REIs房地產(chǎn)投資信托在濱海新區(qū)試行的設(shè)想

REITs在濱海新區(qū)試行的設(shè)想第20頁REITs在濱海新區(qū)試行的設(shè)想摘要房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著舉足輕重的作用。同時房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資金支持對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的不斷變化和國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。如何解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，已是每個房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的亟待解決的重大問題。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款解決資金需求，有少量的大型企業(yè)開始上市融資。但是，僅僅以這兩種方式并不能很好的解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，尤其是對于中小房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。于是房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投資信托以及其他金融創(chuàng)新應(yīng)運而生。本文通過分析房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)缺點、政策約束和成本，并結(jié)合2006年國家關(guān)于濱海新區(qū)的優(yōu)惠政策，總結(jié)出在濱海新區(qū)建立房地產(chǎn)信托投資基金優(yōu)勢及意義，最后得到房地產(chǎn)投資信托基金在濱海新區(qū)將有一個美好的未來。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資方式；基金；信托REITsintheBinhaiNewAreaPilotVisionAbstractAsthebackboneofthenationaleconomy,realestateindustryismuchmoreimportantforallsociety.Alike,enoughcapitalisthesameimportanttotherealestateindustrywhichbelongstothecapital-intensiveindustry.Longwiththechangesoftherealestateinvestmentandfinancingsystemandmacrocontrolimplementedbygovernment,realestateenterpriseshavebeenfacingthestrictchallenges.Sohowtosolvethiscapitalproblemhasbecomethefirsttaskfortherealestateenterprises.Now,ourrealestateenterpriseslieontheloanmostly,andsomemagnateshavegonetothepublic.However,onlythistwofinancingwaysarenotenoughfortheneedofmoney,especiallytothesmall-and-midenterprises.ThentheRealEstateFund,theRealEstateTrustorotherfinancialinnovationbecomethehottopicorrealoperationfortherealestateenterprises.Thistextpassesthemeritandshortcoming,thepolicystipulationandcostoftheanalyticalrealestateinvestmenttrustfund,andcombinein2006specialpolicyconcerningBinhaiNewAreainnation,tallyuptobuilduprealestatetotrusttheinvestmentfundadvantageandmeaningintheBinhaiNewArea,gettherealestateinvestmenttrustfundattheBinhaiNewAreaoffinefuture.哲K傷e閥y哥張W未o遺r釣d頭s毒:冒演r至e餡a求l凳穩(wěn)e餅s卸t命a愧t旬e襲;織f軟i辰n坑a攏n大c突i奇n忍g裕犁w晌a私y(tǒng)廈;筋f調(diào)u云n蒙d和;岡t們r孟u立s垮t描引撇言浴房埋地扮產(chǎn)袍能震為疤人僻們者提簽供讓生臘活六和體生擺產(chǎn)門場季所茶，鼓同籮時雖具步有撈保鉤值寫增獅值顫的勸特輛性憲，扒一編直鐮是蘇市妖場突中桿的膨投尋資郊熱異點展，富在汗社銜會鑼經(jīng)概濟膝生蠟活唇中醬占育有勞重示要逼地拿位陽。帽改異革蒙開肯放符二衰十華多可年羨來眼，歌我塊國葛房啊地身產(chǎn)攝業(yè)只發(fā)燥展希迅碎速款，宏取際得侍了態(tài)巨葛大松的瞇成軌就理，副既因為炮人拖民滑群呈眾兇提罵供江了漫屬距于槽個義人米的兩住紛所雪，僚也緊為恢國靜民騎經(jīng)端濟傳的度發(fā)病展掛做嫌出港了灘重?fù)p要輸?shù)奶熵曋x獻愈，先是洽國蟻民洪經(jīng)禁濟狐發(fā)鐮展寇的羽重元要間產(chǎn)膊業(yè)斷之床一亦。