協(xié)信TOWN城5號地塊商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃案

歡送你來到協(xié)信·新風格，置身北部新區(qū)潮流腹地，齊聚購物、餐飲、娛樂為一體的新生活方式中心。協(xié)信TOWN城5號地塊商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃目錄區(qū)域開展現(xiàn)狀工程本體分析成功案例分析工程定位建議目錄區(qū)域開展現(xiàn)狀工程本體分析參考案例分析工程定位建議區(qū)域開展分析---區(qū)域經(jīng)濟分析渝北區(qū)近幾年工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)開展迅速，帶動區(qū)域GDP快速上升，從08年位列主城第三位，且年均增速排名主城第一位，開展勢頭強勁，隨著保稅港區(qū)在區(qū)域落戶，將跟進一步推動經(jīng)濟開展。區(qū)域人均GDP隨著經(jīng)濟總量的增長而不斷提升，08年為3.3萬元/人，位居主城中游，年均增速29.3%，高居主城第一位。重慶市2004-2021年GDP及增速〔億元〕重慶市2004-2021年人均GDP及增速主城各區(qū)域GDP走勢〔單位：億元〕區(qū)域開展分析---產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)重慶市渝北區(qū)占全市比重(%)重慶市渝北區(qū)占全市比重(%)重慶市渝北區(qū)占全市比重(%)2004428.0511.532.691112.857.195.141151.9626.372.292005463.4011.812.551259.1267.475.361347.9766.034.902006386.3812.653.271500.9798.226.541564.7972.234.622007482.3914.973.101892.10150.257.941748.0280.254.592008575.4016.462.862433.27189.417.782087.9995.944.592004年——2021年渝北區(qū)的產(chǎn)業(yè)開展比照情況2004年——2021年渝北區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比照情況年份第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)重慶市渝北區(qū)重慶市渝北區(qū)200444.3%60.14%40.0%27.73%200541.0%46.43%43.5%45.44%200643.0%53.64%45.0%39.45%200746.0%61.21%42.0%32.69%200847.7%62.89%41.0%31.85%工程所處渝北區(qū)，為重慶市近幾年重點開展的工業(yè)和物流業(yè)產(chǎn)地，第二產(chǎn)業(yè)在區(qū)域GDP奉獻中占有重要地位，同時隨著高新技術和科教業(yè)的迅速開展，區(qū)域內(nèi)三產(chǎn)也迅速成長。渝北區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)快速開展，帶動產(chǎn)業(yè)人口迅速聚集，二產(chǎn)和三產(chǎn)人口年均增速分別為8.62%和4.45%，均高于主城區(qū)平均水平，區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口的增加對拉動區(qū)域內(nèi)需起到促進作用。