我國房地產(chǎn)行業(yè)概況

浙江大浙江大學(xué)城市學(xué)院畢業(yè)論三、房地產(chǎn)行業(yè)概（一）（一）作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在固定資產(chǎn)投資中長(zhǎng)期占有較大比4年房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率貢獻(xiàn)率為%左右。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)巨大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度使其對(duì)鋼鐵、水泥、家電、裝修等等多個(gè)行業(yè)都有著舉足輕重的影響，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有著不同尋常的意義。特別是隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出和逐漸實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位在未來的若干年中都不會(huì)發(fā)生根本性的變化。它的重要作用可以歸納如下：1、可以改善人們的居住和生活條件；2、可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建、有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件；、可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐；6、通過重要的積累資金渠道；8、有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)；、有利于吸引外資，加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)；、可以擴(kuò)大就業(yè)面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)已成為我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大消費(fèi)，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有利途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。（二）（二）所謂房地產(chǎn)行業(yè)，是指：以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)成果是房屋不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要大量資金支持，同時(shí)與國家當(dāng)期的政策密切相關(guān)，其具備以下特點(diǎn)：①與國家宏觀政策性聯(lián)系房地產(chǎn)作為居民生活中的一種基本消費(fèi)品，其價(jià)格的波動(dòng)對(duì)居民的基本生活影響很大。政府采取了土地利用政策、產(chǎn)業(yè)政策和財(cái)政貨幣政策等一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策來房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。在現(xiàn)實(shí)中，中國的大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金嚴(yán)重依賴于銀行的貸款，7年連續(xù)調(diào)高銀行存貸款利率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的資金壓力，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來很深的影響。同時(shí)銀行業(yè)的動(dòng)態(tài)也關(guān)聯(lián)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展，與房地產(chǎn)有著密切的聯(lián)系。所以中央政府宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說是十分敏感的，房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的政策導(dǎo)向型行業(yè)。②地域性明雖然房地產(chǎn)也是商品的一種，不過它又有許多和一般商品不同的特性。因?yàn)橐话闵唐范季哂汹吚?，所以有很?qiáng)的流動(dòng)性，投資者會(huì)依據(jù)不同市場(chǎng)的行情變動(dòng)迅速做出調(diào)整，把弱勢(shì)市場(chǎng)的商品投放到強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)，以此避免因個(gè)別市場(chǎng)而影響到整個(gè)產(chǎn)業(yè)。與其他行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的地域性，一旦房地產(chǎn)被投入建設(shè)，它就會(huì)被“留置”到固定的地方而不能移動(dòng)和調(diào)配。除此之外，房地產(chǎn)的地域性還體現(xiàn)在價(jià)格上，房?jī)r(jià)因開發(fā)項(xiàng)目所處的城市、地理位置、街區(qū)位置不同參差不齊，差異很大。③投資額度大，高度依賴融房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)中，開發(fā)產(chǎn)品造價(jià)非常高，需要占用大量的資金，資金的一次性投資額度特別大。因此在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作的每一個(gè)階段，保證資金的充足才能保證企業(yè)的良好運(yùn)作。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中的大多數(shù)企業(yè)，銀行貸款和銷售收入是其最主要的資金來源。從目前的形勢(shì)來看，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策使得企業(yè)融資和銷售收入這兩種資金來源都受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，存在諸多的不確定性，導(dǎo)致一部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂。企業(yè)管理者不能合理的根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行融資，對(duì)資本成本沒有合理的控制，也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。④銷售收入確認(rèn)比較特房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，達(dá)到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí)（通常收到銷售合同首期款及己確認(rèn)余下房款的付款安排收入不能同步實(shí)現(xiàn)。⑤投資周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品需要經(jīng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。