題目：淺談房地產(chǎn)營銷策略以碧桂園為例

題目：淺談房地產(chǎn)營銷策略以碧桂園為例（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）

批復(fù)同上稿，你這這稿修改，基本上沒什么改進。你要改就改徹底，改到位。不要應(yīng)付了事的改一下就來了，你這樣改，改20稿都是白改，因為題目：淺談房地產(chǎn)營銷策略以碧桂園為例（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）——你根本不知道什么事營銷策略，包括哪些內(nèi)容。你真的看過書了么？照這樣下去，說實在的，你只是原地踏步而已。建議你，認(rèn)真思考一下，如果自己實在想不明白，就自己帶著稿子（打印出來的）到我辦公室來一趟，我周二，三全天以及周四下午一般在辦公室，若要來，來前電聯(lián)。2021-11-17三稿1.文章寫作仍然沒投入進去。表現(xiàn)之一是沒弄清楚營銷策略的內(nèi)容和手段，你當(dāng)然無從去寫營銷策略了。最終只能寫一些漫無邊際營銷廣告的語言來充數(shù)。表現(xiàn)之二是，文中大部分段落都沒有主題，也沒有標(biāo)明主題，有的段落雖然有標(biāo)題，但是也是牽強附會，缺乏思考。2.你要注意，要想讓自己的文章別人能看懂并且富于邏輯性，一定要有機的組合你的材料。并且每個小段最好都有主題，并用簡潔的語言來寫明主題，這樣別人才能看懂，也才有耐心去看。希望務(wù)必端正態(tài)度，認(rèn)真寫作。其他詳見文中批注。下一稿修改后把我的這個修改意見以及文中的批注保留，以備我下一稿對照查看。建議提綱：你就按照這個提綱來寫吧。一、房地產(chǎn)營銷策略概述二、碧桂園概況三、碧桂園營銷策略及分析（一）碧桂園營銷策略（分別采用了哪些策略）.……（二）碧桂園營銷策略特點分析（如果分析不出來特點，就不要寫這部分了）（三）碧桂園營銷策略優(yōu)劣勢分析1.優(yōu)點（1）（2）……2.缺點（1）（2）……四、碧桂園對房地產(chǎn)企業(yè)營銷的啟示（一）（二）……

