物業(yè)管理公司用戶手冊(cè)等

戴德梁行物業(yè)管理企業(yè)顧客手冊(cè)(一)物業(yè)管理1、管理處及其職能（1）房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聘任之物業(yè)管理企業(yè)為本小區(qū)之管理代理人，并執(zhí)行花園之物業(yè)管理職能，享有并承擔(dān)〈業(yè)主公約〉中規(guī)定物業(yè)管理人的各項(xiàng)權(quán)力、義務(wù)及責(zé)任。（2）管理企業(yè)員工有職責(zé)為各顧客提供物業(yè)管理服務(wù)，但請(qǐng)各顧客不可規(guī)定各員工作私人服務(wù)，另請(qǐng)各顧客勿賞賜任何利益給本處工作人員，各顧客如有任何賜教，請(qǐng)與物業(yè)公避開或管理處聯(lián)絡(luò)。（3）管理處負(fù)責(zé)維持本物業(yè)范圍之正常運(yùn)作及在也許狀況下協(xié)助各顧客，處理各公共事務(wù)。2、費(fèi)用（1）為保障業(yè)主物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以達(dá)投保值的效果。各顧客亦需承擔(dān)本物業(yè)之保養(yǎng)、維修及平常管理開支，物業(yè)管理之各項(xiàng)支出包括但不限于：建筑物、道路、行人道、外圍部分及其他公共地方之保養(yǎng)、清潔、維修和照明等費(fèi)用，中央空調(diào)、給排水、消防及小區(qū)自動(dòng)系統(tǒng)等之檢修保養(yǎng)費(fèi)用。此外，渠道及水管之維修費(fèi)用，垃圾清理費(fèi)、管理處之行政及管理費(fèi)用以及管理員工之薪金、福利等均包括在內(nèi)。的避孕藥支出均根據(jù)顧客單元建筑面積按比例分?jǐn)?。?）管理費(fèi)是保持本物業(yè)管理正常運(yùn)作之必備條件。故各顧客務(wù)必準(zhǔn)時(shí)繳交管理費(fèi)。（3）顧客應(yīng)于當(dāng)月的首七天內(nèi)到管理處或物業(yè)管理人指定的地點(diǎn)及措施繳交被規(guī)定支付之管理費(fèi)及其他費(fèi)用。逾期十天未交者，每日加收有關(guān)費(fèi)用總額萬分之五的滯納金。（如有任何變動(dòng)均以管理處最新公告為準(zhǔn)）顧客于入伙時(shí)須預(yù)繳交貳個(gè)月管理費(fèi)及其他由管理處制定之合理費(fèi)用。如公共設(shè)施/外墻翻新等大型工程費(fèi)用，應(yīng)按小區(qū)公約所指定管理份額，或單元建筑面積由各業(yè)主共同分擔(dān)。管理賬目收支狀況將由管理處準(zhǔn)時(shí)公布。若管理費(fèi)局限性應(yīng)付各項(xiàng)開支時(shí)，各顧客須根據(jù)顧客單元建筑面積按比例支付未足之?dāng)?shù)。若有盈余，則拔入下年度賬目。此外，各顧客如有變化，請(qǐng)即以書面知會(huì)管理處。原顧客應(yīng)于業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)結(jié)算清晰所有應(yīng)繳有關(guān)費(fèi)用，已繳交的小區(qū)維修基金不予退還。（二）顧客須知1、顧客對(duì)其購(gòu)置之樓宇擁有使用權(quán)利，產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商，土地所有權(quán)仍歸國(guó)家。（1）顧客需預(yù)先與管理處預(yù)約以便交收鎖匙及單元。