盛唐地產(chǎn)-清河項目前期策劃提案

清河工程前期籌劃提案一、清河2021年總體經(jīng)濟狀況

全縣經(jīng)濟社會開展的主要預期目標是：地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長8％；全部財政收入增長9.8％，地方一般預算收入增長11.7％；全社會固定資產(chǎn)投資增長18.9％；農(nóng)民人均純收入增長6％以上。房地產(chǎn)業(yè)增加值15億元，比去年同期增長10.5%；人均生產(chǎn)總值15170元，比上年增長9.2%。

居民消費價格除1月份當月同比上漲1.7%外，2-9月份當月處于同比下降區(qū)間，8月份以后呈現(xiàn)逐月收窄態(tài)勢，10月份由負轉(zhuǎn)正，12月份又恢復到1月份水平。全年居民消費價格總指數(shù)〔CPI〕為99.9%，比上年下降0.1%。其中城市下降0.5%，農(nóng)村上漲0.4%。統(tǒng)計的八大類消費品價格呈現(xiàn)“四升四降〞格局，煙酒及用品、居住、醫(yī)療保健和個人用品、家庭設備用品及維修效勞類價格分別同比上漲3.2%、1.3%、1.2%和0.2%，食品、交通和通訊、娛樂教育文化用品及效勞、衣著類價格分別下降1.0%、0.7%、0.6%和0.4%.全年工業(yè)品出廠價格指數(shù)〔PPI〕為89.8%，比上年下降10.2%。輕、重工業(yè)分別下降10.5%和10.0%；生產(chǎn)、生活資料價格分別下降11.2%和4.2%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上0.5%。結(jié)論:從以上數(shù)據(jù)可以看出,本地經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)快速開展,特別是民營經(jīng)濟表現(xiàn)活潑，在良好的大經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出迅猛開展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)增加值較2021年同比增長10.5%，進入2021年以來，本地開發(fā)企業(yè)相繼推出新樓盤，競爭態(tài)勢從2021年持續(xù)至今，清河縣房地產(chǎn)業(yè)將面臨著一場前所未有的挑戰(zhàn)。1、固定資產(chǎn)投資今年經(jīng)濟社會開展的主要預期目標是：完成地區(qū)生產(chǎn)總值121億元，同比增長9%；實現(xiàn)財政收入4.23億元，同比增長12%，其中地方一般預算收入增長15%；完成全社會固定資產(chǎn)投資75.75億元，同比增長25%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長30%；實現(xiàn)農(nóng)民人均純收入6254元，同比增長5%。構建城市新框架，提速提質(zhì)加快城市化進程。堅持新區(qū)建設與舊城改造同步推進，突出抓好總投資25億元的“21251〞工程〔完成新天地商業(yè)廣場等20個舊城改造工程、開發(fā)區(qū)商務寫字樓等10個新區(qū)建設工程、開發(fā)區(qū)西擴根底設施建設等20個根底設施工程、豐收渠水系景觀等5個生態(tài)園林城市建設工程，落實城市精細化管理100條〕，全面實現(xiàn)“111333〞戰(zhàn)略目標結(jié)論：從以上數(shù)據(jù)可以看出，清河全社會固定資產(chǎn)投資增長速度快，各種投資均有大幅度增長，且產(chǎn)業(yè)結(jié)構逐步趨近合理化。其中房地產(chǎn)投資突現(xiàn)生命力，在固定資產(chǎn)投資增長中仍然以兩位數(shù)持續(xù)穩(wěn)定增長，進入2021年上半年以來，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資開展相對緩慢，主要基于土地放量減少。2、建筑業(yè)建筑業(yè)開展較快。全社會建筑業(yè)完成增加值13.3億元，比上年增長5.0%。資質(zhì)等級以上建筑業(yè)總產(chǎn)值50.5億元，竣工產(chǎn)值30.3億元，房屋施工面積80萬平方米。結(jié)論：建筑行業(yè)隨著近幾年清河房地產(chǎn)行業(yè)的興起而迅速開展，行業(yè)增加值均保持在兩位數(shù)的增長速度，進入2021年以來，即將投入開工的新樓盤還將增多，建筑行業(yè)的快速開展也暗示著本地地產(chǎn)行業(yè)的生命力強，同時預示著城市進程的加快以及社會群體對于提高生活質(zhì)量改善居住環(huán)境的巨大市場需求。3、人民生活水平人民生活水平進一步提高。城鄉(xiāng)居民收入保持較快增長。城市居民人均可支配收入達11175元，比上年增長10.6%；農(nóng)民人均純收入3879元，增長8.8%。在居民收入較快增長的同時，消費保持同步增長。城市居民人均消費支出8136元，增長55.1%;農(nóng)村居民人均生活消費支出4467元，增長2.9%。居住條件逐步改善。城市居民人均住房建筑面積34平方米，增長12.8%；農(nóng)民人均居住面積32平方米，增長2.3%。全市在崗職工平均工資25906元，增長14.9%。結(jié)論：

