樟樹布舊村改造項目商業(yè)規(guī)劃方案最終稿課件

樟樹布舊村改造項目對于本階段工作成果的說明經(jīng)過前期階段的工作，貴我雙方關于項目定位及整體業(yè)態(tài)布局思路已達成共識，本階段工作成果主要體現(xiàn)為對上一階段工作成果中的匯合總結，及經(jīng)與貴司、設計院溝通后，需作進一步補充及調(diào)整的項目規(guī)劃建議和業(yè)態(tài)功能布局部分；Page2工作思路與進程2008/122009/01第一、二階段第三階段市場研究成果宏觀經(jīng)濟背景、城市研究主要商圈調(diào)研分析項目及周邊詳細調(diào)研分析商家訪談項目分析項目定位可借鑒案例調(diào)研分析建筑規(guī)劃建議業(yè)態(tài)組合及布局初步收益預測《商業(yè)定位及規(guī)劃方案》(初稿)溝通內(nèi)容工作成果2009/02《商業(yè)定位及規(guī)劃方案》(定稿)市場研究成果項目分析項目定位建筑規(guī)劃建議細致的業(yè)態(tài)組合及布局租金建議及收益預測Page3一、項目定位報告提綱二、建筑規(guī)劃建議三、業(yè)態(tài)組合及布局四、收益測算五、經(jīng)營管理建議Page4一、項目定位影響項目定位的因素主要有以下三大方面：發(fā)展商開發(fā)目標項目立地條件市場關鍵因素項目定位Page51.1發(fā)展商開發(fā)目標Point1引進具有號召力的品牌主力店或規(guī)劃目的消費較強的業(yè)態(tài)，借助丹平快速、沙荷路等交通規(guī)劃的便利，吸引本社區(qū)以外的人群前往消費；商業(yè)通過合理的建筑布局及充分利用公園景觀資源，前期順利啟動且經(jīng)營狀況良好，帶動后續(xù)商業(yè)持續(xù)開發(fā)，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化；住宅借助商業(yè)開發(fā)的成功，提升對外形象及品質(zhì)，實現(xiàn)最大化銷售價值。Point2Point3Page6關鍵因素三：期望商業(yè)對外輻射力較強，吸引外部消費群前往消費；商業(yè)定位中要求各業(yè)態(tài)的輻射力及目的消費性較強，擴大項目對外輻射力或影響力。1.1發(fā)展商開發(fā)目標發(fā)展商開發(fā)目標中，對定位有影響的關鍵因素有哪些？商業(yè)的影響及應對策略是什么？關鍵因素一：期望以長期收益最大化為主，短期內(nèi)能快速回收部分資金；關鍵因素二：期望商家形象及后續(xù)商業(yè)經(jīng)營狀況良好，提升住宅品質(zhì)；商業(yè)的定位必需能使持有商業(yè)部分商業(yè)價值最大化，同時，能給銷售商業(yè)部分帶來增值；商業(yè)定位的形象檔次應與住宅相匹配，商家品牌度要求較高；Page71.2項目立地條件1.2.2地塊周邊環(huán)境分析1.2.1地塊基本條件分析項目經(jīng)濟技術指標分析地塊區(qū)位分析地塊四至分析地塊商業(yè)價值分析片區(qū)商業(yè)環(huán)境分析片區(qū)消費群分析片區(qū)交通條件分析Page8沙灣檢查站本案布沙路布吉東大街深惠路Page91.2.1地塊基本條件分析項目經(jīng)濟技術指標分析建設用地面積：104,900㎡建筑面積：472,000㎡其中：商業(yè)面積：42,000㎡一期：34,990㎡二期：4,700㎡三期：1,300㎡四期：1,000㎡容積率：4.5建筑覆蓋率：30%綠地率：35%配建車位：2,800個本項目商業(yè)面積/住宅面積≈10%，商業(yè)在服務本社區(qū)居民的同時，亦需外部消費群來消費支撐。商業(yè)輻射范圍將擴至周邊區(qū)域。1期2期3期4期公園Page10地塊區(qū)位分析項目位于南灣街道樟樹布社區(qū)，臨近沙灣檢查站；項目東側南側均有山體阻隔，居民較少。優(yōu)勢劣勢現(xiàn)狀商業(yè)氛圍濃厚地塊沿街面長公園景觀優(yōu)勢商業(yè)檔次較低配套設施不夠完善外部交通擁擠未來未來規(guī)劃起點高有一定人口基數(shù)快速交通便利商業(yè)昭示性不強樟樹布社區(qū)1.2.1地塊基本條件分析Page11地塊四至分析1期2期3期4期公園北向：臨沙塘布村，多以民建房和工廠為主，商業(yè)氛圍一般；西向：臨樟富北路，商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，項目可分享人流；東向：臨河道，并與其有一墻之隔，人流受阻；南向：臨布沙路，人車流較多，展示面良好，商業(yè)氛圍一般。樟富北路布沙路沙塘布河道1.2.1地塊基本條件分析Page12區(qū)域展示面昭示性交通條件商業(yè)氛圍1期2期3期4期注解：﹥﹥﹥﹥地塊商業(yè)價值判斷：1、2期>3、4期1期2期3期4期公園地塊商業(yè)價值分析1.2.1地塊基本條件分析Page13片區(qū)商業(yè)環(huán)境分析項目位于布吉南灣街道邊緣區(qū)域，靠近沙灣檢查站，片區(qū)商業(yè)氛圍較濃厚；商業(yè)主要以街鋪形式分布，業(yè)態(tài)主要以滿足人們?nèi)粘Ｉ畹姆张涮缀筒惋?、服飾為主；區(qū)域內(nèi)商業(yè)品牌以低檔為主，并且業(yè)態(tài)同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴重?，F(xiàn)有狀況：未來狀況：隨著舊村改造的完成，片區(qū)未來的商業(yè)從形象、規(guī)模、檔次定位上都將提升一個檔次，成為未來社區(qū)型商業(yè)的代表作。1.2.2地塊周邊環(huán)境分析沙灣檢查站布沙路沙塘布—樟樹布片區(qū)本項目Page14片區(qū)消費群分析核心商圈6萬人次級商圈16萬人未來商業(yè)主力消費群：樟樹布、沙塘布、沙灣、南嶺等項目周邊社區(qū)的消費人群（白領、中高層管理人員、公務員、私營業(yè)主、本地村民等）23112人22723人16658人18233人9904人21840人25322人14979人深惠路次級商圈約16萬人核心商圈約6萬人備注：數(shù)據(jù)來源于居委會統(tǒng)計人口，部分暫住人口未統(tǒng)計在內(nèi)1.2.2地塊周邊環(huán)境分析Page15片區(qū)交通分析深惠路布沙路本項目深惠路和布沙路為城市主干道，車多人少，車流較為擁擠；沙灣路沙灣檢查站本項目沙灣路為雙向2車道，道路狹窄，交通擁擠，關口塞車現(xiàn)象較嚴重。現(xiàn)有狀況：本項目沙灣檢查站深惠路布吉東大街布沙路未來狀況：

