長(zhǎng)沙博客街區(qū)營(yíng)銷推廣方案

面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，地標(biāo)以獨(dú)特的營(yíng)銷策劃主張贏得甲方以及廣大消費(fèi)者的認(rèn)可。地標(biāo)始終堅(jiān)信戰(zhàn)略先導(dǎo)，極限營(yíng)銷為項(xiàng)目成功操作的致勝法寶。為雙方探討核心問(wèn)題，本案不以詳細(xì)正規(guī)提案來(lái)做，僅以表述我們對(duì)項(xiàng)目的思考研究方法與相應(yīng)的研究成果，提出對(duì)項(xiàng)目如何開(kāi)發(fā)與操作的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)問(wèn)題，同時(shí)予以解答，其中大量采用了地標(biāo)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)資訊，同時(shí)有些分析過(guò)程和數(shù)據(jù)來(lái)由也予以省略了（如果有機(jī)會(huì)合作，相關(guān)資訊可以全面補(bǔ)足），寄望能給貴司提供戰(zhàn)略參考，并為項(xiàng)目的后續(xù)操作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。前言目錄第一問(wèn)：項(xiàng)目如何評(píng)價(jià)？

①項(xiàng)目基本概況

②市場(chǎng)環(huán)境

③案例鏈接

第二問(wèn)地標(biāo)能干什么？

①挖掘項(xiàng)目核心價(jià)值

②提升項(xiàng)目附加價(jià)值

③快速變現(xiàn)、利潤(rùn)最大化

第三問(wèn)項(xiàng)目操盤(pán)關(guān)鍵點(diǎn)在哪？

①項(xiàng)目定位

②項(xiàng)目定價(jià)

③商業(yè)運(yùn)營(yíng)第四問(wèn)地標(biāo)如何操盤(pán)？

①項(xiàng)目定位

②形象定位

③項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉④商業(yè)運(yùn)營(yíng)⑤項(xiàng)目定價(jià)第五問(wèn)地標(biāo)如何取費(fèi)？①地標(biāo)優(yōu)勢(shì)②組織構(gòu)架③合作綱要第一問(wèn)：項(xiàng)目如何評(píng)價(jià)？①項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目位于中南林學(xué)院，緊臨即將拉通的青園路（萬(wàn)芙路）。分兩期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)第二期項(xiàng)目。本案總用地面積：2.027ha凈用地面積：1.5108ha總建筑面積：83411.76二期住宅建筑面積：57825.6㎡二期地下室建筑面積：8224.0㎡其中商業(yè)部分建筑面積：6450㎡規(guī)劃總戶數(shù)：598戶綠地率：38%容積率：4.27停車位：383個(gè)項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)①項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目戶型概況①項(xiàng)目基本概況凱程苑1#棟凱程苑2#棟套型建筑面積套數(shù)套型建筑面積套數(shù)1型4*2156.42921型2*2*187.97592型4*2152.45822型2*2*287.07603型3*2116.05823型小戶型41.75604型4*2151.129總套數(shù)為353套，其中4*2面積在151-157㎡之間，計(jì)116套；3*2面積116.0㎡，計(jì)58套；2*2面積在87-88㎡之間，計(jì)119套；小戶型面積41.75㎡，計(jì)60套。注：3#棟為定向開(kāi)發(fā)，故不予考慮。項(xiàng)目戶型配比圖①項(xiàng)目基本概況三室二廳和小戶型房所占比例為33%，四室二廳占33%，二室二廳占34%，項(xiàng)目戶型分配可滿足客戶不同需求。②市場(chǎng)環(huán)境1、長(zhǎng)株潭融城速度加快，南城前景一直看好；2、隨著新河三角洲地王誕生，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新一輪漲價(jià)風(fēng)暴；3、土地市場(chǎng)吃緊，市場(chǎng)將以地產(chǎn)大鱷主導(dǎo)；4、消費(fèi)需求與市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格錯(cuò)位，嚴(yán)重影響中低端消費(fèi)釋放；5、物價(jià)持續(xù)上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)通貨膨脹苗頭；6、90/70政策在未來(lái)1年內(nèi)將真正發(fā)揮其作用。住宅市場(chǎng)環(huán)境②市場(chǎng)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境1、商業(yè)地產(chǎn)存在著巨大的利潤(rùn)空間；2、商業(yè)地產(chǎn)的盲目開(kāi)發(fā)，使得近幾年商業(yè)項(xiàng)目的急劇增加；3、大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目均以返租形式進(jìn)行銷售，承諾不到位，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)商鋪投資失去信心；4、政策禁止以返租形式銷售商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目將集中以租金回報(bào)作為收益點(diǎn)；5、商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性、管理、稅收、價(jià)值變化等許多因素讓現(xiàn)有的投資客更加慎重；

