濟南市張莊路商業(yè)項目可行性研究報告

10濟南市張莊路商業(yè)工程可行性爭論報告一、工程概況1、工程背景2、地理位置及現(xiàn)狀二、市場評價1、濟南房地產(chǎn)市場分析2、濟南茶葉市場進展狀況分析3、張莊路商業(yè)板塊分析4、濟南茶葉批發(fā)市場狀況分析三、工程優(yōu)劣勢與時機點分析四、本工程所面臨的問題與威逼五、工程市場定位及產(chǎn)品差異化六、規(guī)劃建設初步設想七、開發(fā)周期分析八、工程投資效益分析小結(jié)一、工程概況1、 工程背景今年4月以來，國家間續(xù)出臺房地產(chǎn)政，對房地產(chǎn)商品房市場進展了有史以來最嚴峻的調(diào)控，效果明顯，全國一、二線城市普遍消滅已消滅價格松動狀況，估量三、四季度全國一價格下調(diào)狀況。政迫使房地產(chǎn)商紛紛查找對策思路，以到達有效躲避風險，保護自身利益的目的。在此背景下，一些地產(chǎn)商已將目標轉(zhuǎn)移至發(fā)量呈現(xiàn)明顯上升跡象，商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)商的利潤增長點。本工程是福建隆恩房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)進展戰(zhàn)略的重要步驟之一；在立足鐵觀音之鄉(xiāng)——安溪之后，成功打造了“中國茶博匯”項認為，抓住機遇，把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略時機和趨勢建隆恩積存的商業(yè)開發(fā)閱歷與資源，是本工程成功的關鍵。2、 地理位置及現(xiàn)狀本工程用地位于濟南市西北部槐蔭區(qū)張莊路東段北側(cè)，東距濟南市火車站、長途汽車站約三公里，西距京福高速路口八公里，距為農(nóng)田、配套生活區(qū)等，屬明顯的城鄉(xiāng)結(jié)合部。張莊是全國著名的濟南茶葉批發(fā)市場所在地，在此已形成以茶葉批發(fā)為主，果蔬、調(diào)味品、糖煙酒、等市場為輔，以大運等為主的物照顧，商業(yè)環(huán)境良好。本工程用地沿張莊路長約500270部存在地上建筑物，其中真如意大酒店總建筑面積約13000平方米，全部權(quán)歸八里橋村委會。濟南市建委培訓中心大樓，建筑面積約為7000平方米，所以權(quán)屬濟南市建委?！灿绕涫桥R街面給工程開發(fā)帶來不少工作量和難度；會使本工程利益受損；需要認真考量。3、 工程技術(shù)指標由于本工程尚未正式掛牌出讓，具體技術(shù)指標有確定的不確定性，依據(jù)從相關部門了解的狀況，以下幾點可供參考：基準地價：100萬/畝；容積率：1.3依據(jù)初測本工程占地面積為：500×270〔米〕=135000m2那么工程總建筑面積約為：135000×1.3=175500m2其它如建筑密度、綠化率等指標不詳。二、市場評價1、濟南房地產(chǎn)市場分析〔1〕2023年濟南房地產(chǎn)進展概況2023年，濟南市商品房銷售量為2.8萬套，而這些年每年的住1.52萬套之間。20231月，房屋均價為每平方米6200127600元，一年漲1400元。2023年濟南市商品房屋銷售面積439.8萬平方米，同比增長18.5%中銷售住宅403.5萬平方米，增長22.3%。濟南市2023年國民經(jīng)濟和社會進展報告顯示全市房地產(chǎn)業(yè)進展態(tài)勢去年根本穩(wěn)定。2023年，濟南市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資332.6億元，比上年同期增長21.3%255.7億元，同比增長15.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為76.9%。其中90平方米以下住房完成投資31.4億元，同比增長39.6%；商業(yè)營業(yè)用房投49.646.9%；辦公樓投資完成13.764.8%。從中不難看出，商業(yè)地產(chǎn)的進展快速?！?