西安碑林區(qū)交大西門地塊可行性研究分析報(bào)告

西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告西安碑林區(qū)交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告陜西潤通工程投資2021年8月25日西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告前述市場研究目的：了解開發(fā)西安碑林區(qū)交大西門地塊的時(shí)機(jī)及風(fēng)險(xiǎn)，明確此地塊是否具備投資價(jià)值，適宜開發(fā)。市場研究時(shí)間：2021年8月25日—8月28日市場研究方式：地塊實(shí)地考察；二手資料采集:政府報(bào)告宏觀數(shù)據(jù)、易居數(shù)據(jù)地產(chǎn)同行訪談西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告目錄工程地塊分析城市、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境典型案例分析工程初步市場定位規(guī)劃論證工程本錢初步測算結(jié)論建議西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告1.工程地塊分析1.1地塊位置本案此地塊屬于西安碑林區(qū)，南二環(huán)內(nèi)，在西安交大西門的正對面，屬西安市中心區(qū)域！西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告1.工程地塊分析1.2地塊四至本案西安交大興慶宮公園西安理工大學(xué)交大附小交大附中北至：在建社區(qū)南至：在建樂居場工程東至：經(jīng)九路〔對面即交大西門〕西至：待建用地西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告1.工程地塊分析規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)總用地面積（萬㎡）其中：總建設(shè)用地（萬㎡）代征城市公共用地面積（萬㎡）暫未明確總建筑規(guī)模（萬平方米）容積率大于5建筑控制高度1.3工程根本指標(biāo)本案西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告1.工程地塊分析1.1地塊位置此地塊屬于西安碑林區(qū)，南二環(huán)內(nèi)，在西安交大西門的正對面，屬西安市中心區(qū)域！本案經(jīng)九路咸寧西路興慶路友誼東路太乙路環(huán)城東路二環(huán)二環(huán)互助路內(nèi)城環(huán)城南路工程屬西安市中心位置交通四通八達(dá)周邊道路路況一流1.4工程周邊道路及交通狀況西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告1.工程地塊分析1.5地塊內(nèi)部現(xiàn)狀及周邊環(huán)境地塊內(nèi)部平整無建筑物地塊北側(cè)即將交付社區(qū)地塊東側(cè)緊鄰經(jīng)九路地塊外圍墻地塊東對面交大西門地塊南側(cè)在建工程工程周邊以高校、住宅為主，北臨公園，無其它干擾物業(yè)，是優(yōu)質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的居住用地西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告目錄工程地塊分析城市、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境典型案例分析工程初步市場定位規(guī)劃論證工程本錢初步測算結(jié)論建議西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告2.城市、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)西安地位歷史：13朝古都，世界四大文明古都近代：科教、文化、革命基地〔延安〕，西安事變，首都第二候選城市現(xiàn)代：西部大開發(fā)核心城市、陜西首府、國際重要科教、航天中心城市，旅游城市未來：有望成為中國第五個(gè)直轄市西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告2.城市、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)2.1西安經(jīng)濟(jì)2021年，西安生產(chǎn)總值〔GDP〕2719.10億元，比上年增14.5%，已連續(xù)3年增長超過14%2021年上半年增長16.8%，再創(chuàng)新高西安近年來經(jīng)濟(jì)增長率高于全國5%以上西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告2.城市、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)西安經(jīng)濟(jì)2021年，西安生產(chǎn)總值〔GDP〕2719.10億元，比上年增14.5%，已連續(xù)3年增長超過14%2021年上半年增長16.8%，再創(chuàng)新高西安近年來經(jīng)濟(jì)增長率高于全國5%以上西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告2.城市、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)西安房地產(chǎn)投資從年度房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，除了2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資額有所下滑外，其他年份房地產(chǎn)投資都呈現(xiàn)了逐年增長的狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長，說明西安房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了較高的增長，開發(fā)企業(yè)依然看好西安房地產(chǎn)市場的開展。隨著西安經(jīng)濟(jì)的近年的加速開展，開發(fā)商投資的熱情將會(huì)增加，國內(nèi)和港澳臺(tái)的房地產(chǎn)大鱷紛紛搶駐西安。房地產(chǎn)開發(fā)投資西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告2.城市、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)西安科教實(shí)力西安高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園西安綜合科技實(shí)力位居全國第三，僅次于北京、上海，是全國科研和科技最集中的城市之一。西安有科研機(jī)構(gòu)672家，國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室55個(gè)，技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)2,000多家。西安有全日制普通高等院校37所，研究生培養(yǎng)單位48個(gè)。高新區(qū)依托區(qū)域優(yōu)勢，吸引大量外資、民企和創(chuàng)業(yè)型小公司入駐。經(jīng)開區(qū)、曲江開發(fā)區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)等促進(jìn)經(jīng)濟(jì)再開展。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)開展，特別是高科技人才的紛紛落地，使得西安的房地產(chǎn)開發(fā)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告2.城市、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)2.2碑林區(qū)區(qū)位碑林區(qū)是西安無可否認(rèn)的中心區(qū)域，有如東城、西城在北京的地位因中外聞名的宋代“碑林〞而得名50公里西安閻良國家航空基地中心城區(qū)西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告2.城市、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)2.2碑林區(qū)旅游資源碑林區(qū)是西安旅游資源最多的地方之一西安鐘鼓樓——我國目前規(guī)模最大，建筑最宏偉，保存最完整的明代建筑之一小雁塔——唐朝長安保存至今的兩處重要建筑之一碑林博物館——我國最早、名碑最多的一座文化藝術(shù)寶庫古城墻——中國現(xiàn)存最完整的一座古代城垣建筑還有興慶宮公園、關(guān)中書院、古文化一條街、八仙宮、張學(xué)良公館、寶慶寺華塔、罔極寺、臥龍寺等等西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告2.城市、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)2.2碑林區(qū)商業(yè)碑林區(qū)作為西安的城市中心，集中了西安最繁華的商業(yè)區(qū)和最多樣化的商業(yè)南大街——國際品牌高檔商業(yè)〔西安的王府井〕東大街——時(shí)尚年輕化的商業(yè)步行街〔西安的西單〕雁塔中路——電腦城，西安的中關(guān)村還有現(xiàn)代文化氣息的德福巷休閑商業(yè)街、具有深厚傳統(tǒng)文化積淀的書院門古文化街、南二環(huán)餐飲休閑一條街、騾馬市步行街、互助路群眾餐飲一條街、光大巷水族花卉一條街、湘子廟書畫一條街、雁塔路商業(yè)街等專業(yè)特色商街16條。西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告2.城市、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)2.2碑林區(qū)科教碑林區(qū)以其深厚的歷史文化為根基，成為西安最重要的科研教育基地。區(qū)域內(nèi)有西安交通大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等十七所大專院校，中科院光機(jī)研究所、西安熱工研究院等一百一十多家科研單位，擁有八個(gè)國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和三個(gè)國家工程研究中心，全區(qū)擁有各類專業(yè)科技人才八萬五千余人，是名副其實(shí)的科技、教育和文化大區(qū)。特別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)一一碑林科技工業(yè)園區(qū)，正以其雄厚的科技實(shí)力、高效的管理效勞、優(yōu)惠的投資政策、吸引來自世界各地的投資商在這里生產(chǎn)經(jīng)營。西安·交大西門地塊

