7不動產(chǎn)開發(fā)投資項目績效評價

第7章不動產(chǎn)開發(fā)投資項目績效評價7.1績效評價指標體系與績效評價基本報表7.2項目財務盈利能力分析7.3項目清償能力分析9/17/20231主講人：李軍峰7.1績效評價指標體系與績效評價基本報表

績效評價也叫財務評價，它是指投資分析人員在進行不動產(chǎn)市場分析和基礎數(shù)據(jù)測算的基礎上，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格，從項目財務的角度出發(fā)，分析測算項目的效益和成本，編制基本財務報表，計算評價指標，以考查項目的獲利能力，判斷投資項目的財務可行性。9/17/20232主講人：李軍峰7.1.1財務評價的內(nèi)容、方法與指標體系1.財務評價的內(nèi)容項目財務評價的內(nèi)容主要有三項：（1）財務盈利能力分析財務盈利能力分析是通過運用靜態(tài)的或動態(tài)的分析方法，計算一系列反映項目財務盈利水平的靜態(tài)指標或動態(tài)指標，據(jù)以考察項目建成后的盈利水平。9/17/20233主講人：李軍峰（2）清償能力分析項目清償能力主要是通過項目計算期內(nèi)各年的財務狀況以及投資借款償還期來反映的。項目的清償能力分析包括以下內(nèi)容：一是整個項目的投資回收能力，即項目建成后，需要多長時間才能收回全部投資，這是投資者關心的主要問題之一；二是項目資金的流動性分析，即項目在營運過程中所面臨的財務風險程度及償債能力的大小，這是項目有關各方都非常關心的問題；三是項目的清償貸款能力。9/17/20234主講人：李軍峰（3）資金平衡能力分析資金平衡能力主要是通過考察項目計算期內(nèi)各年的資金余缺情況來反映的。資金平衡是指投資項目的各期累計盈余資金不應該出現(xiàn)負值（即資金缺口），它是進行投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。9/17/20235主講人：李軍峰2.財務評價的方法、指標體系與基本報表（1）財務評價的方法項目財務評價有多種方法，按是否考慮資金的時間價值，項目財務評價的方法可分為靜態(tài)分析和動態(tài)分析方法。靜態(tài)分析又可稱作非貼現(xiàn)分析方法。這類方法的特點是不考慮貨幣時間價值。一般包括投資回收期、投資報酬率等方法。動態(tài)比較分析，亦可稱作貼現(xiàn)的比較分析。這種方法是將項目生命周期內(nèi)不同時間出現(xiàn)的各種收益及成本均作貼現(xiàn)處理，并在現(xiàn)值基礎上對其進行比較分析。9/17/20236主講人：李軍峰（2）財務評價的指標體系為了全面、準確地對項目的財務狀況做出評價，就有必要針對財務評價的內(nèi)容設置相應的評價指標體系。項目財務盈利能力分析的主要評價指標有：財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率等；項目財務清償能力分析的主要評價指標有：全部投資回收期、借款償還期、資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等。

9/17/20237主講人：李軍峰（3）財務評價的基本報表項目財務評價的基本報表有：現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、資產(chǎn)負債表，這些都是必不可少的報表。9/17/20238主講人：李軍峰7.1.2財務評價基本報表的編制財務評價基本報表又稱基本財務報表，主要有現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表及資產(chǎn)負債表。1.財務現(xiàn)金流量表項目財務現(xiàn)金流量表是最重要的基本財務報表，該表以項目作為一個獨立的系統(tǒng)，把項目在計算期內(nèi)以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问街Ц兜馁M用（即現(xiàn)金流出）和以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问饺〉玫氖杖耄船F(xiàn)金流入）盡列其中，以反映項目經(jīng)濟活動的全過程。9/17/20239主講人：李軍峰項目財務現(xiàn)金流量表的作用是：記錄項目現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量及時序，計算凈現(xiàn)金流量，并在此基礎上，計算財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值和全部投資回收期等指標，反映項目的盈利性和財務清償能力，是項目財務分析的基礎。按投資計算的基礎不同，財務現(xiàn)金流量表又分為全部投資財務現(xiàn)金流量表、資本金財務現(xiàn)金流量表和投資各方財務現(xiàn)金流量表。9/17/202310主講人：李軍峰（1）全部投資財務現(xiàn)金流量表該表不分資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力。①確定項目的計算期并畫出表格②填列現(xiàn)金流入欄現(xiàn)金流入欄包括經(jīng)營收入、回收固定資產(chǎn)余值和回收經(jīng)營資金?；厥展潭ㄙY產(chǎn)余值和經(jīng)營資金是指項目計算期末進行項目清算時固定資產(chǎn)的余值和回收的期初投入的經(jīng)營資金。一般填列在計算期最后一年，前者數(shù)額可以由下式求得：固定資產(chǎn)余值＝固定資產(chǎn)原值－計算期間固定資產(chǎn)折舊總額9/17/202311主講人：李軍峰③填列現(xiàn)金流出欄④計算凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)金流量各年的凈現(xiàn)金流量等于相應各年的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差；將本年凈現(xiàn)金流量與以前各年凈現(xiàn)金流量加總即可得到本年累計凈現(xiàn)金流量。

