房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報告

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)查報告我國房產(chǎn)業(yè)行業(yè)調(diào)查報告前言隨著社會的發(fā)展，我國房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)成為社會向前推進(jìn)的一個不可分割的部分。在過去的10年中，房地產(chǎn)對于我國的經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)，投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長的動力中，投資和出口構(gòu)成了中國經(jīng)濟(jì)增長的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量?？梢哉f，在“中國式增長”的動力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動性強(qiáng)，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展趨勢關(guān)系到整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。因此，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)查是十分有必要的。本調(diào)查報告依據(jù)國家統(tǒng)計局、全國商業(yè)信息中心、中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、國民經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心、《中國房地產(chǎn)年鑒》、國內(nèi)外相關(guān)報刊雜志的基礎(chǔ)信息與權(quán)威數(shù)據(jù)，面向全國主要調(diào)查我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)，深入的了解房地產(chǎn)業(yè)的各種情況，詳細(xì)剖析各種政策的出臺對于房地產(chǎn)業(yè)的影響。目錄我國房地產(chǎn)行業(yè)概述及發(fā)展?fàn)顩r..............1我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢以及特點(diǎn)…………..5國家政策調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)…………..9結(jié)尾…………..10（一）、房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)行業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。具體包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房屋修繕服務(wù)等等。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化過程中興起、發(fā)展所形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，同時又推動了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的進(jìn)展，己經(jīng)成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中一個重要的有機(jī)組成都分。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，其自身特性決定了這一產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平之上。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，它既有國民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共性，又有其自身的發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵及活動領(lǐng)域十分廣泛。（二）、房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r在我國，房地產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實(shí)行住房貨幣化后，房地產(chǎn)業(yè)開始真正發(fā)展起來。90年代發(fā)展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，近20年的發(fā)展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達(dá)到20平方米，農(nóng)村達(dá)到25平方米，住宅成套率達(dá)到。住宅業(yè)增加值占GDP的比重，城市達(dá)，城鄉(xiāng)合計達(dá)，房地產(chǎn)業(yè)己上升到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。近兩年來住宅建設(shè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率均在1.5個百分點(diǎn)左右。然而，房地產(chǎn)的總體規(guī)模越來越大。開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年增加。1999年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4010.17億元，到2004年達(dá)到13158.25億元，房地產(chǎn)投資額平均每年增長1000億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例也逐年增加；2004年全國房地產(chǎn)施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐步擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)增長速度都在以上，最高接近。具體情況請看下圖：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長從圖中可以看出，2001年-2006年，總體上全國房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)增長。2001年-2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅基本保持在25%左右，2005年受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅開始有所回落。房地產(chǎn)投資過熱勢頭得到了初步遏制。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅雖略有反彈，但增幅較2003年-2004年歷史高位有一定回落。2007年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為18.105億元，增幅較上年有較大回升。2、商品房開工建設(shè)與銷售面積同步增長隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長、城市化進(jìn)程的不斷持續(xù)，2001-2006年全國商品住宅銷售面積和銷售金額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的局面。2004年以前，商品房竣工面積始終銷售面積，2005-2006年，銷售面積超過竣工面，顯示市場需求旺盛，而供應(yīng)略顯不足。受供需關(guān)系影響，2007年商品房竣工面積增幅快速回升，2007年1-11月商品房竣工面積為68.404萬平方米。2006年起商品房銷售面積增幅較上年有所回落，但銷售面積繼續(xù)保持在高位。2007年1-11月全國商品房銷售面積為60.424萬平方米。二、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢和特點(diǎn)近十年以來，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場化程度也日益提高。

我國房地產(chǎn)在改革開放以前，實(shí)行的是統(tǒng)建統(tǒng)分制度，房地產(chǎn)業(yè)也逐步過渡到一個以企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、社會資金為依托、以配套建設(shè)為中心的綜合開發(fā)階段。進(jìn)入２０世紀(jì)９０年代之后，房地產(chǎn)進(jìn)入了一個前所未有的興旺發(fā)達(dá)期，土地成片開發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內(nèi)資開發(fā)公司齊頭并進(jìn)的勢頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設(shè)施等紛紛拔地而起，我國的房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模正以每年平均２０％左右的速度增長，在整個國民經(jīng)濟(jì)中已占有舉足輕重的地位。

其次，我國自提出建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制以來，房地產(chǎn)業(yè)也和其他產(chǎn)業(yè)一樣市場化進(jìn)展明顯加快。這主要表現(xiàn)在：住宅由計劃封閉生產(chǎn)轉(zhuǎn)向商品化經(jīng)營；全民、集體、股份、合資、民營等多種經(jīng)濟(jì)成份并存，開創(chuàng)了中國房地產(chǎn)投資主體多元化的時代；投資、融資由撥款改貸款，增強(qiáng)了房地產(chǎn)業(yè)的造血機(jī)能；運(yùn)用“以新補(bǔ)舊，以豐補(bǔ)歉”、“以路帶房，以房補(bǔ)路”的方式方法，實(shí)現(xiàn)了住房建設(shè)和城市建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展；城市土地由無償劃撥轉(zhuǎn)為有償出讓、直至今天推行公開拍賣，為城市建設(shè)積累了大量的資金；實(shí)行貨幣安置，推行了貨幣分配制度，拆遷合理安置；取消福利分房，培育住宅買賣市場，使我國的房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的發(fā)展軌道。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正向規(guī)?；图瘓F(tuán)化方向發(fā)展，行業(yè)集中度明顯加快，一些房地產(chǎn)巨人正在形成。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，也是風(fēng)險較大的一個行業(yè)。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中長久地生存和發(fā)展，必須具有強(qiáng)大的資金實(shí)力。世界各國房地產(chǎn)發(fā)展歷史的共同點(diǎn)就是企業(yè)的規(guī)?；图瘓F(tuán)化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的房地產(chǎn)公司主導(dǎo)了大部分市場。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過前幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。一些大的房地產(chǎn)公司的實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響能力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。實(shí)力小和缺乏核心競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將會面臨被淘汰出局的危險。