人民生活水平的提高，直接刺激消費指數(shù)的增長，日常生活消費支出不斷增加，同時居住條件亦不斷改善，居民對于住房的需求和改善居住環(huán)境的需求呈現(xiàn)不斷增長趨勢，2021年作為大盤年、品牌年，在未來三到五年將為本地市場提供持續(xù)房源，屆時人民生活水平和居住環(huán)境將出現(xiàn)大的跨越。二、2021清河樓市特點及開展前景邢臺周邊各縣域經(jīng)濟的快速開展和城市化進程的推進，決定了縣級城市的房地產(chǎn)市場開展保持在相對較快的水平。從清河縣整體來看在經(jīng)歷了三年大變樣舊城改造之后，如今已逐步形成了幾大熱點區(qū)域，名牌開發(fā)商高度密集的武松街、太行路、片區(qū)以及土地儲藏最為豐富的南部新區(qū)。增加“文化附加值〞。許多工程都開始關注社區(qū)文化。東方茗居、紅都花園、大成都市花園等都圍繞著“文化地產(chǎn)〞做文章。板樓為主、健康舒適的設計理念居主流。新工程中，板式、板塔結(jié)合將充滿樓市。經(jīng)濟型戶型受寵。受城市市政設施逐漸完善等利好因素的推動，城市邊緣區(qū)域乃至郊區(qū)的住宅市場升溫日益明顯，相應的住宅價格也將加速上漲?，F(xiàn)階段城市居民住宅需求的根本特征有：

