深圳商業(yè)綜合體萬(wàn)象城商業(yè)調(diào)研深度分析報(bào)告課件

深圳萬(wàn)象城商業(yè)調(diào)研深度分析報(bào)告深圳萬(wàn)象城商業(yè)調(diào)研深度分析報(bào)告目錄2項(xiàng)目樓層分布3項(xiàng)目動(dòng)線組織4項(xiàng)目亮點(diǎn)展示1項(xiàng)目概況目錄2項(xiàng)目樓層分布3項(xiàng)目動(dòng)線組織4項(xiàng)目亮點(diǎn)展示1項(xiàng)目概況2目錄2項(xiàng)目樓層分布3項(xiàng)目動(dòng)線組織1項(xiàng)目概況4項(xiàng)目亮點(diǎn)展示目錄2項(xiàng)目樓層分布3項(xiàng)目動(dòng)線組織1項(xiàng)目概況4項(xiàng)目亮點(diǎn)展示3項(xiàng)目整體概況項(xiàng)目整體概況4萬(wàn)象城以“一站式”消費(fèi)模式、“主力店+次主力店+專(zhuān)門(mén)店”的門(mén)店組合模式吸引高端消費(fèi)群體客戶(hù)項(xiàng)目概況華潤(rùn)萬(wàn)象城5萬(wàn)象城以“一站式”消費(fèi)模式、“主力店+次主力店+專(zhuān)門(mén)店”的門(mén)萬(wàn)象城所有專(zhuān)業(yè)口均是全球最好的合作伙伴項(xiàng)目概況6萬(wàn)象城所有專(zhuān)業(yè)口均是全球最好的合作伙伴項(xiàng)目概況6萬(wàn)象城座落于深圳多條主干道之間，的士上落站、停車(chē)場(chǎng)出入口、人流出入口合理規(guī)劃，交通便利華潤(rùn)萬(wàn)象城項(xiàng)目外部交通華潤(rùn)萬(wàn)象城作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，完全站在購(gòu)物的角度進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間；萬(wàn)象城周?chē)鄺l城市街道經(jīng)過(guò)，位于深南大道、濱河大道和寶安南路等城市主要干道匯合而成的區(qū)域內(nèi)；距深圳火車(chē)站、羅湖口岸約1000米，皇崗口岸約5分鐘車(chē)程，寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)30分鐘車(chē)程，香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)50分鐘車(chē)程。華潤(rùn)萬(wàn)象城具有3個(gè)主要停車(chē)場(chǎng)出入口，2個(gè)人流主出入口，1個(gè)的士上落站，并配有多個(gè)附出入口，方便人車(chē)流出入。寶安南路嘉賓路書(shū)城路深南中路的士上落站停車(chē)場(chǎng)入口停車(chē)場(chǎng)出口停車(chē)場(chǎng)出入口主出入口主出入口停車(chē)場(chǎng)出入口7萬(wàn)象城座落于深圳多條主干道之間，的士上落站、停車(chē)場(chǎng)出入口、人萬(wàn)象城的入市建立在當(dāng)?shù)鼐邆浒l(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)之上項(xiàng)目發(fā)展背景深圳居民的收入水平、消費(fèi)能力和平均購(gòu)買(mǎi)力當(dāng)時(shí)居在全國(guó)領(lǐng)先地位：2002年深圳人均GDP超過(guò)4500美元，城鎮(zhèn)居民可支配收入24940元，全市居民家庭人均消費(fèi)支出18925元，深圳每百戶(hù)居民擁有輛轎車(chē)，已經(jīng)進(jìn)入轎車(chē)消費(fèi)普及階段；深圳房地產(chǎn)平均價(jià)格達(dá)到5533元/平方米，2002年全市房地產(chǎn)成交面積突破790萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)迅速。