丹平快速通車后將連接布沙路；沙荷路將與布沙路相交；布沙路的擴建；地鐵3號線將在大芬村設站臺出口。

隨著地鐵3號線的開通，沙荷路、丹平快速的開通及布沙路擴建，項目區(qū)域交通問題得到很大程度減緩，快速交通便捷，對外輻射范圍擴大。1.2.2地塊周邊環(huán)境分析Page16本項目至龍華至鳳崗至惠州布吉聯(lián)檢站沙灣聯(lián)檢站深惠路布沙路沙荷路丹平快速丹平快速工程概況：丹平快速路是深圳市“一縱八橫”近期干線路網(wǎng)規(guī)劃中的“一縱”，將連接泥崗路、沿河路、布沙路、深惠路、水官高速、機荷高速等干道，通車后大大縮短特區(qū)內(nèi)外交通往來的時間。一期起于愛國路高架橋，終點接機荷高速白泥坑立交，全長9.7公里，共架設橋梁6座，主車道為雙向6車道。預計進度：丹平路南灣段拆遷工作已于2008年11月份正式啟動。沙荷路工程概況：西起沙灣布沙路口，東至寶荷路植物園路段，跨經(jīng)布吉、橫崗、龍崗、龍城四個街道辦，是深惠路南側與之平行的又一條區(qū)域性干道。沿線分別與布沙路、沙平路、鹽排高速、惠鹽高速、疏港鐵路等道路相交。全線設置隧道2座，橋梁6座。預計進度：預計08年底寶荷路荷康路段主車道通車，富康路-牛始埔路段完成道路基層，具備瀝青路面施工的條件。工程總體預計09年底（1、2標除外）完成。備注：沙荷路1、2標段西起沙灣檢查站，東至鹽排高速與沙荷路交匯處。目前正在進行拆遷談判工作。地鐵大芬站Page17位置時間貨車私家車的士公交摩托車自行車行人合計數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值車流人流樟富北路12：10——12：1515：55——16：0019：05——19：1063680201015480154布沙路10：25——10：3012：15——12：2017：40——17：4516661812525011950沙灣檢查站12：40——12：4515：20——15：2518：05——18：10281282214001519215注：以上數(shù)據(jù)為美格行調(diào)查專員實地測量平均計算而得，以五分鐘為一時間段的雙向人車流。片區(qū)道路人車流狀況如下：1.2.2地塊周邊環(huán)境分析Page18樟富北路人流量較大，晚間尤為明顯；沙灣檢查站和布沙路車流較多，交通較為擁擠。1.2.2地塊周邊環(huán)境分析Page19項目立地條件中，對定位有影響的關鍵因素有哪些？商業(yè)的影響及應對策略是什么？1.2項目立地條件關鍵因素一：項目位于南灣街道邊緣地帶，受山體阻隔；商業(yè)以滿足片區(qū)消費為主；關鍵因素二：項目景觀資源豐富，住宅為大型生態(tài)型高尚居住區(qū)；商業(yè)定位檔次需與住宅相匹配，商業(yè)形象要好；關鍵因素三：各期商業(yè)面積已定，一期商業(yè)面積為3.5萬㎡，上蓋高層住宅，二、三、四期共7,000㎡；商業(yè)分布較散，集中商業(yè)面積相對較小，且受上蓋住宅影響，不適合規(guī)劃街區(qū)式商業(yè)街；Page20關鍵因素四：項目商住比約等于10%；商業(yè)需靠外部消費群消費支撐；1.2項目立地條件關鍵因素五：隨著丹平快速和沙荷路的通車，項目未來對外快速交通便利；快速交通的便利即可以為項目帶來消費群，亦可帶走消費群，故商業(yè)定位要有特色及吸引力，規(guī)劃業(yè)態(tài)要求目的性消費較強，輻射力強；關鍵因素六：現(xiàn)有片區(qū)居民普遍素質(zhì)較低，隨著舊村改造完善，居民素質(zhì)提高，人口結構優(yōu)化；商業(yè)檔次定位起始不宜過高，商家檔次應由低向高不斷優(yōu)化；關鍵因素七：片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)氛圍濃厚，零售類商家經(jīng)營狀況良好。商業(yè)具備規(guī)劃零售商業(yè)的基礎條件。Page211.3市場關鍵因素1.3.1市場調(diào)研分析宏觀因素分析商業(yè)市場分析1.3.2商家研究商家意向訪談商家選址要求Page221.3.1市場調(diào)研分析宏觀因素分析南灣街道地處沙灣關口，與羅湖區(qū)及布吉、平湖、橫崗街道相鄰，交通便利；南灣街道轄區(qū)面積為24.68平方公里，總人口約29萬人，其中戶籍人口2.3萬人；南灣街道下轄12個社區(qū)，包括沙灣、南龍、寶嶺、康樂4個純居委社區(qū)，以及南嶺村、沙塘布、樟樹布等8個“村改居”社區(qū)。南灣街道概況Page23龍崗各街道社會消費品總額均保持良好增長；南灣街道社會消費品總額相對較小。

資料來源：龍崗區(qū)統(tǒng)計局社會消費品總額1.3.1市場調(diào)研分析Page24人均社會消費品總額

龍崗區(qū)各主要街道人均社會消費品總額穩(wěn)定增長，其中龍崗街道位居各街道之首；南灣街道人均社會消費品總額相對較弱。

1.3.1市場調(diào)研分析Page25

南灣街道共有常住人口約29萬，其中戶籍人口約有2.3萬，約占8.0%；南灣街道以非戶籍人口為主。資料來源：龍崗區(qū)統(tǒng)計局社區(qū)名稱人口數(shù)量上李朗社區(qū)15,434下李朗社區(qū)23,245康樂社區(qū)17,636南龍社區(qū)14,979樟樹布社區(qū)21,840沙灣社區(qū)9,904沙塘布社區(qū)18,233南嶺社區(qū)25,322寶嶺社區(qū)23,112夏村社區(qū)16,658吉夏社區(qū)22,723丹竹頭社區(qū)65,822人口結構與數(shù)量1.3.1市場調(diào)研分析Page26項目所在組團總體布局結構：

“四片兩軸一帶”四大城市功能片區(qū)：(1)物流核心片區(qū)（2）綜合配套片區(qū)（3）工業(yè)與港口服務片區(qū)（4）綜合發(fā)展片區(qū)兩條發(fā)展軸：組團以深惠路為東西向重要的發(fā)展軸，促進布吉、橫崗片區(qū)城市功能的融合，以布瀾路—平吉大道平新大道為導向的南北發(fā)展軸（物流及產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸），推動平湖與布吉片區(qū)的城市功能融合。一條物流走廊帶：是指通過“物流”產(chǎn)業(yè)功能將“平湖—橫崗—鹽田港”鏈接起來，形成全市重要的物流走廊帶（深圳中部物流走廊）。

項目位于綜合配套片區(qū)和深惠路發(fā)展軸上，其未來規(guī)劃主要以城市的中高檔社區(qū)居住功能為主，輔以社區(qū)型商業(yè)綜合配套的原則共同發(fā)展。資料來源：深圳市規(guī)劃局城市發(fā)展規(guī)劃1.3.1市場調(diào)研分析Page27LG101-03LG101-01LG101-05資料來源：深圳市規(guī)劃局根據(jù)深圳市片區(qū)規(guī)劃標準，結合組團城市功能布局，將組團城市建設用地劃分為3個大片區(qū)及32個小片區(qū)，每個分區(qū)制定不同的發(fā)展策略。本項目位于布吉生活居住區(qū)：即LG101-01、LG101-03、LG101-05,主導功能為居住用地。發(fā)展策略為：積極實施舊城改造，限制工業(yè)用地的投放，重點落實及完善配套設施，改善城市環(huán)境。舊城改造的利好政策，將有利于片區(qū)人口結構的不斷優(yōu)化，并為商業(yè)發(fā)展奠定基礎。1.3.1市場調(diào)研分析片區(qū)規(guī)劃Page28商業(yè)市場分析市場調(diào)查說明調(diào)查時間：12月14日—12月20日調(diào)查內(nèi)容：1、項目周邊商業(yè)狀況

（大型集中商業(yè)、商業(yè)街）；

2、項目競爭區(qū)域商業(yè)狀況（大型集中商業(yè)、商業(yè)街）；

3、南灣街道辦（人口數(shù)量及構成）；

4、重點案例考察。調(diào)查方式：

1、商業(yè)調(diào)查采用統(tǒng)計商鋪及集中商業(yè)的面積、業(yè)態(tài)等方式獲取相關數(shù)據(jù)；

2、南灣街道辦采用走訪詢問的方式，獲取相關數(shù)據(jù)；

3、通過走訪部分商家了解其對項目的進駐意向。1.3.1市場調(diào)研分析Page29市場調(diào)查范圍深惠路布沙路沃爾瑪-東大街片區(qū)南嶺片區(qū)樟樹布-沙塘布片區(qū)沙灣檢查站沃爾瑪-東大街片區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，配套較為成熟，主要以大型集中商業(yè)帶街鋪形式分布，業(yè)態(tài)以時尚服飾精品和餐飲為主；南嶺片區(qū)商業(yè)氛圍較濃，商家檔次較低，主要以餐飲、服飾為主，主要滿足南嶺社區(qū)消費群體；樟樹布-沙塘布片區(qū)主要以商業(yè)街形式存在，商業(yè)氛圍較濃，檔次較低，主要以社區(qū)配套和餐飲為主。1.3.1市場調(diào)研分析Page30深惠路布沙路沙灣檢查站沃爾瑪13,000㎡樂安居10,000㎡民潤超市2,000㎡好風采家居6,000㎡蘇寧電器2,000㎡布吉東大街30,000㎡新惠康百貨1,500㎡南嶺服裝廣場6,000㎡萬家樂百貨8,000㎡萬福佳百貨1,500㎡樟樹布-沙塘布片區(qū)商業(yè)面積約1.8萬㎡（集中商業(yè)1個，平均1500㎡/個）沃爾瑪-布吉東大街片區(qū)商業(yè)面積約5萬㎡（集中商業(yè)4個，平均5000㎡/個）南嶺片區(qū)商業(yè)面積約3萬㎡（集中商業(yè)6個，平均3500㎡/個）南嶺食街3,000㎡華彩商業(yè)城3,000㎡華城百貨1,000㎡南嶺商業(yè)步行街2,000㎡本項目Page31沃爾瑪-東大街片區(qū)●主要街鋪的體量約為8,155㎡；●大型集中商業(yè)4家，體量約為35,000㎡。●西北至深惠路，南至布沙路,東至中翠路。調(diào)查結果:調(diào)查范圍:深惠路布沙路沙灣檢查站沃爾瑪13,000㎡樂安居10,000㎡民潤超市1,500㎡好風采家居6,000㎡蘇寧電器2,000㎡布吉東大街30,000㎡新惠康百貨1,500㎡本項目區(qū)域商業(yè)格局分析1.3.1市場調(diào)研分析Page32名稱位置樓層面積（㎡）代表商家經(jīng)營狀況沃爾瑪深惠路313,000麥當勞、鈺花溪較好好風采家居深惠路56,000以品牌家居商家為主較好樂安居中翠路310,000品牌家私為主良好民潤超市中翠路11,500較好蘇寧電器中翠路12,000以各品牌電器為主較好新惠康百貨黃金南路21,500以非品牌為主較好主要集中商業(yè)基本資料：

