高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃方案

高層住宅\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資估算及資金籌措\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃方案

第一節(jié)

建設(shè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的大體概況與\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資經(jīng)營\o"點擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案

一、福滿花園\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目概述

1、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目概況

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目位于南寧市XXX區(qū),南XXXX，北臨XXXX，西南面對規(guī)劃中的水景公園，\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目東側(cè)為衡陽路延長線，\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總用地47375.75m2，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實際建設(shè)用地面積39390.36m2，計容積率建筑面積率為149683.37平方米。

（表：6-1-1）

【\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】

內(nèi)容

指標(biāo)

內(nèi)容

指標(biāo)

建設(shè)地點

衡陽路與新陽路北三里交匯

規(guī)劃總用地面積

47375.75m2

實際用地面積

39390.36m2

計容積率面積

149683.37m2

總建筑面積

157689.07m2

建筑容積率

3.8

建筑密度

28%

綠地率

30.8%

住宅面積

141125.49m2

商業(yè)面積

8527.04m2

地下室面積

8036.54m2

居住總戶數(shù)

1520戶

根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計容積率總建筑面積149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商業(yè)部分8527.04m2，另外不計容積率之地下室建筑面積8036.54m2，共494個車位，\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總建筑面積157689.07m2，擬建21棟18層商住樓。

二、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資\o"點擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案

（一）\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資組合方式

在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的開發(fā)，本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資（含貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為3年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目。所以，一般采用\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目順利開發(fā)。

本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目開發(fā)\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資，初步估算按銷售收入15.5%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目開發(fā)總\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資（含貸款利息）共計37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的26.5%，銷售收入再投入用于\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資合計7725.35萬元，另需貸款額合計20000萬元。

（二）資金動作方式

在\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資完成。

1、自有資金

整個\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的自有資金為10000萬元，占總\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1-2(表:6-1-2)

自有資金年度投入表

(單位:萬元)

第一年

第二年

第三年

3340.15

6582.21

77.12

2、銀行貸款

銀行長期貸款共有二筆，共計200000萬元，占總\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。

(表:6-1-3)

銀行貸款年度投入表

(單位:萬元)

第一年

第二年

10000

10000期的起始日。②開發(fā)\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃安排③根據(jù)的規(guī)劃\o"點擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的開發(fā)粗略\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃擬定如下表（以季度為單位）。（見圖表:6-2-1）

（表：6-2-1）

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目實施\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃表

第三節(jié)

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資估算及資金籌措\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃

一、福滿花園\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資與成本費用估算

（一）開發(fā)成本估算

（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金6000萬元人民幣。

（2）前期工程費：1199.26萬元，詳見本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目前期工程費估算表（見表：6-3-1）。

（表：6-3-1）

前期工程費估算表

(單位:萬元)

序號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

計算依據(jù)

計價（萬元）

1

規(guī)劃設(shè)計費

建安工程費×3%

620.30

2

可行性研究費

建安工程費×0.15%

31.02

3

水文、地質(zhì)、勘察費

建安工程費×0.15%

31.02

4

籌建開辦費

建安工程費×2.5%

516.92

合計

1199.26

(3)建安工程費：20676.77萬元。（見表：6-3-2）

（表：6-3-2）

高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價

(單位:萬元)

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

高層（元/平方米）

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

高層（元/平方米）

樁基礎(chǔ)

70

土建工程

750

電梯

120

消防

30

一般水電安裝

100

煤氣

10

通訊

5

公用天線

3

普通裝修

50

對講機(jī)系統(tǒng)

12

地下室費用

130

智能化設(shè)施

80

★高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價

=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米

建安工程費：

①高層建安工程費=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77萬元

注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）：1348.62萬元，（詳見表：6-3-3）。

（表：6-3-3）

基礎(chǔ)設(shè)施費估算表

(單位:萬元)

序號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

計算依據(jù)