東北財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文淺談房地產(chǎn)營銷策略—以“碧桂園”為例作者：王勝錦專業(yè)：工商管理入學(xué)時間：2006年秋學(xué)號：061174084指導(dǎo)老師：陳麗君答辯日期：2008年12成績：摘要從1978年改革開放以來，我國的住房改革一直在不斷深入，房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。雖然只有短短一、二十年的時間，但其勢頭卻十分迅猛，逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前，隨著我國住房改革的深入，商品住宅開發(fā)投資迅速增加，個人購房在房地產(chǎn)交易中已占有相當(dāng)大的比例。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。從目前我國的經(jīng)濟體制看，市場經(jīng)濟體制尚不完善，企業(yè)的經(jīng)營管理水平相對低下，市場對社會資源的配置作用還不夠大，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)﹑合理組織社會生產(chǎn)等方面，政府仍然起著較大的作用。政府對經(jīng)濟干預(yù)的目的，是為了提高投資效益，降低投資風(fēng)險，減少資源浪費，從而實現(xiàn)經(jīng)濟和社會發(fā)展的目標(biāo)，這個目標(biāo)的實現(xiàn)就需借助市場營銷的功能作用。本文結(jié)合實際舉例說明房地產(chǎn)營銷策略功能作用?！娟P(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)營銷、策略、快速開發(fā)、規(guī)?；疉bstractFromthe1978reformandopeningup,China'shousingreformhasbeenongoingin-depth,andgraduallyexpandtherealestatemarket,realestateindustry,competitionisintensifying.Althoughonlyoneortwodecades,butthemomentumisveryrapidlybecomeapillarindustryofthenationaleconomyandleadingindustry.Atpresent,alongwiththedeepeningofChina'shousingreform,investmentincommercialresidentialdevelopmentoftherapidincreaseinindividualbuyersinrealestatetransactionshavealargeproportion.Realestatemarketing,realestatedevelopmentasanimportantpartofthemeansand,moreandmoredevelopersareofgreatimportance.China'scurrenteconomicsystem,marketeconomysystemisstillnotperfect,theenterprisemanagementlevelisrelativelylow,themarketfortheallocationofsocialresourcesarenotenoughbigroleinoptimizingtheindustrialstructure﹑reasonablesocietyorganizationsinsuchareasasproduction,thegovernmentstillplaysTobettereffect.Governmentinterventionintheeconomyinordertoimproveinvestmentreturnsandreduceinvestmentriskandreducethewasteofresourcestoachieveeconomicandsocialdevelopmentgoals,toachievethisgoalrelyonthemarketingfunction.Inthispaper,combinedwithactualexamplesofrealestatemarketingfunction【Keywords】:realestatemarketing,strategyandrapiddevelopment,large-scale目錄一、房地產(chǎn)營銷策略概述………5二、碧桂園的概況……………5三、碧桂園營銷策略及分析……………………5（一）碧桂園營銷策略…………6（二）碧桂園營銷策略特點分析………………6（三）碧桂園營銷策略優(yōu)劣勢分析……………7四、碧桂園對房地產(chǎn)企業(yè)營銷的啟示……………8（一）“碧桂園給您一個五星級的家”…………8（二）碧桂園的成功給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來了希望………………8六、參考文獻…………………9淺談房地產(chǎn)營銷策略—以“碧桂園”為例一、房地產(chǎn)營銷策略概述房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)的總稱，在經(jīng)濟學(xué)上稱為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物、土地及其他土地附著物。很多國家也將房地產(chǎn)稱為物業(yè)。那么房地產(chǎn)營銷就是實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略意圖的基本手段，再宏偉遠大的戰(zhàn)略目標(biāo)，如果脫離基本的產(chǎn)品的有效營銷手段的推動，即使再高明的資本運作手段終歸是空中樓閣！那房地產(chǎn)營銷策略又是什么呢？1、房地產(chǎn)營銷策略的定義房地產(chǎn)營銷策略是在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)，以獨特的概念設(shè)計為核心，綜合運用各種策略手段(如:投資策略、建筑策略、營銷策劃等，還可以運用房地產(chǎn)領(lǐng)域外的其它手段等），按一定的程序?qū)ξ撮_發(fā)或正在開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文案作為預(yù)估結(jié)果的活動。2、房地產(chǎn)營銷策略的作用第一、房地產(chǎn)營銷策略能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項目運作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)營銷策略可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。第二、房地產(chǎn)營銷策略能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競爭十分激烈的情況下，房地產(chǎn)營銷策略更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。第三、能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃人就是遵循科學(xué)的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。第四、能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用。雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但其中許多經(jīng)營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對滯后，在房地產(chǎn)營銷策略方面也有欠缺。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠在競爭中取勝，就是因為其為市場提供顧客所需要的產(chǎn)品，也就是說，開發(fā)商必須了解市場，按照市場需求開發(fā)建設(shè)住宅產(chǎn)品，通過交換實現(xiàn)產(chǎn)品的價值，最終獲取利潤或占領(lǐng)市場，促進企業(yè)的不斷發(fā)展?！氨坦饒@”集團在短短的十幾年時間，發(fā)展的這么快，在了解市場方面應(yīng)該是做的很好了；但目前許多開發(fā)商都還缺乏以顧客為導(dǎo)向，以交換為中心的理念，推向市場的住宅產(chǎn)品都沒有到達消費者手中，或者說沒有轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)品或商品。市場營銷策略就是把消費者和市場兩者連接起來的紐帶，是開發(fā)商將潛在市場機會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實市場機會，從而實現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段。從某種意義上說，房地產(chǎn)營銷策略是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。那什么是房地產(chǎn)營銷策略，企業(yè)應(yīng)該如何把這些策略應(yīng)用企業(yè)中去，它能給企業(yè)帶來哪些效益。下面我們以“碧桂園”集團為例來了解一下。二、碧桂園概況碧桂園集團創(chuàng)建于1997年，2007年4月在香港聯(lián)交所主板掛牌上市,碧桂園一直以“希望社會因我們的存在而變得更加美好”和“做有良心、有社會責(zé)任感的陽光企業(yè)”為企業(yè)文化的核心，踏踏實實地在房地產(chǎn)行業(yè)耕耘至今，現(xiàn)已發(fā)展成為以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，下屬機構(gòu)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，并涵蓋五星級酒店、教育、社區(qū)商業(yè)、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)等多個行業(yè)的綜合性企業(yè)集團。碧桂園一直把企業(yè)的發(fā)展歸功于改革開放和社會各界的佑助，要求自己做有良心、有社會責(zé)任感的陽光企業(yè)；同時也希望社會因碧桂園的存在而變得更加美好。2021年碧桂園繼續(xù)加速全國拓展的步伐，截至10月6日，已有17個全新項目成功開盤，其中15個為廣東省外項目。到目前為止碧桂園在全國共有51項目，20多萬的業(yè)主。三、碧桂園營銷策略及分析碧桂園一步一步的發(fā)展到今天這么壯大，這也是其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)值得羨慕和借鑒的。近年政府出臺征收土地增值稅的政策后，像碧桂園這類土地儲備量大、開發(fā)周期長的房地產(chǎn)企業(yè)更首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊。碧桂園08年上半年就土地增值稅清算多花費了幾個億，但碧桂園不同意外界給自己扣上“濫儲土地”說法；碧桂園集團投資者關(guān)系部相關(guān)人事接受本報記者采訪時就表示，公司有一套獨特的開發(fā)模式，所有土地儲備都是經(jīng)過認(rèn)真而理性的調(diào)查研究后才進行的。但短時間內(nèi)超大規(guī)模的圈地，還是給碧桂園造成了一定壓力。面對這種壓力碧桂園應(yīng)該怎樣面對呢？九十年代的碧桂園是一年一個碧桂園，如今的碧桂園是一年十幾個碧桂園；無論是在開發(fā)、銷售上都有非常完善的一套管理制度，這樣才能保證碧桂園成功的開好每一個樓盤。歸根到底還是碧桂園有他自己的一套營銷策略。（一）碧桂園的營銷策略這里面寫的不是營銷策略。營銷策略，至少要以4P為模板來寫，你這寫的是什么啊？這里面寫的不是營銷策略。營銷策略，至少要以4P為模板來寫，你這寫的是什么??？1、引入學(xué)區(qū)。早在1994年初，碧桂園與名人輩出的北京石景山中學(xué)合辦碧桂園學(xué)校，竟出人意料招到1300多名學(xué)生。學(xué)校的辦學(xué)宗旨是：出名生出名師創(chuàng)名校。以學(xué)生為本，通過學(xué)生的發(fā)展推進學(xué)校的發(fā)展，建校20周年的時候，廣東碧桂園學(xué)校已經(jīng)成為中國乃至世界名校。碧桂園學(xué)校的創(chuàng)立是可以說是碧桂園走向成功的一個轉(zhuǎn)折點。2、樓未建成，配套先行，五星級會所同時建成。碧桂園無論到什么地方，大部分首期都規(guī)劃建設(shè)五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，涵蓋康體、娛樂、中西餐廳、豪華客房、多功能會議室等設(shè)施，在提升居住品質(zhì)的同時促進物業(yè)的升值，為公司聚集人氣、快速回籠資金、增加知名度、美譽度的效果。碧桂園擁有多年的星級酒店的時間和管理經(jīng)驗，旗下現(xiàn)已有3家五星級酒店、4家五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店和1家四星級酒店開業(yè)，未來5年碧桂園旗下還將數(shù)十家星級酒店開業(yè)。3、引入肯德基、麥當(dāng)勞、7-ELEVEN便利店這些大品牌。碧桂園通過強強聯(lián)手來打造高品味的社區(qū)生活，從而提升社區(qū)的附加價值，帶動消費社區(qū)消費。在中國目前來說一個社區(qū)能夠引入世界級的大品牌的快餐店，實在是為數(shù)不多。碧桂園鳳凰城在2006年引入“麥當(dāng)勞”，于12月份正式開業(yè)；順德碧桂園在今年初引入“肯德基”，于2021年10月份正式開業(yè)；這兩大商家看重的就是碧桂園這兩所社區(qū)擁有超過1500戶居住規(guī)模的龐大業(yè)主群，同時也是對碧桂園的認(rèn)可。4、在三四線城市進行在于快速開發(fā)、快速銷售開發(fā)，滿足更多人的居住需求。碧桂園項目在獲取土地使用權(quán)證后，全部項目馬上由集團自主開發(fā)建設(shè)，并于3年內(nèi)基本完成全部開發(fā)，每年保持1000萬平方米以上的開發(fā)速度；所有產(chǎn)品平均開工后1-2年內(nèi)即可達到交付條件。（二）碧桂園營銷策略特點分析1、碧桂園學(xué)校教育有特色，有創(chuàng)意吸引了大批家長的注意和興趣，把自己的子女送到了碧桂園學(xué)校來；對碧桂園的學(xué)校有興趣了，連帶著對碧桂園的房子也感興趣，這就是碧桂園的營銷策略。2、樓未建成，配套先行，五星級會所同時建成。這還跟上面的標(biāo)題重復(fù)了？告訴你了，如果特點你總結(jié)不出來，就不要總結(jié)。這句話說的容易，可是真要做到并非簡單。一年前，碧桂園在香港聯(lián)交所掛牌上市，創(chuàng)下內(nèi)地企業(yè)在香港上市的最高集資額；時至2021年，當(dāng)眾多房企爭相赴港上市并慘淡而歸時，碧桂園卻迎來了上市一周年的慶典：全國范圍內(nèi)51個項目處在不同的發(fā)展階段，總建筑面積達到上千萬平米，沒有一定的資金實力和資本的周轉(zhuǎn)率，在投入巨大的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，誰又能做到這些呢？碧桂園每開發(fā)一個項目大部分首期都規(guī)劃會所、酒店、學(xué)校等必須的配套。碧桂園的很多業(yè)主就是沖著碧桂園的社區(qū)配套和氛圍而來的，只有在碧桂園才可以體會到什么是成熟的社區(qū)。這還跟上面的標(biāo)題重復(fù)了？告訴你了，如果特點你總結(jié)不出來，就不要總結(jié)。3、很多世界大品牌和商業(yè)巨頭都陸續(xù)的進駐碧桂園，為碧桂園增添了一道亮麗的風(fēng)景線。過去的肯德基、麥當(dāng)勞只有在大城市才可以吃到，但是碧桂園的業(yè)主足不出戶就可以享用得到；外出更是方便，碧桂園有專業(yè)的業(yè)主服務(wù)車。