(3)房地產(chǎn)企業(yè)更加注重樹立品牌，培育企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場競爭正向多元化、縱深化方向發(fā)展。

保持企業(yè)的長久生存和發(fā)展即可持續(xù)發(fā)展問題，隨著市場競爭的日益激烈和外部環(huán)境的急劇變化，正越來越受到企業(yè)家們的關(guān)注。擁有一個知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個非常重要的因素。這是因為：１、在買方市場條件下，消費(fèi)者成為左右市場和企業(yè)生存的決定因素，擁有一個良好的企業(yè)形象，當(dāng)消費(fèi)者進(jìn)行決策時，潛伏于心中的形象認(rèn)識就會成為決策指令，這種指令對于企業(yè)來講，就是企業(yè)的品牌形象，是一筆最重要的無形資產(chǎn)。這也促使房地產(chǎn)開發(fā)商把品牌作為戰(zhàn)略競爭的一個手段，從而使房地產(chǎn)業(yè)朝品牌化的時代發(fā)展；２、在市場供大于求的狀態(tài)下，要取得競爭優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須有一個超越以前的競爭優(yōu)勢。要想超越自己，超越對手，自然就會走以品牌競爭之路。所以，房地產(chǎn)業(yè)走向以品牌為主要競爭手段的多元化、縱深化競爭階段，這既是產(chǎn)業(yè)競爭的結(jié)果，也是市場走向成熟的必然要求。３、房地產(chǎn)企業(yè)除了塑造品牌這個可持續(xù)發(fā)展的要素之外，土地也是房地產(chǎn)公司可持續(xù)發(fā)展的一個十分重要的因素，擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地儲備，是保證房地產(chǎn)企業(yè)取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。為此，各房地產(chǎn)企業(yè)正在實(shí)施土地儲備戰(zhàn)略。

(4)民營經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，其他有實(shí)力的集團(tuán)也紛紛進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，群雄逐鹿的時代就要來臨。

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的逐步復(fù)蘇，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其他行業(yè)來說，還屬較高。因此，吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長的主要動力，大有國退民進(jìn)的趨勢。進(jìn)入９０年代后期特別是近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會越來越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對來說則機(jī)會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施的出臺，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。再加上民營企業(yè)具有良好的管理機(jī)制并重視人力資源的開發(fā)利用，大量吸收國有房地產(chǎn)公司的優(yōu)秀人才，從而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合素質(zhì)。而國有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，這樣就造成了民進(jìn)國退的局面。在一些沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，民營房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)地位。當(dāng)然，這種格局符合優(yōu)勝劣汰的市場競爭規(guī)律，有利于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。

此外，民營房地產(chǎn)企業(yè)近年來除了迅速崛起外，國內(nèi)其他有實(shí)力的集團(tuán)出于多元化戰(zhàn)略以及調(diào)整的需要，也紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。這是因為，一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化分工不同，使得這一產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻低，只要有錢，設(shè)計有設(shè)計公司，建筑有建筑公司，自己只管當(dāng)老板。另一方面，也是由資本的逐利性決定的，說明投資房地產(chǎn)仍有較大的利潤空間。這種趨勢也會產(chǎn)生積極和消極的兩種后果，一是隨著一些具有實(shí)力的集團(tuán)的加盟，將使房地產(chǎn)市場競爭加劇，利潤率迅速降低，增加整個行業(yè)的風(fēng)險；二是將促使房地產(chǎn)行業(yè)整體水平的提高，從而有力地推動房地產(chǎn)行業(yè)盡快成熟。國家宏觀政策調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)雖然房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近十多年的高速發(fā)展,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)。然而,總的來說,我國的房地產(chǎn)市場是個發(fā)育不全的市場,它還有著很多問題。例如，房地產(chǎn)市場化程度低,市場供給需求結(jié)構(gòu)不相匹配等;但是，最突出的問題仍然是房地產(chǎn)價格明顯已經(jīng)超過了普通城市居民的承受能力。2010年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、遏制房價非正常激增，政府加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，國務(wù)院先后下發(fā)了“國十一條”、“國十條”、“國五條”。號稱“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的2010年，盡管氣勢如虹，但從最終結(jié)果看，卻收效甚微。開發(fā)商仍敏銳地發(fā)現(xiàn)了調(diào)控中的盲點(diǎn)：二三線區(qū)域市場和商業(yè)地產(chǎn)，成功突圍。為了遏制市場房價繼續(xù)快速飆升，2011年新年伊始國務(wù)院就下發(fā)了“國八條”，2月9日央行將金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，4月6日再次上調(diào)0.25個百分點(diǎn)。4月21日起又上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，這已經(jīng)是年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。就在國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”的2010年，房地產(chǎn)市場卻仍然量價齊漲，并創(chuàng)下歷史新高。從9月份開始，70個大中城市房價連續(xù)4個月同比上漲。2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為48267億元，比上年增長33.2%。全國商品房銷售面積為10.43億平方米，比上年增長10.1%；商品房銷售額為5.25萬億元，增長18.3%。結(jié)尾綜合來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展速度極