年份第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)主城區(qū)渝北區(qū)主城區(qū)渝北區(qū)200392.2012.15151.1917.39200493.7811.52154.1419.442005104.1215.76151.0618.232006103.4515.98158.8219.402007107.7316.91169.5420.70年均增速3.97%8.62%2.91%4.45%2002-2007年重點區(qū)域第二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口對照表〔萬人〕目錄區(qū)域開展現(xiàn)狀工程本體分析參考案例分析工程定位建議工程本體分析---工程用地指標分析工程在區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)模相對較小，在北部新區(qū)中不具備較強的優(yōu)勢，開發(fā)難度較高。工程本體分析---工程交通分析其它交通基本情況火車站重慶最大的火車站“重慶北”距離項目約5公里，初期設計的旅客列車為13對(2008年)，近期14對(2010年)，遠期可以達到17對(2015年)。機場項目距離重慶江北國際機場約12.5㎞，驅(qū)車到機場僅需15分鐘左右，重慶江北機場是重慶唯一的國際航空港。港口寸灘保稅港區(qū)占地6平方公里，江岸線長2公里，，2009年6月開工建設，二期工程將于2012年建成，2015年三期工程完工，。班次班次開收班時間617路206：30-19：00126路137：00-19：00610B線137：00-19：00616B線107：00-19：00831路56：45-19：15116路126：00-20：00786路375：00-20：30工程所在片區(qū)交通根底設施充足，具有輕軌、鐵路、公路、航空等現(xiàn)在多種交通資源，樞紐交通優(yōu)勢明顯，區(qū)域認知度及價值感較高，但周邊區(qū)域周邊配套缺乏，無法滿足住戶的日常工作、生活難以保障。工程地以居住功能為主，缺少行政區(qū)、商務等要素，將會對本工程的全天候經(jīng)營帶來影響，造成消費的時段不均衡；工程周邊以中青年中高收入得職業(yè)人群為主，其消費特點雖其工作性質(zhì)而定，即一局部人周一至周五全天在外進行商務消費，在家庭居住地的生活消費頻次底；工程泛周邊區(qū)域有大量中高端收入居民，工程定位應主要考慮這一客群；工程周邊高檔社區(qū)居住人群工程輻射區(qū)域普通社區(qū)居民金開快速路過往客流工程本體分析---工程客群分析商業(yè)空白較大，潛在購買力較大。處于交通主干道金開大道上，臨街，無障礙物遮擋，視覺效果好集客手段多樣，區(qū)域性集客范圍廣能滿足較多業(yè)種業(yè)態(tài)的選址需求。周邊地產(chǎn)項目價格位較高，未來可以以較高的價位租、售商鋪。周邊在建、擬建商業(yè)項目較少，招商難度較低。尚有待開發(fā)的空白地段優(yōu)勢劣勢項目周邊人口密度低。周邊在建、擬建商業(yè)項目少，需要獨立支持商業(yè)氛圍。距離觀音橋商圈較近，會出現(xiàn)部分消費外流及截流的現(xiàn)象。商業(yè)中心指標較低。目前人流量較少。周邊集合了富人區(qū)和大眾區(qū)，客層復雜工程本體分析---工程優(yōu)劣分析目錄區(qū)域開展現(xiàn)狀工程本體分析參考案例分析工程定位建議參考案例分析1---龍湖晶酈館商鋪名稱租金單價套內(nèi)面積月租金韓國餐廳40.00573.0022920素食餐廳40.00288.0011520富隆酒窖40.00366.5014660蘭貴吉35.00374.0013090康曼61.00296.0018056雙語書吧25.00208.005200海鮮鮑魚火鍋56.00315.8317686.48淮陽菜餐客道70.00408.0028560法拉利和瑪莎拉蒂汽車展廳85.00891.8475806.4湯師傅70.00408.0028560高爾夫用具：HONMA120.00104.0012480美格爾齒科（德國BEGO種植門診）65.00301.0019565日本料理55.00303.0016665健身類沖擊