2023年收集房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析綜合練習(xí)試卷B卷附答案

2023年收集房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析綜合練習(xí)試卷B卷附答案

單選題（共50題）1、內(nèi)關(guān)穴直上，平孑L最穴的骨度分寸為A.5寸B.4寸C.3寸D.2寸【答案】A2、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.假設(shè)開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】B3、以下關(guān)于類和對象的敘述中，正確的是（）。A.類是對象的模板，一個類僅能生成一個對象B.對象是類的模板，一個對象僅能生成一個類C.類是對象的模板，一個類是一組對象的集合D.對象是類的模板，一個對象是一組類的集合【答案】C4、行為型設(shè)計模式描述類或?qū)ο笕绾谓换ズ腿绾畏峙渎氊?zé)。以下（）模式是行為型設(shè)計模式。A.裝飾器(Decorator)B.構(gòu)建器(Builder)C.組合（Composite）D.解釋器(Interpreter)【答案】D5、已知X=－73，若采用8位機(jī)器碼表示，則[X]原=（），[X]補(bǔ)=（）。A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】A6、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實(shí)際達(dá)成的帶租約交易的成交價格【答案】C7、甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受乙公司委托，對其擁有和經(jīng)營的××酒樓的市場價值進(jìn)行評估。該酒樓位于××市繁華商業(yè)區(qū)，是該市著名的老字號餐飲店。根據(jù)乙公司提供的經(jīng)營資料，該酒樓年總經(jīng)營收入為5320萬元，其中老字號品牌帶來的收入占8%；年主營業(yè)務(wù)成本和稅金為2260萬元，管理費(fèi)用為130萬元，財務(wù)費(fèi)用為250萬元，市場推廣及銷售費(fèi)用為210萬元。根據(jù)市場調(diào)查，該市餐飲業(yè)的平均年利潤率為10%。對該酒樓內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時，一般不作為重點(diǎn)查勘內(nèi)容的是（）。A.采光通風(fēng)B.建筑層高C.內(nèi)部布局D.裝飾裝修【答案】A8、某項目計劃20天完成，花費(fèi)4萬元。在項目開始后的前10天內(nèi)遇到了偶發(fā)事件，到第10天末進(jìn)行中期檢查時，發(fā)現(xiàn)己花費(fèi)2萬元，但只完成了40%的工作量。如果此后不發(fā)生偶發(fā)事件，則該項目將（63）。A.推遲2天完工，不需要增加費(fèi)用B.推遲2天完工，需要增加費(fèi)用4000元C.推遲5天完工，不需要增加費(fèi)用D.推遲5天完工，需要增加費(fèi)用1萬元【答案】B9、需編譯運(yùn)行的程序，其（）錯誤在編譯時不能發(fā)現(xiàn)。A.邏輯B.語法C.括號不匹配D.關(guān)鍵字拼寫【答案】A10、程序中局部數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測試通常在（）階段進(jìn)行，而全局?jǐn)?shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測試通常在（）階段進(jìn)行。A.單元測試B.集成測試C.確認(rèn)測試D.系統(tǒng)測試【答案】B11、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.假設(shè)開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】C12、設(shè)一組語句需要在程序中多處出現(xiàn)，按照模塊獨(dú)立性原則，把這些語句放在一個模塊中，則該模塊的內(nèi)聚是()。A.邏輯內(nèi)聚B.瞬時內(nèi)聚C.偶然內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】C13、在Word編輯狀態(tài)下，將正文中所有“internetexplorer”改寫為“InternetExplorer”，常選用編輯子菜單上的（）命令；單擊“工具”欄中的“（）”按鈕可以在光標(biāo)所在處插入超鏈接。A.“修訂”B.“替換”C.“定位”D.“粘貼”【答案】B14、用戶小王對某軟件的操作界面提出了以下四條改進(jìn)意見，其中，()是不需要考慮的。A.輸入信用卡號時應(yīng)該允許在其中插入空格B.顯示較長的說明信息時不要很快就消失C.輸入注冊信息時有些項應(yīng)該允許留空D.切換選項卡時，應(yīng)自動保存己修改的設(shè)置【答案】D15、UML中行為事物是模型中的動態(tài)部分，采用動詞描述跨越時間和空間的行為。（46）屬于行為事物，它描述了（47）。A.包B.狀態(tài)機(jī)C.注釋D.構(gòu)件【答案】B16、CD-ROM盤中的信息存儲在（）中A.內(nèi)外圈磁道B.螺旋形磁道C.內(nèi)外圈光道D.螺旋形光道【答案】D17、Firewallisa（）mechanismusedbyorganizationstoprotecttheirLANsfromtheInternet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】D18、全身經(jīng)穴數(shù)目是A.359B.365C.349D.362【答案】D19、（）：Anerrorcanbecausedbyattemptingtodivideby0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D20、數(shù)據(jù)字典存放的是（）。A.數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)軟件B.數(shù)據(jù)定義語言DDLC.數(shù)據(jù)庫應(yīng)用程序D.各類數(shù)據(jù)描述的集合【答案】D21、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.交通條件B.