房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理課件

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理

1房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理施工與驗(yàn)收配合設(shè)計(jì)后評(píng)估

質(zhì)量評(píng)審報(bào)建配合房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理施工與驗(yàn)收配合質(zhì)量評(píng)審2設(shè)計(jì)報(bào)建與報(bào)批程序技術(shù)依據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)地形圖設(shè)計(jì)任務(wù)書策劃報(bào)告書合同依據(jù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與工作內(nèi)容工期計(jì)劃與配合方法質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)深度違約責(zé)任與獎(jiǎng)罰機(jī)制修建性詳細(xì)規(guī)劃總平面布置圖豎向設(shè)計(jì)圖交通流線圖綠化系統(tǒng)圖綜合管網(wǎng)圖日照分析圖規(guī)劃說明書建筑單體平面圖立面圖剖面圖效果圖設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)成果設(shè)計(jì)報(bào)批設(shè)計(jì)報(bào)建初步設(shè)計(jì)建設(shè)局供電局規(guī)劃局自來水公司消防局煤氣公司環(huán)保局電信局人防辦公室交警大隊(duì)市政、園林局施工圖報(bào)建規(guī)劃局消防局環(huán)保局人防辦公室取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和管線工程規(guī)劃許可證由建設(shè)局發(fā)放建設(shè)工程施工許可證獲得規(guī)劃方案批復(fù)抄送設(shè)計(jì)報(bào)建與報(bào)批程序技術(shù)依據(jù)合同依據(jù)修建性詳細(xì)規(guī)劃建筑單體設(shè)計(jì)3用地面積＜20000㎡用地面積≥3500㎡申請(qǐng)項(xiàng)目選址意見書①建設(shè)用地規(guī)劃許可證②規(guī)劃設(shè)計(jì)條件總平面規(guī)劃方案審查修建性詳細(xì)規(guī)劃（四圖一書）小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批建筑設(shè)計(jì)方案審查申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)管線工程規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)管線工程規(guī)劃許可證用地面積≥20000㎡建設(shè)工程管理環(huán)節(jié)批后管理環(huán)節(jié)用地面積＜3500㎡規(guī)劃管理環(huán)節(jié)用地管理環(huán)節(jié)申請(qǐng)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)道路橋梁規(guī)劃設(shè)計(jì)條件申請(qǐng)道路橋梁工程方案審查申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)道橋工程規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)工程管理環(huán)節(jié)批后管理環(huán)節(jié)規(guī)劃管理環(huán)節(jié)用地管理環(huán)節(jié)道路交通工程申報(bào)環(huán)節(jié)及流程一般建設(shè)工程申報(bào)環(huán)節(jié)及流程用地面積＜20000㎡用地面積≥3500㎡申請(qǐng)項(xiàng)目選址意見書4申請(qǐng)專項(xiàng)管線工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件申請(qǐng)專項(xiàng)管線工程設(shè)計(jì)方案審查/（含長輸管線）申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)管線工程規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)工程管理環(huán)節(jié)批后管理環(huán)節(jié)規(guī)劃管理環(huán)節(jié)市政管線工程申報(bào)環(huán)節(jié)及流程申請(qǐng)專項(xiàng)管線工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件申請(qǐng)專項(xiàng)管線工程設(shè)計(jì)方案審查/（5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理一、項(xiàng)目進(jìn)度管理的概念二、影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素分析三、項(xiàng)目進(jìn)度管理的主要任務(wù)四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理一、項(xiàng)目進(jìn)度管理的概念6一、項(xiàng)目進(jìn)度管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度管理是指對(duì)開發(fā)項(xiàng)目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃，并將該計(jì)劃付諸實(shí)施，且在實(shí)施過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直至工程竣工、交付使用。

項(xiàng)目進(jìn)度管理的最終目的是確保項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的主要內(nèi)容是建設(shè)工期。一、項(xiàng)目進(jìn)度管理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度管理是指7進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、投資管理三者之間的關(guān)系？