首先，房地產(chǎn)本身的開發(fā)周期很長(zhǎng)，在此期間，外部環(huán)境如政治、經(jīng)濟(jì)等條件發(fā)生變化的可能性就越大，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本和銷售收入的不確定性就越大，直接影響企業(yè)利潤(rùn)和企業(yè)的資金回收。其次，房地產(chǎn)產(chǎn)品使用周期的長(zhǎng)久性，使得其適應(yīng)性能與替代性相對(duì)來說較差，在人們?nèi)粘Ｉ钊找孀兓沫h(huán)境下，房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨著不能滿足消費(fèi)者需求的風(fēng)險(xiǎn)。（三）（三）1140個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開始取消限購，不斷放松調(diào)控，央5年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)進(jìn)行合理回歸，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價(jià)，加快去庫存化。在長(zhǎng)效機(jī)制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長(zhǎng)期效果，讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決4年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特點(diǎn)：史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行到2014房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開始由局部地區(qū)調(diào)蔓延到全國，國房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線城市也開始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低于去年同期，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，且增幅不斷①國房景氣指數(shù)逐月下滑，但下滑幅度大幅縮小并趨有房地產(chǎn)業(yè)溫度計(jì)之稱的國房景氣指數(shù)，是一個(gè)全國房地產(chǎn)開發(fā)的綜合指數(shù)。本輪國房景氣指數(shù)于0年31年1月下滑到0以下的不景氣區(qū)間后一直處于04年—9月逐月下降，從2月的.1下降到9月的.69月基本平穩(wěn)，到0月受寬松政策的影響，國房指數(shù)小幅提升.。②房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資，住宅投資增速下降更4情況下，住宅市場(chǎng)低迷，需求觀望情緒嚴(yán)重，房地產(chǎn)投資的增速明顯下滑，1—0月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資0億元，累計(jì)同比名義增長(zhǎng).，比去年同期下降6.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)中的住宅投資比重下降幅度更大，1—10月住宅投資完成52464億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)11.1%，比去年同期增速下降7.8個(gè)百分點(diǎn)。投資增速2月外一直低于全國固定資產(chǎn)投資增速并不斷擴(kuò)大9月擴(kuò)大到3.5個(gè)百分點(diǎn)住宅市場(chǎng)投資增速下降的趨勢(shì)更明顯，僅2月高于固定資產(chǎn)增速0.5個(gè)百分點(diǎn)，后開始下降，到10月低于固定資產(chǎn)投資增速4.8個(gè)百分點(diǎn)③房地產(chǎn)開發(fā)資金增速大幅下降，利用外資增長(zhǎng)較整體看，20141—10月房地產(chǎn)資金來源增幅大幅下滑，僅2月資金來源增速是2位數(shù)。1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資100241億元，同比增3.1%，增速比1—9月份提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期低24.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸17735億元，增長(zhǎng)11.1%；利用外資489億元，增長(zhǎng)17.6%；自籌資金42232億元，億元，下降11.2%；個(gè)人按揭貸款10895億元，下降4.3%。國內(nèi)貸款、其他資金等仍在繼續(xù)下滑，但是國外資金從9月出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。④商品房和住宅銷售均為負(fù)增長(zhǎng)，且跌幅不斷擴(kuò)2014年以來，商品房銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而且呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大的勢(shì)，住宅銷售額和銷售面積下降的幅度更大。1—10月份，商品房銷售面積萬平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1—9月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.2%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，比1—9月上升1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)8.3%⑤70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)指標(biāo)不斷惡化，市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)明反映房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的指標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格在4勢(shì)明顯，房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)從個(gè)別城市擴(kuò)展到全國，房?jī)r(jià)下跌從一手房擴(kuò)展到二手房。到90市有9個(gè)，持平的城市有1個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最小降幅為.，最大降幅為...。從同比價(jià)格數(shù)據(jù)看，970個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比下降的城市個(gè)數(shù)分別為58個(gè)和52個(gè)，分別比8月份增加了39個(gè)和20個(gè)；上漲的城個(gè)數(shù)分別為10個(gè)和17個(gè)，分別比8月份減少了38個(gè)和20個(gè)。新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市中，除廈門上漲4.9%，其余城市漲幅均在2%以內(nèi)；同比下降的城市中，最大降幅為7.9%，比上月擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。⑥保障房建設(shè)提前完成年度任務(wù)，總投資量高于去年同根據(jù)住建部公開數(shù)據(jù)顯示，截至20149月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的103%98%，完成投資10700億元。