③案例鏈接項(xiàng)目建筑面積銷售價(jià)格產(chǎn)品形態(tài)營(yíng)銷賣點(diǎn)BOBO天下城36259.59平方米（其中商鋪：4200平方米）住宅：4035元/平方米

4棟接近100米高度高尚住宅、商務(wù)綜合樓組成。

會(huì)呼吸的住宅百變商務(wù)空間

滿庭芳136554平方米（其中商鋪：1175.16平方米）住宅：3800元/平方米

10棟18層的高尚住宅、臨街商鋪組成。

原生態(tài)、自然化人文化恒盛世家175479平方米（其中商鋪：940平方米）住宅：3900元/平方米

18棟層次不一的高尚住宅、臨街商鋪組成。

城市高爾夫園景新城市住宅

上林國(guó)際51160平方米（其中商鋪：12000.16平方米）住宅：3400元/平方米1棟22層的高尚住宅、底層商鋪樓群組成。未來(lái)城市中央高檔商住樓上海城107144平方米（其中商鋪：4483平方米）住宅：3700元/平方米18棟11層為主的的高尚住宅、底層商鋪組成。環(huán)境+運(yùn)動(dòng)=健康③案例鏈接可對(duì)比樓盤(pán)市場(chǎng)小結(jié)通過(guò)區(qū)域內(nèi)五個(gè)代表性樓盤(pán)的分析歸納如下幾點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)模：均為中小規(guī)模項(xiàng)目；銷售價(jià)格：3700-4100元/㎡之間，均價(jià)為3767元/㎡；產(chǎn)品形態(tài)：均為住宅+底商的產(chǎn)品形態(tài)組合；營(yíng)銷賣點(diǎn)：基本以生態(tài)、運(yùn)動(dòng)為項(xiàng)目主題。結(jié)論：結(jié)合本案規(guī)模與地理位置，在無(wú)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的情況下，在項(xiàng)目附加值上尋找突破口。第二問(wèn)地標(biāo)能干什么？挖掘項(xiàng)目核心價(jià)值提升項(xiàng)目附加價(jià)值快速變現(xiàn)利潤(rùn)最大123①、挖掘項(xiàng)目核心價(jià)值具體價(jià)值賣點(diǎn)可見(jiàn)后《價(jià)值提煉》②、提升項(xiàng)目附加價(jià)值

對(duì)于價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，我們認(rèn)為還有必要從開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略角度考慮，比如說(shuō)是否進(jìn)行持續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、是否要建立項(xiàng)目品牌價(jià)值、是否需要打造公司品牌、是否要進(jìn)行跨區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，等等，只有再結(jié)合這些問(wèn)題，才能更好地將本項(xiàng)目的價(jià)值深度挖崛。③、快速變現(xiàn)、利潤(rùn)最大化

◆若在開(kāi)發(fā)商良性操控下、按照地標(biāo)顧問(wèn)提出的建議并做到位，本項(xiàng)目具有極大的回報(bào)價(jià)值。

◆本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)和難點(diǎn)在于商業(yè)部分，資金實(shí)現(xiàn)快速回籠的重點(diǎn)則在于住宅部分。商業(yè)部分當(dāng)然也可以按“售/租/留”三種方式最佳組合，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略安排，調(diào)整三者的比例：若要長(zhǎng)期保值和增值，則安排自留部分要多些，若要盡快變現(xiàn)回收資金則以多售少留作安排。第三問(wèn)項(xiàng)目操盤(pán)關(guān)鍵點(diǎn)在哪？關(guān)鍵點(diǎn)一：項(xiàng)目定位關(guān)鍵點(diǎn)二：項(xiàng)目定價(jià)關(guān)鍵點(diǎn)三：商業(yè)運(yùn)營(yíng)第四問(wèn)地標(biāo)如何操盤(pán)？①項(xiàng)目定位

區(qū)域和產(chǎn)品兩大固定因素將共同決定項(xiàng)目目標(biāo)客群特征及來(lái)源

①區(qū)域②產(chǎn)品目標(biāo)客群①項(xiàng)目定位目標(biāo)客群定性按照不同分類對(duì)本案目標(biāo)客戶進(jìn)行定性描述。按年齡劃分：70年后，26-38歲之間；按職業(yè)劃分：政府公務(wù)員、教師、小企業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)；按消費(fèi)習(xí)慣劃分：習(xí)慣被仰望，習(xí)慣快節(jié)奏生活，偶爾需要放松心情，是理性略高于感性的綜合體；按地域劃分：外地置業(yè)者居多數(shù)，本地客戶將以項(xiàng)目周邊客戶群體為主；按學(xué)歷劃分：以大專以上學(xué)歷占絕大多數(shù)，文化素質(zhì)較高；按經(jīng)濟(jì)收入劃分：家庭年薪一般在12萬(wàn)元以上；①項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶定位他們是城市的中堅(jiān)力量，現(xiàn)代版之生活領(lǐng)袖①項(xiàng)目定位案名博客街區(qū)什么是博客？博客，英文名“Blog或Weblog”，一種特別的網(wǎng)絡(luò)出版和發(fā)表文章的方式。博客是個(gè)人性和公共性的結(jié)合體，其精髓是以個(gè)人的視角，以整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)為視野，精選和記錄自己互聯(lián)網(wǎng)上看到的精彩內(nèi)容，為他人提供幫助，使其具有更高的共享價(jià)值。倡導(dǎo)思想的交流和共享。博客兩大核心價(jià)值點(diǎn)

