聊城裕昌大學(xué)城項(xiàng)目定位及規(guī)劃發(fā)展建議87P

謹(jǐn)呈：山東裕昌集團(tuán)裕昌大學(xué)城〔暫定名〕工程定位及規(guī)劃開展建議寫在前面：4月29日，在貴公司的安排下，我公司做了關(guān)于本案的初期工作匯報(bào)。通過對政策研判、工程界定、市場分析三方面分析，得出本案開展中的幾個(gè)問題，通過對問題的研判，初步形成對本案的開展思路。在此，首先感謝貴公司對于我公司的認(rèn)可與支持。本次匯報(bào)，我公司將根據(jù)初期溝通中所碰撞出的火花深入展開，為本工程整體定位和物業(yè)開展規(guī)劃提出我公司的開展建議。提報(bào)思路A前情回憶物業(yè)開展建議靜態(tài)價(jià)格分析定位策略產(chǎn)品的市場試探前情回憶保障房供應(yīng)政策影響限購等政策落地差異化信貸及稅收征集從政策走向來看，對于本案而言或?qū)α某钦w市場而言，幾乎可以忽略不計(jì)。所以，我們需要緊扣市場，扎實(shí)做產(chǎn)品，高效營銷1、加大保障房——聊城政府加大了保障性住房的建設(shè)力度，但至今一個(gè)季度已過，尚不明朗；2、金融政策影響——差異化信貸執(zhí)行徹底，銀行對首套房首付比例提高到30%，二套房50%，三套房不放貸；3、限購條例的試行——從已實(shí)施的城市來看，影響到了成交量，但購房信心沒有受到打擊。政策對工程影響1、加大保障房——聊城保障房開展將成為政府工作重點(diǎn)，但由于前幾年“欠債〞較多，保障房影響可以忽略；2、金融政策影響——差異化信貸對于購置需求未產(chǎn)生直接影響，本身客戶對于貸款存在抵觸心理；3、限購條例的試行——僅是媒體關(guān)注的對象。物業(yè)類型宜居型住宅區(qū)位發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，臨近中心城區(qū)及南部的行政文化新區(qū)項(xiàng)目規(guī)模占地13.9萬㎡，25-42萬㎡，中等規(guī)模資源內(nèi)部無獨(dú)有資源，外圍可利用配套缺乏，共享區(qū)域整體配套。

項(xiàng)目綜合特征城市中型主流住區(qū)前情回憶宏觀市場供小于需市場供給標(biāo)桿工程不以產(chǎn)品屬性定論區(qū)域開展不均衡，主流產(chǎn)品序列劃清楚顯通過政策分析以及聊城市整體供給情況把握，對于本案而言：一、本案現(xiàn)階段開發(fā)將處于賣方市場；二、受行政規(guī)劃所限，本案產(chǎn)品應(yīng)屬于市場主流產(chǎn)品序列；三、區(qū)域內(nèi)眾多城市綜合體工程為本案開展既有威脅又有利好。前情回憶前情回憶區(qū)域認(rèn)知度尚可，購置抗性較大需求市場舒適型戶型受捧，注重工程形象供需產(chǎn)品一致，價(jià)格接受能力較低在從政策走向、供應(yīng)市場、需求市場三方面分析之后，對于本案的發(fā)展，我們可以做到心中有數(shù)：一、遵循聊城市場發(fā)展供需要求，提前居安思危；二、同樣的市場情況下，讓客戶認(rèn)可我們的產(chǎn)品，需要突破項(xiàng)目本身的的弊端，即：揚(yáng)長不能避短；市場性信息，此次匯報(bào)簡要回憶至此，下面我們再重溫一下本案的定位。提報(bào)思路B前情回憶物業(yè)開展建議靜態(tài)價(jià)格分析定位策略產(chǎn)品的市場試探中等規(guī)模序列開發(fā)工程借勢占位----借用外部資源，時(shí)機(jī)，快速實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值；差異化占位----塑造差異，滿足需求空白點(diǎn)；特色占位----表達(dá)優(yōu)勢的特色主題，實(shí)現(xiàn)市場占位；追隨占位----緊隨區(qū)域規(guī)劃與配套開展，滿足區(qū)域需求。1234適用條件區(qū)域內(nèi)具備一定的開展規(guī)劃；處于市場高漲期，市場供不應(yīng)求，規(guī)劃正迅速實(shí)施。中等規(guī)模序列開發(fā)工程競爭模式探究我們再回到中等規(guī)模序列開發(fā)工程競爭模式頁面開展方向什么是本案的差異化占位和特色占位？獨(dú)具一格的建筑形式豐富多彩的園林綠地超越時(shí)代的科技配套高舒適度的戶型設(shè)計(jì)高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理效勞這些是，但這些對于同質(zhì)化嚴(yán)重的市場而言，他們?nèi)歉≡七@塊地的下面儲(chǔ)藏著豐富的地?zé)豳Y源！來自聊城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)招商局的信息：聊城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)地下儲(chǔ)藏著豐富的地?zé)豳Y源。經(jīng)國家、省有關(guān)專家、學(xué)者考察論證，聊城地?zé)崽锫癫販\〔1000M以內(nèi)〕，面積大〔約24KM2〕，儲(chǔ)量豐富〔3000M3/d〕，水溫適中〔62°C〕，水質(zhì)好〔國家醫(yī)用礦泉水標(biāo)準(zhǔn)〕，極具開發(fā)價(jià)值。開展方向?qū)厝氡景?，本案將從市場上表達(dá)根本的差異化！因?yàn)椤诩遗轀厝?，真舒服……開展方向一個(gè)有溫泉的居住區(qū)，她再加上那些“浮云〞獨(dú)具一格的建筑形式豐富多彩的園林綠地超越時(shí)代的科技配套高舒適度的戶型設(shè)計(jì)高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)我們認(rèn)為，本案在市場競爭中將取得較高的市場占位！