泄面菊臨松新爬的莖世城紀(jì)鍬，價新灶的占機嫁遇田與查挑虜戰(zhàn)餐接小踵恐而脫至傘，傻房茫地御產(chǎn)氧業(yè)臺的吩進尖一擁步益發(fā)議展征也森面才臨鎖著跌一院系慮列雙的競問惠題體。貓在節(jié)這名些瓶問機題娛中靈，禿房值地宋產(chǎn)茫金柱融樹體到系環(huán)薄鎮(zhèn)弱快顯放得開尤動為爽突浮出杜。柱對得照見國隨外屠房鈴地夏產(chǎn)診市匹場池發(fā)臟展勵的趁規(guī)朝律濾，將開狂發(fā)你市夫場改發(fā)臥展憤到須一長定耕階嬌段份必宇將忠啟弱動融投微資遵市憤場題和扁資閱產(chǎn)趟證給券況化酸市貍場快，德三儉個摔市雹場扣有蟻機隆組夢合斥方速能射構(gòu)世成性一坐個域完晨整拔、毀連狹續(xù)膜、拐同則時臣覆剛蓋座投溜融征資島環(huán)顏節(jié)果的犧房鍬地瀉產(chǎn)嗚市擱場停。谷而鄙我倉國戚只沒有翻一掃般叉意刑義冒的搖投蜘資釀市摔場模，像沒謝有化資宣產(chǎn)商證抗券充化清市眾場慶。分這據(jù)種折市鉆場獸結(jié)竊構(gòu)鄰的軍不鴨完倚善李主斯要旺帶劈來獻了躲以齒下直一彼些術(shù)問賀題拍:酬（競1什）鍬房天地薄產(chǎn)歌市豬場腸資庸金爆來筒源施結(jié)鉆構(gòu)焰單牌一妙。傷我謀國夸目屆前揮房欠地惕產(chǎn)岔開膨發(fā)桃階概段覆的嗽資窄金寧來瞞源垂主禍要栗靠施銀叮行虎貸姜款維，違而嫂由修于勇購洞房炸者離多炒采仿用讀按婦揭擊方升式棋購俯買杜住絞房小，側(cè)因順此捧房滴地式產(chǎn)杏市院場轟的烏資困金更大辯部慰分呢來奧自多銀約行甘，辛不奉僅飲使腎房號地冠產(chǎn)疑企仆業(yè)韻對悄銀改行話依才賴脾程追度鳳過甜大奇，熔也怪增榜大敬了齡銀短行錘的銜風(fēng)播險叢，野一甩旦船房臥地她產(chǎn)徒市計場打出引現(xiàn)失波遍動借，尚金內(nèi)融么市弦場偉必腐將劈受閉到龍較難大棟影穿響將。役（與2矩）神中后小罵投經(jīng)資腰者氣缺古乏朗投勞資外渠立道況?？次医獓舴克獾匮a產(chǎn)萄市胡場遠近腦年設(shè)發(fā)騎展卡較說快務(wù)，問在列股壟市采相頃對套不股穩(wěn)丸定紙的投情爹況喉下拌，辦廣鵲大善普棒通廳投墻資增者勻希肅望養(yǎng)投南資援房驚地鵲產(chǎn)飽，追分蒜享肺房必地麗產(chǎn)攻增處值鼻收種益及。地但么房花地宣產(chǎn)趟商堤品紡的扒價括值驢較蚊大存，勻價吃格米較棉高表，序普擊通割居京民盼僅罷靠秘自院有兵資辮金演無雹法博參例與要投僵資港。各這甩部麻分知人堂在配目評前行條扭件厚下山分計成圣了憑兩公部寫分霜:削一服部柄分裙放靈棄禮了稻房縫地燭產(chǎn)昂投錢資李;被另聯(lián)一氧部字分行通施過村銀腹行張貸寇款榮投識資勵房揪地圈產(chǎn)哲。威這嫌種轟做神法匯一珍方嗎面節(jié)減朱少魔了梳房披地艦產(chǎn)諒市南場仍的夏資爐金顫來色源框，亮另無一假方顧面扶又隸加倡大柳了氧投遍資瓣者貫的桃還壺貸頭壓鄭力階和疾銀賓行橡的農(nóng)風(fēng)啄險宅。呆房裝地立產(chǎn)鴿投供資誓的辟流葉動搭性吊受延到升抑夕制情。渠在獸當(dāng)外前饑條你件蓄下忙，賽在丟出領(lǐng)售京房蠻地暴產(chǎn)貸時炭至緒少抵要清將賀一日套省房杰整飄體姿出售售停，豎無車法精將配其紙分薄割饅。昌而梢尋執(zhí)找居有迎一竭定身承扭受移能向力火的曠買斥家皺則的增司大雀了竟交削易及成翠本穴，項使賴房姿地佩產(chǎn)陣的掃流潑動潤性押受落到效限磁制逗。暖而較一厘旦辦房批地匪產(chǎn)籃以換實葛際堡產(chǎn)化權(quán)樂的遭形轎式趙頻礎(chǔ)繁纏流白動敵，瑞則撕又捕增做加簡了林投因機曾帶她來宋的翠風(fēng)齡險沃。守因陡此薯，險房良地瓶產(chǎn)絕投躬資掌的丹流川動桂性沾走唯在奮兩影個積極趟端你，浙一籮方訊面劃難屢以吃流屠動懸，聯(lián)另講一揪方拿面惑，育一挪旦鋤頻位繁費流憶動恒又肌會清帶恒來稻風(fēng)叼險怪。易（天3蜓）蔬缺選乏覆專廟業(yè)戚的么房慌地養(yǎng)產(chǎn)畜機濾構(gòu)弱投鉤資川者鎖。賴對民于趣投夜資獻市旅場污來途說范，論機墓構(gòu)幣投夢資屑者鎖由稅于別其尋專站業(yè)燈性納，荷對戚保鮮證壞投寸資死的愁穩(wěn)訂健皂和昆引立導(dǎo)確投念資弱走壇向斜具望有孩重朗要霜作伸用厲。蘿而幸由墻于已目器前注我聾國偽《歷產(chǎn)辱業(yè)喊基講金津法頂》誼沒存有性出驅(qū)臺雜，毀機沫構(gòu)鋸?fù)逗官Y醉者崖無益法壩募獄集宗資殼金杜進懶行俘專幼業(yè)王的晃、態(tài)長房期墊的心房蜜地諒產(chǎn)殲投泛資剪，甩導(dǎo)押致降目豆前舌的斯房糧地潛產(chǎn)績投安資崇容僚易禿跟終風(fēng)該和殘盲涼動渣，谷眾跟多恰普汪通攤投情資辟者沒對興房紅地至產(chǎn)料投頓資較的加取違向當(dāng)不功是捷根朱據(jù)員專矩業(yè)記的帝判惠斷贈，博而食是戀媒圓體燒的收報速道近和溫房鬧地槽產(chǎn)殲商脹的議誘脅導(dǎo)炕。爐面潑對錦這督些廁問然題抄，遵我胖們呀應(yīng)住該臺借賴鑒晚發(fā)日達靜國盾家倦的肺經(jīng)能驗竄，婦完厘善碼房排地滑產(chǎn)冶金殺融虎市親場年機壯制俊，笨推哥動戴多傅元師化種的戚房駕地裹產(chǎn)偽金時融液發(fā)勒展三[爐1截]貼。翼2顫0字0惱6鄰年迫6攔月垂6薪日睡，宴國謀務(wù)器院稼就亞推膝進哲天棍津先濱胡海屢新皇區(qū)注開螞發(fā)廟開阿放罵有慌關(guān)匠問扔題信下哀發(fā)漲了視國眾發(fā)至（揪2噸0講0虹6憤）任2翼0社號鵲文自件袋。廳明妄確晌天債津違市裕濱慮海抄新任區(qū)夸作稿為棕全樹國搬綜仿合總配篇套合改疫革釀試萍驗穗?yún)^(qū)納。素要軍按警照耀黨勾中允央窄、語國撓務(wù)充院綠的板部于署請并牙從冤天見津撿濱遼海乓新薦區(qū)槍的毒實米際映出愈發(fā)坊，海先竄行層試歐驗咱一羅些閉重佛大兼的蜂改嗓革旨開坡放揀措格施君。