某小區(qū)物業(yè)服務(wù)酬金制全套方案（含合同）全套

某小區(qū)物業(yè)服務(wù)酬金制全套方案（含合同）全套目錄一、“酬金制”簡介二、履約保證金三、小區(qū)年度收費(fèi)金額四、物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置基本要求五、物業(yè)服務(wù)中心人員職責(zé)范圍及素質(zhì)要求六、物業(yè)管理考核細(xì)則七、物業(yè)管理考核評分標(biāo)準(zhǔn)八、停車管理方案九、酬金制物業(yè)服務(wù)合同十、酬金制物業(yè)服務(wù)相關(guān)制度（一）財(cái)務(wù)預(yù)算制度（二）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營收支情況公示制度（三）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營收支情況報(bào)告（四）物業(yè)管理審計(jì)制度十一、酬金制物業(yè)費(fèi)多退少補(bǔ)原則十二、物業(yè)酬金制下的獎勵機(jī)制一“酬金制物業(yè)管理”簡介什么是酬金制？物業(yè)管理酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定的比例或固定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護(hù)支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的優(yōu)點(diǎn)：一、“酬金制”更加有利地保護(hù)了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)項(xiàng)目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應(yīng)也越高。在“包干制”模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)干得越好，掙得就越少。這樣一來，許多物業(yè)公司往往以降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項(xiàng)目來獲取更多的利潤，損害了業(yè)主的利益。長期如此，必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不到位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也就有可能會被廣大業(yè)主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得的收入?！俺杲鹬啤辈粫煜龢I(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。二、“酬金制”加大了物業(yè)服務(wù)運(yùn)作過程中的財(cái)務(wù)透明度，大力推動了物業(yè)的市場化進(jìn)程采用酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管小區(qū)時(shí)，要向業(yè)主委員會和業(yè)主大會提交詳細(xì)的服務(wù)期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的財(cái)務(wù)預(yù)算。在預(yù)算中明確服務(wù)區(qū)域內(nèi)的組織架構(gòu)、人員編制、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)和所需的資金，進(jìn)而預(yù)算出每平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)過業(yè)主大會同意后，形成書面合同加以實(shí)施。這樣的財(cái)務(wù)預(yù)算即要求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務(wù)監(jiān)督提供了依據(jù)。三、酬金制是實(shí)現(xiàn)陽光財(cái)務(wù)的有效途徑物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制，是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)陽光財(cái)務(wù)的有效途徑。“酬金制”下物業(yè)管理的財(cái)務(wù)從理財(cái)?shù)慕嵌瓤矗謨蓚€部分，一個是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公司財(cái)務(wù)理財(cái)，一個是以物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為核心的物業(yè)管理處財(cái)務(wù)理財(cái)。前者是一種企業(yè)自主經(jīng)營活動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公司財(cái)務(wù)是為物業(yè)管理企業(yè)自己的經(jīng)營行為理財(cái)；后者物業(yè)管理處財(cái)務(wù)理財(cái)則是在替業(yè)主理財(cái)。在酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能從中按照合同約定的比例提取物業(yè)費(fèi)的酬金，剩下的錢全部是業(yè)主的，所有權(quán)也是業(yè)主的。酬金制將物業(yè)公司的權(quán)益與業(yè)主的權(quán)益嚴(yán)格分離開，更具透明性。物業(yè)管理酬金制的內(nèi)容與特征酬金制方式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來的資金。同時(shí)，為充分利用社會資源，代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務(wù)提供商，并負(fù)責(zé)對其進(jìn)行有效的監(jiān)督，這些管理活動、監(jiān)督活動和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業(yè)主的認(rèn)可。業(yè)主也有權(quán)參與物業(yè)管理活動中重大事項(xiàng)的決策。但是多業(yè)主狀態(tài)下的個體業(yè)主是實(shí)現(xiàn)不了這種認(rèn)可和決策的，這就要求必須通過業(yè)主委員會、監(jiān)委會及業(yè)主代表會議決議程序來體現(xiàn)全體業(yè)主的權(quán)利。使以物業(yè)費(fèi)的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動，同時(shí)建立相關(guān)制度的考核機(jī)制進(jìn)行約束，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控性和共同參與管理的可能性。二履約保證金由外聘的酬金制公司交拾萬履約保證金至業(yè)委會，制定考核目標(biāo)，由小區(qū)業(yè)委會、監(jiān)委會、小區(qū)樓棟長負(fù)責(zé)每季度物業(yè)公司管理的項(xiàng)目進(jìn)行考核評定，日常監(jiān)管，考核低于合同目標(biāo)由業(yè)委會提出要求，需要優(yōu)化、加強(qiáng)管理，與合同執(zhí)行偏差較大時(shí)，由業(yè)委會發(fā)出整改通知，限期整改，達(dá)不到要求，或觸犯法律、法規(guī)的將在交納的保證金中扣除保證金后自動退出，具體實(shí)施考核細(xì)則方案（討論版），雙方可進(jìn)一步協(xié)商完善；三小區(qū)年度收費(fèi)金額單位：人民幣（元）序號物業(yè)范圍建筑面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)金額小計(jì)備注1住宅樓1139201.6元/月/㎡1822722商業(yè)9414.552元/月/㎡188293每月物業(yè)費(fèi)合計(jì)2011014每年物業(yè)費(fèi)合計(jì)24132125地上下停車位30元/月/個*512個/月*12月=184320元/年6工程、保潔、綠化有償收入1050元*12=12600元/年7公共收益（廣告位等）750*12月=9000元/年9其它收入（裝修監(jiān)管費(fèi)、出售產(chǎn)品等）1050*12月=12600元/年10臨時(shí)停車費(fèi)暫不計(jì)收入，與開發(fā)商協(xié)商年度收入總計(jì)2631732元四物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置基本要求（一）物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置：（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置物業(yè)服務(wù)中心。（2）辦公場所整潔有序。（3）配置一般的辦公用品（如辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)等）。（二）管理人員要求：（1）小區(qū)經(jīng)理持證上崗，有五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔。（三）服務(wù)時(shí)間：周一至周日在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)，前臺接待時(shí)間為8:30-18:00。（四）日常管理與服務(wù)：（1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。（2）24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）。（3）對業(yè)主或使用人的投訴在三天內(nèi)答復(fù)處理。（4）制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告。（5）建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。（6）建立小區(qū)物業(yè)管理檔案包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案（含業(yè)主房屋裝修檔案）等。（7）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。（8）可采取走訪、座談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%。（9）建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。（10）服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。（11）能提供二種以上特約服務(wù)（有償）和二種以上便民（無償）服務(wù)。（12）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（13）對違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理。五物業(yè)服務(wù)中心人員職責(zé)范圍及素質(zhì)要求部門崗位職責(zé)范圍素質(zhì)要求總經(jīng)辦項(xiàng)目經(jīng)理主持項(xiàng)目的全面工作本科以上學(xué)歷，5年以上企業(yè)負(fù)責(zé)人工經(jīng)歷，有注冊物業(yè)管理師、注冊建造師、會計(jì)師，精通物業(yè)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)行，具備較強(qiáng)的組織領(lǐng)導(dǎo)和溝通協(xié)調(diào)能力客服服務(wù)中心客服主管負(fù)責(zé)客戶服務(wù)中心的管理、項(xiàng)目內(nèi)文化、檔案管理等。大專以上學(xué)歷，具有一定的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和良好的溝通技巧。前臺兼收費(fèi)員負(fù)責(zé)在管項(xiàng)目各類費(fèi)用的收繳及賬目的登記，統(tǒng)計(jì)。中專以上學(xué)歷熟悉電腦操作及公司財(cái)務(wù)運(yùn)作，接受過物業(yè)管理知識培訓(xùn)。樓宇客服員負(fù)責(zé)接待使用人、受理咨詢、服務(wù)信息的收集與傳遞。中專以上文化程度，熟悉電腦操作，具有良好的溝通能力。維修部維修主管設(shè)備/設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，日常維修。大專以上學(xué)歷，有設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)五年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有當(dāng)?shù)貏趧硬块T頒布的上崗證值班技工負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的巡查及日常工作的實(shí)施。持有特種作業(yè)崗位操作證，五年以上工作經(jīng)驗(yàn)秩序維護(hù)部秩序維護(hù)主管負(fù)責(zé)本轄區(qū)安全管理工作有五年以上安全管理工作經(jīng)驗(yàn)，退伍軍人，有效好的組織協(xié)調(diào)溝通能力。秩序班長兼巡邏員負(fù)責(zé)本班安全事務(wù)，重點(diǎn)負(fù)責(zé)轄區(qū)巡查及巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理有一定的組織協(xié)調(diào)能力及良好的表達(dá)溝通能力固定崗（門崗）秩序員負(fù)責(zé)住宅各出入口車輛及人員進(jìn)出的管理責(zé)任，心強(qiáng)，有良好的表達(dá)溝通能力。身體健康，形象佳，有良好的表達(dá)溝通能力。小區(qū)巡邏員負(fù)責(zé)小區(qū)巡邏，如實(shí)記錄并處理相關(guān)問題，責(zé)任心強(qiáng)身體健康，形象佳環(huán)境管理部環(huán)境主管負(fù)責(zé)本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的管理及工作安排有豐富的組織管理能力和保潔管理經(jīng)驗(yàn),55歲以下。保潔班長協(xié)助主管做好日常保潔工作的安排有一定的組織、協(xié)調(diào)能力，有一定的保潔工作經(jīng)驗(yàn)，55歲以下。樓層保潔員負(fù)責(zé)每棟樓地面、樓層、及通道的清潔與保潔身體健康，吃苦耐勞，60歲以下。