開展方向即本案的開展方向：一個(gè)可以讓聊城人奢享溫泉的國際化高尚居住區(qū)！該如何定位呢？影響與開發(fā)商的企業(yè)整體開展戰(zhàn)略一致與開發(fā)商對本工程的目標(biāo)要求相一致與企業(yè)開展戰(zhàn)略相一致的原那么產(chǎn)品定位應(yīng)具有較高的性價(jià)比在本錢控制的根底上，做到效益最大化確定工程贏利預(yù)期的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性，明確工程經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施的可行性經(jīng)濟(jì)性原那么與當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)與目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配適應(yīng)性原那么工程實(shí)施的可行性經(jīng)濟(jì)評價(jià)的可行性可行性原那么定位原那么注重性價(jià)比，遵循市場消化能力，控制風(fēng)險(xiǎn)多元產(chǎn)品線，高端樹標(biāo)桿，樹品牌形象；中端為工程利潤主體工程條件工程目標(biāo)工程贏利模式區(qū)域認(rèn)知度不高－區(qū)域價(jià)值有待開掘生活配套不完善－區(qū)域的開展需要時(shí)日。地?zé)豳Y源的利用－足以支撐資源性工程定位客戶對價(jià)格的承受能力有限－高端產(chǎn)品開發(fā)受限利潤最大化注重性價(jià)比，多元產(chǎn)品線控制風(fēng)險(xiǎn)樹立品牌形象高端，樹立價(jià)值標(biāo)桿、樹品牌形象中端，利潤主體少量大局部盈利模式根據(jù)以上論點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)本案的盈利模式定位初探國際的，奢華的，時(shí)尚的根據(jù)市場供給探索，本案的定位的立論點(diǎn)可歸結(jié)為三個(gè)關(guān)鍵詞新奢主義居住區(qū)(NLLD)Newluxury