進(jìn)度控制的目標(biāo)與投資控制、質(zhì)量控制的目標(biāo)是對(duì)立統(tǒng)一的，一般說來，進(jìn)度快就要增加投資，但工期提前也會(huì)提高投資效益；進(jìn)度快可能影響質(zhì)量，而質(zhì)量控制嚴(yán)格就可能影響進(jìn)度；但如果質(zhì)量控制嚴(yán)格而避免了返工，又會(huì)加快進(jìn)度。進(jìn)度、質(zhì)量與投資三個(gè)目標(biāo)是一個(gè)系統(tǒng)，工程管理就是要解決好三者的矛盾，既要進(jìn)度快，又要投資省、質(zhì)量好。

一、項(xiàng)目進(jìn)度管理的概念進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、投資管理三者之間的關(guān)系？一、項(xiàng)目進(jìn)度管理8房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度，受許多因素影響，開發(fā)商需事先對(duì)影響進(jìn)度的各種因素進(jìn)行調(diào)查，預(yù)測(cè)其對(duì)工程進(jìn)度可能產(chǎn)生的影響，編制可行的工程進(jìn)度計(jì)劃，指導(dǎo)開發(fā)工作按計(jì)劃進(jìn)行。由于工程實(shí)際進(jìn)度難以按照原定的進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行，這就要求項(xiàng)目管理人員在執(zhí)行計(jì)劃的過程中，利用動(dòng)態(tài)控制原理，不斷進(jìn)行檢查，將實(shí)際情況與計(jì)劃安排進(jìn)行對(duì)比，找出偏離計(jì)劃的原因，并采取相應(yīng)的處理措施。一、項(xiàng)目進(jìn)度管理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度，受許多因素影響，開發(fā)商需事先對(duì)影響進(jìn)度9確定處理措施有兩個(gè)前提，一是通過采取措施，維持原計(jì)劃；二是采取措施后不能維持原計(jì)劃，要對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整或修正，再按新的計(jì)劃實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理實(shí)際上就是對(duì)上述內(nèi)容不斷地進(jìn)行計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、分析并調(diào)整計(jì)劃的動(dòng)態(tài)循環(huán)過程。確定處理措施有兩個(gè)前提，一是通過采取措施，維持原計(jì)劃；二是采10(一)有關(guān)單位的影響

房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)工程的主要承包單位對(duì)工程進(jìn)度起著決定性的作用，但是銀行、材料設(shè)備供應(yīng)單位、運(yùn)輸單位、水、電供應(yīng)單位及政府的有關(guān)主管部門都可能給工程某些方面造成困難而影響工程進(jìn)度。(二)工程條件的變化

工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件與勘察設(shè)計(jì)的不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基以及惡劣的氣候、暴雨、高溫和洪水等都會(huì)對(duì)工程進(jìn)度產(chǎn)生影響，造成臨時(shí)停工或破壞。二、影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素分析(一)有關(guān)單位的影響二、影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素分析11(三)技術(shù)失誤

工程承包單位采用技術(shù)措施不當(dāng)，施工中發(fā)生技術(shù)事故；應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)缺乏經(jīng)驗(yàn)，不能保證質(zhì)量等都要影響工程進(jìn)度。(四)施工組織管理不力

流水施工組織不合理、勞動(dòng)力和施工機(jī)械調(diào)配不當(dāng)、施工平面布置不合理等將影響工程進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行。(五)意外事件的出現(xiàn)

工程建設(shè)中如果出現(xiàn)意外的事件，如戰(zhàn)爭、嚴(yán)重自然災(zāi)害、火災(zāi)、重大工程事故、工人罷工等都會(huì)影響工程進(jìn)度計(jì)劃。二、影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素分析(三)技術(shù)失誤二、影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素分析12設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段進(jìn)度管理的任務(wù)（1）確定工期總目標(biāo)；（2）編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃；（3）編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃，并控制該計(jì)劃的執(zhí)行；（4）施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析等。。

