階段性成果投資分析報(bào)告

旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果項(xiàng)目投資分析匯報(bào)第1頁(yè)綱要PART1土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)PART2區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃PART3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求分析PART4各類型物業(yè)競(jìng)品分析PART5未來潛在競(jìng)爭(zhēng)分析

PART6本項(xiàng)目地塊定位第2頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)編制說明：1、基于當(dāng)前土地拓展經(jīng)常時(shí)間緊迫，且往往是同時(shí)針對(duì)幾幅土地進(jìn)行投資測(cè)算，

為了使各事業(yè)部、城市企業(yè)愈加清楚、有效完成匯報(bào)，所以對(duì)《項(xiàng)目投資分析

匯報(bào)》進(jìn)行了提煉、優(yōu)化2、為了愈加方便匯報(bào)使用，以案例進(jìn)行分析第3頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)一、地塊基本情況沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)U7-21-2/02、U7-21-1/02、U7-14-1/02、U7-16-1//02宗地，位于沙坪壩區(qū)大學(xué)城·重大東門旁，緊鄰東方劍橋，斜對(duì)龍湖睿城，與重慶大學(xué)僅一溪之隔；地塊占踞大學(xué)城中心以南虎溪河景觀帶居住片區(qū)關(guān)鍵位置，位于商業(yè)廣場(chǎng)輕軌7號(hào)線大學(xué)城站更是拉近了城市時(shí)尚與大學(xué)生活距離。周圍現(xiàn)有廊橋水鄉(xiāng)、龍湖U城等項(xiàng)目以及重慶大學(xué)，四川美術(shù)學(xué)院、重慶師范大學(xué)，公交車站、輕軌7號(hào)線，地理位置很好。地塊西面臨環(huán)城高速，東面臨市政道路，約3-5分鐘車程即可抵達(dá)重慶大學(xué)、重慶師范學(xué)院等各大高校，金科廊橋水鄉(xiāng)1800畝整體配套毗鄰。該區(qū)域同時(shí)也臨近西永微電子產(chǎn)業(yè)園，重慶西永綜合保稅區(qū)，地塊發(fā)展?jié)摿薮?。?頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)二、地塊四至及周圍大學(xué)城中路重慶師范大學(xué)四川美術(shù)學(xué)院重慶大學(xué)環(huán)城高速路大學(xué)城西永微電子產(chǎn)業(yè)園主城方向金科廊橋水鄉(xiāng)1800畝別墅+洋房+高層川美商業(yè)街卓越·熙街重大教師集資項(xiàng)目重大商業(yè)街本案第5頁(yè)土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)三、地塊現(xiàn)實(shí)狀況旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果（七）當(dāng)?shù)貕K土地定位研究-地塊現(xiàn)實(shí)狀況U7-21-2/02用地面積：84990居住用地，地塊內(nèi)配套幼稚園，面積大于2500平米U7-21-1/02用地面積：16324商業(yè)金融用地U7-14-1/02用地面積：42087居住用地，地塊內(nèi)配套幼稚園，面積大于2500平米U7-16-1/02用地面積：46344商業(yè)金融用地,需配置街道辦、公廁、派出所旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果當(dāng)?shù)貕K由4宗規(guī)劃地塊（2宗住宅用地，2宗商業(yè)用地）組成，由規(guī)劃城市道路將各宗地塊隔開，地塊總用地面積為284畝；地塊間由500KVA高壓線隔開，高壓線下為規(guī)劃市政景觀綠化帶。本項(xiàng)目所在地塊絕大部分地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)高差較小，與周圍地塊標(biāo)高差距也較??；當(dāng)?shù)貕K以前內(nèi)有耕地和民宅，現(xiàn)拆遷已基本完成；當(dāng)?shù)貕K內(nèi)有規(guī)劃市政道路但均未全部修建成型；地塊周圍道路已全部建成。地塊可利用景觀資源比較小。只有市政規(guī)劃綠化帶第6頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)重慶大學(xué)重慶師范大學(xué)四川美術(shù)學(xué)院重慶醫(yī)科大學(xué)龍湖睿城龍湖東橋郡本項(xiàng)目繞城高速重慶科技學(xué)院重慶城市管理職業(yè)學(xué)院金科項(xiàng)目南至曾家鎮(zhèn)南至內(nèi)環(huán)高速東北至陳家橋項(xiàng)目東至西永鎮(zhèn)、南至曾家鎮(zhèn)、西至內(nèi)環(huán)高速、東北至陳家橋鎮(zhèn)；地塊北部和南部為已建成市政道路；項(xiàng)目周圍為城市規(guī)劃建設(shè)用地；第7頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)四、地塊強(qiáng)制性指標(biāo)地塊形狀不規(guī)則，影響了總圖規(guī)劃布置上經(jīng)濟(jì)性地塊周圍道路仍處于規(guī)劃建設(shè)階段，政府雖承諾在7月通車，但含有一定不確定性地塊內(nèi)部及周圍不存在拆遷問題，不過管線仍未接入建筑限高40米，即小高層最高僅能夠設(shè)計(jì)13層，對(duì)低密度物業(yè)高百分比設(shè)置形成無形障礙當(dāng)前公寓市場(chǎng)成熟度較弱，74%90平米戶型指標(biāo)要求，增加了公寓銷售難度（剛性需求板塊內(nèi)不足）第8頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)五、地塊不利原因分析