a、面積及居室需求?，F(xiàn)階段80%以上的購房居民對住宅建筑面積的需求為80－130平方米，其中大局部居民的需求又在90－120平方米之間。

b、住房價格承受能力。70%以上的居民認為商品住宅的適宜價格應2100－2500元/平方米(建筑面積)。

c、購房方式及付款方式。60%以上購房者愿意采用分期付款或按揭方式購房。在按揭類型上，“5成10年〞或“7成20年〞是大多數(shù)購房者的選擇。三、可比樓盤調(diào)研分析——東方茗居——開發(fā)商：世張房地產(chǎn)開發(fā)工程地址：清河縣武松路與太行路交匯處售樓地址：清河縣武松路與太行路交匯處路南售樓熱線：8288288戶型設計：主打戶型115-137㎡，目前戶型尚未最終確定進場時間：2月20日左右售卡時間：現(xiàn)正全面接受咨詢預估均價：首期2350—2600之間，二期待定。主要配套：學校/清河一中、清河五中、清河育才小學。醫(yī)院/清河第一醫(yī)院、清河第五醫(yī)院購物/家樂園時代廣場、公園/武松公園優(yōu)勢：1\屬于政府劃撥用地，土地本錢低且有相關稅費政策性減免,因此定價有優(yōu)勢;2\產(chǎn)品形態(tài)以高層為主,與目前清河市場上受消費者熱衷,高層舒適性突顯,有利于工程快速銷售劣勢：1\西側(cè)距離城市主干道較近,有一定噪音污染2\戶型設計無創(chuàng)新,大局部為120㎡左右的三室戶型,小三室戶型缺乏——新天地步行街——開發(fā)商:河北金萬房地產(chǎn)開發(fā)清河分公司規(guī)劃設計:深圳設計院商管參謀:北京同世飛天全程代理:住友參謀工程地址:武松街與太行路交匯處東南主題廣告語：武松路新天地步行街，38萬清河人的步行街建筑面積:25萬平米規(guī)劃業(yè)態(tài):商業(yè)廣場\住宅\星級酒店推售情況:一期首批房源銷售率在80%左右,二批高層住宅及二期推出房源正接受咨詢銷售價格：均價8000-10000元/㎡〔商業(yè)街〕，預估均價2600-3000元/㎡〔住宅〕銷售阻力：面臨諸多工程的市場競爭壓力，如金地商業(yè)步行街、東方茗居等銷售模式：出售貴賓卡，1萬一張；售樓部設計：玻璃鋼構成，局部二層，總建筑面積約600余平米，裝修風格簡約大氣，能夠表達樓盤的規(guī)模氣勢。優(yōu)勢：1\周邊各種生活配套一應聚全，業(yè)主能夠體驗到一站式居家效勞。2\地塊獲取時間早，土地本錢較其它樓盤有一定優(yōu)勢，工程土地附加值高。劣勢：1\宣傳推廣缺乏互動性，僅僅通過簡單的戶外和紙媒進行宣傳，缺乏新鮮度，受眾已經(jīng)產(chǎn)生視覺疲勞。2\戶型設計方面存在諸多缺乏，如面積過大，布局不合理等——大成都市花園——開發(fā)商：清河縣大成房地產(chǎn)開發(fā)建筑規(guī)劃：中瑞合作亞瑞建筑設計景觀設計：南京亞澳朗方景觀設計全程籌劃：南京柏利行售樓地址：清河縣武松西街華山路路北熱線：8160777/8161777主題廣告語：老城區(qū)、新生活、領先者的選擇總建筑面積：9萬平米規(guī)劃特點：三棟商業(yè)樓、一條百米休閑步行街銷售均價：2350元/㎡優(yōu)勢：1\地塊處于未來城市的核心區(qū)域，升值潛力大2\區(qū)域市場逐漸成熟，有利于工程開發(fā)建設3\屬于政府重點扶持工程，在政策方面享受一定優(yōu)惠。劣勢：1\小區(qū)環(huán)境單一，居住指數(shù)不達標；2\在主要的幾個競爭樓盤中〔紅都花園等〕，其在地理位置上不占優(yōu)勢?！t都花園——開發(fā)商：河北盛泰房地產(chǎn)開發(fā)工程地址：太行路西武松西街南側(cè)售樓地址：太行路西武松西街南側(cè)售樓熱線：8161222戶型設計：主打戶型129.8㎡，售卡時間：目前剩余15套銷售均價：2470元/㎡四、SOWT分析工程優(yōu)勢——１〕近臨交通主干道武松街、規(guī)劃中的華山路即將開工、天山路、祥和大街等多條城市主干道圍繞工程周邊，出行便捷通暢。２〕擁有武松街成熟商圈，周邊超市、銀行、醫(yī)院一應俱全。３〕城市西區(qū)未來規(guī)劃，以及城市居住環(huán)境的西移，將有助于提升工程的升值潛力。４〕本案為清河市政府工程，有一定的政策優(yōu)勢，因此總體本錢較招拍掛地塊有絕對優(yōu)勢。工程劣勢——１〕區(qū)域環(huán)境較差，非主流住宅區(qū)，人氣稍顯缺乏。２〕位置較偏，市政、效勞配套不是很成熟。3〕居住大環(huán)境現(xiàn)階段尚未成熟，對產(chǎn)品銷售產(chǎn)生一定影響。4〕隨著周邊開發(fā)工程的逐漸增加，客戶選擇余地增多。