〕20236月濟南房地產(chǎn)市場分析①濟南整體住宅市場成交量分析20231-6月成交量環(huán)比上月下降1690-130平米和130-20050-90兩室，局部為公寓產(chǎn)品；200平米以上的大戶型成交明顯放緩。本月上市工程以80-96平米兩室和110-144平米三室產(chǎn)品為主，其中，總房款較低的兩室、性價比較高的三室房源，備受市場青睞。②20231-66月在中海奧龍觀邸別墅這一高價別墅工程的上市拉動下，濟南商品住宅市場的銷售均價到達8637元/6月市場觀，受此影響該月濟南住宅市場呈現(xiàn)“價漲量跌”的局面。2、 濟南茶葉市場進展狀況分析通過具體調(diào)研，濟南茶業(yè)市場主要分布在張莊茶葉批發(fā)市場、其余市場根本特征如下：位于濟南二環(huán)東路洪樓廣場北側(cè)；其中茶葉市場占據(jù)商場一、二層，總面積約2萬平方米，入駐茶葉經(jīng)營戶138家，除一層臨街商鋪外，其余為商場獨立分割式鋪面；租金約50—60元/m2；該市場以零售為主，無倉庫配置，批發(fā)力氣弱，茶業(yè)經(jīng)營戶形象普遍較好。40—50家，破敗不堪，經(jīng)營狀況普遍較差，走低端市場。位于濟南城北小青河北路北側(cè)，由南側(cè)老市場搬遷而成，經(jīng)營戶不充分，經(jīng)營狀況一般。20以零售為主。3、 張莊路商業(yè)板塊分析張莊路是濟南各種商業(yè)批發(fā)市場集中區(qū)之一，由于接近西二環(huán)路，交通上具有便利性，漸漸形成以茶葉批發(fā)市場為中心，以果蔬品、糖煙酒、汽配為關心的多種業(yè)態(tài)專業(yè)市場；其中茶葉市場全國著名，號稱“江北第一市場協(xié)作多家專業(yè)批發(fā)市場，張莊路物流業(yè)興盛，形成了大運等六、業(yè)圈的地位具有重大意義。群及企業(yè)人群外，還有以老屯村為中心的農(nóng)村居住人群活配套相對較弱。4、 張莊茶業(yè)批發(fā)市場狀況分析張莊茶葉批發(fā)市場形成于1995年，經(jīng)過十幾年的進展，已經(jīng)成為全國規(guī)模最大、輻射力最強的專業(yè)茶業(yè)市場之一；有“江北第一茶市”之稱，是我國茶葉最主要的銷售中心和南茶北運的中轉(zhuǎn)站售額在20億人民幣左右，輻射華北、東北、西北、華中多個省市。兩平臺。張莊茶業(yè)市場主要由以下三家組成：是形成最早，規(guī)模最大，經(jīng)濟效益最好的專業(yè)茶業(yè)市場；經(jīng)營門80013億人民幣；市場規(guī)劃也較符合業(yè)態(tài)要求，不僅建有獨立商鋪，還配有冷庫和一般倉庫30元/m2聚茗閣一層店面租金約60/2經(jīng)營品種格外豐富。該市場開發(fā)主體為濟南供銷社，店面只租不售，全部權(quán)為供銷社長期持有。目前該市場有茶業(yè)經(jīng)營戶400460元/m2左右，目前根本招滿，但仍有局部租戶沒有進差一些。該市場由老屯村委會開發(fā)運營，目前經(jīng)營戶180家左右，店面租金30元/m2有差距，普遍經(jīng)營狀況尚可，店鋪轉(zhuǎn)讓狀況較少。以上三家市場相互照顧，共同形成張莊茶業(yè)大市場；同時具有一些共性特征：·批零兼營；·商鋪多以3層溜房為主，一層做為門店，二、三層做為住宅或倉庫；·經(jīng)營品種豐富，經(jīng)營戶除本地人之外，閩、浙茶商居多，得出以下結(jié)論：·張莊茶業(yè)市場做為全國性的大市場地位無可撼動；·蓋家溝、黃臺因地段、配套、治理等多方面的緣由經(jīng)營不夠理想，定位也較為模糊，經(jīng)營狀況呈衰退趨勢。三、工程優(yōu)勢與時機點分析通過對市場的爭論以及工程考察，我認為本工程具備以下優(yōu)勢：A、 商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢由于張莊已形成了具有全國影響力的茶業(yè)市場，商業(yè)氣氛濃厚，商業(yè)環(huán)境格外優(yōu)越，利于本工程“借力起到事半功倍之效果；B、 交通物流優(yōu)勢張莊路交通便利，物流業(yè)興盛，建設中的西客站〔含高鐵、地鐵、汽車站〕又會全面提升這一優(yōu)勢；這一點在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上不行或缺。