地理位置C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.公共設(shè)施完備程度【答案】D22、信貸額度關(guān)系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三個屬性分別表示用戶姓名、信貸額度和到目前為止的花費(fèi)。下表為關(guān)系credit-in的一個具體實(shí)例。若要查詢每個用戶還能花費(fèi)多少，相應(yīng)的SQL語句應(yīng)為：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B23、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于2011年接受委托，對房屋進(jìn)行了抵押估A.處分該房屋所得優(yōu)先用于償還抵押貸款B.處分該房屋無需考慮原租約的影響C.處分該房屋時應(yīng)按登記用途處置D.處分時乙公司加建的房屋可以一并處置【答案】B24、確認(rèn)測試主要涉及的文檔是（）。A.詳細(xì)設(shè)計說明書B.概要設(shè)計說明書C.需求規(guī)格說明書D.源程序【答案】C25、不能作為類成員的是（）。A.自身類對象B.自身類對象的引用C.自身類對象的指針D.另一個類的對象【答案】A26、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.20％的首付款加上該首付款2年的利息B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價值時點(diǎn)的本息值C.該店面無債務(wù)條件下在價值時點(diǎn)的正常市場價格減去該店面價值時點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價值時點(diǎn)的現(xiàn)值之和D.2004年10月的購買價格，加上20％的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點(diǎn)的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊.功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊之和，再減去該店面價值時點(diǎn)之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點(diǎn)的現(xiàn)值之和【答案】C27、程序中的局部數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測試通常在（）階段進(jìn)行，而全局?jǐn)?shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測試通常在（）階段進(jìn)行。A.單元測試B.集成測試C.確認(rèn)測試D.系統(tǒng)測試【答案】A28、如果模塊A的三個處理都對同一數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)操作，則模塊A的內(nèi)聚類型是（49）。A.邏輯內(nèi)聚B.時間內(nèi)聚C.功能內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】D29、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)建屬于（請作答此空）事物；依附于一個元素或一組元素之上對其進(jìn)行約束或解釋的簡單符號為（）事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A30、()語言不是面向?qū)ο蟮某绦蛟O(shè)計語言。A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran77【答案】D31、若程序中使用的變量未設(shè)置初始值，則（）A.編譯時一定出錯B.運(yùn)行時一定會出錯C.鏈接時一定出錯D.運(yùn)行結(jié)果可能出錯【答案】D32、數(shù)據(jù)字典存放的是（）。A.數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)軟件B.數(shù)據(jù)定義語言DDLC.數(shù)據(jù)庫應(yīng)用程序D.各類數(shù)據(jù)描述的集合【答案】D33、商品關(guān)系P（商品名，條形碼，產(chǎn)地，價格）中的（）屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語句應(yīng)該是：A.條形碼=185升電冰箱B.條形碼=‘185升電冰箱’C.商品名=185升電冰箱D.商品名=‘185升電冰箱’【答案】D34、某軟件在應(yīng)用初期，運(yùn)行在WindowsNT環(huán)境中?，F(xiàn)因某種原因，該軟件需要在UNIX環(huán)境中運(yùn)行，而且必須完成相同的功能。為適應(yīng)這個要求，軟件本身需要進(jìn)行修改，而所需修改的工作量取決于該軟件的（）。A.可擴(kuò)充性B.可靠性C.復(fù)用性D.可移植性【答案】D35、常見的軟件開發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其中，（）適用于需求明確或很少變更的項目，（）主要用來描述面向?qū)ο筌浖_發(fā)過程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.噴泉模型【答案】D36、采用面向?qū)ο蠹夹g(shù)開發(fā)的應(yīng)用系統(tǒng)的特點(diǎn)是（）。A.重用性更強(qiáng)B.運(yùn)行速度更快C.占用存儲量小D.維護(hù)更復(fù)雜【答案】A37、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計中，采用（）機(jī)制實(shí)現(xiàn)共享類中的方法和數(shù)據(jù)。A.公用調(diào)用B.封裝C.動態(tài)綁定D.繼承【答案】D38、無符號二進(jìn)制數(shù)11001000所表示的十進(jìn)制數(shù)為（）。A.104B.148C.172D.200【答案】D39、某C語言程序中，x是一個浮點(diǎn)型變量，m是一個值為正整數(shù)的整型常量，表達(dá)式x%m(x被m除取余數(shù))在（）時會報錯，這是一種（請作答此空）錯誤。A.詞法B.語法C.語義D.