這些數(shù)據(jù)顯示深圳已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。購(gòu)物環(huán)境不理想：2002年，深圳居民對(duì)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)物狀況并不滿意，普遍認(rèn)為本地缺乏購(gòu)物環(huán)境舒適良好、檔次中高的綜合性購(gòu)物中心，當(dāng)前的一些商場(chǎng)普遍散、亂、差，而以低價(jià)為特征的超市和大賣(mài)場(chǎng)僅僅能夠滿足人們基本的消費(fèi)需求。大型現(xiàn)代化的購(gòu)物中心的出現(xiàn)迫在眉睫。8萬(wàn)象城的入市建立在當(dāng)?shù)鼐邆浒l(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消目錄1項(xiàng)目概況3項(xiàng)目動(dòng)線組織2項(xiàng)目樓層分布4項(xiàng)目亮點(diǎn)展示目錄1項(xiàng)目概況3項(xiàng)目動(dòng)線組織2項(xiàng)目樓層分布4項(xiàng)目亮點(diǎn)展示9萬(wàn)象城各消費(fèi)層業(yè)態(tài)比較豐富：地鐵商城、國(guó)際一二線大品牌、各類(lèi)中端品牌、芮歐百貨、精品超市、各類(lèi)集合店如NOVO、運(yùn)動(dòng)100等構(gòu)成商場(chǎng)內(nèi)豐富的業(yè)態(tài)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)萬(wàn)象城每層均設(shè)有主力店或次主力店，各消費(fèi)層業(yè)態(tài)比較豐富10萬(wàn)象城各消費(fèi)層業(yè)態(tài)比較豐富：地鐵商城、國(guó)際一二線大品牌、各類(lèi)B1層11B1層11B1層12B1層12L1層13L1層13L1層14L1層14L2層15L2層15L2層16L2層16L3層17L3層17L3層18L3層18L4層19L4層19L5層20L5層20目錄1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目樓層分布3項(xiàng)目動(dòng)線組織4項(xiàng)目亮點(diǎn)展示目錄1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目樓層分布3項(xiàng)目動(dòng)線組織4項(xiàng)目亮點(diǎn)展示21平面交通萬(wàn)象城每一層都有一個(gè)明顯的“動(dòng)線”，沒(méi)有任何的次動(dòng)線，所有店鋪均分布在動(dòng)線兩邊，使得整個(gè)商場(chǎng)沒(méi)有死角商家。當(dāng)顧客在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層面積約萬(wàn)平方米的巨大商場(chǎng)中逛街時(shí)，寬闊的動(dòng)線讓顧客很容易找到目的店面和商品。對(duì)比深圳所有購(gòu)物中心，內(nèi)場(chǎng)空間設(shè)計(jì)最開(kāi)闊，動(dòng)線回環(huán)度最高，商鋪的可見(jiàn)性和可達(dá)性最高，場(chǎng)內(nèi)面寬進(jìn)深最好，柱間距較寬。平面動(dòng)線的長(zhǎng)度約為380米，為顧客步行可以承受的最遠(yuǎn)距離。