【試論商品房預(yù)售制度的法律思考7000字（論文）】

商品房預(yù)售制度的法律思考目錄TOC\o"1-3"\h\u12309一、預(yù)售商品房相關(guān)法律制度 115738（一）有關(guān)法律規(guī)定 131186（二）預(yù)告登記制度 14070二、預(yù)售商品房“一房二賣(mài)”之案例分析 116964（一）基本案情 12956（二）裁判要旨 15116（三）案例分析 2321331.合同的效力分析 2269632.“一房二賣(mài)”中“惡意串通”的分析 2230033.所有權(quán)歸屬的分析 39432三、預(yù)售商品房“一房二賣(mài)”成因分析 31233（一）法律上的成因 376921.一物一權(quán)原則 3294652.物權(quán)區(qū)分原則 3279373.法律制度不完善 316683（二）開(kāi)發(fā)商對(duì)利益最大化的追求 313723（三）購(gòu)房人自身的因素 48660五、完善我國(guó)預(yù)售商品房制度之立法建議 428413（一）完善預(yù)告登記制度 4181001.加強(qiáng)立法擴(kuò)大效力保護(hù)范圍 4255832.增加登記途徑明確申請(qǐng)主體 4146673.添加條件限制完善失效程序 490874.協(xié)調(diào)其與網(wǎng)上簽約機(jī)制的關(guān)系 44541（二）完善商品房預(yù)售信息公開(kāi)制度 415715（三）引入獲益交出請(qǐng)求權(quán) 58319（四）引入侵害債權(quán)制度 510608（五）擴(kuò)大《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)范圍 52687六、結(jié)論 531646參考文獻(xiàn) 6預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)，又被稱(chēng)為“期房買(mǎi)賣(mài)”。一開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只需要投資一小部分資金，即可啟動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只要房屋開(kāi)始建設(shè)足以取得預(yù)售許可即可進(jìn)行房屋預(yù)售，就可以從商品房預(yù)售中匯集到大量資金，從而起到融資的作用，這正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所期待的。又由于進(jìn)行預(yù)售的房屋，也稱(chēng)為“期房”，價(jià)格會(huì)普遍低于“現(xiàn)房”的價(jià)格，在現(xiàn)實(shí)生活中，一般購(gòu)房人只需要支付幾萬(wàn)塊的定金或者一小部分的購(gòu)房款即可，這導(dǎo)致越來(lái)越多的購(gòu)房人投入到期房買(mǎi)賣(mài)之中。一、預(yù)售商品房相關(guān)法律制度（一）有關(guān)法律規(guī)定我國(guó)對(duì)開(kāi)發(fā)商出售預(yù)售商品房的管理，是通過(guò)《民法典》建立的預(yù)告登記制度進(jìn)行規(guī)制的。但是《民法典》更多的只是關(guān)于預(yù)告登記的原則性規(guī)定，更多具體的操作則分見(jiàn)于《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）、以及《房屋登記辦法》等法律法規(guī)之中。根據(jù)上述相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在此明確本文所討論的預(yù)售商品房“一房二賣(mài)”情形下的商品房，指的是正在建設(shè)中尚未建成的、取得了預(yù)售許可證的商品房。預(yù)售商品房“一房二賣(mài)”則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將同一預(yù)售商品房出售給前后兩個(gè)買(mǎi)受人的行為。（二）預(yù)告登記制度預(yù)售商品房的預(yù)告登記是指預(yù)售房屋不具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之事實(shí)時(shí)，為保全之后預(yù)售房屋所有權(quán)之取得，雙方應(yīng)按照協(xié)議進(jìn)行預(yù)告登記。預(yù)告登記具有以下特點(diǎn)：1）有別于一般的物權(quán)登記。此時(shí)的登記實(shí)質(zhì)上尚不具備完全要件，不是完整意義上的物權(quán)。2）具有臨時(shí)性，是一種為保障將來(lái)權(quán)利實(shí)現(xiàn)的臨時(shí)性登記。雖有時(shí)間上的限制，但也具有類(lèi)似于物權(quán)登記的排他性和優(yōu)先性。3）需要當(dāng)事人自主申請(qǐng)。