情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

保利樟木頭項(xiàng)目

情景洋房項(xiàng)目可行性研究判呈：保利集團(tuán)世聯(lián)地產(chǎn)保利樟木頭項(xiàng)目組年2月17日情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第1頁溝通內(nèi)容1情景洋房東莞市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目整體收益測(cè)算2本項(xiàng)目情景洋房可性能結(jié)論3情景洋房案例搜集42情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第2頁情景洋房東莞市場(chǎng)表現(xiàn)3情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第3頁當(dāng)前東莞情景洋房在售樓盤匯總序號(hào)項(xiàng)目名稱洋房名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品特色1金域中央寬景美墅5+11、2樓平層洋房，3、4樓洋房送夾層，錯(cuò)層設(shè)計(jì)，5樓復(fù)式帶頂樓，帶電梯2江南第一城情景美墅4+1復(fù)式在第四樓，頂樓為平層洋房，無電梯3百悅尚城寬屏美墅4+11、2、3樓平層洋房，4樓復(fù)式，1、2樓送地下室,無電梯4理想0769情景洋房4+11、2、3樓平層洋房，4樓復(fù)式，每戶均送半地下平面，坐電梯下去，帶電梯5中惠香樟綠洲花庭美墅4+11、2、3樓平層洋房，4樓復(fù)式，1、2樓送地下室，無電梯，錯(cuò)層設(shè)計(jì)6萬科城市高爾夫情景美墅4+11、2、3樓平層，4樓復(fù)式，無電梯4情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第4頁樓層不一樣，附加值不一樣，價(jià)格差異很多。普通一樓親地價(jià)格較貴。無電梯越網(wǎng)上越廉價(jià)，有電梯頂樓復(fù)式價(jià)格較貴序號(hào)項(xiàng)目名稱面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）1金域中央130-2008000-110002江南第一城110-1506000-80003百悅尚城120-1907000-10004理想0769150-20080005中惠香樟綠洲130-18080006萬科城市高爾夫130-1805000-100005情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第5頁香樟綠洲（140-200㎡多層）：深圳客戶占50%，以深圳中軸線區(qū)域客戶為主，多為個(gè)體生意人，含有顯著“5+2”生活模式，屬中端客戶群

自然成交深圳客戶占50%，以個(gè)體生意人為主，普遍有30-50萬私家車，客戶起源以龍板、福田、羅湖深圳中軸線區(qū)域?yàn)橹?，在深圳有多套房產(chǎn)，屢次置業(yè)，多做為第二居所，看重居住舒適度，有顯著“5+2”生活模式，關(guān)注項(xiàng)目標(biāo)園林、價(jià)格、車位，對(duì)教育配套無顯著要求，希望有大型購物類生活配套中端公務(wù)員占20%，個(gè)體生意人及中高管占30%，當(dāng)?shù)叵愀劭蛻魯?shù)量較少，本區(qū)域客戶含有比價(jià)心理，在看重小區(qū)規(guī)模、項(xiàng)目品牌及園林等原因基礎(chǔ)上，更關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比外區(qū)域客戶：本區(qū)域客戶：香樟綠洲6情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第6頁香樟半島（140-200㎡多層）：客戶結(jié)構(gòu)與香樟綠洲類似但重合較少，客戶層次更高，客戶看重項(xiàng)目低密度，高舒適度自然成交深圳客戶占50%，以個(gè)體生意人及工廠中層管理人員為主，普遍有30-50萬私家車，客戶來源以龍板、福田、羅湖，在深圳有多套房產(chǎn)，多次置業(yè)，多做為第二居所，看重居住舒適度，客戶購買動(dòng)機(jī)主要為后期度假養(yǎng)老、給父母居住，關(guān)注項(xiàng)目園林、產(chǎn)品舒適度，對(duì)教育配套無明顯要求，希望有大型購物類生活配套中端公務(wù)員占20%，個(gè)體生意人及中高管占30%，當(dāng)?shù)叵愀劭蛻魯?shù)量較少，本區(qū)域客戶看重小區(qū)規(guī)模、項(xiàng)目品牌、園林、產(chǎn)品舒適度等原因，外區(qū)域客戶：本區(qū)域客戶：香樟半島7情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第7頁市場(chǎng)表現(xiàn)結(jié)論：市場(chǎng)能夠接收該類型產(chǎn)品，但價(jià)格實(shí)現(xiàn)與雙拼聯(lián)排相比較低關(guān)于銷售速度：當(dāng)?shù)嘏c外區(qū)域客戶對(duì)情景洋房都有一定接收程度，該類型產(chǎn)品能夠維持相對(duì)正常銷售速度（月均20套），市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較小12關(guān)于銷售價(jià)格：價(jià)格介于洋房與別墅之間，價(jià)格區(qū)間在7000-9000元/平米之間，與項(xiàng)目所在片區(qū)別墅產(chǎn)品（約1.3-1.6萬元/平米）相差較大，價(jià)值實(shí)現(xiàn)普通8情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第8頁從經(jīng)濟(jì)測(cè)算維度評(píng)價(jià)可行性9情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第9頁方式1：不做情景洋房，總收益約22億規(guī)劃求解雙拼別墅聯(lián)排別墅情景洋房高層洋房累計(jì)/總收益容積率0.30.812.5