主動(dòng)線在南北兩側(cè)的入口、中庭，均設(shè)置了鏤空的人流節(jié)點(diǎn)，顧客置身其中，如同置身室內(nèi)公園，并無(wú)壓抑感，空間感很好。而主動(dòng)線采用與實(shí)體建筑不同的鋼結(jié)構(gòu)鏤空設(shè)計(jì)，將自然光作為照明輔助。萬(wàn)象城每層均僅有一條主動(dòng)線，沒(méi)有次動(dòng)線，避免商場(chǎng)出現(xiàn)死角鋪位的同時(shí)，方便顧客達(dá)到消費(fèi)目的地22平面交通萬(wàn)象城每一層都有一個(gè)明顯的“動(dòng)線”，沒(méi)有任何的次動(dòng)線垂直交通整個(gè)購(gòu)物中心共88部各類(lèi)型電梯，運(yùn)送人流達(dá)到各個(gè)樓層與區(qū)域；每隔20-40米布置一組自動(dòng)扶梯，垂直電梯采用集中布置原則；二樓以上主通道中的連廊，方便主通道兩旁的消費(fèi)人群穿插往來(lái)，提高人群流動(dòng)效率，給予消費(fèi)者更多的停留空間。備注：傳統(tǒng)百貨公司或購(gòu)物中心在電扶梯的設(shè)置上，通常是將扶梯設(shè)置在中庭的一側(cè)。好處在于，保證了中庭的完整性，同時(shí)使得商場(chǎng)整體顯得更為大氣。這種做法通常存在于平面面積在6000平方米左右的商場(chǎng)中。萬(wàn)象城單層面積超過(guò)兩萬(wàn)平方米，在空間處理上，反而應(yīng)更加緊湊，才會(huì)讓顧客沒(méi)有空間的空曠感。同時(shí)，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)層較大，顧客難以獲得整個(gè)平面曾的信息，因此，在扶梯設(shè)置上，采用了跨線的設(shè)置手法，保證顧客最大限度的瀏覽商場(chǎng)，從而形成繼續(xù)逛下去的動(dòng)力。萬(wàn)象城采用斜跨式自動(dòng)扶梯避免空曠感，配合垂直電梯，運(yùn)送人流到達(dá)各個(gè)樓層和區(qū)域23垂直交通整個(gè)購(gòu)物中心共88部各類(lèi)型電梯，運(yùn)送人流達(dá)到各個(gè)樓層目錄1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目樓層分布3項(xiàng)目亮點(diǎn)展示4項(xiàng)目動(dòng)線組織目錄1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目樓層分布3項(xiàng)目亮點(diǎn)展示4項(xiàng)目動(dòng)線組織24下沉式廣場(chǎng)萬(wàn)象城下沉式廣場(chǎng)具有為商家提供外擺位增加使用面積和與地鐵接駁的作用，不僅融入園林設(shè)計(jì)，還成為舉辦活動(dòng)的好場(chǎng)所；露天階梯座椅設(shè)計(jì)能夠?yàn)橄M(fèi)者提供休憩場(chǎng)所；下沉式廣場(chǎng)瀑布式水景萬(wàn)象城下沉式廣場(chǎng)采用瀑布式水景減少鬧市噪音瀑布式水景使用較大流水聲，有效減少鬧市噪音，為顧客提供相對(duì)安靜的購(gòu)物、休憩場(chǎng)所。25下沉式廣場(chǎng)萬(wàn)象城下沉式廣場(chǎng)具有為商家提供外擺位增加使用面積和室內(nèi)外設(shè)計(jì)室外設(shè)計(jì)：從購(gòu)物中心入口處（位于南、北兩側(cè)），到臨街鋪面的設(shè)計(jì)、標(biāo)志色彩及特點(diǎn)，均體現(xiàn)了深南大道至布吉河一帶的繁華風(fēng)貌。室內(nèi)設(shè)計(jì)：沿襲了中心北區(qū)的設(shè)計(jì)思想，以斜面屋頂、大理石地面、精巧的庭院、變換的視野、活力奔放的店面設(shè)計(jì)等，突出購(gòu)物、餐飲特色。