某廣場地塊評估及方案說明課件

吳江·新天地廣場

——地塊評估及方案說明——吳江·新天地廣場

——地塊評估及方案說明——1—

地塊價值分析——地塊價值分析—2地塊位置：松陵鱸鄉(xiāng)路西、江興西路北土地性質(zhì)：商業(yè)建筑指標：占地25933㎡，總建51866萬㎡，容積率為2.0建筑密度：≤40%地塊位置及設(shè)計指標地塊位置：松陵鱸鄉(xiāng)路西、江興西路北地塊位置及設(shè)計指標3位置示意本案●汽車站蘇州10min吳江新城10min永康路商業(yè)街5min湖濱新城5min位置示意本案●汽車站蘇州10min吳江新城10min永康路商4地塊現(xiàn)狀及四至東面鱸鄉(xiāng)北路龍庭休閑會館北面為牛腰涇河地塊方正，便于規(guī)劃，廠房待拆除南面為江興路、供電局西面為河道地塊現(xiàn)狀及四至東面鱸鄉(xiāng)北路龍庭休閑會館北面為牛腰涇河地塊方正5城市規(guī)劃本案商業(yè)核心居住核心一大核心商業(yè)區(qū)，以永康路為核心，南北輻射；兩大居住組團，重點向南發(fā)展，西部適當發(fā)展。一大核心商業(yè)兩大居住組團居住核心城市規(guī)劃本案商業(yè)核心居住核心一大核心商業(yè)區(qū)，以永康路為核心，6地塊價值總結(jié)分析

地塊方正、平整，易于后期規(guī)劃和排布；緊鄰牛腰涇河，西眺太湖，景觀效果好；交通四通八達，已經(jīng)形成七橫五縱的道路內(nèi)部城市格局；輕軌2號線規(guī)劃延伸段經(jīng)過項目以北附近；緊鄰吳江汽車站、江陵路、蘇嘉杭高速，外部通達性強；吳江商業(yè)正呈現(xiàn)日新月異的發(fā)展步伐，本案正處于新興商業(yè)發(fā)展的重心；周邊小區(qū)眾多，配套較為完善，具有發(fā)展商業(yè)必須的人氣資源。地塊價值總結(jié)分析地塊方正、平整，易于后期規(guī)劃和排布；7—

市場環(huán)境分析——市場環(huán)境分析—8樓盤示意恒隆國際城投地塊恒達廣場君悅國際萬業(yè)廣場偉業(yè)新都匯明珠大廈在售項目成交地塊偉業(yè)大廈未推項目樓盤示意恒隆國際城投地塊恒達廣場君悅國際萬業(yè)廣場偉業(yè)新都匯明9吳江目前商業(yè)等集中在市區(qū)永康路及城南板塊；商業(yè)由永康路一點為核心發(fā)展為城南城東等多點齊發(fā)的態(tài)勢，且有重點向南傾向的趨勢；本案處于市中心西北方向，處于高端商業(yè)物業(yè)稀缺的市場空白點，區(qū)域急需高端商業(yè)體填補這一空白。項目個案分析項目名稱位置建筑面積（㎡）產(chǎn)品類型主力戶型（㎡）在售價格萬業(yè)廣場永康路商業(yè)街與中山北路交匯處90000商鋪、寫字樓、公寓50-120公寓6000商鋪：一層6萬、二層3.5萬、三層2萬元/㎡偉業(yè)大廈永康路商業(yè)街東首25000商鋪、單身公寓40-80租金30元/㎡售價5500元/㎡明珠大廈鱸鄉(xiāng)路與流虹路交接口30000商鋪、寫字樓40-100寫字樓6000元/㎡君悅國際高新路鱸鄉(xiāng)南路口20000商鋪、寫字樓、精裝公寓30-55精裝公寓6000元/㎡（精裝標準1千元）偉業(yè)新都匯人民路、長安路、緊臨新行政中心大樓93013商鋪、精裝公寓40-85豪裝公寓8000元/㎡（精裝標準2千元）恒達廣場中山南路與人民路交匯處150萬（商業(yè)40萬方）城市綜合體—5月奠基吳江目前商業(yè)等集中在市區(qū)永康路及城南板塊；項目個案分析項目名10—