預(yù)告登記對(duì)于當(dāng)事人而言非法定，而是取決于其自主意識(shí)，可以選擇申請(qǐng)也可以不申請(qǐng)。4）具有擔(dān)保的性質(zhì)。預(yù)告登記制度正是為了規(guī)避開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“一房二賣(mài)”，進(jìn)行了預(yù)告登記就相當(dāng)于為其房屋買(mǎi)賣(mài)合同提供了擔(dān)保。在這里，需要補(bǔ)充的一點(diǎn)是，它與商品房預(yù)售合同登記備案制度是存在差別的。商品房預(yù)售合同登記備案是一種強(qiáng)制性的行政措施，是為了對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行監(jiān)管。最關(guān)鍵也最為重要的一點(diǎn)是，其不具備預(yù)告登記的排他性效力。二、預(yù)售商品房“一房二賣(mài)”之案例分析（一）基本案情陸女士與被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司委托代理人于2013年2月18日口頭約定將位于某某小區(qū)110號(hào)商鋪預(yù)售于原告陸女士，雙方經(jīng)協(xié)商后就房屋價(jià)格、面積達(dá)成合意，后陸女士向被告陸續(xù)支付了大部分房款。2013年12月9日被告將案涉商鋪交付給原告陸女士，陸女士裝修后又出租給他人。這期間，陸女士多次提出要與其簽訂購(gòu)房合同，但均被對(duì)方以各種理由推脫。2014年1月6日，被告又將涉案商鋪以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格售于第三人張先生，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且于2014年8月19日為該案涉商鋪辦理了備案登記。同年9月15日張先生向陸女士發(fā)出律師函，要求騰房。（二）裁判要旨本案原審（一審）法院經(jīng)審理后判決：1.后一商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；2.被告于本判決生效后十日內(nèi)將案涉房屋過(guò)戶(hù)給原告[匯法網(wǎng)：“原告朱某某訴被告許昌金某某有限公司、第三人劉某某商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案”。]。本案中原被告雙方雖無(wú)正式書(shū)面合同，但已經(jīng)形成了合意且雙方均已履行了約定的主要義務(wù)，符合《合同法》合同成立的要求，所以原被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。第三人雖然已經(jīng)辦理了備案登記，但其以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格與開(kāi)發(fā)商訂立合同的行為，成立“惡意串通”，債權(quán)行為無(wú)效，該買(mǎi)賣(mài)合同的效力自始無(wú)效，該預(yù)告登記也不發(fā)生效力，不能以此作為對(duì)抗原告請(qǐng)求被告繼續(xù)履行合同義務(wù)的的理由?！皭阂獯ā毕缕渑c第三人的預(yù)告登記亦無(wú)效，物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，房屋所有權(quán)仍歸其所有，具備履行合同的條件，所以原告有權(quán)要求其繼續(xù)履行。（三）案例分析由此案，我們可以得出預(yù)售商品房“一房二賣(mài)”發(fā)生糾紛時(shí)，我們首先需要對(duì)其中的兩份買(mǎi)賣(mài)合同的效力作出判斷，雖然我國(guó)法律認(rèn)可物權(quán)區(qū)分原則，但是并不承認(rèn)物權(quán)行為的無(wú)因性所以接下來(lái)就需要對(duì)其“登記”是否合法進(jìn)行判定，而根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律的規(guī)定，如果第三人與開(kāi)發(fā)商構(gòu)成“惡意串通”的，合同無(wú)效，登記亦無(wú)效。在經(jīng)過(guò)這一系列的判斷分析之后，我們才能找到標(biāo)的房屋所有權(quán)的最終歸屬。1.合同的效力分析從上述案例可以看出，預(yù)售商品房“一房二賣(mài)”中房屋的所有權(quán)是爭(zhēng)議的主要問(wèn)題，要確定該房屋的最終所有權(quán)，又必須要判斷房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。（1）前一買(mǎi)賣(mài)合同的效力。上述案例中，根據(jù)前述裁判要旨中的分析我們知道前一買(mǎi)賣(mài)合同是合法有效的。