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可行性研究分析報(bào)告3.房地產(chǎn)市場環(huán)境整體供需情況西安近年商品房市場處于快速升溫階段，除08年受金融危機(jī)影響，市場稍有收縮外，2021年全年銷售面積突破1256萬平米，處于供需兩旺階段。西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告3.房地產(chǎn)市場環(huán)境

價(jià)格西安商品房成交價(jià)格處于驟升期，09年成交均價(jià)突破5264元/平米，在全國房市嚴(yán)風(fēng)格控的10年上半年，成交均價(jià)6057元，逆市同比增長26.56%。西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告3.房地產(chǎn)市場環(huán)境成交戶型面積成交戶型面積以80-100的兩居，120-144的三居，以及144-180的四居為主。說明市場仍處于改善型居住階段。西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告3.房地產(chǎn)市場環(huán)境客戶構(gòu)成客戶來源95%為西安及周邊地區(qū)的客戶，外省市比較少，市場仍以自住需求為主，市場較健康，但隨著成交的量升價(jià)漲，未來西安住宅的投資者比例將會(huì)增大。西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告3.房地產(chǎn)市場環(huán)境目前市場排名西安房市的熱點(diǎn)區(qū)域一直在南面和東面。東南面是市場公認(rèn)的中高檔樓盤區(qū)域西安·交大西門地塊