地塊價格評估——地塊價格評估—11吳江近兩年商業(yè)地塊成交量少，主要集中在住宅用地的供應；08年至今主要成交的商服地塊大都位于城南的吳江新城板塊，區(qū)域內(nèi)大量的住宅性質(zhì)用地助推了商服用地的供應；未來城市發(fā)展的重點是“南進西拓”，但隨著松陵市區(qū)與蘇州南城板塊聯(lián)系的加強，未來城北板塊將迅速成為區(qū)域熱點。土地市場土地位置用途占地面積容積率成交樓面價拿地時間松陵鎮(zhèn)人民路南側(cè)勵志路東側(cè)商務金融科教13738.9㎡3.6847元/㎡2010-6松陵鎮(zhèn)鱸鄉(xiāng)南路東側(cè)、高新路北側(cè)商服3966.8㎡2.81338元/㎡2008下半年吳江近兩年商業(yè)地塊成交量少，主要集中在住宅用地的供應；土地市12土地價格測算參考地塊用途容積率樓面地價拿地時間綜合對比參考系數(shù)綜合樓面地價松陵鎮(zhèn)人民路南側(cè)勵志路東側(cè)商務金融科教3.6847元/㎡2010.6橫向參考系數(shù)1.351143元/㎡恒隆國際地塊商服2.81338元/㎡2008年下半年橫向參考系數(shù)1.151539元/㎡——選取正常的市場拍賣地價作參考基數(shù)

地塊價格測算(粗略估算)：土地價格測算參考地塊用途容積率樓面地價拿地時間綜合對比參考系13近兩年吳江商業(yè)用地稀缺，其火爆程度遠遠大于住宅類性質(zhì)用地，目前的純商業(yè)地塊相對更加稀缺，且地塊面積較小，總價相對較低，以近兩年商業(yè)地塊拍賣價10%左右的增長水平來看：測算（以恒隆國際地塊為基價）2008年下半年：當前地塊1539元/㎡的樓面價，2010年6月，修正樓面價格為：1862元/㎡左右（248萬/畝）。近兩年吳江商業(yè)用地稀缺，其火爆程度遠遠大于住宅類性質(zhì)用地，目14—

地塊開發(fā)建議——地塊開發(fā)建議—15吳江城市商業(yè)中心由傳統(tǒng)的商業(yè)類型向多種形態(tài)的商業(yè)形態(tài)發(fā)展，區(qū)域消費力旺盛，商業(yè)消費市場日趨多元化，但是已有的商業(yè)模式與日趨增長的消費需求出現(xiàn)錯位……吳江需要新的商業(yè)模式來提升城市形象！市場機會點吳江城市商業(yè)中心由傳統(tǒng)的商業(yè)類型向多種形態(tài)的商業(yè)形態(tài)發(fā)展，市16不僅為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造回報，為地方創(chuàng)造稅收和就業(yè)，更能打造所在區(qū)域的核心差異化競爭力，締造所在城市新名片和新客廳，提升城市招商引資環(huán)境和形象！地塊的開發(fā)目標不僅為開發(fā)商和投資者創(chuàng)造回報，地塊的開發(fā)目標17站在城市運營的高度上，站在商業(yè)模式革新的氣度上，達到政府-開發(fā)商-老百姓利益平衡的最大化。地塊的開發(fā)建議打造吳江城市商業(yè)領(lǐng)袖！吳江·新天地廣場站在城市運營的高度上，地塊的開發(fā)建議打造吳江城市商業(yè)領(lǐng)袖！18—新天地方案背景研究分析——新天地方案背景研究分析—19吳江印象[A]

吳江——吳文化的重要發(fā)源地之一

千年歷史文化名城，物產(chǎn)豐饒

古鎮(zhèn)旅游文化繁榮，江南水鄉(xiāng)文化突出

[B]

吳江——長三角經(jīng)濟重鎮(zhèn)中國百強縣市排名前列

長三角北翼城市群核心區(qū)域，通達性強

GDP位居蘇州五縣市前列，重要的輕紡、絲綢生產(chǎn)基地

[C]