地塊東南部為500KVA高壓線走廊，將影響居住品質(zhì)；

地塊中間有市政設(shè)施用地，影響地塊價(jià)值；第9頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)六、土地swot分析在總體規(guī)劃上躲避或利用1、優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)利用2、劣勢(shì)、威脅轉(zhuǎn)換第10頁(yè)綱要PART1土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)PART2區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃PART3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求分析PART4各類型物業(yè)競(jìng)品分析PART5未來潛在競(jìng)爭(zhēng)分析

PART6本項(xiàng)目地塊定位第11頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃一、區(qū)域研究項(xiàng)目位于主城西部片區(qū)，重慶市政府重點(diǎn)打造西永城市副中心，位于中梁山和縉云山兩大山脈之間，行政歸屬于沙坪壩區(qū)。項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橹鞒俏鞔箝T、城市副中心第12頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果二、區(qū)域交通規(guī)劃本案未來交通規(guī)劃：雙碑隧道+橋梁貫通，提升區(qū)域通達(dá)度地鐵一號(hào)線和輕軌七號(hào)線途經(jīng)大學(xué)城區(qū)域，提升與主城其它區(qū)域緊密度。區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃第13頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于主城前列，區(qū)域生產(chǎn)總值排名主城第四，大學(xué)城片區(qū)快速發(fā)展成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增加主要引擎區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃第14頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果四、區(qū)域人口發(fā)展情況-主城各區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)人口增量圖沙坪壩區(qū)為主城常住人口大區(qū)，同時(shí)產(chǎn)業(yè)人口增速較快區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃第15頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果五、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況本案片區(qū)內(nèi)各組團(tuán)定位清楚，產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，項(xiàng)目所處大學(xué)城片區(qū)為首期重地打造片區(qū)，區(qū)域成熟度較高區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃第16頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果已入住企業(yè)名單業(yè)主名稱投資金額占地面積員工人數(shù)年產(chǎn)值建設(shè)情況備注惠普全球軟件服務(wù)中心(中國(guó))重慶分中心3億元500畝成型以后5000人，形成，1800-人規(guī)模。20億元軟件研發(fā)樓主體工程已基本完工?；萜罩貞c分中心，主要完成惠普企業(yè)在全球承接應(yīng)用軟件外包開發(fā)訂單。北大方正集團(tuán)FPC項(xiàng)目16億整個(gè)項(xiàng)目占地560畝，總建面建面29萬方。人10.7億元已平土石方，主體為動(dòng)EPC項(xiàng)目由北大方正企業(yè)新設(shè)置子企業(yè)中港合資重慶高密電子有限責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施，計(jì)劃三季度投入試運(yùn)行。華洋集團(tuán)智能化電氣設(shè)備產(chǎn)業(yè)基地5.6億整個(gè)項(xiàng)目占地225畝總建面1200人10億已平土石方，主體為動(dòng)。自主化工業(yè)與電力自動(dòng)化系統(tǒng)及相關(guān)關(guān)鍵電器零部件產(chǎn)業(yè)基地。9.32萬方。臺(tái)灣茂德8英寸芯片項(xiàng)目9億美元整個(gè)項(xiàng)目占地600畝。6000人40億已開始修建廠房。主要產(chǎn)品為嵌入式Flash、LCD驅(qū)動(dòng)IC、功率IC和CMOS影像傳感器。1月建設(shè)完成并試生產(chǎn)。當(dāng)前已進(jìn)駐幾大龍頭企業(yè)，現(xiàn)有員工在8000人左右，伴隨相關(guān)企業(yè)不停進(jìn)駐，最終園區(qū)內(nèi)將產(chǎn)生6萬左右產(chǎn)業(yè)人群。區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃第17頁(yè)綱要PART1土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)PART2區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃PART3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求分析PART4各類型物業(yè)競(jìng)品分析PART5未來潛在競(jìng)爭(zhēng)分析