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可行性研究分析報(bào)告4.典型案例分析周邊典型工程分析本報(bào)告略西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告目錄工程地塊分析城市、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境典型案例分析工程初步市場定位規(guī)劃論證工程本錢初步測算結(jié)論建議西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告5.工程初步市場定位定位思路——在適宜的地段做最適宜的產(chǎn)品工程有什么地利：西安——文化古都、現(xiàn)代科教中心城市、未來直轄市城市核心地塊、西安最著名學(xué)府——西交大對面、城市中央公園——興慶宮園旁、城市富人區(qū)內(nèi)、交通、配套無可匹敵天時(shí)：西安房地產(chǎn)市場的快速上升期，商品房供不應(yīng)求人和：一線城市精英團(tuán)隊(duì)，攜手陜西潤通共創(chuàng)我們要?jiǎng)?chuàng)造什么我們的目標(biāo)：以巔峰向巔峰獻(xiàn)禮！創(chuàng)造城市宜居典范的高檔樓盤為真正懂得品味之人量身打造珍藏一生之宅西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告5.工程初步市場定位定位參考案例—在名校旁邊做什么工程？龍湖·唐寧one——中國中關(guān)村·清華大學(xué)旁的傳世邸宅位置：北京北四環(huán)清華大學(xué)東門均價(jià)：45000元/平方米建筑形式：高層板樓裝修：精裝戶型：340-390平米豪華4居，180平米大三居，局部滿足學(xué)區(qū)家長的50平米貴族公寓西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告5.工程初步市場定位定位參考案例—在城市中心公園旁邊做什么工程？棕櫚泉國際公寓——朝陽公園旁·國際CEO首席居所位置：北京朝陽公園南路8號均價(jià)：已售完，評估價(jià)42000元/平方米建筑形式：高層板樓裝修：精裝戶型：150-210平米3-4居，360平米平層官邸西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告5.工程初步市場定位工程初步定位：中央公園與西交大環(huán)繞的

城市上流層傳世府邸西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告5.工程初步市場定位工程初步定位：產(chǎn)品定位戶型：以150-200平米的3-4居為主，局部200平米以上的平層戶型或復(fù)式戶型，少量單身貴族公寓客戶定位：城市上流人群、政界和商界成功人士，周邊大學(xué)教授等高素質(zhì)人群西安·交大西門地塊

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可行性研究分析報(bào)告6.規(guī)劃論證規(guī)劃論證由于地塊眾多指標(biāo)未明確，工程的規(guī)劃有很大的余地，需要從以下幾方面論證工程的經(jīng)濟(jì)性：1、容積率與售價(jià)關(guān)系2、戶型與建筑排布關(guān)系3、住宅與商業(yè)比例的關(guān)系下一步將詳細(xì)展開此項(xiàng)工作西安·交大西門地塊

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可行性研究分析報(bào)告7.工程本錢初步測算本錢測算

〔樣表〕開發(fā)成本測算序號成本費(fèi)率費(fèi)用(萬元)備注1土地成本

1700.87

1.1土地出讓金

1623

1.2契稅4.80%77.87

2報(bào)建費(fèi)用

1535.09

2.1市政共用配套費(fèi)

1014

2.2建筑業(yè)勞務(wù)統(tǒng)籌金

480

2.3定額測定編制費(fèi)

17.57

2.4質(zhì)監(jiān)費(fèi)

13.52

2.5城市建設(shè)附加費(fèi)

10

3建安費(fèi)用

19399.84676003.1設(shè)計(jì)費(fèi)50338

3.2勘察費(fèi)

12.16

3.3建筑安裝280018928

3.4監(jiān)理費(fèi)

121.68

4銷售費(fèi)用及稅金

2137.5816

4.1銷售費(fèi)用2%570.02176

4.2營業(yè)稅及附加5.50%1567.5598

5土地增值稅

0見土地增值稅計(jì)算表

6管理費(fèi)

1800按3年開發(fā)期，每月50萬元

7財(cái)務(wù)費(fèi)用8%800按5000萬貸款，2年貸款期限（3年開發(fā)期）項(xiàng)目總投資

27373

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可行性研究分析報(bào)告7.工程本錢初步測算銷售收入表〔樣表〕銷售收入估算項(xiàng)目樓層建筑面積銷售單價(jià)名義銷售收入住宅F(xiàn)10-F2537014700025910F6-F9925470006478商業(yè)F4-F54627150006940F1-F36373150009560地下B1-B31033215001550地上合計(jì)57268853748888合計(jì)67600746150437西安·交大西門地塊

可行性研究分析報(bào)告7.工程本錢初步測算損益表〔樣表〕損益表序號項(xiàng)目說明值含沉淀物業(yè)價(jià)值