金額（萬元）

1

供電工程

65萬元/公項×47375.75=307.94

307.94

2

供水工程

15萬元/公項×47375.75=71.06

71.06

3

電信工程

7萬元/公項×47375.75=33.16

33.16

4

煤氣工程

7萬元/公項×47375.75=33.16

33.16

5

綠化工程

5.4萬元/公項×47375.75=25.58

25.58

6

道路工程

42.13萬元/公項×47375.75=199.59

199.59

7

排水工程

37.6萬元/公項×47375.75=178.13

178.13

合計

500+848.62=1348.62

848.62

注：本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加500萬建設(shè)中心花園

（5）公建配套設(shè)施費：485萬元,詳見表:6-3-4

（表：6-3-4）

公建配套設(shè)施費估算表

(單位:萬元)

序號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

建筑面積（平方米）

單價（元/平方米）

金額（萬元）

1

幼兒園

1000

500

50

2

衛(wèi)生院

1000（位于裙樓房內(nèi)）

400

40

3

文化活動中心

1500

700

105

4

超市

2000（位于裙樓房內(nèi)）

——

——

5

郵政支局

500（位于裙樓房內(nèi)）

——

——

6

電信營業(yè)所

500（位于裙樓房內(nèi)）

——

——

7

儲蓄所

700（位于裙樓房內(nèi)）

——

——

8

物業(yè)管理處

200（位于裙樓房內(nèi)）

300

6

9

會所

3000（位于裙樓房內(nèi)）

700

210

10

公廁

100

500

5

11

垃圾壓縮站

200

300

6

12

變電站

1200

500

60

13

煤氣調(diào)壓站

50

600

3

合計

485

（6）開發(fā)期間稅費：2657.38萬元,詳見表6-3-5。

（表：6-3-5）

開發(fā)期間稅費一覽表

(單位:萬元)

序號

類別

計算依據(jù)

交納稅額（萬元）

1

配套設(shè)施建設(shè)費

建安工程費×6%

1240．61

2

建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費

建安工程費×0.4%

82．71

3

供水管網(wǎng)補(bǔ)償費

住宅：0.3T/人,600元/T

商鋪：0.1T/平方米,600元/T

住宅:95.76

商鋪:51.16

4

供電用電負(fù)荷費

住宅:4KVA/戶,480/KVA

商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA

住宅:291.84

商鋪:68.22

5

其他

建安工程費×2%

413．54

6

物業(yè)管理基金

建安工程費×2%

413．54

合計

2657.38

(7)不可預(yù)見費。711.29萬元,取上面1-5項之和的3%

不可預(yù)見費=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×3%=711.29萬元

（注：第一項土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性）

（8）開發(fā)成本。33078.32萬元,以上1-7項小計:

開發(fā)成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32

二、開發(fā)費用估算

1、管理費用：891.29萬元,取上面1-5項之和的3%

(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485)×3%=891.29萬元

2、銷售費用：1495.14萬元,詳見表6-3-6。（表：6-3-6）

銷售費用估算表

(單位:萬元)

序號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

計算依據(jù)

計價（萬元）

1

廣告宣傳及市場推廣費

(49838.4)銷售收入×1%

498.38

2

銷售代理費

(49838.4)銷售收入×1%

498.38

3

其他銷售費用

(49838.4)銷售收入×1%

498.38

合計

1495.14

3、財務(wù)費用：2260.6萬元,詳見貸款還本付息表

4、開發(fā)費用：4647.03萬元,前面1-3項之和

三、總成本費用匯總及分?jǐn)偙?/p>

本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的總成本費用詳見\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資成本費用估算匯總表（表：6-3-7）

（表：6-3-7）

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資成本費用估算匯總表

(單位:萬元)

