，也非常適合第二次購房的消費者。而獨立式別墅則是外籍人士、港澳臺同胞以及國內(nèi)高收入人士的購房首選。

根據(jù)北京**的統(tǒng)計，2001年北京市別墅的平均售價約為人民幣8400元／平方米左右。市區(qū)內(nèi)別墅少而金貴，平均售價在2000美元／平方米左右，約為人民幣16600元/平方米，其中最高價為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價為3000美元／平方米。除市區(qū)外，位于機場路順義地區(qū)的別墅售價最高，均價在1300美元／平方米，約為人民幣10790元／平方米。別墅售價超過人民幣1萬元／平方米的還有亞北－昌平，大興、豐臺地區(qū)。售價在人民幣3000－4500元／平方米的分布在海淀－上地、通州地區(qū)。價位最低的是人民幣2000－3000元／平方米的低檔別墅（有些為非法開發(fā)項目），分布在頤和園地區(qū)。從整體市場來看，售價在人民幣5000元／平方米以下及高于10000元／平方米的別墅數(shù)量相等，共占70％的份額，其余為中間價位。別墅售價最低的地區(qū)為遠郊約每平方米3300元左右?？梢姡瑒e墅市場的平均價格有以市區(qū)為中心向外遞減的趨勢。圖22000－2001年北京市別墅分布各區(qū)平均單位售價比較（單位：元/平方米）請四說、隆拍別繼墅消市未場挨的槽需闊求怕特壁征

昌1稠、立棋需側(cè)求棕客誘戶范群陣體吧分井類欄：孟上駁海讀、標北除京椅較怎為驗相堵似藍，辯一淺為禮收禽入唐較秤高趨對失居膚住咬條鋪件代要艷求扎較尤高宜的蛇一術(shù)部囑分座階自層畜；震二感為早外坦籍近人港士袖在析本紡地均置石業(yè)弊；靜三協(xié)為防外由省搞市逃到額該呢城糧市蹄工拉作振或胸置鮮業(yè)沒的搶人刑士帽。慈深窯圳蔥城微市洲本妨身辟是貸外式來商人革口序城柏市再，害購尋買題別攏墅衰的童人暖群搞港魚人騾居洗多拜，雜亦丹有傅在乳本載地圣工值作喜的非外毫地發(fā)人樓士挪。

溫2摧、貓羅需呼求妙特駕征面分順析候：擠別環(huán)墅勤地茅址章的捐選男取貼—新—窯別擦墅畢是集較芬高嘩層冊次謊的唯住蜻宅翁消應費離品鄰，爭選懂址泰是挖首頭要跪的愧一沃個映環(huán)紡節(jié)雷。爪別感墅被位督置披的萍遠膨近廣、禍交有通徒的賭便趴利慶程輕度麗（當主符要演指鵝開卸車矩）次等姜都級直末接返影劫響促了煙別毀墅鈴市騾場證的淺需增求茅；滿周限邊獻景掛觀堤環(huán)再境甚要盛求負—脂—甜別苦墅佩市鉤場負關(guān)由鍵秀的仰一革點筒就干是博周謊邊姻環(huán)宜境棒的簡設(shè)真置勢。邀人穴們腹購喊買租別逢墅腰的天目正的澇就慢是攀在送城餐市儲中艇享競受這到洋美戰(zhàn)好膏的裳自刻然訴風淘光趟，洪別抹墅稠周律邊該好術(shù)的括環(huán)芽境吃及揮別洽墅顛區(qū)浪內(nèi)扎景競觀已的慶設(shè)駱置液將繞成撞為尾別左墅持很弊好戲的踏一五大晝賣揚點娃；降會揭所妥的漲設(shè)洞置毛—呆—扯別接墅姨一啞般島都腥建伯在統(tǒng)市響郊秒?yún)^(qū)科，咬距兇離醉市船中將心抄較興遠騙，蜻會情所戀將彈成嚷為盛消錄費枕者噴的洋業(yè)夾余亮時列間侮集聲聚彎中覽心卡。仰建卸筑嗽功岸能諒的游要梨求元—嗚—誤目觸前抖越妨來沾越名多誼的津新戰(zhàn)建猜別偉墅膠為準兩綢層筑半臭或杏兩揀層弄，度且痕對殊功強能撒房番的臭要帖求疤較樹高抓，羅一摘般脆要松求州客肉廳襯較博大棟，盒且流有極保傍姆詠房寶、煌視棉聽肆房擋、番陽鼠光防室愛等蒸五虜、辛爐近議期涼別帝墅守市鍛場幕開堡發(fā)挨熱因點

滴由聞全載國跨四宋大團城能市組的羽別另墅限市柳場狐可晨以威看炭出籌，好別軌墅份市平場忘的喚供記應理量付逐朵漸談放揭大譜，提而侍且頁有芬向測環(huán)骨境賓優(yōu)暗雅淡的攔遠隆郊都地當區(qū)踢發(fā)兔展央的收勢筑頭許。囑隨碰著頌城守市鏟居佩民盼消個費杠水驚平牛的盼提經(jīng)高萬，壟人仇們堡對突居逗住亭環(huán)浩境括要寇求童越披來歇越薦高禍，秧生事活線觀芒念畜也頭在期逐沒漸稍變宇化絹。傲與丹其邁生寧活愛在哲市海區(qū)留的扎公漠