⑤計算所得稅前凈現(xiàn)金流量和所得稅前累計凈現(xiàn)金流量所得稅前凈現(xiàn)金流量等于凈現(xiàn)金流量加所得稅之和；將本年所得稅前凈現(xiàn)金流量加上以前各年的所得稅前凈現(xiàn)金流量即可得到本年所得稅前累計凈現(xiàn)金流量。

⑥計算財務評價指標主要計算所得稅前、稅后的財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期等指標。

9/17/202312主講人：李軍峰（2）資本金財務現(xiàn)金流量表資本金財務現(xiàn)金流量表是從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算投資者投入資本金的財務內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等指標。9/17/202313主講人：李軍峰資本金財務現(xiàn)金流量表與全部投資財務現(xiàn)金流量表的結(jié)構基本相同，大部分數(shù)據(jù)也可套用。其主要區(qū)別在于：在資本金財務現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金流出中，將開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金中的資本金部分合作一欄，即“資本金”，將非自有的投入部分不予考慮。新增加“借款本金償還”和“借款利息支付”兩欄。資本金財務現(xiàn)金流量表是完全站在投資者自身的角度考核項目的資金運動，凡是項目的現(xiàn)金流入，都是投資者的收入，而這些收入又是投資者資本金和借入資金共同取得的，借入資金還本付息之后的收入就是投資者資本金的收入。因此，借款本金的償還和利息的支付就成為兩項現(xiàn)金流出。

9/17/202314主講人：李軍峰（3）投資各方現(xiàn)金流量表當不動產(chǎn)開發(fā)項目涉及幾個投資者進行投資時，應編制投資各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額為計算基礎，用以計算投資者各方的財務凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等評價指標，反映各方投資者投入資本的盈利能力。9/17/202315主講人：李軍峰2.損益表損益表是項目財務分析的基本報表之一，它反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況，用以計算投資利潤率，投資利稅率和資本金利潤率等指標。9/17/202316主講人：李軍峰3.資金來源與運用表資金來源與運用表，又叫財務平衡表，該表反映項目計算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃，為編制資產(chǎn)負債表提供依據(jù)，并用于計算借款償還期，它也是項目財務分析的基本報表之一。（1）資金來源與運用表（2）借款還本付息計算表9/17/202317主講人：李軍峰4.資產(chǎn)負債表資產(chǎn)負債表也是項目財務分析的基本報表之一，該表反映項目計算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負債和所有者權益的增減變化及對應關系，以考核項目資產(chǎn)、負債、所有者權益的結(jié)構是否合理，用以計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率，進行清償能力分析。9/17/202318主講人：李軍峰7.2項目財務盈利能力分析

考核項目盈利水平的方法可分為靜態(tài)分析和動態(tài)分析方法，相應的評價指標也分為動態(tài)指標和靜態(tài)指標。其中，動態(tài)指標主要有財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率，靜態(tài)指標主要有投資利潤率、投資利稅率和資本金利潤率等。9/17/202319主講人：李軍峰7.2.1靜態(tài)指標衡量項目財務盈利水平的靜態(tài)指標主要包括投資利潤率、投資利稅率和資本金利潤率等三個指標。1.投資利潤率投資利潤率是指項目建設經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與項目總投資的比率。它是從全部投資的角度考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。9/17/202320主講人：李軍峰2.投資利稅率投資利稅率是指項目建設經(jīng)營期內(nèi)的年平均利稅總額與項目總投資的比率。該指標不僅從投資有關各方的權益角度，還從國家財政收入的角度考察了項目為國家所創(chuàng)造的積累。9/17/202321主講人：李軍峰3.資本金凈利潤率資本金凈利潤率是指項目建設經(jīng)營期內(nèi)的年平均凈利潤總額與資本金的比率。該指標從項目投資者所投入資本金的角度反映了項目盈利能力的大小。9/17/202322主講人：李軍峰7.2.2動態(tài)指標1.凈現(xiàn)值(NetPresentValue，NPV)不動產(chǎn)投資旨在以一定的當前預付資金獲取更大的未來現(xiàn)金收益。按預定的貼現(xiàn)率調(diào)整所有預期的未來現(xiàn)金流就可獲得未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。為了評價不動產(chǎn)投資績效，可以分別對現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出貼現(xiàn)，然后從現(xiàn)金流入現(xiàn)值中扣除現(xiàn)金流出現(xiàn)值得到項目凈現(xiàn)值，也可直接對凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)得到凈現(xiàn)值。9/17/202323主講人：李軍峰根據(jù)上述表達式可知，凈現(xiàn)值指標的計算步驟如下：①根據(jù)估測的投資項目的現(xiàn)金流量編制項目財務現(xiàn)金流量表，并求取項目的凈現(xiàn)金流量；②用適當?shù)馁N現(xiàn)率將凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值，得到貼現(xiàn)凈現(xiàn)金流量；③將所有的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值加起來，所得到的總和，就是投資項目的凈現(xiàn)值。9/17/202324主講人：李軍峰一般地，項目財務凈現(xiàn)值大于等于零的投資，意味著預期該項目產(chǎn)生的收益率會超過或等于計算凈現(xiàn)值時所用的貼現(xiàn)率。若貼現(xiàn)率是項目投資者所要求的必要收益率，就意味著該項目值得作進一步的考慮；反之，如果凈現(xiàn)值小于0，該項目就應該被排除。9/17/202325主講人：李軍峰2.內(nèi)部回報率(InternalRateofReturn，IRR)（1）理解IRR由凈現(xiàn)值計算公式可以看出，在凈現(xiàn)金流量不變的情況下，貼現(xiàn)率與凈現(xiàn)值呈反向關系。因此，有可能存在一個比率，能使得凈現(xiàn)值正好等于0。這個比率就叫做內(nèi)部回報率。9/17/202326主講人：李軍峰i2NPV圖7-1凈現(xiàn)值的經(jīng)濟含義NPV1NPV2貼現(xiàn)率（i）i1IRR9/17/202327主講人：李軍峰（2）計算IRR