成本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

總額

（萬元）

得房成本（元/平方米）

高層

商鋪

車位

1．開發(fā)成本

33078.32

1903.71

4903.71

2862.31

（1）土地成本

6000

300

1500

985.8

（2）前期工程費

1199.26

76.05

76.05

76.05

（3）建安工程費

20676.77

1200

3000

1472.8

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費

1348.62

85.52

85.52

85.52

（5）公建配套設(shè)施

485

30.76

30.76

30.76

（6）開發(fā)期間稅費

2657.38

168.52

168.52

168.52

（7）不可預(yù)見費

711.29

42.86

42.86

42.86

2．開發(fā)費用

4647.03

319.79

213.89

213.89

（1）管理費用

891.29

53.71

53.71

53.71

（2）銷售費用

1495.14

105.9

---

---

（3）財務(wù)費用

2260.6

160.18

160.18

160.18

3．合計

37725.35

2543.29

5331.49

3290.09

注：\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資分?jǐn)偟脑瓌t：

總原則：所有的總\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。

細(xì)則：（1）按計算\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的各項成本來分?jǐn)?/p>

（2）各分項中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?/p>

（3）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來分?jǐn)?/p>

（4）各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分?jǐn)偅こ虩o關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)?/p>

（5）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分?jǐn)?/p>

四、資金籌措、\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃及借款利息

（1）資金籌措與\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃

本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目開發(fā)\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資部分。本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款20000萬元用于\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資，剩余部分7725.35萬元由銷售房收入補(bǔ)充，總\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資為37725.35萬元，其中2260.6萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。

詳細(xì)\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資見\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃與資金籌措表（表：6-3-8）

（表：6-3-8）

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃與資金籌措表

(單位:萬元)

序

號

項

目

合

計

建

設(shè)

經(jīng)

營

期

2005

2006

2007

上半年

下半年

上半年

下半年

上半年

下半年

1

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資總額

37725.35

2167

3340.15

11240.06

13175.15

6008.57

1793.9

1．1

建設(shè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資

35464.75

2167

3067

11240.06

12340.8

6008.57

640.8

1．1．1

土地成本

6000

1500

1500

1500

1500

0

0

1．1．2

前期工程費

1199.26

400

500

299.26

0

0

0

1．1．3

建安工程費

20676.77

0

0

7000

9000

4676.77

0

1．1．4

基礎(chǔ)設(shè)施費

1348.62

0

0

800

400

148.62

0

1．1．5

公建配套設(shè)施費

485

0

0

200

0

285

0

1．1．6

開發(fā)期間稅費

2657.38

0

800

800

800

257.38

0

1．1．7

不可預(yù)見費

711.29

118.5

118.5

118.5

118.5

118.5

118.5

1．1．8

管理費

891.29

148.5

148.5

148.5

148.5

148.5

148.5

1．1．9

銷售費用

1495.14

0

0

373.8

373.8

373.8

373.8

1．2

貸款利息

2260.6

0

273．15

0

834.35

0

1153.1

1．3

流動資金

0.0

0

0

0

0

0

0

2

資金籌措

37725.35

2167

3340.15

11240.06

13175.15

6008.57

1793.9

2．1

自有資金

10000

0

3340.15

1240.06

5342.15

77.12

0

2．2

借款

20000

2167

0

10000

7833

0

0

2．3

銷售收入再投入

7725.35

0

0

0

0

5931.45

1793.9

（2）貸款本金的償還及利息支付

長期借款采用每年本金等額償還\o"點擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計算。詳見貸款還本付息表。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：5.463%）

（表：6-3-9）

貸款還本付息結(jié)算表

(單位:萬元)

序號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目名稱

合計

建設(shè)經(jīng)營期

----

第一年

第二年

第三年

1

借款還本付息

1．1

年初借款累計

----

----

----

----第一筆借款

本年借款

10000

10000

10273．15

10834.35

本年應(yīng)計利息

1426.25

273．15

561.2

591.9

年底還本付息

11426.25

----

----

11426.25

年末借款累計

10273．15

10834.35

0

1．2第二筆借款

年初借款累計

----

----

----

10273．15

本年借款

10000

----

10000

----

本年應(yīng)計利息

834.35

----

273．15

561.2

年底還本付息

10834.35

----

----

10834.35

年末借款累計

----

----

10273．15

0

1．3

借款匯總

年初借款累計

----

0

----

----

本年借款

20000

10000

10000

0

本年應(yīng)計利息

2260.6

273．15

834.35

1153.1

年底還本付息

22260.6

0

0

22260.6

年末借款累計

----

----

----

----

2

借款還本付息的資金來源

2．1

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資回收

----

----

22260.6

注：1、貸款利率為5.463%;