吳江——藏富於民私營企業(yè)文化濃厚，藏富于民[D]

吳江——城市居民收入、消費能力極強

09年人均可支配收入水平僅次于上海，全國縣級市排名第一

人均消費水平在長三角區(qū)穩(wěn)居縣級市前列

吳江印象[A]吳江——吳文化的重要發(fā)源地之一20吳江消費印象Ⅰ、發(fā)達的消費市場、消費水平Ⅱ、單一的消費模式Ⅲ、購物場所數(shù)量不多Ⅳ、消費場所檔次、差距不清晰Ⅴ、中低端消費品牌占主導吳江消費印象Ⅰ、發(fā)達的消費市場、消費水平21·中國經(jīng)濟持續(xù)增強，消費習慣及方式趨于多元化、國際化·中國人消費習慣及方式處于急劇變革階段·吳江經(jīng)濟實力處于中國縣級市前列，居民購買力強·吳江消費模式單一，商業(yè)市場機構(gòu)急需提升和轉(zhuǎn)變·吳江大量高端消費外流，高端商業(yè)存在市場空白宏觀分析：·中國經(jīng)濟持續(xù)增強，消費習慣及方式趨于多元化、國際化宏觀分22—新天地項目定位及規(guī)劃布局——新天地項目定位及規(guī)劃布局—23新天地廣場市場及形象定位頂級的標志的形象+氣質(zhì)+空間頂級的、標志的、商務的、身份感的、國際化的、特色的、休閑的、娛樂的吳江城市商業(yè)領(lǐng)袖市場定位形象定位—新天地項目定位及規(guī)劃布局新天地廣場市場及形象定位頂級的標志的頂級的、標志的、商務24新天地廣場目標定位經(jīng)營理念：多業(yè)態(tài)集合，功能互相補充，而且能夠互相支撐經(jīng)營特色：

“全新的建筑形態(tài)、全新的消費環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”

引進20個以上頂級國際一線品牌提供全新國際會所服務

歐式建筑風格

歐洲先進管理理念

多種純正歐洲業(yè)態(tài)組合投資目標：

打造吳江頂尖水準的大型綜合商業(yè)高端消費場所

滿足吳江富裕階層享受需求的頂級消費場所

創(chuàng)造國內(nèi)嶄新頂級消費模式與商業(yè)經(jīng)營模式—新天地項目定位及規(guī)劃布局新天地廣場目標定位經(jīng)營理念：多業(yè)態(tài)集合，功能互相補充，而且能25新天地廣場業(yè)態(tài)構(gòu)成新天地歐洲名品館：

引入頂級國際一線品牌20個以上及其他國際知名品牌歐洲風情商業(yè)街區(qū)：

國際知名品牌專賣店（包括時裝

珠寶精品家居等）及各種歐洲休閑娛樂業(yè)態(tài)（如：西餐廳

意大利咖啡館等）國際商務知名會所：

位于商業(yè)街區(qū)內(nèi)，引入高爾夫、紅酒、商務及旅游等四大國際知名會所，提供頂級會所服務（高爾夫名人賽頂級紅酒發(fā)布會

拍賣會

高級旅游定制服務

商務管家服務等）特色餐飲休閑娛樂區(qū)：

作為提供給吳江高端餐飲休閑娛樂服務配套，為吳江當?shù)氐纳钇焚|(zhì)帶來更多創(chuàng)新體驗酒店式公寓：

滿足新天地項目及眾多進駐的國際品牌的管理團隊的相關(guān)配套服務產(chǎn)品—新天地項目定位及規(guī)劃布局新天地廣場業(yè)態(tài)構(gòu)成新天地歐洲名品館：引入頂級國際26物業(yè)發(fā)展建議——價值體系3.9米層高超高挑空大堂大規(guī)模休閑廣場不可復制可復制性強特色block商業(yè)體電梯及其他配置廣場景觀規(guī)劃主體建筑高度群樓精品//配套商業(yè)物業(yè)管理國際知名商務會所廣場價值本題建筑價值—新天地項目定位及規(guī)劃布局物業(yè)發(fā)展建議——價值體系3.9米層高超高挑空大堂大規(guī)模休閑廣27項目規(guī)劃技術(shù)指標建議項目單位數(shù)值規(guī)劃總用地M225933

