盛唐地產(chǎn)-清河項(xiàng)目前期策劃提案

清河工程前期籌劃提案一、清河2021年總體經(jīng)濟(jì)狀況

全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)8％；全部財(cái)政收入增長(zhǎng)9.8％，地方一般預(yù)算收入增長(zhǎng)11.7％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)18.9％；農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)6％以上。房地產(chǎn)業(yè)增加值15億元，比去年同期增長(zhǎng)10.5%；人均生產(chǎn)總值15170元，比上年增長(zhǎng)9.2%。

居民消費(fèi)價(jià)格除1月份當(dāng)月同比上漲1.7%外，2-9月份當(dāng)月處于同比下降區(qū)間，8月份以后呈現(xiàn)逐月收窄態(tài)勢(shì)，10月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，12月份又恢復(fù)到1月份水平。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)〔CPI〕為99.9%，比上年下降0.1%。其中城市下降0.5%，農(nóng)村上漲0.4%。統(tǒng)計(jì)的八大類消費(fèi)品價(jià)格呈現(xiàn)“四升四降〞格局，煙酒及用品、居住、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、家庭設(shè)備用品及維修效勞類價(jià)格分別同比上漲3.2%、1.3%、1.2%和0.2%，食品、交通和通訊、娛樂(lè)教育文化用品及效勞、衣著類價(jià)格分別下降1.0%、0.7%、0.6%和0.4%.全年工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)〔PPI〕為89.8%，比上年下降10.2%。輕、重工業(yè)分別下降10.5%和10.0%；生產(chǎn)、生活資料價(jià)格分別下降11.2%和4.2%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上0.5%。結(jié)論:從以上數(shù)據(jù)可以看出,本地經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)快速開(kāi)展,特別是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)活潑，在良好的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出迅猛開(kāi)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)增加值較2021年同比增長(zhǎng)10.5%，進(jìn)入2021年以來(lái)，本地開(kāi)發(fā)企業(yè)相繼推出新樓盤，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)從2021年持續(xù)至今，清河縣房地產(chǎn)業(yè)將面臨著一場(chǎng)前所未有的挑戰(zhàn)。1、固定資產(chǎn)投資今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：完成地區(qū)生產(chǎn)總值121億元，同比增長(zhǎng)9%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入4.23億元，同比增長(zhǎng)12%，其中地方一般預(yù)算收入增長(zhǎng)15%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資75.75億元，同比增長(zhǎng)25%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)30%；實(shí)現(xiàn)農(nóng)民人均純收入6254元，同比增長(zhǎng)5%。構(gòu)建城市新框架，提速提質(zhì)加快城市化進(jìn)程。堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步推進(jìn)，突出抓好總投資25億元的“21251〞工程〔完成新天地商業(yè)廣場(chǎng)等20個(gè)舊城改造工程、開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)寫字樓等10個(gè)新區(qū)建設(shè)工程、開(kāi)發(fā)區(qū)西擴(kuò)根底設(shè)施建設(shè)等20個(gè)根底設(shè)施工程、豐收渠水系景觀等5個(gè)生態(tài)園林城市建設(shè)工程，落實(shí)城市精細(xì)化管理100條〕，全面實(shí)現(xiàn)“111333〞戰(zhàn)略目標(biāo)結(jié)論：從以上數(shù)據(jù)可以看出，清河全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度快，各種投資均有大幅度增長(zhǎng)，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步趨近合理化。其中房地產(chǎn)投資突現(xiàn)生命力，在固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)中仍然以兩位數(shù)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，進(jìn)入2021年上半年以來(lái)，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資開(kāi)展相對(duì)緩慢，主要基于土地放量減少。2、建筑業(yè)建筑業(yè)開(kāi)展較快。全社會(huì)建筑業(yè)完成增加值13.3億元，比上年增長(zhǎng)5.0%。資質(zhì)等級(jí)以上建筑業(yè)總產(chǎn)值50.5億元，竣工產(chǎn)值30.3億元，房屋施工面積80萬(wàn)平方米。結(jié)論：建筑行業(yè)隨著近幾年清河房地產(chǎn)行業(yè)的興起而迅速開(kāi)展，行業(yè)增加值均保持在兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，進(jìn)入2021年以來(lái)，即將投入開(kāi)工的新樓盤還將增多，建筑行業(yè)的快速開(kāi)展也暗示著本地地產(chǎn)行業(yè)的生命力強(qiáng)，同時(shí)預(yù)示著城市進(jìn)程的加快以及社會(huì)群體對(duì)于提高生活質(zhì)量改善居住環(huán)境的巨大市場(chǎng)需求。3、人民生活水平人民生活水平進(jìn)一步提高。城鄉(xiāng)居民收入保持較快增長(zhǎng)。城市居民人均可支配收入達(dá)11175元，比上年增長(zhǎng)10.6%；農(nóng)民人均純收入3879元，增長(zhǎng)8.8%。在居民收入較快增長(zhǎng)的同時(shí)，消費(fèi)保持同步增長(zhǎng)。城市居民人均消費(fèi)支出8136元，增長(zhǎng)55.1%;農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出4467元，增長(zhǎng)2.9%。居住條件逐步改善。城市居民人均住房建筑面積34平方米，增長(zhǎng)12.8%；農(nóng)民人均居住面積32平方米，增長(zhǎng)2.3%。全市在崗職工平均工資25906元，增長(zhǎng)14.9%。結(jié)論：