沃爾瑪-布吉東大街片區(qū)商業(yè)規(guī)模相對較大，周邊新興社區(qū)較多，商業(yè)氛圍濃厚，且業(yè)態(tài)較為豐富，輻射面較廣。1.3.1市場調(diào)研分析Page33片區(qū)主要商業(yè)街業(yè)態(tài)比例分布:業(yè)態(tài)經(jīng)營面積(㎡)比例服飾7329.0%餐飲1,67420.7%五金720.2%服務1,83022.6%休閑娛樂2,00024.7%美容2573.2%婦幼用品1451.8%數(shù)碼60.1%地產(chǎn)1782.2%家居90011.1%建材320.4%其它2793.3%合計8,105100%沃爾瑪-布吉東大街片區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)主要是以餐飲、休閑娛樂為主，二者約占總比例的45%。1.3.1市場調(diào)研分析Page34主要商業(yè)街租金水平:商業(yè)街主要業(yè)態(tài)租金水平(元/月/m2)經(jīng)營狀況中翠路餐飲、服務配套80180較好深惠路服務配套、家居、汽配40100良好注：以上租金為商業(yè)街的主力租金水平區(qū)間。

中翠路（布吉東大街）的租金水平代表區(qū)域內(nèi)最高水平，其余商業(yè)街受商業(yè)氛圍、商家形象、經(jīng)營業(yè)種等因素影響，租金水平相對較低。1.3.1市場調(diào)研分析Page35主要商業(yè)街人車流分析:位置時間貨車私家車的士公交摩托車自行車行人合計數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值車流人流中翠路13：2013：2514：0514：1016：4016：4582420501015667156深惠路10：2510：3012：1512：2017：4017：459716636380328736987注：以上數(shù)據(jù)為美格行調(diào)查專員實地測量平均計算而得，以五分鐘為一時間段的雙向人車流。

中翠路（布吉東大街）的人流量最大，車流一般，深惠路車流較大，交通較為擁擠。1.3.1市場調(diào)研分析Page36沃爾瑪布吉東大街新惠康百貨好風采家居1.3.1市場調(diào)研分析Page37南嶺片區(qū)●主要街鋪體量約為2,000㎡；●大型集中商業(yè)6家，體量約為23,000㎡。●北至深惠路，南至布沙路,西至東大街，東至南嶺村。調(diào)查結果:調(diào)查范圍:深惠路布沙路沙灣檢查站南嶺服裝廣場6,000㎡萬家樂百貨8,000㎡南嶺食街3,000㎡華彩商業(yè)城3,000㎡華城百貨1,000㎡本項目南嶺商業(yè)步行街2,000㎡1.3.1市場調(diào)研分析Page38名稱位置樓層面積（㎡）代表商家經(jīng)營狀況萬家樂百貨南嶺商業(yè)區(qū)58,000肯德基、二天堂、恒波通訊較好南嶺服裝廣場南嶺商業(yè)區(qū)46,000以非品牌商家為主一般華彩商業(yè)城南嶺商業(yè)區(qū)33,000東四豆腐坊、自助火鍋一般南嶺食街南嶺商業(yè)區(qū)33,000潮流前線、餐飲等較好南嶺商業(yè)步行街南嶺商業(yè)區(qū)22,000自己人海鮮、湘菜館較好華城百貨南嶺商業(yè)區(qū)11,000非品牌商家為主較好主要集中商業(yè)基本資料：

南嶺片區(qū)整體商業(yè)檔次較低，以周邊工廠工人為主要消費群，集中商業(yè)數(shù)量較多，但個體規(guī)模較小，主要以滿足人們?nèi)粘Ｉ钕M的服務配套和餐飲為主。

1.3.1市場調(diào)研分析Page39片區(qū)主要商業(yè)街業(yè)態(tài)比例分布:業(yè)態(tài)經(jīng)營面積(㎡)比例服飾4117.2%餐飲2,26239.9%服務96317.0%休閑娛樂1,40024.6%美容2103.7%數(shù)碼1763.1%其它2544.5%合計5,676100%南嶺片區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)主要是以餐飲、休閑娛樂為主，其次是服務配套。1.3.1市場調(diào)研分析Page40主要商業(yè)街租金水平:商業(yè)街主要業(yè)態(tài)租金水平(元/月/m2)經(jīng)營狀況南嶺商圈服飾、服務配套、餐飲30100較好注：以上租金為商業(yè)街的主力租金水平區(qū)間。

集中商業(yè)周邊商業(yè)氛圍較好，代表片區(qū)最高租金水平，其余地段商業(yè)街受商業(yè)氛圍、商家形象、經(jīng)營業(yè)種、樓層等因素影響，租金水平相對較低。1.3.1市場調(diào)研分析Page41南嶺商業(yè)步行街華彩商業(yè)城萬家樂百貨南嶺食街1.3.1市場調(diào)研分析Page42樟樹布-沙塘布片區(qū)●主要街鋪體量約為10,000㎡；●大型集中商業(yè)1家，體量約為3,000㎡。●北至沙塘布，南至布沙路,西至南嶺，東至沙灣關。調(diào)查結果:調(diào)查范圍:深惠路布沙路沙灣檢查站萬福佳百貨1,500㎡1.3.1市場調(diào)研分析Page43名稱位置樓層面積（㎡）代表商家經(jīng)營狀況萬福佳百貨布沙路與樟富北路交匯處33,000以非品牌服飾為主較好主要集中商業(yè)基本資料：

樟樹布-沙塘布片區(qū)集中商業(yè)數(shù)量較少，商業(yè)主要以街鋪形式存在，分布于樟富北路和布沙路沿線，整體檔次較低，主要以滿足人們?nèi)粘Ｉ钕M的服務配套和餐飲為主。1.3.1市場調(diào)研分析Page44片區(qū)主要商業(yè)街業(yè)態(tài)比例分布:業(yè)態(tài)經(jīng)營面積(㎡)比例服飾1,0518.1%餐飲5,10139.3%五金6905.3%服務2,55319.7%休閑娛樂1,98015.3%美容8396.5%婦幼用品240.2%數(shù)碼670.5%家居2001.2%其它4763.7%合計12,981100%樟樹布-沙塘布片區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)主要是以服務配套和餐飲為主，二者約占總商業(yè)面積的60%。

1.3.1市場調(diào)研分析Page45主要商業(yè)街租金水平:商業(yè)街主要業(yè)態(tài)租金水平(元/月/m2)經(jīng)營狀況布沙路服務配套20--60較好樟富北路服飾、服務配套、餐飲30--80較好注：以上租金為商業(yè)街的主力租金水平區(qū)間。

樟富北路人氣較旺、商業(yè)氛圍濃厚，租金相對較高，其余商業(yè)街受商業(yè)氛圍、商家形象、經(jīng)營業(yè)種等因素影響，租金水平相對較低。1.3.1市場調(diào)研分析Page46主要商業(yè)街人車流分析:位置時間貨車私家車的士公交摩托車自行車行人合計數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值車流人流樟富北路12：10——12：1515：5516：0019：0519：1063680201015480154布沙路10：2510：3012：1512：2017：4017：4516661812525011950注：以上數(shù)據(jù)為美格行調(diào)查專員實地測量平均計算而得，以五分鐘為一時間段的雙向人車流。