建筑面積7050.00100376.47060127573.5235000單價(jià)1800013000800060002197235294用地面積23500125470.5882051029.4100最小面積比率3.00%0.00%0.00%0.00%

所占總建面百分比3.00%42.71%0.00%54.29%100.00%所占用地面積百分比11.75%62.74%0.00%25.51%100.00%10情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第10頁方式2：做一定百分比情景洋房，總收益約21.6億規(guī)劃求解雙拼別墅聯(lián)排別墅情景洋房高層洋房累計(jì)/總收益容積率0.30.812.5

建筑面積705092082.3529411750124117.6235000單價(jià)1800013000800060002162676471用地面積23500115102.94121175049647.0600最小面積比率3.00%0.00%5.00%0.00%

所占總建面百分比3.00%39.18%5.00%52.82%100.00%所占用地面積百分比11.75%57.55%5.88%24.82%100.00%11情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第11頁情景洋房可行性結(jié)論12情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第12頁結(jié)論：從控制風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，提議項(xiàng)目做一定量情景洋房，百分比控制在5％-10％之間比較維度做情景洋房不做情景洋房結(jié)論收益維度約21.6億約22億不做情景洋房收益稍高，不過并不顯著風(fēng)險(xiǎn)維度情景洋房市場(chǎng)客戶接收程度較高，尤其是大盤中情景洋房，做情景洋房能夠很好豐富產(chǎn)品線，控制項(xiàng)目產(chǎn)品相對(duì)單一，銷售風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比起來相對(duì)較大做情景洋房能夠適度降低風(fēng)險(xiǎn)，加緊項(xiàng)目銷售速度，提升回款速度13情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第13頁情景洋房案例研究14情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第14頁情景洋房產(chǎn)品分類3＋1模式：1、2層加上復(fù)式（萬科城）4＋1模式：1、2、3層加上復(fù)式（萬科水晶城、理想0769）5＋1模式：1、2、3、4、層加上復(fù)式（金域中央）15情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第15頁3＋1寬景洋房戶型：一層為平層，贈(zèng)予地下室和露臺(tái)；二層為平層，贈(zèng)予地下室；三四層為復(fù)式，贈(zèng)予大露臺(tái)ABCD六大價(jià)值點(diǎn)：A、1－2層都有地下室附送B、獨(dú)特露臺(tái)空間C、豐富建筑形態(tài)D、豪華頂層套房E、氣派橫向客廳F、親近鄰里關(guān)系BEF3+1價(jià)值梳理16情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第16頁優(yōu)勢(shì)一:低密度產(chǎn)品物業(yè)，吸引客戶優(yōu)勢(shì)二：處理對(duì)大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但受總價(jià)限制客戶需求優(yōu)勢(shì)三：整體戶型親地親景均衡劣勢(shì)一：總戶數(shù)少，土地價(jià)值未能最大化劣勢(shì)二：產(chǎn)品區(qū)分不顯著，不夠豐富，較難不一樣滿足客戶需求附加值較高人性化低總價(jià)類別墅3＋1寬景洋房優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)綜合素質(zhì)均衡優(yōu)劣匯總17情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第17頁3＋1寬景洋房：深圳萬科城1層底層小露臺(tái)贈(zèng)予96㎡半地下室贈(zèng)予約60㎡花園多景式陽光房戶型端頭建面147m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間12.6進(jìn)深15.4花園64露臺(tái)6地下室96萬科城18情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第18頁3＋1寬景洋房：深圳萬科城露臺(tái)入戶贈(zèng)予69㎡半地下室2層贈(zèng)予9㎡露臺(tái)通向地下室樓梯通向地上二層樓梯戶型中間套建面141m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