萬(wàn)象城室內(nèi)外設(shè)計(jì)處處體現(xiàn)深南大道一帶的繁華風(fēng)貌和本體特色26室內(nèi)外設(shè)計(jì)室外設(shè)計(jì)：從購(gòu)物中心入口處（位于南、北兩側(cè)），到臨中庭溜冰場(chǎng)中庭中庭：中庭設(shè)計(jì)高檔大氣，商業(yè)活動(dòng)充滿文化氛圍，內(nèi)場(chǎng)空間高度合理利用；巨大的中庭直接通到建筑的頂部，具有自然采光的作用。萬(wàn)象城中庭設(shè)計(jì)高檔大氣，具有采光、顧客集散地的作用溜冰場(chǎng)：將溜冰場(chǎng)設(shè)為中庭，增添娛樂(lè)設(shè)施的同時(shí)，增加了商場(chǎng)人氣。此外，將溜冰場(chǎng)四周設(shè)為食肆，極大的增加了商場(chǎng)的人氣。四五層動(dòng)線向中央集中。27中庭溜冰場(chǎng)中庭中庭：中庭設(shè)計(jì)高檔大氣，商業(yè)活動(dòng)充滿文化氛圍，導(dǎo)視萬(wàn)象城采用多種導(dǎo)視樣式，其作用主要有：導(dǎo)視作用；燈光效果，如走廊里的導(dǎo)視；裝飾作用，如走廊里的導(dǎo)視；豐富消費(fèi)者的消費(fèi)趣味性。萬(wàn)象城采用懸掛導(dǎo)視和立體導(dǎo)視相結(jié)合的形式，起到導(dǎo)視作用的同時(shí)，增加消費(fèi)趣味性，懸掛導(dǎo)視和立體導(dǎo)視的比例為31:24懸掛導(dǎo)視立體導(dǎo)視懸掛導(dǎo)視28導(dǎo)視萬(wàn)象城采用多種導(dǎo)視樣式，其作用主要有：萬(wàn)象城采用懸掛導(dǎo)視廊橋華潤(rùn)中心與購(gòu)物中心、華潤(rùn)一期和華潤(rùn)二期之間通過(guò)廊橋進(jìn)行連接，廊橋內(nèi)部設(shè)置商家29廊橋華潤(rùn)中心與購(gòu)物中心、華潤(rùn)一期和華潤(rùn)二期之間通過(guò)廊橋進(jìn)行連燈光萬(wàn)象城采用多種燈光樣式，減少耗能的同時(shí)增加消費(fèi)的趣味性廣告牌燈光和自然采光的使用可以減少耗能；天花板燈光、廣告牌燈光和電梯底部燈光的使用，可以增加燈光處理的藝術(shù)性，增加消費(fèi)的趣味性。天花板燈光自然采光廣告牌燈光電梯底部燈光30燈光萬(wàn)象城采用多種燈光樣式，減少耗能的同時(shí)增加消費(fèi)的趣味性廣地面效果處理萬(wàn)象城出于主色調(diào)和減少紋理之間單一性的考慮，對(duì)地面進(jìn)行了藝術(shù)性處理一期主干道萬(wàn)象城一期主要干道大面積采用乳白色、淡黃色瓷磚鋪設(shè)，并以灰色條形磚間隔。萬(wàn)象城二期主要干道主要采用花崗巖鋪設(shè)。二期主干道31地面效果處理萬(wàn)象城出于主色調(diào)和減少紋理之間單一性的考慮，對(duì)地廣告位萬(wàn)象城采用了不同的廣告形式，減少空間使用的同時(shí)，提高了商家的昭示性萬(wàn)象城的廣告擺放主要有中庭、戶(hù)外、戶(hù)內(nèi)和走廊等位置；萬(wàn)象城共有33個(gè)掛鉤，中庭懸掛大型廣告9幅。中庭廣告戶(hù)外廣告立體廣告32廣告位萬(wàn)象城采用了不同的廣告形式，減少空間使用的同時(shí)，提高了人性化萬(wàn)象城街區(qū)商業(yè)的外擺位采用了藝術(shù)型的取暖設(shè)施，擴(kuò)充了外擺位消費(fèi)時(shí)間，提升了消費(fèi)者的消費(fèi)舒適度；萬(wàn)象城立體車(chē)庫(kù)采用了人工繳費(fèi)和智能繳費(fèi)結(jié)合的繳費(fèi)模式，提升了消費(fèi)者的繳費(fèi)效率；萬(wàn)象城的商家盡量采取和萬(wàn)象城格式統(tǒng)一的logo，增加了萬(wàn)象城商家的統(tǒng)一性。