C、企業(yè)自身優(yōu)勢福建隆恩不僅來自于中國茶業(yè)興盛地區(qū)、鐵觀音之鄉(xiāng)福建安溪，而且有成功開發(fā)安溪參洋“中國茶博園”的閱歷，繼承優(yōu)秀茶文化傳統(tǒng)，融合現(xiàn)代運營理念，將成為本工程優(yōu)勢之一；經(jīng)過調(diào)查爭論，我認為本工程存在以下時機點：A、 政策優(yōu)勢開發(fā)高度重視，成立了特地的指揮部，對茶葉批發(fā)市場相當關心支持，本工程在恰當時機介入，信任政府會樂見其成；B、 宏觀投資環(huán)境少投資方向和興奮點，而商業(yè)地產(chǎn)不受影響〔主要是金融政策，為投資者供給投資時機，就是本工程的時機；C、 張莊茶業(yè)市場急需產(chǎn)業(yè)升級張莊茶業(yè)市場雖是全國性市場，但也存在自身問題；從橫始終看，雖然三合一的茶業(yè)市場具有較強規(guī)模效應，但廣友、老屯市場只能說是濟南茶葉批發(fā)市場的延長與復制。經(jīng)營狀況、管理水平與后者都有差距，良好的市場需要有良好的經(jīng)營水平來支撐，在這一點上，廣友、老屯都有明顯缺陷；二是從縱始終看，張莊茶市雖經(jīng)營品種齊全，經(jīng)營規(guī)模超大，茶業(yè)界有代表性的大品牌和企業(yè)不多，缺乏品牌號召力；也缺乏鮮亮的共性難得的市場時機；D、 西客站西客站做為濟南重點市政工程將于2023年4月底竣工〔2023年底投入使用為商業(yè)市場開發(fā)供給更寬闊的時機；E、 張莊路其它專業(yè)市場需要整合調(diào)料、糖煙酒市場組織混亂，理念陳舊，假設本工程規(guī)劃局部業(yè)態(tài)加以吸納，將成為本工程的又一亮點；售兩個條件。本工程恰恰具備了這兩個條件：用的的商鋪；·立足安溪茶基地，本身具備招商便利性·濟南茶業(yè)市場格局急需整合與重組；②·商業(yè)地產(chǎn)投資對投資者的吸引力；·局部資金充分的自營性客戶具備購置條件；濟南茶市場不僅未飽和，而且需要迎來一輪的進展和提升，這一切都要求茶業(yè)市場的調(diào)整與突破，這正是本工程的時機點與價值所在。四、本工程所面臨的問題與威逼從目前狀況來看，本工程主要面臨兩個問題：1、開發(fā)模式問題值，避開長期持有只能做房東的模式；2、拆遷問題500米沿街面全部都有地上建筑物，有酒店、企業(yè)、沿不確定因素；在時間和資金本錢上給工程造成壓力與風險；另一方面，沿街面是工程價值最高的一局部，假設就地安置，會效方法，最大限度地躲避風險和削減損失。五、工程市場定位及產(chǎn)品差異化1、市場定位描述提高了大市場的內(nèi)涵，而且將其形象、地位高到一個的高度；本工程既是張莊茶葉大市場整體中的一局部，為濟南乃至中國茶市場進展的里程碑。2、 產(chǎn)品功能定位吸納全國各茶系領先品牌，形成全國最重要的茶葉品牌展示中心；以批發(fā)貿(mào)易為依托，強化茶市的信息功能，使其成為全國重要的茶業(yè)信息中心，建立信息收集、處理、公布一體化的平臺；進一步加強貿(mào)易功能，加大對全國的輻射力度；使之成為全國最重要的茶業(yè)貿(mào)易中心之一；目前張莊茶業(yè)市場在此方面較弱，本工程應在此方面發(fā)力，增加工程亮點，增加市場魅力與號召力。3、 客源定位本工程客源應從招商與銷售兩局部加以考慮：A、 全國各大茶系的領先品牌企業(yè)全國涉茶企業(yè)十強包括茶用具茶包裝茶機械茶家具茶用品茶食品、茶工藝品等；B、 濟南現(xiàn)存茶業(yè)經(jīng)營戶尤其是張莊茶葉經(jīng)營戶因業(yè)務C、 利用自身便利條件，吸納寬闊安溪茶商入市；D、 全國其它地區(qū)茶業(yè)經(jīng)營戶；E、 濟南進茶葉從業(yè)者；A、 房地產(chǎn)投資者；B、 自營性客戶有實力投資置業(yè)者；注：很多茶葉經(jīng)銷商經(jīng)多年積存，實力不容小覷，其投資潛力是本工程銷售的重要方向之一；小結(jié)：本工程的定位起點更高、功能更齊全、配套更完整、富有利于本工程的品牌塑造和市場推廣。