樟富北路人流量較大，晚間尤為明顯，布沙路車流較多，交通較為擁擠。1.3.1市場調(diào)研分析Page47沙塘布商業(yè)沙塘布商業(yè)樟樹布商業(yè)萬福佳百貨1.3.1市場調(diào)研分析Page48項目競爭分析因素沃爾瑪-布吉東大街片區(qū)南嶺片區(qū)樟樹布-沙塘布片區(qū)商業(yè)規(guī)模商業(yè)面積約5萬㎡（集中商業(yè)7個）商業(yè)面積約3萬㎡（集中商業(yè)6個）商業(yè)面積約1.8萬㎡（集中商業(yè)1個）核心輻射范圍南灣街道、布吉街道南嶺村片區(qū)樟樹布、沙塘布村主要商業(yè)形態(tài)大型超市/商業(yè)街小型百貨/商業(yè)街小型百貨/商業(yè)街交通條件臨城市主干道，交通狀況良好交通一般，不臨主干道良好，臨布沙路商業(yè)環(huán)境舒適，形象較好一般，中低檔次商業(yè)較多不佳，但人氣較旺消費群特點消費力較強，周邊中檔社區(qū)較多，以家庭消費為主。消費群主要局限于南嶺村片區(qū)內(nèi)，檔次較低。消費群主要集中在樟樹布、沙塘布村內(nèi)，以工廠員工為主。競爭力評價較強一般較弱按目前經(jīng)營現(xiàn)狀來看，樟樹布-沙塘布片區(qū)和其他競爭片區(qū)比較不具備競爭優(yōu)勢。片區(qū)競爭分析1.3.1市場調(diào)研分析Page49樟樹布-沙塘布片區(qū)本項目商業(yè)的開發(fā)將給樟樹布片區(qū)商業(yè)注入新的血液，片區(qū)商業(yè)形象及檔次得到提升，引領片區(qū)商業(yè)升級換代的第一步。南嶺片區(qū)沃爾瑪-布吉東大街片區(qū)隨著政府規(guī)劃的實施，地鐵的開通及深惠路交通的改善，商圈商業(yè)發(fā)展日趨成熟，由于周邊項目基本改造完成，片區(qū)商業(yè)的發(fā)展空間受到一定限制；根據(jù)政府規(guī)劃的舊村改造，南嶺片區(qū)商業(yè)將全面升級換代，商業(yè)形象及檔次得到提升，潛在的新的競爭對手將面世，對本項目的發(fā)展形成一定沖擊；區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢判斷1.3.1市場調(diào)研分析Page50商業(yè)發(fā)展主要分為三個區(qū)間，分別為起步期、發(fā)展期、成熟期，三個區(qū)間分為五個階段：根據(jù)市場調(diào)研及專業(yè)判斷，目前，樟樹布-沙塘布片區(qū)的商業(yè)發(fā)展正處于商業(yè)發(fā)展期的第三階段，本項目應當立足于更高層次商業(yè)形態(tài)，引領片區(qū)商業(yè)更新?lián)Q代。1.3.1市場調(diào)研分析+社區(qū)購物中心SHOPPINGMALL購物公園OUTLET+++多種百貨業(yè)態(tài)大賣場多種專業(yè)市場社區(qū)購物中心++第三階段社區(qū)超市社區(qū)配套專業(yè)賣場服飾百貨+++第二階段生活配套+傳統(tǒng)百貨第一階段生活配套起步期發(fā)展期成熟期第四階段第五階段城市商業(yè)發(fā)展歷程Page51所搜集到的商戶名單搜集方法：市調(diào)網(wǎng)搜美格行商家資源庫篩選原則1：項目定位篩選原則2：行業(yè)配比篩選原則3：差異化競爭項目的整體定位項目各業(yè)態(tài)配比預測與區(qū)域內(nèi)競爭項目形成差異化確定商家訪談名單面談電話訪問…商家篩選原則商家意向訪談1.3.2商家研究Page52有進駐意向主力店商家篩選家樂福、人人樂、華潤萬家、新一佳、沃爾瑪、樂購、吉之島…主要品牌超市商家家樂福、人人樂、華潤萬家、新一佳沃爾瑪、樂購、吉之島…進駐意向判斷無進駐意向不做分析商家背景相關建議物業(yè)要求深度訪談品牌知名度強的主力店商家對商業(yè)帶動效應明顯，本項目應引進國內(nèi)/國際一線品牌主力店，帶動項目商業(yè)持續(xù)發(fā)展。1.3.2商家研究Page53品牌簡介發(fā)源地：法國；歷史：成立于1959年；規(guī)模：11,000多家營運零售單位，遍及世界30個國家和地區(qū)。進駐意向有進駐意向，希望方案確定后再跟進。商家觀點拓展部區(qū)經(jīng)理：“我們在布吉有拓展計劃，就本項目體量及周邊規(guī)劃情況來看，我認為本項目不錯?！被疽笪恢茫合Ｍ诳拷珗@出入口一側；總面積：15,000㎡左右；單層面積：6,000㎡以上。1.3.2商家研究Page54品牌簡介發(fā)源地：深圳；歷史：成立于1996年；規(guī)模：人人樂在華南、西北、西南、華北等區(qū)域擁有大型購物廣場數(shù)十家。進駐意向有進駐意向。商家觀點投資發(fā)展部鄭經(jīng)理：“本項目所在區(qū)域不錯，如果按照規(guī)劃的區(qū)域我司進駐社區(qū)超市即可，當然我們希望能將超市規(guī)劃到臨布沙路或者臨公園入口處?！盎疽髽菍樱阂粚宇A留門面，可進駐二、三層；總面積：7,000-8,000㎡左右；單層面積：4,000㎡以上。1.3.2商家研究Page55品牌簡介發(fā)源地：香港；歷史：華潤采購有限公司1984年成立，2001年收購萬佳百貨。進駐意向有進駐意向。商家觀點業(yè)務發(fā)展部皮經(jīng)理：“項目位置不錯，這個位置可考慮做大，可考慮進駐目前規(guī)劃區(qū)域。“基本要求樓層：一層預留2,000㎡，可進駐二、三層；總面積：20,000㎡以上；1.3.2商家研究Page56品牌簡介發(fā)源地：深圳；歷史：1995年成立；規(guī)模：廣東、湖南、湖北、廣西、遼寧、吉林、黑龍江、四川、浙江、江蘇、山東等省市地區(qū)開有分店。進駐意向有進駐意向。商家觀點投資發(fā)展部袁經(jīng)理：“我認為本項目存在一定發(fā)展?jié)摿?，希望能盡快介入本項目，目前我們在周邊有不少儲備項目，所以我們希望能綜合考慮，做戰(zhàn)略部署?！被疽笪恢茫合ＭR公園入口處；總面積：10,000㎡左右；單層面積：5,000㎡。1.3.2商家研究Page57大型餐飲類大型餐飲商家中，除美食廣場商家外，其它商家受市場環(huán)境影響較大，開店越發(fā)謹慎，大部分商家持觀望態(tài)度，部分商家短期內(nèi)暫無區(qū)域拓展計劃。中型餐飲類受市場環(huán)境影響，多數(shù)中型餐飲商家持觀望態(tài)度，表示等項目入市后再做考慮；還有部分商家表示目前只進大型購物中心，暫不考慮社區(qū)型商業(yè)。小型餐飲類多數(shù)小型餐飲商家對本項目較認可，受主力店影響較大，持觀望態(tài)度，多數(shù)表示會和主力店同步開店。目前為止共訪談餐飲商家34家，其中大型餐飲類15家，中型餐飲類11家，小型餐飲類8家，各類型商家訪談結論如下：餐飲商家研究1.3.2商家研究Page58由左圖顯示，意向商家占本次受訪商家總數(shù)的26%，抱有觀望或進駐意向一般的商家占受訪商家總數(shù)的39%，而無意向的商家占35%。

多數(shù)餐飲商家受市場環(huán)境影響較大，未來開店均較謹慎，對本項目多數(shù)抱有觀望態(tài)度，需待項目入市時再根據(jù)市場環(huán)境決定進駐與否。