人民生活水平的提高，直接刺激消費(fèi)指數(shù)的增長(zhǎng)，日常生活消費(fèi)支出不斷增加，同時(shí)居住條件亦不斷改善，居民對(duì)于住房的需求和改善居住環(huán)境的需求呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)，2021年作為大盤年、品牌年，在未來(lái)三到五年將為本地市場(chǎng)提供持續(xù)房源，屆時(shí)人民生活水平和居住環(huán)境將出現(xiàn)大的跨越。二、2021清河樓市特點(diǎn)及開(kāi)展前景邢臺(tái)周邊各縣域經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，決定了縣級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展保持在相對(duì)較快的水平。從清河縣整體來(lái)看在經(jīng)歷了三年大變樣舊城改造之后，如今已逐步形成了幾大熱點(diǎn)區(qū)域，名牌開(kāi)發(fā)商高度密集的武松街、太行路、片區(qū)以及土地儲(chǔ)藏最為豐富的南部新區(qū)。增加“文化附加值〞。許多工程都開(kāi)始關(guān)注社區(qū)文化。東方茗居、紅都花園、大成都市花園等都圍繞著“文化地產(chǎn)〞做文章。板樓為主、健康舒適的設(shè)計(jì)理念居主流。新工程中，板式、板塔結(jié)合將充滿樓市。經(jīng)濟(jì)型戶型受寵。受城市市政設(shè)施逐漸完善等利好因素的推動(dòng)，城市邊緣區(qū)域乃至郊區(qū)的住宅市場(chǎng)升溫日益明顯，相應(yīng)的住宅價(jià)格也將加速上漲?，F(xiàn)階段城市居民住宅需求的根本特征有：

a、面積及居室需求?，F(xiàn)階段80%以上的購(gòu)房居民對(duì)住宅建筑面積的需求為80－130平方米，其中大局部居民的需求又在90－120平方米之間。