碧桂園的物業(yè)公司一直堅持“用心關(guān)懷每一位住戶，用心做好每一件小事”的企業(yè)服務(wù)理念，要求每位員工都要腳踏實地、踏踏實實的為業(yè)主服務(wù)，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，真正的給碧桂園的每位業(yè)主一個五星級的家。4、在于快速開發(fā)、快速銷售。碧桂園是一個善于制造神話的企業(yè)。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學(xué)校先行的運作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。碧桂園從此一發(fā)不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個,更是讓同行看得目瞪口呆，讓消費者大開眼界。碧桂園從一種現(xiàn)象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運作堪稱碧桂園模式的經(jīng)典之作。但我們認(rèn)為在背后，還有更深層次的本質(zhì)或者說戰(zhàn)略?！翱焖贍I銷”模式，房企營銷新模式？說到萬科，我們都知道，經(jīng)過多年發(fā)展，已塑造了被消費者普遍認(rèn)可的品牌形象，并以此驅(qū)動營銷，這與一般標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的品牌管理和營銷概念大同小異；但是像碧桂園這樣快進快出的“快速營銷”，3年內(nèi)基本完成全部開發(fā)并在1-2年內(nèi)可達到交付條件；社區(qū)配套也同時起步，讓業(yè)主在剛?cè)腭v就感覺到住在一個成熟的社區(qū)，享受五星級的社區(qū)服務(wù)。（三）碧桂園的營銷策略優(yōu)劣勢分析1、效用（1）“給成功人士一個五星級的家”的經(jīng)營理念，精彩演繹出“碧桂園”神話。很多人認(rèn)識碧桂園都是通過碧桂園這句家喻戶曉的經(jīng)典廣告語“碧桂園，給您一個五星級的家！”才認(rèn)識的。這句廣告語曾經(jīng)也風(fēng)靡一時過，很多企業(yè)紛紛效仿，隨處都可以聽到“××給您一個五星級的家！”。碧桂園的最大成功之處在于，就在于它把品牌做起來了，并在強勢品牌帶動下，實行規(guī)?；a(chǎn)、規(guī)?；癄I銷，為業(yè)內(nèi)經(jīng)營者在市場經(jīng)濟大環(huán)境中塑造品牌，并為品牌延伸提供了成功經(jīng)驗，給企業(yè)帶來了效益和無形的價值。（2）碧桂園象工廠化那樣大規(guī)模造房子，迅速滿足了人們“安得廣廈千萬間”住房需。讓更多的成功人士認(rèn)識了、了解了碧桂園，從而提升公司的品牌和知名度。碧桂園的這種營銷策略使碧桂園集團的子公司在短短的十幾年的時間，遍布全國各地。（3）通過強強聯(lián)手引入了很多世界品牌的商業(yè)巨頭，提高了碧桂園的社區(qū)品味和消費，帶動了社區(qū)的發(fā)展，同時也帶動了碧桂園和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，也為社會主義的改革開發(fā)盡了微薄之力。你這三小段，每部分沒有主題，也沒有小標(biāo)題，寫在這里糊弄什么人的？任何一小段都要主題鮮明。標(biāo)題！標(biāo)題呢？？（4）遼寧、安徽、湖北等多個省份項目同期開盤熱售，碧桂園全國戰(zhàn)略布局正確性得到驗證。國慶期間，碧桂園·銀河城合同銷售額共3.5億元人民幣，碧桂園于沈陽的其他項目同樣吸引了不少顧客到場。此前，碧桂園首個沈陽項目——沈陽碧桂園于6月15日成功開盤。首日有約9成的單位被認(rèn)購，其中聯(lián)體住宅全部售罄，當(dāng)日合同銷售額約5億元；7月19日，沈陽碧桂園鳳凰城登場亮相，開盤首日200多套聯(lián)體及雙拼住宅被搶購，合同銷售額超3億元。沈北新區(qū)西部碧桂園?太陽城8月3日開盤當(dāng)日即實現(xiàn)合同銷售金額逾2億元。短短三個多月的時間就在沈陽開出四個項目，且都取得火爆開盤，期間取得近15億元的合同銷售，標(biāo)志碧桂園突破區(qū)域局限順利扎根真正意義上的北方市場。9月上旬，碧桂園位于安徽省內(nèi)的第三個項目蕪湖碧桂園正式對外開放；而此前不久，碧桂園在安徽的第一個項目濱湖城一經(jīng)開盤便改寫皖中樓市的歷史，該盤以當(dāng)日銷售3.2億元、5000人到場的盛況成為合肥地區(qū)的銷售冠軍；進入下半年，碧桂園在全國迎來了密集推貨的高峰期，僅在安徽一區(qū)域，目前已有黃山碧桂園、蕪湖碧桂園、池州碧桂園、安慶碧桂園、巢湖碧桂園等多個項目開盤銷售。如果我們認(rèn)真地分析一下，碧桂園今天的舉動決不是偶然的。這種分析也會對其他房地產(chǎn)企業(yè)有所鏡鑒。這種主要立足三四線城市的開發(fā)策略，在今天一線城市大面積受挫的市場背景下，其穩(wěn)健與市場空間盡顯。也因此造就了碧桂園有底氣于市場寒冬期在全國三四你這三小段，每部分沒有主題，也沒有小標(biāo)題，寫在這里糊弄什么人的？任何一小段都要主題鮮明。標(biāo)題！標(biāo)題呢？？2、弊端有了弊端，怎么整改呢？？有了弊端，怎么整改呢？？（1）碧桂園發(fā)展速度過快在人力資源方面造成了很大的浪費。前期籌備很多項目人員緊張老員工一個人做兩個人的事情，后期快到開盤的時候又瘋狂招聘，每次培訓(xùn)都是100-300人之間，每次培訓(xùn)的費用高達幾十萬，況且大部分都是剛從學(xué)校畢業(yè)的學(xué)生社會閱歷非常少，很多事情不敢去做需要老員工指導(dǎo)和督促，造成很大的人力資源浪費。每個項目開盤又從全國各地的兄弟樓盤調(diào)集人員支援，每次都調(diào)集200-300人，大部分都是承坐飛機，在人力、物力方面都造成了很大的浪費。如果可以在人力資源方面多做些調(diào)整和精簡，一定可以給碧桂園帶來很大的改變，同時也可以減省一部分人力、物力的浪費。（2）碧桂園的所有項目的在建筑風(fēng)格基本上都是一樣的。全國共有50多個項目每個項目的戶型都是一樣的，只不過有的多幾種有的少幾種而已。甚至所有的酒店和景觀都是一模一樣的，沒什么創(chuàng)意和新鮮感，讓人感覺所有的碧桂園無論走都哪里都是一個樣；與萬科相比恰恰相反，萬科走的是精品路線大部分項目的風(fēng)格都不一樣。隨之也損失了一部分顧客，可能這一點小的損失對碧桂園來說算不了什么，但從另一方面反映了碧桂園在建筑風(fēng)格上還缺乏創(chuàng)新，對全國人民的居住習(xí)俗了解的還不夠透徹。把廣東人喜歡住的房子搬到安徽、湖南、湖北、黑龍江、內(nèi)蒙等地方，不可否認(rèn)會有很多人喜歡；但如果能夠加入一些當(dāng)?shù)氐慕ㄖ睾惋L(fēng)俗習(xí)慣，相信肯定會更加受歡迎。四、碧桂園對房地產(chǎn)企業(yè)營銷的啟示（一）“碧桂園，給您一個五星級的家”。多數(shù)人對于碧桂園社區(qū)的理解來自它那句傳遍大江南北的廣告語。碧桂園集團深知在自己所開發(fā)的大型、超大型社區(qū)里，沒有優(yōu)美的環(huán)境設(shè)施、高品質(zhì)的生活配套、高性價比的社區(qū)生活模式、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，這個社區(qū)是難以吸引當(dāng)?shù)馗咂肺蝗巳旱?。而這部分相對成功的人群，才是它所選擇的開發(fā)區(qū)域的針對客戶群體。所以，建設(shè)五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、引入當(dāng)?shù)匾涣鲗W(xué)校及碧桂園酒店式物業(yè)服務(wù)和建立該社區(qū)的交通中心，這些都成為碧桂園所搭建的“五星級的家”的附加值部分。綜合起來，“大規(guī)模社區(qū)+優(yōu)美環(huán)境+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品+優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)+超級配套體系+合理定價”，即是“碧桂園社區(qū)模式”的基本內(nèi)涵。但是，碧桂園已經(jīng)不滿足于自己所創(chuàng)造的碧桂園社區(qū)模式的基本內(nèi)涵了。對人居品質(zhì)進行更大范圍和更加深刻的提升，成為今年以來碧桂園雄心壯志中的重要一部分。它不僅對外宣布要將獨具碧桂園特色的全新社區(qū)模式和生活方式帶到全中國，更力求要把“為三四線城市成功人士打造最高檔人居社區(qū)”的社區(qū)理念貫徹到底。與其說這是碧桂園應(yīng)對地產(chǎn)寒冬的銷售與推廣策略，不如說是碧桂園對自己積累多年的社區(qū)模式理念的提煉與升華。因為，碧桂園品牌走到今天，其開發(fā)策略與社區(qū)模式的組合所造就的品牌效應(yīng)與核心優(yōu)勢，已經(jīng)具備了積淀和提煉的資本，也到了升華的合宜時刻。（二）碧桂園的成功給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來了希望。碧桂園的成功上市讓很多房地產(chǎn)企業(yè)羨慕和敬佩，隨之也有很多企業(yè)爭先恐后的準(zhǔn)備上市，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大發(fā)展。一個房地產(chǎn)企業(yè)要想在短時間內(nèi)發(fā)展壯大，他只有通過規(guī)模開發(fā)、規(guī)模復(fù)制才可以達到，不管在人力和物力上都會得到節(jié)省。一個好的營銷策略要正確的去運用才可以發(fā)揮它的效用，房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷過程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實際情況，針對不同的市場形勢、消費者情況和政策，采用多種營銷組合，充分發(fā)揮各種營銷策略的優(yōu)點。一個優(yōu)秀的開發(fā)商他所開發(fā)項目的配套一定是很齊全的，因為一個社區(qū)只有配套齊全才會吸引更多的人，讓更多的人認(rèn)可，自認(rèn)而然就會有更多人來購買，這才是關(guān)鍵。參考文獻[1]黃澤梁著,《房地產(chǎn)地產(chǎn)營銷模式與業(yè)務(wù)指導(dǎo)》.廣東：經(jīng)濟出版社，2006.[2]周帆主編,中國房地產(chǎn)策劃網(wǎng)組編,《房地產(chǎn)銷售》.北京：機械工業(yè)出版社，2007.[3]孟韜、畢克貴編著，《營銷策劃方法、技巧與文案》.北京：機械工業(yè)出版社，2021.[4]陳修齊主編，《房地產(chǎn)市場營銷學(xué)》.北京：電子工業(yè)出版社.2007.[5]鄧揚威編著，《房地產(chǎn)創(chuàng)意點評》.廣州：廣東旅游出版社.2004.[6]21CN-新聞中心（://news.21cn）[7]騰訊財經(jīng)網(wǎng)（://finance.qq/industry/estate/news.htm）[8]碧桂園集團網(wǎng)（）河南工程學(xué)院畢業(yè)論文淺析在新的經(jīng)濟形勢下如何做好房地產(chǎn)市場營銷學(xué)生姓名系（部）經(jīng)濟貿(mào)易系專業(yè)國際經(jīng)濟與貿(mào)易指導(dǎo)教師20摘要面對日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟形勢，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的有效需求被大大抑制，市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力也越來越大，在傳統(tǒng)營銷模式下難以突圍，房地產(chǎn)市場必然要依靠謀求營銷創(chuàng)新來取得突破。本文對房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展歷程進行回顧，對當(dāng)今房地產(chǎn)市場營銷存在的問題進行探討，同時也對在新的經(jīng)濟形勢下的如何做好房地產(chǎn)市場營銷的問題給出了初步的簡介。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場營銷創(chuàng)新營銷策劃AbstractFacingincreasinglysevereeconomicsituation,realestatemarketofdomesticdemandisveryinhibited,andanatmosphereofthemarketcompetition,realestateindustryisthetraditionalmodemarketing,realestatemarketisabreakthroughwillnecessarilydependonthemarketinginnovationtobreakthrough.Themarketingofrealestatedevelopmentofthereviewprocessinthemarketingofrealestateoftheproblem,butalsointheneweconomicsituationofhowtodorealestatemarket.Keywords:realestatemarketingmanagementinnovationmarketingplanning目錄前言 1一、世界房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展歷程回顧 2（一）生產(chǎn)觀念階段 2（二）產(chǎn)品觀念階段 2（三）推銷觀念階段 2（四）市場營銷階段 2二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨市場新形勢的挑戰(zhàn) 2三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷策劃上存在的問題 3（一）不去找消費者的買點，而熱衷于概念炒作 3（二）忽視物業(yè)個性營銷，輕信外來“營銷大師的”點子 4（三）依賴經(jīng)驗，缺少規(guī)范的可行性分析 4（四）不做前營銷或營銷策劃介入過晚 4四、新的經(jīng)濟形勢下，如何做好房地產(chǎn)的市場營銷 4（一）了解當(dāng)前房地產(chǎn)營銷的心經(jīng)濟形勢 4（二）當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷策劃中的問題研究 5（三）營銷策略必須從市場和客戶出發(fā)，做好市場定位和產(chǎn)品定位 6（四）根據(jù)產(chǎn)品定位的消費者分析進行產(chǎn)品創(chuàng)新 6（五）做好品牌戰(zhàn)略，提高銷售成績 7參考文獻 8致謝 9前言房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的基本物質(zhì)資料和社會巨大財富而且房地產(chǎn)能對整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生重大的拉動作用，也是許多國家國民經(jīng)濟的支柱之一。然而隨著房地產(chǎn)的競爭壓力逐漸擴大，國內(nèi)房地產(chǎn)的試產(chǎn)需求被大大的抑制，在傳統(tǒng)營銷模式下難以突圍，房地產(chǎn)市場必然要依靠謀求營銷創(chuàng)新來取得突破。由于房地產(chǎn)的市場需求具有明顯的地域特征，每一個城市以至每一個城市的不同區(qū)域，居民在住房需求上會有很大的差異性。這種差異性要求開發(fā)商無論在項目選擇、產(chǎn)品的制作上，還是在營銷策劃上，都要體現(xiàn)出產(chǎn)品及相關(guān)服務(wù)獨具特色的個性。由于房地產(chǎn)的市場需求具有明顯的地域特征，每一個城市以至每一個城市的不同區(qū)域，居民在住房需求上會有很大的差異性。這種差異性要求開發(fā)商無論在項目選擇、產(chǎn)品的制作上，還是在營銷策劃上，都要體現(xiàn)出產(chǎn)品及相關(guān)服務(wù)獨具特色的個性。