本項目由于距離入市時間較長，存在較大不確定性，根據(jù)我司操作經(jīng)驗，建議項目預留相關餐飲功能，為未來餐飲商家進駐提供物業(yè)基礎。餐飲商家研究1.3.2商家研究Page59有意向觀望無意向本次訪談中，意向商家主要看重本項目片區(qū)今后的規(guī)劃發(fā)展，多數(shù)還要看項目建成后具體情況。抱有觀望態(tài)度的商家主要受金融危機影響，慎重開店，還有部分商家要等項目建成后再做考慮。無意向進駐的商家主要受金融危機影響較大，暫無拓展計劃或只考慮深圳關內(nèi)區(qū)域。餐飲商家研究1.3.2商家研究Page60大型餐飲商家訪談結果序號菜系商家名稱聯(lián)系人職務意向反饋情況1美食廣場美樂匯王才會經(jīng)理有如果主力店形象好可以考慮。2美食廣場美食通林圣翔副總經(jīng)理有可以考慮，但現(xiàn)在太早，主力店確定后再談。3川菜巴蜀風（墨宴）楊萬里總經(jīng)理待確定2009年開店計劃暫停，2010年看市場情況再定。4蒙古菜蘇武牧羊姬旭東總經(jīng)理待確定主要考慮市內(nèi)，如關外特別好的項目也可以考慮，但現(xiàn)在時間點太早。5湘菜湘鄂情周智董事待確定時間點太早，等項目整體形象出來再說。6粵菜明香酒樓林總總經(jīng)理待確定市場不好，看2009年形勢再說。7粵菜天天漁港林總老板待確定現(xiàn)在市場不好，不考慮再開了。等過了今年再說。8粵菜金悅軒/高點余小姐財務無公司重心轉(zhuǎn)移，2009年基本上不再開新店了。9潮洲菜潮江春肖紅濤總經(jīng)理無主要選擇廣州、深圳的核心位置，重點與酒店合作。1.3.2商家研究Page61序號菜系商家名稱聯(lián)系人職務意向反饋情況10粵菜新梅園彭振銘項目拓展品牌部總經(jīng)理無關外基本不考慮，明年會在羅湖新開一家店，由發(fā)展商出資1000萬裝修。11江西菜民間瓦缸杜總總經(jīng)理無考慮車公廟、華僑城1000平米左右，以購物中心為主。12湘菜湘江老廚李總總經(jīng)理無目前2009年只有一家店的計劃，關外暫不考慮。13粵菜榕江漁村吳文彬天驕店高級經(jīng)理無目前只在寶安開店，由于市場不好暫停開店。14粵菜唐宮酒樓劉樹峰董事助理無只考慮北京、上海、深圳、廣州，以一線城市為主，重點考慮進駐五星級酒店。15其它菜系稻香（大眾菜）梁萍廠長無基本只考慮廣州、深圳的好項目。大型餐飲商家訪談結果意向商家2家，觀望商家5家，無意向商家8家。1.3.2商家研究Page62中型餐飲商家訪談結果序號菜系商家名稱聯(lián)系人職務意向反饋情況1杭州菜六千館郭總總助有可以考慮，但不考慮三樓及以上部分。2湘菜柴火龍文俊拓展經(jīng)理有可考慮，但只做加盟。3湘菜芙蓉樓劉總總經(jīng)理有可以考慮，等項目啟動后再談。4北方菜東北虎風味食府徐偉經(jīng)理待確定在深圳目前只有一家，拓展的可能性不太大，但等項目出來后可以去看場。5火鍋小肥羊畢建東開發(fā)部經(jīng)理待確定主要進購物中心，目前感覺項目所在區(qū)區(qū)域氛圍較差，待項目整體形象出來再考察。6蒙古菜一品小肥羊陶衛(wèi)東經(jīng)理待確定待項目整體形象出來了再說。7西餐咖啡名典咖啡-朗味生活林春龍經(jīng)理待確定只考慮二樓，等項目整體形象出來了再說。8湘菜毛家飯店-味食尚夏志總經(jīng)理待確定只進購物中心，要等項目整體形象出來后再說，現(xiàn)在時間點太早。9潮洲菜潮泰牛肉店齊先生經(jīng)理無暫不考慮開店了。10杭州菜三十三間堂馬曉寒拓展經(jīng)理無主要考慮市內(nèi)購物中心項目。11杭州菜拾味館、九千館劉建靂總經(jīng)理無主要選擇市內(nèi)項目，最好是購物中心。等項目啟動后再說。意向商家3家，觀望商家5家，無意向商家3家。1.3.2商家研究Page63小型餐飲商家訪談結果序號菜系商家名稱聯(lián)系人職務意向反饋情況1西式快餐麥當勞謝小姐經(jīng)理有對項目位置較認可，若本項目引進主力店，基本可以進駐。2西式快餐肯德基劉先生開發(fā)專員有沙塘布有店，項目如果位置好且引進主力店，亦可考慮，比較傾向于開汽車店。3日本面食味千拉面楊先生經(jīng)理有可以考慮，但要看是否引進主力店。4比薩棒！約翰肖小姐專員有如果項目好就可以考慮，但現(xiàn)在時間點還太早。5咖啡星巴克劉娟主任待確定關外開店很謹慎，先看項目資料，等項目整體形象出來后再明確回復。6西式快餐快樂蜂jollibee黃飛俊開發(fā)經(jīng)理待確定如果主力店形象好可以考慮。7中式快餐永和大王李亞鋒開發(fā)部經(jīng)理待確定如果是華潤萬佳、家樂福、沃爾瑪?shù)绕放浦髁Φ赀M駐就一定會考慮，如果不是就基本上不考慮。8休閑餐飲rbt仙蹤林龍偉怡經(jīng)理無主要考慮市內(nèi)街鋪。意向商家4家，觀望商家3家，無意向商家1家。1.3.2商家研究Page64Page65技術指標具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）－1～3結構層高要求（m）≥5樓板承重（Kg/㎡）≥500柱間距≥8m×8m給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標準的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發(fā)電機中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設置自動步道，5噸貨梯兩部電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）300-500停車位（個）100-300物業(yè)交付裝修標準毛坯綜合超市商家選址要求1.3.2商家研究Page66大型中式酒樓特色餐飲/西餐咖啡/品牌快餐技術指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～5結構層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯技術指標具體要求需求面積（㎡）150-500單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結構層高要求（m）≥4.5電梯（部）一般不要求步梯（部）1-2燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯1.3.2商家研究Page67服飾精品/服務配套美容SPA美發(fā)休閑娛樂技術指標具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1-2結構層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標準毛坯/簡單裝修技術指標具體要求需求面積（㎡）

100-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結構層高要求（m）≥4給排水提供接口燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯技術指標具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4開間（m）3－8進深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯技術指標具體要求需求面積（㎡）小規(guī)模：200-500，較大規(guī)模：1,000－4,000經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結構層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50左右物業(yè)交付裝修標準毛坯1.3.2商家研究Page681.3市場關鍵因素市場關鍵因素分析中，對定位有影響的關鍵因素有哪些？商業(yè)的影響及應對策略是什么？關鍵因素一：根據(jù)城市規(guī)劃，項目片區(qū)未來以社區(qū)居住功能為主，限制工業(yè)用地投放；項目為典型的社區(qū)型商業(yè)，未來消費群以家庭消費為主；關鍵因素二：區(qū)域商業(yè)中，布吉東大街片區(qū)和南嶺片區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，是項目片區(qū)的主要競爭對手；項目應通過差異化的定位、領先的建筑規(guī)劃及功能布局、具有影響力的商家來樹立核心競爭力；關鍵因素三：目前片區(qū)處于商業(yè)發(fā)展的第三階段，商業(yè)形態(tài)以社區(qū)配套、服飾百貨、社區(qū)超市為主。隨著舊村改造的實施完善，片區(qū)商業(yè)逐步走向第四階段；第四階段的社區(qū)購物中心、大賣場、特色街區(qū)將成為項目商業(yè)未來重點發(fā)展形式；關鍵因素四：根據(jù)商家訪談，大型品牌超市和多類型餐飲商家對本項目進駐意向較強；項目后續(xù)可引進具有一定影響力的品牌超市及形象較好的餐飲商家，擴大對外輻射力。Page69本項目依托現(xiàn)有公園景觀資源及未來快速交通的便利，規(guī)劃突出餐飲、休閑等輻射力強的業(yè)態(tài)，打造成龍崗集購物、美食、休閑、娛樂等功能于一體的時尚生活中心，吸引片區(qū)、布吉其他區(qū)域及羅湖部分人群前往消費?！癓ifestyleCenter""時尚生活中心”市場定位一、項目定位Page70定位闡釋國際購物中心協(xié)會（ICSC）指出，Lifestyle商業(yè)作為一種有別于SoppingMall（以下簡稱Mall）的商業(yè)形態(tài)，必須具備下列要素：接近有影響力的居住社區(qū)；定位迎合本商圈消費者對休閑的追求；與Mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，LifestyleCenter更加注重環(huán)境和建筑設計；非封閉形態(tài)，并且至少有5000㎡以上的面積是由全國性的連鎖專業(yè)店使用；開發(fā)地理位置，通常在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，在那些接近交通要道和大規(guī)模中高檔住宅區(qū)、開發(fā)前土地價值被低估的區(qū)域。