運(yùn)行【答案】C40、CPU主要由運(yùn)算單元（ALU）、控制單元（CU）、寄存器和時序電路組成，對指令進(jìn)行譯碼的功能是由（）實(shí)現(xiàn)的。A.運(yùn)算單元B.控制單元C.寄存器D.時序電路【答案】B41、為提高××機(jī)場航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點(diǎn)為2019年4月10日。A.修復(fù)費(fèi)用法；存在價值減損B.價差法；不存在價值減損C.損失資本化法，不存在價值減損D.標(biāo)準(zhǔn)價法；存在價值減損【答案】C42、黑盒測試不能發(fā)現(xiàn)（）。A.不正確或遺漏的功能B.初始化或終止性錯誤C.程序的某條路徑存在邏輯錯誤D.錯誤的處理結(jié)果【答案】C43、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評估。A.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，適宜比較法B.臨街商業(yè)房地產(chǎn)出租實(shí)例較多，適宜收益法C.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍，出租實(shí)例多，既可選用比較法也可選用收益法D.臨街商業(yè)房地產(chǎn)的建造成本資料完善，適宜成本法【答案】C44、軟件測試中的α測試由用戶在軟件開發(fā)者指導(dǎo)下完成，這種測試屬于（）階段的測試活動。A.單元測試B.集成測試C.系統(tǒng)測試D.確認(rèn)測試【答案】D45、小張在M公司擔(dān)任程序員，他執(zhí)行本公司工作任務(wù)，獨(dú)立完成了某應(yīng)用程序的開發(fā)和設(shè)計，那么該應(yīng)用程序的軟件著作權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬（）享有。A.小張B.M公司C.M公司和小張共同D.購買此應(yīng)用程序的用戶【答案】B46、商品關(guān)系P（商品名，條形碼，產(chǎn)地，價格）中的（）屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語句應(yīng)該是：A.SET價格=‘價格*1.05’B.SET價格=價格*1.05C.Modify價格=‘價格*1.05’D.Modify價格=價格*1.05【答案】B47、在了解程序內(nèi)部結(jié)構(gòu)和流程后，通常采用（）驗(yàn)證程序內(nèi)部邏輯是否符合設(shè)計要求，此時可使用（）技術(shù)設(shè)計測試案例。A.黑盒技術(shù)B.白盒測試C.等價類劃分D.邊界值分析【答案】B48、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件測試的目的是為了發(fā)現(xiàn)錯誤B.成功的測試是能發(fā)現(xiàn)至今尚未發(fā)現(xiàn)的錯誤的測試C.測試不能用來證明軟件沒有錯誤D.當(dāng)軟件不存在錯誤時，測試終止【答案】D49、Firewallisa（）mechanismusedbyorganizationstoprotecttheirLANsfromtheInternet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】D50、在Windows系統(tǒng)中，通過設(shè)置文件的（），可以使其成為“隱藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（），單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.雙擊鼠標(biāo)左鍵，選擇“屬性”對話框中的常規(guī)選項卡B.單擊鼠標(biāo)右鍵，選擇“屬性”對話框中的常規(guī)選項卡C.雙擊鼠標(biāo)左鍵，選擇“屬性”對話框中的工具選項卡D.單擊鼠標(biāo)右鍵，選擇“屬性”對話框中的工具選項卡【答案】D大題（共10題）一、設(shè)有一個關(guān)系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進(jìn)行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進(jìn)行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項D，因?yàn)椴迦胝Z句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項A和B是不正確的。選項C也是不正確的，因?yàn)榘凑誗ELECT語句的語法，字符串插入時，需要用單引號括起，可在選項C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號括起。二、房地產(chǎn)抵押估價報告估價報告編號：××估字[2015]第××號估價項目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估估價委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價委托人函（略）目錄（略）估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結(jié)果報告一、估價委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。1.封面中“估價作業(yè)日期”，應(yīng)為估價報告出具日期；2.結(jié)果報告中估價對象的概況內(nèi)容不全（缺少區(qū)位狀況的描述）；3.價值類型的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求；4.“估價原則”缺少謹(jǐn)慎原則；5.結(jié)果報告中估價結(jié)果缺少單價；6.結(jié)果報告中缺少市場價值、法定優(yōu)先受償款的披露；7.結(jié)果報告缺少風(fēng)險提示；8.技術(shù)報告假設(shè)開發(fā)法選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”錯誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；9.假設(shè)開發(fā)法的計算公式缺少銷售稅費(fèi)扣除項；10.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；11.