一、世界房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展歷程回顧我們熟知的房地產(chǎn)營銷的觀念，并非與商品經(jīng)濟與生俱來的，它是客觀經(jīng)濟環(huán)境的產(chǎn)物，當(dāng)然，它是一系列銷售觀念基礎(chǔ)上演化而來的。（一）生產(chǎn)觀念階段此階段的房地產(chǎn)商認(rèn)為人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn)，于是他們找到密集的居住區(qū)或者商業(yè)地帶，并盡最大可能把房子建的簡單實用，以節(jié)省成本。因此那時的市場營銷觀念就是價格為主導(dǎo)的競爭。（二）產(chǎn)品觀念階此時房產(chǎn)商開始認(rèn)為顧客的需求并非局限于價格上，還有高質(zhì)量，好性能和多樣化的特色，于是開發(fā)商開始將注意力轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品本身的設(shè)計上。但是這個階段忽視了消費者的實際需求，片面的追求建筑產(chǎn)品的品質(zhì)，結(jié)果造成部分資源的浪費。（三）推銷觀念階段此階段房產(chǎn)商大多認(rèn)為顧客總是處于被動地位，通常對產(chǎn)品的判斷力不足，單純以為用一整套行之有效的推銷和促銷手段來刺激人們的購買欲望。因此導(dǎo)致開發(fā)商在開發(fā)項目的時候沒有詳細(xì)周全的項目前期研究和可行性研究，只是關(guān)注銷售環(huán)節(jié)。（四）市場營銷觀念與推銷階段相比，市場營銷階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關(guān)系上單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導(dǎo)的“推”和“拉”結(jié)合的模式。在實踐中，以營銷觀念為導(dǎo)向的開發(fā)項目，也確實取得了不同凡響的成績。二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨市場新形勢的挑戰(zhàn)第一個挑戰(zhàn)，制度缺陷導(dǎo)致主體沖動，主體沖動導(dǎo)致市場失衡。這是房地產(chǎn)市場發(fā)展所面臨的最深層的問題，就是制度問題。國家為了刺激經(jīng)濟的增長，有一個增長的沖動，地方政府炒買土地的沖動，金融體系信貸的沖動，開發(fā)企業(yè)全體建房的沖動。購房者不僅有消費的沖動，也有投機和投資的沖動。這些沖動會導(dǎo)致幾個失衡，首先是供求結(jié)構(gòu)的失衡，盡管供了很多，但是由于一些投機和投資的存在，總是跟不上現(xiàn)實的需求。在需求結(jié)構(gòu)上也存在著失衡，投資者和投機者的需求擠壓了普通消費者的需求。在供給領(lǐng)域，尤其在中低檔房，甚至包括保障房的比例大大難以適應(yīng)相應(yīng)的需求，需求也存在失衡。第二個挑戰(zhàn)，中國宏觀經(jīng)濟現(xiàn)在一個重要的問題是動力不足，對房地產(chǎn)依賴嚴(yán)重，保增長和調(diào)房價存在兩難。到明年宏觀投資增長可能要放慢，，這不是短期能解決的，明年還會存在問題。同時，明年還同時存在著通貨膨脹的壓力，通貨膨脹來臨的時候為了保值會怎么辦？可能又會導(dǎo)致去買房來保值，所以對房地產(chǎn)價格也帶來壓力和挑戰(zhàn)。第三個挑戰(zhàn)，多種因素導(dǎo)致房價長期上漲的預(yù)期。主要體現(xiàn)在以下幾點：1.土地資源稀缺的預(yù)期。2.中國城市化等因素；3.人民幣升值預(yù)期；5.中國經(jīng)濟長期快速增長；6.媒體炒作；7.預(yù)期管理缺乏。第四個挑戰(zhàn)，開發(fā)市場。房地產(chǎn)較高的行業(yè)毛利率，2021年毛利率50%以上，房地產(chǎn)進入門檻低，銷售方式便于風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁，大量企業(yè)向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)這幾年迅速增加，中國民營企業(yè)經(jīng)濟最發(fā)達的省是浙江省，在2021年百強企業(yè)排名中有70%都涉足了房地產(chǎn)。另外，許多跟房地產(chǎn)不相關(guān)的龍頭企業(yè)、知名企業(yè)大量轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。第五個挑戰(zhàn)，貨幣供應(yīng)寬松導(dǎo)致房地產(chǎn)市場資金暴增，流動性充裕，貨幣供應(yīng)收緊并不導(dǎo)致房地產(chǎn)市場銳減。貨幣供應(yīng)量的增加導(dǎo)致市場流動性充裕，開發(fā)商和購房人首先捕捉到信息開始入場成交，成交量的上升推動銷售價格增長。對房地產(chǎn)市場是有影響，但是影響不像對一些中小企業(yè)那么嚴(yán)重。第六個挑戰(zhàn)，土地拍賣助推房地產(chǎn)價格上漲的因素沒有解決，土地融資助長地價上漲。這個最基本的制度設(shè)計短期內(nèi)還沒出來，所以有時候還會出現(xiàn)一些推波助瀾的現(xiàn)象。第七個挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)控很久了，這種緊縮的調(diào)控對市場行為各方的壓力越來越大，即使不會出現(xiàn)停止，但是也會出現(xiàn)一些削減的情況。比如，地方政府難以承受、開發(fā)商難以承受、銀行難以承受。另外，如果收緊了，經(jīng)過一個周期以后會不會出現(xiàn)供給短缺？而在需求方面出現(xiàn)一個“十字”以后，到一定時期會不會有一個很強的增長？當(dāng)然，這種調(diào)控對于中央政府也有一定壓力。這是住房市場本身面臨的很重要的問題，非常強的緊縮對各方都帶來很大的壓力。第八個挑戰(zhàn)，目前保障性住房是解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟問題、社會問題一箭雙雕的措施，但是目前保障性住房的資金沒有保障。保障性住房體系沒有建立，現(xiàn)在推出的公租房的目標(biāo)、主體都非常不明確，所以保障房快速進展也有一定的問題。第九個挑戰(zhàn)，目前調(diào)控本身目標(biāo)不明確，任務(wù)不具體，政策不連續(xù)，責(zé)任不落實，執(zhí)行力有待加強。三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)商在營銷策劃上存在的問題（一）不去找消費者的買點，而熱衷于概念炒作。不知從何時起房地產(chǎn)界炒作“概念”之風(fēng)盛行，甚至有人說：“賣房地產(chǎn)就是賣概念”，以概念來制造“賣點”。這實際上是營銷策劃失誤所致。他們不是先找準(zhǔn)市場需求，再根據(jù)市場需求開發(fā)設(shè)計產(chǎn)品，而是先有產(chǎn)品，再找想象中的目標(biāo)人群。當(dāng)產(chǎn)品找不到合適的目標(biāo)群后，就盲目地制造所謂的“賣點”，但消費者卻不買賬。買賣雙方觀念的錯位，使得許多開發(fā)商在付出巨額的廣告投入后只好在市場的洗禮中敗下陣來。（二）忽視物業(yè)個性營銷，輕信外來“營銷大師”的“點子”。由于房地產(chǎn)的市場需求具有明顯的地域特征，每一個城市以至每一個城市的不同區(qū)域，居民在住房需求上會有很大的差異性。這種差異性要求開發(fā)商無論在項目選擇、產(chǎn)品的制作上，還是在營銷策劃上，都要體現(xiàn)出產(chǎn)品及相關(guān)服務(wù)獨具特色的個性。然而，不少開發(fā)商不從前營銷踏踏實實做起，而是追逐時髦的營銷理念，尤其是對外來的房地產(chǎn)“營銷大師”過于迷信，他們動輒花巨資請“大師”、“名人”來指點。這些“外來的和尚”經(jīng)過走馬觀花式的調(diào)查指出來的“點子”給開發(fā)商營銷策劃理念以及產(chǎn)品開發(fā)、銷售帶來的影響可想而知。（三）依賴經(jīng)驗，缺少規(guī)范的可行性分析。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)不但受諸多相關(guān)法律、法規(guī)和政府有關(guān)政策及其走向的約束，而且還要受許多不可預(yù)測因素的影響，這些約束和影響直接或間接地改變房地產(chǎn)開發(fā)的成本乃至決定項目的成敗。但是，我們不少開發(fā)商不知投資現(xiàn)金流量分析為何物，對未來政策走勢缺乏敏銳性，不做規(guī)范的項目可行性分析，往往依賴個人經(jīng)驗和感覺進行投資決策。（四）不做前營銷或營銷策劃介入過晚。策劃過晚導(dǎo)致投資決策失誤，開發(fā)產(chǎn)品不對路，以至于到中期盡管投入了大量的人力物力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。盡管房地產(chǎn)開發(fā)主管部門多次為消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升態(tài)勢。四、新的經(jīng)濟形勢下如何做好房地產(chǎn)的市場營銷（一）了解當(dāng)前房地產(chǎn)營銷的新經(jīng)濟形勢從97年房地產(chǎn)市場正式開始，到現(xiàn)今，政府出臺過無數(shù)的政策措施，號稱：“調(diào)控”，每一次措施出臺以后，實際的效果都是，房價像打了雞血似的竄一輪，每一次調(diào)控后，房價就像打了雞血似的竄一輪。這是很好笑也很無奈的一種現(xiàn)象。根本原因就是：國家不管出臺什么政策，都從來不提及房價的根本：原料，也就是土地改革的政策，也就是土地拍賣制度的改革。這就是，面粉批發(fā)商，把面粉越賣越貴，反過來去調(diào)控饅頭的價格越來越低，您覺得這是可能的嗎？這是正常的嗎？現(xiàn)在的經(jīng)濟，不是房價漲的快，而是所有的東西都在漲，油價，菜價，鋼筋，水泥，建筑工人工資，統(tǒng)統(tǒng)在漲，而且按比例計算，除了工人工資，其他幾項漲幅都超過了房價。所有原料都漲，讓房價跌，在我看來這并不靠譜。調(diào)控政策明顯的看出，政府是技窮了。先不說關(guān)于二套房的政策是多么的不合實際。這政策明顯只是清出一部分實力不強的投資客。而那些實力強勁的投資客，根本就不會貸款，所以這次的政策基本無效。我們現(xiàn)在已經(jīng)進入通脹時代，也就是錢越來越不值錢。再來算筆帳：假設(shè)你現(xiàn)在買的房子是50萬，經(jīng)過瘋漲，五年后成了八十萬，而五年后的八十萬，購買力可能就相當(dāng)于現(xiàn)在的六十萬。因此，漲價漲價，漲的是價格，并不是價值。但是，如果你不買房。這筆錢存在銀行，五年后，可能漲到五十五萬。但五年后的五十五萬，購買力相當(dāng)于現(xiàn)在的45萬！你的錢看著漲了，實際已經(jīng)跌了?，F(xiàn)在的國情是：沒有其他健康合適的投資途徑。你的錢不買房子，能買什么呢？另外一點，我們的養(yǎng)老機制極其不健全，等你老了靠政府養(yǎng)的可能性基本沒有，那你留著50萬，存到老的時候，相當(dāng)于五萬了，如何去養(yǎng)老？以前是養(yǎng)兒防老，現(xiàn)在只能是買房養(yǎng)老了。事實上，從房地產(chǎn)開始市場化的時候，競爭就已經(jīng)存在了。房地產(chǎn)行業(yè)在中國的發(fā)展大約十年左右的時間，在這十年中，房地產(chǎn)經(jīng)歷了從賣方市場到買方市場的變化。供應(yīng)量的迅猛提高，使市場競爭越來越激烈。隨著供應(yīng)項目的增加，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭開始激烈。一些具有前瞻性的代理公司組建了自己的市場部，調(diào)查、分析、研究市場數(shù)據(jù)。（二）當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷策劃中的問題研究1、“市場營銷即推銷”的錯誤認(rèn)識?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)商仍然停留在“市場營銷即推銷”的認(rèn)識階段。推銷是以我為中心，不管顧客是否需要，是否愿意接受，想方設(shè)法把產(chǎn)品推銷出去。2、單純追求房地產(chǎn)商的單贏而不是房地產(chǎn)商與消費者的共同多方贏利。許多房地產(chǎn)開發(fā)商靠政府機遇或在營銷策劃上下了功夫把樓盤賣得很好，但在后續(xù)手續(xù)、配套設(shè)施、物業(yè)管理、總體樓盤包裝上沒有跟上形勢，消費者極不滿意。3、房地產(chǎn)營銷缺乏獨特賣點和創(chuàng)意?，F(xiàn)代社會已進入系統(tǒng)化、多元化、網(wǎng)絡(luò)化、整合化、非線性、自組織、權(quán)變性的一個時代，其最突出的標(biāo)志是系統(tǒng)化、多元化、整合化，營銷方法論的核心則是非線性、自組織。我國許多房地產(chǎn)的營銷方式、營銷策略都是似曾相識，互相拷貝。4、房地產(chǎn)開發(fā)商對營銷調(diào)研重要性缺乏認(rèn)識。許多房地產(chǎn)開發(fā)商仍然根據(jù)感覺，拍腦袋決策，不進行認(rèn)真的市場調(diào)研，結(jié)果設(shè)計建造的房屋，只有設(shè)計師、房產(chǎn)商在那里洋洋自得，但真正放到市場上去銷售，卻發(fā)現(xiàn)并不如想象中得那么順利，大量樓盤滯銷也就更是家常便飯了。5、營銷理論與房地產(chǎn)營銷實踐缺乏結(jié)合。通觀整個房地產(chǎn)的營銷策劃不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營銷理論要么簡單的套用市場營銷結(jié)論，要么以樓盤分析、運作例子堆砌而成，而對于市場信息的挖掘與分析、加工，運用國際一流的營銷策劃技術(shù)、方法等方面，不要說沒有這方面的能力和工具，甚至有這方面意識的人也為數(shù)不多。（三）營銷策略必須從市場和客戶出發(fā)，做好市場定位和產(chǎn)品定位要對項目周邊居民和對周邊同類樓盤的調(diào)查了解。必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和配套設(shè)施等的要求，進行深入了解。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項目的市場定位。對周邊同類樓盤的調(diào)查了解，有利于在制定項目營銷策略時做到揚長避短，確定在今后的市場競爭中處于較為有利的位置，制定正確的競爭對策，比如，樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設(shè)計造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業(yè)情況等，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。（四）根據(jù)產(chǎn)品定位和消費者分析，進行產(chǎn)品創(chuàng)新1、在國家加強宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)行業(yè)進入發(fā)展拐點的今天，創(chuàng)新成為打造品牌企業(yè)、建設(shè)精品樓盤、在激烈的市場競爭中立于不敗的關(guān)鍵，更是推動全行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的主題。開拓新市場與新渠道是房地產(chǎn)營銷的重要一環(huán)。我國大多數(shù)商務(wù)網(wǎng)站已具備網(wǎng)上結(jié)算的功能，但由于我國信用卡使用率還較低，人們對安全和信用存在疑慮；房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，人們的重視程度和購買心理都阻礙著網(wǎng)上購房的進行。這也說明新的市場潛力巨大，一個統(tǒng)一的網(wǎng)上房地產(chǎn)交易中心將推動房地產(chǎn)業(yè)的進一步良性發(fā)展。2、地域選擇是傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營要考慮的首要問題。中國房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的營銷的效用已經(jīng)表現(xiàn)得十分明顯。在北京，提起房地產(chǎn)，人們就會想起華遠；在深圳，萬科首屈一指。由一個行業(yè)能聯(lián)想到一個公司，這就是產(chǎn)品品牌的巨大效應(yīng)。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟時代，顧客選擇產(chǎn)品的方式僅是輕輕一點鼠標(biāo)，品牌轉(zhuǎn)換成本大為降低，因而產(chǎn)品忠誠度也更難維持。實施品牌戰(zhàn)略，勿庸置疑是爭取顧客眼球的法寶。3、經(jīng)典經(jīng)濟學(xué)認(rèn)為，信息不對稱是價格波動的重要原因，但在互聯(lián)網(wǎng)上由于信息傳播的高效性、對稱性，價格的波動將會非常有限，因而尋求接近房地產(chǎn)產(chǎn)品價值的開盤價將顯得越發(fā)重要。網(wǎng)絡(luò)競價是一種新興的定價方式，它由消費者按照其所掌握的有關(guān)綜合信息和物業(yè)評價以及需求的迫切程度等因素給出自己的報價。開發(fā)商將眾多消費者的報價比較分析，擇優(yōu)達成交易。4、網(wǎng)上直銷是指開發(fā)商通過網(wǎng)絡(luò)渠道直接銷售產(chǎn)品。通行做法有兩種：一是企業(yè)在因特網(wǎng)上申請域名，建立自己的站點；另一種做法是委托信息服務(wù)商發(fā)布網(wǎng)上信息，以此與客戶聯(lián)系并直接銷售產(chǎn)品。網(wǎng)絡(luò)直銷的低成本可為開發(fā)公司節(jié)省一筆數(shù)量可觀的代理傭金，而且還可同時利用網(wǎng)絡(luò)工具收集消費者對產(chǎn)品的反饋意見，既提高工作效率又能樹立良好形象。5、隨著商品房交易的日趨活躍，網(wǎng)絡(luò)中介的機會也越來越多，如根據(jù)網(wǎng)民的需要，提供房產(chǎn)方面相關(guān)的法律知識、專業(yè)知識，聘請專家為網(wǎng)民的置業(yè)量身定做等。所以房產(chǎn)中介應(yīng)定位于信息提供個性化服務(wù)。（五）做好品牌戰(zhàn)略，提高銷售成績塑造房地產(chǎn)品牌以求可持續(xù)發(fā)展。由于房地產(chǎn)的市場需求具有明顯的地域特征，每一個城市以至每一個城市的不同區(qū)域，居民在住房需求上會有很大的差異性。這種差異性要求開發(fā)商無論在項目選擇、產(chǎn)品的制作上，還是在營銷策劃上，都要體現(xiàn)出產(chǎn)品及相關(guān)服務(wù)獨具特色的個性總之，優(yōu)秀品牌在樓市中有著持久的擋不足的吸引力。參考文獻[1]袁增任.人工神經(jīng)元網(wǎng)絡(luò)極其應(yīng)用[M]，清華大學(xué)出版社，1999年10月版；[2]張忠典，李嚴(yán)等.人工神經(jīng)元網(wǎng)絡(luò)法估測點焊接頭力學(xué)性能[J]，焊接學(xué)報，1997（1）；[3]崔朝宏，李午申.人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在焊接中的應(yīng)用現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢[J]，焊接技術(shù)，2000年2月；[4]陳懷琛等.MATLAB及其在理工課程中的應(yīng)用指南[M]，西安電子科技大學(xué)出版社，2000年1月；致謝本課題在選題及研究過程中得到吳元峰老師的悉心指導(dǎo)。吳老師多次詢問研究進程，并為我指點迷津，幫助我開拓研究思路，精心點撥、熱忱鼓勵。吳老師一絲不茍的作風(fēng)，嚴(yán)謹(jǐn)求實的態(tài)度，踏踏實實的精神，不僅授我以文，而且教我做人，雖歷時三載，卻給以終生受益無窮之道。對吳元峰老師的感激之情是無法用言語表達的。感謝老師們對我的教育培養(yǎng)。他們細(xì)心指導(dǎo)我的學(xué)習(xí)與研究，在此，我要向諸位老師深深地鞠上一躬。同時感謝河南工程學(xué)院院長、經(jīng)濟貿(mào)易系全體老師為我提供了良好的研究條件，謹(jǐn)向各位師長表示誠摯的敬意和謝忱。感謝我的同學(xué)三年來對我學(xué)習(xí)、生活的關(guān)心和幫助。20淺談房地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)成本的優(yōu)化控制