2、當(dāng)年利息=（年初借款本息累計+當(dāng)年借款/2）×年利率第四節(jié)

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目銷售和租賃收入測算

一、住宅銷售單價的確定

（一）

用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）

詳細(xì)見本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目房地產(chǎn)價格為：2500元/平方米

（二）建議銷售測算單價

為了方便計算本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的銷售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計算單價

（三）總銷售收入的確定

根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別為：30%、35%，價格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為：50%、20%，價格分別為：15萬/個，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。（詳細(xì)見表：6-4-5）

（表：6-4-1）

住宅銷售總收入預(yù)測

(單位:萬元)

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

可銷售面積

建議銷售單價（元/平方米）

銷售收入（萬元）

第一批

10%高層

14112.55

2500

3528.14

第二批

20%高層

28225.10

2600

7338.53

第三批

30%高層

42337.65

2700

11431.17

第四批

40%高層

56450.20

2800

15806.06

合計

38103.9

（表：6-4-2）

商鋪銷售總收入預(yù)測

(單位:萬元)

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

可銷售面積

建議銷售單價（元/平方米）

銷售收入（萬元）

第一批

30%鋪面

2558.11

11000

2813.92

第二批

35%鋪面

2984.46

12500

3730.58

合計

6544.5

（表：6-4-3）

車位銷售總收入預(yù)測

(單位:萬元)

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

可銷售個數(shù)

建議銷售單價（萬/個）

銷售收入（萬元）

第一批

50%比例

247

15

3705

第二批

20%比例

99

15

1485

合計

5190（表：6-4-5）

全部銷售收入分批比例預(yù)測

(單位:萬元)

銷售\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃

建設(shè)經(jīng)營期年收入(萬元)

合計

批數(shù)

比例

面積

2005

2006

2007

上半年

下半年

上半年

下半年

1

10%高層

14112.55

3528.14

3528.14

2

20%高層

28225.10

7338.53

7338.53

3

30%高層

42337.65

11431.17

11431.17

4

40%高層

56450.20

15806.06

15806.06

5

30%鋪面

2558.11

2813.92

2813.92

6

35%鋪面

2984.46

3730.58

3730.58

7

50%比例

247

3705

3705

8

20%比例

99

1485

1485

合計

3528.14

7338.53

17950.09

21021.64

49838.4

注：1、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目銷售\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃

1.1銷售的政策限定

1.1.1根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目須\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資達(dá)到總\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

1.1.2

按現(xiàn)行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。

1.1.3

根據(jù)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目建設(shè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃安排,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時,應(yīng)在該流水片開工后的第二季,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片動工后的第三季。

1.2銷售\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃設(shè)計

1.2.1

按南寧市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。

1.2.2根據(jù)本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的區(qū)位及\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的綜合競爭力分析,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。

1.2.3

根據(jù)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫在銷售的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目取得預(yù)售證或者\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時開始發(fā)售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。

二、鋪租賃單價的確定

（一）用市場比較法確定租賃價格的上限（平均價格）

根據(jù)價格定位與策略部分得出可知：本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的商鋪部分為：11000元/平方米，

假設(shè)本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目商鋪經(jīng)營年限無為無限期，則根據(jù)公式a=vr來求其租賃價格（其中r=8%）：

月租賃價格=（11000×8%）/（12×65%）=112.82元/平方米

(二)建議平均月租金為110元/平方米

(三)商鋪出租總收入估算表（見表：6-4-6）

（表：6-4-6）

出租\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃和出租收入估算表

（單位：萬元）

序號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

名稱

建設(shè)期

經(jīng)