三、項(xiàng)目進(jìn)度管理的主要任務(wù)設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段進(jìn)度管理的任務(wù)三、項(xiàng)目進(jìn)度管理的主要任務(wù)13設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理的任務(wù)（1）編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行；（2）編制詳細(xì)的出圖計(jì)劃，并控制其執(zhí)行。施工階段進(jìn)度管理的任務(wù)（1）編制施工總進(jìn)度計(jì)劃，并控制其執(zhí)行；（2）編制施工年、季、月實(shí)施計(jì)劃，并控制其執(zhí)行設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理的任務(wù)14（一）管理方法項(xiàng)目進(jìn)度管理的主要方法是規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)。規(guī)劃是指確定項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)和分進(jìn)度目標(biāo)，并編制其進(jìn)度計(jì)劃；控制是指在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中，進(jìn)行工程實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度的比較，出現(xiàn)偏差及時(shí)采取措施調(diào)整；協(xié)調(diào)是指協(xié)調(diào)與工程進(jìn)度有關(guān)的單位、部門和工作隊(duì)組之間的進(jìn)度關(guān)系。四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施（一）管理方法四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施15（二）管理措施主要包括組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理措施等內(nèi)容。組織措施內(nèi)容主要有：（1）落實(shí)項(xiàng)目進(jìn)度管理部門的技術(shù)人員，以及具體的控制任務(wù)和管理職責(zé)分工；（2）進(jìn)行項(xiàng)目分解，如按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、進(jìn)展階段、合同結(jié)構(gòu)分解，并建立編碼體系；（3）確定進(jìn)度協(xié)調(diào)工作制度，如確定每星期協(xié)調(diào)會(huì)議舉行的時(shí)間，協(xié)調(diào)會(huì)議的參加人員等；（4）分析影響進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的干擾因素。四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施（二）管理措施四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施16（二）管理措施技術(shù)措施主要是采用技術(shù)手段加快施工進(jìn)度。合同措施主要包括項(xiàng)目分段發(fā)包、提前施工，以及各項(xiàng)合同的合同期限與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的協(xié)調(diào)等內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)措施則主要是通過經(jīng)濟(jì)手段保證資金供給，以確保項(xiàng)目工期。信息管理措施主要是利用項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度的動(dòng)態(tài)比較，定期提供進(jìn)度比較報(bào)告等。四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施（二）管理措施四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施17（三）進(jìn)度計(jì)劃編制方法常用的制定房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有以下幾種：1．關(guān)鍵日期表這是最簡單的一種進(jìn)度計(jì)劃表，它只列出一些關(guān)鍵活動(dòng)和進(jìn)行的日期。2．甘特圖甘特圖也叫做線條圖或橫道圖。它是以橫線來表示每項(xiàng)活動(dòng)的起止時(shí)間。

四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施（三）進(jìn)度計(jì)劃編制方法四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施18工作日施工過程

挖基槽

做墊層

做基礎(chǔ)