工程時機——１〕通過教育優(yōu)勢、工程規(guī)劃優(yōu)勢、西部新區(qū)規(guī)劃建設，放大工程推廣主題及核心賣點。２〕城西整體改造進程加快，有利于本區(qū)域范圍內(nèi)居住環(huán)境的改善以及配套設施的完善，總體對本案有一定促進作用。３〕隨著城西規(guī)劃及宣傳力度的加大，周邊住宅需求量旺盛，特別是中等價位的商品房，受到眾多購房者及投資群體的青睞。4〕邢臺市三年大變樣的城市規(guī)劃方針，某種程度上帶動了清河本地城市化進程的推進，違規(guī)違建房屋的撤除以及舊城、舊村改造，在改變城市面貌的同時也帶來了大量的房屋需求，對整個城市乃至地產(chǎn)行業(yè)起到了極大的推動作用。工程威脅——１〕由于區(qū)域內(nèi)人口密集拆遷阻力大，城市化進展慢，有礙價格空間的拉升。２〕清河房地產(chǎn)市場已相對成熟，客戶消費理性化，隨著政府新區(qū)開發(fā)工程的逐漸增加，周邊市政配套的完善，對客戶的力度將越來越強，客戶被分流很難防止。３〕新政第四條信貸政策，對貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準利率的1.1倍〞的規(guī)定對于投資投機類客戶而言，無疑門檻大大增加；近期，有不少銀行對首次置業(yè)的房貸也開始收緊，利率也從下浮15％上升到基準利率，如此一來，對開發(fā)商的資金鏈是一個嚴重的考驗。五、市場定位首席人文生態(tài)公園樣板住區(qū)定位說明:本工程以一種綜合開發(fā)的態(tài)度，以市場為根底，吸收先進產(chǎn)品理念、品牌意識、效勞理念、文化理念打造清河最具水準的人文生態(tài)園派社區(qū)。工程謀求把國際化居住思潮與中國外鄉(xiāng)文化有機的結(jié)合，輔以生態(tài)景觀園林，創(chuàng)造一種努力追求健康的生活方式，使社區(qū)住宅、社區(qū)生活價值最大化，即為社區(qū)業(yè)主生活、文化提供自然和諧的環(huán)境，打造清河“最具購置價值的高品質(zhì)住宅〞。社區(qū)周邊宜居的生態(tài)環(huán)境與濃厚的文化環(huán)境，是使得本工程具備成為高尚、品位社區(qū)的兩大先決條件。生態(tài)景觀：工程周邊視野開闊，沒有樓房，周邊綠地，可擬性強；藝術化的社區(qū)園林景觀設計，打造宜居社區(qū)。教育人文：東臨清河一中、清河二中人文氣氛濃厚，傳承優(yōu)秀文化，注重社區(qū)教育。高尚社區(qū)：高素質(zhì)、高品位、高風格，依托文化氣氛，借助品質(zhì)建筑，展示高尚生活。最具購置價值：即本工程對目標消費群體的承諾，將為人們打造高性價比、高價值、高附加值的真正的物美價廉的產(chǎn)品，為購房者構筑超值的生活環(huán)境，享受高品位的生活。高品質(zhì)住宅：即本工程為目標消費群體提供的不僅僅是七十年的生息之所，更是七十年的生活效勞，是一個享受七十年的高尚人文生態(tài)住區(qū)，本工程將以產(chǎn)品取信與人，打造清河人民理想中的生活社區(qū)。六、產(chǎn)品定位現(xiàn)代簡約·低密度·樣板住區(qū)定位說明：建筑風格以西式簡約風格為主，表達建筑厚重感和典雅感，同時與國際接軌，打造現(xiàn)代建筑。建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氣氛。從而彰顯社區(qū)的濃郁文化氣息和低密度生態(tài)環(huán)境。本案將“以人為本〞的生活哲學與社區(qū)居住文化相結(jié)合，提倡建立一個健康、和諧、美好的社區(qū)生活，營造業(yè)主互助友愛、健康向上的鄰里關系，將現(xiàn)代人從普遍存在的亞健康和不平安的枷鎖中解放出來，使本工程真正成為現(xiàn)代城市中都市人的“心靈居所〞。七、檔次定位城市主流品質(zhì)寓所定位說明：本案引入“城市派主流〞模式進行客群定位。采用以上定位主要基于如下三點：第一清河本地房地產(chǎn)市場尚不成熟，客群層次性不清楚，很難從購置群體上形成所謂的純高檔或尊貴社區(qū)；第二采用“城市〞“主流〞等相對中性詞語，能夠最大限度囊括潛在購置群體，同時工程的高品位、高品質(zhì)并未打折扣；第三中國人具有內(nèi)斂含蓄不露富的特點，尤其邢臺這樣的四線城市，中產(chǎn)階級范圍廣，“主流〞一詞涵蓋多數(shù)人群，同時也更加切合本工程的檔次定位。本案在教育人文環(huán)境和生態(tài)景觀方面的優(yōu)勢，成就其為第一人文居所。