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，成本控制開始被越來越多的地產(chǎn)公司所重視，由于結(jié)構(gòu)成本占據(jù)了相當(dāng)大的一部分成本，所以如何優(yōu)化控制結(jié)構(gòu)成本，成為了時下地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心的話題。筆者根據(jù)在設(shè)計院、房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗及相關(guān)報告、書籍，將結(jié)構(gòu)成本控制的管理方法、技術(shù)關(guān)鍵點，在這里作一簡單介紹。一、結(jié)構(gòu)成本控制的重要性大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和實踐表明，前期策劃和設(shè)計階段（項目策劃、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計）影響整個房地產(chǎn)項目投資在80%以上，而結(jié)構(gòu)成本占到建安成本的40%～60%，同時結(jié)構(gòu)成本還常常由于策劃及設(shè)計管理的好壞出現(xiàn)非常大的波動，常常造成上千萬元的造價差別；因此結(jié)構(gòu)成本的管理就成為整個設(shè)計階段成本管理的重中之重。二、當(dāng)前結(jié)構(gòu)成本管理的市場狀況1、三種認(rèn)識：首先認(rèn)為建筑方案一經(jīng)確定，結(jié)構(gòu)成本基本就確定了。其實建筑方案確定之后，結(jié)構(gòu)方案仍然有一個優(yōu)化設(shè)計的過程，這個過程，成本會相差30%；其次是認(rèn)為結(jié)構(gòu)成本的降低必然會導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全儲備的下降。這種理解也有偏差，結(jié)構(gòu)成本的降低是指積極化的設(shè)計，降低無效成本。三是對于建筑這樣的“百年大計”，一定要保證“安全”。這里的“安全”是指滿足規(guī)范、結(jié)構(gòu)合理，與其增加結(jié)構(gòu)的安全儲備，不如使結(jié)構(gòu)成本顯性化，如提高抗震等級，顯示給業(yè)主，更有優(yōu)勢。2、一個現(xiàn)狀：僅從經(jīng)濟指標(biāo)上對結(jié)構(gòu)成本進行控制。應(yīng)該說事先控制和過程控制更重要。3、一種思路：非常重視和強調(diào)結(jié)構(gòu)成本的控制，認(rèn)為含鋼量、含混凝土量越低，結(jié)構(gòu)設(shè)計越優(yōu)秀。這種思路有點走極端，如果設(shè)計中稍有一點紕漏，結(jié)構(gòu)容易出問題，再者這么精確的設(shè)計需要時間和周期，應(yīng)該把握一個度。三、成本管理的內(nèi)涵成本管理的總目標(biāo)：項目全壽命周期的最小投入產(chǎn)出比。成本管理的控制過程：項目論證、項目策劃階段、設(shè)計準(zhǔn)備、設(shè)計、招投標(biāo)、施工、投入實用階段。成本管理的控制措施：組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施、合同措施。成本管理的工作性質(zhì)：技術(shù)工作、經(jīng)濟工作、管理工作。四、結(jié)構(gòu)成本控制的管理思路和方法結(jié)構(gòu)成本控制必須貫穿整個設(shè)計和策劃的全過程，包括前期論證及策劃階段的地質(zhì)情況調(diào)查、規(guī)劃階段的初勘、方案階段的結(jié)構(gòu)介入、擴初階段對結(jié)構(gòu)方案的優(yōu)化、施工圖階段給設(shè)計院灌輸成本意識及施工圖配合階段變更、簽證的管理。（一）事前控制的幾個要點1、設(shè)計院的選擇應(yīng)選擇易于管理、態(tài)度重視，并且服務(wù)意識和市場口碑好的設(shè)計院，另外應(yīng)視設(shè)計院當(dāng)時的項目情況，要能抽出足夠的人力。2、專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇專業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)有2、3個以上的業(yè)績、經(jīng)驗，市場反饋圖紙質(zhì)量好，負(fù)責(zé)意識、成本意識、服務(wù)意識強，在圖紙修改配和、專業(yè)配合、現(xiàn)場配合方面做的好，且專業(yè)負(fù)責(zé)人對項目有影響力和控制力。3、與設(shè)計院溝通并灌輸工程成本控制的意識與設(shè)計院的合作，甲方最擔(dān)心的是風(fēng)險，因此要加強設(shè)計前期的思想溝通和融合，特別要注意采取尊重平等的心態(tài)，進行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的換位考慮，把甲方特別關(guān)注的關(guān)鍵點灌輸給設(shè)計院。同時為了調(diào)動設(shè)計院的積極性，可以采取雙贏的辦法，對于超限額的給予懲罰，對于低限額有獎勵措施。對于合作比較好的設(shè)計院，應(yīng)該建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，這樣有利于總成本的降低，總效率的提升。4、設(shè)計周期的合理取值在北方，施工圖設(shè)計的周期通常是多層30天，高層45天。對于一個項目來說，設(shè)計周期越短越好，因此要在保證質(zhì)量、不增加成本的前提下，盡量縮短設(shè)計周期，這就需要在決策導(dǎo)向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時間，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計；另外，要想快，創(chuàng)新點就要盡量少。5、設(shè)計費的合理取值設(shè)計費在項目總成本中占的比例很小，但是設(shè)計對工程進度、質(zhì)量的影響卻很大。根據(jù)以往經(jīng)驗，設(shè)計費略高于當(dāng)?shù)氐钠骄?、略高于設(shè)計院的心理預(yù)期，對于調(diào)動設(shè)計院的積極性，保證設(shè)計質(zhì)量行之有效。6、設(shè)計合同中設(shè)計公司應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險在設(shè)計合同中必須明確設(shè)計公司應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險有：因設(shè)計錯誤導(dǎo)致的損失、因設(shè)計延誤導(dǎo)致的損失、施工配合不到位導(dǎo)致的損失、設(shè)計結(jié)果超限額的懲罰。7、限額設(shè)計合同的引入和使用限額設(shè)計可以有效的控制結(jié)構(gòu)成本，意義重大。限額的內(nèi)容應(yīng)選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量。限額的數(shù)值應(yīng)比當(dāng)?shù)仄骄德缘?。另外限額應(yīng)有一定的彈性范圍，對于把握不了的特殊結(jié)構(gòu)可以不限。8、甲方必須重視和提前輸入的技術(shù)原則a、《結(jié)構(gòu)設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)措施》b、《結(jié)構(gòu)設(shè)計總說明》c、《標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造做法》（二）設(shè)計過程中必須控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)1、結(jié)構(gòu)體系的確定及主要平面布置圖2、基礎(chǔ)的選型及設(shè)計圖3、電算模型及計算系數(shù)的取值4、標(biāo)準(zhǔn)層的布置及截面配筋5、地下室的布置及板配筋圖6、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的布置及配筋層（三）施工圖審查公司的選擇及溝通施工圖審查公司的選擇必須在易于溝通的前提下，對于規(guī)范的邊界或爭議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達成共識，避免大的設(shè)計修改和返工。（四）外部資源的引入當(dāng)需要對于項目的性價比進行判斷時，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學(xué)術(shù)權(quán)威、行業(yè)專家、專業(yè)咨詢公司等，合作可以是顧問的方式。（五）結(jié)構(gòu)設(shè)計管理流程1、灌輸意識：向設(shè)計院灌輸成本意識，溝通并提出成本要求。2、事前控制：完成統(tǒng)一技術(shù)措施，并與設(shè)計院溝通、相互補充、達成一致。3、過程控制（優(yōu)化方案）：設(shè)計院進行結(jié)構(gòu)布置、計算，基礎(chǔ)進行雙方案比較，雙方溝通、達成一致，結(jié)構(gòu)布置基本確定；4、樣板配筋圖：設(shè)計院完成樣板配筋圖，雙方溝通、達成一致；5、繪制施工圖：設(shè)計院按雙方確認(rèn)的樣板配筋圖設(shè)計；同時報給審圖公司進行審查；6、正式施工圖：設(shè)計院根據(jù)反饋意見，溝通、修改，最終出正式施工圖紙。五、結(jié)構(gòu)成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點（一）層高對成本的影響及控制1.控制層高的意義：可以減少結(jié)構(gòu)成本、其他土建成本、設(shè)備及運營成本；2.影響凈高的因素：結(jié)構(gòu)梁高及設(shè)備管道空間3.如何降低層高a)

控制結(jié)構(gòu)梁高：設(shè)計院通常梁高的取法是1/8~1/12的跨度，建議作1/12~1/15的跨度；綜合減少的成本因素后，由于梁截面減小后增大的含鋼量是值得的；b)

優(yōu)化設(shè)備的管道空間：設(shè)計院通常不會綜合考慮結(jié)構(gòu)梁、空調(diào)、電、水管的走向，由此造成空間利用率較低；建議要求設(shè)計院做每一層的綜合管線圖，優(yōu)化設(shè)計后可以減小凈高約200mm，由于其已經(jīng)超過了設(shè)計院的設(shè)計深度，所以要在設(shè)計院做施工圖設(shè)計前與其協(xié)商好。（二）結(jié)構(gòu)超限對成本的影響及控制由于結(jié)構(gòu)超限，設(shè)計時勢必會對結(jié)構(gòu)主體采取加強措施，由此造成結(jié)構(gòu)成本的增加及設(shè)計周期的加長；此時應(yīng)該通過超限后的投入產(chǎn)出比來權(quán)衡和控制結(jié)構(gòu)超限；一旦確定方案，結(jié)構(gòu)超限不可避免后，要做好與設(shè)計院及審圖公司等職能部門的工作，以便后續(xù)工作的順利進行。（三）建筑高寬比超限對成本的影響高層規(guī)范規(guī)定：在6度及7度抗震設(shè)防區(qū)，剪力墻結(jié)構(gòu)及框架核心筒結(jié)構(gòu)的高寬比不宜大于6，框剪結(jié)構(gòu)的高寬比不宜大于5；首先需要明確的是，建筑高寬比超限不屬于抗震超限的審查范圍，即高寬比超限是可以的，但是必須采取適當(dāng)結(jié)構(gòu)措施，因為高寬比越大，主體結(jié)構(gòu)抗傾覆力矩也越大，由此便會增加結(jié)構(gòu)的成本，而建筑成本也會增加，因為同等面積情況下，高寬比越大的外墻長度越長。對于不同地區(qū)，高寬比超限增加的成本也不同，主要的影響因素有：超限程度、風(fēng)荷載、地震力。案例一：某高層住宅，7度抗震，基本風(fēng)壓0.75，地面粗糙度B類，高度99.8米，進深12.2米，高寬比8.2，該項目增加結(jié)構(gòu)成本約67元/m2；案例二：某高層住宅，6度抗震，基本風(fēng)壓0.45，地面粗糙度C類，高度99.9米，進深12.5米，高寬比8.0，該項目增加結(jié)構(gòu)成本約17元/m2。（四）公共大地下室面積的利用率設(shè)計院在地下室設(shè)計（方案階段）的習(xí)慣做法是盡可能多的把面積劃進來，從理論上沒什么問題，但往往這樣做出來的地下室有很多無效的面積，既不能做車位又不能做設(shè)備用房，反而增加了成本，這就要求我們在做方案的時候就要對地下室布置作合理的優(yōu)化。（五）梁的布置及配筋方式對成本的影響及控制1.大柱網(wǎng)下如何布置梁（平行、十字、井字）最經(jīng)濟？對于標(biāo)準(zhǔn)層等承受荷載較小的柱網(wǎng)優(yōu)先考慮平行、十字梁；對于地下室頂板等承受荷載較大的柱網(wǎng)應(yīng)選用井字梁；2.一些短墻上的小梁（如廚房、衛(wèi)生間等）基本不需要布置：對于普通的小跨度樓板其本身足以支撐短墻，不需要加大板配筋，同時梁少，成本低，空間也好；3.梁的配筋方式a)

住宅標(biāo)準(zhǔn)層梁寬常為200mm或250mm，此時梁頂鋼筋宜采用小直徑鋼筋；b)對于承受荷載不是特別大的主次梁，其相交處不需布置吊筋；（六）剪力墻的布置及厚度對成本的影響及控制1.如何優(yōu)化剪力墻的布置為防止結(jié)構(gòu)扭轉(zhuǎn)，應(yīng)在建筑物兩端和周邊重點布置；2.如何優(yōu)化剪力墻的數(shù)量以位移指標(biāo)來控制：純剪結(jié)構(gòu)的層間位移比為1/1000，設(shè)計院設(shè)計時要盡可能的接近這一數(shù)值；如果計算結(jié)果相差太多（如1/2000），說明剪力墻數(shù)量太多，應(yīng)適當(dāng)減少；3.如何優(yōu)化剪力墻的長度以長寬比來控制：一般的剪力墻長寬比宜取8，即200mm厚剪力墻，墻肢長度為1650~1700mm；4.如何控制剪力墻的厚度高規(guī)規(guī)定：底部加強層剪力墻厚度不小于層高的1/16（一、二級抗震等級）或1/20（三、四級抗震等級）；但底部商業(yè)、底層假復(fù)式住宅或架空層層高較高，按此規(guī)定，墻厚必須增加較多，同時變成短肢剪力墻，配筋進一步大幅增加；設(shè)計院大多如此設(shè)計，但是高規(guī)附錄D中說明：對于超限的墻體經(jīng)過驗算通過的可以減小墻厚，由此一來，墻厚變小，成本大大降低；（七）樓板厚度對成本的影響1.20mm厚樓板自重占標(biāo)準(zhǔn)層總荷載約3.3%，厚度增加，荷載加大，梁、墻、基礎(chǔ)均會加大，增加成本；2.對于標(biāo)準(zhǔn)層樓板來講，由于配筋均按最小配筋率來控制，所以樓板厚度增加反而配筋增大了；3.樓板厚度增大對抗震也有不利影響；4.實際工程中樓板厚度的建議：a)