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時計算凈收益時不應(yīng)該計算年折舊費(fèi)用；12.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年房產(chǎn)稅計算錯誤；13.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時收益年限的確定錯誤；三、設(shè)有一個關(guān)系EMP（職工號，姓名，部門名，工種，工資），若需查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，則相應(yīng)的SELECT語句為：SELECT部門名，AVG(工資)AS平均工資FROMEMPGROUPBY（）HAVING（）將職工號為“23115”、姓名為“李軍”、部門名為“硬件測試部”的元組插入EMP關(guān)系中的SQL語句為：Insert（）【答案】本題考查應(yīng)試者對SQL語言的掌握程度。試題（60）（61）的正確答案分別是選項C和A。因?yàn)楦鶕?jù)題意查詢不同部門中擔(dān)任“鉗工”的職工的平均工資，需要先按“部門名”進(jìn)行分組，然后再按條件工種=‘鉗工’，進(jìn)行選取，因此正確的SELECT語句如下：SELECT部門名，AVG（工資）AS平均工資FROMEMPGROUPBY部門名HAVING工種=‘鉗工’，試題（62）的正確答案是選項D，因?yàn)椴迦胝Z句的基本格式如下：INSERTINTO基本表名（字段名[，字段名]…）VALUES（常量[，常量]…）；查詢語句由上可見，選項A和B是不正確的。選項C也是不正確的，因?yàn)榘凑誗ELECT語句的語法，字符串插入時，需要用單引號括起，可在選項C中“李軍”和“硬件測試部”明顯是字符串，但是卻沒有用單引號括起。四、張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請某房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對此餐館進(jìn)行評估，以確定該餐館的市場價值。<1>、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性？<2>、說明對此餐館進(jìn)行評估的技術(shù)路線?！敬鸢浮?.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，其估價特點(diǎn)及其價格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，但餐飲房地產(chǎn)在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價值較高，這一點(diǎn)與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營規(guī)?？梢赃_(dá)到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。（2）營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其收入主要來自其經(jīng)營收入。影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營品牌等，不同地段、環(huán)境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營品牌等往往會給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營性特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，故利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產(chǎn)帶來的收益。方法之一是通過商業(yè)利潤進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當(dāng)估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。五、某地塊擬開發(fā)成綜合性、多功能的商務(wù)大廈。該地塊占地15000m2，總建筑面積80000m2，預(yù)計開發(fā)期為3年，大廈的出售價格為18000元/m2，建成后一年全部售出，該地塊為生地，需進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場地拆遷，預(yù)計這部分費(fèi)用為2000元/m2，建安工程費(fèi)為5000元/m2，專業(yè)費(fèi)按建筑費(fèi)的6%計算，上述費(fèi)用假定3年均勻投入。銷售稅率和銷售費(fèi)用分別是5%和3%，利息率取11%，折現(xiàn)率14%。今用假設(shè)開發(fā)法評估該地塊的出讓價格，其估算過程如下。1．計算開發(fā)完成后的價值。80000×18000/(1+14%)元=126316萬元2．建筑費(fèi)。(5000+2000)×80000元=56000萬元3．專業(yè)費(fèi)。5000×80000×6%元=2400萬元4．銷售稅與銷售費(fèi)用。126316×(5%+3%)萬元=10105萬元5．利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992萬元6．利潤。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808萬元【答案】(1)開發(fā)完成后的價值應(yīng)為80000×18000元=144000萬元(2)專業(yè)費(fèi)應(yīng)為(5000+2000)×80000×6%元=3360萬元(3)利息應(yīng)為V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)萬元您可能感興趣的試題六、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？2.