營

期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

1

可出租面積

0

0

0

8527.04

2

單位租金(元/平方米)

0

0

0

1

00

1

00

1

00

1

00

1

00

1

00

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

20

1

20

1

20

3

可能的毛租金收入(萬元)

0

0

0

10

23

10

23

10

23

10

23

10

23

10

23

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

12

27

12

27

12

27

4

出租率(%)

0

0

0

65

70

75

80

85

90

90

90

90

90

90

95

95

95

95

95

100

100

100

100

5

有效毛租金(萬元)

0

0

0

66

4

71

6

76

7

81

8

86

9

92

0

10

12

10

12

10

12

10

12

10

12

10

68

10

68

10

68

10

68

10

68

11

25

12

27

12

27

12

27

6

轉(zhuǎn)售單價(元/平方米)

13000

7

轉(zhuǎn)售收入(萬元)

11085

8

合計

31045萬元

注:假設(shè)商鋪出租在第五年開始,在24年末轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售單價為13000元/平方米

三、車庫租賃單價的確定

（一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格）

根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知：本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的車位月租賃單價為：250元/個

售時的單價：15萬元/個。（見表：6-4-7）

（注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價格為15萬元/個）（表：6-4-7）

車位出租\o"點擊搜索所有關(guān)于［計劃］的文章"計劃和出租收入估算表

（單位：千元）

序號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

名稱

建設(shè)期

經(jīng)

營

期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

1

可出租個數(shù)

0

0

0

494

2

單位租金(元/個.月)

0

0

0

200

200

200

200

200

200

250

250

250

250

250

300

300

300

300

300

35

0

35

0

35

0

35

0

3

可能的毛租金收入(萬元)

0

0

0

118

118

118

118

118

118

148

148

148

148

148

177

177

177

177

177

207

207

207

207

4

出租率(%)

0

0

0

65

70

75

80

85

90

90

90

90

90

90

95

95

95

95

95

100

100

100

100

5

有效毛租金(萬元)

0

0

0

76

82

88

94

100

106

133

133

133

133

133

168

168

168

168

168

207

207

207

207

6

轉(zhuǎn)售單價(元/個)

15000

7

轉(zhuǎn)售收入(萬元)

741

8

合計

3620萬元第五節(jié)

建設(shè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的財務(wù)評價

一、稅金計算

1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表

（表：6-5-1）

住宅部分銷售稅金及附加表

(單位:萬元)

序

號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

名稱

建

設(shè)

經(jīng)

營

期

合計

2005

2006

2007

1

銷售收入

0

10866.67

38971.73

49838.4

2

銷售稅金及附加(6.23%)

0

676.99

2427.94

3104.93

2.1

營業(yè)稅(5%)

0

543.33

1948.59

2491.92

2.2

城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)

0

38.03

136.40

174.43

2.3

教育附加稅(0.15%)

0

16.30

58.46

74.76

2.4

防洪工程維護(hù)費(0.18%)

0

19.56

70.15

89.71

2.5

交易管理費(0.5%)

0

54.33

194.87

249.20

2.6

交易印花稅(0.05%)

0

5.43

19.49

24.92

3

土地增值稅(1%)

0

108.66

389.72

498.38

合計

0

1462.23

5245.62

6708.25

2、商鋪租賃稅金及附加估算：詳見商鋪租賃稅金及附加估算表（表：6-5-2）

3、車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表（表：6-5-3）

（表：6-5-2）

商鋪租賃稅金及附加

(單位:萬元)

序號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

名稱

建設(shè)期

經(jīng)

營

期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

轉(zhuǎn)售

1

租賃(轉(zhuǎn)售)收入

0

0

0

664

716

767

818

869

920

1012

1012

1012

1012

1012

1068

1068

1068

1068

1068

1125

1227

1227

1227

11085

2

租賃稅金及附加(5.68%)