殼要閱堅苦持文重懼點債突億破奧與佛整爭體肯創(chuàng)牲新道相愧結(jié)睡合跨、報經(jīng)肥濟辯體臣制蓋改爐革沿與被其六他怕方兼面驗改搖革寒相沃結(jié)胞合察、兆解飲決認(rèn)當(dāng)肯地發(fā)實氧際餓問薯題升與懼其腰它匹共更性繼難評題盈相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2長0頂0便1舉-擺2組9剃號尖)奮，駝重吹申握了掌R凱E后I助T用s駐可凱以傭主辣動局開淚展鴉貿(mào)販易長和摟商灑業(yè)勻活臺動舟作策為瞧其威典井型繩房榆地?zé)a(chǎn)帶租堵賃顏業(yè)笑務(wù)價的虜一撲部蝴分別。余規(guī)翼范由R簡E脂I天T怖s娃的針稅釘法禿在褲過栽去百4械0述多置年忠中甩的愉變頃化芽，壯對擠R汽E里T截T屯s叨行瘡業(yè)腫的拉成省長鋸有登著溫巨征大黨的幕影翁響超。坊從在1飾0教0膜多既年卡前嶼提埋出說R作E砌I砌T燒s皇理遣念樣以煤來錯，駝R析E惱T齊T王s臺的襯組等織玉形幫式窯和油經(jīng)茄營拖結(jié)極構(gòu)罰也育發(fā)頁生害了冤許涌多法變望化功，下但礎(chǔ)其耽理常念雖的繁核圓心汽并票沒顧有蘆變院化啄，濁一前直奔是監(jiān)房弄地嘩產(chǎn)催持效有眉者魂進仍入舟資權(quán)本缸市咳場愚的致需映求案和微投足資嶄者誦對咸一已個鄉(xiāng)流語動拘的飼房鎮(zhèn)地米產(chǎn)幟投閘資秘工微具倒的洞需近求厭的甘結(jié)愛合環(huán)，笨尤劃其仁是偶當(dāng)俗這測種膜工捧具涌具敬有逐避震免頂雙錄重曲納跟稅槐的喪特晝征彎時瞞。汁今外天梯，瀉在跟美末國扁證繳券芝交午易道委自員誓會包(合S紋e慚c禿u把r酬i島t口i愈e教s挺怒a邀n詞d嬸榨E袖x真c哈h賤a矮n爹g言e胞閘C滾o謹(jǐn)m芹m松i照s聲s劉i際o設(shè)n席)愁登戒記飯并掠在得交揀易蹈所欲交醒易酷的況R摩E薦I壇T耐s境達訂1賣9壩7災(zāi)家黑，孫大蝴部灑分墻在哥紐套約攀證筆交悟所呢交溫易騾，婆總劈資爸產(chǎn)耽超癥過然了輔4冰0細0哄0輕億豪美筐元適，街其茂中矩，錦有恨1達1列個受被搬選礎(chǔ)入塌標(biāo)抵準(zhǔn)誦普叉爾偽5乓0擠0膚指扶數(shù)葡。譜約巨有晶2炕0漂家鍵R虎E線I忙T鳳s既在膚證李券奪交秤易休委裁員漢會深登爪記銜，勒但虧并劉未激公撿開略交方易鉗。俱約姜有子8攏0今0翁家細R卸E伴T蹈T沃s決沒蓬有石在塘證揭券游交漠易秀委右員搜會散登薪記卷，逆也猾沒趕有磚在燦交被易舞所眾交測易快[伶5纏]押。升世醋界苦其霜他惱地鹿區(qū)深R壩E述I地T宏s缺發(fā)匯展殲狀港況漠目脂前葛，尾除順了怒美怖國獨外限，那加眉拿堂大甘、張澳核大軟利鬼亞辯、腎日需本何、抽韓疲國湊、浙新麻加朋坡劍、牙中喊國烏香宏港始、似西愁班普牙江等柏國益家扣和航地赴區(qū)慎都輩采穗用瓦了驗R摘E寇I欺T殖s脆這惕一擔(dān)房捆地椒產(chǎn)柱金德融隱工早具桑。自2002年起，RETTs在亞洲有了突破性的發(fā)展。新加坡金融管理局(TheMonetaryAuthorityofSingapore,MAS)在1999年頒布了《財產(chǎn)基金要則》(GuidelinesforPropertyFundsinSingapore)，并在2001年的《證券和期貨法則》(SecuritiesandFuturesAct2001)中對上市REITs做出相關(guān)規(guī)定，到2005年己有6家REITs(S-RETIs)在新加坡交易所上市，市值53億美元。日本在2000年11查月穩(wěn)修悲改蜻了俱《極投柄資逆信拒托帖法絞》債，盒準(zhǔn)雕許肯投饑資休信皇托狂資乘金郊進追入置房渡地浩產(chǎn)俊業(yè)瘦。琴2填0作0餃1作年及3公月下東冰京枕證憐券痛交桶易連所秤(躲T米S寨E樂)更建后立甚了測R握E而T椅T臺s嚷上歪市蘭系協(xié)統(tǒng)松，按2疑0梳0邁1立年誘1盾1鏟月鎮(zhèn)2吐家蛙R餓E敲I高T憶s臉店(德J激-摩R糠E槽I概T樹s鐮)岸在書T綠S斜E巾首嗎次贊上融市歐。砌到寇2糊0山0搏6全年嫌3叨月汗1巨日靜，類己奪有陣2誤8富家與R犧E旦I頭T掉s嘉在掉東朗京吊證瞎券犁交泥易跑所蟲上色市累，件市扔值港超蚊過撈1育8哲0雙億本美陵元禁。誘韓掃國畢在抹2惹0名0閥1網(wǎng)年抱7掠月有頒憐布社了旺《濟房淚地姓產(chǎn)嚴(yán)投衡資婚公倉司恥法少》被，蕩為餐R偏E幟I乓T竭s款發(fā)醫(yī)展冊提弄供午相婦關(guān)姻的乳法凳律肥制壘度訪。密隨添后蠻，音韓鎖國拘證敲券怠交勉易蠻所雞修喜改世了橋上抱市梅規(guī)輔則停，絞制叮定歐了帥R始E靠I旗T閃s繡上皆市膝的漫相戶關(guān)弟條炮例糾，仰現(xiàn)昂已巖有舌5夢家灶R指E盾I亡T尋s陽在切韓納國移交課易疤所頂上三市陷，失市縱值榜5主億宅美能元信。鐵2的0予0聞3井年須7帽月往3層0覆日壩香元港停證醫(yī)券眾和漲期瓣貨爛事帆務(wù)敵監(jiān)恩察沙委謙員廳會咸頒舊布暫了范《段房磚地叔產(chǎn)挨投慶資寶信音托秘基件金乞守盒則妻》閱，誓對虧R狠E祝I椅T舊s面的詳設(shè)鋤立爬條繭件趨、塌組榴織過結(jié)翼構(gòu)坊、洪從漁業(yè)肆人按員宋資遲格律、維投鋤資跌范輛圍辱、厚利側(cè)潤燃分榨配牽等瘋方宗面游做困出蹦明禽確競的朝規(guī)廚定綢。擺2臥0戴0扯5志年級1徒1采月懸領(lǐng)身匯司信駛托房基轉(zhuǎn)金最上期市滔，禮成媽為殊全尖球努最必大愧的再同腎類異R強E聚T草T對s柔基船金袋，摸目勇前真香爽港智聯(lián)悲交尺所亮己溝有木3陳家遞R提E比I叢T辟s卵，隱其述中獅一嘩家距是煤以蠶中摘國互內(nèi)壤地掩廣濫州警地沉區(qū)怪的號資汗產(chǎn)徑為躲基捷礎(chǔ)多的礙。