1教職工住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第

PAGEPAGE8附件1蘭州理工大學(xué)教職工住宅區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）（討論稿）第一章總則第一條為進一步提高我校教職工住宅區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)水平，逐步推進學(xué)校物業(yè)管理的專業(yè)化發(fā)展，為廣大教職工提供安全有序、整潔美觀、文明和諧的居住環(huán)境，根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和省市有關(guān)物業(yè)管理文件規(guī)定，結(jié)合學(xué)校實際，特制定本辦法。第二條本辦法所稱教職工住宅區(qū)（以下簡稱住宅區(qū)）是指我校老校區(qū)前、后家屬院全部區(qū)域（西校區(qū)家屬區(qū)不在本辦法范圍之內(nèi)）。本辦法所稱物業(yè)，是指我校已建成投入使用的住宅區(qū)內(nèi)職工住宅及附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。不包括住宅區(qū)內(nèi)的學(xué)校有關(guān)部門的辦公場所及未經(jīng)學(xué)校國有資產(chǎn)管理部門劃歸物業(yè)管理范圍的其它房屋及場所。本辦法所稱業(yè)主，是指由學(xué)校房產(chǎn)管理部門安排、居住在我校教職工住宅區(qū)內(nèi)的所有住戶。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第三條物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容主要包括：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。（一）公共服務(wù)主要包括：房屋建筑及配套設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護，住宅區(qū)內(nèi)的清潔、綠化、安保、消防、車輛道路及公共秩序等的維護與管理。（二）專項服務(wù)主要包括：家務(wù)代辦、文化娛樂、商業(yè)服務(wù)、社會福利等；（三）特約服務(wù)：為滿足業(yè)主的個別需求受其委托而提供的服務(wù)。專項服務(wù)和特約服務(wù)由業(yè)主根據(jù)自身的需求確定。第二章監(jiān)管機制第四條住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的體制。第五條業(yè)主委員會作為學(xué)校住宅區(qū)業(yè)主自治管理物業(yè)的群眾組織，對全體業(yè)主負責(zé)。在物業(yè)管理實施階段，成立業(yè)主委員會辦公室，作為業(yè)主委員會的日常辦事機構(gòu)，落實物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項管理制度的實施和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行。第六條學(xué)校工會作為業(yè)主委員會的上級組織，組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會工作，受理業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見、建議及物業(yè)管理活動中的投訴，并在教職工代表大會上報告業(yè)主委員會工作。第七條在物業(yè)管理籌備階段，校工會牽頭成立物業(yè)管理籌備委員會，學(xué)校國資與后勤管理處、基建處、保衛(wèi)處、財務(wù)處、審計處及后勤集團等部門相關(guān)人員擔(dān)任委員，規(guī)劃住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施功能定位，協(xié)調(diào)處理住宅區(qū)物業(yè)管理向?qū)I(yè)化過渡工作。選舉產(chǎn)生第一屆住戶委員會成員后，籌備小組自動解散。第八條學(xué)校國有資產(chǎn)與后勤管理處負責(zé)物業(yè)管理中業(yè)主的安排與調(diào)整、產(chǎn)權(quán)的變動和物業(yè)管理范圍的劃分；提供占地面積、建筑面積和共用設(shè)施設(shè)備情況等必須的數(shù)據(jù)、圖紙資料；核定物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房，包括服務(wù)廳、辦共用房、庫房等；對住宅區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施等進行必要的整改和修建，積極創(chuàng)造條件，促進學(xué)校住宅區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化。第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘或解聘由業(yè)主大會或業(yè)主代表會議通過公開、公平、公正的市場競爭機制招聘，或以招標的形式向社會招聘物業(yè)公司并報學(xué)校批準。在同等條件下，可優(yōu)先考慮蘭州理工弘達物業(yè)管理有限公司，但相關(guān)服務(wù)費不能高于其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)或省內(nèi)其他高校物業(yè)收費標準的平均水平。第三章業(yè)主自治管理組織與物業(yè)服務(wù)企業(yè)第十條業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由全體業(yè)主或業(yè)主代表在學(xué)校工會的指導(dǎo)下按照國家及省市的有關(guān)規(guī)定開展活動。業(yè)主大會由住宅內(nèi)的全體業(yè)主或其委托的使用人組成。業(yè)主按一定比例推選代表，組成業(yè)主代表大會。第十一條業(yè)主大會或業(yè)主代表大會一般每年召開一次，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議也可以臨時召開。第十二條業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的主要職權(quán)：(一)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，增補、罷免業(yè)主委員會組成人員；(二)審議批準業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；(三)決定關(guān)系業(yè)主利益或與物業(yè)管理有關(guān)的重大事項；(四)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；(五)其他需由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定的事項。第十三條業(yè)主委員會設(shè)主任一名，副主任一至三名，委員若干名。業(yè)主委員會每屆任期三年，組成人員原則上任滿換屆。業(yè)主委員會不得從事與住宅區(qū)有關(guān)的經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)中任職。第十四條業(yè)主委員會對業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負責(zé)并報告工作。業(yè)主委員會的權(quán)利：(一)起草、修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；(二)決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(三)審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度計劃和住宅區(qū)管理服務(wù)的重大事項；(四)監(jiān)督、檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)各項管理制度的實施和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。業(yè)主委員會的義務(wù)：(一)支持和幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施各項管理工作；(二)接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；(三)接受物業(yè)管理行政主管部門、各有關(guān)行政管理部門及住宅區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)是獨立的經(jīng)濟實體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)：(一)根據(jù)物業(yè)服務(wù)委托合同，制定管理、服務(wù)方案，對住宅區(qū)實施管理，提供服務(wù)；(二)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；(三)依照物業(yè)服務(wù)合同，收取管理服務(wù)費用；(四)法律、法規(guī)及業(yè)主大會或業(yè)主代表大會授予的其他權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：(一)依法經(jīng)營，履行物業(yè)管理服務(wù)委托合同；(二)接受物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人的監(jiān)督；(三)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)明碼標價，亮證收取，并定期公布收支情況；(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)認證和年檢制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)標準及資質(zhì)管理按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)持《營業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可接受物業(yè)管理委托。第十八條從事物業(yè)服務(wù)的工作人員，須取得物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理人員上崗證》，方可上崗。第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)管理委托，必須與業(yè)主委員會簽訂書面物業(yè)服務(wù)委托合同。