這意味著，今年的保障房建設(shè)提前3個(gè)月完成了年度任務(wù)2013年全國計(jì)劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。截至當(dāng)年9月底，開工620萬套，基本建成410萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的98%87%，完成投資8200億元。顯然，相比2013年同期保障房開工數(shù)據(jù)來看，這一進(jìn)度快于去雖然今年全國保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展良好，但同時(shí)也存在一些問題。有的省份資金還沒有完全落實(shí)，一些項(xiàng)目還沒有開工；一些地方已建成的保障性住房出現(xiàn)部分閑置；一些地方保障性住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)、使用功能、質(zhì)量存在問題；公租房運(yùn)行體制、機(jī)制尚不完善22《5年2月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》指出，土地成交量繼續(xù)回落，成交價(jià)格下降明顯；房地產(chǎn)投資增速逐步放緩，新開工面積降幅加大；商品房銷售量跌幅加劇，價(jià)格同比微漲；房企到位資金小幅回升，銷售回款資金占比下滑?？傮w而言，5年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)情況分析詳情如下：5的P增長(zhǎng)目標(biāo)，既十分重要又面臨挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)是中國宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)民生的重要構(gòu)成部分，也處在下行的周期中，同時(shí)面臨著去庫存、去泡沫與防風(fēng)險(xiǎn)、防崩盤的任務(wù)。通過及時(shí)進(jìn)而促進(jìn)中國宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，這是中央決策部門面臨的一個(gè)重要課題。開始于4年初的本次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，是長(zhǎng)、中和短三個(gè)周期重合的調(diào)整。這使本輪調(diào)整的時(shí)間更長(zhǎng)、程度更深，也導(dǎo)致調(diào)整后的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的狀況及預(yù)5幣政策，將使中國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)震蕩性調(diào)整和多層次分化。從供給面看，商品房?jī)r(jià)格總體月度環(huán)比微升而同比微降。為加快資金周轉(zhuǎn)或者減少虧損避免破產(chǎn)，多數(shù)開發(fā)商將繼續(xù)實(shí)施以價(jià)換量的銷售策略。與4年相比較，銷售價(jià)格整體將略微下降。從需求面看，商品房銷售量總體小幅增長(zhǎng)。剛性需求將同比增加，異地購房04年5年，隨著間歇性刺激政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生陣陣漣漪，每次政策出臺(tái)都將有分城市來看，商品房市場(chǎng)將呈現(xiàn)多層分化的趨勢(shì)。首先，一線城市總體有望復(fù)45年上半年實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，下半年可以實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。其次，二、三線城市總體分化明顯。2015年，少部分城市呈現(xiàn)回升，大部分城市還需一年以上的調(diào)整（預(yù)計(jì)至2016年下半年。再次，四線及以下城市總體空置與庫存多，需求潛力小，需要調(diào)整的時(shí)間長(zhǎng)。2015年（1）（2）至2016年甚至2017年才能調(diào)整完成（3）部分人口規(guī)模小且絕對(duì)外流的城市，房從風(fēng)險(xiǎn)來看，局部地區(qū)房地產(chǎn)問題將集中暴露。由于結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性嚴(yán)重供給過剩得不到消化，部分大型房企和絕大多數(shù)中小房企資金短缺加劇。即便貨幣政策5產(chǎn)倒閉，從而導(dǎo)致樓盤停工和爛尾、民工下崗、工資拖欠、交房違約和債務(wù)違約。中小房企的資金多來自民間借貸包括高利貸，區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)有可能擴(kuò)展和蔓延。浙江大浙江大學(xué)城市學(xué)院畢業(yè)論EVA模型與傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估方法的比（一）（一）價(jià)值評(píng)估常用的方法有相對(duì)價(jià)值法、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和EVA價(jià)值評(píng)估法11市凈率法、市銷率法等比較簡(jiǎn)單通用的比較方法。它是利用類似企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)來確定目標(biāo)企業(yè)價(jià)值的一種評(píng)估方法。這種方法是假設(shè)存在一個(gè)支配企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的主要變量，而市場(chǎng)價(jià)值與該變量的比值對(duì)各企業(yè)而言是類似的、可比較的。由此可以在市場(chǎng)上選擇一個(gè)或幾個(gè)跟目標(biāo)企業(yè)類似的企業(yè)，在分析比較的基礎(chǔ)上，修正、調(diào)整目標(biāo)企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，最后確定被評(píng)估企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。其理論依據(jù)是，任何一個(gè)精明的投資者在購置一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過市場(chǎng)上具有相同性能替代品的市場(chǎng)價(jià)格。實(shí)踐中被用作計(jì)算企業(yè)相對(duì)價(jià)值模型的有市盈率、市凈率、收入乘數(shù)等比率模型。市盈率模市盈率，又稱價(jià)格收益比率，它是每股價(jià)格與每股收益之間的比率。市盈率模型的基本公式為：目標(biāo)企業(yè)每股價(jià)值=可比企業(yè)平均市盈率*目標(biāo)企業(yè)的每股收 （4-市盈率模型的優(yōu)點(diǎn)：、計(jì)算市盈率的數(shù)據(jù)容易獲得，并且計(jì)算簡(jiǎn)單；2、市盈市盈率模型的局限性：如果收益為負(fù)，市盈率就失去了意義。再有，市盈率除了受企業(yè)本身基本面的影響以外，還受到整個(gè)經(jīng)濟(jì)景氣程度的影響。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)市盈率上升，整個(gè)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)市盈率下降。如果目標(biāo)企業(yè)的值為1，則評(píng)估價(jià)值正確反映了對(duì)未來的預(yù)期。