八、主題定位首席人文生活園派特區(qū)全新人居美學，締造清河居住觀定位說明：工程的成功開發(fā)將開始帶動清河住宅物業(yè)的快速開展及清河房地產(chǎn)市場新的開發(fā)熱潮，并將成為清河房地產(chǎn)開展的一個轉(zhuǎn)折點和里程碑，將以“新住宅運動的領舞者〞的形象在業(yè)界獲得良好口碑，在清河人眼中，本工程將引領一種潮流和方向，締造清河真正的標準住宅社區(qū)。主廣告語及廣告語言主特征——品鑒人文園派生活·共筑國際品質(zhì)社區(qū)優(yōu)版人文美學建筑住區(qū)繁華與悠然共享輝煌人生，超凡享受2021。開啟品牌住區(qū)元年2021。生活堡壘，被城市延續(xù)的印記居住信仰原地生活氣度天成案名建議——華夏：金桂苑九、整體規(guī)劃設計建議Ａ、藝術性之整體布局工程設計中，將“整體性〞作為視覺秩序和生活秩序的原那么來組織功能性的建筑素材，包括建筑單體、景觀環(huán)境、視覺心理等。北方城市由于對陽光的需求，過去幾十年住宅建設中充分考慮了朝向而忽略了空間規(guī)劃的藝術性?？紤]到工程的所屬地域性特征，工程規(guī)劃依然尊重北方地區(qū)的生活習慣，以正南正北朝向及南偏東15度以內(nèi)的朝向為主導，將傳統(tǒng)的行列布局加以整合。傳統(tǒng)排列式的布局空間，也隨著扭轉(zhuǎn)元素的引入而增加了變化，突出空間開闊有致，步移景異的氣氛。生態(tài)型社區(qū)：1、人與自然和睦親切的住區(qū)；2、健康舒適的社區(qū)。積極化人居環(huán)境：1、資源整合；2、注重生態(tài)；3、活動空間；4、人的行為與環(huán)境意向。親睦的鄰里意識：在滿足人們物質(zhì)需求的同時，給予人們精神上強烈的歸屬感，誘發(fā)人們鄰里意識。優(yōu)化城市的空間景觀：本工程在優(yōu)化內(nèi)部景觀設計的前提下，完善及豐富城市的空間布局和空間形態(tài)，在城市開展這一環(huán)節(jié)上能夠形成具有自身特征的城市空間節(jié)點。有序的空間組織排列：本案可根據(jù)居民室外活動和室內(nèi)空間防衛(wèi)、疏散的需要，按不同領域的各自屬性和室外空間活動的內(nèi)容，將整體公共空間劃分為四個等級的空間序列——1/城市公共空間〔武松街街頭開暢綠地〕2/社區(qū)主導公共空間〔社區(qū)景觀軸線及核心休閑區(qū)域〕3/鄰里公共空間〔強調(diào)便捷的可達性與半公共的領域?qū)傩浴?/組團公共空間〔主要控制宅前屋后的綠化空間，做到戶戶有景，推窗見綠〕Ｂ、人性關心之道路系統(tǒng)在以往的小區(qū)道路規(guī)劃設計中，人車分流始終是社區(qū)規(guī)劃中理想的狀態(tài)，理性分析得出的結(jié)論是大量在實踐中的局部人車分流。建議本工程采用盡端式交通線路與人車分層的立體交通改善社區(qū)交通環(huán)境，能夠比較人性地為最多時間使用社區(qū)環(huán)境的人們提供平安感。同時，考慮到北方地區(qū)地勢平坦，場地特征不明顯，設計中通過局部抬高地下車庫的標高和改變車庫頂板覆土厚度的做法，創(chuàng)造一定的局部坡地地形，以到達起伏有致的設計意圖。Ｃ、中西合璧之造園手法社區(qū)景觀在借鑒中國古典園林的理園手法和南北方地域特質(zhì)在空間處理上的差異與沖突，通過簡約主義的手法有機的將現(xiàn)代法式景觀設計表達出來，以到達中西合璧的目的，通過相同理念的融合，將時空的轉(zhuǎn)換真正的表達在現(xiàn)代和社區(qū)環(huán)境中。Ｄ、二元空間之住宅革命工程在規(guī)劃設計中，有意識的結(jié)合居住者對于生活需求的變化，嘗試引入一些新的手法，力圖將住宅建筑的物質(zhì)空間變得更加適合現(xiàn)代居住的需求。設計中局部外陽臺采用不封閉手法，以增加生活空間與建筑外部空間過渡的“灰空間〞，打破“二元空間〞的模式。局部住宅底層考慮底層架空，通過架空層加設入口大堂，過渡空間的增加，改善了室內(nèi)外空間的絕對對立，創(chuàng)造一個全天候的公共空間，便于鄰里交流活動的開展?，F(xiàn)有規(guī)劃設計方案的調(diào)整建議——1、增加密閉式鄰里共享空間理由：1〕區(qū)別于其它樓盤，形成自身獨特賣點；2〕通過營造相對私密獨享空間，為業(yè)主贏得更多的活動空間；3〕防止車流影響，鄰里之間可以享受到更多的景觀空間，讓業(yè)主休閑生活從這里開始。提倡鄰里概念，以兩幢住宅為一個鄰里單位。兩幢住宅入口相對形成鄰里空間，通過建筑的層層退臺，強調(diào)了室內(nèi)外空間的流通的同時也從空間設計上增加了人與人之間交流、溝通的時機。