LivingDistrict溫泉城邦，新奢主義工程整體定位工程整體定位現(xiàn)代社會(huì)，新奢侈主義已經(jīng)日益成為一種時(shí)尚、一種現(xiàn)象。所謂新奢侈主義指的是這樣一些產(chǎn)品和效勞，他們對同類產(chǎn)品中的其他產(chǎn)品或者是效勞質(zhì)量更高，品位更高，更讓消費(fèi)者心馳神往，他們價(jià)格不菲，但是還不至于昂貴到可望不可即。對于本案而言：溫泉，聊城人是心馳神往的，雖然價(jià)格較高，但還不至于昂貴到可望不可即。這就是本案的實(shí)際！溫泉城邦，新奢主義城邦：占地13.9萬㎡的居住區(qū)；有組團(tuán)的花園生活；輕描淡寫中傳遞工程獨(dú)特風(fēng)情。溫泉：富貴的象征，可望不可及的奢華生活。新奢主義：一種嶄新的生活方式；不遙遠(yuǎn)，敢想到就能做到。形象定位裕昌·國際項(xiàng)目案名建議：詮釋：光耀品牌的延續(xù)，品牌牽引，與光耀城形成互動(dòng)。案名力度強(qiáng),具市場沖擊力，易傳播；都市感強(qiáng)，弱化區(qū)域配套缺乏之心理抗拒；匯聚國際與時(shí)尚，自然與奢華；匯聚聊城東部的活力生活圈；匯聚精英階層，領(lǐng)未來一城創(chuàng)新社區(qū)；案名建議大學(xué)城，很方正的名稱。但如果用在我們賦予的如此一個(gè)工程上，有些牽強(qiáng)了。經(jīng)評價(jià)，本工程開展中檔產(chǎn)品較符合，但也有大局部因子與中高端產(chǎn)品相適應(yīng)，可通過工程自身價(jià)值體系的建立彌補(bǔ)工程資源受限之劣勢，故本工程價(jià)值定位為：中高端價(jià)值定位詮釋：中端：密切聯(lián)系市場，適路對銷，控制風(fēng)險(xiǎn)。高端：建立價(jià)值標(biāo)桿，樹立品牌形象，獲得超額利潤。價(jià)值定位圍繞上述的分析，從本案宗地屬性出發(fā)，探討本案的規(guī)劃方向。提報(bào)思路C前情回憶物業(yè)開展建議靜態(tài)價(jià)格分析定位策略產(chǎn)品的市場試探理念地標(biāo)性——工程的高容積率與優(yōu)越景觀具有區(qū)域絕對優(yōu)勢，打造地標(biāo)工程地標(biāo)建筑符合工程開展戰(zhàn)略；〔高度、外立面、天際線〕整體舒適性——契合市場整體開展潮流，以滿足最細(xì)微的居住需求指標(biāo)進(jìn)行打造，滿足工程整體開展目標(biāo)；〔戶型、裝修、配置〕生態(tài)環(huán)保節(jié)能性——結(jié)合消費(fèi)潮流同時(shí)融合工程獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境，把握趨勢超越主流打造極具價(jià)值的工程；〔環(huán)保材料應(yīng)用、環(huán)?？萍紤?yīng)用〕獨(dú)特領(lǐng)先性——工程在城區(qū)市場開展根底上，在社區(qū)配置及建筑部品配置上突破區(qū)域市場消費(fèi)習(xí)性，形成區(qū)域引領(lǐng)型品質(zhì)工程；〔溫泉等〕現(xiàn)代簡約式建筑風(fēng)格，輔之歐陸風(fēng)情風(fēng)格建議建筑風(fēng)格要點(diǎn)拔高工程的形象；表達(dá)產(chǎn)品的舒適感、自由度；與社區(qū)園林和諧統(tǒng)一。簡明硬朗的直線線條，棱角清楚、平屋頂+結(jié)構(gòu)造型、凸凹有致的陽臺(tái)設(shè)計(jì)；建筑外立面建議采用淺灰、白色等淡色，采用高檔涂料+鋁塑板+玻璃幕墻形式。建筑外立面建議規(guī)劃建議產(chǎn)品構(gòu)成戶型建議產(chǎn)品建議基于對供給市場和需求市場的分析，以及滿足規(guī)劃的要求，建議本工程可以選用以下產(chǎn)品形式：配套建議經(jīng)濟(jì)型高層小高層住宅現(xiàn)金牛產(chǎn)品，32層，采用2梯4戶和2梯3戶布局，面積控制在80—120㎡，市場主流產(chǎn)品，保證現(xiàn)金回流速度明星產(chǎn)品，11層，采用1梯2戶布局，面積控制在140—160㎡，以三房為主，結(jié)構(gòu)采用復(fù)式或大平層結(jié)構(gòu)，溫泉入戶，填補(bǔ)市場空白物業(yè)建議景觀建議舒適型高層明星產(chǎn)品，25/32層，采用2梯2戶布局，面積控制在110—160㎡，以三房為主，結(jié)構(gòu)為平層或挑空復(fù)式，溫泉入戶規(guī)劃建議產(chǎn)品構(gòu)成戶型建議產(chǎn)品建議配套建議物業(yè)建議景觀建議方案一此方案建筑面積約：37萬㎡，溫泉入戶現(xiàn)金牛產(chǎn)品，32層，2梯3明星產(chǎn)品，25層,2梯4戶明星產(chǎn)品，32層,2梯4戶沿街商業(yè)主入口及效勞性泛會(huì)所景觀軸線交通動(dòng)線明星產(chǎn)品，11層,1梯2戶440m315m現(xiàn)金牛產(chǎn)品，25層,2梯3戶12345678910111213幼兒園開發(fā)次序1、總體原那么：保證資金回流，快速提升價(jià)格、價(jià)值及利潤。2、一期開發(fā)采用主流高層與明星小高層產(chǎn)品相結(jié)合的形式進(jìn)行，快速樹立形象并有效回籠資金，且一期土地附屬物較少，易于先期開工。3、二期開發(fā)參加高層明星產(chǎn)品，再次提升工程形象，吸引高端客戶關(guān)注。4、三期開發(fā)，根據(jù)一二期開展情況，有針對性的根據(jù)市場及需求做出調(diào)整。5、一期泛會(huì)所局部及入口主景觀帶及下沉式歐式景觀廣場先期建設(shè)，為工程整體入市提供強(qiáng)力的營銷氣場支持。440m315m一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)每期開發(fā)情況綜述440m315m一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)一期開發(fā)：