回填

12345678910111213141521212121甘特圖的優(yōu)點(diǎn)：簡單明了直觀易于編制

四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施工作日施工過程挖基槽做墊層做基礎(chǔ)回填1193．計(jì)劃評(píng)審技術(shù)計(jì)劃評(píng)審技術(shù)(ProgramEvaluationandReviewTechnique，簡稱PERT)是用網(wǎng)絡(luò)圖來表達(dá)項(xiàng)目中各項(xiàng)活動(dòng)的進(jìn)度和它們之間的相互關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)分析，計(jì)算網(wǎng)絡(luò)中各項(xiàng)時(shí)間，確定關(guān)鍵活動(dòng)與關(guān)鍵路線，利用時(shí)差不斷地調(diào)整與優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)，以求得最短周期。此外，還可將成本與資源問題考慮進(jìn)去，以求得綜合優(yōu)化的項(xiàng)目計(jì)劃方案。因該方法是通過網(wǎng)絡(luò)圖和相應(yīng)的計(jì)算來反映整個(gè)項(xiàng)目的全貌，所以又叫做網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)。四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施3．計(jì)劃評(píng)審技術(shù)四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施20房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃的編制方法有多種，應(yīng)該采用哪一種進(jìn)度計(jì)劃方法，主要應(yīng)考慮以下因素：一是項(xiàng)目的規(guī)模大小，即小項(xiàng)目應(yīng)采用簡單的進(jìn)度計(jì)劃方法，大項(xiàng)目為了保證按期按質(zhì)達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)，就需考慮用較復(fù)雜的進(jìn)度計(jì)劃方法。二是項(xiàng)目的復(fù)雜程度，如項(xiàng)目需要很復(fù)雜的步驟和很多專業(yè)知識(shí)，可能就需要較復(fù)雜的進(jìn)度計(jì)劃方法。四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃的編制方法有多種，應(yīng)該采用哪一種進(jìn)度計(jì)21三是項(xiàng)目的緊急性，如項(xiàng)目急需進(jìn)行，就應(yīng)采用簡單的耗時(shí)較少的方法。四是對(duì)項(xiàng)目細(xì)節(jié)掌握的程度，如果在開始階段項(xiàng)目的細(xì)節(jié)無法明了，PERT法就無法應(yīng)用。五是總進(jìn)度是否自一兩項(xiàng)關(guān)鍵事項(xiàng)所決定，如果項(xiàng)目進(jìn)行過程中有一兩項(xiàng)活動(dòng)需要花費(fèi)很長時(shí)間，而這期間可把其他準(zhǔn)備工作都安排好，那么對(duì)其他工作就不必編制詳細(xì)復(fù)雜的進(jìn)度計(jì)劃了。六是有無相應(yīng)的技術(shù)力量和設(shè)備，如沒有計(jì)算機(jī)，PERT進(jìn)度計(jì)劃方法有時(shí)就難以應(yīng)用。此外，根據(jù)情況不同，還需考慮客戶的要求，能夠用在進(jìn)度計(jì)劃上的預(yù)算等因素。三是項(xiàng)目的緊急性，如項(xiàng)目急需進(jìn)行，就應(yīng)采用簡單的耗時(shí)較少的方22(四)工程進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施

項(xiàng)目的工程進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)通過編制年、月、旬、周進(jìn)度計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)。在工程進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施的過程中應(yīng)進(jìn)行下列工作：跟蹤計(jì)劃的實(shí)施，進(jìn)行監(jiān)督；當(dāng)發(fā)現(xiàn)進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行受到干擾時(shí)，應(yīng)采取調(diào)度措施；在計(jì)劃圖上進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度記錄，并跟蹤記載每個(gè)施工過程的開始日期、完成日期，記錄每日完成數(shù)量、施工現(xiàn)場發(fā)生的情況、干擾因素的排除情況；四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施(四)工程進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施23執(zhí)行合同中對(duì)進(jìn)度、開工及延期開工、暫停施工、工期延誤、工程竣工的承諾；跟蹤形象進(jìn)度，對(duì)工程量、總產(chǎn)值、耗用的人工、材料和機(jī)械臺(tái)班等的數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析，編制統(tǒng)計(jì)報(bào)表；落實(shí)控制進(jìn)度措施，應(yīng)具體到執(zhí)行人、目標(biāo)、任務(wù)、檢查方法和考核辦法；確保資源供應(yīng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，并及時(shí)采取措施處理出現(xiàn)的問題；處理進(jìn)度索賠。執(zhí)行合同中對(duì)進(jìn)度、開工及延期開工、暫停施工、工期延誤、工程竣24(五)工程進(jìn)度計(jì)劃的檢查與調(diào)整