設計在空間尺度的把握上，根據(jù)行為學的原那么，考慮人體尺度，使人感到圍合所產(chǎn)生的平安感、舒適感。在地面標高和景觀配置上都有別于外部樓間空間。同時，鄰里組團封閉，車行在鄰里外解決，減少車行及閑雜人員的干擾，創(chuàng)造了一個悠閑、寧靜的氣氛，組團景觀的個性化設計使人猶如置身于自家的院落中。在整體組團空間處理上，通過少量建筑的錯動打破單一的行列式布局，形成空間的轉(zhuǎn)折，防止視線的不良穿越。2、一層增設小院頂層帶露臺理由：1〕增加綠化面積，提高小區(qū)居住品位。2〕一層設計為帶小院戶型,有助于提升價值,并防止其它樓層形成高總價。3〕頂層贈送露臺，能夠減少由于樓層過高帶來的銷售阻力，同時拉升單價，實現(xiàn)工程利潤最大化。4〕由于產(chǎn)品形態(tài)上的差異化，利于炒作賣點。3、設置地上車位、自行車棚及地下停車庫理由：1〕減少車流動線，相對人車分流，保證業(yè)主社區(qū)居住環(huán)境的平安性。2〕有助于提高小區(qū)綠化面積，營造出易居生存空間。3〕環(huán)小區(qū)主干道兩側(cè)設置固定地上車位及自行車棚，防止各種車輛的散亂停放。4〕訪客設置集中停車區(qū)域及導視系統(tǒng)。十、單體設計建議多層住宅——〔中高端電梯洋房〕結(jié)構：5.5層、6層、7層磚混結(jié)構。屋頂設計飄板、條板等國際化形象語言符號。首層設計入戶花園，業(yè)主從樓外的花園直接進入室內(nèi)。設置半地下自行車庫及儲藏室。貯藏室地面為地平面〔±0〕以下1.5m，首層居室地面距地平面〔±0〕500mm。建筑平面布置：一梯兩戶、分戶墻取直，使每一建筑單元成為設計模塊進行組合。建筑層高：層高取3m，最大凈高。外立面建議采用陶土磚或高級外墻涂料,，顏色與小區(qū)景觀相協(xié)調(diào)。小高層/高層住宅——〔小戶型為主〕結(jié)構：11.5F或18層框架結(jié)構。建筑平面布置：一梯兩戶/一梯三戶/一梯四戶。外立面：采用啞光外墻乳膠漆，在色彩上可與住宅略有不同，但要與小區(qū)整體氣氛融合。建筑層高：層高3m。居室全部采用落地飄窗來加強室內(nèi)的通透度。所有戶型融入人性化設計理念，保證全明設計，增強透明度，確保起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間均有采光窗。動靜分開、干濕別離，具有良好的日照、采光與通風性，充分考慮管線布置的合理性與隱蔽性。戶內(nèi)客廳為陽面設置，并以大面積外飄落地窗與南向景觀相連通，將戶外綠色景觀導入，做到室內(nèi)外空間的相互滲透。產(chǎn)品創(chuàng)新——1、花園洋房“層層退臺〞清河本地住宅市場產(chǎn)品較為單一，多層住宅較為普通，在產(chǎn)品創(chuàng)新方面主要有一層下躍、頂層躍層、一層帶花園、錯層及花園入戶等創(chuàng)新設計。目前邢臺市場尚未出現(xiàn)“層層退臺〞的花園洋房，本次工程開發(fā)可在建筑上引入層層退臺處理，增加工程賣點，使每戶都擁有自己的戶外休閑空間，同時造就了空中綠化的優(yōu)越條件，可以形成立體的綠化系統(tǒng)。十一、建筑風格設計建議樓宇的立面設計采用德式、法式的現(xiàn)代風格元素，線條流暢、簡約大氣，以充滿理性的健康理念詮釋業(yè)主身份與氣質(zhì)，厚重感與流暢感兼?zhèn)?，功能與形式統(tǒng)一。在立面的裝飾的材質(zhì)上，可充分考慮其品質(zhì)感與身份感的要求。通過高級陶土面磚或高級涂料及亞光質(zhì)感外表，折射建筑經(jīng)典的歷史感與人文氣息。