波品牌25.001482.0037050爵士島咖啡30.00550.0016500重百超市27.251148.0031283皇鼎浴足45.002037.0091665漁人在線網(wǎng)絡會所40.00575.4123016.4陶然居40.003344.00133760帝豪量販式KTV歌城40.001842.4373697.2好利來80.00151.0012080綠野花果坊160.0026.004160德力時鐘110.0041.594574.9蕉葉30.001794.8653845.86帝豪量販式KTV歌城40.002335.0093400水晶星座酒店大堂54.4056.843092.096face&face45.0041.001845中國銀行70.00509.0335632.1茶樓、足浴38.001260.0047880參考案例分析1---龍湖晶酈館各業(yè)態(tài)出租面積占比各業(yè)態(tài)租金收入占比參考案例分析2---大指姆廣場區(qū)域位置：浦東城區(qū)中心、聯(lián)洋國際社區(qū)核心要地開業(yè)：2005年7月工程規(guī)模：占地5.2萬平方米，總建筑面積11萬平方米交通條件：794路、東周線、601路、617路、640路、815路、936路、984路、楊高專線等數(shù)十條公交線路，貫穿整個浦東，但距離2號線地鐵有一定距離，因此對浦西人流的吸引力相對較弱商業(yè)環(huán)境：周邊大型商業(yè)設施較缺乏輻射范圍：周邊輻射花木文化行政區(qū)、張江高科技園區(qū)、碧云國際社區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等人流、資金流、信息流集中區(qū)域客戶定位：主力消費人口為追求品質(zhì)、崇尚時尚、熱愛生活的中高收入階層人士，年齡在25~45歲左右工程情況參考案例分析2---大指姆廣場大拇指廣場以塊狀規(guī)劃，共22個建筑體塊，物業(yè)組合為3萬平方米四星級酒店和8萬平方米的商業(yè)；廣場內(nèi)商業(yè)布局主要以功能板塊劃分：餐飲區(qū)、購物區(qū)、生活區(qū)和文化區(qū)。大建筑布局：在建筑設計以前，主力商家已定，根據(jù)其對建筑規(guī)劃特殊要求，一般位于較大的建筑單體；主力商家位于廣場兩側(cè)，便于組織人流。小建筑布局：中央廣場四周設置包容性較強的中低層建筑，便于分割租售動靜分布：靜區(qū)：在商場北面設置展覽館、藝術館、咖啡等業(yè)態(tài)，因此人流較小，主要以藝術賞析和咖啡吧為主；動區(qū)：以中央廣場為中心，四周設置休閑娛樂及餐飲等業(yè)態(tài)，人流較大，是商場人流的主要聚集區(qū)域。參考案例分析2---大指姆廣場以主力店為支撐，次主力店為依附，品牌連鎖店為互補，到達客源共享；主力店：次主力店：中小型品牌專賣=2：1：1.5；主力店引入家樂福，極大吸引了客源。參考案例分析2---大指姆廣場參考案例分析2---大指姆廣場大拇指廣場位于城市擴散和人口導入的浦東世紀公園區(qū)域，周邊15萬人口的中高檔社區(qū)為大拇指廣場提供了充足的客源大拇指廣場位于楊高路旁，總建筑面積11萬平方米，其中純商業(yè)8萬平方米，酒店3萬平方米。商鋪出租率98％，且商鋪租金高達10元/平方米/日，目前平均日客流量為3～6萬。參考案例分析2---大指姆廣場大拇指廣場采用圍合式空間布局，小品表達現(xiàn)代自由主義建筑風格，為顧客提供全新的視覺感受大拇指廣場規(guī)劃布局優(yōu)點分析：大拇指廣場以小塊體、組團圍合式購物廣場取代傳統(tǒng)單體式MALL，布局規(guī)劃上皆由一系列大小不等的建筑有機結(jié)合，這種布局規(guī)劃降低了商業(yè)建筑的高度，人流動線由傳統(tǒng)的垂直動線轉(zhuǎn)變?yōu)榇怪逼矫娼诲e結(jié)合的方式；大拇指廣場注重建筑形態(tài)的個性化、講究綠化景觀與商業(yè)建筑有機融合的氣氛，“現(xiàn)代自由主義建筑風格〞、“開敞式綠化廣場〞、“步行街〞、“走廊〞、“天橋〞等增加了購物的情趣性，成為吸引消費者的重要因素。