間12.6進(jìn)深15.4露臺(tái)8.6地下室69萬科城19情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第19頁3＋1寬景洋房：深圳萬科城主臥、主衛(wèi)和書房結(jié)構(gòu)主人獨(dú)立套七米大客廳，給住戶自由改動(dòng)空間3\4層復(fù)式贈(zèng)予50多㎡露臺(tái)通向三樓樓梯通向四樓樓梯主衛(wèi)配置衣帽間，增添主人氣派戶型中間套建面182m2房型5/3/3層數(shù)2開間12.6進(jìn)深12.1三樓露臺(tái)24四樓露臺(tái)30萬科城20情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第20頁3＋1寬景洋房戶型小結(jié)3+1式寬景洋房三四層復(fù)式面積最大為180-200平方米，其次為一層、最終為二層；一、二層戶型面積為130-150㎡兩種面積區(qū)間；一、二層之間面積差距不超出20㎡。一、二層設(shè)計(jì)地下室，三、四層設(shè)計(jì)大露臺(tái)地下室為半地下室，采光良好，可靈活分配地下室各房間功效一層巧妙利用半地下室開辟中庭生活；二層盡可能每間臥室都有陽臺(tái)或露臺(tái)；頂層復(fù)式中西廚房、豪華客廳、空中庭院、獨(dú)立套房等豪華配置。整體空間面積戶型小結(jié)21情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第21頁六大價(jià)值點(diǎn)：A、巧妙入戶方式B、獨(dú)特露臺(tái)空間C、多景式陽光房D、豐富建筑形態(tài)E、氣派橫向客廳F、豪華頂層套房ABCDFE4＋1花園洋房：一層至三層為平層，四五層為復(fù)式；每戶都有露臺(tái)，外立面為層層退形式；一層由庭院入戶，二層由露臺(tái)入戶，三四層由樓梯入戶4+1價(jià)值梳理22情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第22頁優(yōu)勢(shì)一產(chǎn)品豐富，可為客戶提供從舒適兩房到舒適四房各種戶型選擇（95㎡-180㎡）優(yōu)勢(shì)二花園洋房能滿足對(duì)大露臺(tái)有需求但受總價(jià)限制客戶需求劣勢(shì)一：三層戶型與其它層戶型差距過大，價(jià)值未充分充分挖掘劣勢(shì)二：附加值較少大面花園舒適性與人性化低總價(jià)類別墅4＋1花園洋房優(yōu)勢(shì)8米橫廳優(yōu)劣匯總23情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第23頁4＋1花園洋房：萬科水晶城1層庭院入戶，一樓贈(zèng)予40㎡花園庭院一樓陽光房，創(chuàng)造悠閑自在生活空間主臥朝南，觀賞花園景觀8米南向氣派橫廳水晶城24情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第24頁2層露臺(tái)入戶8米橫廳，公共空間開闊氣派二層退臺(tái)為一層陽光房頂，退3.9米南向主臥套主衛(wèi)，方便衛(wèi)生4＋1花園洋房：萬科水晶城水晶城25情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第25頁3層主臥套主衛(wèi)，方便衛(wèi)生三層橫廳退2.7米4＋1花園洋房：萬科水晶城水晶城26情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第26頁4\5層復(fù)式頂層主臥配有南北雙露臺(tái)專屬主人層，盡顯私密舒適8米橫廳，公共空間開闊氣派主臥、衛(wèi)生間、更衣室布局方正實(shí)用主臥套主衛(wèi)，方便衛(wèi)生四層橫廳退1.7米4＋1花園洋房：萬科水晶城水晶城27情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第27頁理想0769送半地下室，附加值高4＋1花園洋房：理想0769私家花園連接餐廳，增添生活情趣12m2超大景觀陽臺(tái)，視野開闊1層4.8m寬廳，空間闊綽主臥、衛(wèi)生間、更衣室布局方正實(shí)用28情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第28頁理想07694＋1花園洋房：理想0769送36m2半地下室，附加值高12m2超大景觀陽臺(tái)，視野開闊4.8m寬廳，空間闊綽主臥、衛(wèi)生間、更衣室布局方正實(shí)用29情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第29頁理想076912m2超大景觀陽臺(tái)，視野開闊超大面寬景觀陽臺(tái)，視野開闊送一層40m2，層高3米，實(shí)用率100%送近30m2地下室，附加值高三陽臺(tái)設(shè)計(jì)，多面通風(fēng)、采光豪華主臥，配置觀景陽臺(tái)4＋1花園洋房：理想076930情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第30頁理想07694＋1花園洋房：理想0769送3個(gè)超大露臺(tái)，附加值高6米挑高客廳設(shè)計(jì)，豪華氣派送地下室，且有電梯直達(dá)豪華主臥設(shè)計(jì)，配觀景露臺(tái)上下功效分區(qū)合理，套內(nèi)實(shí)用率110%31情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第31頁1－3層面積遞減，4\5層復(fù)式面積較大；花園洋房1－3層面積依層數(shù)遞減分別在130至100㎡；4+1式花園洋房四五層復(fù)式面積最大為160-180㎡。