0

0

0

37.7

40.7

43.6

46.5

49.3

52.3

57.5

57.5

57.5

57.5

57.5

60.7

60.7

60.7

60.7

60.7

63.9

69.7

69.7

69.7

691

2.1

營業(yè)稅(5%)

0

0

0

33.2

35.8

38.4

40.9

43.5

46

50.6

50.6

50.6

50.6

50.6

53.4

53.4

53.4

53.4

53.4

56.3

61.4

61.4

61.4

554

2.2

城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)

0

0

0

2.3

2.5

2.7

2.9

3.0

3.2

3.5

3.5

3.5

3.5

3.5

3.7

3.7

3.7

3.7

3.7

3.9

4.3

4.3

4.3

39

2.3

教育附加(0.15%)

0

0

0

0.99

1.07

1.15

1.23

1.03

1.38

1.52

1.52

1.52

1.52

1.52

1.60

1.60

1.60

1.60

1.60

1.69

1.84

1.84

1.84

17

2.4

防洪工程維護(hù)費(0.18%)

1.20

1.29

1.38

1.47

1.56

1.66

1.82

1.82

1.82

1.82

1.82

1.92

1.92

1.92

1.92

1.92

2.02

2.21

2.21

2.21

20

2.5

交易管理費

55

2.6

交易印花稅

6

3

土地增值稅

111

合計

3760．37

（表：6-5-3）

車位租賃稅金及附加

(單位:萬元)

序號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

名稱

建設(shè)期

經(jīng)

營

期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

轉(zhuǎn)售

1

租賃(轉(zhuǎn)售)收入

0

0

0

76

82

88

94

100

106

133

133

133

133

133

168

168

168

168

168

207

207

207

207

741萬元

2

租賃稅金及附加(5.68%)

0

0

0

4．3

4．7

5．0

5．3

5．7

6．0

7．6

7．6

7．6

7．6

7．6

9．5

9．5

9．5

9．5

9．5

11．8

11．8

11．8

11．8

46

2.1

營業(yè)稅(5%)

0

0

0

3．8

4．1

4．4

4．7

5

5．3

6．7

6．7

6．7

6．7

6．7

8．4

8．4

8．4

8．4

8．4

10．4

10．4

10．4

10．4

37

2.2

城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)

0

0

0

0．27

0．29

0．31

0．33

0．35

0．37

0．47

0．47

0．47

0．47

0．47

0．59

0．59

0．59

0．59

0．59

0．72

0．72

0．72

0．72

3

2.3

教育附加(0.15%)

0

0

0

0．11

0．12

0．13

0．14

0．15

0．16

0．20

0．20

0．20

0．20

0．20

0．25

0．25

0．25

0．25

0．25

0．31

0．31

0．31

0．31

1.1

2.4

防洪工程維護(hù)費(0.18%)

0

0

0

0．14

0．15

0．16

0．17

0．18

0．19

0．24

0．24

0．24

0．24

0．24

0．30

0．30

0．30

0．30

0．30

0．37

0．37

0．37

0．37

1.3

2.5

交易管理費

0

0

0

3.7

2.6

交易印花稅

0

0

0

0.37

3

土地增值稅

0

0

0

7.4

合計

427．54

注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目)。

二、損益表與靜態(tài)盈利分析

1、住宅部分損益表。

（表：6-5-4）

住宅部分損益表

(單位:萬元)

序號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

合計

建

設(shè)

經(jīng)

營

期

2005

2006

2007

1

銷售收入

49838.4

0

10866.67

38971.73

2

總成本費用

37725.35

0

9431.3375

28294.12

3

土地增值稅

498.38

0

108.66

389.72

4

銷售稅金及附加

3104.93

0

676.99

2427.94

5

利潤總額

5404.8

0

649.683

7859.95

6

所得稅

1783.58

0

214.3954

2593.78

7

稅后利潤

3621.22

0

435.288

5266.17

8

盈余公積金

362.122

0

43.5288

526.617

9

可分配利潤

3259.098

0

391.76

4739.55

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資利潤率

14.33%

-----

-----

-----

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資利稅率

23.88%

-----

-----

-----

資金本利潤率

54%

-----

-----

-----

評價指標(biāo)：

（1）住宅部分\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資利潤率=（利潤總額/總\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資額）×100%

=(5404.8/37725.35)×100%=14.33%

（2）住宅部分\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資利稅率=（利稅總額/總\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資額）×100%

=(5404.8+498.38+3104.93)/37725.35×100%=23.88%

（3）住宅部分資金的\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資利潤率=（利潤總額/住宅部分自有資金）×100%

=(5404.8/10000)×100%=54%

本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目可行。

三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析

對本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目為租售并舉的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目，所以要運用多個評價指標(biāo)來進(jìn)行\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價指標(biāo)的計算過程詳見住宅全部\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：6-5-7）

注：①財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目所占用資金的盈利率，即反映出\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。

②財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目貸款利率為5.463%，故基準(zhǔn)收益率Ic取為8%。

1、

住宅全部\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資現(xiàn)金流量表

（表：6-5-5）

住宅部分全部\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資現(xiàn)金流量表

(單位:萬元)

序

號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

名稱

建

設(shè)

經(jīng)

營

期

2005

2006

2007

1

現(xiàn)金流入

0

10866.67

38971.73

1．1

銷售收入

0

10866.67

38971.73

1．2

其他現(xiàn)金流入

0

0

0

2

現(xiàn)金流出

5234

24580.91

12060.81

2．1

建設(shè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資

5234

23580.86

6649.37

2．2

土地增值稅

0

108.66

389.72

2．3

銷售稅金及附加

0

676.99

2427.94

2．4

所得稅

0

214.3954

2593.78

3

凈現(xiàn)金流

-5234

-13714.24

26910.92

4

累計凈現(xiàn)金流

-5307.28

-19021.52

7889.4

5

折現(xiàn)凈現(xiàn)金流

-4842.81

-11757.75

19909.56

6

累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流

-4910.61

-16668.36

3241.2

7

稅前凈現(xiàn)金流

-5234

-13928.63

29504.7

8

稅前累計凈現(xiàn)金流

-5307.28

-18807.12

10697.58

9

稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流

-4842.81

-11941.56

21828.52

10

稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流

--4910.61

-16852.167

4976.353

評價指標(biāo)

稅前

稅后

----

----

財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）

4976.353

3241.2

----

----

財務(wù)內(nèi)部收益率

38.33%

38.23%

----

----

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資回收期（靜態(tài)）

2.637

2.706

----

----

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資回收期（動態(tài)）

2.755

2.837

----

----

（表：6-5-7）

住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表

(單位:萬元)

序

號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

名稱

建設(shè)經(jīng)營期

2005

2006

2007

1

現(xiàn)金流入

0

10866.67

38971.73

1．1

銷售收入

0

10866.67

38971.73

1．2

其他現(xiàn)金流入

0

0

0

2

現(xiàn)金流出

0

11931.495

34465.94

2．1

自有資金

0

5000

5000

2．2

銷售收入再投入

0

5931.45

1793.9

2．3

償還貸款本金

0

0

20000

2．4

償還貸款利息

0

0

2260.6

2．5

銷售稅金及附加

0

676.99

2427.94

2．6

土地增值稅

0

108.66

389.72

2．7

所得稅

0

214.3954

2593.78

3

凈現(xiàn)金流

0

-1064.825

4505.79

4

累計凈現(xiàn)金流

0

-1064.825

3440.965

5

折現(xiàn)凈現(xiàn)金流

0

-912.916

3333.5276

6

累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流

0

-912.916

2420.6116

評價指標(biāo)

稅后

備注

財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）

2420.6116

由于本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的內(nèi)部收益率大于8%,所以\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目可行性!

財務(wù)內(nèi)部收益率

38.48%

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資回收期（靜態(tài)）（年）

2.41

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資回收期（動態(tài)）（年）

2.27

整理上表（表：6-5-5）得評價指標(biāo):（詳見表：6-5-8）

（表：6-5-8）

評價指標(biāo)

(單位:萬元)

評價指標(biāo)

稅前

稅后

財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)

4976.353

3241.2

財務(wù)內(nèi)部收益率

38.33%

38.23%

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資回收期(靜態(tài))

2.637

2.706

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資回收期(動態(tài))

2.755

2.837

由上述指標(biāo)可以看出,本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目住宅全部\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資回收期也滿足\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資經(jīng)營期限的要求,故本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目住宅部分\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資可行

2、住宅自有資金\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資現(xiàn)金流量表

整理上表（表：6-5-7），得評價指標(biāo)（見表：6-5-9）

（表：6-5-9）

評價指標(biāo)

(單位:萬元)

評價指標(biāo)

稅后

財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)

2420.6116

財務(wù)內(nèi)部收益率

38.48%

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資回收期(靜態(tài))

2.41

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資回收期(動態(tài))

2.27

稅后靜態(tài)、動態(tài)\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資回收期都在\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的第二年和第三年之間，回收\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資資金的速度還是比較快的。

由上述的指標(biāo)可以看出，本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目住宅自有資金\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資可行。

四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析

資金來源與運用表集中體現(xiàn)了\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表：6-5-10）本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。故本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目兩\o"點擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案可行。詳見資金來源與運用表。

（表：6-5-10）

住宅部分資金來源與運用表

(單位:萬元)

序

號

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目

名稱

經(jīng)

營

期

2005

2006

2007

1

資金來源

7000

25866.67

46971.73

1.1

銷售收入

0

10866.67

38971.73

1.2

自有資金

0

5000

5000

1.3

銀行借款

7000

10000

3000

1.4

其他收入

0

0

0

2

資金運用

5234

24580.905

34321.41

2.1

建設(shè)\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資

5234

23580.86

6649.37

2.2

借款還本付息

0

0

22260.6

2.3

銷售稅金及附加

0

676.99

2427.94

2.4

土地增值稅

0

108.66

389.72

2.5

所得稅

0

214.3954

2593.78

3

盈余資金

1766

1285.765

12650.32

4

累計盈余資金

1766

3051.765

15702.085第六節(jié)

福滿花園\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目不確定性分析

本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實現(xiàn)。

一、盈虧平衡分析

（一）住宅銷售部分盈虧平衡

假定本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目總\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)住宅銷售率為75.70%時，住宅全部\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資利潤率為零，也即\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率≤60%時，\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目風(fēng)險較低，本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目盈虧平衡點的銷售率為75.70%，可見其風(fēng)險程度較高。

（二）結(jié)論

本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付;另一方面,在\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資回報較大,這也使得本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目商鋪與車位租賃風(fēng)險程度降低。

二、敏感性分析

影響本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目敏感性分析針對全部\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響。計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表：6-6-1）

（表：6-6-1）

全部\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資敏感性分析

(單位:萬元)

全部

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資

基準(zhǔn)

\o"點擊搜索所有關(guān)于［方案］的文章"方案

售價變動

建安工程費變動

-10%

-5%

5%

10%

-20%

-10%

10%

20%

財務(wù)凈現(xiàn)值

3241.2

1436.466

2369.48

4235.92

5169.136

7331.37

5098.948

633.173

-1599.207

財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度

-55.68%

-26.89%

30.69%

59.48%

126.19%

57.32%

-80.46%

-149.34%

財務(wù)內(nèi)部收益率

38.23%

37.87%

38.13%

38.28%

38.33%

38.43%

38.33%

37.36%

40.02%

財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度

-0.9417%

-0.262%

0.1308%

0.26157%

0.52314%

0.26157%

-2.2757%

-4.682%

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資利潤率

14.33%

13.19%

17.87%

27.24%

31.93%

40.56%

30.13%

13.32%

6.45%

\o"點擊搜索所有關(guān)于［投資］的文章"投資