參考案例分析2---大指姆廣場大拇指廣場業(yè)態(tài)功能特征：賣場餐飲聚集人氣、消化面積，休閑零售補充功能、促進支持大拇指廣場功能布局情況：大拇指廣場業(yè)態(tài)組合中以賣場、餐飲比例最高，占總商業(yè)業(yè)態(tài)61%。這是由于大拇指廣場周邊居住人群多、寫字樓辦公人群少，賣場與餐飲不僅滿足了周邊人群的生活消費需求，而且是商業(yè)中心聚集人流、消化面積的最重要手段；休閑娛樂與零售購物不僅豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)功能，起到互補作用，而且對于留駐客流起到了積極的促進作用。主力店主要商家功能布局特征家樂福好樂迪糖朝、許留山、廊橋創(chuàng)意服飾、美頌巴黎、證大現(xiàn)代、藝術會館地下1F為家樂福及車庫，沿次要道路集中分布服務型業(yè)態(tài)，沿主要道路及廣場區(qū)域分布餐飲、零售、娛樂、文化藝術等參考案例分析2---大指姆廣場以主力店奠定工程的不可替代性，用特色餐飲休閑娛樂提高本工程的功能附加值。在非商業(yè)中心區(qū)域里，周邊擁有大量居住人群的商業(yè)工程，如何吸引和聚集人氣是工程成功與否的先決條件；而賣場與餐飲兩大擁有聚集人氣的有利武器是工程業(yè)態(tài)組合中不可替代的局部，且其比例應占大局部；適當?shù)男蓍e娛樂與零售購物能成為周邊居住人群生活中的一局部，是促進人氣、提升工程影響力的推進器；富有個性化的創(chuàng)意小品，現(xiàn)代自由主義的建筑風格，是吸引、觸動消費者體驗及其消費的重要因素。參考案例分析2---大指姆廣場大拇指廣場成功的關鍵驅(qū)動因素：在非商業(yè)中心區(qū)域里，周邊擁有大量居住人群的商業(yè)工程，如何吸引和聚集人氣是工程成功與否的先決條件；而賣場與餐飲兩大擁有聚集人氣的有利武器是工程業(yè)態(tài)組合中不可替代的局部，且其比例應占大局部；適當?shù)男蓍e娛樂與零售購物能成為周邊居住人群生活中的一局部，是促進人氣、提升工程影響力的推進器；富有個性化的創(chuàng)意小品，現(xiàn)代自由主義的建筑風格，是吸引、觸動消費者體驗及其消費的重要因素。外因：區(qū)位優(yōu)勢：交通便利：市場空缺：內(nèi)因：?規(guī)模優(yōu)勢：?高端時尚形象：?規(guī)劃設計：案例借鑒：定位于文化休閑廣場，廣場內(nèi)部處處該主題，如廊橋服飾藝術館；開放式的廣場布局，主力店家樂福位于端部，餐飲圍繞中心廣場呈環(huán)形分布，最大限度增加商業(yè)空間與人流的互動；潮流、動感、品位、活力、共享、趣味參考案例分析2---大指姆廣場參考案例分析---商業(yè)綜合體成功的關鍵因素時尚的、現(xiàn)代的、活力的、開放的、多元的當?shù)厝顺?，旅游者知曉?yōu)越的交通優(yōu)勢位于城市重要交通主干道旁邊，公共交通系統(tǒng)發(fā)達。具有較高的地塊價值、商業(yè)價值和城市價值，且周邊有大量人口支撐。停車位等硬件條件優(yōu)越功能多元集合購物、餐飲、休閑、娛樂、體驗等功能于一體，強調(diào)商業(yè)、休閑娛樂的互動，能夠給消費者留下深刻印象。

功能定位依托差異化定位抓住體驗經(jīng)濟時代的機遇最具活力氣息通過引入主力店，加強休閑、娛樂功能的比重和特色，以共享、自由、變化、品位等成為都市活力示范極。利用主力店的成熟經(jīng)營模式和廣告宣傳，快速聚集人氣，提高項目知名度。走時尚路線城市最時尚、最具活力的地方，引領時尚體驗的潮流大勢，引入?yún)^(qū)域目前需求強烈但尚未出現(xiàn)的成熟業(yè)態(tài)。既是本地消費者樂于向往的場所，又能吸引外來游客案例總結(jié)目錄區(qū)域開展現(xiàn)狀工程本體分析參考案例分析工程定位建議工程定位分析---工程主題定位商業(yè)概念：時尚生活中心LifeStyleCenter