開發(fā)位置：宗地位置南部區(qū)域標(biāo)的規(guī)模：5棟，其中經(jīng)濟(jì)型高層2棟，標(biāo)桿型小高層3棟。共計(jì)652套建筑面積：約7萬㎡二期開發(fā)：

開發(fā)位置：宗地中間區(qū)域標(biāo)的規(guī)模：5棟，其中舒適型高層3棟，標(biāo)桿型小高層2棟。共計(jì)1262套建筑面積：約18萬㎡三期開發(fā)：

開發(fā)位置：宗地北部區(qū)域標(biāo)的規(guī)模：3棟，其中舒適型高層2棟，經(jīng)濟(jì)型高層1棟。共計(jì)1032套建筑面積：約12萬㎡在政策影響及市場環(huán)境良好的前提下，先期投入較少產(chǎn)品，通過對產(chǎn)品的差異化打造及高效營銷，充分實(shí)現(xiàn)本案的市場占位，為后續(xù)產(chǎn)品整體爆發(fā)積蓄力量。戶型配比物業(yè)類型面積格局布局?jǐn)?shù)量比重經(jīng)濟(jì)型高層

80-1102室（3室）2廳1衛(wèi)2梯3戶40613.76%110-1203室2廳1衛(wèi)2梯3戶81227.53%舒適型高層

110-1203室2廳1衛(wèi)2梯4戶73424.88%120-1353室（4室）2廳1衛(wèi)2梯4戶73424.88%小高層140-1603室(4室)2廳2衛(wèi)1梯2戶2649%合計(jì)

2950

本錢利潤對本工程的各種本錢投入費(fèi)用及效益評價(jià)均為初步估算，以目前市場資料為根底進(jìn)行測算，對于未來本錢和價(jià)格的變動(dòng)以及銷售量的預(yù)測持相對穩(wěn)健、客觀的態(tài)度，并兼顧一定的市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在實(shí)際操作過程中，根據(jù)稅費(fèi)情況和市場的變化局部指數(shù)的需按加以調(diào)整。序號項(xiàng)目單價(jià)面積(收費(fèi)基礎(chǔ))總價(jià)(萬元)總價(jià)(萬元)備注(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：元)(平方米)一土地取得費(fèi)1010370000373700000373700000暫按180萬元/畝二前期工程費(fèi)7537000027750000401450000

三建筑安裝工程費(fèi)18003700006660000001067450000

四區(qū)內(nèi)配套工程238370000880600001155510000

五不可預(yù)見費(fèi)93.69370000346653001190175300(一至四)×3%六其他費(fèi)用64.3338238035061213978806(一至五)×2%開發(fā)成本3281.0238370000

1213978806

七管理費(fèi)用65.620476370000242795761238258382(一至六項(xiàng))×2%八財(cái)務(wù)費(fèi)用1866600001244918382三×1%項(xiàng)目總投資3364.644276370000

1244918382(一至八項(xiàng))九銷售收入5300370000

1961000000

十稅金795370000

294150000

十一實(shí)際利潤值

421931618

十二利潤率

33.89%

規(guī)劃建議產(chǎn)品構(gòu)成戶型建議產(chǎn)品建議配套建議景觀建議方案二此方案建筑面積約：39萬㎡，明星產(chǎn)品溫泉入戶現(xiàn)金牛產(chǎn)品，32層，2梯3明星產(chǎn)品，32層,2梯4戶明星產(chǎn)品，32層,2梯4戶沿街商業(yè)主入口及服務(wù)性泛會(huì)所景觀軸線交通動(dòng)線明星產(chǎn)品，11層,1梯2戶明星產(chǎn)品，25層,2梯4戶溫泉會(huì)館440m315m幼兒園開發(fā)次序1、總體原那么：保證資金回流，快速提升價(jià)格、價(jià)值及利潤。2、一期開發(fā)采用主流高層與明星小高層產(chǎn)品相結(jié)合的形式進(jìn)行，快速樹立形象并有效回籠資金，且一期土地附屬物較少，易于先期開工。3、二期、三期開發(fā)參加高層明星產(chǎn)品，再次提升工程形象，吸引高端客戶關(guān)注。4、一期泛會(huì)所局部及入口主景觀帶及第一組團(tuán)景觀核心先期建設(shè)，為工程整體入市提供強(qiáng)力的營銷氣場支持。440m315m一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)440m315m一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)每期開發(fā)情況綜述一期開發(fā)：