工程進(jìn)度計(jì)劃檢查應(yīng)采取日檢查或定期檢查的方式進(jìn)行，應(yīng)檢查下列內(nèi)容：檢查期內(nèi)實(shí)際完成和累計(jì)完成工程量；實(shí)際參加施工的人力、機(jī)械數(shù)量及生產(chǎn)效率；窩工人數(shù)、窩工機(jī)械臺(tái)班數(shù)及其原因分析；進(jìn)度偏差情況；進(jìn)度管理情況；影響進(jìn)度的特殊原因及分析。四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施(五)工程進(jìn)度計(jì)劃的檢查與調(diào)整四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施25

實(shí)施檢查后，應(yīng)向房地產(chǎn)企業(yè)提供月度施工進(jìn)度報(bào)告。月度施工進(jìn)度報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：進(jìn)度執(zhí)行情況的綜合描述；實(shí)際施工進(jìn)度圖；工程變更、價(jià)格調(diào)整、索賠及工程款收支情況；進(jìn)度偏差的狀況和導(dǎo)致偏差的原因分析；解決問題的措施；計(jì)劃調(diào)整意見。工程進(jìn)度計(jì)劃在實(shí)施中的調(diào)整必須依據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃檢查結(jié)果進(jìn)行。工程進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整應(yīng)包括下列內(nèi)容：施工內(nèi)容、工程量、起止時(shí)間、持續(xù)時(shí)間、工作關(guān)系、資源供應(yīng)。四、項(xiàng)目進(jìn)度管理措施實(shí)施檢查后，應(yīng)向房地產(chǎn)企業(yè)提供月度施工進(jìn)度報(bào)告26房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目其他管理一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程安全管理二、開發(fā)項(xiàng)目合同管理三、項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理四、項(xiàng)目資料管理五、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理六、項(xiàng)目信息管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目其他管理一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程安全管理27一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程安全管理房地產(chǎn)企業(yè)及勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位、其他與建設(shè)工程安全生產(chǎn)有關(guān)的單位，必須遵守安全生產(chǎn)法律、法規(guī)的規(guī)定，保證建設(shè)工程安全生產(chǎn)，依法承擔(dān)建設(shè)工程安全生產(chǎn)責(zé)任。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國的建設(shè)工程安全生產(chǎn)實(shí)施監(jiān)督管理。建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理，必須堅(jiān)持安全第一、預(yù)防為主的方針。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程安全管理房地產(chǎn)企業(yè)及勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施28（一）安全責(zé)任房地產(chǎn)企業(yè)的安全責(zé)任包括：建立和完善有關(guān)的安全施工措施并報(bào)建設(shè)行政主管部門備案；在工程概算中預(yù)留安全作業(yè)環(huán)境和安全措施所需的費(fèi)用；向施工單位提供施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測(cè)資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，并保證資料的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；不得對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提出不符合建設(shè)工程安全生產(chǎn)法律、法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求；不得壓縮合同約定的工期；不得明示或者暗示施工單位購買、租賃、使用不符合安全施工要求的安全防護(hù)用具、機(jī)械設(shè)備、施工機(jī)具及配件、消防設(shè)施和器材；將拆除工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的施工單位等。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程安全管理（一）安全責(zé)任一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程安全管理29注意：A建設(shè)工程實(shí)行施工總承包的，由總承包單位對(duì)施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)負(fù)總責(zé)。B總承包單位應(yīng)當(dāng)自行完成建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工。C總承包單位依法將建設(shè)工程分包給其他單位的，分包合同中應(yīng)當(dāng)明確各自的安全生產(chǎn)方面的權(quán)利、義務(wù)?？偝邪鼏挝缓头职鼏挝粚?duì)分包工程的安全生產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。D分包單位應(yīng)當(dāng)服從總承包單位的安全生產(chǎn)管理，分包單位不服從管理導(dǎo)致生產(chǎn)安全事故的，由分包單位承擔(dān)主要責(zé)任。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程安全管理注意：一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程安全管理30（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理部的安全管理應(yīng)建立安全管理體系和安全生產(chǎn)責(zé)任制。安全員應(yīng)持證上崗，保證項(xiàng)目安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，制定安全施工組織設(shè)計(jì)或安全技術(shù)措施。項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù)施工中人的不安全行為，物的不安全狀態(tài)，作業(yè)環(huán)境的不安全因素的管理缺陷等進(jìn)行相應(yīng)的安全控制。項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目施工安全目標(biāo)的要求配置必要的資源，確保施工安全，保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程安全管理（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理部的安全管理一、房地產(chǎn)項(xiàng)目31項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)、施工方法、施工程序、安全法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求，采取可靠的技術(shù)措施，消除安全隱患，保證施工安全。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織項(xiàng)目經(jīng)理部定期對(duì)安全控制計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、考核和評(píng)價(jià)。項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行安全隱患處理、安全事故處理應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。對(duì)施工中存在的安全隱患，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)分析原因并制定相應(yīng)的整改防范措施。施工中發(fā)生安全事故時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理必須按國務(wù)院安全行政主管部門的規(guī)定及時(shí)報(bào)告并協(xié)助有關(guān)人員進(jìn)行處理。項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù)工程特點(diǎn)、施工方法、施工程序、安全法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)32房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要簽訂多種合同，有購買土地使用權(quán)合同、征地合同、拆遷安置合同、委托設(shè)計(jì)合同、項(xiàng)目施工發(fā)包合同、購買建材及設(shè)備合同、房屋銷售合同等。開發(fā)商與簽約方需要利用合同這一法律形式，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中不可缺少的重要內(nèi)容。二、開發(fā)項(xiàng)目合同管理（一）項(xiàng)目合同的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)商與項(xiàng)目承包人為完成確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所規(guī)定的內(nèi)容，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系而達(dá)成的協(xié)議。項(xiàng)目合同除具有一般合同的特征外，還具有以下特點(diǎn)。