恨R漢E徐I義T小s沫在爪澳貧大農(nóng)利前亞筒被挑稱淺為顛上銷市譽地杏產(chǎn)擠基身金盟(通L蘋i華s師t改e屯d累械P先r聲o倍p售e償r偽t紙y表膚T寨r奔u尊s廈t距s披謝)幣，補己拖有圾相聯(lián)當(dāng)喪長唉的狹發(fā)單展痰歷車史魂，建目勺前瞞有叔4豆6曾家斥上疤市委地塘產(chǎn)粘基彩金句(框A縣L慌P踢T袍)超，懸總闖資檔產(chǎn)肉超禿過命4慧5叛0噸億漸澳鞭元壺[柱6遙]油。表2世界各地REITs發(fā)展概況地區(qū)國家和地區(qū)北美洲美國(1960)，加拿大(1994)亞洲日本(20001-REITs)，新加坡(1999,2002)，香港(2003),馬來西牙(1993,2002)，臺灣(2003)，韓國(2001,K-RETTs)大洋洲澳大利亞(1936,2001,ALPT)歐洲比利時(1995SICAFI;REITs類的公司);荷蘭(REITs類);西班牙(1994REIF;REIC)中國房地產(chǎn)信托基金（REITs）的現(xiàn)狀我國現(xiàn)有的投資基金全部是證券投資基金，而屬于產(chǎn)業(yè)基金的房地產(chǎn)投資基金由于產(chǎn)業(yè)基金法律遲遲不能出臺，還處于禁區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行進行融資。但實際上，我國從90年代初就出現(xiàn)了投資基金，且發(fā)展很快。到1994年，全國共發(fā)行了70多只基金。這些投資基金都是綜合的，既投資房地產(chǎn)，也投資實業(yè)和證券，基本處于無序狀態(tài)。由于當(dāng)時對房地產(chǎn)業(yè)的整頓，大部分投資于房地產(chǎn)的錢都沉淀了，因此，1994～1997年基金業(yè)處于暫停階段。1997年11月國務(wù)院頒布《證券投資基金管理暫行辦法》，至此之后證券投資基金進入規(guī)范發(fā)展。而對于產(chǎn)業(yè)基金的設(shè)立與運作爭議較大，始終沒有得到國家的批準(zhǔn)。房地產(chǎn)基金是產(chǎn)業(yè)基金的重要成員。與產(chǎn)業(yè)基金的命運息息相關(guān)。因此也沒有建立起來。2003年9月20日，由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會支持籌備發(fā)起的中國第一個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金——住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金宣告正式成立，但精瑞基金的注冊地在香港。2003年6月，“121號文”出臺后，央行房地產(chǎn)信貸政策收緊，限制銀行業(yè)向房地產(chǎn)過度傾斜，使得房地產(chǎn)融資開始向信托轉(zhuǎn)移，為房地產(chǎn)信托融資提供了難得的機遇。同時，信托自己的優(yōu)勢也對房地產(chǎn)信托融資的興起發(fā)揮了推波助瀾的作用。信托方式相對銀行貸款而言，可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財務(wù)費用，有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)應(yīng)用和公司的發(fā)展。在供給方式上更加靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目，設(shè)計個性化的資金信托產(chǎn)品，以多種方式提升房地產(chǎn)業(yè)績，從而增加了市場供需雙方的選擇空間。作為房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主體之一的信托公司推出了近百個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，如“北京三環(huán)新城”信托項目、“太陽星城”信托項目、“金融街寫字樓項目貸款”信托項目、“法國歐尚天津第一店”信托項目、“宣祥家園經(jīng)濟適用房”信托項目、“第一城”產(chǎn)權(quán)投資項目、“時代奧城”信托項目、“愛建新城”信托項目等，其中“法國歐尚天津第一店”信托項目被媒體稱為是“準(zhǔn)REITs”，但事實上這些信托產(chǎn)品與國外的REITs有很大的差別，它們還只是一種不成熟的、初級的、過渡的金融產(chǎn)品，存在很多產(chǎn)品設(shè)計上的弊端，例如絕大多數(shù)都是單一的信托計劃針對單一的項目，無法通過組合投資的方式來有效分散投資的風(fēng)險[7]。REITs濱海新區(qū)試行的設(shè)想濱海新區(qū)作為金融試點“先試先行”，引入房地產(chǎn)投資信托基金有著非常重要的作用。首先，引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善房地產(chǎn)金融架構(gòu)。房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。其次，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險，提高金融安全。從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險化解能力，提高金融體系的安全性。再次，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產(chǎn)的固有特性決定了房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能，因此房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定[8]。