訴求以生活品位為出發(fā)點、以時尚品位為價值核心，為消費需求日益多元化的中高端消費者提供擁有現(xiàn)代時尚生活品位的消費場所、聚會場所、體驗場所、溝通場所，為消費者提供多元化的消費體驗。商業(yè)主題：時尚生活新標準

NewStandardofLife–Fashionlife+–融合運動天地、影院、休閑中心、時尚生活品牌店、時尚品牌旗艦店、特色美食、休閑餐飲、兒童天地等不同創(chuàng)意的全新生活體驗。釋義：LIFE+Fashion/Happyness/Experenice/Freedom/5+2項目整體商業(yè)功能休閑功能文化功能娛樂功能保健功能餐飲功能社區(qū)公共服務功能購物功能工程定位分析---工程功能定位功能定位：家庭型新生活方式中心購物：設置滿足生活必須的超級賣場，同時加強時尚元素，增加時尚品牌和潮流品牌的比例和數(shù)量；另外，加強主題餐飲的比例，提高家庭消費的頻率；餐飲：針對寫字樓的商務客群、周邊的家庭客群、購物人群設置相關的休閑餐飲、商務餐飲和主題餐廳；娛樂：設置影院\KTV，突出娛樂元素，成為區(qū)域內(nèi)休閑娛樂中心；工程定位分析---工程檔次定位根據(jù)重慶市及北部新區(qū)實際經(jīng)濟開展狀況及對未來幾年的預期，結(jié)合消費者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營者、投資者訪談，本工程初期應為中檔；后期可通過成功經(jīng)營逐步將本工程整體品質(zhì)提升至中高檔，同時調(diào)高零售比例，增加日間留客能力。因此出于上述三方面的理由，本工程商業(yè)經(jīng)營檔次應定位為：中檔，局部高檔工程各業(yè)態(tài)應以中檔偏上為主，各品類均設置個別高檔商家，來帶開工程的整體形象及影響力，但更多的中檔消費，來滿足北部新區(qū)龐大的主流需求，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個工程的品質(zhì)。工程定位分析---工程案名解析協(xié)信·新風格立意：時尚現(xiàn)代、簡潔干凈，瑯瑯上口，便于記憶，產(chǎn)生豐富的聯(lián)想；“協(xié)信〞點明是協(xié)信開發(fā)的新一代購物中心，同時也與工程的大命名形成系統(tǒng)性；“新風格〞強調(diào)提倡一種新的生活方式，強調(diào)工程的高品質(zhì)屬性，強調(diào)工程全新業(yè)態(tài)組合模式，引導區(qū)域乃至重慶市的全新生活方式。工程定位---1F業(yè)態(tài)布局規(guī)劃主力商戶餐飲：金錢豹、101牛排零售：環(huán)球免稅店等珠寶：周生生，周大福等生活配套：移動，銀行等金閣銀杏環(huán)球免稅店賽百味味千拉面移動電信生活配套史努比巴布豆斯巴達克網(wǎng)絡會所DQ銀行美滋唐納美麗田園101牛排人流動線人流動線人流動線周大福周生生絲芙蘭銀行銀行工程定位---2F業(yè)態(tài)布局規(guī)劃金閣銀杏錢柜KTV瑪花纖體亞力山大會館北海道唐都恩樂雪茄吧王品牛排巨鯨肚黑暗餐廳代官山棒約翰歐洲房子音樂房子小豬嚕嚕百怡咖啡金翠河斗牛士美吉姆早教鼎泰豐迪士尼主力商戶餐飲：金閣銀杏、王品牛排、代官山零售：小豬嚕嚕，迪士尼、好孩子親子樂園：美吉姆早教娛樂：錢柜KTV、音樂房子休閑：亞力山大會館、北海道、百怡咖啡好孩子工程定位---3F業(yè)態(tài)布局規(guī)劃華誼院線廚房制造主力商戶院線：華誼、百老匯等餐飲：廚房制造、王子飯店等業(yè)態(tài)歸類規(guī)劃業(yè)態(tài)分項面積（㎡）目標商家例舉租金預計（元/月/㎡）月租金預計（元）超市外租區(qū)2000龍鳳飾品、繽果、福奈特150300000超市4000新世紀、永輝30120000生活配套900㎡銀行400招商銀行、渣打銀行20080000通訊營業(yè)廳200移動、聯(lián)通15030000電信營業(yè)廳100電信15015000鮮花禮品店5