1.合同標(biāo)的物的特殊性。

2.合同執(zhí)行周期長。

3.合同內(nèi)容多，涉及范圍廣。

4.合同風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要簽訂多種合同，有購買土地33（二）項(xiàng)目合同的作用

1.明確開發(fā)商和承包方在項(xiàng)目實(shí)施中的權(quán)利和義務(wù)。即項(xiàng)目合同是承發(fā)包雙方行為的準(zhǔn)則，項(xiàng)目合同對(duì)承發(fā)包雙方起制約作用，明確了承發(fā)包雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

2.項(xiàng)目實(shí)施階段實(shí)行社會(huì)監(jiān)理的依據(jù)。對(duì)建設(shè)工程實(shí)行社會(huì)監(jiān)理，項(xiàng)目合同是依據(jù)，沒有項(xiàng)目合同，監(jiān)理就沒有衡量標(biāo)準(zhǔn)。

3.項(xiàng)目實(shí)施的法律依據(jù)。項(xiàng)目合同在法律上有很大作用，它是依法保護(hù)承發(fā)包雙方權(quán)益，追究違反項(xiàng)目合同的法律依據(jù)；是調(diào)解、仲裁和審理項(xiàng)目合同糾紛的依據(jù)。二、開發(fā)項(xiàng)目合同管理（二）項(xiàng)目合同的作用二、開發(fā)項(xiàng)目合同管理34（三）項(xiàng)目合同的分類按簽約各方的關(guān)系可以分為工程總承包合同、工程分包合同、轉(zhuǎn)包合同、勞務(wù)分包合同與聯(lián)合承包合同等。按計(jì)價(jià)方式分類又可以分為固定總價(jià)合同、計(jì)量估價(jià)合同、單價(jià)合同、成本加酬金合同等形式。（四）項(xiàng)目合同管理的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定工程施工單位以后，必須在招標(biāo)文件的標(biāo)底基礎(chǔ)上與中標(biāo)單位談判簽約，就工程承包中涉及的有關(guān)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、材料等問題，訂立詳細(xì)的工程承包合同。開發(fā)商在工程施工過程中，需要經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行情況，督促施工企業(yè)執(zhí)行合同條款，根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度與施工單位商議合同中的某些條款需要更改或取消等等。這些內(nèi)容構(gòu)成了開發(fā)商在工程項(xiàng)目管理中合同管理的主要內(nèi)容。二、開發(fā)項(xiàng)目合同管理（三）項(xiàng)目合同的分類二、開發(fā)項(xiàng)目合同管理35