如果企業(yè)的值顯著大于，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)評(píng)估價(jià)值被夸大，經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)評(píng)估價(jià)值被縮小。如果值明顯小于，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)評(píng)估價(jià)值偏低，經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)評(píng)估價(jià)值偏高。如果是一個(gè)周期性的企業(yè)，則企業(yè)價(jià)值可能被歪曲。因此，市盈率模型最適合連續(xù)盈利，并且β值接近于1的企業(yè)市凈率模市凈率是每股價(jià)格與每股凈資產(chǎn)的比率。市凈率模型的基本公式為目標(biāo)企業(yè)的每股價(jià)值=可比企業(yè)平均市凈率*目標(biāo)企業(yè)的每股凈資 （4-理解。3、凈資產(chǎn)賬面價(jià)值比凈利穩(wěn)定，也不像利潤(rùn)那樣經(jīng)常被人為操縱。4、如果會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)合理并且各企業(yè)會(huì)計(jì)政策一致，市凈率的變化可以反映企業(yè)價(jià)值的變化。因此，該模型主要適用于需要擁有大量資產(chǎn)、凈資產(chǎn)為正值的企業(yè)收入乘數(shù)模收入乘數(shù)是每股價(jià)格與市價(jià)的比率。收入乘數(shù)模型的基本公式為目標(biāo)企業(yè)的每股價(jià)值=可比企業(yè)平均收入乘數(shù)*目標(biāo)企業(yè)的每股銷售收入（4-、收入乘數(shù)對(duì)價(jià)格政策和企業(yè)戰(zhàn)略變化敏感，可以反映這種變化的后果。收入乘數(shù)估價(jià)模型的局限性：不能反映成本的變化，而成本是影響企業(yè)現(xiàn)金流量和價(jià)值的重要因素之一。因此，該模型主要適用于銷售成本率較低的服務(wù)類企業(yè)，或銷售成本率趨同的傳統(tǒng)行業(yè)的企業(yè)。通過介紹以上幾種相對(duì)價(jià)值法的模型，我們可以看出這種方法的評(píng)估結(jié)果建在可比企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)之上。所謂的可比企業(yè)是指一個(gè)在現(xiàn)金流、增長(zhǎng)潛力和風(fēng)險(xiǎn)方面與被估價(jià)公司相似的公司，找出可比企業(yè)是相對(duì)價(jià)值法的主要困難。而房地這種方法的適用性也因此受到限制；同時(shí)，我國房地產(chǎn)企業(yè)還存在較強(qiáng)的地域性，可比企業(yè)選取的難度也大大增加。另外，中國的股票市場(chǎng)建設(shè)尚不完善，投機(jī)性較7年大部分的房地產(chǎn)上市公司市盈率都已經(jīng)超過0倍。因此，適當(dāng)?shù)谋嚷蕵?biāo)準(zhǔn)不易取得，目前運(yùn)用相對(duì)價(jià)值法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行估價(jià)難以得出準(zhǔn)確結(jié)論。22現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的基礎(chǔ)是“現(xiàn)值”原理，即任何一種資產(chǎn)的價(jià)值是其所產(chǎn)生的預(yù)期未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。它包括股利現(xiàn)金流量模型、股權(quán)現(xiàn)金流量模型，和實(shí)體現(xiàn)金流量模型。大多數(shù)企業(yè)使用的是實(shí)體現(xiàn)金流量模型，該模型其基本形式是：￥（加權(quán)平均資本成本1+實(shí)體￥（加權(quán)平均資本成本1+凈投資=本年?duì)I運(yùn)資本—上年?duì)I運(yùn)資本+資本支出—折舊與攤=本年?duì)I運(yùn)資本—上年?duì)I運(yùn)資本+長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的凈值變動(dòng)+折舊與攤—折舊與攤=本年?duì)I運(yùn)資本—上年?duì)I運(yùn)資本+長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的凈值變營(yíng)運(yùn)資本=經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金+經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資產(chǎn)—經(jīng)營(yíng)流動(dòng)負(fù) （4-對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的缺點(diǎn)主要包括①評(píng)估難度由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資數(shù)額巨大，投資周期較長(zhǎng)，回收期也較長(zhǎng)，凈投資往往大于稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。另外房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的特殊性，往往造成現(xiàn)金流量和收入不能同步實(shí)現(xiàn)。因此，使用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法容易造成房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值低估甚至無法評(píng)估目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求對(duì)未來盈利和資本輸出做出合理推測(cè)，而房地產(chǎn)企業(yè)的收益較難預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)企業(yè)的收益主要取決于現(xiàn)有土地、在建項(xiàng)目、銷售項(xiàng)目，所以只能預(yù)計(jì)一段時(shí)間內(nèi)的現(xiàn)金流，而更長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間內(nèi)是很難預(yù)計(jì)的。②容易造成短期行每年對(duì)固定資產(chǎn)與流動(dòng)資金進(jìn)行投資，都會(huì)使現(xiàn)金流量和折現(xiàn)值受到影響，管理者可能為了達(dá)到改善某一年現(xiàn)金流量的目的而做出推遲投資的決策，這種決策的A現(xiàn)法的不足，因?yàn)樗粌H考慮本年度需要投入的資本額的大小，還可以計(jì)算單一時(shí)期的，既保護(hù)了企業(yè)價(jià)值，又便于對(duì)管理者的績(jī)效進(jìn)行考核。33．EVAEVA價(jià)值評(píng)估模型用公式可以表示為公司的實(shí)體價(jià)值=期初資本總額+EVA的現(xiàn)值，即nt=1(1nt=1(1+