博客發(fā)展到今天，已經(jīng)不是一種寫(xiě)作方式，而是一種生活方式。越來(lái)越多的人接受博客，使用博客，博客已經(jīng)演變?yōu)橐粓?chǎng)全球性大眾表達(dá)，它正成為一種不可阻擋的趨勢(shì)。①項(xiàng)目定位共享交流博客代表人物-潘石屹王石①項(xiàng)目定位①項(xiàng)目定位什么是街區(qū)？

街區(qū)設(shè)計(jì)理念是目前國(guó)際上較先進(jìn)的一種樓盤(pán)開(kāi)發(fā)理念，是20世紀(jì)中期興起的一種全新的社區(qū)規(guī)劃理論，街區(qū)的概念來(lái)源于美國(guó)，是集Business(商業(yè))、Liefallow(休閑)、0pen(開(kāi)放)、Crowd(人群)、Kind(親和)的居住和商業(yè)的集中融合。街區(qū)[BLOCK]，與其說(shuō)是具備商業(yè)特征的商居城，不如說(shuō)是應(yīng)有盡有的生活城，以悠閑、詩(shī)意、活力和友善為特征，融合在人們的商居行為中。博客街區(qū)生活理念博客精髓社區(qū)生活理念個(gè)人性和公共性的結(jié)合體

獨(dú)立與共享

倡導(dǎo)“獨(dú)立與共享”的積極向上的生活理念，弘揚(yáng)現(xiàn)代社會(huì)美德①項(xiàng)目定位博客街區(qū)生活方式博客氣質(zhì)主張街區(qū)生活方式互動(dòng)、開(kāi)放、自由、積極自由的+動(dòng)感的+向上的+開(kāi)放的①項(xiàng)目定位個(gè)性主張：積極向上；主動(dòng)獨(dú)立；樂(lè)于展現(xiàn)，擅于溝通；愿意與人分享；知性。博客街區(qū)業(yè)主個(gè)性主張博客街區(qū)業(yè)主—成長(zhǎng)性知識(shí)群體—博客/博客精神支持者①項(xiàng)目定位博客街區(qū)給未來(lái)業(yè)主帶來(lái)的生活

積極向上的生活①項(xiàng)目定位知性時(shí)尚的生活博客街區(qū)給未來(lái)業(yè)主帶來(lái)的生活

①項(xiàng)目定位鄰里友好的生活博客街區(qū)給未來(lái)業(yè)主帶來(lái)的生活

①項(xiàng)目定位②形象定位目標(biāo)客群與樓盤(pán)價(jià)值對(duì)接的結(jié)果=項(xiàng)目形象定位

項(xiàng)目形象定位的依據(jù)目標(biāo)客群成長(zhǎng)性知識(shí)群體中南林學(xué)院企事業(yè)單位……工作3-5年以上的目標(biāo)群體。項(xiàng)目?jī)r(jià)值綜合研究項(xiàng)目自身產(chǎn)品因素和外圍因素，博客具有雙重價(jià)值：·生活的價(jià)值·成長(zhǎng)的價(jià)值體現(xiàn)獨(dú)立與共享精神博客共享街區(qū)②形象定位業(yè)主個(gè)性主張

社區(qū)精神塑造

產(chǎn)品價(jià)值提示

培養(yǎng)博客或博客精神群獨(dú)立與共享

生活/成長(zhǎng)的價(jià)值

將打破以往住宅項(xiàng)目直接訴求產(chǎn)品品質(zhì)的慣例，而從成長(zhǎng)性知識(shí)群體的個(gè)性及價(jià)值觀入手，塑造街區(qū)精神，培養(yǎng)目標(biāo)群體對(duì)博客社區(qū)生活價(jià)值的認(rèn)同，而認(rèn)同項(xiàng)目，接受項(xiàng)目，購(gòu)買項(xiàng)目。②形象定位◆街區(qū)與區(qū)域

業(yè)主既可以享受街區(qū)舒適、積極向上的生活，又可以享受南城板塊快速發(fā)展帶來(lái)的優(yōu)越生活配套。③項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉◆街區(qū)價(jià)值和住宅環(huán)境街區(qū)可以享受住宅優(yōu)越大環(huán)境，住宅因?yàn)榻謪^(qū)價(jià)值而提升物業(yè)價(jià)值。③項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉◆住宅與商業(yè)住宅可以享受商業(yè)配套帶來(lái)的便利性，商