協(xié)調(diào)工作是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容之一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理人員應(yīng)善于做好協(xié)調(diào)工作，幫助拆遷單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、購房客戶克服困難，共同完成開發(fā)任務(wù)。三、項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理協(xié)調(diào)管理工作，內(nèi)容繁多，主要包括：做好市政配套的協(xié)調(diào)管理工作。市政是否配套直接影響到房地產(chǎn)最終產(chǎn)品的使用及購房客戶的利益和開發(fā)商的企業(yè)效益。協(xié)調(diào)各承包合同中有關(guān)進(jìn)度、技術(shù)配合、現(xiàn)場協(xié)作、公共設(shè)施使用等問題，解決它們之間產(chǎn)生的矛盾。定期召開有各承包單位參加的項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)會(huì)議，并檢查會(huì)議決定事項(xiàng)的執(zhí)行情況。參加總包單位或重要分包單位的現(xiàn)場協(xié)調(diào)會(huì)、調(diào)度會(huì)等。協(xié)調(diào)各單位之間的矛盾、爭議，正確處理其經(jīng)濟(jì)上的紛爭。協(xié)調(diào)工作是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容之一。房36

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作中，工程項(xiàng)目技術(shù)檔案資料管理是十分重要的內(nèi)容。工程項(xiàng)目技術(shù)檔案資料是在項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施過程中形成的，是真實(shí)的工程項(xiàng)目開發(fā)歷史記錄。這些技術(shù)材料必須按檔案管理制度集中妥善保管，主要包括工程圖紙、圖表、報(bào)表、文字材料、計(jì)算材料、現(xiàn)場照片、錄像帶等。（一）項(xiàng)目資料管理的內(nèi)容工程項(xiàng)目技術(shù)檔案資料管理工作與工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工作同步進(jìn)行，管理人員在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，要時(shí)刻做好資料的積累、匯總、整理、審查工作。四、項(xiàng)目資料管理四、項(xiàng)目資料管理37工程項(xiàng)目的技術(shù)檔案資料主要包括：上級(jí)立項(xiàng)批文、計(jì)劃、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等組成的工程批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程許可證；工程地質(zhì)勘察報(bào)告；工程定位測(cè)量資料；施工組織設(shè)計(jì)；項(xiàng)目開工報(bào)告；地基處理技術(shù)資料；設(shè)計(jì)圖紙技術(shù)交底會(huì)審資料；技術(shù)核定單、設(shè)計(jì)變更通知、材料代用記錄；建筑物沉降觀測(cè)記錄；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；工程質(zhì)量事故報(bào)告；各種材料配合比試驗(yàn)報(bào)告；各種原材料質(zhì)量證明及復(fù)試報(bào)告，包括磚、焊條、水泥、鋼材等；各種構(gòu)配件出廠合格證、質(zhì)檢記錄及相關(guān)的安裝記錄；單位工程及分部分項(xiàng)工程質(zhì)量評(píng)定表；各種設(shè)備及管道的試壓、調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄；項(xiàng)目竣工報(bào)告；工程竣工驗(yàn)收證書；全部工程竣工圖等。四、項(xiàng)目資料管理工程項(xiàng)目的技術(shù)檔案資料主要包括：四、項(xiàng)目資料管理38（二）項(xiàng)目資料管