LifestyleCenter定義：LifestyleCenter主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設施。LifestyleCenter業(yè)態(tài)特點：一、項目定位Page71功能定位項目需具備的基本功能差異化體現(xiàn)購物功能餐飲功能娛樂功能休閑功能服務功能需要強化的功能以滿足本社區(qū)及周邊居民的日常生活需求為主，兼顧部分外來消費群的休閑娛樂消費；滿足消費群餐飲、休閑、娛樂、購物等多元化需求，成為片區(qū)休閑購物的集合中心。一、項目定位Page72形象定位建筑與裝修配套服務商家品牌度表現(xiàn)形式商業(yè)的形象主要通過建筑與裝修、配套服務及商家品牌度三方面體現(xiàn)。一、項目定位Page73建筑與裝修：通過對層高、中庭寬度、過道寬度、采光度、燈光裝飾、景觀小品、主題氛圍等硬件指標的領先設計及精心裝飾，提升商業(yè)檔次；配套服務：專業(yè)的經(jīng)營管理公司對租戶進行統(tǒng)一管理，調(diào)整優(yōu)化業(yè)態(tài)組合；建立便民服務體系：雨傘服務、公共電話、手機充電、ATM取款機等；定期舉辦推廣活動：社區(qū)歌曲比賽、社區(qū)活動演出、親子活動等；中檔偏高，保障長遠競爭優(yōu)勢。優(yōu)質(zhì)服務，超前理念，保障商業(yè)持續(xù)經(jīng)營。一、項目定位Page74商家品牌度：目前項目周邊居民消費水平較低，舊村改造緩慢，未來三五年內(nèi)，商家品牌度要求不應過高。其中超市類可引進國際一線或國內(nèi)一二線品牌商家，餐飲類和服務配套類引進品牌連鎖商家為主，服飾類等其它商家以大眾化品牌商家為主；項目片區(qū)未來將規(guī)劃成大型居住社區(qū)，居民素質(zhì)提高，消費力增強，商家品牌度逐步提高。業(yè)態(tài)品牌度代表商家超市國際一線、國內(nèi)一二線沃爾瑪、家樂福、TESCO、華潤萬家、人人樂、新一佳餐飲品牌中西快餐、連鎖特色餐飲、連鎖西餐咖啡、連鎖美食廣場麥當勞、肯德基、面點王、嘉旺、棒約翰、味千、六千館、柴火、美樂匯、美食通服務配套連鎖藥店、面包店、美發(fā)店、干洗店等萬澤、海王星辰、一品軒、小白兔、卡頓服飾精品大眾化連鎖品牌為主艾格、淑女屋、班尼路、佐丹奴、增致牛仔、米奇、龍浩、好孩子等一、項目定位Page75消費群定位約6萬人深惠路核心消費群區(qū)域次級消費群區(qū)域約16萬人邊緣消費群區(qū)域羅湖一、項目定位Page76消費者類型收入水平消費特點消費類型商務人士較高收入相對較高，以公務性消費為主。餐飲、休閑娛樂公司職員中等/較高收入較穩(wěn)定，消費頻率較高，喜歡追求時尚、潮流，偏向沖動型消費。流行服飾精品、數(shù)碼產(chǎn)品、餐飲、休閑娛樂年輕人群一般/中等收入相對不高，消費能力不強，購物頻率不高。日常生活用品、快餐、休閑娛樂家庭中等/較高收入較高，消費能力較強，消費較理性，喜歡品質(zhì)感強的商品，以家庭性消費為主。日常生活用品、品牌服飾精品、餐飲、休閑娛樂公務員中等公務性消費。餐飲、休閑娛樂本項目未來目標消費群主要以本社區(qū)及部分羅湖等區(qū)居民的家庭性消費為主，輔以少量商務人士、公司職員、公務員等公務性消費，主要消費業(yè)態(tài)包括日常購物、餐飲及休閑娛樂等。一、項目定位Page77案例一：香港·杏花新城案例二：坂田·萬科城案例三：寶安·君逸世家一、項目定位案例參考Page78名稱杏花新城開業(yè)時間

1987年建成，2000年翻新物業(yè)類型地鐵上蓋商業(yè)面積27，000平米層數(shù)3業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲、服飾、服務配套等主力商家百佳、潮江春酒樓、美國冒險樂園等地理位置香港島柴灣西北部的盛泰山道路100號開發(fā)商港鐵公司杏花新城杏花邨共有48座，分上下邨，上邨15層，設在車廠上蓋，部分地方有時會受列車嘈音影響；下邨19層，在海岸旁，環(huán)境清幽。杏花新城是杏花邨的商業(yè)配套中心，商業(yè)面積約2.7萬平米。案例參考Page79平面結構布局

-1F:美食廣場和兒童天地代表性商家：KFC、MC、扒王之王、Oliver’sSuperSandwiches、仙蹤林、元綠、隨園小館、韓一館、甘味手打烏冬、美國冒險樂園等。

1F:服飾、餐飲和服務配套代表性商家：潮江春、美心、萬寧、Samsonite、皇后餅店、7-11、時間廊、眼鏡88、森芝美容、安莉芳、怡富家居、中原地產(chǎn)等；

2F:超市、餐飲和服務配套代表性商家：百佳、迎喜酒樓、中國銀行、匯豐銀行、恒健牙科、王紹偉中醫(yī)診所、慧樺琴行等；案例參考迎喜酒樓百佳超市匯豐銀行中國銀行潮江春美心美國冒險樂園Page80業(yè)態(tài)個數(shù)比例分布圖業(yè)態(tài)名稱商家個數(shù)個數(shù)比例餐飲2626%服飾2020%服務配套1111%美容美發(fā)1111%精品珠寶66%銀行55%醫(yī)療44%童裝44%地產(chǎn)代理44%個人護理/便利店33%家居22%休閑娛樂11%超市11%其它22%合計99100%案例參考Page81項目因素杏花新城本項目規(guī)模2.7萬平米共4.2平米（主體部分約3萬平米）樓層3層3層形狀狹長形（38m×240m）狹長形（48m×245m）位置香港島柴灣西北部，南面臨山，北面臨海位置相對較偏位于龍崗南灣街道邊緣地帶，東面和南面有山體阻隔，位置相對較偏周邊狀況周邊48座共約40萬平米的居住社區(qū)本項目擁有47萬平米居社區(qū)，未來居民小區(qū)不斷增加從商業(yè)規(guī)模、規(guī)劃樓層、地塊形狀、區(qū)域位置和周邊狀況來看，杏花新城和本項目比較具有相似性。與本項目的可比性杏花新城居民區(qū)居民區(qū)案例參考Page82借鑒點之一：特色主題杏花新城：設有四個特色主題區(qū)，分別為美膳坊、同樂港、牽情天地和新藝廊，并以歐陸風情為主調(diào)。本項目：對每層分別設立特色經(jīng)營主題區(qū)，并采用特色的裝修風格，營造特定情調(diào)。牽情天地美膳坊案例參考Page83美膳坊：以歐洲文藝復興時期的風格為主，配合雅致的戶外茶及花團錦簇的陽臺布置，匯聚逾二十間各國美食。案例參考Page84案例參考Page85同樂港：環(huán)繞探險歷奇為主題，以[開心號]探險船作標志，配上最現(xiàn)代的燈光音響效果及交互式裝置，為一家大小帶來源源不斷的驚喜。案例參考Page86案例參考Page87案例參考Page88案例參考牽情天地：與摯愛手牽手輕觸；羅馬雕像旁兩個小天使造型，將引發(fā)特別現(xiàn)場效果，為顧客締造難忘的一刻。Page89案例參考Page90新藝廊：每一處都充滿著維也納和比利時的藝術風格，加上匠心獨運的柱梁和雅致的室內(nèi)擺設，令四周的環(huán)境都散發(fā)著既壯麗且閑適的氣氛。案例參考Page91案例參考Page92借鑒點之二：人流動線設計杏花新城：在內(nèi)部人流動線設計上采用單一的人流動線，使消費者能夠一眼看到所有的店鋪，避免了商業(yè)死角的出現(xiàn)。本項目：內(nèi)部人流動線采用單一循環(huán)的人流動線設計，避免商業(yè)死角，使商業(yè)價值最大化。案例參考Page93本項目：結合本項目特點，利用公園景觀資源優(yōu)勢，二、三層規(guī)劃品牌餐飲，聚集人流，提升整體商業(yè)價值。杏花新城：地下一層以“美膳坊”為主題，采用開放式設計，匯集了逾20間各國美食。借鑒點之三：以餐飲為主打業(yè)態(tài)案例參考Page94案例參考杏花新城：柱間距：8-12m；過道：3.4-3.6m；通廊：4-5m;中庭：15×8.4m（方形）直徑15m（圓形）店鋪開間：5-8m;店鋪進深：8-12m；單層扶梯：4-5組（每組間隔15-40m）垂直客梯：2部借鑒點之四：建筑規(guī)劃建議Page95案例參考其他參考建議天花板裝飾天花板裝飾Page96案例參考休憩座椅Page97案例參考柱子包裝Page98案例參考兒童娛樂Page99案例參考扶手梯旁設施Page100案例參考導示牌Page101案例參考服務臺地面裝飾燈特色小品花式地板Page102項目名稱萬科城風情步行街地理位置深圳市龍崗坂雪崗片區(qū)開發(fā)商萬科集團商業(yè)面積約3萬㎡銷售時間2006年商業(yè)模式2層為主的西班牙風情商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃國際美食坊、社區(qū)購物中心、娛樂休閑廣場三大主題業(yè)態(tài)主力商家華潤萬家超市、丹桂軒、肯德基案例二：萬科城案例參考Page1031-2F：美食世界1F：社區(qū)配套2-3F：華潤萬家1-2F：丹桂軒、休閑娛樂風情街區(qū)1-2F：健身美容汽車飾品1-2F：社區(qū)配套時尚走廊休閑娛樂風情街區(qū)1-2F：社區(qū)配套時尚走廊平面結構布局主樓層為兩層，引進華潤萬家超市、丹桂軒和KFC等品牌商家，對項目整體帶動效應明顯，街鋪主要以社區(qū)配套服務社區(qū)居民為主。案例參考Page104案例的可比性項目因素萬科城本項目地段龍崗坂田坂雪工業(yè)區(qū)龍崗南灣街道辦樟樹布交通因素臨近梅觀高速與機荷高速，交通便利緊鄰沙灣檢查站，隨著后期丹平快速、沙荷路的建成以及布沙路的擴建，交通便利性會大大提高規(guī)模住宅53萬平米，商業(yè)3萬平米住宅47.2萬平米，商業(yè)4.2萬平米輻射力外向型商業(yè)、輻射到周邊區(qū)域，近則華為、新天下工業(yè)區(qū)、遠則坂田鎮(zhèn)輻射范圍包括樟樹布、沙塘布、廈村、南嶺、南龍等社區(qū)本項目和萬科城相比，無論是從區(qū)位條件、交通因素、規(guī)模還是輻射力等方面都具有較大的相似性和可比性。案例參考Page105借鑒點之一：主題定位萬科城：livingmall集休閑、購物、娛樂、美食于一體；與社區(qū)結合，帶有濃郁的living氣息。本項目：lifestylecenter突出餐飲、娛樂及服務功能，注重消費者對生活方式的精神享受和追求；