在濱海新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)信托基金（REITs）的市場優(yōu)勢作為一種房地產(chǎn)金融工具，REITs與其他投資工具相比，其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下七個方面:增強房地產(chǎn)投資的流動性房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其固定性使得它的流動性較差，投資者直接投資于房地產(chǎn)，如果想要變現(xiàn)，往往需要較高的交易成本，進行分析研究和談判，而且一般至少要將一套房全部出售，無法分割出售。當(dāng)投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時，就面臨兩難境地。而REITs是一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)物，采用股票或者收益憑證的形式，通過受益憑證的交易實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交易，具有很強的流動性，便于投資者參與或退出投資活動。提高投資收益通常，RETTs通過發(fā)行股票的方式籌集資金，為擇機收購物業(yè)、獲取收益提供保障。當(dāng)擬收購物業(yè)的價格低于重置成本、或出現(xiàn)尚未完工但由于種種原因而要變現(xiàn)的物業(yè)，RETTs就可以考慮購進這些項目再繼續(xù)運作，以贏得更高的收益。同時，按照有關(guān)法律的規(guī)定，REITs凈收益的90%以上都必須以分紅的形式返還投資者。這樣，投資REITs就有可能帶來可觀的現(xiàn)金流。就投資效果綜合評價看，與房地產(chǎn)投資信托的其他類型相比，權(quán)益型REITs能提供更好的回報、更穩(wěn)定的市場價格、更低的風(fēng)險和更高的流動性。分散投資風(fēng)險，降低收益波動性由于REIT投資物業(yè)類型的多樣化，有效地保證了投資者的資產(chǎn)組合效益。就物業(yè)所處的區(qū)域來看，股票市場上的REITs所擁有的物業(yè)遍布各地。于是，購買多個REITs的股票，就會使自己的投資涵蓋的物業(yè)種類足夠豐富，分布的區(qū)域廣闊，從而有效規(guī)避風(fēng)險。另一方面，在通貨膨脹時期，REITs的收益水平也會比平時高，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此，REITs是一種很好的保值投資工具。供給方式多樣，融資更具針對性在供給方式上，信托投資公司既可以為房地產(chǎn)投資信托設(shè)立資金信托，以貸款的模式介入房地產(chǎn)，也可以用股權(quán)投資信托和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等模式介入。相對銀行貸款，資金供給方式更豐富多樣。同時，信托計劃可針對不同房地產(chǎn)公司、不同項目特定的風(fēng)險、收益及現(xiàn)金流的狀況，設(shè)計出有針對性的信托產(chǎn)品，能夠比較靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟和法律關(guān)系。專業(yè)化經(jīng)營，實現(xiàn)規(guī)模效益房地產(chǎn)交易手續(xù)繁雜、耗時費力、影響因素多，變現(xiàn)成本較高，操作難度大，對專業(yè)的要求非常高。目前國外通行的RETTs運行機制如股份公司制、有限責(zé)任制、自由進入和退出機制、專業(yè)化管理、投資組合、稅收優(yōu)惠和規(guī)范有效的監(jiān)管制度等保證了REITs可以集中大量的社會資金(包括普通中小投資者的閑散資金)，從而產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。REITs將所募集的資金委托專業(yè)人士集中化管理，進行多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)進行投資，可有效地降低投資風(fēng)險，獲得相對理想的投資回報率，從而避免了直接投資于單一化房地產(chǎn)資產(chǎn)帶來的高風(fēng)險。為中小投資者開辟一條新的投資渠道傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資往往需要投資者投入巨額資金，同時可能擔(dān)負(fù)著較大的債務(wù)風(fēng)險，因而普通的中小投資者只能望而卻步，難以介入。即使少數(shù)投資者能夠支付得起房價款，也缺少足夠的財力和精力進行管理，投資風(fēng)險過大。REIT的出現(xiàn)改變了這種狀況，它將房地產(chǎn)資產(chǎn)拆細證券化，使房地產(chǎn)投資變得大眾化。投資者在其財務(wù)允許限度內(nèi)既分享了專業(yè)投資于房地產(chǎn)業(yè)的高收益，又降低了投資風(fēng)險。另外，投資房地產(chǎn)投資信托基金也是工薪階層抵御通貨膨脹沖擊的有效防護措施。抑制非理性炒房房地產(chǎn)投資證券化使資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)由個體走向公眾，產(chǎn)權(quán)的管理由分散走向集中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓由證券交易所代替，因此，對一個具體的房地產(chǎn)項目來說，產(chǎn)權(quán)是持久、穩(wěn)定的，其價格變化表現(xiàn)在基金價格的變化上，對房地產(chǎn)本身的價格并無影響;而當(dāng)基金公司在收購或出售房地產(chǎn)時，其價格判斷的依據(jù)是現(xiàn)金流，反映的是真實的價格，不存在泡沫。因此，在房地產(chǎn)基金比例大的行業(yè)，其房地產(chǎn)價格是穩(wěn)定的、真實的，沒有泡沫存在的空間[9]。天津市濱海新區(qū)房地產(chǎn)投資信托(REITs)的模式選擇權(quán)益型REITs應(yīng)該成為切入點在發(fā)展RETTs的初始階段，我們不應(yīng)該將權(quán)益型REITs和抵押型REITs共同發(fā)展，而應(yīng)該先從權(quán)益型REITs開始。權(quán)益型REITs的獨立性比抵押型RETTs強，抵押型REITs對房地產(chǎn)市場的功能主要集中在向房地產(chǎn)公司和具體項目提供貸款，這一功能并不是只有REITs才能完成。所以，有抵押型REITs的市場和沒有抵押型REITs的是市場的區(qū)別并不大。而權(quán)益型REITs則不同，它注重長期投資，注重專業(yè)化管理，對房地產(chǎn)的價格有調(diào)節(jié)作用，目前在美國、日本、新加坡等地，占主導(dǎo)地位的都是權(quán)益型RETTs。對于中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場而言，我們真正需要的，也是權(quán)益型REITs。如果要增加房地產(chǎn)市場中可貸款的資金量，抵押型RETTs也并不是目前的最佳選擇，完全可以從己經(jīng)實行多年的房地產(chǎn)信托開始，只要將信托的份數(shù)限制和最低投資額限制放開即可。目前操作模式及步驟(以歐尚信托資金計劃舉例)（1）案例背景2003年12月9日，北京國投隆重推出“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”（簡稱“歐尚信托”）。該信托計劃效仿REITs運作模式，即和運用信托計劃資金，購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán)。以物業(yè)的租金收入實現(xiàn)投資長期穩(wěn)定高回報。根據(jù)《法國歐尚天津第一店資金信托計劃》，受托方（北國投）將委托方（信托投資人）所托資金“不超過一億元人民幣”，以極具市場競爭力的價格購買已和天津歐尚超市有限公司簽訂長期租約的法國歐尚天津第一店的產(chǎn)權(quán)，通過租金收入的形式實現(xiàn)投資人長期穩(wěn)定的回報，信托期為三年。根據(jù)《法國歐尚天津第一店資金信托計劃簡介》，“受益人預(yù)期年收益率為6%”，“在信托期限內(nèi)，除定向轉(zhuǎn)讓信托合同外，受益人可向簽約銀行申請質(zhì)押貸款”。（2）運作流程步驟流程如下：1)北京國投面向投資者發(fā)行房地產(chǎn)投資集合資金信托計劃，投資者與北京國投簽訂信托合同并交付投資基金。信托計劃成立即意味著“REITs”成立；2)北京國投按照信托文件的要求，購買房地產(chǎn)項目3)北京國投按照信托文件的要求，把房地產(chǎn)出租給法國歐尚集團超市，并簽訂租賃合同。4)承租人法國歐尚支付租金；5)北京國托按照信托文件的要求，扣除必要的管理費用和其他稅費后，向投資者支付投資收益；6)在信托末期，北京國投發(fā)行下一個信托計劃或開發(fā)商回購該物業(yè)所得資金，用于歸還本金；發(fā)行下一個信托計劃或開發(fā)商回購房產(chǎn)投發(fā)行下一個信托計劃或開發(fā)商回購房產(chǎn)投資者（委托人和受益人）北京國投︵受托人︶開發(fā)商房地產(chǎn)項目法國歐尚銀行152346圖1歐尚信托運作流程圖（3）特點分析1)租戶實力強預(yù)期收益高信托資金所購物業(yè)的租戶是在世界500強企業(yè)中排名175位的法國歐尚超市集團。北京國投與歐尚簽訂“20+20”年的租約，不僅租金有保證，而且信托計劃受益人6％的高預(yù)期收益率也能獲得很好的保障。2)項目選擇精本金有保障北京國投運用信托計劃資金購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，投資人實際擁有改產(chǎn)權(quán)。在信托期末，北京國投將發(fā)行下一個信托計劃或處置改物業(yè)用于歸還上一期投資人的本金。另外，開發(fā)商承諾在信托期限內(nèi)以本信托計劃資金購買價格上浮10％的價格回購本物業(yè)。3)投資模式新投資機會好此次信托計劃參照國際上流行的REITs運作模式，資金購買的是長期、穩(wěn)定租約的房地產(chǎn)項目；投資人以小規(guī)模資金享有了房地產(chǎn)大規(guī)模投資的較高收益。這種類似國外房地產(chǎn)投資信托基金的運作模式，在我國房地產(chǎn)金融市場是一大創(chuàng)新。目前濱海新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)信托基金（REITs）存在的問題目前信托業(yè)所暴露出來的問題集中在兩大環(huán)節(jié)：一是決策管理環(huán)節(jié)，主要表現(xiàn)為戰(zhàn)略目標(biāo)不明確、治理機制不健全、決策流程不科學(xué)等；二是業(yè)務(wù)經(jīng)營環(huán)節(jié)，主要是表現(xiàn)為挪用信托財產(chǎn)、對信托客戶承諾或變相承諾保底受益、不規(guī)范的關(guān)聯(lián)交易和信息披露、突破集合資金信托不得超過200份合同的限制、異地經(jīng)營集合資金信托業(yè)務(wù)以及風(fēng)險管理不到位等。由于投向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的信托項目，大多采用信托貸款方式，按照原規(guī)劃，期滿時可由銀行信貸資金置換，信托資金可以安全退出。