道路及公共區(qū)域保潔員負(fù)責(zé)公共區(qū)域及路面的清潔與保潔身體健康，吃苦耐勞，60歲以下園藝工負(fù)責(zé)日常綠化養(yǎng)護(hù)工作的實(shí)施有一定的綠化工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康，吃苦耐勞，60歲以下六物業(yè)管理考核細(xì)則為提高公司物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和工作效率，使物業(yè)管理的工作制度化、規(guī)范化、科學(xué)化，促使各小區(qū)物業(yè)管理處按照要求切實(shí)履行物業(yè)合同和落實(shí)管理措施，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)和完善的服務(wù)，制訂本物業(yè)管理考核辦法。一、考核內(nèi)容：（一）基礎(chǔ)管理占23分（二）共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)占16分（三）安保服務(wù)占16分（四）綠化服務(wù)占17分（五）公共部位、公共設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)占28分二、考核程序：1、編制物業(yè)管理工作考核表，由業(yè)委會和監(jiān)委會組織負(fù)責(zé)考核。2、采用每季度不定期對各物業(yè)管理項(xiàng)目管理工作檢查，調(diào)查業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理的滿意情況，給予實(shí)事求是的考核打分。3、考核標(biāo)準(zhǔn)：（略）4、考核辦法自公布之日起實(shí)施。七物業(yè)管理考核評分標(biāo)準(zhǔn)一、基礎(chǔ)服務(wù)序號內(nèi)容服務(wù)要求規(guī)定分值檢查方法與評分細(xì)則評分值1管理處設(shè)置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。（2）辦公場所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)。（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)施及辦公用品。2（2）實(shí)地查看；（3）符合2.0（4）不符合02管理人員要求（1）小區(qū)經(jīng)理持證上崗，有二年以上小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。2（5）實(shí)地抽查看；企業(yè)員工每發(fā)現(xiàn)1人著裝未統(tǒng)一及工作牌不符合扣0.53服務(wù)時(shí)間周一至周日每天8小時(shí)在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)。每棟樓設(shè)客服專員，工作時(shí)間8：30至17：30，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主相關(guān)報(bào)修，投訴及其他相關(guān)事務(wù)，協(xié)助保安做好人員及物品進(jìn)出管理。2（6）實(shí)地查看；符合2.0，不符合04日常管理與服務(wù)（1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求，制度上墻。2實(shí)地查看；符合2.0，不符合0（2）24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修，接到急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般小維修三天內(nèi)處理，較大維修納入物業(yè)公司計(jì)劃范圍內(nèi)（預(yù)約除外）。2檢查資料；完善2.0，不完善0（3）有投訴回訪機(jī)制，對業(yè)主或使用人的投訴在24小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。2檢查資料；完善2.0，不完善0（4）制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告。1檢查資料；符合1.0，一處不符合扣0.2（5）建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰，每半年公示一次小區(qū)的收支情況。1檢查資料；符合1.0，不符合0（6）建立檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案[包括設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案（含業(yè)主裝修檔案）、日常管理檔案等]。1檢查資料；符合1.0，不符合0（7）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。1檢查資料；符合1.0，不符合0（8）可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%。1實(shí)地抽查看和檢查資料，符合1.0，不符合0（9）建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。1檢查資料；符合1.0，不符合0（10）廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等）。1檢查資料；符合1.0，不符合0（11）服務(wù)窗口應(yīng)公開服務(wù)內(nèi)容和程序、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。1檢查資料；符合1.0，不符合0（12）每年對業(yè)主或使用人進(jìn)行一次滿意情況測評，對測評結(jié)果進(jìn)行分析并及時(shí)整改。1檢查資料并實(shí)地隨機(jī)詢問業(yè)主；符合1.0，，不符合0（13）能提供五種以上特約服務(wù)（有償）和三種以上便民（無償）服務(wù)；節(jié)假日有專題布置，每年組織四次以上的社區(qū)活動。1（7）檢查資料；符合1.0，一處未達(dá)到要求扣0.2分（14）對違反管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理。1檢查資料和現(xiàn)場抽查，符合1.0，不符合0二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)序號內(nèi)容服務(wù)要求規(guī)定分值檢查方法與評分細(xì)則評分值1樓道地面、車庫公共走道、過道、停車場地面每日清掃一次、樓道間每日清掃一次，隔日拖一次2實(shí)地查看；符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.22樓梯扶手、欄桿隔日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。2實(shí)地查看；符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.23道路地面道路、地面每日清掃一次，遇落葉期間，每日清掃兩次，目視地面無雜物2實(shí)地查看；符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.24垃圾收集按樓棟單元設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理一次，垃圾收集點(diǎn)周圍地面無散落垃圾、無污跡。（除垃圾箱滿后不能及時(shí)清運(yùn)除外）2實(shí)地查看；符合2.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.25垃圾廂房有專人管理生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂每日沖洗地，垃圾廂及周圍基本整潔、無積水、無明顯異味、有滅害措施。1實(shí)地查看；未實(shí)行責(zé)任制的扣0.2，無專職清潔人員和責(zé)任范圍符合0.2，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.16垃圾桶合理設(shè)置，每月清洗一次，發(fā)現(xiàn)有異味，當(dāng)天清洗。1實(shí)地查看；符合1.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.27消毒滅害每月對垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次，可根據(jù)實(shí)際需要調(diào)整1實(shí)地查看、檢查資料，符合1.0，不符合08單元門、窗等玻璃每年擦拭一次窗，目視明亮無污跡，其中門每月擦拭一次。1實(shí)地查看；符合1.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.29天臺、玻璃頂棚保持清潔，每年清潔一次1實(shí)地查看，發(fā)現(xiàn)一處不符合的扣0.210天花板、公共燈具每半年除塵一次，目視基本無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。1實(shí)地查看；符合1.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.211宣傳欄、小品等每月擦抹一次，表面無污跡。1實(shí)地查看；符合1.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.212水景打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理，保持水體無異味。1實(shí)地查看；符合1.0，發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2三、安保服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求規(guī)定分值檢查方法與評分細(xì)則評分值人員要求（1）專職保安人員身體健康，無犯罪記錄證明，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。2檢查資料，實(shí)地抽查，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分（2）有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。1實(shí)地抽查，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分（3）上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。1實(shí)地抽查，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分門崗（1）小區(qū)出入口24小時(shí)值班看守，并有交接班記錄。2實(shí)地抽查，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分（2）對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實(shí)行記錄。1實(shí)地抽查，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分巡邏崗（1）白天每12小時(shí)巡邏一次，夜間12小時(shí)巡邏一次，重點(diǎn)部位檢查每天6次，（小區(qū)道路、小區(qū)主要出入口和重點(diǎn)防范區(qū)域）有記錄。1實(shí)地抽查，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分（2）接到火警、警情后3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場，并報(bào)告管理處與警方。1實(shí)地查驗(yàn)和日常業(yè)主反映，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分（3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，采取相應(yīng)措施，及時(shí)報(bào)管理處和相關(guān)部門。1實(shí)地查驗(yàn)和日常業(yè)主反映，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）（1）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控。1實(shí)地查驗(yàn)，符合1分，不符合0分（2）接到報(bào)警后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，同時(shí)應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的咨詢。1實(shí)地查驗(yàn)和日常業(yè)主反映，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分（3）每年應(yīng)組織不至少2次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)和消防培訓(xùn)。1查看資料和日常物業(yè)公示情況符合1分，不符合不0車輛管理（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。1實(shí)地查驗(yàn)和日常業(yè)主反映，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分（2）及時(shí)處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。1實(shí)地查驗(yàn)和日常業(yè)主反映，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分四、綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容要素養(yǎng)護(hù)要求（植物）規(guī)定分值檢查方法與評分細(xì)則評分值草坪修剪草坪常年保持平整1目視草坪高度基本在3CM左右清雜草每年清除雜草七遍以上，雜草面積不大于5%。1實(shí)地查看，長勢不好扣0.5，其他發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2灌、排水保證有效供水，無積水。1實(shí)地抽查，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分施肥按肥力、草種、生長情況適時(shí)施肥，每年施肥二遍。1根據(jù)物業(yè)公示資料和現(xiàn)場查看病蟲害防治及時(shí)做好病蟲害防治。1根據(jù)物業(yè)公示資料和現(xiàn)場查看其它草地生長正常，斑禿黃萎低于5%。