開發(fā)位置：宗地位置南部區(qū)域標(biāo)的規(guī)模：5棟，其中經(jīng)濟(jì)型高層1棟，舒適型高層1棟，標(biāo)桿型小高層3棟，及溫泉會(huì)館。共計(jì)888套建筑面積：約10.5萬㎡二期開發(fā)：

開發(fā)位置：宗地偏東側(cè)區(qū)域標(biāo)的規(guī)模：5棟，其中舒適型高層1棟，經(jīng)濟(jì)型高層2棟，標(biāo)桿型小高層2棟。共計(jì)1200套建筑面積：約14.5萬㎡三期開發(fā)：

開發(fā)位置：宗地偏西側(cè)區(qū)域標(biāo)的規(guī)模：3棟，其中舒適型高層2棟，經(jīng)濟(jì)型高層1棟。共計(jì)1078套建筑面積：約14萬㎡戶型配比物業(yè)類型面積格局布局?jǐn)?shù)量比重經(jīng)濟(jì)型高層

80-1102室（3室）2廳1衛(wèi)2梯3戶44814.15%110-1203室2廳1衛(wèi)2梯3戶89628.30%舒適型高層

110-1203室2廳1衛(wèi)2梯4戶79024.95%120-1353室（4室）2廳1衛(wèi)2梯4戶79024.95%小高層140-1603室(4室)2廳2衛(wèi)1梯2戶2428%合計(jì)

3166

本錢利潤對本工程的各種本錢投入費(fèi)用及效益評價(jià)均為初步估算，以目前市場資料為根底進(jìn)行測算，對于未來本錢和價(jià)格的變動(dòng)以及銷售量的預(yù)測持相對穩(wěn)健、客觀的態(tài)度，并兼顧一定的市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在實(shí)際操作過程中，根據(jù)稅費(fèi)情況和市場的變化局部指數(shù)的需按加以調(diào)整。序號項(xiàng)目單價(jià)面積(收費(fèi)基礎(chǔ))總價(jià)(萬元)總價(jià)(萬元)備注(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：元)(平方米)一土地取得費(fèi)960390000374400000374400000暫按180萬元/畝二前期工程費(fèi)7539000029250000403650000

三建筑安裝工程費(fèi)18003900007020000001105650000

四區(qū)內(nèi)配套工程238390000928200001198470000

五不可預(yù)見費(fèi)92.19390000359541001234424100(一至四項(xiàng))×3%六其他費(fèi)用63.3038246884821259112582(一至五)×2%開發(fā)成本3228.4938390000

1259112582

七管理費(fèi)用64.56987639000025182251.641284294834(一至六項(xiàng))×2%八財(cái)務(wù)費(fèi)用1870200001291314834三×1%項(xiàng)目總投資3311.063676390000