注重環(huán)境和建筑設計，追求與消費者生活品味、消費習慣相匹配。案例參考Page106借鑒點之二：業(yè)態(tài)布局萬科城：突出餐飲功能，引進眾多品牌餐飲商家，帶旺整個商業(yè)。本項目：二、三層規(guī)劃餐飲業(yè)態(tài)，并充分利用公園景觀資源，凝聚人流，提升住宅品質(zhì)。丹桂軒關東風案例參考Page107借鑒點之三：建筑形態(tài)步行街湖景萬科城：西班牙異域風情街、階梯退臺、騎樓等。本項目：圍繞公園的挑廊設計和玻璃幕墻，營造休閑、優(yōu)雅環(huán)境。退臺騎樓案例參考Page108案例三：君逸世家項目主要經(jīng)濟技術指標總用地面積（m2）27413.67總建筑面積（m2）140993.5住宅面積（m2）82897.15總商業(yè)面積（m2）19422.97騎樓面積（m2）1513.06地下車庫面積（m2）32614.4容積率3.95停車位（個）813本項目君逸世家：位于深圳市寶安新中心區(qū)新湖路與羅田路交匯處。案例參考Page109平面結構布局-1F：超市、美容美發(fā)、家居、服務配套；1F：沃爾瑪、肯德基、銀行、可頌坊、星巴克、味千拉面、真功夫；2F：肯德基、必勝客等。一層負一層二層案例參考Page110借鑒點之一：主力店的引進君逸世家：引進主力店沃爾瑪超市、吸引眾多品牌商家入駐。本項目：主力店是整個項目的領頭羊，本項目建議引進品牌超市、吸引其它商家入駐，帶旺整個商業(yè)。案例參考Page111借鑒點之二：品牌餐飲的引進君逸世家：在引進餐飲商家時，對商家品牌的把關較為嚴格，商家品牌形象較好。本項目：應當引進品牌形象好的餐飲商家，提升商業(yè)整體形象，一定程度上有助于提升住宅品質(zhì)。案例參考Page1122.2整體建筑布局建議2.3建筑詳細規(guī)劃2.1建筑規(guī)劃核心思路二、建筑規(guī)劃建議Page113在各期商業(yè)指標不可變的前提下，建筑規(guī)劃設計必須能夠解決以下問題：如何處理地塊形狀狹長對商業(yè)規(guī)劃的限制？如何充分利用公園景觀資源？如何使商業(yè)規(guī)劃設計充分提升項目住宅品質(zhì)？2.1建筑規(guī)劃核心思路Page114一期四期二期三期地塊特點規(guī)劃思路一期地塊較為狹長展示面昭示性較好緊鄰公園景觀商業(yè)規(guī)模較大規(guī)劃集中商業(yè)，充分利用公園景觀，打造品質(zhì)生活館概念，提升住宅品質(zhì)，建筑面積約30,082㎡。二期展示面昭示性佳臨小區(qū)主出入口臨快速路，車多人少規(guī)劃單層街鋪，全部預留排油煙管道，可銷售，建筑面積約4,700㎡。三、四期對外昭示性不強主要以小區(qū)內(nèi)部及公園人流為主規(guī)劃單層街鋪，可銷售，以服務配套為主，輔以少量餐飲商家，建筑面積約2,300㎡。2.2整體建筑布局建議Page115樓層單層面積（㎡）1F9,6002F10,2763F10,206合計（㎡）30,082一期商業(yè)詳細規(guī)劃如何通過建筑規(guī)劃設計提升項目價值？品質(zhì)生活館2.3建筑詳細規(guī)劃Page1161、品牌主力店規(guī)劃2.3建筑詳細規(guī)劃項目臨公園一側景觀資源豐富，規(guī)劃對景觀要求相對較高的業(yè)態(tài)，如咖啡廳、書吧、品牌餐飲等；品牌主力店承租能力較差，且對景觀要求不高，建議引導至集中商業(yè)北端（如圖紅色區(qū)域所示）；品牌主力店聚客能力較強，規(guī)劃在北端可充分拉動外部人流，提升南端商業(yè)價值。品牌主力店Page117品牌超市輻射力較強，較強程度吸引外部人流；品牌超市約規(guī)劃12,000㎡；超市分三層分布，首層預留主次兩個出入口；二層預留出入口，與其他商業(yè)部分直接互通人流；三層預留入口，方便較高樓層人流可直接進入超市；超市出入口超市1、品牌主力店規(guī)劃2.3建筑詳細規(guī)劃Page118公園廣場休閑廣場規(guī)劃休閑廣場，形成人流聚集點；通過對臨公園休閑廣場特色景觀小品的營造，使其與公園廣場充分融合，達到共享公園人流的效果；住宅出入口規(guī)劃休閑廣場，設置餐飲外擺位及臨時售賣亭等，使其兩端商業(yè)保持連貫性。2、廣場規(guī)劃休閑廣場建議2.3建筑詳細規(guī)劃Page119公園廣場沿街步行廊建議臨樟富北路規(guī)劃步行長廊，設置與項目定位相符的小品、植物及休閑座椅等，吸引人流。2、廣場規(guī)劃沿街步行廊建議2.3建筑詳細規(guī)劃Page120