建筑面積（不包括地下部分）M251866

其中

新天地歐洲名品館M27000商業(yè)街區(qū)純商業(yè)街M21500030000國際會所M24000餐飲休閑娛樂配套M211000酒店式公寓M221866建筑占地面積M210373.2建築密度%40%容積率/2綠地率%25%車位數(shù)輛600其中地面停車位輛50地下車位數(shù)輛550—新天地項目定位及規(guī)劃布局項目規(guī)劃技術(shù)指標建議項目單位數(shù)值規(guī)劃總用地M225933

28總體設(shè)計原則1.

規(guī)劃布局、建筑風格整體呈現(xiàn)放松、自然，古老的歐洲街鎮(zhèn)的特色。2.

強調(diào)人、商業(yè)、環(huán)境之間的協(xié)調(diào)互動

水系、陽光、綠色植物與純歐式建筑景觀的合理搭配。3.

強調(diào)街區(qū)的適宜尺度和景觀變化。4.

注重中心景觀廣場的歐式氛圍的營造?！绿斓仨椖慷ㄎ患耙?guī)劃布局江興西路鱸鄉(xiāng)北路總體設(shè)計原則—新天地項目定位及規(guī)劃布局江鱸鄉(xiāng)北路29—新天地項目定位及規(guī)劃布局功能規(guī)劃設(shè)計理念概括為：一個名品中心，三個商業(yè)街廊，四個使用功能分區(qū)一個中心：歐洲名品館。名品館的入口及正面面對大路，通過所進駐的國際一線品牌的各種形象展示，使得的整個商業(yè)空間更好地對外宣傳，更好的帶動其他功能區(qū)，使地塊成為吳江新的地標。2.

三個商業(yè)街廊：提供購物、餐飲、休閑、娛樂等整套完整服務的商業(yè)街廊。該區(qū)域的功能可滿足多種層次消費需求，是整個項目吸引人氣的重點。3.

四個使用功能分區(qū)：

歐洲名品館、商業(yè)街、國際知名會所及酒店公寓。商業(yè)街區(qū)名品館國際會所酒店式公寓—新天地項目定位及規(guī)劃布局功能規(guī)劃設(shè)計理念商業(yè)街區(qū)名品館國際30歐洲名品館效果圖名品館規(guī)劃效果圖歐洲名品館效果圖名品館規(guī)劃效果圖31商業(yè)街規(guī)劃效果圖商業(yè)街透視效果圖商業(yè)街規(guī)劃效果圖商業(yè)街透視效果圖32商業(yè)街內(nèi)庭效果圖1