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們可以基本假設(shè)，起初的購(gòu)買(mǎi)人與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，預(yù)售商品房一般不存在任何權(quán)利上的缺陷跟瑕疵，雙方簽訂合同時(shí)也不存在不平等和不自愿的情況，因此我們可以判定該房屋買(mǎi)賣(mài)合同（前一買(mǎi)賣(mài)合同）是合法有效的。（2）后一買(mǎi)賣(mài)合同的效力。對(duì)于后一買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，必須根據(jù)不同的情況進(jìn)行區(qū)分。值得肯定的是，后一買(mǎi)賣(mài)合同只要滿(mǎn)足合同成立的要求，不存在無(wú)效的情形，那么就應(yīng)當(dāng)是合法的、有效的。所以同樣的，后一買(mǎi)賣(mài)合同在這種情況下與前一買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的。但是后一買(mǎi)賣(mài)合同也會(huì)存在無(wú)效的可能，正如本文上述案例中的“惡意串通”行為導(dǎo)致的合同無(wú)效，下面詳細(xì)討論。2.“一房二賣(mài)”中“惡意串通”的分析（1）“惡意”判斷標(biāo)準(zhǔn)?！皭阂狻睂?duì)應(yīng)于“善意”，是一種主觀狀態(tài)。具體是指買(mǎi)受人在主觀上明知或未盡到一般人應(yīng)具有的起碼注意而不知其行為將給國(guó)家、集體和第三人造成利益損害。（2）損害第三人利益的客觀實(shí)在性。損害國(guó)家、集體或者第三人利益是認(rèn)定惡意串通的客觀因素。對(duì)這種客觀因素的判定，司法實(shí)踐中，法院的具體做法一般會(huì)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)法則來(lái)確定是否存在惡意串通損害他人利益。比如是否支付價(jià)款進(jìn)行裝修、是否有合理的內(nèi)務(wù)處理以及交易金額是否符合市場(chǎng)情況。正如上述案例中審理法院認(rèn)定惡意串通的理由就是“第三人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)涉案商鋪”。并且，如果賣(mài)方和第三人無(wú)法證明上述交易明細(xì)，也可以構(gòu)成對(duì)其惡意串通的合理懷疑。在這里還需要補(bǔ)充一點(diǎn)，那就是在不動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)中惡意串通且進(jìn)行登記該如何處理的問(wèn)題，恰好這一問(wèn)題也正好反映在上述案例中，因“惡意串通”行為導(dǎo)致的合同無(wú)效，屬于自始無(wú)效，即使已經(jīng)登記，也不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)之效力。我國(guó)立法雖然確認(rèn)了物權(quán)區(qū)分原則，但是并不認(rèn)可物權(quán)行為無(wú)因性，認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的發(fā)生前提是原因行為系合法有效。也就是說(shuō)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，即使進(jìn)行了登記，也屬無(wú)效。此時(shí)，房屋所有權(quán)將恢復(fù)到原始狀態(tài)，另一方當(dāng)事人就可以行使其債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，要求開(kāi)發(fā)商履行合同義務(wù)——辦理房屋過(guò)戶(hù)。上述案例正是最好的例子3.所有權(quán)歸屬的分析（1）已經(jīng)登記。①后買(mǎi)受人已經(jīng)登記。后買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記后，標(biāo)的房屋的所有權(quán)便從開(kāi)發(fā)商之手轉(zhuǎn)移至后買(mǎi)受人之手，先買(mǎi)受人因此錯(cuò)失房屋所有權(quán)。不過(guò)此時(shí)，由于買(mǎi)賣(mài)合同依然有效，先買(mǎi)受人可以在債權(quán)的基礎(chǔ)上要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。②均未登記，但先買(mǎi)受人已經(jīng)預(yù)告登記。預(yù)告登記雖不直接變更房屋所有權(quán)，但是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，預(yù)告登記具有排他效力，可以對(duì)抗第三人，因此已經(jīng)預(yù)告登記的先買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)。（2）還未登記。