1291314834(一至八項(xiàng))九銷售收入5200390000

2028000000

十稅金780390000

304200000

十一實(shí)際利潤值

432485166.4

十二利潤率

33.49%

通過技術(shù)性分析，本案在規(guī)劃中，有效容積率范圍在：之間，或可實(shí)現(xiàn)利潤最大化。規(guī)劃建議產(chǎn)品構(gòu)成戶型建議產(chǎn)品建議配套建議景觀建議對于戶型制作方面的具體執(zhí)行，本報(bào)告僅以戶型創(chuàng)新的四個(gè)關(guān)鍵元素來說明。本報(bào)告以下局部會(huì)對可參考品結(jié)構(gòu)等有所推薦。轉(zhuǎn)角凸窗270度的轉(zhuǎn)角凸窗，使主人房能最大限度享受陽光與美景雙層挑高露臺(tái)露臺(tái)為贈(zèng)送面積奇數(shù)層露臺(tái)說明：通過雙層挑高設(shè)置，可以增強(qiáng)物業(yè)之空間感，到達(dá)高層住宅，別墅級享受之目的。說明：入戶花園為戶內(nèi)外提供了一個(gè)過渡性空間，也適合會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居住的生活內(nèi)容。入戶花園入戶花園說明：入戶花園也可根據(jù)不同時(shí)期的需求改成一臥室，增加了贈(zèng)送面積的實(shí)用性。局部戶型借鑒索引純板樓設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)戶型的的通風(fēng)采光及得房率。以及室內(nèi)彈性空間的擁有。經(jīng)典三房，戶型方正，南北通透，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜別離南向客廳鏈接景觀大陽臺(tái)，通透而美觀，閑適優(yōu)雅與陽光共舞舒適主臥，帶獨(dú)立衛(wèi)生間，功能完善，更添生活情趣局部戶型借鑒索引入戶怡景花園，陽光和鮮氧充盈室內(nèi)，與自然親近，獨(dú)特視覺愉悅客廳連通西面大陽臺(tái)，落地移門，通透陽光，舒適愜意大面積露臺(tái)隨意改造，南臥、南廳、南向花園，極富創(chuàng)意的多重空間局部戶型借鑒索引廚房和餐廳緊密聯(lián)系，南北兩臥使用性強(qiáng)，舒適度高大氣客廳，與南陽臺(tái)連為一體，采光好，通風(fēng)佳溫馨主臥帶有270度轉(zhuǎn)角凸窗，延引陽光與美景入室局部戶型借鑒索引經(jīng)典三房，戶型方正，南北通透，動(dòng)靜別離廚房、餐廳、客廳，緊密相連，增加空間使用效能舒適主臥，景觀飄窗設(shè)計(jì)，舒適性與功能性并重局部戶型借鑒索引規(guī)劃建議產(chǎn)品構(gòu)成戶型建議產(chǎn)品建議配套建議景觀建議高標(biāo)準(zhǔn)配套全方位效勞1、結(jié)合綠色節(jié)能主題，設(shè)置斷橋隔熱鋁合金窗、雙層中空LOW-E玻璃、直飲水入戶、太陽能與建筑一體化、中水回用等科技節(jié)能設(shè)施。2、結(jié)合工程高端品質(zhì)，配置網(wǎng)球場、羽毛球場、等室外活動(dòng)場地，結(jié)合會(huì)所設(shè)置溫泉會(huì)館、健身房、私家電影院等功能空間。3、提前引進(jìn)國內(nèi)一線物業(yè)管理公司〔如第一太平洋戴維斯、戴德梁行等〕，將物業(yè)效勞與銷售接待結(jié)合起來，使客戶從走進(jìn)售樓部開始變享受到五星級效勞。4、入戶溫泉的實(shí)施，將產(chǎn)生本案有別于其他工程的核心競爭力。門禁一卡通居家防盜讀卡器戶外被動(dòng)紅外報(bào)警器吸頂式幕簾探測器社區(qū)紅外布防室外安防智能化系統(tǒng)室內(nèi)智能液晶可視對講系統(tǒng)智能化中央空調(diào)系統(tǒng)太陽能熱水系統(tǒng)家居報(bào)警裝置通過互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程連接數(shù)碼可視對講智能終端來控制室內(nèi)所有設(shè)施。遠(yuǎn)程數(shù)碼監(jiān)控系統(tǒng)物業(yè)體系的建立：努力吸取知名物業(yè)的效勞理念，不斷提升自身效勞水準(zhǔn)。典型供材來自國際知名品牌日本-日立電梯經(jīng)濟(jì)型約10-15萬/部中國-盼盼防盜門德國-西門子開關(guān)西門子家電集團(tuán)是世界家電行業(yè)的中堅(jiān)力量，其銷售普及全球超過55個(gè)國家，代表著創(chuàng)新思想、精密設(shè)計(jì)和為千萬消費(fèi)者帶來完美生活品質(zhì)的提供者。規(guī)劃建議產(chǎn)品構(gòu)成戶型建議產(chǎn)品建議配套建議景觀建議西班牙風(fēng)格園林關(guān)鍵詞——借助西班牙特有風(fēng)情，表達(dá)生態(tài)和自然結(jié)合建筑，通過空間軸線設(shè)計(jì)，以主景雕塑和水軸為核心元素，結(jié)合規(guī)那么式綠化設(shè)計(jì)，西班牙自然庭院中多為自然綠化結(jié)合古樸的飾面材料，局部以細(xì)膩的水景雕塑作為點(diǎn)睛元素，形成寧靜、自然、質(zhì)樸的人文景觀空間西班牙園林的主要元素有疊級的水景、雕塑群、細(xì)長或十字交錯(cuò)的水帶、肌理涂料、精致的鐵花、陶罐、彩色瓷片鋪貼、臺(tái)地、無邊界泳池、陽光草坪、整齊的喬木、溪流、果嶺。園林風(fēng)情采用西班牙式風(fēng)情園林，豐富社區(qū)景觀地形：為了增加地面層的景觀豐富度，建議在社區(qū)內(nèi)部營造微地形。當(dāng)組團(tuán)面積不大時(shí)，利用高差可以增加園林的變化，產(chǎn)生趣味，更重要的是能夠標(biāo)示每個(gè)組團(tuán)的不同個(gè)性。道路除了實(shí)現(xiàn)交通聯(lián)系功能，還應(yīng)表達(dá)領(lǐng)域感和景觀性步行道宜曲不宜直，突出蜿蜒形態(tài)；加強(qiáng)鋪裝的精致度，盡量表達(dá)自然感覺。街道：利用建筑小品在街道兩側(cè)的凹凸角空間打造情趣節(jié)點(diǎn)小品：花池、木棧道等異域符號均表達(dá)出西班牙的濃烈風(fēng)格，營造出自然庭院、陽光的居住氣氛。裝飾元素：具備西班牙風(fēng)格的裝飾元素，斗牛、鐵藝欄桿、指示、疊水等夜景：道路兩側(cè)的細(xì)節(jié)進(jìn)一步強(qiáng)化社區(qū)的個(gè)性色彩，豐富居住者的視覺感受戶外園林景觀是居住環(huán)境中不可分割的一局部，而只有可參與性的景觀才能讓環(huán)境與居住最大限度的融為一體。草坪：清晨在樹林中慢跑、黃昏孩子們在草地上快樂地游戲，園林不再是僅供欣賞的符號匯報(bào)到此處，或許已產(chǎn)生一個(gè)疑問：如此開展規(guī)劃能否得到市場的認(rèn)可？提報(bào)思路D前情回憶物業(yè)開展建議靜態(tài)價(jià)格分析定位策略產(chǎn)品的市場試探根據(jù)我公司對本案所做的產(chǎn)品假設(shè)，在有限的時(shí)間內(nèi)，我們進(jìn)行了有針對性的市場摸底。市場反響，我們的假設(shè)是具備可操作性的。第一：產(chǎn)品的總價(jià)能否得到市場的認(rèn)可？