b、住房?jī)r(jià)格承受能力。70%以上的居民認(rèn)為商品住宅的適宜價(jià)格應(yīng)2100－2500元/平方米(建筑面積)。

c、購(gòu)房方式及付款方式。60%以上購(gòu)房者愿意采用分期付款或按揭方式購(gòu)房。在按揭類型上，“5成10年〞或“7成20年〞是大多數(shù)購(gòu)房者的選擇。三、可比樓盤調(diào)研分析——東方茗居——開(kāi)發(fā)商：世張房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程地址：清河縣武松路與太行路交匯處售樓地址：清河縣武松路與太行路交匯處路南售樓熱線：8288288戶型設(shè)計(jì)：主打戶型115-137㎡，目前戶型尚未最終確定進(jìn)場(chǎng)時(shí)間：2月20日左右售卡時(shí)間：現(xiàn)正全面接受咨詢預(yù)估均價(jià)：首期2350—2600之間，二期待定。主要配套：學(xué)校/清河一中、清河五中、清河育才小學(xué)。醫(yī)院/清河第一醫(yī)院、清河第五醫(yī)院購(gòu)物/家樂(lè)園時(shí)代廣場(chǎng)、公園/武松公園優(yōu)勢(shì)：1\屬于政府劃撥用地，土地本錢低且有相關(guān)稅費(fèi)政策性減免,因此定價(jià)有優(yōu)勢(shì);2\產(chǎn)品形態(tài)以高層為主,與目前清河市場(chǎng)上受消費(fèi)者熱衷,高層舒適性突顯,有利于工程快速銷售劣勢(shì)：1\西側(cè)距離城市主干道較近,有一定噪音污染2\戶型設(shè)計(jì)無(wú)創(chuàng)新,大局部為120㎡左右的三室戶型,小三室戶型缺乏——新天地步行街——開(kāi)發(fā)商:河北金萬(wàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)清河分公司規(guī)劃設(shè)計(jì):深圳設(shè)計(jì)院商管參謀:北京同世飛天全程代理:住友參謀工程地址:武松街與太行路交匯處東南主題廣告語(yǔ)：武松路新天地步行街，38萬(wàn)清河人的步行街建筑面積:25萬(wàn)平米規(guī)劃業(yè)態(tài):商業(yè)廣場(chǎng)\住宅\星級(jí)酒店推售情況:一期首批房源銷售率在80%左右,二批高層住宅及二期推出房源正接受咨詢銷售價(jià)格：均價(jià)8000-10000元/㎡〔商業(yè)街〕，預(yù)估均價(jià)2600-3000元/㎡〔住宅〕銷售阻力：面臨諸多工程的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，如金地商業(yè)步行街、東方茗居等銷售模式：出售貴賓卡，1萬(wàn)一張；售樓部設(shè)計(jì)：玻璃鋼構(gòu)成，局部二層，總建筑面積約600余平米，裝修風(fēng)格簡(jiǎn)約大氣，能夠表達(dá)樓盤的規(guī)模氣勢(shì)。優(yōu)勢(shì)：1\周邊各種生活配套一應(yīng)聚全，業(yè)主能夠體驗(yàn)到一站式居家效勞。2\地塊獲取時(shí)間早，土地本錢較其它樓盤有一定優(yōu)勢(shì)，工程土地附加值高。劣勢(shì)：1\宣傳推廣缺乏互動(dòng)性，僅僅通過(guò)簡(jiǎn)單的戶外和紙媒進(jìn)行宣傳，缺乏新鮮度，受眾已經(jīng)產(chǎn)生視覺(jué)疲勞。2\戶型設(shè)計(jì)方面存在諸多缺乏，如面積過(guò)大，布局不合理等——大成都市花園——開(kāi)發(fā)商：清河縣大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑規(guī)劃：中瑞合作亞瑞建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)：南京亞澳朗方景觀設(shè)計(jì)全程籌劃：南京柏利行售樓地址：清河縣武松西街華山路路北熱線：8160777/8161777主題廣告語(yǔ)：老城區(qū)、新生活、領(lǐng)先者的選擇總建筑面積：9萬(wàn)平米規(guī)劃特點(diǎn)：三棟商業(yè)樓、一條百米休閑步行街銷售均價(jià)：2350元/㎡優(yōu)勢(shì)：1\地塊處于未來(lái)城市的核心區(qū)域，升值潛力大2\區(qū)域市場(chǎng)逐漸成熟，有利于工程開(kāi)發(fā)建設(shè)3\屬于政府重點(diǎn)扶持工程，在政策方面享受一定優(yōu)惠。劣勢(shì)：1\小區(qū)環(huán)境單一，居住指數(shù)不達(dá)標(biāo)；2\在主要的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤中〔紅都花園等〕，其在地理位置上不占優(yōu)勢(shì)?！t都花園——開(kāi)發(fā)商：河北盛泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程地址：太行路西武松西街南側(cè)售樓地址：太行路西武松西街南側(cè)售樓熱線：8161222戶型設(shè)計(jì)：主打戶型129.8㎡，售卡時(shí)間：目前剩余15套銷售均價(jià)：2470元/㎡四、SOWT分析工程優(yōu)勢(shì)——１〕近臨交通主干道武松街、規(guī)劃中的華山路即將開(kāi)工、天山路、祥和大街等多條城市主干道圍繞工程周邊，出行便捷通暢。２〕擁有武松街成熟商圈，周邊超市、銀行、醫(yī)院一應(yīng)俱全。３〕城市西區(qū)未來(lái)規(guī)劃，以及城市居住環(huán)境的西移，將有助于提升工程的升值潛力。４〕本案為清河市政府工程，有一定的政策優(yōu)勢(shì)，因此總體本錢較招拍掛地塊有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。工程劣勢(shì)——１〕區(qū)域環(huán)境較差，非主流住宅區(qū)，人氣稍顯缺乏。２〕位置較偏，市政、效勞配套不是很成熟。3〕居住大環(huán)境現(xiàn)階段尚未成熟，對(duì)產(chǎn)品銷售產(chǎn)生一定影響。4〕隨著周邊開(kāi)發(fā)工程的逐漸增加，客戶選擇余地增多。