其中：V表示企業(yè)實(shí)體價(jià)值；V0表示期初資本總額；EVAt表示第t年的EVA；r表示預(yù)期收益率。每一種價(jià)值評(píng)估模型都有其假設(shè)條件，EVA價(jià)值評(píng)估模型的基本假設(shè)如下首先，企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。假定其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在可預(yù)見的將來會(huì)繼續(xù)下去，不擬也不必終止經(jīng)營(yíng)或破產(chǎn)清算，可以在正常的經(jīng)營(yíng)過程中變現(xiàn)資產(chǎn)、清償債務(wù)。其次，以經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及評(píng)估所依據(jù)的稅收政策、信貸利率、匯率等沒有發(fā)生足以影響評(píng)估結(jié)論以使資本成本率和貼現(xiàn)率不變。再次，假設(shè)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)保持不變。企業(yè)不再進(jìn)行股權(quán)融資，債務(wù)也要保持原來的水平，舊債務(wù)到期后僅舉借同等規(guī)模的新債，企業(yè)進(jìn)行投資和開發(fā)使用留存收益作為資金來源。根據(jù)企業(yè)所處的階段不同，EVA價(jià)值評(píng)估模型又分為單階段評(píng)估模型、兩階段①單階段EVA價(jià)值評(píng)估模該模型適合處于穩(wěn)定增長(zhǎng)期的企業(yè)，預(yù)期增長(zhǎng)率保持恒定，新投資凈額的預(yù)期回報(bào)率、加權(quán)平均資本成本和A的值都保持不變。具體公式為： V0

（4-②兩階段EVA價(jià)值評(píng)估模兩階段EVA估價(jià)法將連續(xù)價(jià)值分為兩個(gè)時(shí)期，前若干年為高速增長(zhǎng)期，高速增長(zhǎng)期后為穩(wěn)定增長(zhǎng)期兩個(gè)時(shí)期的增長(zhǎng)率和投資資本回報(bào)率均有不同的兩階段EVA +

（4-兩階段EVA股價(jià)公式可以表示為

+n+tn+t

（4-式中：EVAt——高速增長(zhǎng)期第t年的EVA值I0——期初資本總③三階段EVA價(jià)值評(píng)估模三階段EVA估價(jià)法將連續(xù)價(jià)值分為三個(gè)時(shí)期，第一階段為高速增長(zhǎng)期，第二階段增長(zhǎng)速度逐漸減慢，之后進(jìn)入第三階段的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。三階段EVA估價(jià)公式可表示為m(1+tm(1+t+V=I0+

m +==

（4-（二）（二）EVAA價(jià)值評(píng)估模型的核心指標(biāo)是A價(jià)值評(píng)估模型的優(yōu)勢(shì)其實(shí)就是AA實(shí)業(yè)績(jī)；增強(qiáng)了不同規(guī)模企業(yè)之間的可比性，體現(xiàn)了公平原則；避免管理層決策次優(yōu)化；能夠充分保護(hù)股東利益；避免企業(yè)盲目擴(kuò)張，有助于提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。主要優(yōu)勢(shì)有以下幾點(diǎn)：①反映企業(yè)真實(shí)業(yè)企業(yè)占用任何一項(xiàng)資金都需要支付一定的代價(jià)。企業(yè)的資金來源通常有兩個(gè)渠道：一是從債權(quán)人借來的債務(wù)，二是股東投入的股本。傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)在確認(rèn)資本成本時(shí)考慮片面，只確認(rèn)債務(wù)資本的成本，也就是利息，但不確認(rèn)股權(quán)資本的成本。這股東比債權(quán)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更高，要求的回報(bào)也更高。在計(jì)算凈利潤(rùn)時(shí)，只扣除了債務(wù)資本成本，而不扣除股權(quán)資本成本。這樣，傳統(tǒng)的凈利潤(rùn)指標(biāo)中就包含了股權(quán)資本成本，無法反映企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，若用傳統(tǒng)凈利潤(rùn)評(píng)價(jià)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，可能會(huì)導(dǎo)致偏差哪。例如，房地產(chǎn)行業(yè)的、B兩家公司的年度凈利潤(rùn)都是0萬，債務(wù)資本都是0A公司的股權(quán)資本是0B公司的股權(quán)資本是0萬。A公司的業(yè)績(jī)要優(yōu)于BA指標(biāo)更能真實(shí)的反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。②體現(xiàn)了公平原企業(yè)的規(guī)模大小不同，如果單純用凈利潤(rùn)作為考核指標(biāo)，排在前面的很可能是大企業(yè)，那些經(jīng)營(yíng)狀況非常好但是規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè)，利潤(rùn)的絕對(duì)值很難與大企業(yè)相提并論，這對(duì)中小規(guī)模的企業(yè)來說有失公平。而A管理者必須同時(shí)關(guān)注損益表和資產(chǎn)負(fù)債表，關(guān)注資本的使用效率，考慮他們是用多少資本賺得了這些利潤(rùn)。③避免決策次優(yōu)EA模型可以計(jì)量單一年份的價(jià)值增加，這是現(xiàn)金流量模型做不到的，因?yàn)槿魏我荒甑默F(xiàn)金流量都要受凈投資的影響，加大投資會(huì)使當(dāng)年的現(xiàn)金流量減少，推遲投資反而能夠增加當(dāng)年的現(xiàn)金流量。投資并不代表業(yè)績(jī)不良，找不到投資機(jī)會(huì)反而EA不鼓勵(lì)如削減研究開發(fā)費(fèi)用的行為，著眼于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，鼓勵(lì)管理者做出能給企業(yè)帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的投資決策，如研究和開發(fā)新產(chǎn)品。這樣就能使企業(yè)管理者杜絕短期行為，注重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。④保護(hù)股東利現(xiàn)代企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)就是股東財(cái)富最大化，由于EA為只有彌補(bǔ)全部資本成本之后的利潤(rùn)才是真正的利潤(rùn)，這使得管理者更注重資本的使用效率，尋找投資回報(bào)率高于資本成本的項(xiàng)目，而不是單純看表面會(huì)計(jì)利潤(rùn)的高低，更有利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。委托一代理關(guān)系的存在，導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的產(chǎn)生，而EA一樣思考和行動(dòng)，保護(hù)股東財(cái)富不受腐蝕。⑤避免盲目擴(kuò)張，提高核心競(jìng)爭(zhēng)EA管理理念對(duì)于國有企業(yè)的管理和上市公司的股東很有價(jià)值。國有企業(yè)的經(jīng)EA資本成本，可以促使國有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者考慮投入產(chǎn)出的關(guān)系，限制盲目投資；引入EA可以有效防止上市公司的經(jīng)營(yíng)者通過增發(fā)流通股票，一味追求擴(kuò)大股本。還有EAEA指標(biāo)被引入后，通過兩個(gè)方面增加公司的E：一方面將公司的資本集中于盈利能力較高的軟飲料部門，逐步摒棄諸如意大利面食、速飲茶、塑料餐具等回報(bào)率低于資本成本的業(yè)務(wù)。