所謂累試加插值法就是通過多次試算，并運用插值法求解使得項目的凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率的方法。其步驟是：①確定初始估算值。確定初始值的目的在于使得開始試算時使用的貼現(xiàn)率比較接近內(nèi)部收益率，這樣就可以減少試算次數(shù)及工作量。一般初始值從規(guī)定的貼現(xiàn)率開始，試算結(jié)果（凈現(xiàn)值）如果出現(xiàn)較大的正值，則可較大幅度提高貼現(xiàn)率再試算。②在初試基礎上采用不同貼現(xiàn)率累試，求出項目凈現(xiàn)值為最小正值和最大負值時的貼現(xiàn)率，最小正值和最大負值都是比較接近零的，因此，這兩個貼現(xiàn)率都比較接近內(nèi)部收益率，且內(nèi)部收益率必然位于這兩個貼現(xiàn)率之間的某一點。③用插值法求得內(nèi)部收益率。按插值法原理，其計算公式為：9/17/202328主講人：李軍峰（3）IRR存在的問題①再投資問題②多重根問題圖7-2多重內(nèi)部回報率（IRR）IRRNPV9/17/202329主講人：李軍峰（4）對IRR的修正一是分離法。這種修正首先假定一個資本機會成本，分別對現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出進行處理。具體地說，就是先計算所有現(xiàn)金流入在項目期末的終值，再計算所有現(xiàn)金流出的現(xiàn)值，然后再利用插入法求解IRR。二是引入財務管理回報率修正IRR。9/17/202330主講人：李軍峰3.凈現(xiàn)值與內(nèi)部回報率的比較（1）內(nèi)部回報率評價原則（2）凈現(xiàn)值評價原則9/17/202331主講人：李軍峰7.2.3基于動態(tài)指標的績效評價準則與投資決策1.規(guī)模差異項目評價準則2.相互排斥項目評價準則3.互相依存的投資決策9/17/202332主講人：李軍峰7.3項目清償能力分析7.3.1全部投資回收期全部投資回收期是指以不動產(chǎn)投資項目的凈收益來抵償項目全部投資所需要的時間。該指標（通常以年為單位）一般從項目開發(fā)開始年進行計算，其表達式為：

9/17/202333主講人：李軍峰計算的具體程序和方法如下：（1）根據(jù)每期預期現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況計算每期的凈現(xiàn)金流；（2）根據(jù)每期的凈現(xiàn)金流計算累計凈現(xiàn)金流；（3）運用累計凈現(xiàn)金流數(shù)列，計算求得投資回收期。計算公式為：（4）運用計算所得的投資回收期進行投資決策。

9/17/202334主講人：李軍峰7.3.2資金流動性分析1.資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率是項目各年負債合計與資產(chǎn)合計的比率，它反映了項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力，也是反映項目償債能力的最主要的指標，計算公式為：資產(chǎn)負債率＝負債合計/資產(chǎn)合計×100%9/17/202335主講人：李軍峰2.流動比率流動比率是項目各年流動資產(chǎn)總額與流動負債總額的比率，它是反映項目各年償付流動負債能力的指標。其計算公式為：流動比率＝流動資產(chǎn)總額/流動負債總額×100％9/17/202336主講人：李軍峰3.速動比率速動比率是項目各年速動資產(chǎn)與流動負債的比率，它是反映項目快速償付流動負債能力的指標。其計算公式為：速動比率＝速動資產(chǎn)/流動負債×100%9/17/202337主講人：李軍峰7.3.3國內(nèi)借款償還期國內(nèi)借款償還期是指在國家財稅制度及不動產(chǎn)項目的具體財務條件下，以項