工程時(shí)機(jī)——１〕通過(guò)教育優(yōu)勢(shì)、工程規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、西部新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，放大工程推廣主題及核心賣點(diǎn)。２〕城西整體改造進(jìn)程加快，有利于本區(qū)域范圍內(nèi)居住環(huán)境的改善以及配套設(shè)施的完善，總體對(duì)本案有一定促進(jìn)作用。３〕隨著城西規(guī)劃及宣傳力度的加大，周邊住宅需求量旺盛，特別是中等價(jià)位的商品房，受到眾多購(gòu)房者及投資群體的青睞。4〕邢臺(tái)市三年大變樣的城市規(guī)劃方針，某種程度上帶動(dòng)了清河本地城市化進(jìn)程的推進(jìn)，違規(guī)違建房屋的撤除以及舊城、舊村改造，在改變城市面貌的同時(shí)也帶來(lái)了大量的房屋需求，對(duì)整個(gè)城市乃至地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的推動(dòng)作用。工程威脅——１〕由于區(qū)域內(nèi)人口密集拆遷阻力大，城市化進(jìn)展慢，有礙價(jià)格空間的拉升。２〕清河房地產(chǎn)市場(chǎng)已相對(duì)成熟，客戶消費(fèi)理性化，隨著政府新區(qū)開(kāi)發(fā)工程的逐漸增加，周邊市政配套的完善，對(duì)客戶的力度將越來(lái)越強(qiáng)，客戶被分流很難防止。３〕新政第四條信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)置第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍〞的規(guī)定對(duì)于投資投機(jī)類客戶而言，無(wú)疑門檻大大增加；近期，有不少銀行對(duì)首次置業(yè)的房貸也開(kāi)始收緊，利率也從下浮15％上升到基準(zhǔn)利率，如此一來(lái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)嚴(yán)重的考驗(yàn)。五、市場(chǎng)定位首席人文生態(tài)公園樣板住區(qū)定位說(shuō)明:本工程以一種綜合開(kāi)發(fā)的態(tài)度，以市場(chǎng)為根底，吸收先進(jìn)產(chǎn)品理念、品牌意識(shí)、效勞理念、文化理念打造清河最具水準(zhǔn)的人文生態(tài)園派社區(qū)。工程謀求把國(guó)際化居住思潮與中國(guó)外鄉(xiāng)文化有機(jī)的結(jié)合，輔以生態(tài)景觀園林，創(chuàng)造一種努力追求健康的生活方式，使社區(qū)住宅、社區(qū)生活價(jià)值最大化，即為社區(qū)業(yè)主生活、文化提供自然和諧的環(huán)境，打造清河“最具購(gòu)置價(jià)值的高品質(zhì)住宅〞。社區(qū)周邊宜居的生態(tài)環(huán)境與濃厚的文化環(huán)境，是使得本工程具備成為高尚、品位社區(qū)的兩大先決條件。生態(tài)景觀：工程周邊視野開(kāi)闊，沒(méi)有樓房，周邊綠地，可擬性強(qiáng)；藝術(shù)化的社區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)，打造宜居社區(qū)。教育人文：東臨清河一中、清河二中人文氣氛濃厚，傳承優(yōu)秀文化，注重社區(qū)教育。高尚社區(qū)：高素質(zhì)、高品位、高風(fēng)格，依托文化氣氛，借助品質(zhì)建筑，展示高尚生活。最具購(gòu)置價(jià)值：即本工程對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的承諾，將為人們打造高性價(jià)比、高價(jià)值、高附加值的真正的物美價(jià)廉的產(chǎn)品，為購(gòu)房者構(gòu)筑超值的生活環(huán)境，享受高品位的生活。高品質(zhì)住宅：即本工程為目標(biāo)消費(fèi)群體提供的不僅僅是七十年的生息之所，更是七十年的生活效勞，是一個(gè)享受七十年的高尚人文生態(tài)住區(qū)，本工程將以產(chǎn)品取信與人，打造清河人民理想中的生活社區(qū)。六、產(chǎn)品定位現(xiàn)代簡(jiǎn)約·低密度·樣板住區(qū)定位說(shuō)明：建筑風(fēng)格以西式簡(jiǎn)約風(fēng)格為主，表達(dá)建筑厚重感和典雅感，同時(shí)與國(guó)際接軌，打造現(xiàn)代建筑。建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過(guò)黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氣氛。從而彰顯社區(qū)的濃郁文化氣息和低密度生態(tài)環(huán)境。本案將“以人為本〞的生活哲學(xué)與社區(qū)居住文化相結(jié)合，提倡建立一個(gè)健康、和諧、美好的社區(qū)生活，營(yíng)造業(yè)主互助友愛(ài)、健康向上的鄰里關(guān)系，將現(xiàn)代人從普遍存在的亞健康和不平安的枷鎖中解放出來(lái)，使本工程真正成為現(xiàn)代城市中都市人的“心靈居所〞。七、檔次定位城市主流品質(zhì)寓所定位說(shuō)明：本案引入“城市派主流〞模式進(jìn)行客群定位。采用以上定位主要基于如下三點(diǎn)：第一清河本地房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，客群層次性不清楚，很難從購(gòu)置群體上形成所謂的純高檔或尊貴社區(qū)；第二采用“城市〞“主流〞等相對(duì)中性詞語(yǔ)，能夠最大限度囊括潛在購(gòu)置群體，同時(shí)工程的高品位、高品質(zhì)并未打折扣；第三中國(guó)人具有內(nèi)斂含蓄不露富的特點(diǎn)，尤其邢臺(tái)這樣的四線城市，中產(chǎn)階級(jí)范圍廣，“主流〞一詞涵蓋多數(shù)人群，同時(shí)也更加切合本工程的檔次定位。本案在教育人文環(huán)境和生態(tài)景觀方面的優(yōu)勢(shì)，成就其為第一人文居所。