商業(yè)街內(nèi)庭效果圖133商業(yè)街內(nèi)庭效果圖

商業(yè)街內(nèi)庭效果圖2

商業(yè)街內(nèi)庭效果圖3

商業(yè)街內(nèi)庭效果圖商業(yè)街內(nèi)庭效果圖2商業(yè)街內(nèi)庭效果圖334建筑局部效果圖商業(yè)街內(nèi)庭效果圖4

建筑局部效果圖商業(yè)街內(nèi)庭效果圖435國際會所規(guī)劃效果圖國際會所規(guī)劃效果圖36酒店式公寓規(guī)劃效果圖酒店式公寓：滿足新天地項目及眾多進駐的國際品牌的管理團隊的相關(guān)配套服務產(chǎn)品。酒店式公寓規(guī)劃效果圖酒店式公寓：滿足新天地項目及眾多進駐的國37景觀規(guī)劃設(shè)計理念遵循吳江市“水在城中城在水中”的規(guī)劃布局，通過綠地、水系、雕塑等強調(diào)歐式的景觀設(shè)計風格，為吳江的城市發(fā)展提供風景，同時也向吳江整個城市借景。商業(yè)街內(nèi)部通過路網(wǎng)連接草坪、花卉、噴泉水體的大量運用，設(shè)計為更具歐式氣息的園林，更增添新天地廣場的獨特魅力。—新天地項目定位及規(guī)劃布局景觀規(guī)劃設(shè)計理念—新天地項目定位及規(guī)劃布局38某廣場地塊評估及方案說明課件39某廣場地塊評估及方案說明課件40道路規(guī)劃設(shè)計理念商業(yè)人性系統(tǒng)遵循人車分流的原則，通過豎向的變化，將行車道路與人行通道設(shè)計為不同的高度，人在商業(yè)街的購物會感覺更安全，真正營造一個休閑、自由的街道環(huán)境?！绿斓仨椖慷ㄎ患耙?guī)劃布局道路規(guī)劃設(shè)計理念—新天地項目定位及規(guī)劃布局41—新天地項目扶持政策需求說明——新天地項目扶持政策需求說明—421、招商活動的支持

目前，包括北京、上海、深圳等中國一線城市，尚未有任何一個商業(yè)項目能同時引入這么多國際一線品牌的入駐，因此，新天地項目成功的前提，除依靠我們團隊與國際品牌的長期合作經(jīng)驗優(yōu)勢，還需有吳江政府的大力支持，主要通過開展形式豐富的招商活動，共同努力打造吳江城市影響力，提高吳江的城市地位，吸引更多國際頂級品牌的進駐。2、稅收政策扶持

由于新天地項目整體收益需靠商業(yè)運營租賃、酒店式公寓等收益維持，同時預留5年市場培育期，同時兼顧政府形象的功能，新天地項目資金平衡壓力較大，希望政府考慮在項目運營培育期間，給予稅費免除等優(yōu)惠扶持政策。3、各行政部門的配合支持

由于新天地項目定位于吳江城市商業(yè)領(lǐng)袖，在人流、車流交通組織、消防、安保等需求相對復雜，因此希望政府相關(guān)部門可以出面予以鼎力配合與支持。淘寶城政策扶持需求說明1、招商活動的支持淘寶城政策扶持需求說明43Thanks！攜手共創(chuàng)傳奇Thanks！攜手共創(chuàng)傳奇44（3）提供較穩(wěn)定的水源，緩解夏秋季農(nóng)業(yè)用水的不足；（2分）改善了河流通航條件，利于農(nóng)產(chǎn)品運輸；（2分）或（庫區(qū)適宜發(fā)展水產(chǎn)業(yè)；（2分）調(diào)節(jié)徑流，防御旱澇災害。（2分）

37.（20分）

（1）自然植被：島東為熱帶雨林；島西為熱帶草原。（4分）

原因：島東處東南信風迎風地帶，受縱貫南北的山地抬升，加之沿岸暖流流經(jīng)，增溫增濕，因而終年降水多，形成熱帶雨林氣候，發(fā)育熱帶雨林；（4分）島西處于背風地帶，降水少，為熱帶草原氣候，發(fā)育熱帶草原。（2分）

（2）該島長期與大陸隔離，地域相對孤立，形成獨立的生物進化環(huán)境；島嶼面積大，多山地，自然條件空間差異較大（每點2分，共4分）。

（3）建立自然保護區(qū)；控制人口增長；保護性開發(fā)，促進經(jīng)濟發(fā)展；提高居民保護意識；制定并執(zhí)行好相關(guān)法律法規(guī)；開展國際合作，加大保護投入。（每點2分，滿分6分。）

42（旅游地理）

⑴甲省旅游資源數(shù)量豐富，類型多樣，質(zhì)量高，集群和組合狀況好。（任答2條，各2分）

⑵乙省地處經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)；交通便捷，重點景區(qū)距中心城市較近。（任答2條，各2分）。

⑶受汶川大地震的影響（1分）

滑坡（泥石流）等地質(zhì)災害（1分）

本PPT為可編輯版本，以下內(nèi)容請刪除后使用，謝謝您的理解。（3）提供較穩(wěn)定的水源，緩解夏秋季農(nóng)業(yè)用水的不足；（2分451．B【解析】①②③區(qū)域經(jīng)度差、緯度差相同。①②區(qū)域緯度數(shù)值相同，南北相反，故面積相等；②區(qū)域緯度低于③區(qū)域，因此面積較③區(qū)域大。

2．B【解析】地球是赤道略鼓、兩極稍扁的不規(guī)則球體，故緯度更高的③區(qū)域平均海平面距地心距離比①稍短；相對方向要用劣弧定向法，經(jīng)度相隔不能超過180°，故③區(qū)域位于①區(qū)域的西北方向；東、西半球的分界線是20°W和160°E組成的經(jīng)線圈，故③區(qū)域位于西半球；②區(qū)域向③區(qū)域飛行的最近航線應是先向東北，再向東南。

3.C4.A5.A6.D7.B8.C9.D10.B11.C

36.（共26分）

（1）特點：由（西）北向（東）南傾斜。(2分)與N市以下河段相比，以上河段：支流較多，流域面積較大；（2分）

降水較多；（2分）

緯度較高，氣溫較低，蒸發(fā)較弱。（2分）(或:冬季積雪量大)

（2）與新疆比，甲河流域：降水較多；（2分）

水源豐富；（2分）

黑土廣布，土壤肥沃；（2分）

風沙危害少；工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)好；（2分）

近海，有河流和港口，水運方便，利于農(nóng)產(chǎn)品運輸。（2分）

1．B【解析】①②③區(qū)域經(jīng)度差、緯度差相同。①②區(qū)域緯度數(shù)值46【答案】（1）①價值觀作為一種社會意識，對社會存在有反作用。倡導現(xiàn)代文明理念和生活方式能提升鄉(xiāng)村社會文明程度。（3分）

②價值觀影響人們改造世界的活動，影響人們的行為選擇。開展移風易俗，培育文明鄉(xiāng)風，引領(lǐng)人們作出正確的價值選擇，推動良好社會風氣的形成。（3分）

③作出正確的價值判斷必須尊重客觀規(guī)律。樹立正確的生態(tài)價值觀，正確處理人與自然的關(guān)系，推動鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，綠色發(fā)展助推鄉(xiāng)村振興。（3分）

④作出正確的價值判斷必須自覺站在最廣大人民的立場上。倡導文明鄉(xiāng)風，振興鄉(xiāng)村，能真正留住鄉(xiāng)情、記住鄉(xiāng)愁。（3分）（考生如有其他答案，之有理均可酌情給分）

（2）①繼承中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化，發(fā)揮優(yōu)秀傳統(tǒng)文化在維系中華民族文化基因中的紐帶作用。（2分）②對傳統(tǒng)文化要“取其精華、去其糟粕”，摒棄鋪張浪費等陳規(guī)陋習，做到批判繼承，古為今用。（3分）③繼承傳統(tǒng)，推陳出新倡導現(xiàn)代文明理念和生活方式，使傳統(tǒng)文化順應時代的變遷。（2分）④堅持文化創(chuàng)新，推動傳統(tǒng)文化創(chuàng)新性轉(zhuǎn)化、創(chuàng)新性發(fā)展。（3分）

【答案】（1）①價值觀作為一種社會意識，對社會存在有反作用。47【答案】（1）①在市場調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，加強科學的宏觀調(diào)控^按照政府指導、政策引導、企業(yè)主體、市場主導的原則部署脫貧工作。

②國家財政具有促進資源合理配置的作用。廣西壯族自治區(qū)采取財政、稅收等優(yōu)惠扶持政策，發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，促進農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展。

③國家財政是促進社會公平、改善人民生活的物質(zhì)保障，廣西壯族自治區(qū)著重補齊民生短板，落實基本醫(yī)療、義務教育和住房安全的基本保障。

④完善收入分配制度，健全按要素分配的機制，使貧困村、貧困戶從中獲取更多資產(chǎn)性收益。

（2）①中國共產(chǎn)黨充分發(fā)揮領(lǐng)導核心作用，堅持人民主體地位，堅持立黨為公、執(zhí)政為民。

②政府堅持對人民負責的原則，切實履行社會主義經(jīng)濟建設(shè)職能、