1實(shí)地查看；長勢不好扣0.5，其他發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2樹木修剪喬、灌木修剪每年三次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物按生長情況，造型要求及時(shí)修剪，做到枝葉茂密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪、整理及時(shí)，每年三次以上，基本無枯枝。2實(shí)地查看；長勢不好扣0.5，其他發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2中耕除草、松土適時(shí)中耕除草，做到基本無雜草。1實(shí)地查看；符合1分，一處不符合扣0.2分施肥按植物品種、生長、土壤狀況適時(shí)適量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍，滿足植物生長需要。1實(shí)地查看；長勢不好扣0.5，其他發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2病蟲害防治防治結(jié)合，及時(shí)滅治，主要病蟲害發(fā)生低于5％。1實(shí)地查看；符合1分，不符合0分扶正加固樹木基本無傾斜。1實(shí)地查看；符合1分，不符合0分其它喬灌木生長良好，樹冠完整，花灌木按時(shí)開花結(jié)果；球、籬、地被生長茂盛，無缺枝。1實(shí)地查看；長勢不好扣0.5，其他發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2灌、排水保持有效供水，無積水。1實(shí)地查看；符合1分，不符合0分補(bǔ)種缺枝倒伏不超過五處。1實(shí)地查看；符合1分，不符合0分修剪、施肥及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施肥一次。1實(shí)地查看發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2病蟲害防治適時(shí)做好病蟲害防治。1根據(jù)物業(yè)公示資料和現(xiàn)場查看五、公共部位、公共設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行保養(yǎng)、維修服務(wù)內(nèi)容運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求規(guī)定分值檢查方法與評分細(xì)則評分值房屋結(jié)構(gòu)每年二次以上對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查、涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。2現(xiàn)場檢查和資料檢查，符合2分，不符合0分門窗樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門窗開閉靈活并無異常聲響。2現(xiàn)場抽查，發(fā)現(xiàn)一處不符合要求扣0.2分樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。2現(xiàn)場抽查樓道發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分管道、排水溝每半年對排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通（6月至12月每半年檢查一次）有問題及時(shí)清理。2現(xiàn)場抽查發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分圍墻每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持圍墻完好,圍欄達(dá)到使用壽命的除外。1現(xiàn)場抽查發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分道路、場地等每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。1現(xiàn)場抽查發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分室外健身設(shè)施兒童樂園等每月一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外）。1現(xiàn)場抽查發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分安全標(biāo)志等對危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施。每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常。1現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分水泵1、每周對供水設(shè)備檢查三次以上，每季隨水泵潤滑點(diǎn)加油，每年一次對泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆。每年保養(yǎng)一次水泵，二次供水正常，泵房整潔。1檢查資料和現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分2、每年二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。1檢查資料和現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分3、水箱、蓄水池池蓋板保持完好，溢流口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好1現(xiàn)場檢查符合1分，不符合0分排水系統(tǒng)1、每周一次次檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次潤滑加油。1檢查資料和現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)一處扣0.2分2、每年二次對污水處理系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)。1現(xiàn)場檢查符合1分，不符合0分3、控制柜電氣性能完好，運(yùn)作正常。1現(xiàn)場檢查符合1分，不符合0分4、污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。1現(xiàn)場檢查符合1分，不符合0分公燈及時(shí)修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，亮燈率在95%以上。2現(xiàn)場檢查符合1分，不符合0分公共電氣柜每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每半年一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，保證電氣設(shè)備運(yùn)行安全正常。2現(xiàn)場檢查符合1分，不符合0分消防設(shè)施、設(shè)備1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。1資料檢查和現(xiàn)場檢查符合1分，不符合0分2、消防栓每月巡檢一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。1資料檢查和現(xiàn)場檢查符合1分，不符合0分3、每年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。1資料檢查和現(xiàn)場檢查符合1分，不符合0分4、每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。1資料檢查和現(xiàn)場檢查符合1分，不符合0分監(jiān)視系統(tǒng)不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備正常運(yùn)行，錄像功能正常。1資料檢查和現(xiàn)場檢查符合1分，不符合0分八停車管理方案一、車輛管理規(guī)定車輛停放是精神文明的重要體現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)中心將向業(yè)主、使用人做好宣傳工作，共同勸阻、制止亂停放現(xiàn)象的發(fā)生，自覺到指定停車泊位停車，嚴(yán)禁路面及消防通道停車。1、對小區(qū)的業(yè)主、使用人和單位的車輛進(jìn)行詳細(xì)的登記，并建立車輛檔案（車輛型號、車牌號碼、顏色等），對已登記備案的車輛信息錄入到小區(qū)停車管理系統(tǒng)。2、為業(yè)主臨時(shí)停車提供方便，小區(qū)設(shè)有地面停車場和地下停車場，地下停車場停放已購買車位的業(yè)主車輛，其它車輛一律停放在地下停車場；地下停車采取按時(shí)收費(fèi)辦法和實(shí)行包月收費(fèi)方式，收費(fèi)依據(jù)參照《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》。3、已購買地下停車位的車主，到小區(qū)物業(yè)客戶服務(wù)中心辦理停車位使用手續(xù)。4、對業(yè)主、使用人已租賃的泊位，小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心將負(fù)責(zé)做出相應(yīng)控制，確保停車方便。5、車輛不得在小區(qū)道路上隨意停放，臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車應(yīng)在指定地點(diǎn)停放，嚴(yán)禁車輛在道路交叉口停放。6、停放在停車場的所有車輛，車主必須關(guān)好車門、車窗，帶走貴重物品。7、停車場只提供場地、車位有償使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管，如車輛丟失或損壞，停車場不負(fù)責(zé)賠償。8、車輛進(jìn)入小區(qū)物業(yè)應(yīng)減速慢行，最高時(shí)速不得超過小區(qū)物業(yè)限速標(biāo)志的規(guī)定，進(jìn)出車場時(shí)遇對面行來車輛，應(yīng)做到先出后進(jìn)。9、小區(qū)物業(yè)停車場不準(zhǔn)學(xué)習(xí)駕駛機(jī)動車，嚴(yán)禁試車和隨意鳴喇叭。10、謝絕出租車進(jìn)入小區(qū)（緊急情況除外），緊急情況下進(jìn)入小區(qū)的出租車同樣實(shí)行出入口登記出入，按小時(shí)收費(fèi)。11、對進(jìn)入小區(qū)的車輛維持一定的清潔度，保證其不污染道路；5噸以上大型機(jī)動車未經(jīng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心許可，不得進(jìn)入小區(qū)內(nèi)。車輛停放必須服從現(xiàn)場秩序維護(hù)員指揮，注意前后、左右車輛的安全，不得停放在綠化帶和人行通道上。12、裝載裝修材料的車輛進(jìn)入小區(qū)，應(yīng)停在規(guī)定場地裝卸材料，不得影響小區(qū)的交通，裝載裝修材料的車輛駛離小區(qū)還需出示業(yè)主的書面證明或經(jīng)業(yè)主確認(rèn)，方可駛離。13、對所有進(jìn)出小區(qū)的車輛都實(shí)行憑車輛信息登記進(jìn)出，門崗在值班記錄上做好外來車輛的登記工作，包括寫清車輛進(jìn)出的時(shí)間、車牌號碼及門崗秩序維護(hù)員的姓名。二、車場管理規(guī)約為規(guī)范停車場的使用及管理，營造規(guī)范的居住環(huán)境，特制定本規(guī)約。1、小區(qū)車主應(yīng)到服務(wù)中心做好車輛信息登記，提供《車輛行駛證》、《駕駛證》、《身份證》，將車輛信息錄入到停車管理系統(tǒng)，未到服務(wù)中心登記車輛信息的車輛系統(tǒng)自動識別，進(jìn)入小區(qū)時(shí)將按外來車輛登記放行。2、遵守本物業(yè)的停車場管理規(guī)定，按交通指引標(biāo)識行駛，不在本物業(yè)內(nèi)試車，練車，不尾隨其它車輛進(jìn)出車場。3、車輛按位停放，不占用他人車位、消防通道和禁停道路，不跨位、跨線停車，車頭朝向規(guī)定方向。4、按照停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納停車費(fèi)。固定車位車主車輛收費(fèi)到期后請及時(shí)到物業(yè)服務(wù)中心繳費(fèi)延期，物業(yè)服務(wù)中心將收取的停車費(fèi)用統(tǒng)一登記在《停車場收費(fèi)臺賬》上，并對車主開具正規(guī)停車發(fā)票。5、臨時(shí)停放車輛進(jìn)行信息登記按小時(shí)進(jìn)行收費(fèi)，由門崗秩序維護(hù)員根據(jù)實(shí)際停放時(shí)間進(jìn)行收取，并開具正規(guī)發(fā)票給車主，收費(fèi)時(shí)必須開據(jù)發(fā)票。6、固定車位車主只可將其車輛停在其所屬車位范圍內(nèi)，由當(dāng)班地下車庫秩序維護(hù)員進(jìn)行跟蹤指揮；臨時(shí)停放車輛必須按地面車場劃線停放，不得隨意停放在其它通道，大門口內(nèi)外禁止停放任何車輛。7、停車場只能作為停車之用，不在本物業(yè)內(nèi)公共道路或車場修理、清洗車輛，車輛漏油造成地面污跡及時(shí)自行清理。8、車場內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁在車場內(nèi)加油。9、載有易燃、易爆，或有毒、危險(xiǎn)品的車輛不得在車場停放。10、車輛進(jìn)入本物業(yè)應(yīng)減速慢行，不鳴喇叭，不開遠(yuǎn)光燈，主動禮讓行人。在車場內(nèi)必須按限速行駛和按車場指定路線行車。11、在車場內(nèi)行車必須注意安全，愛護(hù)停車場設(shè)備設(shè)施，損壞停車場設(shè)施和其它車輛應(yīng)照價(jià)賠償。12、機(jī)動車輛停放期間盡量將防盜裝置調(diào)整到靜音狀態(tài)，發(fā)出報(bào)警產(chǎn)生噪音時(shí)迅速解除。13、停車后鎖好車門，關(guān)閉車窗，不將貴重物品存放車內(nèi)。14、車位只用于停放車輛，不堆放雜物、安裝設(shè)施或改作他用。15、非機(jī)動車輛上好鎖，停放在指定位置，長期不使用時(shí)及時(shí)清離。16、車主如違反車場守則，小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)拒絕其車輛停放。三、小區(qū)物業(yè)卸貨物管理規(guī)定裝卸區(qū)域的位置：對于搬運(yùn)裝修材料等車輛謝絕進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一設(shè)立裝卸區(qū)域，位于大門口，可用物業(yè)服務(wù)中心提供的板車進(jìn)行搬運(yùn)。裝卸區(qū)的使用范圍：