針對該估價對象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價測算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計算折舊時，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價對象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨(dú)立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設(shè)計功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點(diǎn)分析假定估價對象在價值時點(diǎn)拍賣或變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。七、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100個數(shù)據(jù)；對第一行的每個數(shù)據(jù)采用方法1處理后形成第二行數(shù)據(jù)；對第一行的每個數(shù)據(jù)采用方法2處理后形成第三行數(shù)據(jù)。方法1是對末位數(shù)字采用4舍5入處理，即末位數(shù)字是4或4以下時舍去，若末位數(shù)字是5或5以上，則進(jìn)1。方法2對4舍5入法做了如下修改：如果末位數(shù)字是5，則并不總是入，而需要根據(jù)前一位數(shù)字的奇偶性再決定舍入：如果前一位數(shù)字是偶數(shù)，則將5舍去；如果前一位數(shù)字是奇數(shù)，則進(jìn)1。例如，0.05將舍入成0.0；0.15將舍入成0.2。通過對這三行數(shù)據(jù)分別求算術(shù)平均值，可以看出：在處理一批正數(shù)時，方法1（通常的4舍5入法）與方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）?！敬鸢浮繂渭兘獯鸨绢}并不難。第一行100個數(shù)據(jù)都是正數(shù)，均勻地列出了2位小數(shù)的各種可能，其平均值為49.50。經(jīng)方法1處理后的100個數(shù)據(jù)的平均值為50.00，可以看出，方法1產(chǎn)生了偏高結(jié)果：經(jīng)方法2處理后的100個數(shù)據(jù)的平均值為49.50，可以看出，方法2改進(jìn)了方法1。本題的意義是：對處理大批正數(shù)而言，4舍5入方法比較簡單實(shí)用，但也比較粗略，會產(chǎn)生略微偏高的結(jié)果。在需要更精確要求的應(yīng)用領(lǐng)域，采用方法2更好些。實(shí)際工作中采集的數(shù)據(jù)大多是正數(shù)，而且大多是近似值，小數(shù)點(diǎn)后太多的位數(shù)沒有實(shí)際意義。為了使計算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后某一位，原始數(shù)據(jù)就應(yīng)在小數(shù)點(diǎn)后多取1位。計算完成后，常需要對小數(shù)點(diǎn)后最末一位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。人們通常使用4舍5入法對最末位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。4以下的數(shù)字則舍去。5以上的數(shù)字則靂要進(jìn)I。這種做法確實(shí)簡單實(shí)用，但從下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4舍的量與0.6入的量可以相抵，0.3舍的量與0.7入的量可以相抵……。正數(shù)4舍5入的偏差來自尾數(shù)為5的量都要進(jìn)位，從而產(chǎn)生偏高結(jié)果。為平衡起見，應(yīng)將尾數(shù)為5的情況分裂成兩種情況：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法2規(guī)定，經(jīng)舍入后應(yīng)保持新的尾數(shù)為偶數(shù)，這有一半的可能。當(dāng)然，如果規(guī)定新的尾數(shù)應(yīng)成為奇數(shù)，也是可以的。但在同一個問題的計算過程中，總是要有統(tǒng)一的規(guī)定。保持偶數(shù)比保持奇數(shù)對進(jìn)一步計算（例如再分半）會更有利些，所以人們選用方法2來改進(jìn)方法1。在銀行利息計算中，采用粗略的方法還是采用更精細(xì)的方法可能會有較大一筆錢的出入。對于正負(fù)數(shù)對稱分布的情況，則4舍5入法不會產(chǎn)生偏差。因?yàn)檎龜?shù)的舍（引起減少）與負(fù)數(shù)的舍（引起增加）相抵，正數(shù)的入（引起增加）與負(fù)數(shù)的入（引起減少）相抵。從本題也可以看出，在信息處理領(lǐng)域人們不但要學(xué)會使用數(shù)據(jù)處理的軟件，更需要研究數(shù)據(jù)處理領(lǐng)域本身的技術(shù)。八、房地產(chǎn)估價師王某接受委托對某房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。<1>、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料？<2>、抵押估價報告的結(jié)果報告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說明哪些內(nèi)容？<3>、估價技術(shù)報告應(yīng)說明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價人員實(shí)地查勘；（3）詢問中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價機(jī)構(gòu)自己的資料庫；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示。估價對象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價對象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價對象在價值時點(diǎn)拍賣或變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價對象最高最佳利用分析；（4）估價方法適用性分析；（5）估價測算過程；（6）估價結(jié)果確定。九、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)。估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差。2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)