另一方面適當(dāng)增加負(fù)債規(guī)模以降低資本成本，成功地使平均資本成本由原來的16%下降到12%。結(jié)果，可口可樂公司的EVA1987年開始連續(xù)6年以平均27%的速度上升股票價(jià)格也在同期上漲了3倍綜上所述使用EVA價(jià)值評(píng)估法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估有利于房地產(chǎn)企業(yè)（一）（一）4年581年1月，萬科A66.73年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。經(jīng)過1年的發(fā)展，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的二十多個(gè)城市，已經(jīng)成為目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，主要產(chǎn)品為商品住宅。迄今為止，萬科共為九萬多中國家庭提供了住宅。經(jīng)過努力，萬科逐漸確立了在住宅行16.37..20129《財(cái)富（中文版）頒布的“2012最受贊賞的中國公司”排行榜中，萬科名列18位，在“房地產(chǎn)開發(fā)”行業(yè)排行榜中，萬科名列1位。2012年，萬科集團(tuán)總裁郁亮當(dāng)選中央電視臺(tái)CCTV“2012中國經(jīng)濟(jì)年度人物經(jīng)過幾十年穩(wěn)定的發(fā)展，萬科在規(guī)模經(jīng)營(yíng)能力方面已經(jīng)上了一個(gè)臺(tái)階。數(shù)量相當(dāng)?shù)闹艺\客戶，是萬科經(jīng)營(yíng)住宅業(yè)十幾年來積累的最寶貴的財(cái)富之一。盡管中國的住宅產(chǎn)業(yè)化還處在起步階段，但是萬科已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。盡管中國房地產(chǎn)直接融資的大門還在開啟的前夜，但是萬科在資本市場(chǎng)的信用，不管是在業(yè)內(nèi)還是在跨行業(yè)對(duì)比中都是屈指可數(shù)的，為以后的融資奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)（二）（二）采用EVA在前幾章己經(jīng)對(duì)各種評(píng)估方法的優(yōu)缺點(diǎn)和適用范圍做了詳細(xì)的分析并且結(jié)合房地產(chǎn)上市公司的價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)和在一定的評(píng)估目的下得出了EA是最適合我國房地產(chǎn)上市公司價(jià)值評(píng)估的方法，但是具體到一個(gè)案例萬科，其又有獨(dú)有的特點(diǎn)。由于萬科是一個(gè)成熟的上市公司并且市值在房地產(chǎn)行業(yè)多年排名第一，根據(jù)以上特點(diǎn)，為公司價(jià)值管理提供咨詢服務(wù)的角度。這也是該行業(yè)中其他成熟上市公司經(jīng)常要發(fā)EA為什么適合評(píng)估萬科公司價(jià)值：①“萬科”已經(jīng)成為行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，無形資產(chǎn)的價(jià)值巨大，這就導(dǎo)致了萬科公司的價(jià)值不能用資產(chǎn)基礎(chǔ)法來評(píng)估。因?yàn)樵摲椒ㄊ前压镜母鲉雾?xiàng)資產(chǎn)簡(jiǎn)單的相加最后得出公司的價(jià)值，這種評(píng)估思路無法反映萬科的整體價(jià)值更加不能體現(xiàn)其無形價(jià)值在萬科公司內(nèi)在價(jià)值中的重要程度。因此評(píng)估萬科公司價(jià)值不能用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。②房地產(chǎn)公司價(jià)值評(píng)估的最大特點(diǎn)就是其地域性和特殊性，每個(gè)地方的房地產(chǎn)上市公司因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品的區(qū)域化程度、公司組織架構(gòu)等都有所不同。并且由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性決定了房地產(chǎn)公司的特殊性，再加上我國并非完全自由化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也并非是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。因此從該市場(chǎng)上獲取同類型的公司的價(jià)值比率指標(biāo)來對(duì)萬科的公司價(jià)值進(jìn)行評(píng)估是困難和不準(zhǔn)確的，對(duì)于萬科這個(gè)行業(yè)第一的巨無霸公司更加不可能找到同類型的公司來評(píng)估其價(jià)值。因此市場(chǎng)法不適合評(píng)估萬科的公司價(jià)值。（法）依賴的是每年的現(xiàn)金流來評(píng)估公司的價(jià)值，但是每年的現(xiàn)金流受凈投資影響非常大，該點(diǎn)在前面章節(jié)有過論述。對(duì)于萬科這個(gè)企業(yè)，由于其是標(biāo)桿企業(yè)，規(guī)模龐大，每年投資數(shù)額巨大，同時(shí)為了保持其固有的領(lǐng)導(dǎo)地位，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，萬科勢(shì)必會(huì)在產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新上投入巨大，而加大投資會(huì)減少當(dāng)年的現(xiàn)金流量，這樣的話就會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重低估公司的內(nèi)在價(jià)值。同時(shí)由于對(duì)于萬科這種公司來說股權(quán)投資的評(píng)估目的非常重要，而現(xiàn)金流流量折現(xiàn)沒有考慮到股東的利益和價(jià)值增值，因此是不符合這一評(píng)估目的的。所以該方法不適合評(píng)估萬科的公司價(jià)值。④AA計(jì)算過程是不考慮投資的現(xiàn)金流量的所以不會(huì)受到當(dāng)年投資造成自由現(xiàn)金流量下降的影響，從而可以真正有效的考核萬科公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和內(nèi)在價(jià)值。結(jié)合前幾章各種評(píng)估方法在我國房地產(chǎn)上市公司適用性研究以及本節(jié)對(duì)具體案例萬科公司的分析可知選用A在萬科公司價(jià)值評(píng)估中應(yīng)用是合適的。（三）（三）EVA11．計(jì)算歷史2008年，全球金融危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之萎靡，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)蕭條的狀況資本周轉(zhuǎn)速度大大下降2009年后經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)正常因此本文選取—2014年做為歷史期，來計(jì)算萬科的EVA。所有數(shù)據(jù)均來自萬科的年度財(cái)務(wù)報(bào)表，一些數(shù)據(jù)是直接引用的，一些數(shù)據(jù)是經(jīng)過加工處理得來的。根據(jù)EVA的計(jì)算公式和（l）稅后凈營(yíng)業(yè)利（方余額的減少各種準(zhǔn)備金余額的增加—（營(yíng)業(yè)外收入—營(yíng)業(yè)外支出具體計(jì)算過程如表5—1所示：5-1歷史稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)單位（人民幣元年 少數(shù)股東損 凈利 加：所得加：利息費(fèi)息稅前利利潤(rùn)總平均所得稅息前稅后利加：各種準(zhǔn)備金的增--加：營(yíng)業(yè)外支減：營(yíng)業(yè)外收