公園廣場實景

廣場旱地噴泉建議

廣場兒童戲水池建議

廣場餐飲外擺位建議2.3建筑詳細規(guī)劃Page121鮮明的主題能有效增強項目的競爭力；可樹立項目的差異化優(yōu)勢；主題作為商業(yè)的延伸，能提升項目的綜合素質(zhì)。小品擺設內(nèi)部裝潢風格宣傳推廣表現(xiàn)形式目前商業(yè)項目主要采用的特色主題風格有花園主題、浪漫主題、海洋主題、四季主題等，結合本項目商業(yè)特點，建議主要采用花園主題進行規(guī)劃。3、景觀主題營造2.3建筑詳細規(guī)劃Page122類型特征表現(xiàn)元素適合于案例花園主題提升形象、表現(xiàn)元素多元化園林景觀、植物、雕塑購物中心、商業(yè)街深圳·花園城中心其他說明更易表現(xiàn)，同時為更多的消費者所接受，針對本項目的商業(yè)形式，較為適合。3、景觀主題營造2.3建筑詳細規(guī)劃Page123類型特征表現(xiàn)元素適合于案例浪漫主題特征明顯、對情侶、家庭的吸引力較強色調(diào)、噴泉、手繪壁畫、各種造型等大型購物中心香港·杏花新城其他說明通常對項目的裝修風格（如歐陸風格）、特定的目標消費群（如情侶）要求較嚴格。3、景觀主題營造2.3建筑詳細規(guī)劃Page124類型表現(xiàn)元素適合于案例海洋主題郵輪客艙、景觀小品大型購物中心香港·青衣城其他說明表現(xiàn)元素相對特定，若要表現(xiàn)極致，對整體的商鋪裝修風格要求較高，且更適合于純粹的購物中心。3、景觀主題營造2.3建筑詳細規(guī)劃Page125類型特征表現(xiàn)元素適合于案例四季主題四季交替帶來的不同感受人造沙灘、噴池、花草購物中心、商業(yè)街香港·新都會廣場其他說明具有春夏秋冬四季的表現(xiàn)元素，能讓消費者更好的體驗季節(jié)交替帶來的不同感受。3、景觀主題營造2.3建筑詳細規(guī)劃Page126花園主題更易表現(xiàn)，同時為更多的消費者所接受，針對本項目的商業(yè)形式，較為適合。（建議參考案例：花園城中心）

景觀小品示意

天花板藍天白云的營造

景觀小品示意

中庭園林景觀營造3、景觀主題營造2.3建筑詳細規(guī)劃Page127臨公園一側商業(yè)建議設置挑廊，寬為5m（如圖所示）；充分利用公園景觀資源，在挑廊上規(guī)劃外擺位，提升商業(yè)附加價值；若因消防規(guī)范等原因不能設計挑廊，建議臨公園一側采用落地透明玻璃幕墻進行設計。

餐飲外擺位示意

挑廊示意

公園景觀示意4、挑廊/玻璃幕墻設計2.3建筑詳細規(guī)劃Page128商業(yè)層高設計應考慮吊頂(正常吊頂高度約1.1m),理想層高應在5m及以上，其中1F對層高要求更高，尤其有利于1F街鋪銷售，建議層高為5.8m；普通停車場層高建議為4.5m較為合適；按照行業(yè)標準，柱間距為8.4×8.4m較適合并列規(guī)劃三個停車位；建議本項目停車場標準柱間距為8.4×8.4m；5、層高及柱間距建議2.3建筑詳細規(guī)劃Page129購物中心萬象城金光華廣場怡景中心城中信城市廣場中庭寬區(qū)間/主寬（m）7-12/106-10/87-13/78-10/8萬象城金光華廣場怡景中心城中信城市廣場根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，各大購物中心較舒適的中庭寬在8m-10m之間。6、中庭建議2.3建筑詳細規(guī)劃Page130目前項目設計方案中庭區(qū)間在5.6m-15.6m之間，結合項目區(qū)位及實際情況考慮，該區(qū)間范圍已相對較合理。5.6m8.5m15.6m6、中庭建議2.3建筑詳細規(guī)劃Page131購物中心萬象城金光華廣場怡景中心城COCOPARK中信城市廣場中庭兩側過道主寬（m）434.5——3通道主寬（m）——54.55萬象城金光華廣場目前購物中心較舒適的過道寬為3.5m，通道寬5m。7、過道/通道2.3建筑詳細規(guī)劃Page132目前項目過道寬度設計在3.6m-4.8m之間，該空間尺寸滿足舒適體驗。3.6m4.7m3.7m4.8m7、過道/通道2.3建筑詳細規(guī)劃Page133購物中心萬象城金光華廣場怡景中心城COCOPARK中信城市廣場主出入口寬（m）1810161410COCOPARK金光華廣場從調(diào)查的情況看，購物中心主出入口的寬度一般在10m以上。8、商業(yè)出入口建議2.3建筑詳細規(guī)劃Page13412m9.2m8.5m7.8m6.8m商業(yè)主出入口目前項目各出入口寬度設計如上圖所示，其中主出入口寬12m，已相對較為大氣舒適，其余各出入口位置及尺寸也基本合理。8、商業(yè)出入口建議2.3建筑詳細規(guī)劃Page135購物中心萬象城金光華廣場怡景中心城COCOPARK中信城市廣場香港購物中心每層扶梯數(shù)量（組）84464——扶梯間隔距離（m）30-6030-5030-6020-5030-5020-40從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，扶梯間隔距離一般在30-60m之間，有效提高便利性又不會打斷平面人流；目前項目共規(guī)劃兩組自動扶梯，間隔距離約55m，中庭規(guī)劃兩部觀光電梯，結合項目區(qū)位特點、層數(shù)、規(guī)模及成本等方面考慮，這種垂直交通布局可基本滿足商家需求。自動扶梯觀光電梯9、垂直交通建議2.3建筑詳細規(guī)劃55mPage136深圳購物中心配備停車位狀況購物中心商業(yè)面積（㎡）停車位（個）比例萬象城188,0001,000188：1金光華廣場120,000500240：1中信城市廣場71,80078890：1怡景中心城120,000800150：1COCOPARK85,000600140：1海岸城79,0001,50050：1保利文化廣場70,00090077：1深圳購物中心的停車位與商業(yè)面積的比例一般在1：80–1：150之間。項目需要多少個停車位？10、停車位建議2.3建筑詳細規(guī)劃Page137充足的停車位已成為解決交通條件限制項目經(jīng)營的主要手段，同時也是項目長期競爭力優(yōu)勢；大型商業(yè)項目的停車便捷對經(jīng)營極為重要，發(fā)達城市按1：100的比例配備車位，車位需求仍顯得緊缺；餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)對停車位的需求較大，盡量規(guī)劃多的停車位；深圳市人均車輛保有量的迅速增加，未來商業(yè)發(fā)展對車位需求較高。建議項目商業(yè)停車位按1:100規(guī)劃，集中商業(yè)建筑面積按3萬平米計算，項目在理想狀態(tài)下應配備停車位數(shù)量為300個。10、停車位建議2.3建筑詳細規(guī)劃Page138地下車庫出入口地下車庫出入口目前本項目一期共規(guī)劃停車位775個（含住宅停車位），建議提供商業(yè)可用車位300個；建議商業(yè)停車區(qū)域與住宅停車區(qū)域分隔，獨立管理，避免商業(yè)人流對住戶的干擾（具體實施方法需專業(yè)設計公司提供）；目前一期地下車庫已預留兩個出入口（如圖所示），建議商業(yè)與住宅的出入口分開設計。10、停車位建議2.3建筑詳細規(guī)劃Page139設計要點：商場的公共衛(wèi)生間為多數(shù)非特定人群使用，所以設計時應注意確保安全防范和衛(wèi)生清潔。布局建議：建議衛(wèi)生間布置在樓層的角落位置，避免占用商業(yè)價值高的區(qū)域，同時應保證衛(wèi)生間的私密性。女衛(wèi)生間可附設休息室、化妝間、育嬰室等，還具有提升商場檔次的作用。指引標識：在醒目位置設置清晰的衛(wèi)生間指引標識，方便顧客尋找。3F餐飲商家需設獨立衛(wèi)生間，發(fā)展商應在公共衛(wèi)生間排污管道處預留充足接口。11、衛(wèi)生間建議衛(wèi)生間指引標識衛(wèi)生間育嬰室2.3建筑詳細規(guī)劃Page140項目如何選擇空調(diào)安裝方式？中央空調(diào)和分體空調(diào)安裝的利弊分析如下：中央空調(diào)分體空調(diào)利提高商業(yè)檔次，提升商業(yè)形象；中央空調(diào)的日常運行成本比分體空調(diào)低、商戶省錢省力。商戶自行安裝管理，發(fā)展商省卻了安裝及維護成本；商戶營業(yè)時間自由控制。弊增加安裝、運行維護、人員管理費等成本；中央空調(diào)統(tǒng)一開放，各商戶營業(yè)時間受空調(diào)開放時間限制。分體空調(diào)室外機分布點多，不利管理，破壞商業(yè)形象，降低商業(yè)檔次；商戶自裝空調(diào)及運行的成本比中央空調(diào)費高。從項目保持長期競爭優(yōu)勢及整體形象的角度考慮，建議項目安裝中央空調(diào)，進行統(tǒng)一管理，餐飲及娛樂業(yè)態(tài)對營業(yè)時間有特殊要求，需獨立設置空調(diào)控制開關。12、空調(diào)裝置建議2.3建筑詳細規(guī)劃Page141中央空調(diào)的購置安裝及運營維護成本測算：序號項目計算依據(jù)金額單位成本一購置及安裝成本商業(yè)面積按3萬㎡計，購置及安裝成本