六、規(guī)劃建設初步設想本工程規(guī)劃與建設有待于下一步工作開放，這里我只給些初步構(gòu)想：1、 總體設想本工程從規(guī)劃功能分區(qū)上應有以下幾項：A、主營批發(fā)業(yè)務區(qū)B、 兼營批發(fā)業(yè)務區(qū)C、中心建筑區(qū)——品牌呈現(xiàn)區(qū)D、物流區(qū)E、 配套酒店F、 配套公寓G、車位業(yè)市場。2、 功能解析80—130m2500—800間店面；吸引各種茶系經(jīng)營戶進駐經(jīng)營；其中一局部面積較大，位置較好的店面在招商時吸引有品牌、有實力的批發(fā)商進駐；100m2，建200——300間，此項考慮假設茶類產(chǎn)品容量偏大，則以兼出這樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃，實際操作過程中靈敏運用；擬名“茶博園·國際茶文化溝通中心4—5層綜合大樓，建筑風格要融合古典與現(xiàn)代元素，呈現(xiàn)獨特的建筑文化魅力；該文化博物館、茶館、茶餐廳、中外品牌茶葉展區(qū)，多功能會議廳；配套酒店可考慮與之建于一體，也可單獨設計，圍繞建筑m2左右為宜?！怖鋷臁硡^(qū)與獨立商鋪規(guī)模呈：0.6〔如1000間店面，則規(guī)劃600個倉庫位，倉庫每單位以3—402左右為宜。規(guī)劃出一局部區(qū)域做為物流區(qū)，可以完善本工程配套，對凸現(xiàn)本工程茶業(yè)批發(fā)功能有好處。150間左右；考慮局部經(jīng)營戶居住，以及局部辦公的需要，可以考慮建兩棟小高層公寓。m2規(guī)劃公共停車位與地下車位，規(guī)模待定說明：以上建議為本人初步設想，依據(jù)對工程的深入爭論以及專業(yè)團隊協(xié)作，將來再加以調(diào)整與深化。七、開發(fā)周期分析1、一次性開發(fā)〔需要招商，操盤的風險性也大，故不建議承受。2、分期開發(fā)建議承受分二或三期滾動開發(fā)模式較為穩(wěn)妥；一是資金壓力小，便于利用銷售回款滾動開發(fā)；二是操盤靈敏，可把握節(jié)點狀況適時調(diào)整策略，周期5—6年，要認真考慮財務本錢，為保證工程安全性，有效躲避風險，建議實行分期開發(fā)模式。八、工程投資效益分析由于土地本錢尚不明確〔只知道基準地價〕推想本工程投資效益有確定不確定性，將土地本錢做為變量來考慮；1、總收入以總建筑面積80%銷售，20%持有比例來計算=175500×80%=140400m280400m2為店面，40000m2為倉庫，20230m2為公寓；銷售額為：80400×10000元/m2 =804，000，000元m2 =240，000，000元m2 =160,000,000元合計總銷售額為1，204，000，000元。收入；2、總本錢①建安本錢175500×1000/m2=175，500，000元②規(guī)費〔配套費及其它水電、前期工程、綠化等〕總建筑面積175500×500元/m2=87，750，000元③營銷及辦公本錢1204000000×3%=36，120，000④稅費1204000000×12%=144，480，000⑤不行預見費1204000000×1%=12，040，000以上①②③④⑤相加本錢合計：455，890，000元〔注：以上本錢暫不計入財務本錢〕即在沒有土地本錢的狀況下其它本錢合計455，890，000元。3、土地本錢研判本工程用地約200畝，基準地價為100萬元/畝。假設最終地價為200萬元/畝，那么總土地款為4個億?？偙惧X=45589萬元+40000萬元=85589萬元工程利潤=總收入-總本錢=120400萬元-85589萬元=34811萬元40%假設從工程啟動投資本錢與利潤1：13.5億元左右為宜，即170—180萬元/畝。有效方法與政府談判，工程地價以不超過180萬元/畝為宜。全文總結(jié)：以上是我前段時間在濟南工程考察后的初步成果條件限制，本方案缺乏之處尚多，需要在日后工作中深化和改進。然而，有一個