八、主題定位首席人文生活園派特區(qū)全新人居美學(xué)，締造清河居住觀定位說(shuō)明：工程的成功開(kāi)發(fā)將開(kāi)始帶動(dòng)清河住宅物業(yè)的快速開(kāi)展及清河房地產(chǎn)市場(chǎng)新的開(kāi)發(fā)熱潮，并將成為清河房地產(chǎn)開(kāi)展的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和里程碑，將以“新住宅運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)舞者〞的形象在業(yè)界獲得良好口碑，在清河人眼中，本工程將引領(lǐng)一種潮流和方向，締造清河真正的標(biāo)準(zhǔn)住宅社區(qū)。主廣告語(yǔ)及廣告語(yǔ)言主特征——品鑒人文園派生活·共筑國(guó)際品質(zhì)社區(qū)優(yōu)版人文美學(xué)建筑住區(qū)繁華與悠然共享輝煌人生，超凡享受2021。開(kāi)啟品牌住區(qū)元年2021。生活堡壘，被城市延續(xù)的印記居住信仰原地生活氣度天成案名建議——華夏：金桂苑九、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議Ａ、藝術(shù)性之整體布局工程設(shè)計(jì)中，將“整體性〞作為視覺(jué)秩序和生活秩序的原那么來(lái)組織功能性的建筑素材，包括建筑單體、景觀環(huán)境、視覺(jué)心理等。北方城市由于對(duì)陽(yáng)光的需求，過(guò)去幾十年住宅建設(shè)中充分考慮了朝向而忽略了空間規(guī)劃的藝術(shù)性?？紤]到工程的所屬地域性特征，工程規(guī)劃依然尊重北方地區(qū)的生活習(xí)慣，以正南正北朝向及南偏東15度以內(nèi)的朝向?yàn)橹鲗?dǎo)，將傳統(tǒng)的行列布局加以整合。傳統(tǒng)排列式的布局空間，也隨著扭轉(zhuǎn)元素的引入而增加了變化，突出空間開(kāi)闊有致，步移景異的氣氛。生態(tài)型社區(qū)：1、人與自然和睦親切的住區(qū)；2、健康舒適的社區(qū)。積極化人居環(huán)境：1、資源整合；2、注重生態(tài)；3、活動(dòng)空間；4、人的行為與環(huán)境意向。親睦的鄰里意識(shí)：在滿足人們物質(zhì)需求的同時(shí)，給予人們精神上強(qiáng)烈的歸屬感，誘發(fā)人們鄰里意識(shí)。優(yōu)化城市的空間景觀：本工程在優(yōu)化內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)的前提下，完善及豐富城市的空間布局和空間形態(tài)，在城市開(kāi)展這一環(huán)節(jié)上能夠形成具有自身特征的城市空間節(jié)點(diǎn)。有序的空間組織排列：本案可根據(jù)居民室外活動(dòng)和室內(nèi)空間防衛(wèi)、疏散的需要，按不同領(lǐng)域的各自屬性和室外空間活動(dòng)的內(nèi)容，將整體公共空間劃分為四個(gè)等級(jí)的空間序列——1/城市公共空間〔武松街街頭開(kāi)暢綠地〕2/社區(qū)主導(dǎo)公共空間〔社區(qū)景觀軸線及核心休閑區(qū)域〕3/鄰里公共空間〔強(qiáng)調(diào)便捷的可達(dá)性與半公共的領(lǐng)域?qū)傩浴?/組團(tuán)公共空間〔主要控制宅前屋后的綠化空間，做到戶戶有景，推窗見(jiàn)綠〕Ｂ、人性關(guān)心之道路系統(tǒng)在以往的小區(qū)道路規(guī)劃設(shè)計(jì)中，人車分流始終是社區(qū)規(guī)劃中理想的狀態(tài)，理性分析得出的結(jié)論是大量在實(shí)踐中的局部人車分流。建議本工程采用盡端式交通線路與人車分層的立體交通改善社區(qū)交通環(huán)境，能夠比較人性地為最多時(shí)間使用社區(qū)環(huán)境的人們提供平安感。同時(shí)，考慮到北方地區(qū)地勢(shì)平坦，場(chǎng)地特征不明顯，設(shè)計(jì)中通過(guò)局部抬高地下車庫(kù)的標(biāo)高和改變車庫(kù)頂板覆土厚度的做法，創(chuàng)造一定的局部坡地地形，以到達(dá)起伏有致的設(shè)計(jì)意圖。Ｃ、中西合璧之造園手法社區(qū)景觀在借鑒中國(guó)古典園林的理園手法和南北方地域特質(zhì)在空間處理上的差異與沖突，通過(guò)簡(jiǎn)約主義的手法有機(jī)的將現(xiàn)代法式景觀設(shè)計(jì)表達(dá)出來(lái)，以到達(dá)中西合璧的目的，通過(guò)相同理念的融合，將時(shí)空的轉(zhuǎn)換真正的表達(dá)在現(xiàn)代和社區(qū)環(huán)境中。Ｄ、二元空間之住宅革命工程在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，有意識(shí)的結(jié)合居住者對(duì)于生活需求的變化，嘗試引入一些新的手法，力圖將住宅建筑的物質(zhì)空間變得更加適合現(xiàn)代居住的需求。設(shè)計(jì)中局部外陽(yáng)臺(tái)采用不封閉手法，以增加生活空間與建筑外部空間過(guò)渡的“灰空間〞，打破“二元空間〞的模式。局部住宅底層考慮底層架空，通過(guò)架空層加設(shè)入口大堂，過(guò)渡空間的增加，改善了室內(nèi)外空間的絕對(duì)對(duì)立，創(chuàng)造一個(gè)全天候的公共空間，便于鄰里交流活動(dòng)的開(kāi)展?，F(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的調(diào)整建議——1、增加密閉式鄰里共享空間理由：1〕區(qū)別于其它樓盤，形成自身獨(dú)特賣點(diǎn)；2〕通過(guò)營(yíng)造相對(duì)私密獨(dú)享空間，為業(yè)主贏得更多的活動(dòng)空間；3〕防止車流影響，鄰里之間可以享受到更多的景觀空間，讓業(yè)主休閑生活從這里開(kāi)始。提倡鄰里概念，以兩幢住宅為一個(gè)鄰里單位。兩幢住宅入口相對(duì)形成鄰里空間，通過(guò)建筑的層層退臺(tái)，強(qiáng)調(diào)了室內(nèi)外空間的流通的同時(shí)也從空間設(shè)計(jì)上增加了人與人之間交流、溝通的時(shí)機(jī)。