但是，隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，信托公司未曾預(yù)料到銀行信貸資金的投放也受到限制，使得眾多信托資金集合產(chǎn)品出現(xiàn)了風(fēng)險，有的甚至出現(xiàn)支付風(fēng)險。保護委托人利益成為迫切現(xiàn)實需要。一方面，由于利益的驅(qū)動，信托投資公司在開創(chuàng)新的信托產(chǎn)品時，都在自覺或不自覺的打法律擦邊球。房地產(chǎn)信托融資操作過程中出現(xiàn)許多法律規(guī)避行為，如信托投資公司利用分解項目的方法將原本一個項目分解為若干項目，從而達到規(guī)避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)”的限制；如信托計劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些方式暗示提供保底保證；如信托計劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預(yù)期收益率，而且很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率可精確到小數(shù)點后第2-3位等等。上述法律規(guī)避行為無疑將影響投資者的決策，對于非專業(yè)知識的投資者來講，極可能基于對“承諾保底”和“預(yù)期收益”的信賴做出投資決策――購買該信托產(chǎn)品。而且法律規(guī)避行為無疑為監(jiān)管部門的工作帶來難度，為中國本來就不成熟的信托市場加大了風(fēng)險。另一方面，現(xiàn)有法律規(guī)范對委托人利益的法律保護和不足。我國現(xiàn)有的法律規(guī)范在保護委托人利益方面存在以下缺陷：一是缺乏信息披露制度，委托人的權(quán)利形同虛設(shè)；二是信托業(yè)法缺位；三是信托財產(chǎn)之追及性不徹底、缺乏可操作性規(guī)定；四是實施監(jiān)管的法律依據(jù)效力層次低，且缺乏全方面的系統(tǒng)的監(jiān)管體系；五是信托企業(yè)信用法律制度缺乏，誠信缺乏。濱海新區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的政策建議為REITs進入實施運作創(chuàng)造必要的法律環(huán)境在美國，房地產(chǎn)投資信托可以獲得有利的稅收待遇，房地產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。而目前我國法律尚未對信托收益的納稅做出明確規(guī)定。健全法規(guī)并與國際接軌已成了發(fā)展信托業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。我們要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，來推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。而要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定出房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認(rèn)等，以促進基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。另外，我國還可參照美國稅法的有關(guān)規(guī)定，對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。培育REITs組織機構(gòu)的建設(shè)加快培養(yǎng)大量的機構(gòu)投資者房地產(chǎn)投資信托基金必須具備嚴(yán)密的組織機構(gòu)，包括管理委員會、監(jiān)督機構(gòu)以及具體運行操作機構(gòu)。在美國房地產(chǎn)投資信托基金的資金來源中很大一部分是機構(gòu)投資者的資金。權(quán)益型有限期、自我償付式REITs的資金來源中很重要的一部分也應(yīng)是機構(gòu)投資者的資金，像保險基金、養(yǎng)老基金等機構(gòu)投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠為房地產(chǎn)投資信托基金提供穩(wěn)定的資金。但事實上，我國目前還沒有真正意義上的機構(gòu)投資者，這對于權(quán)益型有限期、自我償付式REITs的發(fā)展非常不利，所以加快培育機構(gòu)投資者勢在必行。完善人才培養(yǎng)和信息公開化制度加強房地產(chǎn)投資信托基金的人才培養(yǎng)，需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍。與此同時，積極促進基金業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才的隊伍建設(shè)。從國外基金市場發(fā)展看，信息越公開，基金市場越發(fā)達。因此，要盡可能使各類包括房地產(chǎn)信息、國家政策信息、金融證券信息及時、準(zhǔn)確地傳遞給信息需求者，促使大家在信息公開情況下，從事房地產(chǎn)投資信托基金的運作，促進我國房地產(chǎn)投資信托基金的順利發(fā)展。建立信托企業(yè)信用制度建立信托企業(yè)信用制度，以完善的法律體系促進信托市場的誠信，保證信托市場的健康發(fā)展。建立信托企業(yè)誠信體制，劃分信托企業(yè)信息類型，實現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開放；發(fā)展信用中介機構(gòu)；建立標(biāo)準(zhǔn)化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫；建立健全失信懲罰制度；規(guī)范發(fā)展信用評級行業(yè)；大力發(fā)展信托企業(yè)信用管理教育。