為了與本案的目標客戶特征相符合，建議本工程建筑風格應沉穩(wěn)、大氣、有品位，可參考以以下圖例：〔1〕北京CLASS的建筑風格外立面采用赭石色調(diào)陶土磚，深沉內(nèi)斂，陶土磚質(zhì)感、觸感與品位感的統(tǒng)一。取景框式陽臺，隱喻家的專屬標志，具備獨特的識別感。外掛浮板式陽臺，盡現(xiàn)不封閉陽臺作為灰空間的特質(zhì)。局部配有鐵藝欄桿，玻璃的顏色與樓體顏色照應。南北兩側(cè)窗戶均采用窗體節(jié)能措施，選用中空玻璃，斷橋鋁合金窗體?！?〕萬科·水晶城的退臺洋房〔多層〕外立面色調(diào)素雅、穩(wěn)重，層次豐富，材質(zhì)的質(zhì)感極強外墻材質(zhì)大局部采用陶土磚或高級外墻涂料比例適中的外挑陽臺設計〔3〕其它〔情景洋房〕4〕高層建筑風格圖例圖一：〔高層〕圖三：〔小高層〕圖例4：〔小高層〕十二、戶型設計建議A、多層戶型設計建議1〕全明戶型設計，不存在暗廚房、暗衛(wèi)生間；2〕端頭戶型采用中廳設計，將客廳置于戶型中央；3〕干濕別離、潔污別離；4〕室內(nèi)層高3米；5〕開敞式餐廳設計；6〕端頭戶型采用270度轉(zhuǎn)角窗設計；7〕局部多層樓宇可采用層層退臺設計；8〕臥室窗戶采用凸窗設計；9〕設計北向景觀餐廳；10〕多層建筑設置情景露臺；11〕一層業(yè)主擁有獨立的花園和庭院樹；12〕設計局部窄窗，保護業(yè)主的私密性圖1〔一層帶花園〕圖２〔一層帶花園〕1、位于首層，獨享50㎡左右私家花園，花池的設置，平添主人生活情趣。

2、獨有情景房，倍添院居情趣

3、開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分

4、超過20㎡主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間

5、三間主臥組織緊湊，空間利用合理1、7.35米開間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分

2、超過20㎡的主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間

3、三間臥室組織緊湊，空間利用合理

4、衛(wèi)生間洗衛(wèi)別離，互不干擾

5、活動區(qū)〔客廳、餐廳〕與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富

6、附帶觀景露臺圖２〔標準層圖例〕圖３：〔退臺戶型〕B、高層戶型設計建議要注重戶型均好性，強調(diào)戶戶視野景觀通透性，通風采光條件良好。戶型分配，以景觀條件最好的方位布置客廳和主臥，依次排列為原那么。標準層戶型以方正、實用為原那么，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，不能只考慮面積大小，廳與臥房防止有異型空間。躍層式及大戶型除方正、實用的原那么外，還應充分考慮空間的可利用性，戶型設計應有特點，不應只是簡單面積的增大。局部頂部躍層式和高層住宅可考慮“空中花園〞〔20～30m2左右〕，另外，產(chǎn)品設計中通過平層、夾層、小躍式的空間設計，使室內(nèi)產(chǎn)生流動，視覺上層次更富于變化，可贈面積也更多。通過產(chǎn)品結(jié)構的變化，強調(diào)入戶花園、重視露臺，以實現(xiàn)可贈面積的功能化。1〕確保全明戶型；2〕每戶均設入戶花園；3〕錯層設計；4〕客廳開間最小不低于3.9米；5〕小面積躍層設計，上下樓均有入戶門；6〕臥室外掛觀景陽臺；7〕客廳采用內(nèi)嵌式一步陽臺；8〕北側(cè)廚房設置家政陽臺；9〕端頭戶形采用轉(zhuǎn)角窗設計；10〕設置儲藏間2㎡—3㎡； 11〕錯式陽臺；其它設計建議——高層戶型圖例——83.69㎡７6.60㎡Ａ、Ｂ、C區(qū)戶型面積分配建議總建筑面積(㎡)種類面積區(qū)間（㎡）比例（%）所占面積約15萬㎡大戶型120-130平米40%60000小戶型100-120平米35%5250070-80平米15%22500舒適型130平米以上10%15000育才路以南地塊(A區(qū))育才路以北地塊(Ｂ區(qū))總建筑面積(㎡)種類面積區(qū)間（㎡）比例（%）所占面積約20萬㎡大戶型100-120平米30%60000小戶型85平米以下45%90000組合戶型135以上(可拆分)25%50000華山路以東地塊(C區(qū))總建筑面積面積分類面積區(qū)間（㎡）比例（%）所占面積約10萬㎡小戶型90以下45%45000組合戶型65—7513%1300055—6512%12000大戶型105—12825%25000135—1395%5000總建筑面積面積區(qū)間（㎡）比例（%）所占面積約40萬㎡90以下27.5%137500100-12027.5%137500120-13012%60000135—13914%70000戶型綜合比例十三、定價策略A、市場比價定價法1、清河房地產(chǎn)市場可比樓盤價格比照〔附樓盤銷售均價表〕；2、工程自身的產(chǎn)品品質(zhì)與核心競爭力；3、本工程的地段、周邊配套、交通