①均未登記或預(yù)告登記，但有一方已經(jīng)實(shí)際占有。開(kāi)發(fā)商一經(jīng)向一方買(mǎi)受人交付房屋，盡管此“交付”不是物權(quán)公示的方法，但當(dāng)法院裁定該“占有”時(shí)，會(huì)為了維持現(xiàn)狀而保護(hù)實(shí)際占有房屋的一方。這與社會(huì)公平正義的一般概念是一致的，這種處理方式不容易在社會(huì)系統(tǒng)中引起混亂。因此，此時(shí)實(shí)際占有目標(biāo)房屋的買(mǎi)受人獲得所有權(quán)。②均未登記或預(yù)告登記也未實(shí)際占有，但都主張。因?yàn)榍昂筚I(mǎi)受人所享有的權(quán)利都是基于買(mǎi)賣(mài)合同而擁有的債權(quán)，綜合債權(quán)平等性原則和一物一權(quán)原則考量，所以最后判定由房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的先后順序確定所有權(quán)，即標(biāo)的房屋的所有權(quán)最終由先買(mǎi)受人取得。三、預(yù)售商品房“一房二賣(mài)”成因分析（一）法律上的成因1.一物一權(quán)原則一物上只能有一個(gè)所有權(quán)，一個(gè)所有權(quán)也只能歸于一物之上。這實(shí)質(zhì)上表明了一物一權(quán)原則下的物權(quán)排他效力，即能夠?qū)顾藢?duì)同一標(biāo)的物主張權(quán)利。由此可知，一物一權(quán)原則下必然導(dǎo)致一買(mǎi)受人利益受損，因而是引起“一房二賣(mài)”糾紛的產(chǎn)生的主要原因之一。2.物權(quán)區(qū)分原則物權(quán)區(qū)分原則下債權(quán)行為的成立、生效和處分行為的成立、生效互不干涉，各自依據(jù)不同。在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍手握房屋所有權(quán)，自然有權(quán)進(jìn)行再次處分，這便給了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”的機(jī)會(huì)。3.法律制度不完善法律本身所具有的滯后性，也是其在法律上的成因之一。也正是由于法律會(huì)落后于社會(huì)的發(fā)展，所以我國(guó)房地產(chǎn)交易相關(guān)法律制度的制定速度和完備程度，會(huì)完全跟不上我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要。房屋買(mǎi)賣(mài)交易混亂無(wú)法有效組織，也無(wú)法妥善解決商品房買(mǎi)賣(mài)所引發(fā)的一系列糾紛。（二）開(kāi)發(fā)商對(duì)利益最大化的追求一方面，由于“現(xiàn)房”的價(jià)格會(huì)普遍高于“期房”的價(jià)格，而且在從“期房”向“現(xiàn)房”轉(zhuǎn)變的這段時(shí)間間隔里，其房?jī)r(jià)更是會(huì)水漲船高。此時(shí)，為了獲得更大的收益，開(kāi)發(fā)商會(huì)將標(biāo)的房屋再行出售給出價(jià)更高的第三人，由此獲得更多的差價(jià)，實(shí)現(xiàn)其利益最大化。另一方面開(kāi)發(fā)商違約成本過(guò)低，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“一房二賣(mài)”后的收益減去違約賠償之后，仍是一個(gè)處于盈利的狀態(tài)，這種微末的代價(jià)對(duì)比其帶來(lái)的高額回報(bào)根本不值一提。此外在預(yù)售商品房“一房二賣(mài)”中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以計(jì)量的機(jī)會(huì)成本包括賣(mài)給先買(mǎi)受人的價(jià)格、與后買(mǎi)受人簽訂合同付出的成本（通常金額較少）以及向先買(mǎi)受人支付的違約損害賠償金。而后買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)該房屋支付的價(jià)格減去前述機(jī)會(huì)成本就是開(kāi)發(fā)商在此次“一房二賣(mài)”行為中能夠獲得的收益。后買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)該房屋支付的價(jià)格減去前述機(jī)會(huì)成本的結(jié)果基本為正，不會(huì)存在為負(fù)的情況，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)力求找到出價(jià)更高者，以使得得出的利潤(rùn)額最大，實(shí)現(xiàn)收益最大化。當(dāng)然，也會(huì)或多或少的存在購(gòu)房人“毀約”的情況，為了規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商會(huì)積極主動(dòng)地尋找多個(gè)可替代的締約對(duì)象，增加締約機(jī)會(huì)。