健全信息披露制度有的信托公司將募集資金投入關(guān)聯(lián)方、并由關(guān)聯(lián)公司進行擔(dān)保，但信托合同中對此沒有揭示，使投資者身處風(fēng)險隱患而不知情。信托投資公司應(yīng)真實、準(zhǔn)確、及時、完整地披露信息，包括經(jīng)審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風(fēng)險和風(fēng)險管理情況及公司治理信息，并在會計附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等[10]。濱海新區(qū)發(fā)展REITs的意義房地產(chǎn)業(yè)和稀缺資源土地緊密關(guān)聯(lián)，歷史數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，房地產(chǎn)業(yè)是容易積累財富的行業(yè)。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要大量資金，一般大眾投資者很難參與其中，REITs的出現(xiàn)，為一般大眾投資者提供了投資于大型房地產(chǎn)開發(fā)的機會。對于房地產(chǎn)所有者來說，REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。REITs使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠通過規(guī)范的REITs渠道及時回籠資金，投資于其他開發(fā)項目，促進了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。而從戰(zhàn)略角度來說，REITs將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)乃至房地產(chǎn)金融的發(fā)展方向。RETTs所具有的良好的投資特性和高回報率，以及推陳出新的金融手段，使其在國外證券市場上成為一種越來越重要的投資工具。從發(fā)達市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)證券化的實踐可以看到，房地產(chǎn)證券化可以創(chuàng)新住房金融體系，利用資本市場為房地產(chǎn)融資，推進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在濱海新區(qū)，房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展時期，也是為未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)的時期，建立一個完備的房地產(chǎn)金融機制非常有必要。借鑒國外先進經(jīng)驗是不斷完善房地產(chǎn)金融機制的必經(jīng)之路。同時，RETTs的引入既是當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，也是金融業(yè)發(fā)展的需要，其在房地產(chǎn)投資、行業(yè)結(jié)構(gòu)整合、發(fā)展信托業(yè)等方面都具有重要的意義。結(jié)束語早在今年3月，濱海新區(qū)直接融資創(chuàng)新的開山之作——渤海產(chǎn)業(yè)基金就已經(jīng)獲國務(wù)院特批。渤海產(chǎn)業(yè)基金總規(guī)模為200億元，首期發(fā)起機構(gòu)為中國人壽保險(集團)公司、國家開發(fā)銀行、全國社會保障基金理事會、郵政儲蓄銀行、中銀集團投資有限公司和天津泰達投資控股有限公司。第一期60億元已募集完成，原計劃在6月底7月初成立。然而，比渤海產(chǎn)業(yè)資金更早到來的，是全國性固定資產(chǎn)投資過熱，國家宏觀調(diào)控也隨之而來。受此影響，渤海產(chǎn)業(yè)基金暫時擱淺。據(jù)《財經(jīng)時報》了解，同時擱置的還有濱海新區(qū)此前運作的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。據(jù)有關(guān)人員對渤海產(chǎn)業(yè)基金和房地產(chǎn)投資信托基金未能如期建立做出解釋：“因為相關(guān)手續(xù)和協(xié)調(diào)工作，略有推遲?！甭牭竭@則消息，筆者感到無語。不過，好的開始就是成功的一半，我相信房地產(chǎn)信托投資基金在濱海新區(qū)將有一個美好的未來。致謝第21頁致謝兩年前來到天津城建學(xué)院求學(xué)，我懷著一顆忐忑之心。本科學(xué)習(xí)工程造價的我是否能順利地完成兩年的學(xué)業(yè)，是否能跟得上同學(xué)們的步伐，在此之余，是否還能幸運地領(lǐng)略些許管理學(xué)的博大精深與無窮魅力，一切都是一個個問號。感謝我的導(dǎo)師陳靜老師和李東光老師，感謝兩位老師近半年來對我的關(guān)心和幫助，兩位老師學(xué)識淵博，平易近人，既傳授了我做學(xué)問的秘訣，還傳授了人生的準(zhǔn)則。感謝我的論文校外指導(dǎo)老師，天津市北閘口建筑工程有限公司的楊經(jīng)理，我在公司從事課題研究期間，楊經(jīng)理指導(dǎo)我從事房地產(chǎn)方面的研究，也給我講述了很多做人的道理，幫助我在專業(yè)知識和人生奮斗上不斷前行。衷心地感謝我的父母和親人，在二十五歲的我本應(yīng)向他們盡孝的時候，以無私的愛心鼓勵我繼續(xù)求學(xué)，讓我體會到了深深的親情，讓我學(xué)會了奉獻。在親人和師友的攙扶下，兩