- - -增稅后凈營(yíng)業(yè)利-增稅后凈營(yíng)業(yè)利年201220132014少數(shù)股東損凈利加：所得加：利息費(fèi)息稅前利利潤(rùn)總平均所得稅息前稅后利加：各種準(zhǔn)備金的增加：營(yíng)業(yè)外支減：營(yíng)業(yè)外收

- - -增稅后凈營(yíng)業(yè)利增稅后凈營(yíng)業(yè)利資本總資本總額=普通股權(quán)益+少數(shù)股東權(quán)益+各種準(zhǔn)備金(壞賬準(zhǔn)備、存貨跌價(jià)準(zhǔn)等+遞延稅項(xiàng)貸方余額(借方余額則為負(fù)值+短期借款+長(zhǎng)期借款+—年內(nèi)到期的長(zhǎng)應(yīng)付債券—在建工程產(chǎn)加加加加具體計(jì)算過程如表5—2加加加加5-2歷史資本總額單位（人民幣元年2009 20102011所有者權(quán)益合 ：遞延所得稅的貸方---額加：各種減值準(zhǔn)減：在建工加：短期借加：長(zhǎng)期借：一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期款加：應(yīng)付債減：金融資資本總年201220132014所有者權(quán)益合：遞延所得稅的貸方---額加：各種減值準(zhǔn)減：在建工加：短期借加：長(zhǎng)期借：一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期款加：應(yīng)付債減：金融資資本總加權(quán)平均資本成本的計(jì)①計(jì)算債務(wù)資本與權(quán)益資本的比例，如表5—3所示5-2歷史債務(wù)資本與權(quán)益資本比例單位（人民幣元年資本總債務(wù)資凈債務(wù)比權(quán)益資權(quán)益比年資本總債務(wù)資凈債務(wù)比權(quán)益資權(quán)益比②計(jì)算稅后債務(wù)成萬科的債務(wù)主要是銀行借款，債券的比例較小。由于借款期限的不同，利率也不一樣。為了簡(jiǎn)化計(jì)算，短期借款利率統(tǒng)一使用1按5年期貸款利率。各年的貸款利率均由加權(quán)平均計(jì)算得出，計(jì)算結(jié)果如表—4所示：5-4稅后債務(wù)成本年20092010201220132014短期借款的利長(zhǎng)期借款的利應(yīng)付債券的利短期借款的比長(zhǎng)期借款的比應(yīng)付債券的比債務(wù)成平均所得稅比③計(jì)算股權(quán)資本成 Rm—Rf為風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)4是指投資者可以任意借貸資金的市場(chǎng)利率水平，由于債券市場(chǎng)的波動(dòng)性，短期債券的利率的有效期限較短，所以本文選取每個(gè)年度發(fā)行的5年期的國庫券利率（來源：選取自x）作為無風(fēng)險(xiǎn)收益。對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，本文沿用了大多數(shù)的文獻(xiàn)和學(xué)者的做法，用P增長(zhǎng)率來代替。根據(jù)R=Rf+β*（Rm—Rf）計(jì)算結(jié)果如表5—5所示5-5股權(quán)資本成本年200920102011201220132014無風(fēng)險(xiǎn)利貝塔系市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢股權(quán)資本成④計(jì)算加權(quán)平均資本成股權(quán)資本成本*股權(quán)資本占資本總額的比重，計(jì)算結(jié)果如表5—6所示：5-6加權(quán)平均資本成本年200920102011201220132014債務(wù)資本的比債務(wù)資本的成股權(quán)資本的比股權(quán)資本的成從表5—6數(shù)據(jù)可以看出,在資本投資總額中，萬科各年的股權(quán)資本所占比重超過了50%，債務(wù)資本所占的比例比股權(quán)資本低。因此更有必要使用EVA價(jià)值評(píng)估計(jì)算根據(jù)公式：稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)—期初資本總額*加權(quán)平均資本成本，具體計(jì)算過程如表7所示：年年稅后凈營(yíng)業(yè)利期初的資本總年稅后凈營(yíng)業(yè)利期初的資本總從表—7—4年的A都是正值，表明萬科一直在90年的A8年全球金融危4年，在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控的背景下，萬科的A值除了在3年經(jīng)歷了短暫的下降，其他年份都在大22．預(yù)測(cè)未來EVA的計(jì)算由三個(gè)方面構(gòu)成，稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，資本總額以及加權(quán)平均資本成2009年至2014年的數(shù)據(jù)可以看出，稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和期初資本總額趨于平穩(wěn)增長(zhǎng)，規(guī)律比較明顯，而A的增長(zhǎng)卻沒有規(guī)律可言。這主要是由于加權(quán)資本成本的大小受到貸款利率以及股票市場(chǎng)的影響，相對(duì)來說具有不確定性。考慮到這些因素，在預(yù)測(cè)未來EA的時(shí)候，需要分別預(yù)測(cè)A的三個(gè)方面，不能接預(yù)測(cè)EVA值的大小稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的預(yù)①營(yíng)業(yè)總收入增長(zhǎng)萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌，經(jīng)過這幾年的努力為未來的持續(xù)增長(zhǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)行業(yè)的未來的發(fā)展?jié)摿€是很大，但基于整個(gè)宏觀環(huán)境的變化，未來幾年的增長(zhǎng)速度將會(huì)有所放慢。本文對(duì)萬科公司未來5年進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)5年和6年的銷售增長(zhǎng)率為78年和9年的營(yíng)業(yè)總收入增長(zhǎng)率為，，。②營(yíng)業(yè)成本的增長(zhǎng)測(cè)結(jié)果如表5—8所示5-8萬科預(yù)測(cè)期的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和營(yíng)業(yè)成本年201520162017主營(yíng)業(yè)務(wù)收主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)營(yíng)業(yè)成營(yíng)業(yè)成本占年20182019主營(yíng)業(yè)務(wù)收主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)營(yíng)業(yè)成營(yíng)業(yè)成本占③其他利潤(rùn)表指標(biāo)假為了完成稅后凈營(yíng)業(yè)理論的預(yù)測(cè)，按照利潤(rùn)表的步驟，有必要對(duì)一些其他的成本費(fèi)用、利得和所得稅稅率作一定的假設(shè)。利潤(rùn)表假設(shè)如表9所示：5-9萬科預(yù)測(cè)期利潤(rùn)表假科銷售費(fèi)管理費(fèi)利息費(fèi)