設(shè)計(jì)在空間尺度的把握上，根據(jù)行為學(xué)的原那么，考慮人體尺度，使人感到圍合所產(chǎn)生的平安感、舒適感。在地面標(biāo)高和景觀配置上都有別于外部樓間空間。同時(shí)，鄰里組團(tuán)封閉，車行在鄰里外解決，減少車行及閑雜人員的干擾，創(chuàng)造了一個(gè)悠閑、寧?kù)o的氣氛，組團(tuán)景觀的個(gè)性化設(shè)計(jì)使人猶如置身于自家的院落中。在整體組團(tuán)空間處理上，通過(guò)少量建筑的錯(cuò)動(dòng)打破單一的行列式布局，形成空間的轉(zhuǎn)折，防止視線的不良穿越。2、一層增設(shè)小院頂層帶露臺(tái)理由：1〕增加綠化面積，提高小區(qū)居住品位。2〕一層設(shè)計(jì)為帶小院戶型,有助于提升價(jià)值,并防止其它樓層形成高總價(jià)。3〕頂層贈(zèng)送露臺(tái)，能夠減少由于樓層過(guò)高帶來(lái)的銷售阻力，同時(shí)拉升單價(jià)，實(shí)現(xiàn)工程利潤(rùn)最大化。4〕由于產(chǎn)品形態(tài)上的差異化，利于炒作賣點(diǎn)。3、設(shè)置地上車位、自行車棚及地下停車庫(kù)理由：1〕減少車流動(dòng)線，相對(duì)人車分流，保證業(yè)主社區(qū)居住環(huán)境的平安性。2〕有助于提高小區(qū)綠化面積，營(yíng)造出易居生存空間。3〕環(huán)小區(qū)主干道兩側(cè)設(shè)置固定地上車位及自行車棚，防止各種車輛的散亂停放。4〕訪客設(shè)置集中停車區(qū)域及導(dǎo)視系統(tǒng)。十、單體設(shè)計(jì)建議多層住宅——〔中高端電梯洋房〕結(jié)構(gòu)：5.5層、6層、7層磚混結(jié)構(gòu)。屋頂設(shè)計(jì)飄板、條板等國(guó)際化形象語(yǔ)言符號(hào)。首層設(shè)計(jì)入戶花園，業(yè)主從樓外的花園直接進(jìn)入室內(nèi)。設(shè)置半地下自行車庫(kù)及儲(chǔ)藏室。貯藏室地面為地平面〔±0〕以下1.5m，首層居室地面距地平面〔±0〕500mm。建筑平面布置：一梯兩戶、分戶墻取直，使每一建筑單元成為設(shè)計(jì)模塊進(jìn)行組合。建筑層高：層高取3m，最大凈高。外立面建議采用陶土磚或高級(jí)外墻涂料,，顏色與小區(qū)景觀相協(xié)調(diào)。小高層/高層住宅——〔小戶型為主〕結(jié)構(gòu)：11.5F或18層框架結(jié)構(gòu)。建筑平面布置：一梯兩戶/一梯三戶/一梯四戶。外立面：采用啞光外墻乳膠漆，在色彩上可與住宅略有不同，但要與小區(qū)整體氣氛融合。建筑層高：層高3m。居室全部采用落地飄窗來(lái)加強(qiáng)室內(nèi)的通透度。所有戶型融入人性化設(shè)計(jì)理念，保證全明設(shè)計(jì)，增強(qiáng)透明度，確保起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間均有采光窗。動(dòng)靜分開(kāi)、干濕別離，具有良好的日照、采光與通風(fēng)性，充分考慮管線布置的合理性與隱蔽性。戶內(nèi)客廳為陽(yáng)面設(shè)置，并以大面積外飄落地窗與南向景觀相連通，將戶外綠色景觀導(dǎo)入，做到室內(nèi)外空間的相互滲透。產(chǎn)品創(chuàng)新——1、花園洋房“層層退臺(tái)〞清河本地住宅市場(chǎng)產(chǎn)品較為單一，多層住宅較為普通，在產(chǎn)品創(chuàng)新方面主要有一層下躍、頂層躍層、一層帶花園、錯(cuò)層及花園入戶等創(chuàng)新設(shè)計(jì)。目前邢臺(tái)市場(chǎng)尚未出現(xiàn)“層層退臺(tái)〞的花園洋房，本次工程開(kāi)發(fā)可在建筑上引入層層退臺(tái)處理，增加工程賣點(diǎn)，使每戶都擁有自己的戶外休閑空間，同時(shí)造就了空中綠化的優(yōu)越條件，可以形成立體的綠化系統(tǒng)。十一、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建議樓宇的立面設(shè)計(jì)采用德式、法式的現(xiàn)代風(fēng)格元素，線條流暢、簡(jiǎn)約大氣，以充滿理性的健康理念詮釋業(yè)主身份與氣質(zhì)，厚重感與流暢感兼?zhèn)?，功能與形式統(tǒng)一。在立面的裝飾的材質(zhì)上，可充分考慮其品質(zhì)感與身份感的要求。通過(guò)高級(jí)陶土面磚或高級(jí)涂料及亞光質(zhì)感外表，折射建筑經(jīng)典的歷史感與人文氣息。