1、搬運(yùn)裝修材料的車輛；2、搬家公司的車輛；裝卸區(qū)的管理：1、裝卸貨物時(shí)，必須在指定的裝卸區(qū)內(nèi)進(jìn)行裝卸貨物，不得阻塞通道；2、所有裝卸的進(jìn)出車輛必須服從秩序維護(hù)員員的統(tǒng)一管理，不得亂停亂放；3、不得在入口處，樓梯、平臺或任何通道留置任何貨物、物品、箱柜等將上述地方阻塞。4、一切貨物、物品只能在物業(yè)服務(wù)中心指定的時(shí)間、通道裝卸和運(yùn)送。5、業(yè)主的家具、設(shè)備及裝置等搬離前，須事先取得物業(yè)服務(wù)中心的書面同意，憑物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)中心發(fā)出的《放行條》搬出，門崗秩序維護(hù)員留下《放行條》。夜間8：00后禁止一切物品搬離小區(qū)。四、車輛管理工作標(biāo)準(zhǔn)1、道路線型、斷面與整個建筑群體布置相協(xié)調(diào)；2、車行道通暢，出、入口標(biāo)志明顯；3、外來車輛未經(jīng)許可，不可進(jìn)入地下車庫，地面及地下車庫車輛停放規(guī)范有序；4、進(jìn)入停車場內(nèi)的車輛，服從物業(yè)公司管理，秩序維護(hù)員進(jìn)行跟蹤；5、凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準(zhǔn)駛?cè)耄?、駛?cè)胪＼噲龅能囕v均需減速，時(shí)速不超過15公里，無鳴笛現(xiàn)象發(fā)生（救護(hù)車、警車、救火車除外）；7、停車場內(nèi)的所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍，做到車證齊全，一車一卡，見卡放車；8、車輛管理人員禮貌待人、熱情周到；9、車輛管理員要熟知車主姓名、車型、車牌號、鋪號、車位；10、車輛管理人員隨時(shí)巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時(shí)，立即通知客戶服務(wù)中心聯(lián)系車主，并進(jìn)行現(xiàn)場看守；11、停車場內(nèi)無貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象；12、停車場內(nèi)地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；13、停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；14、停車場內(nèi)有明顯禁煙標(biāo)牌，且消防器械及設(shè)施均配備齊全，使用功能完好率100%；15、停車場內(nèi)丟失事故發(fā)生率不超過2%；16、地下停車場光線明亮，能見度高；17、臨時(shí)停放車輛收費(fèi)率；18、每車位檔案齊全、資料準(zhǔn)確。五、交通意外事故的處理預(yù)案秩序維護(hù)員在發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報(bào)告求助時(shí)：1、應(yīng)立即用通訊設(shè)備報(bào)告秩序維護(hù)班長發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場的具體位置，并通知秩序維護(hù)主管；2、留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護(hù)交通秩序和保護(hù)現(xiàn)場，搶救傷者；3、對重大的交通意外事故須請示秩序維護(hù)主管進(jìn)行支援；4、秩序維護(hù)主管接到報(bào)告后立即報(bào)告物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理，并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救；5、秩序維護(hù)班長或主管調(diào)遣指揮門崗秩序維護(hù)員員維護(hù)現(xiàn)場秩序、交通秩序；6、送重傷者到醫(yī)院搶救；7、報(bào)交警大隊(duì)事故（電話120）：8、項(xiàng)目值班經(jīng)理接報(bào)后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)現(xiàn)場情況進(jìn)行指揮協(xié)調(diào)，按要求報(bào)送信息。九美林水郡小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同（酬金制）（提業(yè)主大會公示討論版）第一章總則第一條本合同雙方當(dāng)事人：委托方（業(yè)主委員會以下簡稱甲方）：