PART6本項(xiàng)目地塊定位第18頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求分析一、市場(chǎng)供給情況1-8月主城各區(qū)域新增或加推項(xiàng)目個(gè)數(shù)及體量1-8月，主城西部片區(qū)商品房新增供給量猛增，其中新增商品房供給量72萬平方米，排名主城第四位第19頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求分析二、各物業(yè)類型供給情況重慶主城區(qū)商品住宅供給建筑類型面積百分比重慶主城區(qū)商品住宅供給房型百分比高層類型為市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)品，別墅高端類型產(chǎn)品比重穩(wěn)步提升，但單套面積縮小剛性需求主力戶型（兩房），成為市場(chǎng)供給主流第20頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求分析三、市場(chǎng)成交情況1-8月，沙坪壩區(qū)商品房成交量猛增，一舉打破延續(xù)幾年三北一南格局，成交套數(shù)和成交量均位居主城第一位，區(qū)域市場(chǎng)情況向好，其中大學(xué)城片區(qū)市場(chǎng)發(fā)揮舉足輕重作用第21頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求分析四、市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)1-8月，沙坪壩區(qū)商品房均價(jià)建面5072元/平方米，位于主城區(qū)中下游水平第22頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求分析五、客戶需求分析為改進(jìn)當(dāng)前居住條件虹橋交通樞紐拆遷居民青浦徐涇項(xiàng)目公寓客戶群范圍劃定未來鎮(zhèn)域規(guī)劃17萬人口導(dǎo)入規(guī)劃城市型工業(yè)園區(qū)從業(yè)人員具備第一居所條件，同時(shí)公寓價(jià)格及居住環(huán)境、品質(zhì)較其它區(qū)域有很大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)多為徐涇或者青浦地域當(dāng)?shù)厝巳阂蚝鐦驑屑~規(guī)劃建設(shè)預(yù)計(jì)5萬動(dòng)拆遷人口徐涇工業(yè)園區(qū)已經(jīng)有180家企業(yè)落戶，其中有12家為世界500強(qiáng)企業(yè)。園區(qū)內(nèi)以高新技術(shù)為支撐制造業(yè)企業(yè)為主，園區(qū)處理就業(yè)崗位5萬多個(gè)，其中80%以上為外來人口1、虹橋樞紐港帶動(dòng)物流、貿(mào)易、商業(yè)、制造等行業(yè)務(wù)工人員2、高等院校、國(guó)際學(xué)校教職員工以及因陪讀而產(chǎn)生人口流入第23頁(yè)綱要PART1土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)PART2區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃PART3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求分析PART4各類型物業(yè)競(jìng)品分析PART5未來潛在競(jìng)爭(zhēng)分析

PART6本項(xiàng)目地塊定位第24頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果一、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案選擇與本案相隔較近區(qū)域；含有相同品質(zhì)品牌項(xiàng)目；項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)形態(tài)與本案重合；產(chǎn)品面積有一定程度重合；競(jìng)品選擇標(biāo)準(zhǔn)：競(jìng)品選擇：高層項(xiàng)目：富力城東方劍橋龍湖睿城龍湖U城花園洋房項(xiàng)目：龍湖花千樹龍湖睿城富力城別墅項(xiàng)目：金科廊橋水鄉(xiāng)融城華府富力城龍湖睿城龍湖東橋郡各物業(yè)類型競(jìng)品分析第25頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果各物業(yè)類型競(jìng)品分析二、XX項(xiàng)目競(jìng)品分布（以高層為例）龍湖U城總體量：138萬方物業(yè)類型：高層,洋房龍湖睿城總體量：112萬方物業(yè)類型：高層，洋房別墅富力城總體量：680萬方物業(yè)類型：高層，洋房，別墅東方劍橋總體量：33.62萬方物業(yè)類型：高層，洋房，別墅第26頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果三、未來市場(chǎng)供給項(xiàng)目名稱年份推量（萬方）單配（套）一房(套)兩房(套)三房(套)四房(套)套數(shù)百分比套數(shù)百分比套數(shù)百分比套數(shù)百分比套數(shù)百分比東方劍橋5.4034939.35%122137.5436441.0400525.86%3.91005612.96%16437.96%10825%10424.07%龍湖睿城4.87486.27%58576.47%13016.99%00001.22125.7414669.86%5325.36%0000龍湖U城8.8684081.63%0013513.12%545.25%00富力城20.860041820%55626.67%111253.33%004.38008720%11726.67%23453.33%009.480018920%25326.67%50653.33%00小計(jì)

25.7348/1003/686/1112/0/11.00361/355/534/234/52/22.25840/245/552/668/104/數(shù)據(jù)圖表：近三年經(jīng)典高層項(xiàng)目供給戶型套數(shù)統(tǒng)計(jì)及百分比大學(xué)城片區(qū)競(jìng)品高層物業(yè)近三年供給近60萬方，年均供給量約20萬方（約2270套），以自住型三房產(chǎn)品為絕對(duì)主力，超套各物業(yè)類型競(jìng)品分析第27頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果四、未來各戶型供給量數(shù)據(jù)圖表：-大學(xué)城片區(qū)高層房型推售統(tǒng)計(jì)（單位：套）大學(xué)城片區(qū)伴隨區(qū)域逐步成熟和人口不停增多，投資型單配產(chǎn)品供給急劇增加，而一房產(chǎn)品供給量大幅下降，兩房供給平穩(wěn)各物業(yè)類型競(jìng)品分析第28頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果五、未來面積段供給量-片區(qū)高層項(xiàng)目供給戶型面積區(qū)間分析（單位：平米）數(shù)據(jù)起源：重慶思源經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)組大學(xué)城片區(qū)高層物業(yè)各戶型面積控制較為緊湊，單配供給主力面積：30-40㎡，一房主力面積40-50㎡，兩房主力面積60-70㎡，三房主力面積80-90㎡各物業(yè)類型競(jìng)品分析第29頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果六、未來供給價(jià)格分析項(xiàng)目名稱年份單配（套）一房(套)兩房(套)三房(套)四房(套)單價(jià)總價(jià)：萬單價(jià)總價(jià)：萬單價(jià)總價(jià)：萬單價(jià)總價(jià)：萬單價(jià)總價(jià)：萬東方劍橋430013-17430017-22430022-3500430047-5600540022-27540027-43540043-48540048-70龍湖睿城450014-18450018-23450023-360000550017-22550022-28550028-440000龍湖U城730022-2900730037-58730058-8000富力城00580024-29580029-46580046-510000720029-37720037-58720058-800000800032-40800040-64800064-8800數(shù)據(jù)圖表：-片區(qū)高層項(xiàng)目供給單價(jià)及總價(jià)統(tǒng)計(jì)大學(xué)城片區(qū)高層物業(yè)大多以精裝房為主，房?jī)r(jià)以年均13%速率快速增加，當(dāng)前均價(jià)達(dá)7500元/平（精裝），裝修標(biāo)準(zhǔn)在1000元/平各物業(yè)類型競(jìng)品分析第30頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果七、經(jīng)典個(gè)案深度分析

物業(yè)類別高層、小高層、花園洋房、商鋪物業(yè)地址沙坪壩大學(xué)城中路46號(hào)(重慶師范大學(xué)對(duì)面)容積率1.90綠化率30%

物業(yè)企業(yè)廣州天力物業(yè)管理有限企業(yè)重慶分企業(yè)開發(fā)商重慶富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)物管費(fèi)：高層、小高層1.2元/平方；花園洋房1.8元/平方富力城項(xiàng)目總占地約3851畝，項(xiàng)目總建筑面積680萬方，其中住宅420萬方、商業(yè)260萬方。項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期規(guī)劃為1077畝當(dāng)代中式人文小區(qū)，二期規(guī)劃為2774畝復(fù)合國(guó)際生活小區(qū)。

富力城龍湖·睿城龍湖·東橋郡融城華府東方劍橋本案各物業(yè)類型競(jìng)品分析第31頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果建材裝修安保系統(tǒng):二十四小時(shí)保安巡邏；智能化設(shè)施:閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可是對(duì)講系統(tǒng)；電梯品牌:品牌電梯；供水系統(tǒng):市政供水加二次供水；外墻:面磚；大堂:高級(jí)石材拼花、高級(jí)石材貼墻、吊頂美觀天花；走廊:高級(jí)石材拼花、高級(jí)石材貼墻；電梯廳:高級(jí)石材拼花、高級(jí)石材貼墻；進(jìn)戶門:高級(jí)品牌防盜門；窗材:塑鋼窗；房間:客廳；地板:高級(jí)拋光磚；墻壁:高級(jí)乳膠漆；配置:空調(diào)機(jī)專用電源配套：260萬方商業(yè)體量，規(guī)劃包羅萬象，商務(wù)公寓、星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓等各類型商業(yè)。

教育配套：高校：重慶大學(xué)、重慶師范大學(xué)、四川美院、重慶醫(yī)科大學(xué)、第三軍醫(yī)大等14所高校圍繞；中學(xué)：重慶市重點(diǎn)中學(xué)一中、八中、QSI國(guó)際學(xué)校；小學(xué)：重慶市著名小學(xué)人民小學(xué)；幼稚園：項(xiàng)目擁有著名幼稚園；交通配套:地鐵1號(hào)線、輕軌7號(hào)線、輕軌9號(hào)線。內(nèi)外環(huán)高速、渝遂高速。巴士及公交：小區(qū)豪華巴士通達(dá)全城，業(yè)主3年無償；大學(xué)城4線66輛公交環(huán)城貫通。富力城富力城各物業(yè)類型競(jìng)品分析第32頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果年份推量單配（套）一房(套)兩房(套)三房(套)四房(套)（萬方）套數(shù)百分比套數(shù)百分比套數(shù)百分比套數(shù)百分比套數(shù)百分比20.860041820%55626.67%111253.33%004.38008720%11726.67%23453.33%009.480018920%25326.67%50653.33%00數(shù)據(jù)圖表：富力城高層項(xiàng)目供給戶型套數(shù)統(tǒng)計(jì)及百分比富力城高層產(chǎn)品推量到達(dá)頂峰達(dá)20.86萬方，09及分別為4.38及9.48萬方，其主要戶型為三房，占到供給總量53.33%各物業(yè)類型競(jìng)品分析第33頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果項(xiàng)目名稱年份單配（套）一房(套)兩房(套)三房(套)四房(套)單價(jià)總價(jià)：萬單價(jià)總價(jià)：萬單價(jià)總價(jià)：萬單價(jià)總價(jià)：萬單價(jià)總價(jià)：萬富力城00580024-29580029-46580046-510000720029-37720037-58720058-800000800032-40800040-64800064-8800數(shù)據(jù)圖表：富力城高層項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析數(shù)據(jù)圖表：富力城高層項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)圖（元/平方米）富力城高層產(chǎn)品價(jià)格在三年內(nèi)不停增高，增幅分別為24%與11%，當(dāng)前精裝高層40-110㎡，均價(jià)為8000元/平方米，總價(jià)在32-88萬之間數(shù)據(jù)起源：重慶思源經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)組各物業(yè)類型競(jìng)品分析第34頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果項(xiàng)目名稱年份單配（套）一房(套)兩房(套)三房(套)四房(套)推出套數(shù)消化百分比套數(shù)消化百分比套數(shù)消化百分比套數(shù)消化百分比套數(shù)消化百分比富力城00418100.00%556100.00%1112100.00%000087100.00%117100.00%234100.00%0000189100.00%253100.00%506100.00%00數(shù)據(jù)圖表：富力城高層項(xiàng)目去化率分析富力城高層項(xiàng)目去化率約為年均去化10-12萬方，年均去化套數(shù)為1100套，月均去化量約為92套數(shù)據(jù)起源：重慶思源經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)組富力城各物業(yè)類型競(jìng)品分析第35頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果數(shù)據(jù)圖表：富力城主力戶型賞析（三房?jī)蓮d兩衛(wèi)）戶型賞析：優(yōu)點(diǎn)：主臥帶270度飄窗，自帶景觀陽(yáng)臺(tái)（約6平米）與入戶花園（8.5平米）；缺點(diǎn)：餐廳處過于擁擠，玄關(guān)入戶處有一定程度面積浪費(fèi)，臥室處門對(duì)門，過道過窄較。富力城各物業(yè)類型競(jìng)品分析第36頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果各物業(yè)類型競(jìng)品分析第37頁(yè)綱要PART1土地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo)PART2區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃PART3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求分析PART4各類型物業(yè)競(jìng)品分析PART5未來潛在競(jìng)爭(zhēng)分析

PART6本項(xiàng)目地塊定位第38頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果未來潛在競(jìng)爭(zhēng)分析一、未來兩年潛在項(xiàng)目供給量分析卓越漂亮?xí)r光龍湖東橋郡融城華府龍湖U城東方劍橋康田漫城富力城中渝項(xiàng)目第39頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果卓越漂亮?xí)r光，套，主力面積30-50㎡一房和30㎡以下單間配套富力城，200套，主力面積200-230㎡，主力總價(jià)250-350萬元10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月龍湖U城420套，主力面積38-78㎡，一房和兩房房為主東方劍橋400套，主力面積平層110-120㎡，躍層140-180㎡康田漫城，1800套，主力面積50-60㎡高層洋房別墅金科廊橋水鄉(xiāng)，約4000套，60-110平米為主，一房15%，兩房45%，三房30%，其它10%金科廊橋水鄉(xiāng)

1500套，主力面積平層85-120㎡，躍層140-160㎡金科廊橋水鄉(xiāng)

600套，主力面積：聯(lián)排200-230㎡，預(yù)計(jì)16000元/㎡龍湖U城主力面積：洋房：100-150㎡，6100元/㎡起東方劍橋，150套，主力面積180-230㎡，主力總價(jià)250-350萬元未來潛在競(jìng)爭(zhēng)分析第40頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果區(qū)域近期60平米以下投資型產(chǎn)品陸續(xù)有供給，從起以居住型產(chǎn)品為主項(xiàng)目將陸續(xù)入市，面積區(qū)間在70-110平米，項(xiàng)目將逐步增多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；■-區(qū)域高層供給情況從開始洋房產(chǎn)品供給增加，產(chǎn)品主要為平層戶型（85-120㎡）、躍層戶型（120-160㎡）。龍湖U城、金科廊橋水鄉(xiāng)和東方劍橋是未來市場(chǎng)供給主力；■-區(qū)域洋房供給分析■-區(qū)域別墅供給分析大學(xué)城未來兩年別墅市場(chǎng)以130-160㎡疊拼別墅和160-230㎡經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅為主，進(jìn)入后，已知項(xiàng)目中，金科廊橋水鄉(xiāng)、龍湖U城、東方劍橋有別墅產(chǎn)品供給，總體供給量呈下降趨勢(shì)。未來潛在競(jìng)爭(zhēng)分析第41頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果物業(yè)形態(tài)別墅市場(chǎng)供給量預(yù)測(cè)————640690380市場(chǎng)容量258650洋房市場(chǎng)供給量預(yù)測(cè)————7801000900市場(chǎng)容量30875高層市場(chǎng)供給量預(yù)測(cè)————460060008200市場(chǎng)容量11622600后市場(chǎng)供給及市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)（不完全統(tǒng)計(jì)）別墅供給有降低趨勢(shì)，同時(shí)，市場(chǎng)容量還會(huì)隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步成熟呈上升趨勢(shì)，所以預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍有機(jī)會(huì)點(diǎn)；洋房預(yù)計(jì)后，龍湖U城、東方劍橋、金科等項(xiàng)目標(biāo)陸續(xù)入市，伴隨區(qū)域配套、交通條件逐步成熟，市場(chǎng)容量將有顯著上升。高層2010-年區(qū)域集中居住區(qū)土地陸續(xù)供給，供給項(xiàng)目增多、供給量加大，將快速進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)高峰期，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但區(qū)域配套成熟度不高，仍以投資需求為主；而20后，軌道1號(hào)線、雙碑大橋通車將加大區(qū)域便捷度，對(duì)外區(qū)客戶吸引力度加大，居住類產(chǎn)品需求快速加大，使大學(xué)城真正成為宜居之城；未來潛在競(jìng)爭(zhēng)分析第42頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果二、近兩年已成交土地情況土地位置用途土地建筑規(guī)模(m2)/容積率起始價(jià)（萬元）競(jìng)得單位競(jìng)得時(shí)間成交價(jià)（萬元）出讓方式土地單價(jià)（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)U7-1-5/02、U7-1-6/02、U7-3-1/02號(hào)宗地二類居住170210≤314888.530638重慶寶嘉房地產(chǎn)-11-3083000拍賣3252636沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)U7-3-2/02、U7-3-3/02、U7-3-4/02號(hào)宗地二類居住199604≤369267.436134重慶歐鵬房地產(chǎn)-11-3097000拍賣3242627注：以上兩地塊本公司均參加競(jìng)拍，成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本公司測(cè)算價(jià)格說明大學(xué)城區(qū)域地塊備受關(guān)注，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。均看好后期發(fā)展未來潛在競(jìng)爭(zhēng)分析第43頁(yè)旭輝集團(tuán)營(yíng)銷階段性結(jié)果金科地產(chǎn)中渝地產(chǎn)蘇荷康田龍湖地產(chǎn)協(xié)信地產(chǎn)BU7