（三）購(gòu)房人自身的因素一是缺乏與房地產(chǎn)相關(guān)的法律知識(shí)。作為普通消費(fèi)者的購(gòu)房人，往往缺乏相關(guān)的法律知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這便恰好給了開(kāi)發(fā)商可乘之機(jī)。二是購(gòu)房信息了解不充分。購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的地位差異會(huì)出現(xiàn)信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)的情況，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商就會(huì)乘機(jī)利用這種信息不對(duì)稱(chēng)，刻意隱瞞標(biāo)的房屋的相關(guān)信息，同時(shí)不斷攀高的房?jī)r(jià)，而預(yù)售商品房房?jī)r(jià)又較低所付定金或預(yù)付房款也很低，購(gòu)房人就很容易在沒(méi)有完全了解標(biāo)的房屋的相關(guān)信息的情況下就“沖動(dòng)”買(mǎi)房，在那之后，由預(yù)售商品房“一房二賣(mài)”引起的糾紛的可能性更大。五、完善我國(guó)預(yù)售商品房制度之立法建議（一）完善預(yù)告登記制度1.加強(qiáng)立法擴(kuò)大效力保護(hù)范圍一是擴(kuò)大預(yù)售商品房預(yù)告登記的效力范圍，實(shí)行更全面、及時(shí)的預(yù)售商品房預(yù)購(gòu)人權(quán)利保護(hù)。二是增設(shè)對(duì)中間處分行為的立法，對(duì)有關(guān)第三人處分標(biāo)的房屋給預(yù)告登記人之損害問(wèn)題的立法。三是增加對(duì)真正權(quán)利人的保護(hù)，規(guī)定預(yù)告登記不得對(duì)抗真正權(quán)利人，但同時(shí)也增加對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利保護(hù)。2.增加登記途徑明確申請(qǐng)主體首先，增設(shè)登記發(fā)生途徑，并可規(guī)定：如果當(dāng)事人對(duì)登記事項(xiàng)有異議，法院可以就登記的有效性做出實(shí)體上的認(rèn)定，以確保請(qǐng)求預(yù)告登記之權(quán)利與協(xié)議中約定之權(quán)利相一致。然后，為防止在實(shí)踐中債務(wù)人消極登記對(duì)權(quán)利人造成損害，應(yīng)將登記權(quán)利人明確規(guī)定為其申請(qǐng)主體。3.添加條件限制完善失效程序要完善預(yù)告登記制度，還需要建立健全預(yù)告登記制度的失效程序規(guī)定。一是要添加預(yù)告登記消滅的原因條件，當(dāng)條件成就時(shí)，預(yù)告登記消滅，買(mǎi)方和賣(mài)方都不再受預(yù)告登記的約束。二是要添加注銷(xiāo)預(yù)告登記的程序條件，確保交易運(yùn)行迅速，并確保交易目標(biāo)實(shí)現(xiàn)效益最大化。三是將“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起”改為“自知道或應(yīng)當(dāng)知道能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起”，以要求買(mǎi)方積極主動(dòng)進(jìn)行預(yù)告登記申請(qǐng)進(jìn)而推進(jìn)產(chǎn)權(quán)登記。4.協(xié)調(diào)其與網(wǎng)上簽約機(jī)制的關(guān)系網(wǎng)上簽約機(jī)制（簡(jiǎn)稱(chēng)“網(wǎng)簽”）會(huì)對(duì)預(yù)告登記制度造成一定程度的影響，因而需要協(xié)調(diào)處理好他們之間的關(guān)系。首先可以采用技術(shù)手段，在“網(wǎng)簽”頁(yè)面上可以明確說(shuō)明預(yù)告登記與“網(wǎng)簽”的效力區(qū)別，同時(shí)明晰預(yù)購(gòu)人的權(quán)利，并要求開(kāi)發(fā)商積極適用該改機(jī)制。然后同時(shí)在立法中，對(duì)預(yù)告登記和“網(wǎng)簽”進(jìn)行明文規(guī)定，構(gòu)以體系協(xié)調(diào)，綜合其效力范圍及效力差異，以減輕二者之間的摩擦。（二）完善商品房預(yù)售信息公開(kāi)制度現(xiàn)有信息公開(kāi)制度存在不全面、不具體、登記信息缺乏、更新緩慢、信息錯(cuò)誤等問(wèn)題。容易導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，陷入開(kāi)發(fā)商刻意隱瞞的陷阱，不知其標(biāo)的房屋已經(jīng)售出，以致將來(lái)并不能實(shí)現(xiàn)合同目的，合法權(quán)益遭受侵害。因此，為了使預(yù)購(gòu)買(mǎi)人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)預(yù)售信息有完整而真實(shí)的了解，有必要建立和完善商品房信息公開(kāi)制度。首先，創(chuàng)建統(tǒng)一的在線(xiàn)登記和查詢(xún)平臺(tái)，并要求開(kāi)發(fā)商按照規(guī)定如實(shí)進(jìn)行登記。其次，房地產(chǎn)管理部門(mén)必須執(zhí)行嚴(yán)格的審核，在將相關(guān)信息加載到查詢(xún)平臺(tái)之前，要求必須仔細(xì)審核以確保準(zhǔn)確性。最后，為信息平臺(tái)創(chuàng)建一個(gè)強(qiáng)大的、專(zhuān)門(mén)的監(jiān)督組織以增強(qiáng)對(duì)平臺(tái)的監(jiān)管，要求監(jiān)管機(jī)構(gòu)自行執(zhí)行監(jiān)管工作，不時(shí)進(jìn)行抽查，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查以確保登記信息正確可靠，并及時(shí)更新信息。（三）引入獲益交出請(qǐng)求權(quán)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人作為受損方除違約責(zé)任之外，最多只能要求發(fā)開(kāi)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償金，這對(duì)比“獲益交出制度”下的賠償金就少了很多。所以在解決預(yù)售商品房“一房二賣(mài)”糾紛中，個(gè)人認(rèn)為可以大膽引入和借鑒“獲益交出制度”，要求開(kāi)發(fā)商不單需要承擔(dān)違約責(zé)任，還需要交出其“一房二賣(mài)”后獲得的收益。如此一來(lái)，不僅有效救濟(jì)了買(mǎi)受人的受損利益，還增加了開(kāi)發(fā)商的違約成本，真正有效地阻止開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”。（四）引入侵害債權(quán)制度同理，我們同時(shí)還可以引入“代償請(qǐng)求權(quán)制度”以解決預(yù)售商品房“一房二賣(mài)”的問(wèn)題，但是要適用“代償請(qǐng)求權(quán)制度”的一個(gè)先決條件就是必須將債權(quán)納入侵權(quán)行為法的權(quán)利保護(hù)范圍之中，而債權(quán)又并未在我國(guó)現(xiàn)行《民法典》規(guī)定的權(quán)利保護(hù)范圍之內(nèi)。但是，為了更好地救濟(jì)受損買(mǎi)受人的利益，我認(rèn)為我們有必要在此問(wèn)題上適當(dāng)擴(kuò)大《侵權(quán)行為法》的權(quán)利保護(hù)范圍，當(dāng)合同救濟(jì)無(wú)法使受損利益得到恰當(dāng)、充分的救濟(jì)時(shí)，可以適當(dāng)采用侵權(quán)救濟(jì)作為補(bǔ)充。（五）擴(kuò)大《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)范圍根據(jù)最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》和《最高人民法院發(fā)布關(guān)于司法解釋工作的規(guī)定》以及司法實(shí)踐中的相關(guān)做法，從中可以明確認(rèn)定購(gòu)房人系消費(fèi)者地位，所以能夠援引《消法》來(lái)保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。但是，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》又指出，開(kāi)發(fā)商雖然采用欺騙手段，掩蓋房屋已經(jīng)售出的事實(shí)與購(gòu)房人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，但這一行為確實(shí)并非《消法》的保護(hù)對(duì)象。所以預(yù)售商品房中的買(mǎi)受人雖屬于消費(fèi)者，但是遭遇“一房二賣(mài)”卻又不被《消法》保護(hù)，因此這就需要后續(xù)立法加以完善了。而且近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房將會(huì)成為一種消費(fèi)常態(tài)，終有一天商品房也將會(huì)成為“普通”商品。基于以上分析，個(gè)人認(rèn)為可適當(dāng)擴(kuò)大《消法》的保護(hù)范圍，以更好解決預(yù)售商品房“一房二賣(mài)”的問(wèn)題。六、結(jié)論預(yù)售商品房的“一房二賣(mài)”行為不僅