業(yè)主委員會；受本住宅小區(qū)第屆業(yè)主大會委托，簽訂本合同。受托方（物業(yè)管理企業(yè)以下簡稱乙方）：

物業(yè)管理有限公司；根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將

住宅小區(qū)委托給乙方實(shí)行酬金制物業(yè)管理模式，即乙方僅作為物業(yè)資金代管方，依據(jù)物業(yè)管理合同收取酬金,為甲方實(shí)施定額定標(biāo)物業(yè)服務(wù),特訂立本合同。第二條物業(yè)基本情況：物業(yè)類型：住宅；坐落位置:

市

路

號。占地面積：

平方米。建筑面積：

平方米。第三條乙方提供服務(wù)的對象為本物業(yè)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二章委托管理事項(xiàng)（物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一）第四條

房屋建筑共同部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。第五條

公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水道、共用照明、水泵房、樓內(nèi)消防等小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備。第六條

市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、化糞池、溝渠、池、停車場。第七條

共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理。第八條

附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。第九條

公共環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔，包括小區(qū)公共道路、樓梯、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)。第十條

道路交通與車輛停放秩序的管理。第十一條配合公安部門維護(hù)住宅小區(qū)的公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤，做好安全防范工作。第十二條

管理與物業(yè)相關(guān)業(yè)主檔案材料（與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、竣工驗(yàn)收資料由甲方自行管理）。第十三條

配合社區(qū)居委會開展社區(qū)文化娛樂活動。第三章委托管理期限第十五條本合同委托管理期限為

年。自

年

月

日起至

年

月

日止。第四章雙方的權(quán)利和義務(wù)第十六條甲方權(quán)利義務(wù)：（一）代表本物業(yè)住宅小區(qū)的全體業(yè)主、使用人簽訂《物業(yè)管理酬金制委托合同》，維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)利；（二）對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每季度全面進(jìn)行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同；（三）及時(shí)審核乙方提出的物業(yè)維修計(jì)劃預(yù)算書。監(jiān)督物業(yè)維修專項(xiàng)資金的合理使用；（四）當(dāng)業(yè)主和非業(yè)主使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)予以協(xié)助督促、催交；（五）執(zhí)行業(yè)主大會的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；（六）貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定；（七）物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，由乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途；（八）監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施的合理使用；（九）審定乙方提出的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理公共規(guī)章制度。第十七條乙方權(quán)利義務(wù)：（一）負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理方案和擬定物業(yè)管理公共規(guī)章制度，經(jīng)甲方審定后組織實(shí)施；（二）負(fù)責(zé)編制物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修計(jì)劃預(yù)算書和維修資金使用方案，經(jīng)甲方審核后由乙方組織實(shí)施。（三）經(jīng)甲方同意，可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；外包項(xiàng)目的合同（草案）要報(bào)甲方批準(zhǔn)才能簽訂，否則甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。（四）依據(jù)本合同代乙方向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用。物業(yè)管理處應(yīng)在滿半年后的60日內(nèi)向全體業(yè)主公布前一階段的物業(yè)收支情況。甲方有權(quán)對乙方物業(yè)管理處的相關(guān)財(cái)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行質(zhì)詢或?qū)徲?jì)，乙方不得以任何理由拒絕。（五）向業(yè)主和非業(yè)主使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和非業(yè)主使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正，對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)告知甲方，并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法管理。（六）乙方在工作時(shí)間應(yīng)對業(yè)主和非業(yè)主使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的簡易維修、養(yǎng)護(hù)提供服務(wù)，并可收取合理的材料費(fèi)；其他特約服務(wù)由雙方價(jià)格協(xié)商收費(fèi)。（七）配合甲方協(xié)調(diào)本合同生效前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)行為的遺留問題。（八）對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對有關(guān)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、提請有關(guān)部門處理等措施。（九）物業(yè)公司應(yīng)忠實(shí)地、合法地履行職責(zé)，謹(jǐn)守職業(yè)操守。在規(guī)勸、阻止業(yè)主及物業(yè)使用人的不當(dāng)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主及物業(yè)使用人的人格尊嚴(yán)，不得擅自處置業(yè)主及物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)，不得侵害業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)合同服務(wù)的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量第十八條乙方按擬定的物業(yè)管理方案承諾的服務(wù)質(zhì)量,實(shí)行目標(biāo)管理（見考核標(biāo)準(zhǔn)）并明確實(shí)現(xiàn)如下基本管理目標(biāo)：1、房屋外觀：整潔、美觀；2、房屋及設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)：維修及時(shí)、保持正常運(yùn)行；3、公共環(huán)境衛(wèi)生：樓梯、道路每日清掃一次，全天保潔；4、交通秩序：負(fù)責(zé)小區(qū)秩序管理，力爭做到車輛停放有序，保持道路暢通；5、保安：24小時(shí)值班，流動崗實(shí)行不定時(shí)巡邏。第十九條甲方對物業(yè)管理綜合服務(wù)目標(biāo)責(zé)任制每季度進(jìn)行一次考核，結(jié)合綜合服務(wù)目標(biāo)管理評分細(xì)則進(jìn)行打分。1、綜合考核服務(wù)目標(biāo)考評80-85分為基準(zhǔn)，滿意度85%、綜合服務(wù)目標(biāo)考評達(dá)到85分的不獎不罰；2、綜合服務(wù)目標(biāo)考評85分以上，甲方獎勵乙方每分壹千元，作為乙方管理人員獎金；3、滿意度、綜合服務(wù)目標(biāo)考評80分以下，甲方扣罰乙方保證金每分壹千元；4、滿意度、綜合服務(wù)目標(biāo)考評65分以下，可終止物業(yè)委托合同。由于甲方經(jīng)費(fèi)不到位造成乙方管理不到位的，不扣罰乙方相應(yīng)保證金。第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用第二十條甲方委托乙方向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取下列費(fèi)用：（一）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：由乙方向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取：多層住宅

1.6

元/每平方米建筑面積·月；商業(yè)用房

2

元/每平方米建筑面積·月；空置房按

1.6元/平方米收取。（二）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：由乙方與業(yè)主和非業(yè)主使用人協(xié)商收取或根據(jù)市場行情價(jià)格收取。（三）水電費(fèi)按目前湖南眾慧天成物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，存入小區(qū)業(yè)主水電費(fèi)專戶管理，結(jié)余由業(yè)主委員會管理轉(zhuǎn)下年使用。如遇相關(guān)部門價(jià)格調(diào)整，則重新制定預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)甲方審核后實(shí)施。（四）停車管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收?。旱叵萝噹焖接熊囄?0.00元/輛·月，如遇物價(jià)部門對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，報(bào)甲方核準(zhǔn)后收取。（五）法律、法規(guī)、政策規(guī)定的其他費(fèi)用，報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會核準(zhǔn)后收取。（六）業(yè)主、物業(yè)使用人的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按季提前交納。車位租金在停車前交納，未交納不得停車。業(yè)主和非業(yè)主使用人如不按規(guī)定交納各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，從逾期次日起按每天應(yīng)繳額的千分之三交納滯納金。業(yè)主、使用人滿一年度仍不繳各項(xiàng)交費(fèi)用和滯納金的，甲方可委托乙方向所在地人民法院提起訴訟，訴訟相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主、使用人交納。甲方依照物業(yè)管理合同約定按季度權(quán)責(zé)發(fā)生制的應(yīng)收物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等所有收入的8%作為每月固定支付作為乙方酬金，每季度對乙方進(jìn)行考核，根據(jù)考核評審結(jié)果對乙方每季度一次績效獎勵，費(fèi)用于考評結(jié)束后支付。第二十一條年度收支定額預(yù)算見附件四1、每年度預(yù)算核定均由甲方監(jiān)督管理，并將收支明細(xì)賬務(wù)向業(yè)主公布，做到現(xiàn)金交財(cái)務(wù)日清月結(jié)透明管理。2、報(bào)銷管理制度：凡是購買發(fā)票、工資領(lǐng)發(fā)冊必須具有經(jīng)手人、管理處項(xiàng)目經(jīng)理、甲方驗(yàn)收人（甲方財(cái)務(wù)人員）或業(yè)委會審批人簽名方可列支。3、經(jīng)費(fèi)審批權(quán)限按業(yè)主大會議事規(guī)定1000元以下由乙方項(xiàng)目經(jīng)理審批，1000元以上到5000元由甲方主任或甲方財(cái)務(wù)審核，5000元以上均由甲方業(yè)委會委員集體審議（單筆維修更新在1000元以上的公共收入中支出或在節(jié)余的物業(yè)收入中支出）。4、乙方應(yīng)在次月10日內(nèi)將上月費(fèi)用清單報(bào)甲方審核。第二十二條