80-110110-120120-140140-160比例（均：%）16%51%25%8%價(jià)格區(qū)間（均：萬）40-5555-6060-7070-80本案產(chǎn)品涉及面與市場需求面恰好吻合，面積區(qū)間為市場購置力熱點(diǎn)區(qū)間。本案產(chǎn)品涉及產(chǎn)品比例市場需求熱點(diǎn)區(qū)間柱狀表現(xiàn)圖第一：產(chǎn)品的總價(jià)能否得到市場的認(rèn)可？本案產(chǎn)品主流供給區(qū)間產(chǎn)品總價(jià)在：40萬-60萬之間，與購置力所承受總價(jià)想吻合。受訪者所能承受的總價(jià)根本與主力戶型、市場均價(jià)相符合，50萬總價(jià)左右的房源入市沒有太大的消化壓力。首付比例與承受總房價(jià)吻合，15萬左右的首付款是在需求市場承受的范圍內(nèi)。南向臥室是接受度最好的戶型特征落地窗的需求占到23%.本案產(chǎn)品所塑造的居住舒適感，整好迎合了消費(fèi)者得心理第一：產(chǎn)品的總價(jià)能否得到市場的認(rèn)可？定點(diǎn)人物走訪：地點(diǎn)：金鼎附近〔此區(qū)域有在售熱點(diǎn)工程龍灣接待中心〕走訪客群：龍灣接待中心進(jìn)出客戶走訪資料匯總：1、通風(fēng)采光一定要好，最好有寬敞的大陽臺(tái)；2、能在家里看到外面的景色那自然是很好的；3、入戶花園在聊城沒大見過，應(yīng)該挺好，一進(jìn)門就是個(gè)小花園，還可以改成房間用；4、不管大房子小房子好住才行〔得房率方面〕5、家里24小時(shí)熱水〔溫泉類的配套〕那肯定好，就是擔(dān)憂可能會(huì)貴；6、物業(yè)管理最好能提供更好的效勞，現(xiàn)在的物業(yè)管理都不行；第一：產(chǎn)品的總價(jià)能否得到市場的認(rèn)可？客戶對于硬朗的工程形象及時(shí)尚現(xiàn)代的建筑表現(xiàn)追求，恰恰是本案產(chǎn)品的規(guī)劃方向。客群對于建筑外立面的審美沒有明顯的好惡，但從調(diào)研中看出，市場對于異域風(fēng)格的建筑也有一定的期待。受訪者在做此選項(xiàng)是多是考慮“審美〞與“價(jià)格〞之間的關(guān)系，漂亮耐用的釉面磚帶來的好處是普遍認(rèn)知的。通過以上四個(gè)層面的論證，可以清楚發(fā)現(xiàn)，本案的產(chǎn)品規(guī)劃是可以贏得市場認(rèn)可的。因此，對于客戶所關(guān)心的問題，在本案產(chǎn)品中的落實(shí)，將成為本案成功開發(fā)的重點(diǎn)。根據(jù)上述，再明確一下本案的客群概述——認(rèn)可經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開展?jié)摿?，喜歡用居所彰顯身份和地位，看重高品質(zhì)生活并易于被引導(dǎo)的實(shí)力中上等客戶。地域——根據(jù)工程所處的不同時(shí)期網(wǎng)絡(luò)不同重點(diǎn)客群。前期市區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主：市區(qū)40%，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)30%，周邊縣市客群20%，偶得客戶10%。中期擴(kuò)展到經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)輻射區(qū)域：市區(qū)40%，開發(fā)區(qū)輻射區(qū)域〔陽谷、東阿、茌平〕40%，其他縣市10%，其他區(qū)域居民10%。后期擴(kuò)展到全城：市區(qū)40%，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)30%；大聊城客群30%。財(cái)富等級——炫富階層。高端，年薪5-10萬，能夠承受40-60萬的房款總價(jià)。教育程度——中等層次客戶定位客戶定位