顧客需負(fù)責(zé)對(duì)其接受單元的設(shè)備，作檢查并核算所有設(shè)施、裝修等皆合格并需在交收表上簽訂。2、收樓時(shí)請(qǐng)查看單元設(shè)備、裝修等與否妥善，并把缺陷于當(dāng)日內(nèi)以書面或管理處特備之表格告知管理處，本處將代表發(fā)展商利益就該等缺陷透過發(fā)展商向承建商規(guī)定處理，逾期者則以顧客確認(rèn)其單元設(shè)備及裝修已是妥善而不須作跟進(jìn)辦理。3、本物業(yè)僅作為指定用途（即：商住、辦公），不可作為貨倉、工業(yè)或其他用途。4、顧客不可作出任何構(gòu)造及可觀性（如窗戶、陽臺(tái)、外墻等）更改，以維護(hù)物業(yè)之外觀整潔、條理、美觀，也不可霸占公共空間，妄顧公德（如設(shè)檐蓬、神位等）。5、顧客進(jìn)行裝修、維修等工程，以不防害其構(gòu)造、公共設(shè)施及他人為原則。進(jìn)行該等工程前需先獲管理處同意及繳納有關(guān)按金及費(fèi)用。6、凡私自變化樓宇構(gòu)造、用途、外貌或擴(kuò)建、拆建者，管理處除規(guī)定停止及恢復(fù)原貌外，同步保留匯報(bào)政府當(dāng)局及/或規(guī)定賠償罰款之權(quán)利。7、物業(yè)內(nèi)禁存有任何違禁品。（三）設(shè)施及平常保養(yǎng)各顧客不得毀壞及干擾公共設(shè)備，否則需要賠償損失。請(qǐng)勿把廢物丟入各渠道（如洗水間去水道等），否則需對(duì)損壞/堵塞負(fù)責(zé)修理。請(qǐng)合法使用室內(nèi)電器。失修/損壞/質(zhì)劣電器品易導(dǎo)致火警。任何電器工程須由領(lǐng)有承認(rèn)執(zhí)照之合格支工進(jìn)行。請(qǐng)勿涂劃/刮花小區(qū)內(nèi)任何公共地方如墻等，亦不可隨便吐痰或便溺。請(qǐng)勿霸占任何公共地方（如堆放私人財(cái)物、神位、祭祀、曬晾等），以免有礙觀瞻，損人不利已及引人犯罪。愛惜公物存公德，若發(fā)既有刑事?lián)p壞事件，請(qǐng)報(bào)本處。（四）清潔衛(wèi)生公共地方之整潔顧客不得放置任何物品、垃圾于走火通道、電梯門外、樓梯、走道、大堂等公眾地方，任何在公眾地方擺放的物品將會(huì)被搬走，其有關(guān)費(fèi)用將由有關(guān)顧客負(fù)責(zé)。垃圾清理顧客需負(fù)責(zé)將垃圾放置于由管理處指定的位置。任何于公眾地方發(fā)現(xiàn)的垃圾將由管理處清運(yùn)，其費(fèi)用由有關(guān)顧客承擔(dān)。（五）保安物業(yè)內(nèi)24小時(shí)均有人當(dāng)值，負(fù)責(zé)小區(qū)巡羅工作及協(xié)助各顧客提出之規(guī)定（管理處辦公時(shí)間為周一至周五8:30-17:30；周六8:30-13:30，周六下午、周日及國(guó)內(nèi)假期休息）。在辦公時(shí)間以外，可聯(lián)絡(luò)當(dāng)值保安人員。管理處員工皆佩帶工作證。如對(duì)來人懷疑，請(qǐng)召喚管理處。為了顧客之安全，顧客出入小區(qū)必要時(shí)須配合管理人員規(guī)定請(qǐng)出示有效證件，來訪者須做來訪登記。（六）車場(chǎng)管理本不區(qū)建有地面及地下停車場(chǎng)，為求停車場(chǎng)良好秩序，防止非法停車，阻塞通道，本處訂有〈停車場(chǎng)規(guī)定〉，以便使用停車場(chǎng)人仕依循。（七）防治災(zāi)害請(qǐng)勿在物業(yè)范圍內(nèi)燒烤、燃放煙花、爆竹等。煤氣爐要常檢查，明火要小心，監(jiān)管小孩勿玩火。愛惜公物及消防設(shè)備，常保公共空間暢通。發(fā)生火警，即告本處及“119”報(bào)警。