物業(yè)服務(wù)委托合同使用建設(shè)部的示范文本，可根據(jù)實際增減有關(guān)內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)委托合同自簽訂之日起，三十日內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報物業(yè)管理行政主管部門備案。第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應(yīng)提前60天告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，管理委員會應(yīng)當(dāng)提前60天通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四章物業(yè)管理權(quán)的移交與物業(yè)維護管理第二十一條在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，辦理資料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)共用部位及其他應(yīng)管事項的物業(yè)管理移交驗收手續(xù)。第二十二條住宅區(qū)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護，由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一實施專業(yè)管理。本條所稱房屋的共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊、通道等。本條所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第二十三條住宅區(qū)內(nèi)房屋自用部位和自用設(shè)備由業(yè)主管理，也可以由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理。業(yè)主對房屋自用部位和自用設(shè)備的管理和使用，不得危害物業(yè)或公共安全，不得損害他人利益。第二十四條住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)在保修期限內(nèi)的維修，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。住宅區(qū)內(nèi)供水、排污、供電、供熱、供氣、電梯、通訊、有線電視等設(shè)施的維修養(yǎng)護和故障排除，由社會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按其職責(zé)范圍負責(zé)。屬于社會有關(guān)部門負責(zé)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時聯(lián)系解決。第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員因不可抗力的原因引起的自然損害，無法避免的燃料、材料、供水、電力等短缺及其他服務(wù)企業(yè)無法控制的原因造成服務(wù)中斷，無需對業(yè)主及使用人負責(zé)。第二十六條住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和合法使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均應(yīng)遵守下列規(guī)定：(一)不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；(二)不得占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備；(二)不得將住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性使用；(三)不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；(四)不得從事污染環(huán)境的生產(chǎn)、經(jīng)營活動和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。第四章物業(yè)管理服務(wù)費用的籌集、管理與使用第二十七條住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費包括：(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；(二)物業(yè)服務(wù)費；(三)特約服務(wù)費；(四)其他合法收入。第二十八條住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)費的收費標準，應(yīng)以物價部門為物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準的標準為指導(dǎo)價，住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商、經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會表決同意、以合同方式履行。物業(yè)服務(wù)費中不包含按政府部門的有關(guān)規(guī)定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收并由業(yè)主承擔(dān)的垃圾處理費等費用。實行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的周轉(zhuǎn)騰空房及為人才引進的預(yù)留房不在支付有關(guān)費用的范圍之內(nèi)。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的特約服務(wù)費，由當(dāng)事人雙方商定。第二十九條物業(yè)服務(wù)收費按住宅建筑面積計算。第三十條物業(yè)服務(wù)費由各業(yè)主按期交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。第三十一條物業(yè)管理公共部位、公共設(shè)施及物業(yè)管理用房的使用，嚴格按照有關(guān)功能定位、規(guī)劃進行，需新增開展商業(yè)、餐飲、美容美發(fā)等經(jīng)營性專項服務(wù)活動的，由業(yè)主大會或代表大會討論，并報學(xué)校國有資產(chǎn)管理部門審批，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。長期（3個月及以上）利用住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營性專項服務(wù)活動的，所得收益除支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)成本外，須在學(xué)校房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督下上繳學(xué)校財務(wù)，學(xué)?？蓪⒋祟愂找孀鳛樽≌瑓^(qū)專項維修、改造基金使用。臨時（3個月以下）利用住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營服務(wù)性活動的，活動內(nèi)容及方式經(jīng)業(yè)主委員會同意，服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取。第三十二條物業(yè)服務(wù)費主要用于以下事項：(一)管理服務(wù)人員的人力成本支出;(二)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維修費用;(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;(六)辦公費用;(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(八)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。第五章違約責(zé)任第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)因違反合同，造成業(yè)主損失的，應(yīng)負賠償責(zé)任。第三十四條業(yè)主、合法使用人、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或者其他單位、個人不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。在共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物的，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，學(xué)校房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀或者賠償損失。第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不遵守國家規(guī)定或合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準的，由學(xué)校依據(jù)政府物價管理部門的有關(guān)條例處罰。第六章附則第三十六條本辦法經(jīng)教代會審議通過后實行。第三十七條本辦法實施中的具體問題，由學(xué)校國有資產(chǎn)與后勤管理處負責(zé)解釋。第三十八條本辦法自201年月日起施行。57710018030900120955790368228596330825771001803090012386576137399735760696577100180309001359457807757990251551257710018030900123875771649826018180515771001803090012138572131192158918326577100180309001235957903682236107605357710018030900123565761352861437917425771001803090012355575087869704693279170881003433552741012299443258333791708810034335527510186673293883200817088100343356107101581152501500522170881003433561081010001800598717321708810034335429510107419414268701717088100343356184101878