為了與本案的目標(biāo)客戶特征相符合，建議本工程建筑風(fēng)格應(yīng)沉穩(wěn)、大氣、有品位，可參考以以下圖例：〔1〕北京CLASS的建筑風(fēng)格外立面采用赭石色調(diào)陶土磚，深沉內(nèi)斂，陶土磚質(zhì)感、觸感與品位感的統(tǒng)一。取景框式陽(yáng)臺(tái)，隱喻家的專屬標(biāo)志，具備獨(dú)特的識(shí)別感。外掛浮板式陽(yáng)臺(tái)，盡現(xiàn)不封閉陽(yáng)臺(tái)作為灰空間的特質(zhì)。局部配有鐵藝欄桿，玻璃的顏色與樓體顏色照應(yīng)。南北兩側(cè)窗戶均采用窗體節(jié)能措施，選用中空玻璃，斷橋鋁合金窗體?！?〕萬(wàn)科·水晶城的退臺(tái)洋房〔多層〕外立面色調(diào)素雅、穩(wěn)重，層次豐富，材質(zhì)的質(zhì)感極強(qiáng)外墻材質(zhì)大局部采用陶土磚或高級(jí)外墻涂料比例適中的外挑陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)〔3〕其它〔情景洋房〕4〕高層建筑風(fēng)格圖例圖一：〔高層〕圖三：〔小高層〕圖例4：〔小高層〕十二、戶型設(shè)計(jì)建議A、多層戶型設(shè)計(jì)建議1〕全明戶型設(shè)計(jì)，不存在暗廚房、暗衛(wèi)生間；2〕端頭戶型采用中廳設(shè)計(jì)，將客廳置于戶型中央；3〕干濕別離、潔污別離；4〕室內(nèi)層高3米；5〕開(kāi)敞式餐廳設(shè)計(jì)；6〕端頭戶型采用270度轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)；7〕局部多層樓宇可采用層層退臺(tái)設(shè)計(jì)；8〕臥室窗戶采用凸窗設(shè)計(jì)；9〕設(shè)計(jì)北向景觀餐廳；10〕多層建筑設(shè)置情景露臺(tái)；11〕一層業(yè)主擁有獨(dú)立的花園和庭院樹(shù)；12〕設(shè)計(jì)局部窄窗，保護(hù)業(yè)主的私密性圖1〔一層帶花園〕圖２〔一層帶花園〕1、位于首層，獨(dú)享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。

2、獨(dú)有情景房，倍添院居情趣

3、開(kāi)間寬大客廳和餐廳，視野開(kāi)闊、采光充分

4、超過(guò)20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間

5、三間主臥組織緊湊，空間利用合理1、7.35米開(kāi)間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開(kāi)闊，采光充分

2、超過(guò)20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間

3、三間臥室組織緊湊，空間利用合理

4、衛(wèi)生間洗衛(wèi)別離，互不干擾

5、活動(dòng)區(qū)〔客廳、餐廳〕與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富

6、附帶觀景露臺(tái)圖２〔標(biāo)準(zhǔn)層圖例〕圖３：〔退臺(tái)戶型〕B、高層戶型設(shè)計(jì)建議要注重戶型均好性，強(qiáng)調(diào)戶戶視野景觀通透性，通風(fēng)采光條件良好。戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳和主臥，依次排列為原那么。標(biāo)準(zhǔn)層戶型以方正、實(shí)用為原那么，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，不能只考慮面積大小，廳與臥房防止有異型空間。躍層式及大戶型除方正、實(shí)用的原那么外，還應(yīng)充分考慮空間的可利用性，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)有特點(diǎn)，不應(yīng)只是簡(jiǎn)單面積的增大。局部頂部躍層式和高層住宅可考慮“空中花園〞〔20～30m2左右〕，另外，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中通過(guò)平層、夾層、小躍式的空間設(shè)計(jì)，使室內(nèi)產(chǎn)生流動(dòng)，視覺(jué)上層次更富于變化，可贈(zèng)面積也更多。通過(guò)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化，強(qiáng)調(diào)入戶花園、重視露臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)可贈(zèng)面積的功能化。1〕確保全明戶型；2〕每戶均設(shè)入戶花園；3〕錯(cuò)層設(shè)計(jì)；4〕客廳開(kāi)間最小不低于3.9米；5〕小面積躍層設(shè)計(jì)，上下樓均有入戶門；6〕臥室外掛觀景陽(yáng)臺(tái)；7〕客廳采用內(nèi)嵌式一步陽(yáng)臺(tái)；8〕北側(cè)廚房設(shè)置家政陽(yáng)臺(tái)；9〕端頭戶形采用轉(zhuǎn)角窗設(shè)計(jì)；10〕設(shè)置儲(chǔ)藏間2㎡—3㎡； 11〕錯(cuò)式陽(yáng)臺(tái)；其它設(shè)計(jì)建議——高層戶型圖例——83.69㎡７6.60㎡Ａ、Ｂ、C區(qū)戶型面積分配建議總建筑面積(㎡)種類面積區(qū)間（㎡）比例（%）所占面積約15萬(wàn)㎡大戶型120-130平米40%60000小戶型100-120平米35%5250070-80平米15%22500舒適型130平米以上10%15000育才路以南地塊(A區(qū))育才路以北地塊(Ｂ區(qū))總建筑面積(㎡)種類面積區(qū)間（㎡）比例（%）所占面積約20萬(wàn)㎡大戶型100-120平米30%60000小戶型85平米以下45%90000組合戶型135以上(可拆分)25%50000華山路以東地塊(C區(qū))總建筑面積面積分類面積區(qū)間（㎡）比例（%）所占面積約10萬(wàn)㎡小戶型90以下45%45000組合戶型65—7513%1300055—6512%12000大戶型105—12825%25000135—1395%5000總建筑面積面積區(qū)間（㎡）比例（%）所占面積約40萬(wàn)㎡90以下27.5%137500100-12027.5%137500120-13012%60000135—13914%70000戶型綜合比例十三、定價(jià)策略A、市場(chǎng)比價(jià)定價(jià)法1、清河房地產(chǎn)市場(chǎng)可比樓盤價(jià)格比照〔附樓盤銷售均價(jià)表〕；2、工程自身的產(chǎn)品品質(zhì)與核心競(jìng)爭(zhēng)力；3、本工程的地段、周邊配套、交通