公共設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造的項(xiàng)目費(fèi)用、預(yù)算列支范圍等內(nèi)容，必須由甲方審批核定后，按財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行。凡是維修方案由乙方報(bào)甲方審核（小修十天內(nèi)予以批復(fù)；大中修及時(shí)批復(fù)后按規(guī)定程序上報(bào)物業(yè)維修資金中心審批；第二十三條

凡是一切物業(yè)相關(guān)收費(fèi)一律使用業(yè)委會統(tǒng)一收據(jù)（除個別業(yè)主要正式發(fā)票外），并將所收費(fèi)用先行匯入甲方指定賬戶。乙方編制每日收費(fèi)日報(bào)表，每日發(fā)至甲方指定的管理人員。第二十四條

物業(yè)管理人員年度管理費(fèi)按定額收入指標(biāo)（管理費(fèi)收入計(jì)人民幣

元）完成后，年度物業(yè)費(fèi)的收取率與物業(yè)公司的浮動酬金比率相結(jié)合，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率達(dá)到80%為起點(diǎn)，80%以上至90%收費(fèi)率，獎勵物業(yè)公司年度收費(fèi)總額1%作為獎勵資金，收費(fèi)達(dá)在90%以上至95%收費(fèi)率，獎勵物業(yè)公司年度收費(fèi)總額2%作為獎勵資金，95%以上至98%收費(fèi)率，獎勵物業(yè)公司年度收費(fèi)總額3%作為獎勵資金，98%以上到100%收費(fèi)率，獎勵物業(yè)公司年度收費(fèi)總額4%作為獎勵資金，年度收費(fèi)低于80%，每低于一個點(diǎn)扣1000元保證金至業(yè)委會賬上。第二十五條

停車費(fèi)、住戶二次供水、供電費(fèi)、裝潢垃圾清運(yùn)費(fèi)、小區(qū)公共區(qū)域廣告費(fèi)和押金等也由乙方代收交甲方。應(yīng)收金額應(yīng)詳細(xì)提交甲方審核。第二十六條

公共營收歸業(yè)主所有，乙方未經(jīng)甲方同意，不得經(jīng)營公共營收。甲方有權(quán)對乙方受托的營收項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)詢或?qū)徲?jì)，乙方不得拒絕。第七章違約責(zé)任第二十七條

甲方違反本合同第十六條，造成乙方不能按期完成規(guī)定管理目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。業(yè)主、非業(yè)主使用人及其他人因違反有關(guān)規(guī)定發(fā)生的行為造成其他業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)濟(jì)損失的，行為人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第二十八條

乙方違反本合同第四章第十七條、第五章第十八條約定，未能達(dá)到的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方期限整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。乙方違反本合同第六章約定，擅自提高物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。任何一方無故終止合同，應(yīng)賠償對方經(jīng)濟(jì)損失。第八章附則第二十九條

甲方對乙方人事有監(jiān)督權(quán)，凡是管理人員定崗、定編、定額（崗位工資、獎金、福利及各種補(bǔ)貼）必須經(jīng)過甲方審定執(zhí)行。第三十條

雙方對物業(yè)收支實(shí)行定額管理，嚴(yán)格按預(yù)算收支，多退少補(bǔ)原則，因突發(fā)情況或政策變化需要增加額外費(fèi)用的，由物業(yè)公司報(bào)業(yè)委會核準(zhǔn)另行支出。第三十一條

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會決定是否續(xù)聘。決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并以書面形式通知該物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在3個月前書面通知另一方當(dāng)事人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行。合同期限屆滿繼續(xù)履行原合同期間，乙方?jīng)Q定不再履行合同義務(wù)的,應(yīng)在3個月以前書面提出，并移交所有資料，清算和返還往來資金。第三十二條

本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成時(shí)，提交法院依法裁決。如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。第三十三條

本合同之附件均為合同有效組成部分，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。第三十四條

本合同期滿后，按《中華人民共和國物權(quán)法》、《長沙市物業(yè)管理辦法》和《

小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》進(jìn)行續(xù)聘或解聘。第三十五條

雙方可對本合同的條款進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充，如以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。第三十六條

本合同正本連同附件共

頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第三十七條

本合同自簽訂之日起生效。甲方單位簽章：乙方單位簽章：代表人簽名：代表人簽名：年月日年度業(yè)主滿意度調(diào)查表尊敬的業(yè)主：為更好地為您服務(wù)，不斷提高我們的服務(wù)水平，我們誠懇地征求您的意見，請您在下列項(xiàng)目相應(yīng)滿意度欄中打“√”并對不滿意的內(nèi)容留下您具體意見。我們將綜合廣大業(yè)主的意見，不斷改進(jìn)，努力做到更好。房號：