戶戶朝南陽臺(tái)或露臺(tái)；客廳和餐廳方正；衛(wèi)生間位置居中方便各個(gè)空間使用；采取凸窗擴(kuò)大空間感；一樓庭院入戶，留有入戶平臺(tái)位置。面積整體空間4＋1花園洋房戶型小結(jié)戶型小結(jié)32情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第32頁5＋1寬景洋房：多層創(chuàng)新產(chǎn)品，高附加值。1－2層贈(zèng)予地下室；獨(dú)特露臺(tái)、室內(nèi)花園；豐富創(chuàng)新空間；豪華頂層套房一層贈(zèng)予地下室，前后花園、室內(nèi)花園；二層贈(zèng)予地下室、露臺(tái)、地下室、露臺(tái)、轉(zhuǎn)角凸窗；三層3.95米挑高客廳、夾層、雙露臺(tái)；四層3.95米挑高客廳、三錯(cuò)層、雙露臺(tái)；五六層為復(fù)式，6米挑高客廳、6米室內(nèi)花園、復(fù)式、露臺(tái)。5+1價(jià)值梳理33情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第33頁5＋1寬景洋房優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)一創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)等情況下，吸引客戶優(yōu)勢(shì)二戶型面積層次差異化，可為客戶提供從舒適三房到闊綽四房各種戶型選擇（130㎡-230㎡）優(yōu)勢(shì)三能滿足對(duì)大露臺(tái)有需求但受別墅總價(jià)過高客戶需求劣勢(shì)一：整體外觀層次感不強(qiáng)劣勢(shì)二：親近鄰里關(guān)系較弱大面寬戶型高附加值舒適性與人性化低總價(jià)類別墅優(yōu)劣匯總34情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第34頁5＋1寬景洋房：金域中央建面230－290m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間11.85進(jìn)深13.5露臺(tái)－地下室2.8M層高60～95㎡前花園地下室60－95㎡，2.8M層高開間4.95M室內(nèi)花園后花園品牌電梯二層露臺(tái)蓋二層地下室樓梯前后花園、地下室、室內(nèi)花園金域中央35情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第35頁5＋1寬景洋房：金域中央建面235－275m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間11.85進(jìn)深13.6露臺(tái)約6㎡地下室2.8M層高61～82㎡開間4.95M露臺(tái)約6㎡室內(nèi)花園地下室2.8M層高轉(zhuǎn)角凸窗品牌電梯主臥露臺(tái)地下室、露臺(tái)、轉(zhuǎn)角凸窗金域中央36情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第36頁5＋1寬景洋房：金域中央建面146－164m2房型3/2/2層數(shù)1＋夾層開間11.85進(jìn)深13.5夾層50～58㎡露臺(tái)約10㎡地下室－挑高3.95M客廳陽臺(tái)＋露臺(tái)落地凸窗露臺(tái)2.19M夾層高落地凸窗品牌電梯3.95米挑高客廳、夾層、雙露臺(tái)金域中央37情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第37頁5＋1寬景洋房：金域中央建面131－151m2房型3/2/3層數(shù)1＋三錯(cuò)層開間11.85進(jìn)深13.5夾層33～35㎡露臺(tái)約10㎡地下室－露臺(tái)3.95米挑高客廳、三錯(cuò)層、雙露臺(tái)主臥露臺(tái)客廳3.95M三錯(cuò)層轉(zhuǎn)角露臺(tái)品牌電梯金域中央38情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第38頁5＋1寬景洋房：金域中央建面190－222m2房型4/2/3層數(shù)2開間11.85進(jìn)深12.1露臺(tái)約20㎡地下室－6米挑高客廳、6米室內(nèi)花園、復(fù)式、露臺(tái)6M室內(nèi)花園主臥大露臺(tái)露臺(tái)五層平面圖六層平面圖品牌電梯金域中央39情景洋房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第39頁陽光房