取暖設(shè)施智能繳費(fèi)機(jī)商家logo萬(wàn)象城采用了不同的人性化設(shè)置，提高了萬(wàn)象城的整體檔次33人性化萬(wàn)象城街區(qū)商業(yè)的外擺位采用了藝術(shù)型的取暖設(shè)施，擴(kuò)充了外商管萬(wàn)象城保安形象好，衣裝整齊，有效提升商場(chǎng)檔次萬(wàn)象城保安形象好，衣裝整齊，有效提升商場(chǎng)檔次。萬(wàn)象城保安熱情回答顧客咨詢(xún)，提升顧客滿意度。34商管萬(wàn)象城保安形象好，衣裝整齊，有效提升商場(chǎng)檔次萬(wàn)象城保安形卸貨區(qū)卸貨區(qū)均安排在店鋪后部，貨車(chē)可直接開(kāi)到貨梯口，再通過(guò)貨梯將貨物直接進(jìn)入店面的上貨區(qū)，顧客走動(dòng)的位置均看不到貨物的物流過(guò)程卸貨平臺(tái)卸貨通道卸貨平臺(tái)坡度設(shè)計(jì)合理的卸貨區(qū)應(yīng)具備的條件：有足夠的卸貨平臺(tái)供貨物卸載及理貨；有合理的落差，平臺(tái)高度以米-1米之間居多；有臺(tái)階或坡道供卸貨員工及平板車(chē)使用；有足夠的回轉(zhuǎn)余地供手推車(chē)和貨車(chē)倒向；有清晰的標(biāo)示系統(tǒng)；有沖洗及污水排放系統(tǒng)。35卸貨區(qū)卸貨區(qū)均安排在店鋪后部，貨車(chē)可直接開(kāi)到貨梯口，再通過(guò)貨停車(chē)庫(kù)立體車(chē)庫(kù)：萬(wàn)象城停車(chē)庫(kù)地下-2層一整層，地上樓層的西側(cè)布置有1A、2、2A、3、3A層，兩層車(chē)庫(kù)對(duì)應(yīng)商場(chǎng)一層層高。布局：消費(fèi)者開(kāi)車(chē)進(jìn)入商場(chǎng)，可直接把車(chē)開(kāi)到想去的商業(yè)樓層，購(gòu)物更加便利。萬(wàn)象城購(gòu)物中心的消費(fèi)者停車(chē)主要為室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)，主要形式為時(shí)租停車(chē)，有華潤(rùn)大廈停車(chē)場(chǎng)（擁有800左右個(gè)車(chē)位）和購(gòu)物中心停車(chē)場(chǎng)（共分B2,2,3三層，共1500個(gè)車(chē)位），共2300個(gè)車(chē)位，車(chē)位配比為個(gè)/百平方米。功能：萬(wàn)象城停車(chē)場(chǎng)為顧客提供便利，同時(shí)彌補(bǔ)了動(dòng)線帶來(lái)的商鋪進(jìn)深問(wèn)題。通常情況下，動(dòng)線長(zhǎng)度和店鋪平均進(jìn)深城反比，如果動(dòng)線短，則店鋪平均進(jìn)深長(zhǎng)。但是萬(wàn)象城利用每層均設(shè)置的停車(chē)場(chǎng)巧妙的解決了大平面下的店鋪進(jìn)深問(wèn)題。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：5元（前2小時(shí)內(nèi)）；超過(guò)2小時(shí)，每小時(shí)5元（入場(chǎng)15分鐘內(nèi)免費(fèi)）；分區(qū)域設(shè)置專(zhuān)職安保人員，車(chē)輛出入口有專(zhuān)職安保人員進(jìn)行引導(dǎo)，有專(zhuān)門(mén)區(qū)域設(shè)置短時(shí)間停車(chē)。收費(fèi)方式：采用中央收費(fèi)系統(tǒng)，取車(chē)前先到中央收費(fèi)處刷卡確認(rèn)或交費(fèi)，否則無(wú)法出場(chǎng)，刷卡后15分鐘內(nèi)離場(chǎng)。中央收費(fèi)處，收費(fèi)處與車(chē)位比例約為1:300：1號(hào)收費(fèi)處：地下二