業(yè)主姓名：

聯(lián)系電話：調(diào)查內(nèi)容非常滿意滿意不滿意具體意見一、服務(wù)中心信息傳遞及處理結(jié)果服務(wù)中心辦公室人員儀態(tài)投訴意見處理及時(shí)性（1天內(nèi)）投訴意見處理結(jié)果反饋（3天內(nèi)）停水/停電/停氣等信息預(yù)先通知二、物業(yè)維護(hù)服務(wù)維修人員儀態(tài)戶內(nèi)特約維修及時(shí)性及維修質(zhì)量（白天2小時(shí)、晚上8小時(shí)內(nèi)到達(dá)）公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)房屋本體維護(hù)三、安全管理服務(wù)安防員儀態(tài)治安與公共秩序停車管理車輛進(jìn)出服務(wù)四、環(huán)境管理服務(wù)保潔人員儀態(tài)綠化人員儀態(tài)公共場所衛(wèi)生公共區(qū)域四害消殺五、社區(qū)文化服務(wù)社區(qū)文化組織能力社區(qū)精神文明建設(shè)宣傳社區(qū)文化活動質(zhì)量社區(qū)公益活動的開展六、物業(yè)管理綜合滿意度歡迎您提出寶貴意見或建議：謝謝您的支持與配合，您的安心與舒心是我們工作的最好詮釋！美林水郡物業(yè)服務(wù)中心十酬金制服務(wù)相關(guān)制度（一）財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度第一章：總則1、為了深化美林水郡小區(qū)全面預(yù)算管理的思想，有效利用和控制物業(yè)管理處在經(jīng)營過程中的收支，作到計(jì)劃性、前瞻性和有序性，特制訂本制度。2、通過實(shí)施全面預(yù)算管理，可以明確并量化物業(yè)管理處的經(jīng)營目標(biāo)、規(guī)范企業(yè)的管理控制、落實(shí)各部門責(zé)任中心的責(zé)任、明確各級責(zé)權(quán)、明確考核依據(jù)，為企業(yè)的成功提供保證。3、原則：事前預(yù)測、事中控制和事后分析相結(jié)合。第二章：預(yù)算組織1、預(yù)算主體：以誰花費(fèi)、誰預(yù)算的原則，預(yù)算的主體是費(fèi)用收支的責(zé)任人（或部門）。2、預(yù)算管理小組：由物業(yè)管理處經(jīng)理、工程、人事行政、財(cái)務(wù)人員組成，全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處運(yùn)營范圍的預(yù)算管理，交由業(yè)委會審核。第三章：預(yù)算責(zé)權(quán)和范圍內(nèi)容1、職責(zé)和權(quán)利（1）各預(yù)算主體負(fù)責(zé)預(yù)算的編制和執(zhí)行。（2）物業(yè)管理處、部門負(fù)責(zé)人依據(jù)權(quán)限進(jìn)行審核和執(zhí)行。（3）財(cái)務(wù)人員做好監(jiān)督、信息支持和稽核工作。（4）預(yù)算管理小組負(fù)責(zé)部門預(yù)算草案審批和執(zhí)行監(jiān)管。（5）物業(yè)管理處財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理處預(yù)算草案審批及執(zhí)行監(jiān)管。2、預(yù)算范圍（1）預(yù)算收入：物業(yè)管理費(fèi)、商業(yè)經(jīng)營費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)、其他收入。（2）預(yù)算支出：人員經(jīng)費(fèi)（福利費(fèi)）、辦公費(fèi)、公務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、維修費(fèi)、綠化費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、稅費(fèi)、機(jī)動經(jīng)費(fèi)、其他支出。３、各職能部門預(yù)算內(nèi)容(1)預(yù)算收入：物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)、其他收入。(2)預(yù)算支出：人員經(jīng)費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、維修費(fèi)、綠化費(fèi)、保潔費(fèi)、辦公費(fèi)、一定比例的機(jī)動經(jīng)費(fèi)、其他支出。(3)財(cái)務(wù)部按照部門作預(yù)算，由預(yù)算管理小組分解到各部門。４、預(yù)算目標(biāo)的界定（1）在服務(wù)和管理過程當(dāng)中發(fā)生的計(jì)劃性、周期性和階段性的可預(yù)見的收支。（2）因突發(fā)或新增項(xiàng)目收支（前坪停車、垃圾分類）的無預(yù)見依據(jù)而又超出預(yù)算機(jī)動經(jīng)費(fèi)30%的再按此辦法進(jìn)行預(yù)算管理。第四章：預(yù)算編制和審批程序1、各部門應(yīng)按照物業(yè)管理處規(guī)定時(shí)間編制年度預(yù)算草案，并分解到階段性預(yù)算草案。2、在編制收入預(yù)算時(shí)，避免漏項(xiàng)，不得將上年的非正常收入作為編制預(yù)算收入的依據(jù)。3、各部門預(yù)算支出的編制，應(yīng)當(dāng)貫徹厲行節(jié)約，勤儉辦事的原則。4、各部門編制年度預(yù)算草案的依據(jù)：（1）物業(yè)管理處的目標(biāo)以及本部門的工作目標(biāo)；（2）本部門的職責(zé)、發(fā)展計(jì)劃及所屬崗位職責(zé)；（3）本部門定員、定額標(biāo)準(zhǔn)；（4）本部門上一年度財(cái)務(wù)收支情況和本年度預(yù)算收支變化因素。5、物業(yè)管理處編制年度預(yù)算草案的依據(jù)：（1）小區(qū)的目標(biāo)和要求（2）本物業(yè)管理處的職責(zé)、發(fā)展計(jì)劃；（3）本部門定員、定額標(biāo)準(zhǔn)（4）本部門上一年度財(cái)務(wù)收支情況和本年度預(yù)算收支變化因素。6、物業(yè)管理處按照《預(yù)算草案編制的依據(jù)》確定今年支出重點(diǎn)、力保項(xiàng)目，支出金額總數(shù)。7、預(yù)算編制和審批：（1）部門以下崗位預(yù)算主體按照預(yù)算依據(jù)提報(bào)年度和階段性的預(yù)算支出草案。（2）部門預(yù)算主體匯總各崗位預(yù)算主體的預(yù)算支出草案，進(jìn)行綜合審核，反復(fù)商討，達(dá)成共識，再綜合部門預(yù)算收入和工作目標(biāo)形成部門預(yù)算草案，報(bào)物業(yè)管理處預(yù)算管理小組。（3）物業(yè)管理處預(yù)算管理小組，對部門提報(bào)的預(yù)算草案進(jìn)行審核、商討、匯總，達(dá)成共識，再綜合物業(yè)管理處的預(yù)算依據(jù)形成物業(yè)管理處的預(yù)算草案。（4）確定預(yù)算總額后，預(yù)算管理小組將預(yù)案上報(bào)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)部審定預(yù)算，達(dá)不成共識，再下放到各逐級預(yù)算主體進(jìn)行調(diào)整，直至達(dá)成共識。8、各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)規(guī)模由財(cái)務(wù)人員組織各職能部門報(bào)預(yù)算計(jì)劃，報(bào)預(yù)算管理小組討論、確定。第五章：預(yù)算執(zhí)行與管理1、物業(yè)管理處年度預(yù)算經(jīng)業(yè)委會批準(zhǔn)安排后，物業(yè)管理處各部門應(yīng)加強(qiáng)日常收支管理，認(rèn)真落實(shí)預(yù)算指標(biāo)，增強(qiáng)預(yù)算的嚴(yán)肅性，確保預(yù)算的完整性和年度預(yù)算的實(shí)現(xiàn)。2、物業(yè)管理處預(yù)算管理小組應(yīng)按預(yù)算指標(biāo)，會同相關(guān)部門積極落實(shí)收入，保證收入按計(jì)劃或超計(jì)劃完成。3、各部門應(yīng)根據(jù)本部門實(shí)際編制年度支出計(jì)劃，細(xì)化年度預(yù)算支出。并將具體支出計(jì)劃報(bào)送預(yù)算管理小組監(jiān)督執(zhí)行，業(yè)委會資訊，同時(shí)還應(yīng)建立本部門支出輔助賬（勞保用品、辦公用品等的支出），定期與物業(yè)管理處財(cái)務(wù)人員核對預(yù)算執(zhí)行結(jié)果。4、部門預(yù)算支出額度一般只能用于日常維持性支出，不得用于購置設(shè)備(包括辦公家具等等)和勞務(wù)性支出。如確需購置急需設(shè)備或其他突發(fā)情況，必須經(jīng)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人和業(yè)委會領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，在不超過年度預(yù)算的情況下從物業(yè)管理處機(jī)動經(jīng)費(fèi)中解決。5、各部門的預(yù)算支出，必須按照預(yù)算管理小組批復(fù)的預(yù)算科目和數(shù)額執(zhí)行；確需做出調(diào)整的，需經(jīng)預(yù)算管理小組負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。6、預(yù)算管理小組的負(fù)責(zé)人要對物業(yè)管理處的預(yù)算執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)，保證預(yù)算支出額度不突破，并嚴(yán)格實(shí)行公司審批制度，各項(xiàng)支出必須經(jīng)公司審批簽字后方可支付。第六章：業(yè)績報(bào)告及差異分析1、物業(yè)管理處預(yù)算管理小組，對各部門和各專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)預(yù)算支出情況進(jìn)行管理、控制和分析，定期將預(yù)算執(zhí)行情況予以公布，并每半年舉行一次全面預(yù)算執(zhí)行情況大檢查。2、年終，各部門主管必須向預(yù)算管理小組匯總編制預(yù)算執(zhí)行報(bào)告。報(bào)告要分析預(yù)算收入、支出與實(shí)際收入、支出存在的差異，以及各項(xiàng)任務(wù)完成的情況，并提出改進(jìn)措施。做到數(shù)字準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明充分、報(bào)送及時(shí)。3、預(yù)算指標(biāo)考核：各部門的年度或階段性預(yù)算列入部門年度或階段性工作目標(biāo)考核書中，物業(yè)管理處將對各部門的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核。（二）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營收支情況公示制度為更好地貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，增強(qiáng)業(yè)主對物業(yè)公司的信任，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的透明度，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范運(yùn)營，維護(hù)物業(yè)服務(wù)活動業(yè)主及物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，美林水郡小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營收支情況的公示制度，根據(jù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，擬定了物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營收支情況報(bào)告示范文本。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式，物業(yè)管理的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，定期公布其收支情況，公示內(nèi)容見《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營收支情況報(bào)告（酬金制）》示范文本（附件1），公示要求如下：一、完善物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營收支情況公示制度的要求（一）項(xiàng)目應(yīng)定期向業(yè)主公布經(jīng)營收支情況，每半年公布一次，公布時(shí)間不少于15天，在當(dāng)年八月底前公布上年度的和次年三月底前公布完畢下半年度；（二）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營收支情況報(bào)告應(yīng)以張貼示范文本的形式，公布在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，主要公布在小區(qū)的三個門崗宣傳欄。（三）各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)保證提供數(shù)據(jù)和信息的真實(shí)性和完整性。（四）業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)、解釋；業(yè)主委員會要求對收支情況進(jìn)行審計(jì)的，每年度聘請注冊會計(jì)師事務(wù)所對財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全力予以配合，業(yè)主大會超過20%以上業(yè)主可以提出異議，重新聘用會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。（五）公布資料（報(bào)告及照片）收錄在業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作檔案中備查。（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不公示的，業(yè)委會要責(zé)令其限期整改，對拒不整改的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主大會要求業(yè)委會及物業(yè)公司共同配合整改并報(bào)行業(yè)主管部門，由物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)建設(shè)（房管）局將該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良行為以書面形式報(bào)送市物業(yè)主管部門，可記入企業(yè)誠信檔案，可向社會公布，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目考核相關(guān)規(guī)定對該物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行扣分。（三）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營收支情況報(bào)告（酬金制）小區(qū)全體業(yè)主：本小區(qū)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式，《物業(yè)服務(wù)合同》、業(yè)主大會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于二次向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。為更好接受全體業(yè)主的監(jiān)督，現(xiàn)將