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備20122013201220132014比率=三年均比率=三年均比率=三年均比率=三年均0.54%比率=三年均0.01%比率=三年均資產(chǎn)減準(zhǔn)

金額=三年均營(yíng)業(yè)稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息費(fèi)用、其他財(cái)務(wù)費(fèi)用、少數(shù)股權(quán)益按照假設(shè)比率計(jì)算，最近三年的比率基本維持穩(wěn)定，波動(dòng)幅度較小，因此我們選擇最近三年的比率平均值作為預(yù)測(cè)的依據(jù)。資產(chǎn)減值損失、公允價(jià)值變動(dòng)變動(dòng)隨機(jī)，缺少穩(wěn)定的預(yù)測(cè)依據(jù)，所以預(yù)測(cè)時(shí)按照最新年報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算。資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以最近三年的平均值作為預(yù)測(cè)的金額。根據(jù)以上依據(jù)，萬科未來五年內(nèi)的稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)預(yù)測(cè)結(jié)果如表5—10所示5-10萬科預(yù)測(cè)期的稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)單位（人民幣元年201520162017主營(yíng)業(yè)務(wù)收營(yíng)業(yè)成營(yíng)業(yè)稅金及附銷售費(fèi)管理費(fèi)利息費(fèi)其他財(cái)務(wù)費(fèi)資產(chǎn)減值損稅前經(jīng)營(yíng)利減：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)所得稅后經(jīng)營(yíng)利加：少數(shù)股東損利息費(fèi)用(稅后資產(chǎn)減值準(zhǔn)稅后凈營(yíng)業(yè)利年20182019主營(yíng)業(yè)務(wù)收營(yíng)業(yè)成營(yíng)業(yè)稅金及附銷售費(fèi)管理費(fèi)利息費(fèi)其他財(cái)務(wù)費(fèi)資產(chǎn)減值損稅前經(jīng)營(yíng)利減：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)所得稅后經(jīng)營(yíng)利加：少數(shù)股東損利息費(fèi)用(稅后資產(chǎn)減值準(zhǔn)稅后凈營(yíng)業(yè)利資本總額的預(yù)年年均年均金歸屬母年年均年均金歸屬母同比增同比增同比增同比增在建工同比增金融資同比增遞延所-4.63E+08-9.04E+08-1.55E+09-2.32E+09-2.85E+09-稅的貸長(zhǎng)--------%%- 上表記錄了萬科最近六年的帶息債務(wù)總額和所有者權(quán)益變動(dòng)。其中所有者權(quán)（包括歸屬母公司股東權(quán)益和少數(shù)股東權(quán)益）六年平均增長(zhǎng)率為1與4年與，通過數(shù)據(jù)對(duì)比我們發(fā)現(xiàn)帶息債務(wù)增長(zhǎng)比較異常，這是由于1年和4年房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)減少拿地和減慢項(xiàng)目4年增幅較小，因此，在預(yù)測(cè)時(shí)我們采用所有者權(quán)益六年平均增長(zhǎng)率作為預(yù)測(cè)依據(jù)，求出預(yù)測(cè)時(shí)期凈資產(chǎn)后，我們按照資本結(jié)構(gòu)不變的假設(shè)推出帶息債務(wù)的數(shù)額。根據(jù)EVA總資本的計(jì)算公式和基于上述的預(yù)測(cè)方法，預(yù)測(cè)期的資本總額預(yù)測(cè)結(jié)果如表5—12所示：(單位人民萬元年20152016(單位人民萬元年20152016201720182019所有者權(quán)益合 15,326,930.8417,625,970.4620,269,866.03遞延所得稅的貸-----余加：各種減值準(zhǔn)加：帶息債務(wù)合減：在建工減：金融資調(diào)整后資本總20,070,207.1522,538,113.5525,344,519.34加權(quán)平均資本成本的預(yù)年年平均采取萬科前六年的WACC平均值9.40%作為萬科未來五年的WACC預(yù)測(cè)期EVA的計(jì)根據(jù)以上預(yù)測(cè)的稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、資本總額以及加權(quán)平均資本成本，可以計(jì)算出未來五年內(nèi)各年的A值，如表4所示：（單位人民元年（單位人民元年稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)27,220,346,231,242,734,818.34,943,332,345.38,397,223,370. , 從企業(yè)價(jià)值評(píng)估的角度來說，預(yù)測(cè)期間內(nèi)的AA的現(xiàn)值。后續(xù)期A由預(yù)測(cè)期最后一個(gè)會(huì)計(jì)年度的A值為年金，按照永續(xù)增長(zhǎng)的方式計(jì)算現(xiàn)值最近幾年我國—直維持在左右，根據(jù)中國社科院發(fā)布的33年甚至未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間我國P增長(zhǎng)率預(yù)期都會(huì)在上下波動(dòng)，考慮到我國房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈加之國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，因此根據(jù)實(shí)際情況本文保守估計(jì)萬科公司增長(zhǎng)率以。計(jì)算結(jié)果如表5所示：5-15萬科預(yù)測(cè)期內(nèi)EVA現(xiàn)值年現(xiàn)值折現(xiàn)系現(xiàn)合本文假設(shè)2020年，萬科將進(jìn)入永續(xù)增長(zhǎng)階段，則永續(xù)階段EVA的現(xiàn)值為9,321,381,008.61*（1+6%）=9.40%-通過對(duì)萬科企業(yè)預(yù)測(cè)期內(nèi)和永續(xù)期間的預(yù)測(cè)，運(yùn)用前文所指的EVA兩階段模1 1)me2014年底的資本總額為179,946,143,253.37元1 1)me

é

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經(jīng)過以上計(jì)算，本文得出的結(jié)論是：在EVA價(jià)值評(píng)估模型下，萬科集團(tuán)實(shí)體價(jià)值為415,230,643,099.28元。股權(quán)價(jià)值等于實(shí)體價(jià)值減債務(wù)價(jià)值，萬科集團(tuán)2014年的68,981,301,950.052014346,249,341,149.23元。20141231日，萬科流通在外的普通股股數(shù)為11,014,968,919股，則每股的價(jià)值為31.43元（四）（四）20141231日，萬科的收盤價(jià)為13.