普通3米以內(nèi)跨度的樓板可取80~100mm；b)

普通3~4米跨度的樓板可取100mm；c)

客廳處的異型大板可取120~150mm；d)

普通屋面板可取120mm；e)

管線密集處可取120mm；f)

嵌固端地下室頂板可取180mm；非嵌固端地下室頂板可取150mm；（八）設(shè)計荷載的取值1.

對于有覆土的地下室頂板活荷載：消防通道取20kN/m2，其余取4kN/m2，可以不考慮施工堆載；2.

地下室外墻荷載取值應(yīng)打折（土的固結(jié)作用）；3.

內(nèi)墻荷載：對于可能采用的輕質(zhì)材料要提前確定，以防止設(shè)計院預(yù)留量過大；4.

對于有內(nèi)隔墻的樓板：隔墻每延米重量的1/3加到樓面活荷載內(nèi)即可；（九）風(fēng)荷載取值對成本的影響1.

大多數(shù)高層建筑的計算周期和位移都是由風(fēng)荷載起控制作用；而地面粗糙度類別對風(fēng)荷載有很大影響，按影響程度從大到小共分四類：A類為海邊，B類為城郊，C類為城內(nèi)，D類為城中心高層密集區(qū)；相同高層項目的主體成本，A、B類相差約24%，B、C類相差約54%，C、D類相差約45%；在計算時要用發(fā)展的眼光關(guān)注取值的合理性，盡可能的取C或D類；2.

規(guī)范規(guī)定：高度大于60M的高層建筑，風(fēng)荷載的取值按100年一遇考慮，比50年一遇的風(fēng)荷載取值大很多，而高層住宅的結(jié)構(gòu)合理使用年限為50年，所以在設(shè)計計算中，控制位移時風(fēng)荷載按50年一遇考慮，內(nèi)力部分配筋時風(fēng)荷載按100年一遇考慮；（十）結(jié)構(gòu)程序計算時一些系數(shù)的取值1.

梁的彎矩放大系數(shù)取1.0；2.

梁的扭矩折減系數(shù)取0.4；3.

梁柱重疊部分是否簡化為剛域；4.

混凝土容重取26~28；5.

連梁剛度折減系數(shù)取0.6或0.7；6.

墻、柱、基礎(chǔ)計算是否考慮活荷載的折減；7.

地下室外墻是否按壓彎構(gòu)件計算；8.

荷載的取值是否有人為的放大；（十一）關(guān)于地質(zhì)勘察報告內(nèi)容的關(guān)注1.

關(guān)注基礎(chǔ)選型及地基處理的建議，要有靈活度；2.

關(guān)注承載力的取值建議，盡量高；3.關(guān)注抗浮設(shè)計水位的標(biāo)高，盡量低；有條件要提出最低設(shè)計水位；（十二）鋼筋材料的選擇對成本的影響及建議市場價格：I級鋼約4300元/噸；Ⅱ級螺紋鋼Φ14以下約4650，Φ14以上約4500；新Ⅲ級螺紋鋼約4700；冷軋帶肋鋼筋約5000；強度Ⅲ級〉Ⅱ級〉I級，最小配筋率I級〉Ⅱ級〉Ⅲ級，綜合價格因素，性價比Ⅲ級〉Ⅱ級〉I級，所以梁、柱、墻配筋均應(yīng)優(yōu)先考慮使用新Ⅲ級螺紋鋼；對于板的鋼筋，由于均為小直徑鋼筋，綜合考慮應(yīng)優(yōu)先使用冷軋帶肋鋼筋，只有當(dāng)使用冷軋帶肋鋼筋不滿足承載力要求時采用Ⅲ級鋼；（十三）混凝土標(biāo)號對成本的影響及建議1.混凝土標(biāo)號每增加一級，單價提高約5~8%；對柱及剪力墻軸壓比的影響很明顯，應(yīng)優(yōu)先使用高標(biāo)號混凝土；對梁來說，標(biāo)號高低對梁的承載力變化不大，應(yīng)使用低標(biāo)號混凝土；對板來說，雖然提高標(biāo)號對承載力有提高，但標(biāo)號提高后最小配筋率相應(yīng)增大，樓板開裂的幾率也增大，所以應(yīng)使用低標(biāo)號的混凝土；2.目前設(shè)計市場中對混凝土標(biāo)號確定有一種認(rèn)識：墻柱與梁板標(biāo)號相差在兩級以內(nèi)；關(guān)于這一條在舊版規(guī)范中有，新版規(guī)范中已經(jīng)去掉了，所以當(dāng)墻柱混凝土標(biāo)號很高時，梁板混凝土標(biāo)號可以不跟隨墻柱變化；但是在施工中要采取嚴(yán)格措施：控制梁柱節(jié)點區(qū)為高標(biāo)號，保證高低標(biāo)號交界區(qū)的混凝土密實性；3.實際工程中混凝土標(biāo)號的選擇建議：a)

普通的結(jié)構(gòu)梁板一般為C25；b)

受力較大的梁板可采用C30，如地下室底板、頂板，屋頂花園樓板等；c)

結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層梁板宜采用高標(biāo)號，如當(dāng)?shù)厥┕べ|(zhì)量有保障，可采用C50及以上標(biāo)號；d)

剪力墻、柱混凝土標(biāo)號按軸壓比控制，使其盡量接近規(guī)定上限，同時又要使絕大部分豎向構(gòu)件為構(gòu)造配筋；六、保證工程質(zhì)量的技術(shù)關(guān)鍵點在優(yōu)化結(jié)構(gòu)成本的同時應(yīng)該保證工程質(zhì)量，減少業(yè)主投訴。實際工程中，業(yè)主投訴最多的質(zhì)量問題是滲漏、返潮和開裂，而對客戶最關(guān)注的質(zhì)量焦點，我們必須提高成本的投入。提高關(guān)鍵成本的位置：1、樓板的配筋及厚度：邊跨、管線密集處、屋面板、大單向板的長方向應(yīng)加強；2、較長剪力墻的水平鋼筋應(yīng)適當(dāng)加強；3、地下室側(cè)墻的水平鋼筋；4、砌體裂縫、樓板滲漏多數(shù)為施工原因，應(yīng)加強現(xiàn)場施工管理；5、懸臂板、懸臂梁的截面及主要受力鋼筋應(yīng)加大。以上內(nèi)容僅是筆者的一家之談，針對不同的項目會有不同的處理方法，不過原則是一樣的，那就是：在保證工程質(zhì)量的同時去除無效的結(jié)構(gòu)成本，以達到最小的投入產(chǎn)出比?！皬募拥匠恕痹u析靜安區(qū)教育學(xué)院特級教師曹培英萬航渡路小學(xué)副校長張敏萬航渡路小學(xué)羅杰張：“從加到乘”這節(jié)課，羅杰老師上得比較輕松，感覺效果蠻好的。我們發(fā)現(xiàn)羅老師的教學(xué)設(shè)計很有特色，把教材用活了。你能不能介紹一下，這節(jié)課的教學(xué)設(shè)計思路和教學(xué)活動安排的意圖。羅：“從加到乘”是數(shù)學(xué)新教材第三冊第二單元中“乘法的引入”的第二課時。這節(jié)課的主要教學(xué)目標(biāo)是在上節(jié)課初步接觸了幾個幾，會寫連加算式的基礎(chǔ)上，讓學(xué)生懂得同數(shù)連加用乘法簡便，會把同數(shù)連加的算式改寫成乘法算式。知道乘法算式怎么寫、怎么讀，以及乘法算式中各部分的名稱。這節(jié)課的教學(xué)設(shè)計，首先是進一步加工教材內(nèi)容。新課程理念