年

月

日至

年

月

日的收支情況予以公布，時(shí)間為15天。有異議的業(yè)主，可與本物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系咨詢，聯(lián)系人：

；咨詢電話：

。單位：元項(xiàng)目本期發(fā)生額合計(jì)備注一、物業(yè)服務(wù)資金收入1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)（按合同約定應(yīng)收

元）2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入經(jīng)營用房租金停車泊位費(fèi)廣告收入其他收入3.利息收入二、物業(yè)服務(wù)資金支出1.人員費(fèi)用2.公共能耗費(fèi)3.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用5.清潔衛(wèi)生費(fèi)用6.秩序維護(hù)費(fèi)用7.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用8.辦公費(fèi)用9.固定資產(chǎn)折舊10.稅費(fèi)11.酬金12.管理費(fèi)分?jǐn)?3.其他費(fèi)用三、本期收支結(jié)余四、歷年收支結(jié)余物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱（蓋章）：公布時(shí)間：年月日指標(biāo)解釋及填表說明一、《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營收支情況報(bào)告（酬金制）》指標(biāo)解釋：1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主實(shí)際收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)總和。2、經(jīng)營用房租金是指出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理商業(yè)用房所取得的收入。3、停車泊位費(fèi)是指利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路和場地設(shè)置的機(jī)動車、非機(jī)動車泊位停車所取得的收入。4、廣告收入是指利用電梯轎箱、燈箱、外墻、宣傳欄等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告所取得的收入。5、其他收入是指除經(jīng)營用房租金、停車泊位費(fèi)以及廣告收入之外利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所取得的收入。6、利息收入是指上述1至5項(xiàng)收入總和在報(bào)告期內(nèi)產(chǎn)生的利息總額。7、人員費(fèi)用是指人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的社會保險(xiǎn)費(fèi)用。8、公共能耗費(fèi)指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)值班室、監(jiān)控室、保安亭、公共走廊、水泵等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的水、電費(fèi)用。9、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由專項(xiàng)維修資金支出的維修、更新和改造費(fèi)用。10、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥等費(fèi)用。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。11、清潔衛(wèi)生費(fèi)用是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。12、秩序維護(hù)費(fèi)用是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。13、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。14、辦公費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。15、固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。16、酬金是指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定比例或約定數(shù)額支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)酬。17、管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項(xiàng)目的情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承擔(dān)的管理費(fèi)用。二、《物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營收支情況報(bào)告（酬金制）》填表說明:1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)填寫收支情況報(bào)告時(shí)，應(yīng)保證提供數(shù)據(jù)和信息的真實(shí)性和完整性。2、本報(bào)告應(yīng)公布在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，每年公布二次，公布時(shí)間不少于15天，當(dāng)年的八月和次年三月底前公布完畢。3、業(yè)主提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)、解釋；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會要求對收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合；公布資料（表格及照片）收錄在業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作檔案中以備查。（四）物業(yè)管理審計(jì)制度第一章：總則第一條為了規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)部審計(jì)的內(nèi)容、程序，根據(jù)《內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》及小區(qū)酬金制物業(yè)服務(wù)合同約定，制定本實(shí)施細(xì)則。第二條本細(xì)則所稱物業(yè)管理內(nèi)部審計(jì)，是指業(yè)主大會審計(jì)聘用會計(jì)師事務(wù)所對物業(yè)公司項(xiàng)目在財(cái)務(wù)收支、物業(yè)管理與服務(wù)的進(jìn)行一年一度的評價(jià)活動。第三條物業(yè)管理審計(jì)的范圍包括財(cái)務(wù)收支的真實(shí)性、完整性及合規(guī)性以及物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。第二章：財(cái)務(wù)收支審計(jì)第四條收入審計(jì)（一）物業(yè)費(fèi)收入審計(jì)1、檢查物業(yè)費(fèi)收費(fèi)情況是否符合物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否公示；2、檢查物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)中的應(yīng)收費(fèi)面積與測繪、辦證面積是否一致；3、檢查物業(yè)費(fèi)收繳率，物業(yè)公司是否對拖欠原因進(jìn)行調(diào)查，并制訂解決方案，是否定期進(jìn)行催要；4、了解物業(yè)公司對空置房的收費(fèi)情況，檢查空置房的真實(shí)性及是否按規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)；5、檢查對物業(yè)費(fèi)的減免是否有明確規(guī)定并辦理審批手續(xù)；6、物業(yè)費(fèi)收入是否按權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行核算，按月攤確認(rèn)；財(cái)務(wù)應(yīng)收物業(yè)費(fèi)總帳與物業(yè)收費(fèi)系統(tǒng)是否一致。（二）經(jīng)營類收入1、場地租賃收入（1）查詢場地租賃臺帳，了解整體租賃情況；（2）實(shí)地走訪觀察核對，檢查與租賃臺帳記載是否一致，有無實(shí)際已出租未登記的情形；（3）檢查場地租賃是否簽訂合同，租賃合同是否經(jīng)審批，檢查合同規(guī)定是否可轉(zhuǎn)租，租賃期限多長，是否固定租金收費(fèi)模式；（4）租賃合同是否約定收取押金，押金的收取標(biāo)準(zhǔn)是否合理；（5）檢查（6）租賃收入是否及時(shí)入帳，按權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行分?jǐn)偂?、車位租金及管理費(fèi)收入（1）了解小區(qū)地上及地下車位數(shù)量及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與收費(fèi)系統(tǒng)中的收費(fèi)金額對比是否一致；（2）現(xiàn)場盤點(diǎn)車位數(shù)量與系統(tǒng)數(shù)量是否一致，利用停車場系統(tǒng)生成的業(yè)主信息清單對應(yīng)檢查車位費(fèi)收入是否完整；（3）檢查車位租賃協(xié)議，與系統(tǒng)信息是否一致；（4）檢查是否有人長期占用車位不交租金及費(fèi)用的情況，是否有減免審批手續(xù)；3、廣告收入（1）現(xiàn)場查看小區(qū)內(nèi)的