在安全狀況下關(guān)掉總電掣、燃料掣及/或撲救或速行前去樓梯逃生。當(dāng)臺(tái)風(fēng)時(shí)，請(qǐng)關(guān)閉門窗，必要時(shí)，封貼玻璃，并固定易倒物品。（八）其他顧客請(qǐng)注意：顧客須監(jiān)管其聘任之承接商及對(duì)其行為負(fù)責(zé)，若有損壞公共地方或公共設(shè)施或在公共地方遺下廢物，該單位之顧客為最終負(fù)責(zé)人，需承擔(dān)賠償責(zé)任。滋擾他人行為如制造噪音、兜售商品、派發(fā)傳單、廣告或贈(zèng)品，一律嚴(yán)禁。（九）應(yīng)急程序緊急事故也許隨時(shí)發(fā)生，本處必須為處理這些狀況作好準(zhǔn)備，以盡量減低人命及財(cái)產(chǎn)的損失，如下所提供的資料，是尤其為協(xié)助顧客防止和處理緊急事故而設(shè)。2、緊急電話號(hào)碼電話號(hào)碼電話號(hào)碼火警119匪警110市政府市政府市公安局羅湖分局防火科供電局工商局稅務(wù)局住宅局環(huán)境保護(hù)局煤氣企業(yè)人民醫(yī)院急救室位內(nèi)物品處理請(qǐng)定期檢查單位內(nèi)寄存之物品，以免導(dǎo)致阻塞，阻礙危急時(shí)逃生之通道。任何也許引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報(bào)紙或其他易燃物品等，均不應(yīng)隨便放置在室內(nèi)。意外（緊急醫(yī)療問題）當(dāng)發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問題：嘗試盡量獲取有關(guān)損傷的資料；使傷者處在溫暖及舒適的狀況，并加以安慰；拔電話規(guī)定急救醫(yī)療服務(wù)；告知管理處詳述意外狀況，包括所屬單位、地點(diǎn)、姓名、地址、電話號(hào)碼、日擊者等；在任何狀況下，應(yīng)盡量保持鎮(zhèn)靜。罪案與保安一種高檔住宅小區(qū)，也也許會(huì)成為匪徒之對(duì)象，故盜竊、其他不法行為甚至搶劫或更嚴(yán)重的罪案，皆有也許在此發(fā)生，如下的提議對(duì)你也許有所協(xié)助：如遇盜竊或常常性盜竊，即向公安匯報(bào)；碰到搶劫、騷擾、襲擊或其他嚴(yán)重罪案，即向公安匯報(bào)；所有案件均須知會(huì)管理處，并把已采用的行動(dòng)告知職工；碰到任何不尋常的事情，皆應(yīng)告知公安及管理處；如于本廈范圍碰到形跡可疑之人物，應(yīng)告知管理處。火警————發(fā)現(xiàn)（若發(fā)現(xiàn)火警）；————告知（致電消防局及告知附近的人）；————克制（緊閉所有門窗）；————逃生（使用最安全的途徑，離開火警現(xiàn)場(chǎng)）顧客必須熟悉小區(qū)內(nèi)的滅火器、報(bào)警系統(tǒng)與當(dāng)?shù)叵谰值碾娫捥?hào)碼：119若是輕微失火（如廢紙籃、煙灰碟等），盡量將火撲滅，但切勿冒險(xiǎn)；如人身安全已受到威脅，而火勢(shì)亦不能即時(shí)受到控制，可將通往失火現(xiàn)場(chǎng)的門窗關(guān)閉，以隔離及控制火勢(shì)；告知消防局：i）說出有關(guān)單位的名稱、地點(diǎn)；ii）火警蔓延的范圍及位置；iii）你的電話號(hào)碼、姓名；告知本小區(qū)管理處；依從小區(qū)管理處職工的指示，盡量告知所有顧客；如被火焰或高熱所圍困：i）有也許的話，致電消防局求援；ii）打破玻璃警報(bào)系統(tǒng)之玻璃片，使警報(bào)記號(hào)能發(fā)出，把門關(guān)閉，將火熱的源頭隔離；iii）牢記煙和熱空氣都是向上升，靠近地面的空氣含氧量較高，溫度亦較低，故應(yīng)蹲著身子或爬行逃生；iv）如有需要，打破窗子以求空氣流通。所有逃離火場(chǎng)的人，須在中心內(nèi)指定之空曠地方匯集；身處火場(chǎng)上層的人，應(yīng)向天窗方向逃生，如身上處火場(chǎng)下層者，則向外走，前去最鄰近的出口逃生：發(fā)生火警時(shí)，安全管理員會(huì)協(xié)助消防員和公安制止公眾人士進(jìn)入有關(guān)單位，在管理人員或消防局宣布有關(guān)單位未安全之前，任何人等不得進(jìn)入。撲滅火警小區(qū)公共地方均設(shè)有手提式滅火器或滅火用品，顧客可向管理處征詢滅火器或滅火用品的位置和使用方法。如有需要，可向管理處征詢。任何已撲滅的火警，必須向管理處或消防局匯報(bào)，以便進(jìn)行調(diào)查。地震保持鎮(zhèn)靜，切勿離開處身地方；躲在桌子或結(jié)實(shí)的構(gòu)造尋求掩護(hù)；遠(yuǎn)離窗戶，玻璃隔板、架或懸掛的物件；地震時(shí)不要躲在樓梯底一下；準(zhǔn)備應(yīng)付接連更多次的余震；如單位受到破壞，立即告知管理處；切勿散播搖言或夸張匯報(bào)。水浸遇有也許發(fā)生水浸時(shí)：有也許受損的寶貴物品移往較高處；在水浸出現(xiàn)前，切斷電器用品的電源；提防通電的電線；水浸之后：檢查財(cái)物以鑒定損失；委派及監(jiān)督負(fù)責(zé)清潔的員工；逐漸抽去積水，以減少對(duì)樓宇構(gòu)造導(dǎo)致的更大損害；清除單位內(nèi)，家俱及其他地方的積水，防止破壞環(huán)境衛(wèi)生；做好提防搶掠的措施，須加強(qiáng)保安，防止盜賊進(jìn)入單位。10、臺(tái)風(fēng)在臺(tái)風(fēng)吹襲前，請(qǐng)采用下列防風(fēng)措施：所有花盆及可被風(fēng)吹倒之物品應(yīng)放回單元；關(guān)緊所有門窗及在玻璃上加上膠條加強(qiáng)保護(hù)；臺(tái)風(fēng)過后，應(yīng)立即更換破裂之玻璃。11、聯(lián)絡(luò)用電話報(bào)案時(shí)，請(qǐng)?zhí)峁┤缦滤匈Y料：報(bào)案人的姓名；緊急事故的位置；有人受傷與否；緊急事故的分類、火警、罪案等；待對(duì)方確定了資料后，方可掛斷電話。12、小區(qū)撤離程序當(dāng)發(fā)生火警或任何其他緊急事故，所有人都應(yīng)當(dāng)完全撤離現(xiàn)場(chǎng)朱能有所例外；在撤離單位或進(jìn)行火警演習(xí)時(shí)，顧客的寶貴物品須自行負(fù)責(zé)，此外，離開時(shí)記緊把單元大門鎖上；啟動(dòng)由單元通往街外的大門前，先弄清晰與否湯手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢啟動(dòng)，若狀況許可，應(yīng)前去預(yù)先指定的樓梯，然后跟隨撤離程序逃生；若因濃煙的關(guān)系未能通往屋外，則應(yīng)關(guān)上門，放一條毛巾布在門底的門縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一塊布，讓消防員得知你仍在單位內(nèi)，保持鎮(zhèn)靜等待消防員的拯救。13、結(jié)語有任何物業(yè)可以完全防止天災(zāi)人禍之發(fā)生，制定緊急程序計(jì)劃可防止人命和財(cái)務(wù)損失，以及萬一發(fā)生意外時(shí)，將損失減至最低，以上僅提供一套有系統(tǒng)和周全的環(huán)節(jié)，以應(yīng)付意外或劫