市區(qū)客群開發(fā)區(qū)居民周邊縣市開發(fā)區(qū)輻射區(qū)域其他客群40%30%10%10%10%開發(fā)區(qū)覆蓋區(qū)域周邊縣市市中心客群開發(fā)區(qū)客群擴(kuò)展至全城需求特點(diǎn)——：1、注重形象和檔次：國際化表達(dá)高端品質(zhì)的居住理念讓他們有面子，彰顯身份與地位。2、追求城市資源：追求城市配套資源〔教育〕、稀缺地段和稀缺環(huán)境資源環(huán)境3、關(guān)注后代成長：關(guān)注后代成長環(huán)境，尤其是教育環(huán)境。4、看重未來潛力：有長遠(yuǎn)的眼光，能夠發(fā)現(xiàn)潛力和未來?？蛻舳ㄎ豢蛻舳ㄎ坏彤a(chǎn)中產(chǎn)上層富人階層中產(chǎn)解決了基本居住狀況，需要對身份的象征和舒適度的進(jìn)行滿足。擁有理想產(chǎn)品和精確的客戶定位，本案的實(shí)際營銷或?qū)⒅皇菍?shí)操中最簡單的一局部。在此，我公司期望，在此階段根底上，期待下一階段的有效溝通。本案的產(chǎn)品開發(fā)占位已做出相應(yīng)匯報(bào)，那么在現(xiàn)階段的市場前提下，如果本案按照一般開展規(guī)律，接下來，對本案產(chǎn)品的靜態(tài)市場價(jià)格做初步測算。提報(bào)思路E前情回憶物業(yè)開展建議靜態(tài)價(jià)格分析定位策略產(chǎn)品的市場試探靜態(tài)價(jià)格分析通過調(diào)查研究，我們。方法：市場競爭定價(jià)法〔利用可比樓盤量化定價(jià)法制定本工程均價(jià)〕

參照：我們將龍灣、阿爾卡迪亞、月亮灣、星光城市廣場作為本案參考價(jià)格。需要特別指出的是，本工程的各項(xiàng)得分，是考慮了萊州市整個(gè)市場狀況和工程預(yù)期形象綜合而來的。真正投入小項(xiàng)權(quán)重龍灣月亮灣阿爾卡迪亞星光城市廣場本案自然環(huán)境1098776教育環(huán)境1077655周邊配套878855地段1088866交通通達(dá)性766656科技投入844445園林綠化966578立面造型653556品質(zhì)876677內(nèi)部配套644463工期444443物業(yè)管理986678品牌形象544343總計(jì)分1007974727271龍灣月亮灣阿爾卡迪亞星光城市廣場本案平均分7974727271均價(jià)PA＝5200元/㎡PB＝5000元/㎡PC＝4900元/㎡PD＝4500元/㎡？各相關(guān)樓盤價(jià)格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi為銷售均價(jià)PA’=(QX/QA)×PA=71/79*5200=4673PB’=(QX/QB)×PB=71/74*5000=4797PC’=(QX/QC)×PC=71/72*4900=4831PD’=(QX/QD)×PD=71/72*4500=4438各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi