房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義課件

房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)原則目錄房地產(chǎn)估價(jià)原則概述獨(dú)立、客觀、公正原則合法原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則取替代原則最高最佳利用原則7目錄房地產(chǎn)估價(jià)原則概述獨(dú)立、客觀、公正原則合法原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用一、房地產(chǎn)估價(jià)

原則概述房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用一、房地產(chǎn)估價(jià)作用含義房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義是運(yùn)動(dòng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，總結(jié)出的房人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的理論和實(shí)踐的探索中，基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。1一、房地產(chǎn)估價(jià)原則概述房地產(chǎn)估價(jià)原則的內(nèi)容：1、獨(dú)立客觀公正原則；2、合法原則；

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；4、替代原則；

5、最高最佳使用原則；6、謹(jǐn)慎原則。目的－－保證估價(jià)結(jié)果的同一性。作用含義房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義1一、房地產(chǎn)估價(jià)原則概述房地產(chǎn)估作用含義2一、房地產(chǎn)估價(jià)原則概述房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用：

使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致認(rèn)識(shí)，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似。

評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是看估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師是否遵守了估價(jià)原則。作用含義2一、房地產(chǎn)估價(jià)原則概述房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用：二、獨(dú)立、客觀、公正原則二、獨(dú)立、客觀、公正原則內(nèi)涵，要求房地產(chǎn)估價(jià)師中立，評(píng)估出對(duì)當(dāng)事人均公平合理的價(jià)值。獨(dú)立客觀公正、公平

——基本原則、最高行為準(zhǔn)則1二、獨(dú)立、客觀、公正原則內(nèi)涵，要求房地產(chǎn)估價(jià)師中立，評(píng)估出對(duì)當(dāng)事人均公平合理的價(jià)值。三、合法原則三、合法原則1三、合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)值。

所謂依法是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定。

1三、合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)2三、合法原則

具體內(nèi)容是不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象？

1、在依法判定的權(quán)益類型及歸屬方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。房屋權(quán)屬證書：《房屋所有權(quán)證》《房屋他項(xiàng)權(quán)證》土地權(quán)屬證書：《國(guó)有土地使用證》《集體土地所有證》《集體土地使用證》《土地他項(xiàng)權(quán)力證明書》2、在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度等3、在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等4、在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。2三、合法原則

具體內(nèi)容3三、合法原則以抵押為例：1、評(píng)估土地使用權(quán)是劃撥取得的房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。2、評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)扣除拖欠工程款余額部分才是抵押價(jià)值。3、評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是抵押價(jià)值。4、法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。5、法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值應(yīng)符合轉(zhuǎn)讓條件，否則不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象。教學(xué)案例.doc3三、合法原則以抵押為例：教學(xué)案例.doc4三、合法原則以城市房屋拆遷估價(jià)為例：1、一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。2、各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。3、拆遷人和被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，可按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。4、對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。教學(xué)案例.doc4三、合法原則以城市房屋拆遷估價(jià)為例：教學(xué)案例.doc四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則1四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則概念：遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。1）有利于分析資金的時(shí)間價(jià)值，體現(xiàn)估價(jià)結(jié)論的時(shí)間相關(guān)性。2）有利于分析價(jià)格變動(dòng)，體現(xiàn)估價(jià)結(jié)論的時(shí)效性。3）估價(jià)時(shí)點(diǎn)明確了估價(jià)的責(zé)任界限。4）估價(jià)時(shí)點(diǎn)是確定建筑物折舊、批租土地剩余使用年限、土地增值稅等的標(biāo)準(zhǔn)。1四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則概念：2四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況

房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況一般情況過去（回顧性估價(jià)）過去過去房地產(chǎn)糾紛案件，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)?，F(xiàn)在過去現(xiàn)在

大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中?，F(xiàn)在最常見，也包括在建工程估價(jià)。未來評(píng)估期房的價(jià)值未來（預(yù)測(cè)性估價(jià)）未來未來

多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)，特別是預(yù)估房地產(chǎn)未來開發(fā)完成后的價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系習(xí)題1.doc2四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況房地產(chǎn)一般情況五、替代原則五、替代原則1五、替代原則1、概念

遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。2、理論依據(jù)

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)上，相同的商品，具有相同的價(jià)值。3、作用

比較法的理論依據(jù)，也體現(xiàn)在其他估價(jià)方法及有關(guān)參數(shù)的分析和確定，還體現(xiàn)在各類估價(jià)資料的綜合和分析、試算價(jià)格的比較與綜合等方面。習(xí)題2.doc1五、替代原則1、概念習(xí)題2.doc六、最高最佳

利用原則六、最高最佳1六、最高最佳利用原則最高最佳使用的內(nèi)涵：指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大化的一種最可能的利用。是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。合法，不見得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原則。最高最佳使用必須同時(shí)滿足的4個(gè)條件：

法律上允許

技術(shù)上可能

經(jīng)濟(jì)上可行

價(jià)值最大化1六、最高最佳利用原則最高最佳使用的內(nèi)涵：指法律上許可、技術(shù)2六、最高最佳利用原則以下三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳利用原則：1、收益遞增遞減原理2、均衡原理3、適合原理對(duì)房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀的估價(jià)前提的選擇：1、保持現(xiàn)狀前提2、裝修改造前提3、轉(zhuǎn)換用途前提4、重新開發(fā)前提5、上述情形的某種組合習(xí)題3.doc2六、最高最佳利用原則以下三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳利七、謹(jǐn)慎原則七、謹(jǐn)慎原則1七、謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的原則

存在不確定因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)力下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。習(xí)題4.doc1七、謹(jǐn)慎原則習(xí)題4.doc2七、謹(jǐn)慎原則《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵守謹(jǐn)慎原則的下列要求：

（1）在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。

（2）在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。

（3）在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者